INSIGHT #184: Przegląd tygodniowy | II kw. 2026 na rynku wtórnym - Niższy popyt kontra mniej skorzy do obniżek sprzedający

◾ ALERT NEWS:
- OKI czeka na podpis prezydenta
- Nowe zmiany w projekcie ustawy deweloperskiej
- Dane z rynku pierwotnego za lipiec

◾ ANALIZA:
II kw. 2026 na rynku wtórnym - Niższy popyt kontra mniej skorzy do obniżek sprzedający

◾ CO W KRAJU I NA ŚWIECIE

◾ PODCASTY I NAGRANIA WIDEO

Jeszcze w lipcu Sejm uchwalił ustawę wprowadzającą Osobiste Konta Inwestycyjne (OKI), a aby mogła zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. dzieli ją już tylko podpis prezydenta. OKI ma zachęcać do inwestycji na rynkach giełdowych umożliwiając realne ominięcie podatku "Belki" do kwoty 100 tys. Powyżej nadwyżki będą opodatkowane stawką 0,85% w 2027 r., a w kolejnych latach stawka będzie równa 19% stopy referencyjnej NBP z 31 października poprzedniego roku. Ustawa pozwoli każdej osobie pełnoletniej posiadać więcej niż jedno konto inwestycyjne, także w różnych instytucjach finansowych. Rząd liczy na napływ 25 mld zł na rynek kapitałowy do 2030 r. OKI może stać się konkurencyjną alternatywą dla rynku mieszkaniowego oferując zbliżone opodatkowanie oraz podobne (lub wyższe) stopy zwrotu. Więcej o tym pisaliśmy tu

Nowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej z 29 lipca kontynuuje prace nad rozwiązaniami zaproponowanymi w kwietniu, konsekwentnie rozszerzając zakres ochrony przysługującej nabywcom. Wśród najważniejszych postulatów projektu jest m.in.:
- Zakaz podniesienia ceny, w tym waloryzacji po podpisaniu umowy
- Możliwość odstąpienia od umowy z klientem zostanie ograniczona do kilku ściśle określonych przypadków
- Spółki celowe będą musiały funkcjonować min. przez 5 lat od wydania lokalu
- Wzrosną obowiązki informacyjne dotyczące reklam i ofert, m.in. oznaczania wizualizacji oraz publikowania szczegółowych rzutów lokali
- Zwrot opłaty rezerwacyjnej może wzrosnąć do czterokrotności jej wartości, jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy dewelopera

Lipiec przyniósł oczekiwaną stagnację sprzedaży mieszkań deweloperskich w 7 największych aglomeracjach: sprzedano 4,4 tys. lokali, o ok. 6% więcej niż w czerwcu i o tyle samo więcej niż rok wcześniej. Choć wydaje się to nietypowym wynikiem jak na wakacyjny miesiąc, pozostajemy jednak w trendzie bocznym wobec II kwartału 2026 i poniżej wyników z przełomu IV kw. 2025 i I kw. 2026. Obraz nie jest jednak jednorodny między rynkami. Wzrost sprzedaży napędziły przede wszystkim Poznań i Łódź , podczas gdy Katowice i inne miasta GZM oraz Kraków zwolniły. Warszawa - największy rynek w zestawieniu - praktycznie stoi w miejscu. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży także 4,4 tys. mieszkań, więcej niż w czerwcu, który był wyjątkowo słaby. Oferta gotowych do kupienia mieszkań pozostaje stabilna na poziomie 78 tys. Lokali i nadal jest bogata w lokale w ukończonych projektach, wywierając presję konkurencyjną. Średni wskaźnik czasu wyprzedaży utrzymuje na poziomie ok. 6 kwartałów, potwierdzając tę sytuację. To sprzyja dalszej stagnacji cen na większości rynków, przy zmianach w średnich cenach wywoływanych przez zmiany strukturalne, a nie szerokie ruchy w cennikach.