# BIG DATA Insight
> BIG DATA Insight to nie tylko newsletter - to analizy, scenariusze, strategie, wywiady z ekspertami, raporty, trendy i dane
Public Ghost content for AI and LLM tooling. This file includes a bounded export of public pages first, then recent public posts.
Append `.md` to any post or page URL to get the content in Markdown (for example, `/example-post.md`).
## Pages
### Witaj wśród bezpłatnych subskrybentów BIG DATA Insight!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dziekuje-za-subskrypcje/
Last updated: 2026-01-22T10:08:31.000Z
_This page is for subscribers only._
### 🎉 Witaj na BIG DATA Insight
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/witaj-na-big-data-insight/
Last updated: 2026-06-01T16:30:37.000Z
_This page is for paying subscribers only._
### Polityka prywatności & cookies BIG DATA Insight
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/
Last updated: 2026-05-27T11:42:40.000Z
(dalej: „**Polityka**”)
**[Zmień ustawienia cookies](#)**
Data wejścia w życie: 1\. kwietnia 2026 (polityka ważna do 31\. marca 2026 znajduje się pod [tym adresem](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci-cookies-big-data-rynekpierwotny-pl-x-fltr-2025/))
## CZĘŚĆ I - Postanowienia ogólne
**Jakiej strony internetowej dotyczy Polityka?**
Postanowienia zawarte w Polityce dotyczą strony mieszczącej się pod adresem: (dalej: „**Strona internetowa**”).
**Kto jest właścicielem Strony internetowej i administratorem danych osobowych?**
Administratorem Państwa danych osobowych i właścicielem Strony internetowej jest **Property Group Sp. z o.o.** z siedzibą w Warszawie (02-685), przy ul. Rodziny Hiszpańskich 8, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000335123, NIP: 5213538080, REGON: 141961782, kapitał zakładowy: 50 000 zł.(dalej: „**Administrator**”).
**Jak można skontaktować się z Administratorem?**
Jeżeli chcą Państwo dowiedzieć się więcej o przetwarzaniu Państwa danych osobowych lub skontaktować się z Administratorem, mogą wykorzystać Państwo poniżej wskazane dane:
a) adres e-mail: [iod@rynekpierwotny.pl](mailto:iod@rynekpierwotny.pl);
b) adres korespondencyjny: Property Group Sp. z o.o. ul. Rodziny Hiszpańskich 8, 02-685 Warszawa
c) telefon: +48 (22) 825 60 71.
**Czy administrator zapewnia bezpieczeństwo danych osobowych?**
Tak, Administrator wdrożył odpowiednie środki techniczne i organizacyjne, które zapewniają bezpieczeństwo przetwarzania danych osobowych.
Administrator przywiązuje szczególną wagę do poszanowania prywatności użytkowników Strony internetowej. Pozyskane dane są szczególnie chronione i zabezpieczone przed dostępem osób nieuprawnionych.
**Jakie prawa przysługują osobie, której dane osobowe są przetwarzane przez Administratora?**
Przysługuje Państwu prawo do:
1. żądania od Administratora dostępu do Państwa danych osobowych;
2. sprostowania danych osobowych;
3. usunięcia danych osobowych;
4. ograniczenia przetwarzania danych osobowych;
5. wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania;
6. przenoszenia danych;
7. jeżeli przetwarzanie odbywa się na podstawie zgody – prawo do cofnięcia zgody na przetwarzanie danych osobowych;
8. wniesienia skargi do organu nadzorczego, czyli do Prezesa Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
**Czy dane będą podlegać profilowaniu?**
Państwa dane osobowe nie podlegają podejmowaniu decyzji w sposób zautomatyzowany, w tym profilowaniu.
**Czy dane osobowe zbierane na Stronie internetowej będą przekazywane poza Europejski Obszar Gospodarczy?**
Dane zebrane na stronie internetowej mogą być przekazywane poza Europejski Obszar Gospodarczy. Natomiast Administrator starannie dobiera podmioty, którym przekazuje te dane.
## CZĘŚĆ II - Szczegółowe informacje o przetwarzaniu danych osobowych
### SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE DLA OSÓB, KTÓRE KONTAKTUJĄ SIĘ Z ADMINISTRATOREM
**W jakim celu dane osobowe będą przetwarzane?**
Dane osobowe podane w zapytaniu będą przez nas przetwarzane w celu udzielenia odpowiedzi na Państwa zapytanie.
**Jaka jest podstawa prawna do przetwarzania danych osobowych?**
Podstawą prawną do przetwarzania danych osobowych jest Państwa zgoda wyrażona przy zainicjowaniu kontaktu – art. 6 ust. 1 lit. a) Rozporządzenia o ochronie danych osobowych RODO.
Dane osobowe mogą być przetwarzane również po zakończeniu kontaktu z Państwem na potrzeby wykazania przebiegu kontaktu w przyszłości. To przetwarzanie opiera się na podstawie uzasadnionego interesu administratora (art. 6 ust. 1 lit. f) Rozporządzenia o ochronie danych osobowych RODO) polegającego na prawie do wykazania przebiegu korespondencji.
W każdym momencie mogą Państwo cofnąć zgodę na przetwarzanie danych osobowych. Cofnięcie zgody nie powoduje niezgodności z prawem przetwarzania dokonanego przed cofnięciem zgody.
**Jakim odbiorcom dane osobowe mogą być przekazywane?**
Państwa dane mogą być przekazywane do następujących odbiorców lub kategorii odbiorców danych osobowych tj. firmom księgowym, kancelariom prawnym, dostawcom i serwisantom usług IT, dostawcom platformy subskrypcyjnej, dostawcom serwisów mailingowych, operatorom płatności, dostawcom serwerów i usług poczty elektronicznej.
**Jak długo dane osobowe będą przechowywane?**
Dane będą przechowywane do czasu udzielenia odpowiedzi na przesłane zapytanie oraz na czas prowadzenia korespondencji w sprawie zgłoszonego zapytania, ochrony przed roszczeniami czy ustalenia przebiegu korespondencji. Po zakończeniu kontaktu dane mogą być zachowane w celu wykazania przebiegu kontaktu w przyszłości.
**Czy muszą Państwo podać swoje dane?**
Podanie danych osobowych jest dobrowolne, ale niezbędne do udzielenia odpowiedzi na Państwa zapytanie.
### SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE DLA OSÓB PROSZĄCYCH O PRZEDSTAWIENIE OFERTY
**W jakim celu dane osobowe będą przetwarzane?**
Dane osobowe będą przetwarzane w celu przedstawienia oferty i dążenia do zawarcia umowy przez Administratora.
**Jaka jest podstawa prawna do przetwarzania danych osobowych?**
Podstawą prawną przetwarzania danych osobowych jest żądanie zawarcia umowy przez osobę, której dane dotyczą (art. 6 ust. 1 lit. b) RODO).
**Jakim odbiorcom dane osobowe mogą być przekazywane?**
Państwa dane mogą być przekazywane do następujących odbiorców lub kategorii odbiorców danych osobowych tj. kancelariom prawnym, dostawcom platformy subskrypcyjnej, dostawcom serwisów mailingowych dostawcom i serwisantom usług IT, operatorom płatności, dostawcom serwerów i usług poczty elektronicznej.
**Jak długo dane osobowe będą przechowywane?**
Dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu, dla którego zostały zebrane, jednak nie zostaną usunięte przed okresem przedawnienia roszczeń wynikających z przedstawienia oferty.
**Czy muszą Państwo podać swoje dane?**
Podanie danych osobowych jest dobrowolne, ale bez nich nie moglibyśmy przedstawić Państwu oferty usług Administratora.
### SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE DLA OSÓB ZAWIERAJĄCYCH Z UMOWĘ Z ADMINISTRATOREM
**W jakim celu dane osobowe będą przetwarzane?**
Dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy, w tym dochodzenie należności wynikających z umowy oraz obrony przed roszczeniami.
**Jaka jest podstawa prawna do przetwarzania danych osobowych?**
Podstawą prawną przetwarzania danych osobowych jest umowa zawarta z Administratorem (art. 6 ust. 1 lit. b) Rozporządzenia o ochronie danych RODO).
Dodatkowo dane osobowe mogą być przetwarzane w związku z obowiązkami prawnymi ciążącymi na Administratorze tj. obowiązkami podatkowymi (art. 6 ust. 1 lit. c) Rozporządzenia o ochronie danych RODO).
**Jakim odbiorcom dane osobowe mogą być przekazywane?**
Państwa dane mogą być przekazywane do następujących odbiorców lub kategorii odbiorców danych osobowych tj. dostawcom i serwisantom usług IT, w szczególności dostawcom platformy subskrypcyjnej ([Ghost](https://ghost.org/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) oraz systemu płatności ([Stripe](https://stripe.com/en-pl/privacy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), a także podmiotom zajmującym się opracowywaniem i wysyłką treści do Państwa, w ramach wykonania umowy łączącej Państwa z Administratorem.
**Jak długo dane osobowe będą przechowywane?**
Dane osobowe będą przechowywane przez okres niezbędny do realizacji celu, dla którego zostały zebrane, jednak nie zostaną usunięte przed okresem przedawnienia roszczeń z umowy lub końcem realizacji obowiązków podatkowych.
**Czy muszą Państwo podać moje dane?**
Podanie danych osobowych jest dobrowolne, ale jest warunkiem zawarcia i realizacji umowy.
Bez nich nie moglibyśmy zawrzeć oraz realizować umowy.
## CZĘŚĆ III - PLIKI COOKIES
Strona Internetowa wykorzystuje pliki cookies („**ciasteczka**”). Są to dane informatyczne (m.in. pliki tekstowe). Są one przechowywane w urządzeniach końcowych w celu usprawnienia korzystania ze stron internetowych.
Ciasteczka mogą być używane w celu:
1. dostosowania treści Strony internetowej Państwa preferencji;
2. optymalizacji korzystania ze Strony Internetowej;
3. tworzenia dostosowanych reklam;
4. tworzenia anonimowych statystyk, które umożliwiają zrozumienie sposobu korzystania użytkownika ze Strony Internetowej.
Właściciel Strony internetowej nie identyfikuje tożsamość użytkownika w oparciu o dane zgromadzone w ciasteczkach.
Stosowane są następujące rodzaje plików:
1. sesyjne;
2. stałe.
Pliki sesyjne przechowywane są tymczasowo tj. pozostają one w pamięci urządzenia do czasu wylogowania, wyłączenia strony internetowej czy przeglądarki.
Natomiast pliki stałe pozostają w pamięci urządzenia użytkownika w czasie określonym w parametrach pliku cookies albo do momentu usunięcia pliku przez użytkownika.
Na Stronie internetowej mogą ponadto być zbierane pliki cookies:
1. wewnętrzne – pliki zamieszczane i odczytywane z urządzenia użytkownika przez system teleinformatyczny Strony internetowej;
2. zewnętrzne – pliki zamieszczane i odczytywane z urządzenia użytkownika przez systemy teleinformatyczne serwisów zewnętrznych.
Strona Internetowa korzysta z następujących plików cookies:
a) **Google Analytics** – jest to produkt dostarczony przez Google LLC. Przetwarzanie danych opiera się na uzasadnionym interesie polegającym na tworzeniu statystyk i analizie mającej na celu optymalizację strony internetowej. Dane zebrane za pomocą plików cookies mogą być przekazywane do Google, którego serwery mogą znajdować się również poza Unią Europejską. Zebrane w ten sposób dane nie umożliwiają identyfikacji konkretnej osoby. Polityka prywatności Google Analytics znajduje się pod adresem: [https://marketingplatform.google.com/about/analytics/terms/us/](https://marketingplatform.google.com/about/analytics/terms/us/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
b) **Stripe** – jest to produkt dostarczony przez Stripe, Inc. Przetwarzanie danych opiera się na uzasadnionym interesie polegającym na przetwarzaniu danych płatności niezbędnej do zawarcia Umowy opisanej w Regulaminie. Dane zebrane za pomocą plików cookies mogą być przekazywane do Stripe, którego serwery mogą znajdować się również poza Unią Europejską. Zebrane w ten sposób dane mogą umożliwiać, w przypadku dokonania płatności, identyfikację konkretnej osoby ze względu na zabezpieczenia prewencji i wykrywania nadużyć w realizowanych płatnościach. Polityka prywatności Stripe Inc. znajduje się pod adresem: [https://stripe.com/en-pl/privacy](https://stripe.com/en-pl/privacy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Przeglądarki internetowe w sposób domyślny dopuszczają możliwość umieszczenia plików cookies na urządzeniach końcowych. Ustawienia mogą zostać zmienione przez użytkownika.
**[Zmień ustawienia cookies](#)**
Szczegółowe informacje o możliwości i sposobach korzystania z ciasteczek dostępne są w ustawieniach przeglądarki internetowej.
Proszę mieć na uwadze, że ograniczenie stosowania ciasteczek może wpłynąć na niektóre funkcje dostępne na Stronie internetowej.
### Regulamin świadczenia usług drogą elektroniczną
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/
Last updated: 2026-05-27T11:41:55.000Z
(dalej: „**Regulamin**”)
**Data wejścia w życie:** 1\. kwietnia 2026, ogłoszony 4\. marca 2026 (regulamin obowiązujący do 31\. marca 2026 znajduje się pod [tym adresem](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin-swiadczenia-uslug-droga-elektroniczna-do-31-032023/))
### § 1\. Definicje
Ilekroć w niniejszym Regulaminie pojawiają się wskazane poniżej pojęcia pisane wielką literą, należy je rozumie w sposób opisany w niniejszym paragrafie, niezależnie od tego, czy pojęcia te użyte są w liczbie pojedynczej czy mnogiej, a także niezależnie od przypadku lub odmiany, chyba że co innego wynika wprost z kontekstu, w jakim dane pojęcie zostało użyte:
a) Użytkownik – podmiot będący usługobiorcą w myśl Regulaminu. Użytkownikiem może być Przedsiębiorca jak i Konsument, tj.:
a. osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, nie prowadząca działalności gospodarczej;
b. osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą;
c. wspólnik spółki cywilnej;
d. osoba prawna lub
e. jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
b) Portal – strona internetowa mieszcząca się pod adresem: insight.rynekpierwotny.pl, udostępniona i administrowana przez Usługodawcę.
c) Konsument – zgodnie z definicją określoną w art. 22(1) Kodeksu cywilnego - Użytkownik dokonujący z Usługodawcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową.
d) Przedsiębiorca na prawach konsumenta – osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą, zawierająca z Usługodawcą umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, ale z treści tej umowy wynika, że nie posiada ona dla tej osoby charakteru zawodowego, wynikającego w szczególności z przedmiotu wykonywanej przez nią działalności gospodarczej, ujawnionym w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej.
e) Przedsiębiorca – Użytkownik niebędący Konsumentem.
f) Konto – konto prowadzone dla Użytkownika pod unikalną nazwą (login) i zabezpieczone hasłem, konto jest zbiorem zasobów, w którym gromadzone są dane oraz informacje o działaniach w ramach Portalu.
g) Usługodawca - Property Group Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (02-685), przy ul. Rodziny Hiszpańskich 8, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000335123, NIP: 5213538080, REGON: 141961782, kapitał zakładowy: 50 000 zł.
h) Usługa Premium – płatna usługa newslettera polegająca na przesyłaniu Użytkownikom przez Usługodawcę drogą mailową Treści cyfrowych, zawierających informacje z zakresu rynku nieruchomości oraz udzieleniu dostępu do innych materiałów dotyczących rynku nieruchomości.
i) Usługa Bezpłatnego Newslettera – bezpłatna usługa newslettera polegająca na wysyłaniu Użytkownikom przez Usługodawcę drogą mailową Treści cyfrowych zawierających informacje o funkcjonalności Portalu, ofercie Usługodawcy, promocjach oraz wybranych informacjach o rynku nieruchomości, w zamian za podanie danych osobowych na podstawie umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera.
j) Usługi – Usługa Premium i Usługa Bezpłatnego Newslettera.
k) Treść cyfrowa – treści wysyłane drogą mailową dostępne w formie cyfrowej oraz treści dostępne na Portalu, nieutrwalone na trwałym nośniku.
l) Umowa - umowa świadczenia Usługi polegającej na dostarczeniu Treści cyfrowej, zawarta pomiędzy Użytkownikiem a Usługodawcą poprzez akceptację Regulaminu i założenie Konta, a w przypadku usługi Premium – dodatkowo dokonanie płatności za Usługę Premium.
m) Strony – Usługodawca i Użytkownik.
n) Zamówienie – oświadczenie woli Użytkownika składane w celu zawarcia Umowy dostępu do Usługi Premium.
## CZĘŚĆ I - POSTANOWIENIA OGÓLNE
### § 2\. Informacje ogólne
1\. Regulamin określa zasady i warunki świadczenia Usług przez Usługodawcę za pomocą Portalu.
2\. Administratorem i właścicielem Portalu jest Property Group Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (02-685), przy ul. Rodziny Hiszpańskich 8, wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem KRS 0000335123, NIP: 5213538080, REGON: 141961782, kapitał zakładowy: 50 000 zł.
3\. Użytkownicy mogą kontaktować się z Usługodawcą:
a) za pośrednictwem poczty elektronicznej, adres e-mail: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl),
b) listownie na adres: 02-685 Warszawa, ul. Rodziny Hiszpańskich 8,
c) telefonicznie pod numerem telefonu: +48 532 758 886
4\. Usługodawca udziela odpowiedzi na wszelkie zapytania od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10 do 15.
5\. Usługodawca nie korzysta z algorytmu, który dostosowuje ceny Usługi Premium w oparciu o zautomatyzowane podejmowanie decyzji.
6\. Treści cyfrowe przesyłane w ramach Usług ze względu na swoją specyfikę nie wymagają aktualizacji dla zachowania ich zgodności z Umową.
### § 3\. Zasady korzystania z Portalu
1\. Świadczenie na rzecz Użytkownika Usługi Premium następuje odpłatnie.
2\. Usługa Bezpłatnego Newslettera dostępna jest bezpłatnie dla wszystkich Użytkowników.
3\. Do złożenia Zamówienia jest wymagane posiadanie konta na Portalu.
4\. Wszelkie działania utrudniające lub powodujące destabilizację Portalu są zakazane.
5\. Użytkownik nie może umieszczać na Portalu treści o charakterze bezprawnym.
### § 4\. Wymagania techniczne
1\. Usługodawca gwarantuje prawidłowość funkcjonowania Portalu wyłącznie w przypadku zastosowania najnowszych wersji następujących przeglądarek internetowych:
a) Internet Explorer;
b) Edge;
c) Google Chrome;
d) Mozilla Firefox;
e) Opera;
f) Safari.
2\. Do korzystania z Portalu niezbędne jest:
a) posiadanie aktywnego połączenia z siecią Internet (przewodowe lub bezprzewodowe);
b) posiadanie urządzenia umożliwiającego dostęp do Internetu;
c) posiadanie przez Użytkownika aktywnego konta poczty elektronicznej;
d) posiadanie aplikacji do przeglądania stron internetowych.
3\. Treści cyfrowe przesyłane w ramach Usługi Premium dostępne są w formacie:
a) wiadomości email możliwych do otwarcia poprzez program pocztowy lub poprzez przeglądarkę internetową,
b) grafik w postaci plików JPG możliwych do otwarcia poprzez przeglądarkę internetową lub przeglądarkę plików graficznych (np. Paint),
c) plików PDF możliwych do otwarcia poprzez przeglądarkę plików PDF (np. program Adobe Acrobat Reader) lub poprzez przeglądarkę internetową,
d) nagrań wideo możliwych do otwarcia poprzez przeglądarkę plików wideo (np. program VLC) lub poprzez przeglądarkę internetową,
e) spotkań w postaci wideokonferencji, w których można uczestniczyć poprzez przeglądarkę internetową lub wskazaną aplikację do prowadzenia videokonferencji.
### § 5\. Rodzaje i zakres Usług świadczonych w ramach Portalu
1\. Usługodawca w ramach Portalu umożliwia Użytkownikowi korzystanie z następujących funkcjonalności:
a) zakładanie Konta na Portalu;
b) przeglądania treści zamieszczonych na Portalu, z zastrzeżeniem, że dostęp do niektórych treści możliwy jest wyłącznie po zamówieniu przez Użytkownika Usługi Premium (zawarciu Umowy i dokonaniu zapłaty za Usługę Premium);
c) złożenie Zamówienia na Usługę Premium;
d) zapisanie się do Usługi Bezpłatnego Newslettera.
2\. Usługa Premium polega na:
a) otrzymywaniu przez Użytkownika cotygodniowych informacji o rynku nieruchomości;
b) dostępie do syntezy wiadomości o wydarzeniach z rynku nieruchomości i otoczenia gospodarczego w Polsce oraz na kluczowych rynkach zagranicznych;
c) dostępie do informacji na podstawie śledzenia, badania i analizy trendów konsumenckich i socjo-demograficznych oraz ich przewidywanych konsekwencji dla rynku nieruchomości;
d) dostępie do informacji na podstawie analizy strategii i modeli biznesowych liderów i startupów;
e) umożliwieniu Użytkownikowi dostępu do wszystkich archiwalnych artykułów premium.
3\. Wszelkie treści znajdujące się na Portalu, w tym elementy graficzne, kompozycja jak również wszelkie treści zawarte w newsletterze przesyłanym przez Usługodawcę w ramach świadczenia Usługi Premium oraz Usługi Bezpłatnego Newslettera chronione są prawem własności intelektualnej w tym prawem autorskim.
4\. Jakiekolwiek działania mające na celu kopiowanie lub rozpowszechnianie treści udostępnionych w ramach Portalu oraz w ramach świadczonych Usług, o których mowa powyżej jest zakazane.
5\. Użytkownik nie może przekazywać dostępu do Usługi Premium ani Usługi Bezpłatnego Newslettera osobom trzecim. Może on korzystać z tych treści wyłącznie w ramach dozwolonego użytku osobistego.
### § 6\. Konto Użytkownika
1\. Konto Użytkownika zostaje utworzone w chwili:
a) złożenia Zamówienia na Usługi Premium;
b) zapisania się przez Użytkownika do Usługi Bezpłatnego Newslettera.
2\. W trakcie składania Zamówienia lub zapisywania się do Usługi Bezpłatnego Newslettera, Użytkownik otrzymuje na wskazany przez siebie adres e-mail link, za pomocą którego może wejść na swoje Konto.
3\. Użytkownik chcąc ponownie wejść na swoje Konto każdorazowo zobligowany jest do wpisania swojego adresu e-mail w zakładce Login. Na podany adres e-mail Użytkownik otrzyma link z dostępem do Konta.
4\. W ramach Konta, Użytkownik ma możliwość:
a) sprawdzenia dokonanego wyboru wariantu newslettera;
b) sprawdzenia wybranego przez siebie okresu rozliczeniowego;
c) pobrania faktury wystawionej przez Usługodawcę w związku ze świadczeniem Usługi Premium;
d) dokonania zmiany swoich danych podanych podczas składania Zamówienia;
e) dostępu do aktualnych jak i archiwalnych treści zamieszczonych na Portalu;
f) złożenia Zamówienia na Usługę Premium.
5\. Użytkownik nie może udostępniać Konta osobom trzecim.
## CZĘŚĆ II - USŁUGA BEZPŁATNEGO NEWSLETTERA
### § 7\. Zasady korzystania z Usługi Bezpłatnego Newslettera
1\. Usługa Bezpłatnego Newslettera polega na:
a) przesyłaniu przez Usługodawcę drogą elektroniczną na adres e-mail Użytkownika informacji o:
a. funkcjonalności Portalu;
b. ofercie Usługodawcy;
c. promocjach na Usługę Premium;
d. wybranych wiadomościach z rynku nieruchomości.
b) umożliwieniu Użytkownikowi dostępu do wybranych przez Usługodawcę archiwalnych artykułów premium.
2\. Użytkownik chcąc skorzystać z Usługi Bezpłatnego Newslettera w zakładce „Subskrybuj” wypełnia formularz podając dane niezbędne do realizacji usługi, tj. imię i nazwisko oraz adres e-mail, a następnie wybiera Usługę Bezpłatnego Newslettera.
3\. Użytkownik wypełniając formularz zapisu do Usługi Bezpłatnego Newslettera zobowiązany jest do podania prawdziwych danych osobowych.
4\. Korzystanie z Usługi Bezpłatnego Newslettera jest bezterminowe i dobrowolne.
5\. Z chwilą zapisania się przez Użytkownika do Usługi Bezpłatnego Newslettera oraz akceptacji Regulaminu dochodzi do zawarcia pomiędzy Stronami umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera na czas nieoznaczony.
6\. Usługodawca dostarcza Treść cyfrową niezwłocznie po zawarciu umowy, o której mowa w ust. 5 powyżej przez czas nieoznaczony. Możliwość dostępu do wybranych przez Usługodawcę archiwalnych artykułów premium nie jest ograniczona w czasie.
7\. Treści cyfrowe przesyłane w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera będą dostarczane drogą elektroniczną w formie wiadomości e-mail wysyłanej na adres podany podczas wypełnienia formularza, o którym mowa w ust. 2 powyżej.
8\. Jeżeli Usługodawca nie dostarczył Treści cyfrowej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera, Użytkownik wzywa go do ich dostarczenia. Jeżeli Usługodawca nie dostarczy Treści cyfrowych niezwłocznie lub w dodatkowym, wyraźnie uzgodnionym przez Strony terminie, Użytkownik może odstąpić od umowy, o której mowa w ust. 5 powyżej.
9\. Usługodawca odpowiada za zgodność Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera z umową, o której mowa w ust. 5 powyżej przez cały okres dostarczania tych Treści cyfrowych.
10\. Jeżeli Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera jest niezgodna z umową, o której mowa w ust. 5 powyżej, Użytkownik może żądać doprowadzenia do jej zgodności z umową.
11\. Niezgodność z umową, o której mowa w ust. 5 powyżej występuje, jeśli:
a) opis, rodzaj, ilość, jakość, kompletność, funkcjonalność, kompatybilność, interoperacyjność Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera są niezgodne z umową;
b) Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera nie występuje w określonej ilości, nie zapewnia trwałości, ciągłości, bezpieczeństwa, funkcjonalności, kompatybilności, dostępności, jakie są typowe dla tego rodzaju Treści cyfrowych dostępnych na rynku i których Użytkownik może rozsądnie oczekiwać biorąc pod uwagę charakter Treści cyfrowych oraz publiczne zapewnienia złożone przez Usługodawcę;
c) Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera nie jest przydatna do szczególnego celu, o którym Użytkownik poinformował Usługodawcę najpóźniej w momencie zawarcia umowy i który to Usługodawca zaakceptował;
d) Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera nie nadaje się do celu, do którego zazwyczaj używa się Treści cyfrowych tego rodzaju, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, norm technicznych lub dobrych praktyk;
e) Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera nie została dostarczona z akcesoriami i instrukcjami, których dostarczenia można rozsądnie oczekiwać;
f) Treść cyfrowa przesyłana w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera nie odpowiada wzorowi lub próbce udostępnionej Użytkownikowi przed zawarciem umowy.
12\. Jeśli niezgodność Treści cyfrowej z umową, o której mowa w ust. 5 powyżej ujawniła się w czasie, w którym zgodnie z tą umową miała być dostarczana domniemywa się, że brak zgodności z umową wystąpił w tym czasie, w którym się ujawnił.
13\. Użytkownik ma obowiązek współpracy z Usługodawcą, w rozsądnym zakresie i przy zastosowaniu najmniej uciążliwych dla siebie środków technicznych, w celu ustalenia czy brak zgodności Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera z umową wynika z cech środowiska cyfrowego Użytkownika. W przypadku braku współpracy domniemania, o których mowa w ust. 12 powyżej nie mają zastosowania.
14\. W przypadku niezgodności Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera z umową Użytkownikowi przysługuje wobec Usługodawcy roszczenie o doprowadzenie tych Treści cyfrowych do zgodności z umową. Usługodawca może odmówić doprowadzenia do zgodności z umową, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową w sposób wybrany przez Użytkownika jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów dla Usługodawcy.
15\. Usługodawca doprowadza Treść cyfrową przesyłaną w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera do zgodności z umową w rozsądnym czasie od chwili, w której został poinformowany przez Użytkownika o braku zgodności z umową i bez nadmiernych niedogodności dla Użytkownika, uwzględniając jej charakter oraz cel, w jakim jest wykorzystywana. Koszty doprowadzenia Treści cyfrowej do zgodności z umową ponosi Usługodawca.
16\. Umowa o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera jest nieodpłatna, dlatego Użytkownik nie może żądać obniżenia ceny. Użytkownik może odstąpić od umowy, jeżeli:
a) Usługodawca odmówił doprowadzenia Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera do zgodności z umową zgodnie z ust. 14 zdanie 2 powyżej,
b) Usługodawca nie doprowadził Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera do zgodności z umową w rozsądnym czasie lub doprowadzenie do zgodności z umową wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami dla Użytkownika,
c) brak zgodności Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera z umową występuje nadal, mimo że Usługodawca próbował doprowadzić do zgodności z umową,
d) brak zgodności Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera z umową jest na tyle istotny, że uzasadnia natychmiastowe odstąpienie od umowy, bez uprzedniego skorzystania z roszczenia doprowadzenia Treści cyfrowej do zgodności z umową,
e) z oświadczenia Usługodawcy lub okoliczności wyraźnie wynika, że nie doprowadzi on Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi Bezpłatnego Newslettera do zgodności z umową w rozsądnym czasie lub bez nadmiernych niedogodności dla Użytkownika.
### § 8\. Wypowiedzenie umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera
1\. Użytkownikowi przysługuje prawo wypowiedzenia umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera w dowolnym momencie bez zachowania okresu wypowiedzenia.
2\. Wypowiedzenie umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera następuje poprzez przesłanie oświadczenia woli o wypowiedzeniu ww. umowy.
3\. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 powyżej Użytkownik może przesłać na adres e-mail Usługodawcy: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl).
4\. Użytkownik może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu również korzystając z opcji rezygnacji zawartej w stopce każdej wiadomości e-mail lub za pomocą funkcjonalności umieszczonej na Koncie.
## CZĘŚĆ III - USŁUGA PREMIUM
### § 9\. Zamówienie Usługi Premium
1\. Użytkownik za pomocą formularza znajdującego się na Portalu w zakładce „Subskrybuj” może złożyć Zamówienie na Usługę Premium.
2\. W celu złożenia Zamówienia na Portalu, Użytkownik musi dokonać wyboru wariantu newslettera.
3\. Użytkownik wypełnia formularz Zamówienia wybierając okres rozliczeniowy, w jakim będzie dokonywał płatności za Usługę Premium oraz podając dane niezbędne do realizacji Umowy, tj. imię i nazwisko lub nazwę oraz adres e-mail.
4\. Na Zamówieniu widoczna jest cena oraz zasady płatności za Usługi Premium.
5\. Użytkownik potwierdza i składa Zamówienie.
6\. Złożenie przez Użytkownika Zamówienia skutkuje obowiązkiem dokonania zapłaty za zamówioną Usługę Premium.
7\. Użytkownik wypełniając formularz Zamówienia zobowiązany jest do podania prawdziwych danych.
8\. Użytkownik przed akceptacją Zamówienia jest informowany:
a) na czym polega Usługa Premium;
b) o łącznej cenie za świadczoną Usługę Premium.
9\. Do zawarcia Umowy dochodzi z chwilą założenia przez Użytkownika Konta.
10\. Usługodawca potwierdza zawarcie Umowy wysyłając wiadomość e-mail na adres Użytkownika.
### § 10\. Zapłata za Usługę Premium oraz termin świadczenia i realizacji Usługi Premium
1\. Usługa Premium jest świadczona odpłatnie przez czas nieokreślony.
2\. Ceny Usługi Premium podawane są w złotych polskich i zawierają podatek w wysokości wynikającej z powszechnie obowiązujących przepisów prawa.
3\. Płatności dokonywane przez Użytkowników obsługiwane są przez podmiot zewnętrzny, tj. Stripe, Inc. Płatności realizowane są na podstawie odrębnego regulaminu płatności określonego przez operatora systemu płatności.
4\. Płatność za Usługę Premium realizowana jest poprzez automatyczne obciążenie karty płatniczej Użytkownika w wybranych przez Użytkownika okresach rozliczeniowych.
5\. Użytkownik zawierając Umowę wyraża zgodę na obciążanie jego karty płatniczej.
6\. Opłata za Usługę Premium pobierana jest co miesiąc lub co roku, zależnie od wybranego przez Użytkownika okresu rozliczeniowego.
7\. Akceptując Regulamin, Użytkownik wyraża zgodę na doręczanie mu faktur elektronicznych na wskazany przez niego adres e-mail, z zastrzeżeniem postanowień ust. 10\.
8\. Usługa Premium jest świadczona od momentu dokonania płatności przez Użytkownika za Usługę Premium do momentu rezygnacji przez Użytkownika z Usługi Premium poprzez wypowiedzenia Umowy bądź złożenia oświadczenia o odstąpieniu od Umowy.
9\. Okres wypowiedzenia Umowy upływa wraz z końcem okresu wykupionej subskrypcji Usługi Premium.
10\. Od dnia wejścia w życie przepisów wdrażających system KSeF, zgodnie z obowiązującymi przepisami faktury Usługę Premium będą wystawiane jako faktury ustrukturyzowane i udostępniane za pośrednictwem Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), o ile przepisy powszechnie obowiązujące wymagają lub dopuszczają taki sposób fakturowania. Użytkownik przyjmuje do wiadomości, że faktura ustrukturyzowana jest uznana za otrzymaną w dniu przydzielenia jej w KSeF numeru identyfikującego. Powyższy zapis nie dotyczy Konsumentów, dla których faktury VAT będą doręczane w wersji elektronicznej na adres email.
### § 11\. Bezpłatny okres próbny
1\. Użytkownik może skorzystać z Usługi Premium rozpoczynając od darmowego okresu próbnego, o ile w danym momencie Usługodawca umożliwia taką opcję.
2\. Gdy Użytkownik korzysta z bezpłatnego okresu próbnego obowiązany jest do podania danych karty płatniczej i wyrażenia zgody na obciążenie karty płatnością za Usługę Premium po zakończeniu bezpłatnego okresu próbnego.
3\. W każdym czasie obowiązywania okresu próbnego Użytkownik może zrezygnować z Usługi Premium. W momencie rezygnacji Użytkownik zachowuje prawo do korzystania z materiałów dostarczonych mu mailowo w czasie obowiązywania bezpłatnego okresu próbnego.
4\. Jeżeli w czasie obowiązywania bezpłatnego okresu próbnego Użytkownik nie zrezygnuje z Usługi Premium, to Usługodawca rozpoczyna świadczenie na jego rzecz Usługi Premium za wynagrodzeniem.
### § 12\. Prawo odstąpienia od Umowy
1\. Konsumentowi przysługuje prawo do odstąpienia od Umowy w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia, bez podania przyczyny.
2\. Odstąpienie od Umowy następuje przez złożenie oświadczenia o odstąpieniu od Umowy. Oświadczenie o odstąpieniu należy przesłać drogą elektroniczną na adres e-mail Usługodawcy: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl). Do zachowania terminu do odstąpienia od Umowy wystarczy wysłanie oświadczenia przed jego upływem.
3\. W razie skutecznego odstąpienia od Umowy, Usługodawca zwraca Konsumentowi uiszczoną przez niego kwotę w związku z zapłatą za Usługę Premium. Zwrot środków następuje na kartę płatniczą, z której dokonana została płatność.
4\. Konsument może wyrazić zgodę na rozpoczęcie świadczenia Usługi Premium przed upływem terminu do odstąpienia od Umowy. Wówczas Usługodawca ma prawo zatrzymać uiszczoną przez Konsumenta opłatę za świadczenie Usługi Premium do momentu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od Umowy.
### § 13\. Wypowiedzenie Umowy na Usługę Premium
1\. Użytkownikowi przysługuje prawo wypowiedzenia Umowy na Usługę Premium w dowolnym momencie z zachowaniem tygodniowego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec obowiązywania okresu rozliczeniowego.
2\. Wypowiedzenie Umowy na Usługę Premium następuje poprzez przesłanie oświadczenia woli o wypowiedzeniu Umowy lub skorzystanie z funkcjonalności Konta.
3\. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 powyżej Użytkownik może przesłać na adres e-mail Usługodawcy: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl).
4\. Na skutek złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy, Usługa Premium jest nadal świadczona do momentu zakończenia bieżącego okresu rozliczeniowego.
5\. Po wypowiedzeniu Umowy, Użytkownik zachowa dostęp do dostarczonych mu wcześniej treści.
### § 14\. Siła wyższa
1\. Strony nie ponoszą odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie Umowy w zakresie, w jakim niewykonanie lub nienależyte wykonanie Umowy wynika z działania siły wyższej.
2\. Termin siła wyższa obejmuje jakąkolwiek przyczynę wywierającą wpływ na wykonanie przez Stronę przedmiotu Umowy związaną z działaniami, wydarzeniami, zdarzeniami losowymi lub wypadkami, będącymi poza kontrolą Strony, w szczególności będą to powodzie, klęski żywiołowe, wojny, działania wojenne, ataki wrogów zewnętrznych, rebelie, terroryzm, blokady, pandemie, epidemie, zamachy stanu, wojny domowe.
3\. Każda ze Stron zobowiązuje się do niezwłocznego informowania drugiej Strony o zaistnieniu okoliczności stanowiącej siłę wyższą.
4\. Strona poszkodowana, którą dotknęła siła wyższa, zobowiązuje się podejmować niezbędne czynności w celu zminimalizowania skutków powstałych w wyniku działania siły wyższej oraz czasu jej trwania.
### § 15\. Odpowiedzialność wobec Przedsiębiorców
1\. W przypadku, gdy Użytkownikiem jest Przedsiębiorca Usługodawca wyłącza swoją odpowiedzialność za szkody powstałe w związku ze świadczeniem Usługi Premium, z wyjątkiem szkód wyrządzonych umyślnie, do szkód przewyższających dwukrotność uiszczonej przez Użytkownika opłaty za Usługę Premium obowiązującej przy rocznym okresie rozliczeniowym. Wyłączenie również dotyczy utraconych korzyści oraz szkód pośrednich.
2\. W przypadku powstania sporu z Przedsiębiorcą, wszelkie spory będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Usługodawcy.
## CZĘŚĆ IV - POSTANOWIENIA KOŃCOWE
### § 16\. Reklamacje
1\. Usługodawca dostarcza Użytkownikom w ramach świadczonych Usług Treści cyfrowe zgodne z Umową. Usługodawca odpowiada wobec Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta za doprowadzenie do ich zgodności z Umową na postawie przepisów rozdziału 5b ustawy o prawach konsumenta
2\. Użytkownikowi przysługuje prawo do zgłoszenia reklamacji związanej ze świadczeniem Usług.
3\. Usługodawca odpowiada za zgodność Treści cyfrowej z Umową przez okres dostarczania tych Treści.
4\. Niezgodność Treści cyfrowej z Umową występuje, jeżeli:
a) Treść cyfrowa nie nadaje się do celu, do którego zazwyczaj używa się Treści cyfrowych tego rodzaju, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, norm technicznych lub dobrych praktyk,
b) opis, rodzaj, ilość, jakość, kompletność, funkcjonalność, kompatybilność, interoperacyjność oraz dostępność aktualizacji Treści cyfrowej są niezgodne z Umową,
c) Treść cyfrowa nie jest przydatna do szczególnego celu, o którym Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta poinformował Usługodawcę najpóźniej w momencie zawarcia Umowy i który to cel Usługodawca zaakceptował,
d) Treść cyfrowa nie występuje w określonej ilości, nie zapewnia trwałości i bezpieczeństwa, funkcjonalności, kompatybilności, dostępności, ciągłości i bezpieczeństwa, jakie są typowe dla tego rodzaju Treści cyfrowych i których Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta może rozsądnie oczekiwać biorąc pod uwagę charakter Treści cyfrowej oraz publiczne zapewnienia złożone przez Usługodawcę,
e) Treść cyfrowa nie została dostarczona z akcesoriami i instrukcjami, których dostarczenia można rozsądnie oczekiwać,
f) Treść cyfrowa nie odpowiada wzorowi lub próbce udostępnionej Konsumentowi lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta przed zawarciem Umowy.
5\. Jeśli niezgodność Treści cyfrowej z Umową ujawniła się w czasie, w którym zgodnie z Umową miała być dostarczana, domniemywa się, że brak zgodności z Umową wystąpił w czasie ujawnienia się.
6\. Konsument lub Przedsiębiorca na prawach Konsumenta ma obowiązek współpracy z Usługodawcą, w rozsądnym zakresie i przy zastosowaniu najmniej uciążliwych dla siebie środków technicznych, w celu ustalenia czy brak zgodności Treści cyfrowej z Umową wynika z cech środowiska cyfrowego Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta. W przypadku braku współpracy domniemanie, o którym mowa w ust. 5 powyżej nie ma zastosowania.
7\. W przypadku niezgodności Treści cyfrowej z Umową Konsumentowi lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta przysługuje wobec Usługodawcy roszczenie o doprowadzenie Treści cyfrowej do zgodności z Umową. Usługodawca może odmówić doprowadzenia do zgodności z Umową, jeżeli doprowadzenie do zgodności z Umową w sposób wybrany przez Konsumenta lub Przedsiębiorcę na prawach konsumenta jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów dla Usługodawcy.
8\. Usługodawca doprowadza Treść cyfrową do zgodności z Umową w rozsądnym czasie od chwili, w której został poinformowany przez Konsumenta lub Przedsiębiorcę na prawach konsumenta o braku zgodności z Umową, i bez nadmiernych niedogodności dla Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta, uwzględniając jej charakter oraz cel, w jakim jest wykorzystywana. Koszty doprowadzenia Treści cyfrowej do zgodności z Umową ponosi Usługodawca.
9\. Jeżeli Treść cyfrowa jest niezgodna z Umową, Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od Umowy, gdy:
a) Usługodawca odmówił doprowadzenia Treści cyfrowej do zgodności z Umową zgodnie z ust. 7 powyżej,
b) Usługodawca nie doprowadził Treści cyfrowej do zgodności z Umową w rozsądnym czasie lub doprowadzenie do zgodności z Umową wiązałoby się z nadmiernymi niedogodnościami dla Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta,
c) brak zgodności Treści cyfrowej z Umową występuje nadal, mimo że Usługodawca próbował doprowadzić do zgodności z Umową,
d) brak zgodności Treści cyfrowej z Umową jest na tyle istotny, że uzasadnia natychmiastowe obniżenie ceny albo odstąpienie od Umowy, bez uprzedniego skorzystania z roszczenia doprowadzenia Treści cyfrowej do zgodności z Umową,
e) z oświadczenia Usługodawcy lub okoliczności wyraźnie wynika, że nie doprowadzi on Treści cyfrowej do zgodności z Umową w rozsądnym czasie lub bez nadmiernych niedogodności dla Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta
10\. Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta nie może odstąpić od Umowy, jeżeli brak zgodności Treści cyfrowej z Umową jest nieistotny. Domniemywa się, że brak zgodności Treści cyfrowej z Umową jest istotny.
11\. W razie odstąpienia od Umowy z uwagi na niezgodność Treści cyfrowej z Umową Usługodawca:
a) nie jest uprawniony do żądania zapłaty za czas, w którym Treść cyfrowa była niezgodna z Umową, nawet jeżeli przed odstąpieniem od Umowy Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta z niej faktycznie korzystał,
b) jest zobowiązany do zwrotu ceny jedynie w części odpowiadającej Treści cyfrowej niezgodnej z Umową oraz Treści cyfrowej, której obowiązek dostarczenia odpadł wskutek odstąpienia od Umowy,
c) dokona zwrotu należności wskutek skorzystania z prawa odstąpienia od Umowy lub obniżenia ceny niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od dnia otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od Umowy lub obniżeniu ceny,
d) dokona zwrotu należności przy użyciu takiego samego sposobu zapłaty, jakiego użył Konsument lub Przedsiębiorca na prawach konsumenta, chyba że ten wyraźnie zgodził się na inny sposób zwrotu, który nie wiąże się dla niego z żadnymi kosztami.
12\. Reklamacje należy zgłaszać za pomocą poczty elektronicznej na adres e-mail: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl).
13\. Zgłoszenie reklamacyjne powinno zostać złożone niezwłocznie jednak nie później niż w terminu 5 dni od momentu powstania zdarzenia, którego dotyczy reklamacja.
14\. Zgłoszenie reklamacyjne powinno zawierać następujące informacje:
a) imię i nazwisko Konsumenta lub Przedsiębiorcy na prawach konsumenta, adres,
b) datę transakcji,
c) szczegółowy opis przyczyny reklamacji,
d) numer konta bankowego i dane kontaktowe.
15\. Reklamacja będzie rozpatrzona w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania przez Usługodawcę, o ile reklamacja spełnia wymogi formalne opisane w niniejszym Regulaminie.
16\. Brak rozpatrzenia reklamacji w wyżej wskazanym terminie oznacza uznanie reklamacji.
17\. Usługodawca poinformuje Użytkownika o rozpatrzeniu reklamacji za pomocą poczty elektronicznej na adres e-mail, z którego otrzymał zgłoszenie reklamacyjne.
18\. Użytkownik będący Konsumentem ma możliwość skorzystania z pozasądowych sposobów rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń przed Stałym Polubownym Sądem Konsumenckim.
### § 17\. Odpowiedzialność Usługodawcy
1\. Usługodawca nie ponosi odpowiedzialności za przerwy w dostępie do Portalu, które wynikną na skutek działania siły wyższej.
2\. Usługodawca nie ponosi także wobec Przedsiębiorców odpowiedzialności za przerwy w dostępie do Portalu spowodowane:
a) przerwą w dostawie energii elektrycznej nie wywołanej przez działanie siły wyższej lub
b) zakłóceniami połączenia internetowego.
3\. Usługodawca może czasowo zawiesić korzystanie z Usług w związku z prowadzonymi pracami modernizacyjnymi czy przebudową Portalu. Usługodawca zobowiązuje się do wykonywania tych prac w sposób najmniej uciążliwy dla Użytkowników i w miarę możliwości, do powiadomienia Użytkowników o prowadzonych pracach.
### § 18\. Postanowienia końcowe
1\. Regulamin staje się wiążący dla Użytkownika z chwilą zawarcia Umowy.
2\. Usługodawca zastrzega, że może dokonać zmiany Treści cyfrowej w przypadku konieczności ulepszenia Treści cyfrowej. W takim przypadku Usługodawca informuje Użytkowników w sposób jasny i zrozumiały o terminie oraz zakresie dokonywanych zmian droga mailową, na adres e-mail wskazany podczas wypełniania formularza Zamówienia lub podczas dokonywania zapisu na Usługę Bezpłatnego Newslettera. Jeżeli zmiana, o której mowa powyżej istotnie i negatywnie wpływa na dostęp Użytkowników do Treści cyfrowej przesyłanej w ramach Usługi, Użytkownik ma prawo wypowiedzieć Umowę w terminie 30 dni od dnia dokonania zmiany, chyba że Usługodawca zapewnił uprawnienie do zachowania, bez dodatkowych kosztów, Treści cyfrowej zgodnej z Umową, w stanie niezmienionym.
3\. Usługodawca może zmienić Regulamin w każdym czasie. W tym celu zobowiązany jest do uprzedniego poinformowania Użytkowników o zmianie Regulaminu drogą mailową z zachowaniem co najmniej 14 dniowego wyprzedzenia. W terminie 14 dni od dnia otrzymania wiadomości o zmianie Regulaminu Użytkownik może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Do zachowania terminu, o którym mowa powyżej wystarczy wysłać oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy przed jego upływem na adres: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl). Dla uniknięcia wątpliwości, zawarcie Umowy przed wejściem Regulaminu w życie, ale po ogłoszeniu jego zmiany oznacza wyrażenie zgody na nowy Regulamin.
4\. Usługodawca może dokonać cesji Umowy na inny podmiot. W tym celu zobowiązany jest do uprzedniego poinformowania Użytkowników o cesji Umowy wraz ze wskazaniem Cesjonariusza z zachowaniem co najmniej 14 dniowego wyprzedzenia. W terminie 14 dni od dnia otrzymania wiadomości o planowanej cesji Użytkownik powinien złożyć oświadczenie o zgodzie na cesję Umowy za pomocą Portalu w sposób wskazany przez Usługodawcę. W przypadku braku wyrażenia zgody na cesję Umowa zostanie rozwiązania z dniem zakończenia bieżącego okresu rozliczeniowego. Zgoda na cesję może zostać także wysłana w formie oświadczenia woli na adres: [bigdata@rynekpierwotny.pl](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl).
5\. Regulamin wchodzi w życie z dniem 1\. kwietnia 2026 roku, a ogłoszono jego zmianę 4\. marca 2026.
### Regulamin świadczenia usług drogą elektroniczną (2022)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin-2022/
Last updated: 2025-03-05T09:46:03.000Z
(dalej: „**Regulamin**”)
**Data publikacji:** 14 listopada 2022, ważny do 31 grudnia 2022
### § 1\. Definicje
Pojęcia użyte w Regulaminie mają następujące znaczenie:
a) Użytkownik – podmiot będący usługobiorcą w myśl Regulaminu. Użytkownikiem może być Przedsiębiorca jak i Konsument, tj.:
a. osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych;
b. osoba prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą;
c. wspólnicy spółki cywilnej;
d. osoba prawna lub
e. jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.
b) Portal – strona internetowa mieszcząca się pod adresem: www.fltr.pl, udostępniona przez Usługodawcę.
c) Konsument – Użytkownik będący osobą fizyczną w rozumieniu art. 221 Kodeksu cywilnego, dokonujący z Usługodawcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jego działalnością gospodarczą lub zawodową oraz przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą.
d) Przedsiębiorca – Użytkownik niebędący Konsumentem.
e) Konto – konto prowadzone dla Użytkownika pod unikalną nazwą (login) i zabezpieczone hasłem, konto jest zbiorem zasobów, w którym gromadzone są dane oraz informacje o działaniach w ramach Portalu.
f) Usługodawca - Jan Dziekoński prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Swoop Jan Dziekoński, 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27, NIP: 1132716003, REGON: 368324097.
g) Usługa Premium – płatna usługa newslettera polegająca na przesyłaniu Użytkownikom przez Usługodawcę drogą mailową informacji z zakresu rynku nieruchomości oraz udzielenie dostępu do innych materiałów dotyczących rynku nieruchomości.
h) Usługa Bezpłatnego Newslettera – bezpłatna usługa newslettera polegająca na wysyłaniu Użytkownikom przez Usługodawcę drogą mailową informacji o funkcjonalności Portalu, ofercie Usługodawcy, promocjach oraz wybranych informacjach o rynku nieruchomości.
i) Usługi – Usługa Premium i Usługa Bezpłatnego Newslettera.
j) Umowa - umowa świadczenia Usługi zawarta pomiędzy Użytkownikiem a Usługodawcą poprzez akceptację Regulaminu i założenie Konta, a w przypadku usługi Premium – dodatkowo dokonanie płatności za Usługę Premium.
k) Strony – Usługodawca i Użytkownik.
l) Zamówienie – oświadczenie woli Użytkownika składane w celu zawarcia Umowy dostępu do Usługi Premium.
## CZĘŚĆ I - POSTANOWIENIA OGÓLNE
### § 2\. Informacje ogólne
1\. Regulamin określa zasady i warunki świadczenia Usług przez Usługodawcę za pomocą Portalu.
2\. Administratorem i właścicielem Portalu jest Jan Dziekoński prowadzący działalność gospodarczą pod firmą Swoop Jan Dziekoński, 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27, NIP: 1132716003, REGON: 368324097.
3\. Użytkownicy mogą kontaktować się z Usługodawcą za pośrednictwem poczty elektronicznej, adres e-mail: fltr@fltr.pl lub listownie na adres: 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27.
### § 3\. Zasady korzystania z Portalu
1\. Świadczenie na rzecz Użytkownika Usługi Premium następuje odpłatnie.
2\. Usługa Bezpłatnego Newslettera dostępna jest bezpłatnie dla wszystkich Użytkowników.
3\. Do złożenia Zamówienia jest wymagane posiadanie konta na Portalu.
4\. Wszelkie działania utrudniające lub powodujące destabilizację Portalu są zakazane.
5\. Użytkownik nie może umieszczać na Portalu treści o charakterze bezprawnym.
### § 4\. Wymagania techniczne
1\. Usługodawca gwarantuje prawidłowość funkcjonowania Portalu wyłącznie w przypadku zastosowania następujących przeglądarek internetowych:
a) Internet Explorer 10 i nowsze;
b) Edge;
c) Google Chrome;
d) Mozilla Firefox;
e) Opera;
2\. Do korzystania z Portalu niezbędne jest:
a) posiadanie aktywnego połączenia z siecią Internet (przewodowe lub bezprzewodowe);
b) posiadanie urządzenia umożliwiającego dostęp do Internetu;
c) posiadanie przez Użytkownika aktywnego konta poczty elektronicznej;
d) posiadanie aplikacji do przeglądania stron internetowych.
### § 5\. Rodzaje i zakres Usług świadczonych w ramach Portalu
1\. Usługodawca w ramach Portalu umożliwia Użytkownikowi korzystanie z następujących funkcjonalności:
a) zakładanie Konta na Portalu;
b) przeglądania treści zamieszczonych na Portalu, z zastrzeżeniem, że dostęp do niektórych treści możliwy jest wyłącznie po zamówieniu przez Użytkownika Usługi Premium (zawarciu Umowy i dokonaniu zapłaty za Usługę Premium);
c) złożenie Zamówienia na Usługę Premium;
d) zapisanie się do Usługi Bezpłatnego Newslettera.
2\. Usługa Premium polega na:
a) otrzymywaniu przez Użytkownika cotygodniowych informacji o rynku nieruchomości;
b) dostępie do syntezy wiadomości o wydarzeniach z rynku nieruchomości i otoczenia gospodarczego w Polsce oraz na kluczowych rynkach zagranicznych;
c) dostępie do informacji na podstawie śledzenia, badania i analizy trendów konsumenckich i socjo-demograficznych oraz ich konsekwencji dla rynku nieruchomości;
d) dostępie do informacji na podstawie analizy strategii i modeli biznesowych liderów i startupów;
e) umożliwieniu Użytkownikowi dostępu do wszystkich archiwalnych artykułów premium.
3\. Wszelkie treści znajdujące się na Portalu, w tym elementy graficzne, kompozycja jak również wszelkie treści zawarte w newsletterze przesyłanym przez Usługodawcę w ramach świadczenia Usługi Premium oraz Usługi Bezpłatnego Newslettera chronione są prawem własności intelektualnej w tym prawem autorskim.
4\. Jakiekolwiek działania mające na celu kopiowanie lub rozpowszechnianie treści udostępnionych w ramach Portalu oraz w ramach świadczonych Usług, o których mowa powyżej jest zakazane.
5\. Użytkownik nie może przekazywać dostępu do Usługi Premium ani Usługi Bezpłatnego Newslettera osobom trzecim. Może on korzystać z tych treści wyłącznie w ramach dozwolonego użytku osobistego.
### § 6\. Konto Użytkownika
1\. Konto Użytkownika zostaje utworzone w chwili:
a) złożenia Zamówienia na Usługi Premium;
b) zapisania się przez Użytkownika do Usługi Bezpłatnego Newslettera.
2\. W trakcie składania Zamówienia lub zapisywania się do Usługi Bezpłatnego Newslettera, Użytkownik otrzymuje na wskazany przez siebie adres e-mail link, za pomocą którego może wejść na swoje Konto.
3\. Użytkownik chcąc ponownie wejść na swoje Konto każdorazowo zobligowany jest do wpisania swojego adresu e-mail w zakładce Login. Na podany adres e-mail Użytkownik otrzyma link z dostępem do Konta.
4\. W ramach Konta, Użytkownik ma możliwość:
a) sprawdzenia dokonanego wyboru wariantu newslettera;
b) sprawdzenia wybranego przez siebie okresu rozliczeniowego;
c) pobrania faktury wystawionej przez Usługodawcę w związku ze świadczeniem Usługi Premium;
d) dokonania zmiany swoich danych podanych podczas składania Zamówienia;
e) dostępu do aktualnych jak i archiwalnych treści zamieszczonych na Portalu;
f) złożenia Zamówienia na Usługę Premium.
5\. Użytkownik nie może udostępniać Konta osobom trzecim.
## CZĘŚĆ II - USŁUGA BEZPŁATNEGO NEWSLETTERA
### § 7\. Zasady korzystania z Usługi Bezpłatnego Newslettera
1\. Usługa Bezpłatnego Newslettera polega na:
a) przesyłaniu przez Usługodawcę drogą elektroniczną na adres e-mail Użytkownika informacji o:
a. funkcjonalności Portalu;
b. ofercie Usługodawcy;
c. promocjach na Usługę Premium;
d. wybranych wiadomościach z rynku nieruchomości.
b) umożliwieniu Użytkownikowi dostępu do wybranych przez Usługodawcę archiwalnych artykułów premium.
2\. Użytkownik chcąc skorzystać z Usługi Bezpłatnego Newslettera w zakładce „Subskrybuj” wypełnia formularz podając dane niezbędne do realizacji usługi, tj. imię i nazwisko oraz adres e-mail, a następnie wybiera Usługę Bezpłatnego Newslettera.
3\. Użytkownik wypełniając formularz zapisu do Usługi Bezpłatnego Newslettera zobowiązany jest do podania prawdziwych danych osobowych.
4\. Korzystanie z Usługi Bezpłatnego Newslettera jest bezterminowe i dobrowolne.
5\. Z chwilą zapisania się przez Użytkownika do Usługi Bezpłatnego Newslettera oraz akceptacji Regulaminu dochodzi do zawarcia pomiędzy Stronami umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera na czas nieoznaczony.
### § 8\. Wypowiedzenie umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera
1\. Użytkownikowi przysługuje prawo wypowiedzenia umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera w dowolnym momencie bez zachowania okresu wypowiedzenia.
2\. Wypowiedzenie umowy o świadczenie Usługi Bezpłatnego Newslettera następuje poprzez przesłanie oświadczenia woli o wypowiedzeniu ww. umowy.
3\. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 powyżej Użytkownik może przesłać na adres e-mail Usługodawcy: fltr@fltr.pl.
4\. Użytkownik może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu również korzystając z opcji rezygnacji zawartej w stopce każdej wiadomości e-mail lub za pomocą funkcjonalności umieszczonej na Koncie.
## CZĘŚĆ III - USŁUGA PREMIUM
### § 9\. Zamówienie Usługi Premium
1\. Użytkownik za pomocą formularza znajdującego się na Portalu w zakładce „Subskrybuj” może złożyć Zamówienie na Usługę Premium.
2\. W celu złożenia Zamówienia na Portalu, Użytkownik musi dokonać wyboru wariantu newslettera.
3\. Użytkownik wypełnia formularz Zamówienia wybierając okres rozliczeniowy, w jakim będzie dokonywał płatności za Usługę Premium oraz podając dane niezbędne do realizacji Umowy, tj. imię i nazwisko lub nazwę oraz adres e-mail.
4\. Na Zamówieniu widoczna jest cena Usługi Premium.
5\. Użytkownik potwierdza i składa Zamówienie.
6\. Złożenie przez Użytkownika Zamówienia skutkuje obowiązkiem dokonania zapłaty za zamówioną Usługę Premium.
7\. Użytkownik wypełniając formularz Zamówienia zobowiązany jest do podania prawdziwych danych.
8\. Użytkownik przed akceptacją Zamówienia jest informowany:
a) na czym polega Usługa Premium;
b) o łącznej cenie za świadczoną Usługę Premium.
9\. Do zawarcia Umowy dochodzi z chwilą założenia przez Użytkownika Konta.
10\. Usługodawca potwierdza zawarcie Umowy wysyłając wiadomość e-mail na adres Użytkownika.
### § 10\. Zapłata za Usługę Premium oraz termin świadczenia i realizacji Usługi Premium
1\. Usługa Premium jest świadczona odpłatnie przez czas nieokreślony.
2\. Ceny Usługi Premium podawane są w złotych polskich i zawierają podatek w wysokości wynikającej z powszechnie obowiązujących przepisów prawa.
3\. Płatności dokonywane przez Użytkowników obsługiwane są przez podmiot zewnętrzny, tj. Stripe, Inc.
4\. Płatność za Usługę Premium realizowana jest poprzez automatyczne obciążenie karty płatniczej Użytkownika w wybranych przez Użytkownika okresach rozliczeniowych.
5\. Użytkownik zawierając Umowę wyraża zgodę na obciążanie jego karty płatniczej.
6\. Opłata za Usługę Premium pobierana jest co miesiąc lub co roku, zależnie od wybranego przez Użytkownika okresu rozliczeniowego.
7\. Akceptując Regulamin, Użytkownik wyraża zgodę na doręczanie mu faktur elektronicznych na wskazany przez niego adres e-mail.
8\. Usługa Premium jest świadczona od momentu dokonania płatności przez Użytkownika za Usługę Premium do momentu rezygnacji przez Użytkownika z Usługi Premium poprzez wypowiedzenia Umowy bądź złożenia oświadczenia o odstąpieniu od Umowy.
9\. Okres wypowiedzenia Umowy upływa wraz z końcem okresu wykupionej subskrypcji Usługi Premium.
### § 11\. Bezpłatny okres próbny
1\. Użytkownik może skorzystać z Usługi Premium rozpoczynając od darmowego okresu próbnego, o ile w danym momencie Usługodawca umożliwia taką opcję.
2\. Gdy Użytkownik korzysta z bezpłatnego okresu próbnego obowiązany jest do podania danych karty płatniczej i wyrażenia zgody na obciążenie karty płatnością za Usługę Premium po zakończeniu bezpłatnego okresu próbnego.
3\. W każdym czasie obowiązywania okresu próbnego Użytkownik może zrezygnować z Usługi Premium. W momencie rezygnacji Użytkownik zachowuje prawo do korzystania z materiałów dostarczonych mu mailowo w czasie obowiązywania bezpłatnego okresu próbnego.
4\. Jeżeli w czasie obowiązywania bezpłatnego okresu próbnego Użytkownik nie zrezygnuje z Usługi Premium, to Usługodawca rozpoczyna świadczenie na jego rzecz Usługi Premium za wynagrodzeniem.
### § 12\. Prawo odstąpienia od Umowy
1\. Konsumentowi przysługuje prawo do odstąpienia od Umowy w terminie 14 dni od dnia jej zawarcia, bez podania przyczyny.
2\. Odstąpienie od Umowy następuje przez złożenie oświadczenia o odstąpieniu od Umowy. Oświadczenie o odstąpieniu należy przesłać drogą elektroniczną na adres e-mail Usługodawcy: fltr@fltr.pl. Do zachowania terminu do odstąpienia od Umowy wystarczy wysłanie oświadczenia przed jego upływem. Wzór oświadczenia stanowi Załącznik nr 1 do Regulaminu.
3\. W razie skutecznego odstąpienia od Umowy, Usługodawca zwraca Konsumentowi uiszczoną przez niego kwotę w związku z zapłatą za Usługę Premium. Zwrot środków następuje na kartę płatniczą, z której dokonana została płatność.
4\. Konsument może wyrazić zgodę na rozpoczęcie świadczenia Usługi Premium przed upływem terminu do odstąpienia od Umowy. Wówczas Usługodawca ma prawo zatrzymać uiszczoną przez Konsumenta opłatę za świadczenie Usługi Premium do momentu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od Umowy.
### § 13\. Wypowiedzenie Umowy na Usługę Premium
1\. Użytkownikowi przysługuje prawo wypowiedzenia Umowy na Usługę Premium w dowolnym momencie z zachowaniem tygodniowego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec obowiązywania okresu rozliczeniowego.
2\. Wypowiedzenie Umowy na Usługę Premium następuje poprzez przesłanie oświadczenia woli o wypowiedzeniu Umowy lub skorzystanie z funkcjonalności Konta.
3\. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 powyżej Użytkownik może przesłać na adres e-mail Usługodawcy: fltr@fltr.pl.
4\. Na skutek złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy, Usługa Premium jest nadal świadczona do momentu zakończenia bieżącego okresu rozliczeniowego.
5\. Po wypowiedzeniu Umowy, Użytkownik zachowa dostęp do dostarczonych mu wcześniej treści.
### § 14\. Siła wyższa
1\. Strony nie ponoszą odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie Umowy w zakresie, w jakim niewykonanie lub nienależyte wykonanie Umowy wynika z działania siły wyższej.
2\. Termin siła wyższa obejmuje jakąkolwiek przyczynę wywierającą wpływ na wykonanie przez Stronę przedmiotu Umowy związaną z działaniami, wydarzeniami, zdarzeniami losowymi lub wypadkami, będącymi poza kontrolą Strony, w szczególności będą to powodzie, klęski żywiołowe, wojny, działania wojenne, ataki wrogów zewnętrznych, rebelie, terroryzm, blokady, pandemie, epidemie, zamachy stanu, wojny domowe.
3\. Każda ze Stron zobowiązuje się do niezwłocznego informowania drugiej Strony o zaistnieniu okoliczności stanowiącej siłę wyższą.
4\. Strona poszkodowana, którą dotknęła siła wyższa, zobowiązuje się podejmować niezbędne czynności w celu zminimalizowania skutków powstałych w wyniku działania siły wyższej oraz czasu jej trwania.
### § 15\. Odpowiedzialność wobec Przedsiębiorców
1\. W przypadku, gdy Użytkownikiem jest Przedsiębiorca Usługodawca wyłącza swoją odpowiedzialność za szkody powstałe w związku ze świadczeniem Usługi Premium z wyjątkiem szkód wyrządzonych umyślnie do szkód przewyższających dwukrotność uiszczonej przez Użytkownika opłaty za Usługę Premium obowiązującej przy rocznym okresie rozliczeniowym. Wyłączenie również dotyczy utraconych korzyści oraz szkód pośrednich.
2\. W przypadku powstania sporu z Przedsiębiorcą, wszelkie spory będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Usługodawcy.
## CZĘŚĆ IV - POSTANOWIENIA KOŃCOWE
### § 16\. Reklamacje
1\. Użytkownikowi przysługuje prawo do zgłoszenia reklamacji związanej ze świadczeniem Usług.
2\. Reklamacje należy zgłaszać za pomocą poczty elektronicznej na adres e-mail: fltr@fltr.pl.
3\. Zgłoszenie reklamacyjne powinno zostać złożone niezwłocznie jednak nie później niż w terminu 5 dni od momentu powstania zdarzenia, którego dotyczy reklamacja.
4\. Reklamacja będzie rozpatrzona w terminie 14 dni.
5\. Brak rozpatrzenia reklamacji w wyżej wskazanym terminie oznacza uznanie reklamacji.
6\. Usługodawca poinformuje Użytkownika o rozpatrzeniu reklamacji za pomocą poczty elektronicznej na adres e-mail, z którego otrzymał zgłoszenie reklamacyjne.
7\. Użytkownik będący Konsumentem ma możliwość skorzystania z pozasądowych sposobów rozpatrywania reklamacji i dochodzenia roszczeń przed Stałym Polubownym Sądem Konsumenckim.
### § 17\. Odpowiedzialność Usługodawcy
1\. Usługodawca nie ponosi odpowiedzialności za przerwy w dostępie do Portalu, które wynikną na skutek działania siły wyższej.
2\. Usługodawca nie ponosi także wobec Przedsiębiorców odpowiedzialności za przerwy w dostępie do Portalu spowodowane:
a) przerwą w dostawie energii elektrycznej nie wywołanej przez działanie siły wyższej lub
b) zakłóceniami połączenia internetowego.
3\. Usługodawca może czasowo zawiesić korzystanie z Usług w związku z prowadzonymi pracami modernizacyjnymi czy przebudową Portalu. Usługodawca zobowiązuje się do wykonywania tych prac w sposób najmniej uciążliwy dla Użytkowników i w miarę możliwości, do powiadomienia Użytkowników o prowadzonych pracach.
### § 18\. Postanowienia końcowe
1\. Regulamin staje się wiążący dla Użytkownika z chwilą zawarcia Umowy.
2\. Usługodawca może zmienić Regulamin w każdym czasie. W tym celu zobowiązany jest do uprzedniego poinformowania Użytkowników o zmianie Regulaminu drogą mailową z zachowaniem co najmniej 14 dniowego wyprzedzenia. W terminie 14 dni od dnia otrzymania wiadomości o zmianie Regulaminu Użytkownik może złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu Umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Do zachowania terminu, o którym mowa powyżej wystarczy wysłać oświadczenia o wypowiedzeniu Umowy przed jego upływem na adres: [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl).
**Załączniki:**
[ 230101 regulamin FLTR zacznik nr 1 230101\_regulamin\_FLTR\_załącznik\_nr\_1.pdf 122 KB download-circle ](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2023/01/230101%5Fregulamin%5FFLTR%5Fza--cznik%5Fnr%5F1.pdf "Download")
### Usługi doradcze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/
Last updated: 2026-01-22T09:36:33.000Z
Chociaż [**subskrypcyjny newsletter BIG DATA Insight**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup) powinien rozwiązać 90% potrzeb przedsiębiorcy działającego na rynku nieruchomości - to w niektórych przypadkach podjęcie strategicznych i operacyjnych decyzji na jego podstawie będzie wymagało **indywidualnej interpretacji i dopasowania rekomendacji do specyficznego kontekstu danego przedsiębiorstwa.**
*Dowiedz się więcej:*
1. [Zakres usług doradczych](#czesc-1)
2. [Kim są nasi Klienci?](#czesc-2)
3. [Czy model usługowy jest dla Ciebie?](#czesc-3)
4. [Nasze doświadczenie](#czesc-4)
5. [Jak zacząć współpracę?](#czesc-5)
## 1\. Zakres usług doradczych
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Dla **Klientów konsultingowych** świadczymy **zindywidualizowane usługi doradztwa strategicznego, operacyjnego oraz transakcyjnego** w postaci takiej jak:
- **mentoring** 1-na-1 dla właścicieli lub członków kadry zarządzającej,
- **warsztaty** biznesowe dla zespołu menedżerskiego,
- opracowanie dedykowanych **badań i raportów** analitycznych,
- **budowa strategii** biznesowej,
- projektowanie indywidualnych **procesów i rozwiązań organizacyjnych**,
- wsparcie **procesów transakcyjnych** w zagadnieniach komercyjnych (tzw. *commercial due diligence*, czy *independent business review*).
Jakie przykładowe wyzwania zarządcze rozwiązujemy dla naszych Klientów?
#### Wejście dewelopera do segmentu najmu
****Duże przedsiębiorstwo deweloperskie** działające na rynku lokali mieszkalnych rozważa wejście do segmentu najmu. W ramach współpracy i warsztatów z Zarządem naszego Klienta odpowiedzieliśmy między innymi na takie pytania jak:
- Jakie są perspektywy segmentu najmu w Polsce
- Jakie są modele biznesowe na tym rynku
- Jakie strategie realizuje konkurencja
- Jakie zasoby są konieczne do uruchomienia działalności najmu
- Jakie są opcje wejścia na ten rynek
- Jakie są exit-options na tym rynku
- Jakie nieruchomości należy włączać do portfela
- Jak operacyjnie realizować najem
- Jakie cele strategiczne wyznaczyć
- Jak sfinansować taką strategię
- Jaki będzie harmonogram wdrożenia strategii
****Efekt**: podjęcie przez Klienta decyzji o wejściu do nowegu segmentu.
#### Commercial due diligence spółki z branży produkcyjnej
****Międzynarodowy fundusz private equity** rozważa zakup spółki z branży produkcyjnej. W ramach kilkutygodniowego projektu **due diligence* opracowano kompleksowy raport CDD dla Klienta wspierający decyzję zakupową i proces negocjacji. Raport objął:
- Analizę rynkową **targetu* (m.in. perspektywy rozwoju popytu w kluczowych kategoriach, ewolucja udziałów w rynku, pozycjonowanie produktu, pokrycie i dotarcie do segmentów Klientów, dopasowanie do **key purchasing criteria*, efektywność sprzedaży)
- Analizę operacyjną **targetu* (m.in. analiza konkurencyjności technologii produkcyjnej (we współpracy z konsultantem technicznym), benchmarking kluczowych KPI efektywnościowych, analiza struktury organizacyjnej, analiza zasobów ludzkich, analiza zasobów IT)
- Analizę finansowa **targetu* (m.in. analiza bilansu, P&L i cash flow)
- Identyfikację ryzyk oraz upside'ów **targetu*
- Weryfikację planu biznesowego i modelu finansowego Zarządu **targetu*
- Budowę alternatywnego modelu finansowogo **targetu*
****Efekt**: podjęcie przez Klienta decyzji o zakupie spółki.
#### Stworzenie nowej usługi w obszarze real estate
Dynamiczny ****Startup PropTech** działający na Europejskim rynku nieruchomości, finansowany przez fundusz venture capital, rozważa poszerzenie swojego portfela usług B2C. W ramach współpracy z Klientem:
- Przeprowadziliśmy audyt 360 kadry menedżerskiej Klienta
- Przeprowadziliśmy **mystery shopping* obecnych usług Klienta
- Zarekomendowaliśmy zmiany organizacyjne i procesowe, mające usprawnić dotychczasowe usługi
- Zbudowaliśmy **case studies* uruchomienia nowych usług
- Zaprojektowaliśmy na poziomie strategicznym nowe pozycjonowanie usług
- Wypracowaliśmy razem z menedżerami Klienta opcje uruchomienia nowej usługi
****Efekt:** podjęcie przez Klienta decyzji o pivocie startupu.
#### Strategia ekspansji producenta materiałów budowlanych
****Międzynarodowa grupa produkująca podstawowe materiały budowlane** chciała zaktualizować swoją strategię dla polskiego rynku na kolejne 10 lat. Ze względu na duże wyzwania ze strony spadającego popytu, nadchodzące zmiany regulacyjne, nowe technologie oraz konkurencję postanowiła w ramach procesu wesprzeć się zewnętrznym konsultantem. Poprzez desk research, wywiady z ekspertami, budowę modelu prognostycznego oraz współpracę z Kluczowymi Menedżerami naszego Klienta przeprowadziliśmy kompleksowy analizy strategicznej, w tym:
- Wymiarowanie i analiza historycznych zmian i trendów wpływających na wielkość podstawowych segmentów rynkowych Klienta (budownictwo kubaturowe - mieszkaniowe i użytkowe, infrastruktura drogowa, kolejowa, energetyczne i pozostałe)
- Analiza przyszłych makrotrendów istotnych dla sektora budowlanego (trendy społeczno-demograficzne, ekonomiczne, polityczne i legislacyjne)
- Analiza specyficznych trendów na rynku budowlanym (poprawa efektywności energetycznej, modernizacje, prefabrykacja i modularyzacja, recycling i gospodarka obiegu zamkniętego, robotyzacja, etc.)
- Prognozowanie na bazie trendów przyszłego rozmiaru poszczególnych segmentów rynkowych i ewolucji popytu w kilkunastu kategoriach produktowych
- Analiza produkt-rynek obecnego portfolio Klienta - porównanie pokrycia portfolio z przewidywanymi zmianami popytowymi
- Wskazanie białych plam w portfolio Klienta i rekomendowanych priorytetowych produktów (pod względem atrakcyjności, łatwości integracji, marżowości etc.)
- Definicja spójnych opcji strategicznych ekspansji rynkowej Klienta w oparciu o istniejące i nowe produkty (pozycjonowanie w określonych kategoriach produktowych lub segmentach Klientów)
****Efekt**: uzyskanie konsensusu wśród Kierownictwa Klienta w zakresie niezbędnych zmian strategicznych w portfolio produktowym.
#### Wejście dewelopera na nowy rynek geograficzny
****Zagraniczne przedsiębiorstwo deweloperskie** rozważa wejście na polski rynek pierwotny. W ramach desk researchu, badań pierwotnych oraz współpracy z Zarządem naszego Klienta przeprowadziliśmy kompleksowy proces strategiczny, w tym:
- Analiza trendów popytowych na danym rynku (demografia i migracja, siła nabywcza klientów, segmentacja klientów, identyfikacja hot spotów popytu, dynamika cenowa i wolumenowa, alternatywne trendy - np. PRS, akademiki, domy senioralne, kwatery pracownicze)
- Przegląd działań konkurencji (przegląd kluczowych dużych i średnich konkurentów, identyfikacja ich strategii biznesowych, analiza pozycji w łańcuchu wartości, analiza pozycjonowania marketingowego, analiza bilansu popytu-podaży, identyfikacja opcji M&A, konkurencja rynku wtórnego)
- Przegląd kluczowych czynników regulacyjnych dla rynku mieszkaniowego
- Przegląd zasobów Klienta pod względem obecnych okazji rynkowych - identyfikacja luki strategicznej
- Definicja spójnych opcji strategicznych wejścia na rynek (pozycjonowanie, rozmiar inwestycji, docelowy klient, sposób wejścia na rynek itd.)
- Ocena opcji strategicznych
- Wybór preferowanej strategii wejścia na rynek
- Uszczegółowienie celów strategicznych (KPI, harmonogram, osoby odpowiedzialne, kluczowe kroki)
- Określenie mapy drogowej wejścia na rynek i kluczowych kamieni milowych
- Określenie kluczowych działań dla Zarządu w celu uruchomienia wdrożenia
****Efekt**: podjęcie przez Klienta decyzji o wejściu na nowy rynek.
#### Stworzenie inicjatyw poprawy efektywności sprzedaży i funkcji wsparcia dla producenta materiałów budowlanych
****Międzynarodowa grupa produkująca materiały budowlane oparte o drewno**, prowadząca produkcję w 8 krajach na Świecie, wdrażała nowy system ERP. W celu jak najlepszego wykorzystania możliwości nowego narzędzia w wielopłaszczyznowej organizacji zatrudniła konsultanta. W ramach współpracy, kilkudziesięciu warsztatów z Menedżerami naszego Klienta i własnych analiz, przeprowadzono projekt obejmujący takie zagadnienia jak:
- Analiza funkcjonalności i ograniczeń obecnych i nowych systemów
- Analiza procesów i struktur organizacyjnych Klienta w różnych krajach oraz tzw. najlepszych praktyk w ramach organizacji
- Analiza portfolio produktowego i **route-to-market* (segmenty Klientów, kanały sprzedaży) poszczególnych kategorii produktów
- Rekomendacja inicjatyw poprawy efektywności (reorganizacja modelu pracy, zmiany w procesach, wdrożenie nowych systemów) i kwantyfikacja ich wpływu na wielkość zatrudnienia
- Zaplanowanie wdrożenia inicjatyw (kluczowe kroki, odpowiedzialności)
****Efekt**: zaakceptowanie przez Klienta inicjatyw do wdrożenia.
#### Reorganizacja i restrukturyzacja przedsiębiorstwa
****Średnich rozmiarów przedsiębiorstwo z obszaru pośrednictwa i asset managementu** z powodu nagłych zmian rynkowych zaczęło odnotowywać straty. Zarząd podjął decyzję o konieczności restrukturyzacji przedsiębiorstwa w celu ograniczania kosztów, wygenerowania dodatkowych przychodów oraz poprawy płynności. W ramach współpracy z Zarządem naszego Klienta przygotowaliśmy między innymi:
- Przegląd 360 stopni w zakresie sytuacji finansowej (P&L i CF) i budowa modelu finansowego spółki do zaplanowania i monitorowania postępów restrukturyzacji
- Identyfikacja inicjatyw przychodowych (uruchomienie nowych produktów, optymalizacja cennika produktowego, renegocjacja umów z kluczowymi klientami)
- Identyfikacja inicjatyw kosztowych (reorganizacja modelu pracy, dostosowanie organizacji do nowej struktury produktowej, przegląd i redukcja kosztów zakupowych)
- Identyfikacja inicjatyw płynnościowych (wydłużenie i renegocjacja zobowiązań, ściągnięcie należności, redukcja zapasów)
- Przegląd sytuacji finansowej i strategicznej spółek inwestycyjnych klienta (sytuacja P&L i CF, sytuacja strategiczna, ryzyka w nowym otoczeniu rynkowym, priorytetyzacja działań)
- Opracowanie planów zaradczych dla poszczególnych spółek inwestycyjnych
- Wdrożenie metodyki zarządzania inicjatywami i planami zaradczymi (PMO, komunikacja etc.)
- Prowadzenie PMO
****Efekt**: skuteczna restrukturyzacja biznesu Klienta i możliwość kontynuacji działalności.
## 2\. Kim są nasi Klienci?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Nasze usługi kierujemy do Klientów o różnej skali i poziomie zaawansowania potrzeb. Do naszego portfolio Klientów należą między innymi:
- **mali inwestorzy, flipperzy, deweloperzy, HNWI (high net worth individuals)**: którzy zastanawiają się jak poukładać strategię rozwoju swojej firmy, jak budować pierwsze procesy, zastanawiają się jak poukładać nowy rodzaj transakcji, poszukują finansowania lub planują swoją strategię inwestycyjną;
- **startup’y z branży PropTech (i nie tylko)**: które badają możliwości pivotu swojego biznesu, chcą szybko zweryfikować jakiś pomysł biznesowy lub chcą wspólnie stworzyć nowy produkt;
- **większe firmy deweloperskie, przedsiębiorstwa budowlane, producenci materiałów budowlanych, gracze z sektora pośrednictwa, fundusze inwestycyjne i globalne korporacje spoza sektora nieruchomości**: które myślą nad swoją strategią w obliczu zmian rynkowych, chcą wejść na nowy rynek, prowadzą proces due diligence czy też poszukują interim managera do dużych projektów strategicznych.
## 3\. Czy model usługowy jest dla Ciebie?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Model usługowy, choć pozwala na osiągnięcie najlepszych wyników i rekomendacji, to jest też bardziej kosztowny od modelu subskrypcyjnego. Kiedy więc należy rozważyć model usługowy dla Twojego przedsiębiorstwa?
- Zespół zarządzający **nie ma wystarczająco dużo czasu** na analizę i proces decyzyjny niezbędny do stworzenia najlepszej klasy strategii,
- Macie **skrajnie różne koncepcje** w organizacji i potrzebujecie **niezależnego i obiektywnego spojrzenia** które znajdzie punkt wspólny,
- W Twoim zespole **brakuje kompetencji analitycznych lub strategicznych**,
- **Potrzebujesz rozwiązań "szytych na miarę" i dopasowanych do Twojej specyficznej sytuacji**,
- Ze względów korporacyjnych **potrzebujesz niezależnego spojrzenia i "second opinion"** (np. w ramach procesu tworzenia strategii, czy transakcji)
Jeżeli jednak posiadasz zasoby czasowe, silne kompetencje analityczne lub Twoje wyzwania są relatywnie proste, to zapewne wystarczą Tobie nasze standardowe analizy premium:
[Poznaj nasze analizy](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/all/)
## 4\. Nasze doświadczenie
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Członkowie zespołu BIG DATA Insight posiadają wieloletnie doświadczenie nie tylko **z obszaru doradzania zarządom polskich i międzynarodowych przedsiębiorstw**,ale także **praktyczne doświadczenie menedżerskie z rynku nieruchomości**.
W szczególności **założyciel BIG DATA Insight Jan Dziekoński** ([LinkedIn](https://www.linkedin.com/in/jandziekonski/?ref=insight.rynekpierwotny.pl))jestem **konsultantem biznesowy z 15-letnim doświadczeniem.** W tym czasie pracował dla kilkudziesięciu polskich i międzynarodowych korporacji w zakresie strategii i analizy inwestycji, restrukturyzacji, czy optymalizacji kosztów w ramach uznanych globalnych firm doradczych ([**Roland Berger**](https://www.rolandberger.com/en/?country=GB&ref=insight.rynekpierwotny.pl), [**PwC**](https://www.pwc.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Projekty obejmowały przede wszystkim branżę energetyczną, górniczą, różne sektory produkcyjne, transport, bankowość, telekomunikację, ale też dotykały sektora nieruchomościowego. Dzięki temu poznałem najlepsze praktyki wokół tego jak rozwijać lub transformować biznes, niezależnie od kraju, branży, czy etapu jego rozwoju.
Z samym **rynkiem nieruchomości** jest związany zawodowo od **10 lat**. W 2013 r. **współtworzył i był pierwszym prezesem** startup’u **Mzuri Investments**. Następnie **od 2017 do 2020 roku byłem członkiem zarządu w grupie** [**Mzuri**](http://mzuri.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (operator najmu dla ok. 7.000 mieszkań), odpowiadał tam m.in. za obszar transakcyjny, inwestycyjny oraz zarządzanie spółkami portfelowymi (w tym spółek budujących własne portfele mieszkań na wynajem lub dewelopujących budynki w 100% oddawane na wynajem). Jego wiedza łączy doświadczenie konsultanta biznesowego z praktycznym i operacyjnym budowaniem i zarządzaniem biznesem liczącym kilkudziesięciu pracowników i kilkanaście projektów.
Jan Dziekoński jest absolwentem [**Szkoły Głównej Handlowej**](https://www.sgh.waw.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w Warszawie (rocznik 2004-2009) na kierunku **Metody Ilościowe w Ekonomii i Systemy Informacyjne**.
## 5\. Jak zacząć współpracę?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Zakres, przedmiot i charakter usług konsultingowych BIG DATA Insight są każdorazowo dopasowywane do specyfiki i potrzeb naszego Klienta. [**Zapraszamy do kontaktu mailowego**](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl) w celu rozpoczęcia dialogu.
[Wyślij email w temacie usług konsultingowych](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl)
### Playground
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/playground/
Last updated: 2024-09-17T18:49:01.000Z
_This page is for paying subscribers only._
### Start
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-48934789ur3484/
Last updated: 2026-06-23T14:30:36.000Z
## Wspieramy przedsiębiorców z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – poprzez dostarczanie najlepszych danych, analiz, wiedzy oraz rekomendacji biznesowych
****Misja FLTR**
- [Czym jest FLTR](#czymjest)
- [Co daje subskrypcja FLTR](#codaje)
- [Co nasi Klienci myślą o FLTR](#klienci)
- [Jak inni używają FLTR?](#usecases)
- [Jak zacząć?](#jakzaczac)
- [Więcej wiedzy o FLTR](#wiecej)
## 👉 FLTR to subskrypcyjny serwis poświęcony rynkowi nieruchomości
FLTR powstało z pasji do **nieruchomości, biznesu i konsultingu**. Naszą ofertę kierujemy do **małych, średnich i dużych przedsiębiorstw z ekosystemu rynku nieruchomości.** Nasz serwis zawiera pięć unikalnych funkcji:
- **📨** [**newslettery**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=leading)**,**
- **🚀** [**artykuły analityczne**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=leading)**,**
- **📊** [**dashboardy z danymi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=leading)**,**
- **🎤** [**zamknięte webinary**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=leading)**,**
- **🤝** [**społeczność**](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=leading)**.**
Wszystkie te elementy są opakowane w prostą [**subskrypcję w różnych planach cenowych**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup).
## 👉 Subskrypcja daje natychmiastowy dostęp do treści FLTR
## Wejdź na wyższy poziom biznesu na rynku nieruchomości!
1️⃣ co tydzień otrzymasz starannie stworzone treści w postaci maila i artykułu na naszym portalu, 2️⃣ co miesiąc weźmiesz udział w zamkniętym webinarze dyskusyjnym (tylko plan Pro), 3️⃣ otrzymasz dostęp do wszystkich poprzednich treści FLTR (zakres zależny od planu cenowego), 4️⃣ uzyskasz dostęp do dashboardów analitycznych (zakres zależny od planu cenowego), 5️⃣ dołączysz do zamkniętej Społeczności FLTR na WhatsApp (tylko plan Pro). Do korzystania z FLTR musisz wykupić miesięczną lub roczną [subskrypcję](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup).
[Dołącz do FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
## Co nasi Klienci myślą o FLTR
## ****Alexander Weiss**
***CEO,** [***Weiss Investment**](https://weiss.com.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****.** FLTR dla mnie to niezastąpione narzędzie dostarczające nie tylko bardzo szczegółowych i rzetelnych danych, lecz także te, które bezpośrednio przekładają się na konkretną korzyść inwestycyjną. Współpraca z FLTR to dla mnie klucz do precyzyjnej analizy i skutecznych decyzji inwestycyjnych.
## Mikołaj Franzkowiak
***Inwestor** **.** Cenię FLTR za jakość prezentowanych danych, podejście „makro” do rynku nieruchomości oraz narzędzia analityczne, które udostępnia. FLTR to cały rynek nieruchomości w jednym miejscu.
## Piotr Pajda / Filip Dykas
***Founderzy,** [***simpl.rent**](https://simpl.rent/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****.** FLTR to dawka pogłębionej wiedzy o rynku nieruchomości podawana w sposób rzetelny, regularny i z jakością, którą na próżno szukać w innych miejscach. Nietuzinkowe przemyślenia, spojrzenie na bieżące sprawy i nadchodzące trendy. Jedyny minus? Za dużo wartościowych treści, których nie jesteśmy w stanie przeczytać na raz.
## Tomasz
***Analityk w firmie inwestycyjnej** **.** FLTR to dla mnie cenne źródło informacji o rynku nieruchomości w Polsce
## Robert Nowak
***Prezes Zarządu,** [***Okna Nowak**](https://okna-nowak.pl/index1.php?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****.** Najbardziej odpowiada mi kompleksowe i wielowymiarowe spojrzenie na zagadnienie.
## ****Łukasz**
***Inwestor na rynku mieszkaniowym** **.** cenię FLTR bo... gromadzi w jednym miejscu dane z wielu źródeł i ułatwia przekrojowe spojrzenie na cały rynek. Dodatkowo dashboardy umożliwiają zoom na konkretne dane w interesującym horyzoncie czasowym
## Paweł Górski **Prezes zarządu*
***PG Investments i** [***Dewelopuj sp. z o.o.**](https://dewelopuj.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) FLTR to obecnie dla mnie najlepsze analizy rynku nieruchomości. Korzystam i polecam
## Jak inni używają FLTR?
#### 👨💼 Prywatny inwestor na rynku nieruchomości
👉 Poznaje mechanizmy i trendy na rynku nieruchomości na takim poziomie jak profesjonaliści rynku nieruchomości
👉 Uzyskuje dostęp do danych i narzędzi IT dostępnych tylko dla dużych firm (np. skaner inwestycji, czy dashboard cenowy)
👉 Dostrzega nowe trendy i okazje przed innymi Inwestorami na rynku
👉 Uzyskuje lepszy zwrot z inwestycji dzięki znajomości rynku
👉 Unika zagrożeń z otoczenia gospodarczego, rynkowego i prawnego dla przyszłych inwestycji
👉 Podejmuje odważniejsze decyzje inwestycyjne
👉 Poznaje innych Inwestorów i poszerza wiedzę od praktyków
Nasze analizy dedykowane dla [****Inwestorów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/inwestor/)
#### 🏘️ Deweloper (mieszkaniowy, komercyjny)
👉 Oszczędza czas poświęcony na śledzenie wydarzeń rynkowych
👉 Poznaje strategie, metody zarządzania i rozwoju biznesu deweloperskiego na poziomie liderów rynku
👉 Jest na bieżąco z wydarzeniami z sektora deweloperskiego oraz pobocznych (kredytowy, najmu, budownictwo, materiały budowlane), jak i samej gospodarki (stopy procentowe, koniunktura, rynek pracy) oraz przepisów i polityk
👉 Zyskuje profesjonalne dane i narzędzia IT dostępnych dotychczas dla dużych firm deweloperskich (np. skaner inwestycji, czy dashboard cenowy)
👉 Wymienia się opiniami o rynku i prowadzeniu biznesu z innymi Deweloperami w ramach Społeczności FLTR - a także pozyskuje nowe inwestycje
Nasze analizy dedykowane dla [****Deweloperów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/deweloper/)
#### 🤝 Agent nieruchomości
👉 Oszczędza czas poświęcony na śledzenie wydarzeń na rynku
👉 Poznaje strategie, metody zarządzania i rozwoju biznesu pośrednictwa na poziomie liderów rynku
👉 Jest na bieżąco z wydarzeniami z rynku pierwotnego, wtórnego i najmu oraz pobocznych (kredytowy, budownictwo, materiały budowlane), jak i samej gospodarki (stopy procentowe, koniunktura, rynek pracy) oraz przepisów
👉 Zyskuje profesjonalne dane i narzędzia IT dostępnych dotychczas dla dużych agencji nieruchomości (np. skaner inwestycji, czy dashboard cenowy)
👉 Wymienia się opiniami o rynku i prowadzeniu biznesu z innymi Agencjami w ramach Społeczności FLTR - a także pozyskuje nowe nieruchomości do sprzedaży/ Klientów do zakupu
Nasze analizy dedykowane dla [****Agentów Nieruchomości**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/agent/)
#### 👨💼 Operator najmu
👉 Oszczędza czas poświęcony na śledzenie wydarzeń rynkowych
👉 Jest na bieżąco z wydarzeniami z sektora najmu mieszkaniowego oraz pobocznych (obrót na rynku pierwotnym i wtórnym, kredytowy, budownictwo, materiały budowlane), jak i samej gospodarki (stopy procentowe, koniunktura, rynek pracy) oraz przepisów
👉 Poznaje strategie, metody zarządzania i rozwoju biznesu najmu, PRS i PBSA na poziomie liderów rynku
👉 Zyskuje profesjonalne dane i narzędzia IT dostępnych dotychczas dla dużych graczy (np. nadchodzący skaner najmu - **w trakcie rozwoju*)
👉 Wymienia się opiniami o rynku i prowadzeniu biznesu z innymi graczami na rynku najmu w ramach Społeczności FLTR
Nasze analizy dedykowane dla [****Operatorów Najmu**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/operator-najmu/)
#### 🧱 Producent materiałów budowlanych
👉 Na bieżąco obserwuje sytuację na rynku nieruchomości (aktywność deweloperska, wpływ zmian kredytowych na rynek, aktywność budowlana etc.) wpływającą na popyt na jego produkty
👉 Poznaje trendy ekonomiczne, demograficzne i społeczne wpływające na trendy w sektorze Klientów budowlanym za 2, 5 czy 10 lat - inspirując swoją strategię
👉 Monitoruje zachowanie kluczowych czynników kosztotwórczych - z wyprzedzeniem przewiduje istotne zmiany cenowe na rynku
👉 Śledzi strategie konkurentów z sektora materiałowego - i obserwuje różne opcje strategiczne dla swojego biznesu
👉 Obserwuje innowacje startupów i innych producentów z kraju i zagranicy - nie daje się zaskoczyć przez działania konkurencji
👉 Jest na bieżąco ze zmianami prawnymi - dostrzega szanse i zagrożenia legislacyjne dla rozwoju biznesu
👉 Odciążą pracę zespołu analizującego rynek
Nasze analizy dedykowane dla [****Producentów Materiałów Budowlanych**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/producent/)
#### 🤖 PropTech (startup rozwijający produkt dla ekosystemu rynku nieruchomości)
👉 Na bieżąco obserwuje sytuację na rynku nieruchomości gdziekolwiek rozwija swój produkt (pierwotnym, wtórnym, kredytowym, najmu, budowlanym i materiałowym etc.)
👉 Poznaje trendy ekonomiczne, demograficzne i społeczne wpływające na potrzeby Klientów nieruchomościowych za 2, 5 czy 10 lat - inspirując swoje investment story
👉 Obserwuje innowacje innych proptechów z kraju i zagranicy - nie daje się zaskoczyć podczas pitchu przez pomysł konkurencji
👉 Śledzi strategie established players z sektora nieruchomości - i obserwuje potencjalne opcje exitu swojego biznesu
👉 Jest na bieżąco ze zmianami prawnymi - dostrzega szanse i zagrożenia legislacyjne dla rozwoju biznesu
👉 Przewiduje zmiany makro i sentymentu wokół branży - monitoruje łatwość w pozyskaniu kolejnej rundy finansowania
👉 Oszczędza czas founderów na śledzenie wydarzeń rynkowych
Nasze analizy dedykowane dla [****PropTechów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
## Jesteś gotowy?
## Rozpocznijmy wspólną drogę na szczyt!
[Dołącz do FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
## ****Potrzebujesz więcej wiedzy o FLTR?**
## Poznaj FLTR bliżej
Zapisując się na ten mailing otrzymasz darmową próbkę wszystkich elementów oferty FLTROszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu.
FLTR FREE
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz się wypisać w każdej chwili!
- [Więcej szczegółów o FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/)
- [Nasze usługi doradcze](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/)
- [Instrukcja korzystania z serwisu FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/faq/)
PS. Czy wiesz, że **FLTR** oznacza
💡
****F**acts ****L**ead ****T**o ****R**esults - Fakty prowadzą do wyników
### 🎤 BIG DATA Insight w mediach
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-w-mediach/
Last updated: 2026-01-22T09:42:51.000Z
Zespół BIG DATA Insight dba nie tylko o dzielenie się wiedzą i opiniami ze swoimi subskrybentami, ale także z szeroką opinią publiczną w czołowych mediach. Niniejsza strona gromadzi większość naszych wypowiedzi.
🎤
**Gdyby chcieli Państwo zaprosić BIG DATA Insight do wypowiedzi w Państwa publikacji to zapraszamy do kontaktu na* [**bigdata@rynekpierwotny.pl*](mailto:insight@rynekpierwotny.pl)
---
**300 Gospodarka**
[Pozytywne strony zastoju na rynku mieszkań. „Właściciele spokornieli”Sytuacja na rynku mieszkaniowym, mimo, że ten jest w zastoju, ma swoje dobre strony. O pozytywach opowiadają eksperci ds. nieruchomości.300Gospodarka.plZespół 300Gospodarki](https://300gospodarka.pl/news/zastoj-na-rynku-nieruchomosci-ma-pozytywne-strony-wlasciciele-mieszkan-spokornieli?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Bank**
[Możliwy ogromny rozstrzał cen mieszkań w 2024 r.Prognozy cen mieszkań na 2024 rok są jednoznaczne. Zdaniem analityków możemy się spodziewać dalszych wzrostów. Najbardziej będą drożeć małe i średniej wielkości lokale w dobrych lokalizacjach. Zwiększy się też różnica w dynamice zmian cen między atrakcyjnymi mieszkaniami w dużych miastach a nierucho…BANK.pl - Portal finansowyMałgorzata Byrska](https://bank.pl/mozliwy-ogromny-rozstrzal-cen-mieszkan-w-2024-r/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Bankier**
[Rynek nieruchomości w 2023 roku. Nieznaczne spadki cen mieszkań i wciąż rekordowo drogi najemZapoczątkowane w 2022 r. nieznaczne obniżki nominalnych cen mieszkań, w opinii ekspertów, mają być kontynuowane w najbliższych dwunastu miesiącach. Wszystko za sprawą znacząco obniżonego popytu i wciąż wysokiej podaży. Z odwrotną sytuacją będziemy mierzyć się na rynku najmu, gdzie nadal przybywać bę…Bankier.plMarcin Kaźmierczak](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rynek-nieruchomosci-w-2023-roku-Nieznaczne-spadki-cen-mieszkan-i-drogi-najem-8469863.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dlaczego Polacy decydują się na wynajem mieszkania? To już nie konieczność, lecz wybórWraz ze zbliżaniem się kolejnego roku akademickiego rośnie popyt na mieszkania do wynajmu przez studentów. Jednak rynek dynamicznie się zmienia i już nie tylko młodzi ludzie szukają lokum na wynajem. Wiele rodzin woli wynajmować mieszkanie, zamiast je kupować, ze względu na możliwość zmiany wraz ze…Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Dlaczego-Polacy-decyduja-sie-na-wynajem-mieszkania-To-juz-nie-koniecznosc-lecz-wybor-8614963.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Eurobuild**
[Wielki potencjał Wielkopolski | EurobuildCEEGdy firmy doradcze publikują podsumowania sytuacji w różnych sektorach rynku inwestycyjnego w polskich miastach wojewódzkich, można być pewnym, że Warszawa zajmie w tym zestawieniu czołowe miejsce. Zazwyczaj po piętach depcze jej Kraków czy Wrocław. Z kolei Poznań, choć wciąż należy do Wielkiej Piątki, zajmuje zwykle bezpieczne miejsca gdzieś w środku zestawieniaEurobuildCEEJulia Cudowska](https://eurobuildcee.com/magazine/3890-wielki-potencjal-wielkopolski?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Forsal**
[Ceny mieszkań pójdą w górę. Oto powódRynek nieruchomości zapadł w lekki sen zimowy, gdyż koniec programu wsparcia kredytów przyhamował popyt. W II półroczu ceny zakupu mieszkań znów jednak pójdą w górę. Odpływ chętnych i nawis podaży odczuwa natomiast rynek mieszkań na wynajem.Forsal.plNikodem Chinowski](https://forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/9411711,ceny-mieszkan-jakie-w-2024-przyczyna-powod.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Forum Rynku Nieruchomości**
Edycja 2024: Sztuczna inteligencja a rynek mieszkaniowy. Jak skutecznie wykorzystywać rozwiązania AI w lokalowym biznesie?
---
**Freedom Nieruchomości**
[Inwestowanie to nie kupowanie najdroższego mieszkania | Freedom NieruchomościJak sprawić, aby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego i dopasowany do potrzeb? W jaki sposób inwestować na nim tak, aby nie żałować?Biura nieruchomości Freedom - Pewny wybór!e.zdancewiczfreedom-nieruchomosci.pl](https://freedom-nieruchomosci.pl/blog/inwestowanie-to-nie-kupowanie-od-razu-najdrozszego-mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**FX MAG**
[Rynek nieruchomości biurowych bliski załamania. Zobacz co prognozują eksperci! Czy pustych biur będzie przybywać? | FXMAG INWESTORNiepokojące dane dobiegają z rynku nieruchomości biurowych. W USA wstrzymano liczbe inwestycje na tym rynku. W Polsce w I kw. 2023 po raz pierwszy od 2005 r. nie oddano żadnego nowego projektu! Rynek biurowy jest pod presją. Analitycy przewidują w USA wzrost pustostanów biurowych oFXMAG.pl - portal inwestorówFXMAG](https://www.fxmag.pl/artykul/rynek-nieruchomosci-biurowych-bliski-zalamania-zobacz-co-prognozuja-eksperci-czy-pustych-biur-bedzie-przybywac?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Większy wybór mieszkań i bardziej ostrożne podejście do zakupu – to pozytywne konsekwencje ochłodzenia na rynku nieruchomości | FXMAG INWESTOR– Wcześniej było trzech klientów na jedno mieszkanie, teraz są trzy mieszkania na jednego klienta – opowiadają agenci nieruchomości. Zdaniem pośredników, większy wybór ofert, czas na zastanowienie się i szersze pole do negocjacji ceny to pozytywne strony zastoju na rynku nieruchomośFXMAG.pl - portal inwestorówFXMAG](https://www.fxmag.pl/artykul/wiekszy-wybor-mieszkan-i-bardziej-ostrozne-podejscie-do-zakupu-to-pozytywne-konsekwencje-ochlodzenia-na-rynku-nieruchomosci?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Interia**
[Kredyt na start. Kierunek zmian w nowym projekcie ustawy wywołał konsternację na rynkuKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/123RF/PICSEL](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-kredyt-na-start-kierunek-zmian-w-nowym-projekcie-ustawy-wywo,nId,7675990?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Gruntów pod budowę mieszkań może być więcej. Są propozycje, chodzi o podatekKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/123RF/PICSEL](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-bedzie-wiecej-gruntow-pod-budowe-mieszkan-sa-propozycje-jak-,nId,7285128?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Z rządowym kredytem kupisz dom w najdroższych lokalizacjach. Grozi nam “bańka plus”Kliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/123RF/PICSEL](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-z-rzadowym-kredytem-kupisz-dom-w-najdrozszych-lokalizacjach-,nId,7251340?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[“Kredyt na 2 proc.” wesprze głównie banki i deweloperów. Nowy program rządu nie rozwiąże kluczowego problemuKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/ARKADIUSZ ZIOLEK /East News](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-kredyt-na-2-proc-nie-rozwiazuje-problemu-braku-dostepnosci-m,nId,6484517?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kredyt 2 proc. Ta część wynajmujących może porzucić lokum i kupić własne MKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/123RF/PICSEL](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-kredyt-2-proc-czesc-wynajmujacych-przejdzie-na-swoje,nId,6823205?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ceny mieszkań sięgnęły irracjonalnych poziomów. Specjaliści przewidują, co czeka rynekKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/Magdalena Pasiewicz /East News](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-kredyt-2-proc-wywindowal-ceny-mieszkan-do-irracjonalnych-poz,nId,7064991?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**"Kup Sobie Mieszkanie" (Podcast)**
---
**Manager Plus**
[Jaka przyszłość czeka domy z czasów PRL?Jedna czwarta domów wolnostojących, które trafiają do sprzedaży, to budynki powstałe ponad 30 lat temu – tak wskazują dane portalu Nieruchomosci-online.pl.Magazyn MANAGER+Redakcja](https://managerplus.pl/jaka-przyszlosc-czeka-domy-z-czasow-prl-74424?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Mieszkanicznik**
[Warszawa - 10.01.2023 - szkolenie: “Prognozy na 2023 rok - szare nosorożce i czarne łabędzie” Jan DziekońskiZapraszamy na szkolenie oddziału Mieszkanicznika w Warszawie, które odbędzie się we wtorek 10.01.2022 od godz. 18:00.Swoją prelekcję: Prognozy na 2023 - szare nosorożce i czarne łabędzie - przedstawi Jan Dziekoński.mieszkanicznik.org.plMagda Pszczółkowska](https://mieszkanicznik.org.pl/warszawa-10-01-2023-szkolenie-prognozy-na-2023-rok-szare-nosorozce-i-czarne-labedzie-jan-dziekonski/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Money.pl**
[Sytuacja na rynku mieszkań w rękach rządu. Jedną decyzją może obniżyć rekordowe cenyProgram mieszkaniowy PiS “Bezpieczny kredyt 2 proc.” rozgrzał rynek do czerwoności, jeśli chodzi o ceny lokali. Obiecane dopłaty do rat z budżetu państwa sprawiły, że stawki wystrzeliły w drugiej połowie roku. Rząd Donalda Tuska jedną decyzją może ochłodzić rynek.www.money.plLOS](https://www.money.pl/gospodarka/sytuacja-na-rynku-mieszkan-w-rekach-rzadu-jedna-decyzja-moze-obnizyc-rekordowe-ceny-6978181085370880a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Newseria**
[Właściciele mieszkań obawiają się nierzetelnych najemców. Rynek najmu profesjonalizuje się bardzo powoliPo dwucyfrowych wzrostach stawek najmu w dużych miastach z okresu dużego napływu uchodźców z Ukrainy rynek wpadł w stagnację. W I kwartale 2024 roku średnie ceny transakcyjne najmu spadły, a inwestycja w mieszkanie na wynajem nieco straciła na atrakcyjności. Na rozproszonym polskim rynku wciąż dominują indywidualni właściciele i problemem dla nich jest znalezienie rzetelnego lokatora. W razie konfliktu z najemcą wynajmujący zostaje bowiem na lata z zamrożonym majątkiem. Pomóc mogłyby arbitraże zamiast postępowań sądowych oraz dalsza profesjonalizacja rynku.NEWSERIA](https://biznes.newseria.pl/news/wlasciciele-mieszka,p875024076?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Nieruchomości-online.pl**
[Większy wybór mieszkań i ostrożne podejście do zakupu – to pozytywne konsekwencje ochłodzenia na rynku - Centrum prasowe Nieruchomosci-online.plNieruchomosci-online.pl](https://www.nieruchomosci-online.pl/centrum-prasowe/wiekszy-wybor-mieszkan-i-ostrozne-podejscie-do-zakupu-to-pozytywne-konsekwencje-ochlodzenia-na-rynku-1239.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**X Polski Kongres Przedsiębiorczości** w Katowicach na zaproszenie Nieruchomości-online.pl
[Huśtawka nastrojów na rynku nieruchomości. Gorzka ocena ekspertów podczas 10\. Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości — Blog nieruchomosci-online.plCo buja rynkiem? Czy BK2% to game changer dla rynku? Czy to czas na inwestowanie? W panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanym przez portal Nieruchomosci-online.pl podczas 10\. edycji Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie rozmawialiśmy z zaproszonymi ekspertami o tym, co d…Blog nieruchomosci-online.plZespół Nieruchomosci-online.pl](https://www.nieruchomosci-online.pl/porady/hustawka-nastrojow-na-rynku-nieruchomosci-ocena-ekspertow-podczas-10-polskiego-kongresu-przedsiebiorczosci-28181.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
> W których miastach ceny mieszkań są szczególnie przeszacowane? 👀 Na ile „BK2%” wsparł, a na ile negatywnie wpłynął na rynek? Czy jest szansa, że w 2024 r. podaż w mieszkaniówce nieco się odbuduje? Gościem „Rozmów o rynku nieruchomości” jest [@JanDziekonski](https://twitter.com/JanDziekonski?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) 🎥 👍 [pic.twitter.com/y7vRJP7qgO](https://t.co/y7vRJP7qgO?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Nieruchomosci-online.pl (@NieruchomosciON) [November 21, 2023](https://twitter.com/NieruchomosciON/status/1726978360511955226?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[“Tajne banki ziemi” pod mieszkania? Jest odpowiedź deweloperaBrak odpowiednich gruntów pod zabudowę to jeden z głównych problemów, dla których deweloperzy nie są w stanie zwiększyć podaży mieszkań. - Często słyszę, że deweloperzy mają tajne banki ziemi, których nie chcą uruchamiać, bo czekają, aby wygenerować większe marże. To paranoja - mówił Tomasz Stoga, p…next.gazeta.plKacper Kolibabski](https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,30430600,deweloperzy-ukrywaja-przed-nami-grunty-w-tajnych-bankach-ziemi.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Manager+**
[Większy wybór mieszkań i bardziej ostrożne podejście do zakupu– Wcześniej było trzech klientów na jedno mieszkanie, teraz są trzy mieszkania na jednego klienta – opowiadają agenci nieruchomości. Zdaniem pośredników,Magazyn MANAGER+Redakcja](https://managerplus.pl/wiekszy-wybor-mieszkan-i-bardziej-ostrozne-podejscie-do-zakupu-39955?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Spadek kosztów najmu: część właścicieli obniża czynszeW nowym roku nadal widoczny jest wzrost cen niemal wszystkich produktów i usług. Jednak na rynku najmu nieruchomości można zauważyć stabilizację, a nawetMagazyn MANAGER+Redakcja](https://managerplus.pl/spadek-kosztow-najmu-czesc-wlascicieli-obniza-czynsze-11126?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Parkiet**
[Budowniczowie mieszkań mają ambitne cele na cały rok. Giełdowi liderzy liczą na trójkę z przoduNiezależnie od losów „Kredytu na start” nastroje deweloperów mierzone celami na cały 2024 r. są raczej optymistyczne. I kwartał przyniósł mocne wahania wyników.ParkietAdam Roguski](https://www.parkiet.com/budownictwo/art40171591-budowniczowie-mieszkan-maja-ambitne-cele-na-caly-rok-gieldowi-liderzy-licza-na-trojke-z-przodu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Polish Real Estate Summit (PRES) 2024 Zakopane**
---
**Puls Biznesu**
[YIMBY zza oceanu płynie do PolskiMieszkańcy miast i ich obrzeży coraz chętniej zgadzają się na duże inwestycje w sąsiedztwie, pod warunkiem, że otrzymają coś w zamian. Rozwojowi trendu sprzyja prawo, a szkodzi chaos informacyjny.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/yimby-zza-oceanu-plynie-do-polski-1224612?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ceny mieszkań realnie malejąPo uwzględnieniu inflacji transakcyjne ceny mieszkań w Polsce zaczęły spadać. Widoczne jest to zwłaszcza w przypadku lokali z drugiej ręki. Nominalnie ceny nadal rosły.pb.plPaweł Berłowski](https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-realnie-maleja-1173415?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Mieszkaniówka pod ostrzałem wyborczych obietnicPolitycy licytują się, kto da więcej Kowalskiemu, branży i gospodarce. Wiele spraw wciąż jednak leży odłogiem.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/mieszkaniowka-pod-ostrzalem-wyborczych-obietnic-1179683?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Najem wygra z własnościąEksperci nie mają wątpliwości, że w 2030 r. niewielu Polaków będzie stać na zakup własnego mieszkania. Trzeba więc rozwinąć rynek najmu, m.in. poprzez wprowadzenie REIT-ówpb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/najem-wygra-z-wlasnoscia-1192678?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rynek najmu wciąż kusi inwestorówZwalnia się coraz więcej mieszkań na wynajem. Nie zniechęca to jednak inwestorów, którzy w I kw. 2023 r. stanowili aż 44 proc. wszystkich kupujących.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/rynek-najmu-wciaz-kusi-inwestorow-1188263?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wzrost cen gruntów powyżej inflacji. Czytamy Raport Hectarespb.plPartnerem publikacji jest Hectaresopublikowano: 2022-10-19 15:06](https://www.pb.pl/wzrost-cen-gruntow-powyzej-inflacji-czytamy-raport-hectares-1167130?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ceny domów będą spadaćZdaniem ekspertów rosnące koszty utrzymania obniżą popyt na domy jednorodzinne. W dół pójdą także ich ceny.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/ceny-domow-beda-spadac-1174505?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ares zaoferuje w IPO 25-35 proc. akcji Murapolu. Poznaliśmy wyceny analitykówPotwierdziły się informacje PB: Murapol ogłosił zamiar przeprowadzenia pierwszej oferty publicznej. Akcje w niej spróbuje sprzedać Ares Management, największy akcjonariusz.pb.plKamil Zatoński](https://www.pb.pl/ares-zaoferuje-w-ipo-25-35-proc-akcji-murapolu-1200779?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jak odbudować rynek mieszkańPuls Biznesu 016.pdf4 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2023/09/Puls-Biznesu-016.pdf "Download")
**Property News**
[Rynek PRS czeka na REIT-yRynek mieszkań na wynajem upomina się o REIT-y. - Paradoksalnie, jedyną dzisiaj opcją zainwestowania w najem instytucjonalny w Polsce jest kupienie akcji niemieckiej spółki giełdowej - podkreśla Jan Dziekoński, założyciel agencji doradczej FLTR.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/rynek-prs-czeka-na-reit-y,137489.html?s=09&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Mieszkanie na kredyt 2 proc., czyli zakupy w owczym pędzieNawet lokale, którymi mało kto się interesował, znalazły kupca. Żeby załapać się na BK2 proc. wielu kupowało cokolwiek w owczym pędzie. Nikt nie pytał: co z tego, że masz tani kredyt, jak przepłacasz za mieszkanie? - opisuje Jan Dziekoński, FLTR.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/mieszkanie-na-kredyt-2-proc-czyli-zakupy-w-owczym-pedzie,146868.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**RMF FM**
[Wzrost, spadek czy stabilizacja? 7 ekspertów o przyszłości cen nieruchomości w PolsceSiedmiu ekspertów i jedno pytanie: jak w najbliższych miesiącach mogą zmieniać się ceny nieruchomości w Polsce. W ramach akcji “Mieszkaniówka bez tajemnic w RMF FM” zebraliśmy dla Was opinie tych, którzy od lat działają w branży nieruchomości.RMF24Paweł Kmiecik](https://www.rmf24.pl/ekonomia/news-wzrost-spadek-czy-stabilizacja-7-ekspertow-o-przyszlosci-cen,nId,7754944?ref=insight.rynekpierwotny.pl#google%5Fvignette&crp%5Fstate=1)
---
**Rzeczpospolita**
[Rynek najmu mieszkań w lipcu 2024 roku. Ile kosztuje wynajem w miastachNajemcy mieszkań mają w czym wybierać. Czynsze za lokale są w miarę stabilne, choć mogą krótkoterminowo wzrosnąć w szczycie poszukiwań lokali przez studentów.RzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://pro.rp.pl/raporty-ekonomiczne/art40969001-czas-szalonych-podwyzek-cen-najmu-rynek-ma-za-soba-czy-oplaca-sie-inwestowac-w-mieszkania?%5Fgl=1%2A1sxdcx0%2A%5Fgcl%5Fau%2AMTE1NDEyNTc1LjE3MTk5ODgzODQ.%2A%5Fga%2ANzUzMTI1MTkuMTY3NDYzNjExNw..%2A%5Fga%5FQ5M7845HMR%2AMTcyNDA0OTE4MS4yMDYuMS4xNzI0MDUwMDcxLjU4LjAuMA&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wsparcie czy dewastacja rynku mieszkaniowego? Eksperci oceniają program „Na start”Pytanie, jakie mechanizmy będzie mieć finalna wersja ustawy – o ile w ogóle znajdzie się dla niej polityczna większość.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art40832031-na-start-nie-wywinduje-cen-jak-poprzednik-ale-nie-mozna-mowic-ze-ich-nie-podniesie?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Program mieszkaniowy „Na start”. Ceny mieszkań spadną, jak nie wejdzie w życieFlagowy program mieszkaniowy rządu stanął pod znakiem zapytania. Prace nad nim się ślimaczą, ostro krytykuje go Lewica, jeden z koalicjantów. Jeśli programu „NaRzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art40408591-kredytu-na-start-nie-bedzie-i-bardzo-dobrze?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dom za 100 tysięcy złotychStare domy w małych gminach można kupić za bezcen. W topowych dzielnicach dużych miast są wybierane dla adresu.RzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art39537461-dom-za-100-tysiecy-zlotych?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Flipperzy nie siedzą z założonymi rękamiNa tanim kredycie mogą skorzystać także inwestorzy. Rządowy program dopłat podbija ceny mieszkań i nowych, i używanych. To woda na młyn spekulantów i flipperów.RzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art38962421-flipperzy-nie-siedza-z-zalozonymi-rekami?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Mocny kwartał wiosny nie czyni2022 r. to tąpnięcie sprzedaży mieszkań, ale IV kwartał przyniósł wyraźne odbicie od dołka. Czy trwałe?RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37804671-mocny-kwartal-wiosny-nie-czyni?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Obniżone bufory są dobrym sygnałem, ale nie nakręcą popytuZłagodzenie kryteriów badania zdolności kredytowej nie zwiększy sprzedaży mieszkań, bo kredyty pozostają drogie. Ma jednak inny ważny dla rynku aspekt.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37919971-obnizone-bufory-sa-dobrym-sygnalem-ale-nie-nakreca-popytu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Okazji na rynku mieszkań nie powinno zabraknąćKupujący lokale z drugiej ręki mogą liczyć na spore rabaty.RzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37805461-okazji-na-rynku-mieszkan-nie-powinno-zabraknac?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rządowy kredyt 2% nakręca ceny mieszkań do rekordowych poziomówNawet kilkanaście procent podrożały w sześć miesięcy nowe mieszkania, bo popyt eksplodował, ale oferta lokali się skurczyła. Do rozchwiania rynku przyczynił sięRzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39048221-rzadowy-kredyt-2-nakreca-ceny-mieszkan-do-rekordowych-poziomow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Mieszkania. Potrzebny ponadpartyjny program na więcej niż jedną kadencjęAby mieszkań było więcej i by były bardziej dostępne, państwo i samorządy powinny się skoncentrować na zniesieniu ograniczeń administracyjnych i biurokratycznycRzeczpospolitaaig](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39257021-mieszkania-potrzebny-ponadpartyjny-program-na-wiecej-niz-jedna-kadencje?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Sojusze pozwalają szybko zwiększyć skalęBudowniczowie mieszkań z rynku kapitałowego szukają sposobów na szybszy wzrost. Wspólne przedsięwzięcia joint venture to opcja rozwinięcia skali działania bez cRzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39357431-sojusze-pozwalaja-szybko-zwiekszyc-skale?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**"Super Deal" (Podcast)**
---
**Teraz Środowisko**
[Ślad węglowy a rynek nieruchomościSzukanie nowoczesnych i ekologicznych rozwiązań stało się ważne również dla budownictwa i branży nieruchomości. Było to kwestią czasu, ponieważ ekozabudowa to gwarancja między innymi mniejszego zużycia energii cieplnej.Teraz-Środowisko© Freepik](https://www.teraz-srodowisko.pl/aktualnosci/slad-weglowy-a-nieruchomosci-14576.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**ThinkCo**
---
**Tomasz Błeszyński**
[Ceny mieszkań realnie maleją - Biznes - Nieruchomości - GospodarkaBiznes - Nieruchomości - GospodarkaGospodarkaTomasz Błeszyński](https://bleszynskitomasz.pl/ceny-mieszkan-realnie-maleja?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**TVN**
> W Byk i Niedźwiedź [@JanDziekonski](https://twitter.com/JanDziekonski?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) założyciel [https://t.co/6vFaBFzbml](https://t.co/6vFaBFzbml?ref=insight.rynekpierwotny.pl) o stabilizacji cen mieszkań, promocjach i rabatach mieszkań oraz dużej ofercie mieszkań.[#nieruchomosci](https://twitter.com/hashtag/nieruchomosci?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#mieszkania](https://twitter.com/hashtag/mieszkania?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#mieszkanie](https://twitter.com/hashtag/mieszkanie?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [pic.twitter.com/9RSskaUV6j](https://t.co/9RSskaUV6j?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Dawid Parzyk (@DawidParzyk) [November 23, 2024](https://twitter.com/DawidParzyk/status/1860273007219871854?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Bezpieczny kredyt 2 procent - wnioski. Jan Dziekoński - TVN24 BiznesBezpieczny kredyt 2 procent - wnioski. Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości komentuje - TVN24 Biznes.pdf1 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2023/09/Bezpieczny-kredyt-2-procent---wnioski.-Jan-Dzieko-ski--analityk-rynku-nieruchomo-ci-komentuje---TVN24-Biznes.pdf "Download")
[Co dalej z cenami mieszkań? “Na początku 2024 roku zobaczymy rekordy”Wnioski o Bezpieczny kredyt 2 procent są analizowane, będą wydawane decyzje, a umowy podpisywane na początku roku. To oznacza, że zobaczymy w pierwszym kwartale bardzo dużo emocji i zero otwartości na obniżki cenowe – prognozował na antenie TVN24 Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości z firmy FLTR. Jego zdaniem na początku 2024 roku, w pierwszym kwartale, “zobaczymy rekordy cenowe”.TVN24 Biznesjr/dap](https://tvn24.pl/biznes/nieruchomosci/rynek-nieruchomosci-w-polsce-w-2024-co-dalej-z-cenami-komentuje-jan-dziekonski-st7654367?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**TVP 19:30**
[Program informacyjny 19.30: 27.01.2024, Oglądaj na TVP VODOglądaj online Twoje ulubione seriale, programy, filmy i teatr tv. Zobacz przedpremiery hitów TVP. TVP VOD to najbogatsza oferta wideo online na rynku.TVP VOD](https://vod.tvp.pl/informacje-i-publicystyka,205/program-informacyjny-1930-odcinki,1000204/odcinek-38,S01E38,1085156?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Wprost**
[Co dalej z polityką mieszkaniową? Ekspert: Państwo nie wybuduje nam mieszkańPaństwo powinno wspierać politykę mieszkaniową, ale budowę lokali powinno zostawić prywatnym firmom, uważa ekspert. Jaka powinna być rola rządu?WprostMarcin Haber](https://biznes.wprost.pl/opinie-i-komentarze/11489497/co-dalej-z-polityka-mieszkaniowa-ekspert-panstwo-nie-wybuduje-nam-mieszkan.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Wyborcza**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,31336533,flipperzy-beda-polowac-na-nieruchomosci-po-powodzi.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Flipperzy będą polować na nieruchomości po powodzi?**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,30730722,nowa-moda-na-rynku-flipow-ty-wykladasz-pieniadze-oni-kupuja.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Nowa moda na rynku flipów. Ty wykładasz pieniądze, oni kupują mieszkanie**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,30578517,mieszkanie-na-start-to-za-malo-nawet-mniej-zamozni-polacy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****"Mieszkanie na start" to za mało. "Mniej zamożni Polacy też powinni móc inwestować w nieruchomości"**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,29611033,na-haslo-kredyt-na-2-proc-ceny-w-gore.html?disableRedirects=true&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Na hasło "Kredyt 2 proc." ceny nieruchomości już idą w górę**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,29261303,raport-cenowy-widac-spadki-cen-ale-kowalski-i-tak-z-nich-nie.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Raport cenowy mieszkaniówki. Widać spadki cen, ale Kowalski i tak z nich nie skorzysta**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,30093715,jan-dziekonski-bezpieczny-kredyt-2-procent-to-cyniczny-program.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Ekspert: "Bezpieczny kredyt 2 proc." to cyniczny program uszyty pod wybory. Niczego nie rozwiąże, a ceny mieszkań rosną**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,29350253,30-a-moze-od-razu-75-pakietow-mieszkan-na-sprzedaz-moze-przybywac.html?utm%5Fsource=mail&utm%5Fmedium=art%5Fpolecane&utm%5Fcampaign=artid%5F29350253&token=-vDKKBkkigm22jkCtUUfAK6k4d1R8oIcC8duMdZFn930UWBo5FO-2%5F-7c97cBcUX)
****30, a może od razu 75? Pakietów mieszkań na sprzedaż może przybywać**
[Wyborcza.pl](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,30989690,limity-cen-w-kredycie-na-start-to-moze-byc-pole-do-naduzyc.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****Limity cen w kredycie na start? W poprzednim programie były polem do nadużyć**
---
**Klub Inwestora**
---
**Pozostałe**
### Czym jest BIG DATA Insight
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/
Last updated: 2026-01-22T10:13:43.000Z
**BIG DATA Insight** (dawniej FLTR) to **portal analityczny i newsletter** o rynku nieruchomości, ale nie tylko - to przede wszystkim analizy, scenariusze, wywiady z ekspertami, dostęp do raportów i danych oraz konsulting w nowym subskrypcyjnym modelu.
Filtrujemy szum i chaos wszechobecnych danych, marketingu oraz partykularnych interesów, dając naszym Klientom **fakty** \- czystą i obiektywną wiedzę o otoczeniu prawno-gospodarczym dla rynku nieruchomości, przyszłych trendach, zmianach rynkowych, czy też ryzykach i okazjach.
**BIG DATA Insight** pozwala naszym Klientom odważnie, ale też bezpiecznie rozwijać inwestycje i biznesy, oszczędzać czas i budować przewagę konkurencyjną w celu osiągania najlepszych wyników.
💡
****F**acts ****L**ead ****T**o ****R**esults - Fakty prowadzą do wyników
💡
Od kwietnia 2025 roku FLTR jest częścią portalu [****BIG DATA rynekpierwotny.pl**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****,** a od listopada ****nosi nazwę BIG DATA Insight**
[](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Zobacz więcej:*
- [1\. Dlaczego istnieje BIG DATA Insight](#dlaczego-istnieje)
- [2\. Jak działa BIG DATA Insight](#jak-dziala)
- [3\. Dla kogo jest BIG DATA Insight](#dla-kogo-jest)
- [4\. O czym piszemy w newsletterze BIG DATA Insight](#o-czym-pisze)
- [5\. Jak skorzystać z BIG DATA Insight](#jak-skorzystac)
- [5.1 Plan BIG DATA Insight Pro](#pro)
- [5.2 Plan BIG DATA Insight Free](#free)
- [6\. Partnerzy BIG DATA Insight](#partnerzy)
- [7\. Nagrody](#nagrody)
- [8\. Kto tworzy BIG DATA Insight](#kto-tworzy)
---
## 1\. Dlaczego istnieje BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
**BIG DATA Insight** powstał z pasji do **nieruchomości, biznesu i konsultingu**. Na rynku nieruchomości działamy aktywnie od 10 lat - jako inwestorzy, wynajmujący nieruchomości, pośrednicy, zarządcy, deweloperzy, finansujący projekty. Konsultingiem dla czołowych korporacji zajmujemy się już 15 lat!
Z naszych doświadczeń uczestnikom tego rynku brakuje dostępu do obiektywnego spojrzenia na sytuację i przyszłość naszej branży. Nie takiego opartego o PR i reklamę, sprzedaż szkoleń i konferencji, naganianie, clickbaity, niezdrowy hurra-optymizm, ale też mało konstruktywny ultra-pesymizm.
Brakuje takiego spojrzenia, które będzie dawało **pozytywny i zdrowy impuls do pielęgnowania i wzrostu biznesu, motywowało do odważnego działania, ale też chroniło przed nieoczekiwanymi zagrożeniami**. Wszystko inne odfiltrujemy dla Was!
**BIG DATA Insight** dba o Twój **czas**. Nasze treści - artykuły, dashboardy, newslettery - tworzymy tak, aby w jednym miejscu znalazły się **wyselekcjonowane** i **najważniejsze** informacje. Tak aby **oszczędzić czas na poszukiwanie wiedzy i danych** . Jednocześnie staramy się **poszerzać wiedzę naszych subskrybentów i budować społeczność.** Tworzymy nowe, unikalne i zaawansowane treści oparte o nasze wieloletnie **doświadczenie biznesowe** i **doradcze**. Od profesjonalistów dla profesjonalistów.
💡
****Nasza misja:** Wspieranie naszych Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – poprzez dostarczanie najlepszych danych, analiz, wiedzy oraz rekomendacji biznesowych
---
## 2\. Jak działa BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
BIG DATA Insight to **subskrypcyjne** medium działające w formie **cotygodniowego emailowego newslettera** oraz **publikacji analiz tematycznych online**, interaktywnych **dashboarów,** a także **spotkań online w formie webinarów.**
Subskrypcja BIG DATA Insight zapewnia naszym Klientów analizy i informacje niezbędne do:
- monitorowania sytuacji rynkowej, konkurencyjnej i legislacyjnej,
- identyfikacji szans i zagrożeń dla swojego biznesu,
- wspierania kluczowych decyzji strategicznych,
- inspirowania zmian w procesach i organizacji.
**Dlaczego zdecydowaliśmy się na formę subskrypcyjną**? Wysokiej jakości analizy, badania rynkowe, konsulting, czy własne zaplecze strategiczne są poza zasięgiem większości uczestników naszego rynku ze względu na ich wysoki koszt. Model subskrypcyjny oznacza niewielki, comiesięczny abonament, zamiast jednorazowej wysokiej ceny za raporty czy usługi konsultingowe.
Dzięki subskrypcji **udostępniamy każdemu uczestnikowi rynku za ułamek ceny** to, z czego dotychczas korzystały tylko największe korporacje i fundusze inwestycyjne. Jednocześnie model subskrypcyjny pozwala nam inwestować w rozwój naszego zespołu, własne badania rynku i lepszą jakości treści, które tworzymy.
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru BIG DATA Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
💡
****BIG DATA Insight** to nie tylko newsletter o rynku nieruchomości - to przede wszystkim analizy, scenariusze, wywiady z ekspertami, dostęp do raportów i danych oraz konsulting w nowym subskrypcyjnym modelu
Subskrypcja BIG DATA Insight występuje w dwóch planach cenowych o różnych funkcjonalnościach BIG DATA Insight Free oraz BIG DATA Insight Pro:
- **Plan Free** \- obejmuje tylko podsumowania newsletterów oraz wybranych analiz
- **Plan Pro** \-obejmuje wszystkie funkcjonalności w cenie [**299 PLN brutto miesięcznie lub mniej (przy subskrypcji rocznej)**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
[Poznaj plany BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
Na początku każdego tygodnia (z reguły jest to poniedziałek) subskrybenci BIG DATA Insight znajdują na swojej skrzynce email nasz [***Newsletter BIG DATA Insight***](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/). Streszczamy w nim najważniejsze wydarzenia z otoczenia rynku nieruchomości w Polsce wraz z naszym komentarzem do najnowszych danych.
[Newslettery - BIG DATA InsightWszystkie newslettery BIG DATA Insight w jednym miejscuBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/)
[**Analizy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) publikujemy średnio co miesiąc w szeregu różnych **obszarów tematycznych**. Obszary te znajdziesz na głównej stronie BIG DATA Insight, jak też na dole każdego artykułu.
[Analizy - BIG DATA InsightWszystkie artykuły analityczne BIG DATA Insight w jednym miejscuBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
Możesz również korzystać z [**dashboardów analitycznych**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)**,** w tym podstawowego dostępu do [**platformy BIG DATA**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)**.** To interaktywne narzędzia służące do wygodnego prezentowania i analizy danych w jeszcze lepszy i dokładniejszy sposób. Mają one na celu ułatwienie i usprawnienie analizy rynku nieruchomości poprzez dostęp do przejrzyście zwizualizowanych danych zgromadzonych w jednym miejscu, dostępnym z dowolnego urządzania podłączonym do Internetu.
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez BIG DATA InsightBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
Subskrypcja premium to także [**spotkania online w postaci webinarów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/), podczas których omawiamy najważniejsze analizy i odpowiadamy na pytania Subskrybentów (są one później udostępniane w postaci nagrań).
[Webinary - BIG DATA InsightWebinary dla subskrybentów BIG DATA Insight poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
Stając się Subskrybentem BIG DATA Insight Pro otrzymuje się też dostęp do wszystkich treści BIG DATA Insight. Są to zarówno archiwalne artykuły i analizy naszych autorów, nagrania spotkań, jak i informacje o spotkaniach, czy wywiadach.
---
## 3\. Dla kogo jest BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
**BIG DATA Insight** powstał z myślą o **ekosystemie rynku nieruchomości**. Na **BIG DATA Insight** spotykają się nieruchomościowi przedsiębiorcy, duże korporacje, drobni inwestorzy, czy po prostu osoby zainteresowane tematyką nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.
Niezależnie kim jesteś:
- prywatnym inwestorem na rynku nieruchomości,
- HNWI (high net worth individual),
- flipperem,
- agentem nieruchomościowym, ubezpieczeniowym, czy kredytowym,
- deweloperem,
- rzeczoznawcą majątkowym,
- liderem innego biznesu współpracującego z sektorem nieruchomości (architektem, wykonawcą z sektora budowlanego, producentem z sektora materiałowego czy wyposażeniowego),
- pracownikiem korporacji w sektorze bankowym, czy inwestycyjnym, budowalnym, materiałowym, czy deweloperskim,
- urzędnikiem w administracji samorządowej lub państwowej,
- analitykiem rynku,
- dziennikarzem lub publicystą,
- pasjonatem śledzącym trendy na rynku,
to zawsze znajdziesz swoje miejsce na **BIG DATA Insight**.
💡
Twój biznes, twoje inwestycje, twoje ****rezultaty**.
Nasza wiedza, nasza analiza, nasz ****BIG DATA Insight**
---
## 4\. O czym piszemy w newsletterze BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
Na **BIG DATA Insight** publikujemy **materiały analityczne o rynku nieruchomości** przesyłane w postaci **cotygodniowego newslettera dla Subskrybentów** w takich obszarach jak:
### Bieżąca sytuacja rynkowa:
- regularny monitoring i synteza wiadomości o wydarzeniach z rynku nieruchomości i otoczenia gospodarczego w Polsce oraz na kluczowych rynkach zagranicznych,
- monitoring i analiza wpływu polityk, legislacji, czy otoczenia gospodarczego na warunki prowadzenia biznesu nieruchomościowego.
### Trendy otaczające rynek:
- foresight rynkowy: budowa i monitorowanie scenariuszy możliwego rozwoju rynku, kierunków wzrostu, zagrożeń i ryzyk oraz możliwych reakcji na ich wystąpienie,
- śledzenie, badanie i analiza trendów konsumenckich i socjo-demograficznych oraz ich konsekwencji dla rynku nieruchomości,
### Analiza konkurencji:
- analizy strategii i modeli biznesowych liderów oraz pretendentów na rynku nieruchomości,
- śledzenie nowych produktów, usług i modeli biznesowych: ekosystemu startupów i innowacji wprowadzających zmiany na rynku,
### Narzędzia, procesy, koncepcje organizacji
- projektowanie i wdrażanie nowych narzędzi, procesów oraz koncepcji organizacyjnych.
💡
****Filtrujemy** to co najważniejsze
Część artykułów ze względu na skalę i komplikację zagadnienia jest publikowana w odcinkach rozłożonych na więcej publikacji. Analizy te publikujemy średnio co miesiąc w szeregu różnych **obszarów tematycznych**. Obszary te znajdziesz na głównej stronie **BIG DATA Insight**, jak też na dole każdego artykułu:
[Analizy - BIG DATA InsightWszystkie artykuły analityczne BIG DATA Insight w jednym miejscuBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
Nasze opinie i analizy pojawiają się także w czołowych mediach w Polsce:
[🎤 BIG DATA Insight w mediachArtykuły, wystąpienia, konferencje i wypowiedzi BIG DATA Insight o rynku nieruchomości w jednym miejscuBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-w-mediach/)
---
## 5\. Jak skorzystać z BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
### Subskrypcja
Newsletter i pozostałe funkcjonalności **BIG DATA Insight** jest skierowany tylko i wyłącznie do jego Subskrybentów - w wersji **płatnej w dwóch planach cenowych -** płatnym **BIG DATA Insight Pro** lub **bezpłatnym BIG DATA InsightFree**. Poniższa grafika prezentuje zakres funkcjonalny wszystkich planów cenowych **BIG DATA Insight**:
[Poznaj plany BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
Jeżeli działasz w ramach przedsiębiorstw to zapytaj o [**Subskrypcję zespołową**](mailto:fltr@fltr.pl)**.**
[Subskrypcja zespołowa](mailto:fltr@rynekpierwotny.pl?subject=Subskrypcja%20zespo%C5%82owa)
---
### 5.1 Plan BIG DATA Insight Pro
[*Wróć do menu*](#menu)
💡
Cotygodniowy [****newsletter**](https://www.fltr.pl/tag/newslettery/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), wszystkie [****analizy tematyczne**](https://www.fltr.pl/tag/analizy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****,** [****webinary**](https://www.fltr.pl/tag/webinary/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **online** i ich nagrania, [****dane i dashboardy**](https://www.fltr.pl/dane/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [****Społeczność**](https://www.fltr.pl/spolecznosc-fltr/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) są dostępne tylko dla ****Subskrybentów wersji Pro**
#### Subskrypcja BIG DATA Insight Pro
Płatna subskrypcja BIG DATA Insight Pro daje dostęp do cotygodniowego newslettera oraz wszystkich treści BIG DATA Insight
[Subskrypcja BIG DATA Insight Pro](https://www.fltr.pl/o-fltr/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#/portal/signup)
---
### 5.2 Plan BIG DATA Insight Free
[*Wróć do menu*](#menu)
💡
Możesz też bezpłatnie dołączyć do listy mailingowej. Dzięki niej możesz przeczytać wybrane ****archiwalne** treści, ****pojedyncze** nowe artykuły, ****wycinki** ****z analiz tematycznych**, informacje o spotkaniach, czy wywiadach oraz nadal pozostać na bieżąco z informacjami o nowych publikacjach. W każdej chwili możesz się wypisać z takiego newsletteru, jak też przejść na wersję płatną.
#### Bezpłatny BIG DATA Insight
Bezpłatny dostęp do BIG DATA Insight daje możliwość przeczytania archiwalnych artykułów, jak i dostęp do pojedynczych treści premium
[Bezpłatny BIG DATA Insight ](https://www.fltr.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#/portal/signup/free)
---
## 6\. Partnerzy BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
Poniżej prezentujemy partnerów BIG DATA Insight w zakresie wymiany danych, analiz, czy współpracy merytorycznej.
### [BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Od kwietnia 2025 roku dawny portal FLTR jest częścią portalu [****BIG DATA rynekpierwotny.pl**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
BIG DATA rynekpierwotny.pl to pierwsza, ogólnopolska platforma do monitoringu i samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego dla profesjonalistów. BIG DATA prezentuje co miesiąc, aktualne, zagregowane dane na podstawie **90% monitorowanych**, nowych nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Wydawcą BIG DATA jest [Property Group](https://propertygroup.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), wydawca portalu [rynekpierwotny.pl](https://rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
[Dane z rynku nieruchomości - BIG DATA RynekPierwotny.plMonitoruj na bieżąco dane z rynku nieruchomości dzięki danym z BIG DATA RynekPierwotny.pl. Śledź wykresy, wyciągaj wnioski!BIG DATA RynekPierwotny.plProperty Group Sp. z o. o.](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
Jeśli chcesz dołączyć do grona partnerów i rozpocząć współpracę - napisz do nas!
[Współpraca z BIG DATA Insight ](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl?subject=Wsp%C3%B3%C5%82praca)
---
## 7\. Nagrody
[*Wróć do menu*](#menu)
BIG DATA Insight jest laureatem nagrody w kategorii **Innowacji Roku** w ramach [**IV plebiscytu Stowarzyszenia Mieszkanicznik**](https://mieszkanicznik.org.pl/mieszkanicznik-roku-2023-laureaci-2?ref=insight.rynekpierwotny.pl)**!**
---
## 8\. Kto tworzy BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
Założycielem **BIG DATA Insight** jest [Jan Dziekoński](https://www.linkedin.com/in/jandziekonski/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), Head of Market Insights portalu RynekPierwotny.pl:
- **Konsultant biznesowy z 15-letnim doświadczeniem** pracy dla polskich i międzynarodowych korporacji w zakresie strategii i analizy inwestycji, restrukturyzacji oraz optymalizacji kosztów w ramach uznanych globalnych firm doradczych (Roland Berger, PwC)
- **Działający na rynku nieruchomości od 10 lat.** W 2013 r. współtworzył i był pierwszym prezesem startup’u Mzuri Investments. Następnie od 2017 do 2020 roku był członkiem zarządu w grupie Mzuri (operator najmu dla ok. 7.000 mieszkań), odpowiadał m.in. za obszar transakcyjny, inwestycyjny oraz zarządzanie spółkami portfelowymi (w tym spółek budujących własne portfele mieszkań na wynajem lub dewelopujących budynki w 100% oddawane na wynajem)
- **Od 2021 prowadzący niezależną działalność doradczą**, między innymi dla sektora nieruchomościowego. Prowadzi również blog ["Jan Dziekoński o nieruchomościach"](https://www.jandziekonski.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), kanał [YouTube](https://www.youtube.com/c/JanDzieko%C5%84skionieruchomo%C5%9Bciach?ref=insight.rynekpierwotny.pl) i [podcast](https://open.spotify.com/show/077koeyNUEgrugYdDw12M1?ref=insight.rynekpierwotny.pl) o nieruchomościach
- **Absolwent Szkoły Głównej Handlowej** na kierunku Metody Ilościowe w Ekonomii i Systemy Informacyjne
- **Były Członek** [**Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej**](https://www.linkedin.com/company/komitet-kig-ds-nieruchomo%C5%9Bci/mycompany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### 📊 Dashboardy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/
Last updated: 2026-08-10T16:12:06.000Z
[👉 Lista dashboardów](#lista-dashboardow)
Dashboard to interaktywne narzędzie służące do wygodnego prezentowania i analizy danych w jeszcze lepszy i dokładniejszy sposób. Każdy dashboard ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości. Na poniższej stronie gromadzimy wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez BIG DATA Insight.
### Menu:
- **[Lista dashboardów BIG DATA Insight](#lista-dashboardow)**
- [Co zyskujesz korzystając z dashboardów BIG DATA Insight?](#co-zyskujesz)
- [Jak można skorzystać z dashboardów BIG DATA Insight?](#jak-skorzystac)
---
### Lista dashboardów BIG DATA Insight
[*Wróć do menu*](#menu)
Poniżej znajdziesz wszystkie opublikowane przez BIG DATA Insight dashboardy - **dostępne są tylko dla subskrybentów BIG DATA Insight:**
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych \* Dashboard \* Instrukcja użytkowania Do czego możnaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 2: Skaner inwestycji👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych, społecznych i nieruchomościowych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Polsce oraz analizę rankingów jednostek administracyjnych (funkcjonalność wdrożona w wersji 2.BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior HousingDashboard analityczny “Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)
**Poza nimi subskrypcja BIG DATA Insight daje też ograniczony dostęp do platformy BIG DATA rynekpierwotny.pl:**
[Ceny mieszkań w Polsce w 2023 r. (wykres) — BIG DATA RynekPierwotny.plSprawdź historyczne ceny mieszkań w Polsce. Analizuj wykresy i wyciągaj wnioski na podstawie danych z BIG DATA RynekPierwotny.pl.Property Group Sp. z o. o.](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Co zyskujesz korzystając z dashboardów BIG DATA Insight?
[*Wróć do menu*](#menu)
Dashboardy BIG DATA Insight powstały z myślą o usprawnianiu biznesu naszych subskrybentów. Dzięki nim:
- Wchodzisz na wyższy poziom szczegółowości, której nie znajdziesz w publicznych raportach analitycznych
- Docierasz do źródeł danych, których wcześniej nie znał\_ś
- Oszczędzasz czas na drążenie w plikach Excel i wyciąganie z nich wniosków dzięki naszym umiejętnościom analitycznym
- Widzisz dane w dokładny i przejrzysty sposoby, którego sam\_ łatwo nie osiągniesz bez zagłębiania się w narzędzia Business Intelligence
- Masz dostęp do informacji w każdej chwili poprzez Internet i smartfon
---
### Jak można skorzystać z dashboardów BIG DATA Insight?
[*Wróć do menu*](#menu)
Żeby skorzystać z dashboardów BIG DATA Insight konieczna jest przeglądarka Internetowa na komputerze lub smartfonie oraz [**subskrypcja BIG DATA Insight**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup).
👉
**Gdyby chcieli Państwo zaproponować nowe dashboardy - to zapraszamy do kontaktu na* [**bigdata@rynekpierwotny.pl*](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl?subject=Dashboardy%20FLTR)
### Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/
Last updated: 2026-04-20T06:51:34.000Z
[👉 Przejdź do dashboardu!](#dashboard)
[**Dashboard**](#dashboard)analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP.
### Menu:
- [Do czego można używać tego dashboardu](#do-czego)
- [Kluczowe funkcjonalności dashboardu](#funkcje)
- [Przykładowe analizy na bazie tych danych](#przyklady)
- **[Dashboard](#dashboard)**
- [Instrukcja użytkowania](#instrukcja)
---
### Do czego można używać tego dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
Dashboard cenowy NBP służy do analiz strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- Jakie segmenty rozmiaru mieszkań wybrać?
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:
- Prywatny inwestor na rynku najmu mieszkań / flippingu
- Deweloper mieszkań i domów
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Rzeczoznawca majątkowy
- Doradca kredytowy
- Fundusz inwestycyjny
Więcej o jego zastosowaniach opowiedzieliśmy w tym artykule:
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)Podstawowe zastosowania, podejścia, miary i źródła danych do analizowania cen nieruchomościFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 2 - case study wyceny)Studium przypadku wyceny lokalu mieszkalnego o przeznaczeniu “konsumpcyjnym, “inwestycyjnym” oraz analiza szczególnych sytuacjiFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nieruchomosci-jak-je-analizowac-i-wyciagac-wnioski-czesc-2-case-study-wyceny/)
---
### Kluczowe funkcjonalności dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
**Funkcjonalności:**
- Wyświetlanie nominalnych cen ofertowych i transakcyjnych
- Analiza po segmentach mieszkań
- Obliczanie dynamiki procentowej w ujęciu kwartalnym i rocznym
- Analiza w ilu miastach nastąpiły wzrosty lub spadki cen
- Obliczanie dyskonta cen transakcyjnych od ofertowych
- Kluczowe wnioski opisane osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego
- Analiza poszczególnych miast
- Wyświetlanie danych w postaci tabeli
**Zakres danych:**
- Lokale mieszkalne
- Rynek pierwotny i wtórny
- Mieszkania ogółem oraz w segmentach mieszkań (do 40 m2, 40-60 m2, 60-80 m2, powyżej 80 m2)
- Ceny ofertowe, ceny transakcyjne, indeks hedoniczny, dynamika cen
- 16 miast wojewódzkich (oraz Gdynia) i ich agregaty
- Dane od Q3 2006 roku kwartalnie
**Przykładowy zrzut ekranu głównej zakładki**:
---
### Przykładowe analizy na bazie tych danych:
[*Wróć do menu*](#menu)
Na bazie danych NBP opracowywaliśmy m.in. poniższe analizy:
[W górę, czy w dół - FLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[Analizy miast Polski - FLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plSeria analiz poświęconych demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast Polski - niezbędny materiał dla wszystkich nieruchomościowych przedsiębiorców i inwestorówFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/)
_This page is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Jak korzystać z BIG DATA Insight
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/faq/
Last updated: 2026-08-10T16:27:00.000Z
Niniejsza strona dla subskrybentów tłumaczy kluczowe funkcjonalności BIG DATA Insight.
💡
**Jeśli nie znalazł\_ś odpowiedzi na nurtujące Cię pytanie - to zapraszamy do kontaktu na* [**bigdata@rynekpierwotny.pl*](mailto:bigdata@rynekpierwotny.pl)
### Co znajdziesz na BIG DATA Insight
- **[Subskrypcja](#subskrypcja)**
- **[Plany cenowe](#plany-cenowe)**
- **[Zakup subskrypcji](#zakup)**
- **[Logowanie](#logowanie)**
- **[Dostęp do platformy BIG DATA](#bigdata)**
- **[Faktury](#faktury)**
- **[Zmiana lub anulowanie subskrypcji](#zmiana)**
- **Funkcjonalności BIG DATA Insight:**
- **[Analizy](#analizy)**
- **[Newslettery](#newslettery)**
- **[Dane & dashboardy](#dane)**
- **[Webinary](#webinary)**
---
## Subskrypcja
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
Portal BIG DATA Insight funkcjonuje w oparciu o ****płatną subskrypcję** rozliczaną w cyklu ****miesięcznym lub rocznym**
- Funkcjonalności portalu BIG DATA Insight opisane poniżej są dostępne tylko dla [**subskrybentów usługi premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
- [**Subskrypcja**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)to abonament treści BIG DATA Insight
- Płatności za **subskrypcje** są pobierane z karty podanej przez użytkownika z góry na miesiąc lub rok (zależnie od wybranej opcji)
- Do subskrypcji wystawiamy [**faktury VAT**](#faktury) (stawki są podawane brutto z 8% podatkiem VAT)
- **Wpływy z subskrypcji** są przeznaczane na utrzymanie zespołu analityków BIG DATA Insight, narzędzi do publikacji analiz, tworzenia dashboardów, przeprowadzania webinarów oraz zakupu danych
[👉 Kup subskrypcję BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#/portal/signup)
---
### Plany cenowe
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
Subskrypcja BIG DATA Insightwystępuje w ****dwóch planach cenowych - Free oraz Pro**
- **Plan Free** \- obejmuje tylko podsumowania newsletterów oraz wybranych analiz
- **Plan Pro** \-obejmuje wszystkie funkcjonalności w cenie [**299 PLN brutto miesięcznie lub mniej (przy subskrypcji rocznej)**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
[Poznaj plany BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
Niezależnie od planu mogą Państwo otworzyć każdy artykuł, jednakże większość treści będzie dostępna wyłącznie dla Subskrybentów **BIG DATA Insight Pro,** jeżeli przy tytule danego artykułu lub stron pojawia się napis **Pro**:
---
### Zakup subskrypcji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Zakup subskrypcji** następuje poprzez wybór planu cenowego i połączenie karty płatniczej
- Aby dokonać zakup należy wybrać poniższy przycisk:
[👉 Kup subskrypcję BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#/portal/signup)
- W oknie podajemy dane osobowe i adres email, który będzie połączony z kontem (jest to niezbędne), a następnie wybrać plan cenowy
- W kolejnym oknie wybieramy **metodę płatności** (bezpieczne płatności Stripe, Google Pay, Link) oraz pozostałe dane
- Po udanej płatności zostaniesz przekierowany na **stronę powitalną**. Poprzez nią zapiszesz się do Społeczności BIG DATA Insight, czy też podasz dane do faktury
Obowiązuje [**regulamin świadczenia usług drogą elektroniczną**](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/).
---
### Logowanie
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Logowanie** do BIG DATA Insight odbywa się za pośrednictwem przycisku [****Zaloguj**](https://www.fltr.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#/portal/signin) na dowolnej stronie naszego portalu. ****Login to Twój adres email**, który został podany przy uruchamianiu subskrypcji
Żeby się zalogować:
- Klikasz ["Zaloguj"](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signin) po prawej stronie górnej belki strony
- W pojawiającym się oknie podajesz swój adres email
- Na Twój adres email przyjdzie mail z tytułem **"Sign in to BIG DATA Insight with code"** z domeny rynekpierwotny.pl (insight.rynekpierwotny@ghost.insight.rynekpierwotny.pl). Mail może wpaść do spamu.
- Żeby się zalogować należy albo przepisać podany kod do okna w przeglądarce lub kliknąć zaszyfrowany link Sign in now (nigdy nie przekazuj linku osobom trzecim) lub przekleić link do przeglądarki. Po zalogowaniu Twoja przeglądarka pozostanie zalogowana
---
## Dostęp do platformy BIG DATA
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
W ramach subskrypcji BIG DATA Insight Pro Subskrybentom przysługuje podstawowy dostęp do platformy [BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Platforma BIG DATA rynekpierwotny.pl to pierwsza, ogólnopolska platforma do monitoringu i samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego dla profesjonalistów. BIG DATA prezentuje co miesiąc, aktualne, zagregowane dane na podstawie **90% monitorowanych**, nowych nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Wydawcą BIG DATA jest [Property Group](https://propertygroup.pl/?ref=fltr.rynekpierwotny.pl), wydawca portalu [rynekpierwotny.pl](https://rynekpierwotny.pl/?ref=fltr.rynekpierwotny.pl)
- Podstawowy dostęp oznacza dostęp do strony głównej platformy BIG DATA oraz podsumowań poszczególnych miast. Nie obejmuje szczegółowych podstron obejmujących m.in. szczegółowe wyniki sprzedaży, popytu, wprowadzeń i cen, które są dostępne w wersji pełnopłatnej platformy.
- Aby uzyskać dostęp do platformy BIG DATA rynekpierwotny.pl należy:
- być subskrybentem BIG DATA Insight,
- zarejestrować się na stronie BIG DATA podając identyczny email jak w subskrypcji BIG DATA Insight z zaznaczeniem pola "Jestem klientem BIG DATA Insight" i zgód marketingowych.
- Strona platformy, miejsce rejestracji, cennik pełnej wersji platformy i instrukcja korzystania jest dostępna pod poniższym adresem:
[👉 Platforma BIG DATA](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Faktury
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Jeżeli chcesz uzyskać **fakturę** kosztową w celu rozliczenia kosztów - prześlij do nas swoje dane lub wypełnij poniższy formularz! Faktury wystawiamy na początku miesiąca następującego po miesiącu płatności. Przedsiębiorcy z NIP znajdą je w swoim systemie KSEF.
[Napisz do nas!](mailto:fltr@rynekpierwotny.pl?subject=Faktura)
[Link do formularza](https://forms.office.com/e/6uCgsKYxTM?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Zmiana lub anulowanie subskrypcji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Uwaga: w poniższej sekcji przy nazwie produktu występuje FLTR Pro, które obecnie nosi nazwę BIG DATA Insight. Wszystkie instrukcje pozostają aktualne niezależnie od zmiany nazwy produktu.*
W każdej chwili możesz zmienić różne ustawienia subskrypcji (email, plan cenowy, forma płatności, akceptacja mailingu). Żeby to zrobić musisz być zalogowany do serwisu i wybrać przycisk ***Konto*** w prawym górnym rogu:
**Zmiana emaila**
Po otwarciu ustawień konta wybierz **Edytuj** przy aktualnym emailu.
Wprowadź nowy adres i **zapisz** zmianę.
**Zmiana planu cenowego**
Możesz też dokonać zmiany planu cenowego z miesięcznego na roczny lub z rocznego na miesięczny. Spowoduje to przeliczenie subskrypcji i ewentualną dopłatę.
Po otwarciu ustawień konta wybierz **Zmień** przy Twojej subskrypcji.
W kolejnym oknie poniżej obecnego planu cenowego pojawi się nagłówek **Change plan** z możliwością przełączenia się np. na **Plan roczny.** Klikając **Wybierz** na dole panelu przejdziesz do podstrony aktualizacji subskrypcji.
Klikając **Potwierdź** zmienisz plan subskrypcji i nastąpi dopłata różnicy.
**Zmiana formy płatności cenowego**
Możesz zmienić kartę, która jest przypisana do konta.
Po otwarciu ustawień konta wybierz **Zaktualizuj** przy Twojej karcie.
Zostaniesz przeniesiony na bezpieczną stronę Stripe do aktualizacji formy płatności.
**Wypisanie z otrzymywania wiadomości**
Żeby przestać otrzymywać maile wybierz pole ***Zarządzaj***:
A następnie możesz wypisać się z poszczególnych funkcji lub użyć funkcji ***Wypisz się z wszystkich emaili*** (UWAGA: to nie powoduje anulowania płatnej subskrypcji - tego dokonasz w powyższej opcji ***Zmień subskrypcję***). Nadal będziesz posiadać dostęp do artykułów:
Subskrypcję możesz też anulować z poziomu maila wybierając ***Unsubscribe / Wypisz się*** w stopce maila:
**Anulowanie subskrypcji**
W każdej chwili możesz zrezygnować z subskrypcji (choć będzie nam bardzo przykro z tego powodu 😔). Spowoduje to wygaśnięcie dostępu z końcem danego okresu rozliczeniowego. Żeby to zrobić musisz być analogicznie zalogowany do serwisu i wybrać przycisk ***Konto*** w prawym górnym rogu:
Następnie wybierz pole **zmień** przy Twojej subskrypcji.
W kolejnym oknie poniżej obecnego planu cenowego pojawi się przycisk **Anuluj subskrypcję.**
W kolejnym oknie zatwierdzisz tę decyzję. Bardzo nam pomoże informacja o powodach anulowania subskrypcji.
---
## Funkcjonalności BIG DATA Insight
---
### Analizy
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Analizy** to duże artykuły poświęcone jednemu konkretnemu tematowi dotyczącemu rynku nieruchomości. Są publikowane co 2-3 tygodnie
[Analizy - BIG DATA InsightWszystkie artykuły analityczne BIG DATA Insight w jednym miejscuBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
- [**Analizy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) znajdziesz pod powyższym linkiem lub na górnym pasku menu pod przyciskiem "Analizy"
- Żeby skorzystać z **analiz** musisz posiadać [subskrypcję BIG DATA Insight Pro](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
- W ramach subskrypcji darmowej dzielimy się tylko pojedynczymi artykułami
- Każda **analiza** składa się z:
- wprowadzenia
- streszczenia menedżerskiego (to kilkuminutowy skrót całego długiego artykułu)
- nagrania i prezentacji omawiającej analizę (**UWAGA**: system wyświetlający nagrania może nie funkcjonować w przypadku korzystania z systemu VPN)
- szczegółowego omówienia analizy (zasadniczej treści)
- Pod **analizami** możesz zostawiać komentarze (są na samym dole każdej analizy)
- Każda **analiza** jest wysyłana także w postaci mailingu z newsletterem w poniedziałki (lub kolejny dzień jeśli poniedziałek wypada w dzień wolny od pracy) - jeśli nie otrzymasz go na maila, to możesz go także znaleźć na naszej stronie
---
### Newslettery
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Newslettery** to podsumowanie ostatnich wydarzeń oraz krótsze analizy poświęcone różnym tematom nieruchomościowym. Publikujemy je w te tygodnie gdy nie wydajemy dedykowanej ****analizy**
[Newslettery - BIG DATA InsightWszystkie newslettery BIG DATA Insight w jednym miejscuBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/)
- [**Newslettery**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/) znajdziesz na powyższej stronie lub górnym pasku menu pod przyciskiem "Newslettery"
- Żeby skorzystać z **newsletterów** musisz posiadać [subskrypcję BIG DATA Insight Pro](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
- W ramach subskrypcji darmowej dzielimy się tylko pojedynczymi **newsletterami** lub ich skrótami
- Każdy **newsletter** składa się z:
- wprowadzenia
- krótkich newsów o tematyce nieruchomościowej
- wykresu tygodnia omawiającego trend z rynku nieruchomości
- przeglądu najciekawszych nagrań video i podcastów oraz artykułów poświęconych rynkowi nieruchomości
- Pod **newsletterami** również możesz zostawiać komentarze (są na samym dole każdego newsletteru)
- Każdy **newsletter** jest wysyłany także w postaci mailingu w poniedziałki (lub kolejny dzień jeśli poniedziałek wypada w dzień wolny od pracy) - jeśli nie otrzymasz go na maila, to możesz go także znaleźć na naszej stronie
---
### Dane & dashboardy
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Dashboard** to interaktywne narzędzie służące do wygodnego prezentowania i analizy danych w jeszcze lepszy i dokładniejszy sposób
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez BIG DATA InsightBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
- [**Dashboardy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) znajdziesz na powyższej stronie lub górnym pasku menu pod przyciskiem "Dane"
- Żeby skorzystać z **dashboardów** musisz posiadać [subskrypcję BIG DATA Insight Pro](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup) oraz przeglądarkę internetową - nie potrzeba dodatkowych programów
- W ramach subskrypcji darmowej nie udostępniamy **dashboardów**
- Każdy **dashboard** obejmuje:
- interaktywne raporty stworzone w Power BI
- omówienia przeznaczenia i zastosowań
- instrukcji w postaci nagrania i prezentacji
- informacji o źródle
---
### Webinary
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👉
****Webinary** to cykliczne spotkania w formie videokonferencji w trakcie których omawiane są różne tematy interesujące dla subskrybentów planu Pro
[Webinary - BIG DATA InsightWebinary dla subskrybentów BIG DATA Insight poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
- [**Webinary**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/) znajdziesz na powyższej stronie lub górnym pasku menu pod przyciskiem "Webinary"
- **Webinary** typowo odbywają się co 3 miesiące, w uprzednio wskazanych w wiadomościach mailowych godzinach
- Żeby skorzystać z **webinarów** musisz posiadać [subskrypcję w planie Pro](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup) oraz przeglądarkę internetową - nie potrzeba dodatkowych programów (spotkania przeprowadzamy w aplikacji MS Teams, ale można do nich dołączyć z przeglądarki)
- W trakcie **webinarów** nie ma obowiązku aktywnego uczestnictwa, włączania kamery, czy mówienia do mikrofonu
- W trakcie każdego **webinaru** omawiamy:
- ostatnie analizy publikowane przez BIG DATA Insight
- bieżące wydarzenia z rynku nieruchomości
- pytania zadawane przez uczestników w trakcie webinaru lub przed nim
- Każdy **webinar** jest nagrywany - nie musisz uczestniczyć w webinarze, możesz obejrzeć jego nagranie później (z wyjątkiem sesji Q&A "w kuluarach")
- Przed **webinarami** można zadawać pytania mailowo
### Foresight: Jak rozwój sztucznej inteligencji wpłynie na rynek nieruchomości?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-analiza/
Last updated: 2024-01-22T22:38:12.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Przez ostatnią dekadę sztuczna inteligencja (z ang. AI) przeszła znaczącą transformację, umożliwiającą maszynom myślenie i działanie w sposób zbliżony do ludzkiego. Przyciągnęła szczególne zainteresowanie firm technologicznych na całym świecie, a aktualnie także przedsiębiorstwa z różnych sektorów, które wykorzystując sztuczną inteligencję i technologie z nią powiązane, **próbują zbudować istotną przewagę konkurencyjną, a więc generować większe zyski przy niższych kosztach funkcjonowania.** Ten trend powoli dociera także do dość tradycyjnego i konserwatywnego sektora nieruchomości i budownictwa.
*To darmowa wersja niniejszego artykułu. Oryginalny artykuł w wersji premium znajduje się* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/sztuczna-inteligencja-w-nieruchomosciach/)*.*
💡
****Niniejszy artykuł ma na celu w krótkiej formie wyjaśnić w sposób nietechniczny podłoże, możliwości i prawdopodobne zastosowania narzędzi sztucznej inteligencji w działalności związanej z rynkiem nieruchomości**
### Czy wiesz że...
💡
...istnieje znacznie bogatsza wersja [****subskrypcji premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok), dzięki której:
👉 [Dostęp do wszystkich dashboardów analitycznych i możliwość inspirowania nowych narzędzi](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
👉 [Dostęp do wszystkich analiz rynku nieruchomości i newsletterów z monitoringem rynku, także tych historycznych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
👉 [Możliwość brania udziału w zamkniętych webinarach dla subskrybentów premium](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
👉 [Wstęp do Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)
#### ****Skorzystaj z subskrypcji premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja miesięczna za 149 PLN brutto miesięcznie lub 1249 PLN brutto na rok z góry
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Wchodzę na wyższy poziom!](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok)
---
Należy podkreślić, że **od lat korzystamy ze sztucznej inteligencji w naszym codziennym życiu, często nie mając o tym pojęcia**. Używamy aplikacji i narzędzi opartych na sztucznej inteligencji w zakupach online, wyszukiwarkach internetowych, tłumaczeniach, chatbotach, samochodach, transporcie, inteligentnych domach i miastach, cyberbezpieczeństwie, sektorze opieki zdrowotnej, finansach itd. Asystent parkowania, Spotify, Siri, Google Maps, Google Translate, czy YouTube - wszystkie te aplikacje wykorzystują w jakimś zakresie sztuczną inteligencję. **Jednak dopiero nadejście generatywnego AI opartego o duże modele językowe** (z ang. large language models, LLM) uświadomiło możliwości (ale też i zagrożenia) całemu społeczeństwu, przedsiębiorcom, inwestorom oraz politykom.
Realizując [**misję FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr) już dzisiaj zastanawiamy się **jak sztuczna inteligencja wpłynie na sektor nieruchomości i biznes naszych subskrybentów.** Czy jest realną szansą dla zwiększenia efektywności, zagrożeniem dla przedsiębiorców i inwestorów ignorujących ten trend, czy tylko kolejną modą, która szybko przeminie. Temu poświęciliśmy niniejszą analizę?
🤖
****Poniższy artykuł został stworzony z pomocą sztucznej inteligencji. Uprzedzając Państwa ewentualne wątpliwości - nikt z naszego teamu nie ucierpiał przy tworzeniu poniższych treści - pracy ludzkiej nie zabrakło!**
Niniejszy artykuł jest jednym z foresightów tworzonych przez FLTR. Dowiedz się więcej o tym, czym są foresighty:
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
**Kilka wybranych faktów z analizy:**
**💡 lata 50\. XX w.** – to wtedy powstały podwaliny sztucznej inteligencji
**🚀 ponad 40 lat temu** – wtedy po raz pierwszy zastosowano technologię AI w biznesie
**🔑 4** – tyle czynników przyczyniło się do dzisiejszego rozwoju sztucznej inteligencji
**🧠 3** – na tyle kategorii podzieliliśmy dzisiaj sztuczną inteligencję
🦾 **7** – tyle grup technologii wykorzystujących wąską sztuczną inteligencję opisaliśmy (oczywiście jest ich więcej)
**🏢 4** – na tyle procesów podzieliliśmy zastosowanie AI w biznesie nieruchomościowym
**🏗️ 5** – w tylu etapach procesu budowalnego naszym zdaniem możliwe byłoby zastosowanie AI
**👷♂️ 38-45%** – szacuje się, że do 2030 r. nawet tyle prac w budownictwie (wymagających niskiego lub średniego poziomu wykształcenia) może być wykonywanych za pomocą automatycznych systemów analitycznych lub robotów (większym pytaniem czy będzie to już opłacalne)
**🔎 4** – połączone technologie wąskiego AI są naszym zdaniem w stanie stworzyć narzędzie do wyszukiwania inwestycji
**⛔ 11** – tyle barier i wad sztucznej inteligencji wyróżniliśmy
**🔮 4** – na tyle etapów podzieliliśmy możliwy dalszy rozwój sztucznej inteligencji
**💰 3x** – o tyle oczekuje się wzrostu wartości rynku generatywnej sztucznej inteligencji na rynku nieruchomości w latach 2022-2032 r. (ok. 924 mln USD)
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Czym jest obecna sztuczna inteligencja i czym różni się od poprzednich etapów?](#czesc-1)**
- **[2\. Technologie i grupy zastosowań sztucznej inteligencji](#czesc-2)**
- **[3\. Zastosowanie sztucznej inteligencji w biznesie nieruchomościowym](#czesc-3)**
- **[4\. Jakie są ograniczenia sztucznej inteligencji i możliwy dalszy jej rozwój](#czesc-4)**
- **[🎧 Podcasty i nagrania wideo uzupełniające wiedzę o AI](#czesc-5)**
_This page is for subscribers only._
### FLTR #48: Które rynki mierzą się z nadpodażą, dlaczego kredyty nie tanieją, co słychać w akademikach i jak kształtują się ceny mieszkań w UE
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-newsletter/
Last updated: 2024-01-22T22:38:11.000Z
Gorący okres na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wywołany przez program BK2% powoli wyhamowuje, a na rynku najmu zakończył się tzw. "wysoki sezon" związany z corocznym najazdem mieszkań przez studentów. Dlatego też w 48\. numerze newsletteru FLTR przygotowaliśmy [krótką analizę dotyczącą statusu popytowo-podażowego na 7 największych rynkach mieszkaniowych w Polsce](#newsy-1). Sprawdziliśmy, na których rynkach liczba ofert sprzedaży i najmu znacząco spadła, a na których występuje ryzyko nadpodaży. Zbadaliśmy również [wpływ obniżek stóp procentowych na ceny kredytów, a zwłaszcza zaskakującego dla niektórych wzrostu cen kredytów w ostatnim miesiącu](#newsy-2). W dalszej części pokazaliśmy [gdzie i za ile mieszkają studenci, a także porównaliśmy akademiki publiczne z prywatnymi, przybliżając Państwu sektor PBSA](#newsy-3). W ramach "Wykresu tygodnia" zaprezentowaliśmy [dane z Eurostatu dotyczące cen mieszkań w 26 krajach UE na rynku pierwotnym i wtórnym](#wykres). Na koniec natomiast, jak zawsze, przygotowaliśmy dla Państwa najciekawsze [nagrania, podcasty](#podcast) i [lektury](#lektury) związane z rynkiem nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
*To darmowa wersja niniejszego newsletteru. Oryginalny newsletter w wersji premium znajduje się* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-48/)*.*
### Czy wiesz że...
💡
...istnieje znacznie bogatsza wersja [****subskrypcji premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok), dzięki której:
👉 [Dostęp do wszystkich dashboardów analitycznych i możliwość inspirowania nowych narzędzi](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
👉 [Dostęp do wszystkich analiz rynku nieruchomości i newsletterów z monitoringem rynku, także tych historycznych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
👉 [Możliwość brania udziału w zamkniętych webinarach dla subskrybentów premium](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
👉 [Wstęp do Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)
#### ****Skorzystaj z subskrypcji premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja miesięczna za 149 PLN brutto miesięcznie lub 1249 PLN brutto na rok z góry
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Wchodzę na wyższy poziom!](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Liczba wniosków kredytowych we wrześniu 2023 spadła wobec sierpnia 2023 o 5,9%** [****według danych BIK**](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/821111/o-248-8-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-we-wrzesniu-2023-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****, ale była o 169% wyższa niż we wrześniu 2022\.**
****Indeks cen materiałów dla budownictwa i domu (**[****według PSB**](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-oraz-do-domu-i-ogrodu-we-wrzesniu-i-za-9-miesiecy-2023-r.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****) był we wrześniu 2023 niższy o 0,9% niż sierpniu oraz o 0,6% niższy niż we wrześniu 2022\. W materiałach rozpoczęła się deflacja.**
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Status popytowo-podażowy na największych rynkach miejskich na początku października 2023](#newsy-1)
- [Kredyty hipoteczne - dlaczego obniżki stóp procentowych nie doprowadziły do spadku ich cen?](#newsy-2)
- [Brakuje miejsc w akademikach uczelnianych, ale na ratunek przychodzą akademiki prywatne](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Ceny mieszkań w UE wg Eurostat po Q2 2023](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This page is for subscribers only._
### Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-dashboard/
Last updated: 2024-12-14T15:22:50.000Z
[👉 Przejdź do dashboardu!](#dashboard)
[**Dashboard**](#dashboard)analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP.
**UWAGA:** *Dashboard został zaktualizowany do wersji 2.0 w dniu 8 grudnia 2023 (dodanie zakładki "Segmenty rynku").*
*To darmowa wersja niniejszego dashboardu. Oryginalny dashboard w wersji premium znajduje się* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)*.*
### Czy wiesz że...
💡
...istnieje znacznie bogatsza wersja [****subskrypcji premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok), dzięki której:
👉 [Dostęp do wszystkich dashboardów analitycznych i możliwość inspirowania nowych narzędzi](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
👉 [Dostęp do wszystkich analiz rynku nieruchomości i newsletterów z monitoringem rynku, także tych historycznych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
👉 [Możliwość brania udziału w zamkniętych webinarach dla subskrybentów premium](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
👉 [Wstęp do Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)
#### ****Skorzystaj z subskrypcji premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja miesięczna za 149 PLN brutto miesięcznie lub 1249 PLN brutto na rok z góry
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Wchodzę na wyższy poziom!](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok)
---
### Menu:
- [Do czego można używać tego dashboardu](#do-czego)
- [Kluczowe funkcjonalności dashboardu](#funkcje)
- [Przykładowe analizy na bazie tych danych](#przyklady)
- **[Dashboard](#dashboard)**
- [Instrukcja użytkowania](#instrukcja)
---
### Do czego można używać tego dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
Dashboard cenowy NBP służy do analiz strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- **Jakie segmenty rozmiaru mieszkań wybrać (nowa funkcjonalność od 8.XII.2023)?**
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:
- Prywatny inwestor na rynku najmu mieszkań / flippingu
- Deweloper mieszkań i domów
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Rzeczoznawca majątkowy
- Doradca kredytowy
- Fundusz inwestycyjny
Więcej o jego zastosowaniach opowiedzieliśmy w tym artykule:
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)Podstawowe zastosowania, podejścia, miary i źródła danych do analizowania cen nieruchomościFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 2 - case study wyceny)Studium przypadku wyceny lokalu mieszkalnego o przeznaczeniu “konsumpcyjnym, “inwestycyjnym” oraz analiza szczególnych sytuacjiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nieruchomosci-jak-je-analizowac-i-wyciagac-wnioski-czesc-2-case-study-wyceny/)
---
### Kluczowe funkcjonalności dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
**Funkcjonalności:**
- Wyświetlanie nominalnych cen ofertowych i transakcyjnych
- **Analiza po segmentach mieszkań (nowa funkcjonalność od 8.XII.2023)**
- Obliczanie dynamiki procentowej w ujęciu kwartalnym i rocznym
- Analiza w ilu miastach nastąpiły wzrosty lub spadki cen
- Obliczanie dyskonta cen transakcyjnych od ofertowych
- Kluczowe wnioski opisane osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego
- Analiza poszczególnych miast
- Wyświetlanie danych w postaci tabeli
**Zakres danych:**
- Lokale mieszkalne
- Rynek pierwotny i wtórny
- Mieszkania ogółem oraz **w segmentach mieszkań (do 40 m2, 40-60 m2, 60-80 m2, powyżej 80 m2) - (nowa funkcjonalność od 8.XII.2023)**
- Ceny ofertowe, ceny transakcyjne, indeks hedoniczny, dynamika cen
- 16 miast wojewódzkich (oraz Gdynia) i ich agregaty
- Dane od Q3 2006 roku do Q3 2023 *(w wersji pełnej)*
---
### Przykładowe analizy na bazie tych danych:
[*Wróć do menu*](#menu)
Na bazie danych NBP opracowywaliśmy m.in. poniższe analizy:
[W górę, czy w dół - FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[Analizy miast Polski - FLTRSeria analiz poświęconych demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast Polski - niezbędny materiał dla wszystkich nieruchomościowych przedsiębiorców i inwestorówFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/)
_This page is for subscribers only._
### Webinar: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q3 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-webinary/
Last updated: 2024-01-22T22:37:40.000Z
_This page is for subscribers only._
### Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-analiza-2/
Last updated: 2024-01-22T22:37:45.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
😱 **Analysis paralysis* \-* to zjawisko braku podejmowania decyzji, które jest spowodowane nadmiernym poświęceniem czasu na analizę (czy też nadmierne jego "przeintelektualizowanie") danego problemu. Bardzo często występuje w sytuacjach **podejmowania decyzji strategicznych lub inwestycyjnych** \- a na rynku nieruchomości bardzo często jest sprowadzane do analizy cen. Jeśli więc analizowanie cen nieruchomości jest dla Ciebie niezrozumiałe, nie wiesz od czego zacząć, z jakich źródeł skorzystać lub nie wiesz jak wyciągać wnioski z analiz - to ta [seria artykułów jest dla Ciebie](www.fltr.pl/tag/analiza-cen/). Jest to jeden z **najważniejszych obszarów prowadzenia biznesu nieruchomościowego**, który najczęściej wymieniali Państwo w odpowiedziach na nasze ankiety preferencji subskrybentów FLTR.
Niniejsza seria została podzielona na **dwie części** \- pierwsza (opisana poniżej) przedstawia temat analizy cenowej **od strony metodycznej** \- stanowi ona swoisty słownik i wyrównanie wiedzy wśród czytelników. Omówiliśmy w niej główne **zastosowania** analiz cenowych, **podejścia** do szacowania wartości rynkowej, **metryki** podstawowe i uzupełniające oraz **źródła danych** do analiz. W drugiej części (którą opublikujemy w połowie września 2023) skupimy się na konkretnych **case studies** analizy cen, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach. W efekcie [**cała seria**](www.fltr.pl/tag/analiza-cen/) będzie dawać **odpowiedzi na podstawowe zagadnienia związane z analizą cen nieruchomości**.
*To darmowa wersja niniejszego artykułu. Oryginalny artykuł w wersji premium znajduje się* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)*.*
### Czy wiesz że...
💡
...istnieje znacznie bogatsza wersja [****subskrypcji premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok), dzięki której:
👉 [Dostęp do wszystkich dashboardów analitycznych i możliwość inspirowania nowych narzędzi](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
👉 [Dostęp do wszystkich analiz rynku nieruchomości i newsletterów z monitoringem rynku, także tych historycznych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
👉 [Możliwość brania udziału w zamkniętych webinarach dla subskrybentów premium](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
👉 [Wstęp do Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)
#### ****Skorzystaj z subskrypcji premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja miesięczna za 149 PLN brutto miesięcznie lub 1249 PLN brutto na rok z góry
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Wchodzę na wyższy poziom!](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok)
---
📣
W drugiej części serii **Ceny nieruchomości: Jak je analizować i wyciągać wnioski?,* który opublikujemy ****w połowie września**, omówimy ****konkretne praktyczne studia przypadku** (tzw. **case studies*). Jeśli jakiś przypadek, zagadnienie lub pytanie Państwa szczególnie interesuje to prosimy o przesyłanie jego opisu na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl) lub wypełnienie [tej ankiety](https://forms.office.com/e/4ta8RRYfzR?ref=insight.rynekpierwotny.pl) \- najciekawsze case'y omówimy w części 2\. artykułu
Artykuł jest kontynuacją szerszej kategorii artykułów poświęconych[**narzędziom, procesom i strukturom organizacyjnym w biznesie nieruchomościowym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/) (w szczególności styczniu i lutym 2023 wydaliśmy dwa artykuły poświęcone różnym źródłom danych). Jej celem jest zaprezentowanie i omówienie różnych koncepcji, narzędzi oraz procesów, które usprawnią i ulepszą działanie Twojego biznesu czy też pomogą podczas realizacji kolejnego procesu inwestycyjnego.
👍
UWAGA: **Niniejsza artykuł powstał w celu zaprezentowania metod i sposobów analizy cen nieruchomości stosowanych w praktyce biznesowej na rynku nieruchomości. W szczególności niniejszy materiał nie stanowi szkolenia w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego regulowanego Ustawą o gospodarce nieruchomościami, a jego wnioski nie muszą być zbieżne ze standardami stosowanymi przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych*
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
💡 **3** \- tyle głównych zastosowań analiz cenowych postanowiliśmy wyróżnić i opisać
💰 **2** \- tyle podejść do szacowania wartości rynkowej nieruchomości postanowiliśmy przybliżyć (od strony analityki biznesowej - nie jesteśmy rzeczoznawcami majątkowymi 😉)
🏘️ **3** \- tyle metod w podejściu porównawczym pokrótce omówiliśmy
💸 **2** \- tyle zaawansowanych metod dochodowych, pochodzących z rynków finansowych i wyceny spółek omówiliśmy
📊 **7** \- tyle metryk (podstawowych i uzupełniających) do analiz cenowych opisaliśmy (jest ich oczywiście więcej)
🔎 **7** \- tyle grup źródeł danych do analiz cenowych opracowaliśmy, podając dla każdej zalety, wady i najlepsze zastosowania
📃 **6** \- tyle opisaliśmy źródeł raportów rynkowych do analiz cenowych, podając przy tym ich potencjalne wykorzystanie (wybraliśmy naszym zdaniem najlepsze, ale oczywiście jest ich więcej 😊)
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Zastosowania analiz cenowych](#czesc-1)**
- **[2\. Podejścia do analizowania cen nieruchomości](#czesc-2)**
- **[3\. Typowe metryki do analizowania cen](#czesc-3)**
- **[3.1 Podstawowe metryki do analiz cenowych](#czesc-3-1)**
- **[3.2 Uzupełniające metryki do analiz cenowych](#czesc-3-2)**
- **[4\. Źródła danych do analiz cen nieruchomości](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This page is for subscribers only._
### Dashboard 2: Skaner inwestycji
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/
Last updated: 2026-04-20T06:55:12.000Z
[👉 Przejdź do dashboardu!](#dashboard)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](#dashboard)analityczny **"Skaner Inwestycji"** ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych **danych demograficznych, budowlanych, społecznych i nieruchomościowych.** Analiza danych ma na celu identyfikację **możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych** w poszczególnych **gminach, powiatach oraz województwach** w Polsce oraz **analizę rankingów jednostek administracyjnych** *(funkcjonalność wdrożona w wersji 2.0)*.
💡
To wersja 2.1 "Skanera Inwestycji" obejmująca dane za rok 2024\. Regularnie rozwijamy nasze dashboardy nie tylko o nowe dane, ale także nowe funkcjonalności
### Menu:
- [Do czego można używać tego dashboardu](#do-czego)
- [Kluczowe funkcjonalności dashboardu](#funkcje)
- [Przykładowe analizy na bazie tych danych](#przyklady)
- **[Dashboard](#dashboard)**
- [Instrukcja użytkowania](#instrukcja)
---
### Do czego można używać tego dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
Dashboard cenowy "Skaner Inwestycji" służy do odpowiedzi na **strategiczne pytania** inwestorów, deweloperów, czy pośredników dotyczących trendów demograficznych, społecznych i budowlanych dla wszystkich 2,477 gmin w Polsce.
Można go stosować do:
- **📈 budowy strategii** (gdzie i dla kogo przygotowywać inwestycje),
- **🏗️ analizy projektu inwestycyjnego** (jakie nieruchomości oferować),
- 🧱 **czy też identyfikacji ryzyk** (czy mój cash flow jest bezpieczny).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:**
- Jaka jest sytuacja w mojej gminie, powiecie, województwie?
- Które gminy, powiaty, województwa są najbardziej atrakcyjne? *(v 2.0)*
- Które grupy wiekowe rosną, a które się kurczą?
- Czy rodzi się więcej, czy mniej dzieci?
- Czy przybywa migrantów, czy więcej osób wyjeżdża?
- Czy przybywa, czy ubywa małżeństw?
- Ilu jest pracujących, bezrobotnych, studentów lub cudzoziemców?
- Jakie są średnie wynagrodzenia*?*
- Co się dzieje na rynku budowlanym?
- Co planują i budują deweloperzy i prywatni inwestorzy?
- Ile mieszkań jest sprzedawanych na rynku pierwotnym/ wtórnym?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestor na rynku najmu lub gruntów oraz flipper
- Deweloper nieruchomości mieszkaniowych i użytkowych
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Doradca kredytowy
- Flipper
- Wykonawca usług budowlanych
- Producent lub dystrybutor materiałów budowlanych
---
### Kluczowe funkcjonalności dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
**Zakres danych:**
- Dane o demografii gminy (liczba ludności, struktura wiekowa, przyrost naturalny, migracje, prognozy liczby ludności)
- Dane o społeczeństwie gminy (liczba pracujących, bezrobotnych, studentów, małżeństw, rozwodów, cudzoziemców i uchodźcóworaz ich wynagrodzenia)
- Dane o ruchu budowlanym (pozwolenia, starty, oddania, zasób)
- Dane o rynku nieruchomości (wolumen transakcji, średnie ceny)
- 100% gmin w Polsce (wg podziału z 2022 roku), w tym dzielnice Warszawy
- Lata 2002-2024 dla większości danych (systematycznie uzupełniamy ostatnie punkty danych o rok 2024)
**Funkcjonalności:**
- Analiza inwestycyjna 360 stopni (demografia, budownictwo, społeczeństwo, rynek nieruchomości) każdej gminy, powiatu i województwa w Polsce
- Rankingi województw, powiatów i gmin pod kątem kilkudziesięciu wskaźników demograficznych, budowlanych i społecznych
**Przykładowe zrzuty ekranu z dashboardu**:
---
### Przykładowe analizy na bazie tych danych:
[*Wróć do menu*](#menu)
Na bazie danych GUS o demografii, społeczeństwie, ruchu budowlanym i rynku nieruchomości opracowywaliśmy m.in. poniższe analizy:
[Analizy miast Polski - FLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plSeria analiz poświęconych demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast Polski - niezbędny materiał dla wszystkich nieruchomościowych przedsiębiorców i inwestorówFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/)
[Segmentacja klientów - FLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plSeria analiz poświęconych segmentacji rynku nieruchomości - segmentom Klientów na których warto skupić działalność swojego biznesuFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)
[W górę, czy w dół - FLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.pl](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
_This page is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Dashboard 2: Skaner inwestycji
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lp-dashboard-2/
Last updated: 2024-12-14T15:24:49.000Z
[👉 Przejdź do dashboardu!](#dashboard)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](#dashboard)analityczny **"Skaner Inwestycji"** ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych **danych demograficznych, budowlanych i społecznych.** Analiza danych ma na celu identyfikację **możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych** w poszczególnych **gminach, powiatach oraz województwach** w Polsce.
*To darmowa wersja niniejszego dashboardu. Oryginalny dashboard w wersji premium znajduje się* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)*.*
### Czy wiesz że...
💡
...istnieje znacznie bogatsza wersja [****subskrypcji premium**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok), dzięki której:
👉 [Dostęp do wszystkich dashboardów analitycznych i możliwość inspirowania nowych narzędzi](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
👉 [Dostęp do wszystkich analiz rynku nieruchomości i newsletterów z monitoringem rynku, także tych historycznych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
👉 [Możliwość brania udziału w zamkniętych webinarach dla subskrybentów premium](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
👉 [Wstęp do Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)
#### ****Skorzystaj z subskrypcji premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja miesięczna za 149 PLN brutto miesięcznie lub 1249 PLN brutto na rok z góry
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Wchodzę na wyższy poziom!](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok)
---
### Menu:
- [Do czego można używać tego dashboardu](#do-czego)
- [Kluczowe funkcjonalności dashboardu](#funkcje)
- [Przykładowe analizy na bazie tych danych](#przyklady)
- **[Dashboard](#dashboard)**
- [Instrukcja użytkowania](#instrukcja)
---
### Do czego można używać tego dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
Dashboard cenowy "Skaner Inwestycji" służy do odpowiedzi na **strategiczne pytania** inwestorów, deweloperów, czy pośredników dotyczących trendów demograficznych, społecznych i budowlanych dla wszystkich 2,477 gmin w Polsce.
Można go stosować do:
- **📈 budowy strategii** (gdzie i dla kogo przygotowywać inwestycje),
- **🏗️ analizy projektu inwestycyjnego** (jakie nieruchomości oferować),
- 🧱 **czy też identyfikacji ryzyk** (czy mój cash flow jest bezpieczny).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:**
- Jaka jest sytuacja w mojej gminie?
- Które grupy wiekowe rosną, a które się kurczą?
- Czy rodzi się więcej, czy mniej dzieci?
- Czy przybywa migrantów, czy więcej osób wyjeżdża?
- Czy przybywa, czy ubywa małżeństw?
- Czy jest więcej pracujących, bezrobotnych, lub studentów?
- Co się dzieje na rynku budowlanym? Co planują i budują deweloperzy i prywatni inwestorzy?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestor na rynku najmu
- Inwestor na rynku gruntów
- Deweloper nieruchomości mieszkaniowych i użytkowych
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Doradca kredytowy
- Flipper
---
### Kluczowe funkcjonalności dashboardu:
[*Wróć do menu*](#menu)
**Zakres danych:**
- Dane o demografii gminy (liczba ludności, struktura wiekowa, przyrost naturalny, migracje)
- Dane o społeczeństwie gminy (liczba pracujących, bezrobotnych, studentów, nowych małżeństw, rozwodów)
- Dane o ruchu budowlanym (pozwolenia, starty, oddania)
- 100% gmin w Polsce, w tym dzielnice Warszawy
- Lata 2002-2022 dla większości danych
**Funkcjonalności:**
- Analiza inwestycyjna 360 stopni każdej gminy, powiatu i województwa w Polsce
**Przykładowy zrzut ekranu głównej zakładki**:
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard)
---
### Przykładowe analizy na bazie tych danych:
[*Wróć do menu*](#menu)
Na bazie danych GUS o demografii, społeczeństwie i ruchu budowlanym opracowywaliśmy m.in. poniższe analizy:
[Analizy miast Polski - FLTRSeria analiz poświęconych demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast Polski - niezbędny materiał dla wszystkich nieruchomościowych przedsiębiorców i inwestorówFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/)
[Segmentacja klientów - FLTRSeria analiz poświęconych segmentacji rynku nieruchomości - segmentom Klientów na których warto skupić działalność swojego biznesuFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)
[W górę, czy w dół - FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
_This page is for subscribers only._
## Posts
### INSIGHT #192: Przegląd tygodniowy | Nagranie webinaru - Rynek mieszkaniowy po Q3 2026: nowe źródła danych, nowe możliwości analizy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-192/
Last updated: 2026-10-12T08:00:00.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 192\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
P.S. Z*e względu na trwające prace nad flagowym raportem z podsumowaniem III kw. wyjątkowo w przyszłym tygodniu publikacja pojawi się po 19 X*
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Zielone światło dla ustawy o najmie krótkoterminowym - gminy i wspólnoty z decydującym głosem**](#news1)
****\-** [****Stopy procentowe w zawieszeniu**](#news2)
◾ [****Nagranie + prezentacja z otwartego webinaru**](#art1)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o stawki kredytowe w październiku 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Sejm przegłosował ****ustawę o najmie krótkoterminowym**. Po długich sporach (pisaliśmy o nich [w numerze #185](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-185/)) przyjęto rządowy projekt, który implementuje nie tylko wymagane przepisy unijne, ale daje większe uprawnienia gminom i mieszkańcom co do kształtu i formy prowadzenia takiej działalności. Wspólnoty i spółdzielnie będą mogły w drodze głosowania zdecydować o zakazie jej prowadzenia w swoich budynkach. Gminy zyskają za to możliwość wyznaczania stref, gdzie taki wynajem będzie ograniczony. Ustawa wprowadza też obowiązkową rejestrację obiektów, centralny wykaz ofert oraz kary sięgające 50 tys. zł za naruszenie. Ustawa trafi teraz do Senatu. Najważniejsze regulacje dotyczące zakazów mają wejść w życie od 1 stycznia 2028 r.
[Newsletter o rynku nieruchomości INSIGHT #185Najem krótkoterminowy - Od wielkich ambicji do unijnego minimum – problematyka i skala reformyBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-185/)
[Najem krótkoterminowy na nowych zasadach. Sejm zdecydowałSejm zdecydował w sprawie najmu krótkoterminowego. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły zakazywać wynajmu mieszkań turystom, a samorządy wyznaczać strefy, w których taka działalność będzie niedozwolona. Uchwalona ustawa przewiduje również obowiązkową rejestrację obiektów noclegowych i kary do 50 tys. zł. Teraz nad przepisami pochyli się Senat.RMF24Piotr Parzysz](https://www.rmf24.pl/fakty/polska/news-najem-krotkoterminowy-na-nowych-zasadach-sejm-zdecydowal,nIdn,1021121?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyniki głosowania](https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/Glosowanie.xsp?posiedzenie=66&glosowanie=88&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
📣
Październikowe posiedzenie ****Rady Polityki Pieniężnej zakończyło się decyzją o utrzymaniu stóp bez zmian**. To już siódmy miesiąc kalendarzowy z rzędu bez ruchu ze strony Rady, a stopa referencyjna pozostaje na poziomie 3,75%. Decydujące będzie listopadowe posiedzenie podczas którego opublikowana zostanie także nowa projekcja inflacji. Pozwoli ono również ocenić skutki wprowadzenia kolejnej odsłony pakietu zamrażającego ceny paliw. Rynki wyceniają 4-5 podwyżek w ciągu najbliższego roku
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Nagranie + prezentacja z otwartego webinaru
> *o czym rozmawialiśmy?*
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #191: Przegląd tygodniowy | WIG vs. WIG-nieruchomości - Nożyce na warszawskim parkiecie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-191/
Last updated: 2026-10-05T08:00:07.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 191\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/3:20
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Inflacja powyżej dopuszczalnej granicy NBP**](#news1)
****\-** [****Prezydent podpisuje windfall tax, paliwa tanieją**](#news2)
****\-** [****Amerykańskie hipoteki powyżej 7%**](#news3)
****\-** [****Nowe obowiązki dla deweloperów od 2.X.2026**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****WIG vs. WIG-nieruchomości - Nożyce na warszawskim parkiecie**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o dynamikę kosztów budowy budynków wg PKO BP
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o sprzedaż kredytów w sierpniu 2026 według BIK, koszty finansowe oraz o nową metrykę - stawki IRS
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o czynsze i ofertę najmu we wrześniu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Inflacja konsumencka we wrześniu wyniosła 4,0% rdr** (wg danych wstępnych GUS). Była nie tylko była powyżej celu NBP, ale też z "4" z przodu. Inflacja bazowa prawdopodobnie pozostaje w dopuszczalnych granicach, ale realna stopa procentowa (stopa procentowa NBP minus inflacja) jest ujemna, a to już sygnał do potencjalnego podwyższania stóp procentowych. Dla decyzji o podwyżce stóp to listopadowa projekcja Narodowy Bank Polski (NBP) będzie kluczowa. Obecnie rynki finansowe oczekują 4-5 podwyżek w ciągu roku. Zresztą to bez znaczenia - kontrakty IRS przekraczają 5%, hipoteki z okresowo stałą stopą procentową zmierzają w kierunku 6,5-7%. Spadek popytu na kredyty jest nieunikniony, co Jan Dziekoński tłumaczył w biuletynie "Metry kwadratowe danych"
[Miało być taniej, jest drożej. Rynek kredytowy przestał słuchać RPP?💰Obserwatorzy i komentatorzy polskiego rynku nieruchomości z wypiekami wyczekują decyzji RPP o poziomie stóp procentowych i konferencji prezesa NBP. Próbują w ten sposób, niczym ze szklanej kuli, odczytać sygnały z ulicy Świętokrzyskiej.LinkedInrynekpierwotny.pl rynekpierwotny.pl Łączymy rynek deweloperski z osobami szukającymi mieszkania Published Sep 21, 2026 + Follow](https://www.linkedin.com/pulse/mia%C5%82o-by%C4%87-taniej-jest-dro%C5%BCej-rynek-kredytowy-przesta%C5%82-zjb4f/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Na ratunek może przyjść ****podpisanie przez prezydenta tzw. Windfall tax**, czyli podatku od nadmiarowych zysków, które mają sfinansować kontynuację programu CPN obniżającego ceny paliw, a więc i presji inflacyjnej. Od soboty benzyna kosztuje poniżej 7 zł/l (zamiast 8), a olej napędowy 8 zł/l (zamiast 9), odsuwając potencjalne podwyżki stóp w czasie. Nie oczekujemy z tej strony jednak rozwiązania trendów globalnych wpływających na obligacje i IRSy, a więc i koszty kredytów stałoprocentowych, o czym piszemy w trzecim alercie, będzie to jednak ulga dla konsumentów - ale nie budżetu państwa
[Prezydent podpisał ustawę o windfall tax. Andrzej Domański: ceny paliw będą niższe już w weekendKarol Nawrocki ogłosił w czwartkowym orędziu, że podpisał ustawę wprowadzającą podatek od nadmiarowych zysków firm paliwowych, czyli tzw. windfall tax. - Zakończę proces ustawiania Polaków w roli politycznych zakładników. To rząd ponosi pełną odpowiedzialność za ceny paliw - powiedział. Minister finansów, odnosząc się do wystąpienia prezydenta, zadeklarował, że obniżki o 1,2-1,3 zł na litrze staną się faktem w najbliższy weekend.Puls BiznesuAleksander Żuławnik](https://www.pb.pl/prezydent-podpisal-ustawe-o-windfall-tax-obnizki-na-stacjach-powinny-nastapic-natychmiast-1268051?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rachunek za podatek wystawiony. Orlen szacuje koszt nowej daniny na 2 miliardy złotychOrlen szacuje wstępnie zobowiązanie wynikające z podatku od nadzwyczajnych zysków w wysokości 2 mld zł za okres od marca do sierpnia 2026 r. - poinformowała spółka w komunikacie.Bankier.plPAP Biznes](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Orlen-szacuje-wysokosc-podatku-od-nadzwyczajnych-zyskow-do-konca-sierpnia-2026-r-na-2-mld-zl-9206619.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[CPN lekko obniży inflację, ale na początku 2027 r. inflacja podskoczy w okolice 5 proc. Co zrobi RPP? Rozmawiamy z ekonomistą Banku Handlowego4-proc. inflacja we wrześniu i ryzyko jej utrwalenia na wyższych poziomach stwarzały presję na podwyżki stóp procentowych, ale zapowiedzi rządu o powrocie CPN już w ten weekend przesuwają zacieśnianie monetarne na początek 2027 r. – ocenia Arkadiusz Trzciołek, ekonomista Banku Handlowego. W rozmowie z DGP wskazuje, że w dłuższej perspektywie rośnie ryzyko, że odczyt inflacji poniżej 3,5 proc., a więc powrót do pasma celu NBP, zobaczymy dopiero na początku 2028 r.eDGP - Gazeta PrawnaRenata Oljasz](https://edgp.gazetaprawna.pl/gospodarka/artykuly/11323380,ekonomista-banku-handlowego-cpn-obnizy-inflacje-ale-na-poczatku-2027.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Oprocentowanie amerykańskich hipotek stałoprocentowych** (wycenianych przez banki wobec oprocentowania amerykańskich obligacji skarbowych) ****przekroczyło 7%** (to więcej niż w Polsce). Jest to jednocześnie najwyższy odczyt od 3 lat (od października 2023). Trend wynika ze wzrostu kosztów finansowania globalnie, w tym także w USA (oprocentowanie 30-letnich obligacji USA sięga obecnie 5,5%)
[United States MBA 30-Year Mortgage RateGet the MBA 30-Year Mortgage Rate results in real time as they’re announced and see the immediate global market impact.Investing.com](https://www.investing.com/economic-calendar/mba-30-year-mortgage-rate-1042?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Nowe obowiązki raportowe dla deweloperów ruszają 2 października 2026.** W związku z nowelizacją tzw. Ustawy deweloperskiej, deweloperzy będą musieli przekazywać do Ewidencji DFG nowe dane, w szczególności o cenach transakcyjnych. Jest to jeden z kroków na drodze do uruchomienia w kwietniu 2027 Portalu Dom
[Nowelizacja ustawy deweloperskiej i DFG: większa przejrzystość dla klientów, więcej obowiązków dla deweloperówOd 2 października 2026 r. deweloperzy będą zobowiązani do przekazywania do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego znacznie szerszego zakresu informacji niż obecnie. Celem zmian jest zwiększenie przejrzystości rynku mieszkaniowego oraz poprawa jakości danych dotyczących inwestycji i zawieranych umów.PRENUMERUJ](https://www.realestatemagazine.pl/artykul/nowelizacja-ustawy-deweloperskiej-i-dfg-wieksza-przejrzystosc-dla-klientow-wiecej-obowiazkow-dla-deweloperow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[„Wchodzi po cichu, niemal niezauważona”. Bardzo ważna zmiana dla deweloperów od 2 październikaJuż od 2 października wchodzą w życie kolejne przepisy znowelizowanej w ubiegłym roku ustawy deweloperskiej. Dotyczą przekazania nowych danych. Kto się spóźni,RzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art45193501-deweloper-musi-podac-cene-i-metraz-mieszkan-za-ich-brak-grozi-blokada-wyplat?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** WIG vs. WIG-nieruchomości - Nożyce na warszawskim parkiecie
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Pierwszy raz od 5 lat WIG-nieruchomości traci względem giełdy ogółem](#art1-1)
◾ [Dobre wyniki powodem do triumfu, a jednak giełda karci](#art1-2)
◾ [Skąd wynika rozbieżność między indeksami?](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #190: Przegląd tygodniowy | Rynek najmu długoterminowego - Falstart przed rozpoczęciem sezonu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-190/
Last updated: 2026-09-28T08:00:27.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 190\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:40
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Eskalacja prowokacji militarnych na granicy Polski**](#news1)
****\-** [****Perspektywy na podwyżki stóp procentowych i krzywa FRA 5,0% w perspektywie 12x15**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Rynek najmu długoterminowego - Falstart przed rozpoczęciem sezonu**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny gazu, energii, dynamikę cen i produkcji budowlano-montażowej
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Rosja nasila działania militarne, a w ciągu ostatnich tygodni odnotowano serię incydentów dotykających bezpośrednio także polską granicę:
\- 30 lipca rosyjska rakieta CH-101 naruszyła polską przestrzeń powietrzną
\- 31 sierpnia doszło do pożaru w zakładzie Grupy WB w Skarżysku-Kamiennej, produkującym komponenty do dronów - służby biorą pod uwagę podpalenie (brak oficjalnego powiązania z Rosją)
\- 13, a potem 17 września uruchomiono syreny bezpieczeństwa oraz alarm RCB w części Lubelszczyzny
\- 23 września rosyjski śmigłowiec Mi-8 wleciał nad Polskę w rejonie Braniewa
Premier Tusk ostrzega, że Rosja może przygotowywać hybrydową ofensywę przeciwko państwom wspierającym Ukrainę. ****Jesień i zima mogą być tu najbardziej newralgicznym okresem trwającego konfliktu**. Wszystko to podtrzymuje poczucie ogromnej niepewności w gospodarce, ale i też pesymizm wśród konsumentów, notowania polskiej waluty czy wrażliwość oprocentowania obligacji
[“Rosja znów testuje”. Rosyjski śmigłowiec wleciał nad terytorium PolskiŚmigłowiec wleciał w polską przestrzeń powietrzną po godz. 11\. Stało się to na północ od miejscowości Braniewo.gazetaplPaweł Marcinkiewicz](https://wiadomosci.gazeta.pl/polityka/7,198012,33040518,rosyjski-smiglowiec-nad-terytorium-polski-nadlecial-z-obwodu.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[TVN24](https://tvn24.pl/polska/donald-tusk-w-planach-rosjan-sa-hybrydowe-uderzenia-takze-w-polske-st9242587?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****RPP może wrócić do podwyżek stóp**. 24 września krzywa FRA i wyceny kontraktów na przyszłą stopę wybiły 5,0% w perspektywie 12 miesięcy. Część członków RPP dopuszcza podwyżkę już w listopadzie (wtedy też NBP opublikuje nową projekcję inlfacji), jeśli prognozy wskażą na inflację powyżej 4%
źródło: [BGK biuletyn](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Biuletyn%5Fekonomiczny%5FBGK%5F-%5F20260925.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Bond Yields at 5% Mark New Era ‘Until Something Breaks’As yields on US Treasuries soar past one high after the next, a reality is sinking in deeper across Wall Street and Washington: More than merely a bond-market slump, this might just be a fundamental shift.BloombergMichael MacKenzie and Enda Curran](https://www.bloomberg.com/news/articles/2026-09-24/us-treasury-yields-hit-5-as-wall-street-faces-new-rate-regime?accessToken=eyJhbGciOiJIUzI1NiIsInR5cCI6IkpXVCJ9.eyJzb3VyY2UiOiJTdWJzY3JpYmVyR2lmdGVkQXJ0aWNsZSIsImlhdCI6MTc5MDMyNzc5NywiZXhwIjoxNzkwOTMyNTk3LCJhcnRpY2xlSWQiOiJUTFJQQlFLSkg2VjgwMCIsImJjb25uZWN0SWQiOiJRVzNJMFJHS1FJVVpBMUszUU9FVzFCVzM1RUNMQTVJNCJ9.-SRDsCNpyqb1TuzopH8EathfQsNSByKOy3fZfp3GZjw&leadSource=article-gifting&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Stopy procentowe wzrosną? Przybywa głosów za podwyżkąPodwyżka stóp procentowych w Polsce mogłaby nastąpić najwcześniej w listopadzie, gdy Rada Polityki Pieniężnej będzie miała do dyspozycji najnowsze projekcie inflacji i wzrostu gospodarczego. Na razie ekonomiści wierzą w stabilizację stóp, choć rynek dość agresywnie wycenia już ich wzrost, a niektórzy członkowie RPP mówią o potrzebie szybkiej odpowiedzi na wzrost inflacji.Puls BiznesuMarek Chądzyński](https://www.pb.pl/stopy-procentowe-wzrosna-przybywa-glosow-za-podwyzka-1267442?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Rynek najmu długoterminowego - Falstart przed rozpoczęciem sezonu
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Polacy z mocno zakorzenioną kulturą mieszkań własnościowych - spadł odsetek najemców](#art1-1)
◾ [Prawie 400 tys. mieszkań w najmie długoterminowym w top 7 miastach](#art1-2)
◾ [Czynsze rozjeżdżają się między miastami i metrażami, a rentowność najmu z kurczącą się przewagą](#art1-3)
◾ [Koniec dynamicznego wzrostu, który przez lata domykał lukę podażową](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #189: Przegląd tygodniowy | Relacja z okrągłego stołu analityków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-189/
Last updated: 2026-09-21T10:00:44.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 189\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Świat podnosi stopy procentowe, w Polsce bez zmian**](#news1)
****\-** [****Koszty kredytu stałoprocentowego ponownie pod presją**](#news2)
****\-** [****Scenariusz "Czarny Łabędź" wchodzi do gry wraz z zatrzymaniem rurociągu Wschód-Zachód**](#news3)
****\-** [****Pierwsze po 24 latach cięcie ratingu dla Polski**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Relacja z okrągłego stołu analityków**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny niektórych materiałów w III kw. 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****We wrześniu banki centralne przedstawiły swoją odpowiedź na szok energetyczny i presję inflacyjną**. Politykę pieniężną zaostrzył m.in.:
****\- EBC** \- druga w tym roku podwyżka o 25 pb
\- ****Fed** \- pierwsza podwyżka od 2023 r. o 0,25 do przedziału 3,75–4,00%
\- ****Bank Japonii** \- podnosi stopę o 25 pb, do 1,25% (najwyżej od 1995 r.)
Wszystkie te decyzje zapadły już ****po posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej** na ul. Świętokrzyskiej w stolicy. Wrześniowe obrady, pierwsze po wakacyjnej przerwie, zakończyły się ****utrzymaniem stopy referencyjnej w Polsce na poziomie 3,75%**. I choć jeszcze lipcowa komunikacja sugerowała gotowość do luzowania polityki, odczyty i projekcja inflacji nie dostarczyła argumentów za czymkolwiek innym niż kolejną z rzędu - pauzą. W perspektywie kolejnych skoków cen baryłek ropy, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest utrzymanie pozycji "wait&see", a szybciej niż cięć należy spodziewać się jednak podwyżek
> 🇵🇱 Prezes NBP: "nie zanosi się prędko na jakiekolwiek zmiany stóp procentowych".
>
> — Analizy Pekao (@Pekao\_Analizy) [September 10, 2026](https://x.com/Pekao%5FAnalizy/status/2098044452384256131?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[EBC się nie zatrzymuje. Stopy procentowe w strefie euro w góręRada Prezesów EBC podjęła decyzję o kolejnej podwyżce stóp procentowych w strefie euro. Stopa depozytowa wzrosła o 25 punktów bazowych do 2,50 proc.Puls BiznesuAleksander Żuławnik](https://www.pb.pl/ebc-sie-nie-zatrzymuje-stopy-procentowe-w-strefie-euro-w-gore-1266841?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Rentowności polskich dziesięciolatek wróciły w okolice 6,4% - najwyżej od 2023 roku. Do tego, od początku roku stawki IRS poruszają się niemal równolegle do notowań ropy, która przebiła z kolei ponownie 100 USD za baryłkę. Dlatego ****kredyty oparte na okresowo stałej stopie (dominujące na rynku) znajdują się ponownie pod presją**. Mediana oprocentowania hipotek stałoprocentowych wynosi dziś ok. 6,06%, a bez efektu okresowych promocji realny poziom kwotowań może być i wyższy
[Obligacje: Przedsionek piekła czy bramy raju?Choć przybywa ocen wskazujących na przewagę obligacji nad akcjami w obecnych uwarunkowaniach (obligacje są historycznie tanie, akcje relatywnie drogie), przecena obligacji się nie zatrzymuje. I nie wiadomo co, miałoby ją powstrzymać.Puls BiznesuMateriał zewnętrzny](https://www.pb.pl/obligacje-przedsionek-piekla-czy-bramy-raju-1266930?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Zamknięcie ****rurociągu Wschód–Zachód odcięło jedną z nielicznych tras eksportu ropy z pominięciem cieśniny Ormuz**. Ofensywa Huti w kierunku Bab al-Mandab, ponownie podbiła ceny baryłek ropy, których ****notowania wróciły w okolice szczytów z pierwszych dni wojny**. Dla [naszych prognoz](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/) oznacza to przesunięcie rynku w stronę scenariusza „czarnego łabędzia”, czyli rozlania się konfliktu na szerszy region, narastającej presji recesyjnej i warunków rynkowych przypominających te z 2022 roku, po wybuchu wojny w Ukrainie
[Huti przejmują pozycje przy Bab al-Mandab. Maersk i Hapag-Lloyd mimo to wracają na Morze Czerwone - GospodarkaMorska.plHuti przejmują pozycje przy Bab al-Mandab. Maersk i Hapag-Lloyd mimo to wracają na Morze Czerwone Huti rozszerzyli w ostatnich dniach kontrolę nad strategicznym odcinkiem wybrzeża Jemenu. Przejęli port Al-Mocha, wyspę Perim w cieśninie Bab al-Mandab orazGospodarkaMorska.pl - portal morski, portal gospodarczyGospodarkaMorska.pl](https://www.gospodarkamorska.pl/huti-przejmuja-pozycje-przy-bab-al-mandab-maersk-i-hapag-lloyd-mimo-to-wracaja-na-morze-czerwone-95165?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ataki dronów na saudyjski rurociąg. Rośnie zagrożenie dla dostaw ropyArabia Saudyjska wstrzymała działanie strategicznego rurociągu Wschód-Zachód po serii ataków dronów. Władze twierdzą, że bezzałogowce zostały wystrzelone z teryRzeczpospolitaAgnieszka Kazimierczuk](https://www.rp.pl/konflikty-zbrojne/art45130521-arabia-saudyjska-traci-kolejna-droge-eksportu-ropy-zamyka-rurociag-wschod-zachod-po-atakach-dronow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Huti robią kolejny krok w stronę przejęcia cieśniny Bab al-Mandab. Wtedy cena ropy wystrzeliWspierani przez Iran rebelianci Huti dotarli do miasta Zubab, położonego na brzegu cieśniny Bab al-Mandab, naprzeciwko wyspy Perim - informuje Reuters. UtrzymanRzeczpospolitaArtur Bartkiewicz](https://www.rp.pl/konflikty-zbrojne/art45128251-ciesnina-bab-al-mandab-w-zasiegu-huti-rebelianci-dotarli-do-strategicznego-miasta?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Agencja ratingowa Moody's obniżyła długoterminowy rating Polski z A2 do A3** \- to pierwsze cięcie w wykonaniu tej agencji, która utrzymywała dotychczasową ocenę przez 24 lata. Decyzja zapadła z uwagi na wysoki deficyt, rosnący dług i trudności w ponoszeniu kosztów jego obsługi. Do tego dochodzi kalendarz wyborczy, który zawęża pole do podejmowania jakichkolwiek wspomagających decyzji fiskalnych. Sama ocena nie oznacza radykalnych zmian dla rynku - jest żółtym światłem ostrzegawczym. W dłuższym horyzoncie będzie się jednak przekładać na droższe i obarczone wyższym ryzykiem finansowanie oraz większy sceptycyzm inwestorów, w efekcie i wolniejszy wzrost gospodarczy
[Agencja ratingowa Moody’s obniżyła rating Polski - Ministerstwo Finansów - Portal Gov.plMinisterstwo Finansów](https://www.gov.pl/web/finanse/agencja-ratingowa-moodys-obnizyla-rating-polski?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Moody’s obniża rating Polski. Źródła decyzji budzą zaniepokojenieMimo rosnącego długu i rekordowych deficytów agencja Fitch w sierpniu była dla nas łaskawa i pozostawiła rating dla Polski na niezmienionym poziomie. Ten sam scenariusz nie powtórzył się niestety w…Business Insider PolskaOpracowanie: Jacek Frączyk 18 września 2026, 23:15\. 2 min czytania](https://businessinsider.com.pl/finanse/moodys-obniza-rating-polski-nowa-ocena-to-zly-sygnal-dla-gospodarki/tbfz0jk?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Relacja z okrągłego stołu analityków
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Bilans rynku ](#art1-1)◾ [Rynek kredytowy](#art2-1)
◾ [Popyt](#art3-1)
◾ [Oferta](#art4-1)
◾ [Ceny](#art5-1)
◾ [Podaż](#art6-1)
◾ [Ciąg dalszy ping-ponga między scenariuszami](#art7-1)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #188: Dwunasta analiza z serii "Monografie miast": Białystok
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-188/
Last updated: 2026-09-14T08:00:26.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Z przyjemnością prezentujemy dwunaste wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Białymstoku**!
Kiedyś "**Polski Wersal**" i "**Manchester Północy**" z silnym ośrodkiem włókiennictwa. Dziś dawnych przewag w dużej mierze już nie ma, a **Białystok** częściej niż wśród liderów pojawia się na dolnej półce rankingów. Rynek pracy nie jest mocną stroną miasta: płytki, z poziomem wynagrodzeń niewspółmiernym do kosztów życia i cen mieszkań, co przekłada się na jedną z najniższych w kraju dostępności mieszkań. Do tego dochodzi suburbanizacja, która drenuje miasto. Białystok pozostaje w cieniu stolicy, której bliskość może być nawet nie tyle co szansą co i hamulcem, utrudniając rozwój własnych funkcji wyższego rzędu. Konkurencja wśród inwestorów niska, ale trudno tu o wysokie stopy zwrotu. **Na koniec dnia jednak Białystok wciąż czeka na transformację, która zmieniłaby jego wizerunek i przyciągnęła inwestorów**.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Białymstoku, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/3:13
1×
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
🧑👩👦👦 **289 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności w Białymstoku w 2025 roku wg klasycznej metodologii GUS
**🫨 5,7%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Białymstoku w 2025 roku, co jest wynikiem zbliżonym do średniej krajowej
**👨🎓 8,6%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji w Białymstoku w 2024 roku - jest to jeden z najniższych poziomów nasycenia wśród miast wojewódzkich
**👥 7,3%** \- tyle wyniósł odsetek obcokrajowców wśród pracujących w Białymstoku w 2024 roku
**🏠 510** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Białystok na tysiąc mieszkańców (oficjalnie zameldowanych) co jest jednym z najniższych wyników wśród miast wojewódzkich
**🗺️ 60%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Białymstoku w 2025 r.
**🏗️ 22** \- tylko tyle firm deweloperskich działało w 2024 roku w Białymstoku, z czego większość to firmy lokalne i regionalne
**💸 ok.30-40 m kw.** \- tyle wynosiła kredytowa dostępność mieszkań, co jest wynikiem jednym z najniższych w kraju
_This post is for paying subscribers only._
### RAPORT | Monografie miast: Białystok
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/raport-monografie-miast-bialystok/
Last updated: 2026-09-14T07:14:46.000Z
Kiedyś "**Polski Wersal**" i "**Manchester Północy**" z silnym ośrodkiem włókiennictwa. Dziś dawnych przewag w dużej mierze już nie ma, a **Białystok** częściej niż wśród liderów pojawia się na dolnej półce rankingów. Rynek pracy nie jest mocną stroną miasta: płytki, z poziomem wynagrodzeń niewspółmiernym do kosztów życia i cen mieszkań, co przekłada się na jedną z najniższych w kraju dostępności mieszkań. Do tego dochodzi suburbanizacja, która drenuje miasto. Białystok pozostaje w cieniu stolicy, której bliskość może być nawet nie tyle co szansą co i hamulcem, utrudniając rozwój własnych funkcji wyższego rzędu. Konkurencja wśród inwestorów niska, ale trudno tu o wysokie stopy zwrotu. **Na koniec dnia jednak Białystok wciąż czeka na transformację, która zmieniłaby jego wizerunek i przyciągnęła inwestorów**.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Białymstoku, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (deweloperami, inwestorami, pośrednikami, operatorami najmu, flipperami - między innymi z [Freedom](https://freedom.pl/miasto/bialystok/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [Rutkowski Development ](https://rutkowskidevelopment.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [Tryb Comfort](https://www.facebook.com/people/trybcomfort/61592708742743/)), **którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
🧑👩👦👦 **289 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności w Białymstoku w 2025 roku wg klasycznej metodologii GUS
**🫨 5,7%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Białymstoku w 2025 roku, co jest wynikiem zbliżonym do średniej krajowej
**👨🎓 8,6%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji w Białymstoku w 2024 roku - jest to jeden z najniższych poziomów nasycenia wśród miast wojewódzkich
**👥 7,3%** \- tyle wyniósł odsetek obcokrajowców wśród pracujących w Białymstoku w 2024 roku
**🏠 510** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Białystok na tysiąc mieszkańców (oficjalnie zameldowanych) co jest jednym z najniższych wyników wśród miast wojewódzkich
**🗺️ 60%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Białymstoku w 2025 r.
**🏗️ 22** \- tylko tyle firm deweloperskich działało w 2024 roku w Białymstoku, z czego większość to firmy lokalne i regionalne
**💸 ok.30-40 m kw.** \- tyle wynosiła kredytowa dostępność mieszkań, co jest wynikiem jednym z najniższych w kraju
---
### Spis treści:
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport](#czesc-0)**
**[1\. Białystok z lotu ptaka](#czesc-1)**
**[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
**[3\. Rynek pracy](#czesc-3)**
**[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
**[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5-1)**
**[6\. Przegląd dzielnic i infrastruktura](#czesc-6)**
**[7\. Podsumowanie eksperckie i analiza SWOT](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski:
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)**,** [**Katowic i GZM cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) **i** [**Katowic i GZM cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)**,** [**Rzeszowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/)**,** [**Lublina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/) **oraz** [**Bydgoszczy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-bydgoszcz/) **\- zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[Analizy miast Polski - BIG DATA InsightSeria analiz poświęconych demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast Polski - niezbędny materiał dla wszystkich nieruchomościowych przedsiębiorców i inwestorówBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #187: Przegląd tygodniowy | Dane transakcyjne NBP za II kw. 2026 - Rynek jedzie na zaciągniętym hamulcu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-187/
Last updated: 2026-08-31T08:00:17.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 187\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
PS. *W przyszłym tygodniu (7 września) w cyklu publikacji nastąpi krótka przerwa. Powracamy 14 września, po okresie urlopowym z najnowszym raportem z serii Monografie Miast - edycja Białystok*
0:00
/2:39
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Reforma podatkowa od 2027**](#news1)
****\-** [****Mija ustawowy termin sporządzenia planów ogólnych** ](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Dane transakcyjne NBP za II kw. 2026 - rynek jedzie na zaciągniętym hamulcu**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o liczbę udzielonych kredytów w lipcu 2026 oraz o strukturę sprzedaży i defaultach kredytów w II kw. 2026
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)o czynsze transakcyjne za II kw. 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Po dużej reformie z 2022 r., wprowadzonej w ramach „Polskiego Ładu", rząd ponownie sięga do regulacji podatkowej i ogłasza zakres zmian planowanych od 2027 r. Nowe przepisy miałyby objąć:
\- ****skalę podatkową** \- próg 12% PIT wzrośnie do 130 tys. zł, pojawi się stawka 24% dla dochodów 130-150 tys. zł.
\- ****CIT** \- dla firm z przychodami powyżej 50 mln euro CIT wzrośnie do 22%, a w energetyce, paliwach i gazie do 30%
\- ****ryczałt** \- limit ryczałtu spadnie z 2 mln do 250 tys. euro, a od nadwyżki ponad 300 tys. euro ma obowiązywać stawka 17%
\- ****daninę solidarnością** \- podwyżka z 4% do 5% od nadwyżki dochodów ponad 1 mln zł rocznie
Źródło: [GrantThornton](https://www.linkedin.com/posts/grant-thornton-poland%5Fnowa-stawka-i-progi-pit-wyliczenia-dla-przedzia%C5%82%C3%B3w-activity-7495823890003439617-Vd-h?utm%5Fsource=social%5Fshare%5Fsend&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop%5Fweb&rcm=ACoAAFDuQnYBqYcxIKO25-uqy1KVHwSBLJQyR-I)
[Podwyżki i nowe limity już od 2027 roku. To nie koniec zmian dla przedsiębiorcówTo już nie tylko zapowiedzi z konferencji prasowej. Ministerstwo Finansów opublikowało założenia do projektu zmian w PIT i CIT, w tym podwyższenia progu skali PIT do 130 tys. zł. Są też założenia d…Business Insider PolskaŁukasz Zalewski](https://businessinsider.com.pl/prawo/podatki/rewolucja-podatkowa-donalda-tuska-i-andrzeja-domanskiego-oto-glowne-zalozenia/6mvwvee?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rząd zapowiada nowe progi PIT od 2027 r. Pracownik może zyskać 3600 zł, małżeństwo nawet 7200 zł, ale część przedsiębiorców straci na reformieRząd zapowiedział duże zmiany w PIT od 2027 r. Część pracowników może dzięki nim zyskać nawet 3600 zł rocznie, a w przypadku małżeństw łączna korzyść może sięgnąć 7200 zł. Po drugiej stronie są jednak przedsiębiorcy na ryczałcie. Według wyliczeń MDDP dla części z nich wzrost podatków i składki zdrowotnej może przekroczyć 90 tys. zł rocznie, a przy niższej stawce ryczałtu nawet około 170 tys. zł.gazetaprawnapl.plIzolda Hukałowicz](https://www.gazetaprawna.pl/podatki/pit/artykuly/11292550,zmiany-pit-2027-ile-zyskaja-pracujacy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
31 sierpnia (poniedziałek) upływa ustawowy termin, w którym gminy miały obowiązek uchwalić plany ogólne. Od 1 września 2026 r. samorządom, które go nie dotrzymają, może grozić paraliż inwestycyjny, a wydawanie nowych decyzji o warunkach zabudowy (tam gdzie nie ma mpzp) będzie wstrzymane. ****Według danych Geoportalu krajowego plan ogólny przyjęło dotąd 32% gmin**. Warunkiem możliwości sfinansowania opracowania dokumentów planistycznych ze środków KPO było osiągnięcie progu 30%, który choć wg nieoficjalnych danych został przekroczony, wciąż nie jest potwierdzony przez rząd.
[Geoportal Krajowy mapy i informacje o działkachGeoportal Krajowy przeglądaj mapy działek, ortofotomapę, pomiar działek, dane geodezyjne.](https://geoportal-krajowy.pl/na-mapie?ref=insight.rynekpierwotny.pl#x=19.20131446728821&y=51.84706857615737&z=6.65&tool=map-toolbar-pog)
[Od 1 września ruszy walka o własną działkę. Nowe przepisy zablokują budowę domówPlany ogólne uchwaliło ponad 30 proc. gmin w Polsce. Ustawowy termin przyjęcia tego dokumentu mija już 31 sierpnia br. - W części gmin bez planu ogólnego może pojawić się rzeczywista blokada nowych inwestycji - przestrzega Sebastian Witek, naczelnik Wydziału Architektury w Urzędzie Miasta Rybnika.PortalSamorządowyWojciech Kuta](https://www.portalsamorzadowy.pl/inwestycje/od-1-wrzesnia-ruszy-walka-o-wlasna-dzialke-nowe-przepisy-zablokuja-budowe-domow,672017.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** *Dane transakcyjne NBP za II kw. 2026 - rynek jedzie na zaciągniętym hamulcu*
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Podsumowanie | Stagnacja cen z rozwarstwieniem oczekiwań sprzedających](#art1-1)
◾ [Rynek pierwotny | Optymizm w cennikach deweloperów, bez potwierdzenia w aktach](#art1-2)
◾ [Rynek wtórny | Transakcje domykane nawet 14% poniżej oferty](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #186: Przegląd tygodniowy | Nagranie + prezentacja z webinaru - porozmawiajMY o nieruchomościach
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-186/
Last updated: 2026-08-24T08:00:34.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 186\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
**W tym numerze udostępniamy nagranie wraz z prezentacją omawianą podczas zamkniętego spotkania dla Subskrybentów, które odbyło się 20 VIII 2026**
## Przypominamy o PROMOCJI
na rozwiązania analityczne BIG DATA RynekPierwotny.pl. dzięki którym otrzymacie Państwo dostęp do narzędzi:
**📈** [****Platformy BIG DATA**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub **📊** [****Monitoringu konkurencji**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/monitoring/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 skontaktuj się z nami - bigdata@rynekpierwotny.pl
---
## O czym rozmawialiśmy?
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #185: Przegląd tygodniowy | Najem krótkoterminowy - Od wielkich ambicji do unijnego minimum – problematyka i skala reformy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-185/
Last updated: 2026-08-17T09:00:57.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 185\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:07
1×
## Przypominamy o PROMOCJI
na rozwiązania analityczne BIG DATA RynekPierwotny.pl. dzięki którym otrzymacie Państwo dostęp do narzędzi:
**📈** [****Platformy BIG DATA**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub **📊** [****Monitoringu konkurencji**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/monitoring/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 skontaktuj się z nami - bigdata@rynekpierwotny.pl
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Prezydent podpisał ustawę o Osobistych Kontach Inwestycyjnych**](#news1)
****\-** [****Program "Ceny paliw niżej" ponownie w grze**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Najem krótkoterminowy - Od wielkich ambicji do unijnego minimum – problematyka i skala reformy**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#dashboard)oceny mieszkań za II kw. 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Prezydent podpisał ustawę o Osobistych Kontach Inwestycyjnych.** Od 1 stycznia 2027 r. zyski z aktywów inwestycyjnych w ramach OKI będą zwolnione z podatku Belki do 100 tys. zł, a z aktywów oszczędnościowych do 25 tys. zł. Powyżej nadwyżki będą opodatkowane stawką 0,85% w 2027 r., a w kolejnych latach stawka będzie równa 19% stopy referencyjnej NBP z 31 października poprzedniego roku. Dotychczasowa rentowność inwestycji w mieszkania może zostać mocno ukrócona, a przynajmniej zrównana z postrzeganą rentownością instrumentów finansowych. Więcej o tym dlaczego OKI może wydawać się atrakcyjnym ujściem kapitału inwestycyjnego (zwłaszcza dla inwestorów o większych możliwościach kapitałowych) - ****pisaliśmy** [****tutaj**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytuNajważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
[Prezydent podpisał ustawę o OKI. 100 tys. zł inwestycji bez podatku BelkiPrezydent Karol Nawrocki podpisał ustawę z dnia 3 lipca 2026 r. o osobistych kontach inwestycyjnych - poinformowała w czwartek kancelaria prezydenta.Bankier.plPAP Biznes](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Prezydent-podpisal-ustawe-o-osobistych-kontach-inwestycyjnych-9181877.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Rząd przywraca program CPN** na okres 17-31 sierpnia. VAT na benzynę i olej napędowy spadnie z 23% do 8%, a minister energii będzie publikował maksymalne ceny paliw na stacjach. Według rządu obniżka może przełożyć się na spadek cen o 0,9-1,0 zł na litrze. Koszt dla budżetu szacowany jest na 495 mln zł, a celem jest ograniczenie skutków wzrostu cen paliw w szczycie wakacyjnych powrotów z urlopów. Do tej pory z budżetu państwa na program CPN wydano 4,7 mld zł
[Wraca rządowy program CPN, czyli „Ceny Paliwa Niżej” - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.pl„Zdecydowaliśmy o przywróceniu programu CPN. Obniżamy podatek VAT od paliw z 23% do 8%, co powinno przełożyć się na spadek cen od ok. 90 groszy do ponad 1 zł za litr” - poinformował Premier Donald Tusk. Oznacza to, że Polska będzie miała jedne z najniższych cen paliw w Europie. Program CPN będzie obowiązywał od 17 do 31 sierpnia. Minister Energii będzie codziennie informował o maksymalnych możliwych cenach paliw na stacjach benzynowych. Premier przekazał także, że wyraził warunkową zgodę na odejście z rządu Ministra Macieja Berka i jego kandydowanie do Trybunału Konstytucyjnego, aby naprawić sytuację w tej instytucji. Poinformował również o zatrzymaniu przez ABW i Policję obywatela Rosji podejrzanego o przygotowywanie egzekucji na obywatelu USA ukraińskiego pochodzenia.Kancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/wraca-rzadowy-program-cpn-czyli-ceny-paliwa-nizej?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rząd wraca do programu CPN. VAT na paliwa obniżony do 8 proc.Wspólnie z resortami finansów i energii zapadła decyzja o przywróceniu w istotnej części programu CPN na krytyczny czas powrotów z wakacji - poinformował w czwartek premier Donald Tusk. Dodał, że od poniedziałku do końca sierpnia do 8 proc. zostanie obniżony VAT na paliwa.Bankier.plPAP](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rzad-wraca-do-programu-CPN-VAT-na-paliwa-obnizony-do-8-proc-9181894.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Najem krótkoterminowy - Od wielkich ambicji do unijnego minimum – problematyka i skala reformy**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [22% w Zakopanem i 1% w Warszawie - czyli nasycenie najmem krótkoterminowym w całkowitych zasobach](#art1-1)
◾ [Dwa projekty regulacji i brak wspólnego mianownika](#art1-2)
◾ [Siła rażenia mniejsza niż w innych krajach, ale wciąż grożąca częściowym zawieszeniem rynku](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #184: Przegląd tygodniowy | II kw. 2026 na rynku wtórnym - Niższy popyt kontra mniej skorzy do obniżek sprzedający
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-184/
Last updated: 2026-08-10T08:00:45.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 184\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:04
1×
## Przypominamy o PROMOCJI
na rozwiązania analityczne BIG DATA RynekPierwotny.pl. dzięki którym otrzymacie Państwo dostęp do narzędzi:
**📈** [****Platformy BIG DATA**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub **📊** [****Monitoringu konkurencji**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/monitoring/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 skontaktuj się z nami - bigdata@rynekpierwotny.pl
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****OKI czeka na podpis prezydenta**](#news1)
****\-** [****Nowe zmiany w projekcie ustawy deweloperskiej**](#news2)
****\-** [****Dane z rynku pierwotnego za lipiec**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****II kw. 2026 na rynku wtórnym - Niższy popyt kontra mniej skorzy do obniżek sprzedający**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o stawki kredytowe w sierpniu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Jeszcze w lipcu Sejm uchwalił ****ustawę wprowadzającą Osobiste Konta Inwestycyjne** (OKI), a aby mogła zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. ****dzieli ją już tylko podpis prezydenta**. OKI ma zachęcać do inwestycji na rynkach giełdowych umożliwiając realne ominięcie podatku "Belki" do kwoty 100 tys. Powyżej nadwyżki będą opodatkowane stawką 0,85% w 2027 r., a w kolejnych latach stawka będzie równa 19% stopy referencyjnej NBP z 31 października poprzedniego roku. Ustawa pozwoli każdej osobie pełnoletniej posiadać więcej niż jedno konto inwestycyjne, także w różnych instytucjach finansowych. Rząd liczy na napływ 25 mld zł na rynek kapitałowy do 2030 r. OKI może stać się konkurencyjną alternatywą dla rynku mieszkaniowego oferując zbliżone opodatkowanie oraz podobne (lub wyższe) stopy zwrotu. ****Więcej o tym pisaliśmy** [****tu**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
[“Nie można mówić o nowym podatku”. Minister finansów odkrywa karty w sprawie OKI— Silne finanse polskich rodzin, silne przedsiębiorstwa i silne państwo — tak Osobiste Konto Inwestycyjne, dające szansę na ucieczkę przed podatkiem Belki, zapowiada minister finansów Andrzej Domań…Business Insider PolskaMaciej Rudke](https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/inwestowanie/ruszaja-osobiste-konta-inwestycyjne-to-przelom-w-sposobie-opodatkowania-zyskow/c5hn82g?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytuNajważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
📣
****Nowy projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej z 29 lipca** kontynuuje prace nad rozwiązaniami zaproponowanymi w kwietniu, konsekwentnie rozszerzając zakres ochrony przysługującej nabywcom. Wśród najważniejszych postulatów projektu jest m.in.:
\- ****Zakaz podniesienia ceny**, w tym waloryzacji po podpisaniu umowy
\- Możliwość odstąpienia od umowy z klientem zostanie ograniczona do kilku ściśle określonych przypadków
\- Spółki celowe będą musiały funkcjonować **min.** ****przez 5 lat** od wydania lokalu
\- Wzrosną obowiązki informacyjne dotyczące reklam i ofert, m.in. oznaczania wizualizacji oraz publikowania szczegółowych rzutów lokali
\- Zwrot opłaty rezerwacyjnej może wzrosnąć ****do czterokrotności** jej wartości, jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy dewelopera
**Tabela podsumowująca zmiany między projektem z kwietnia vs. lipca:**
[Uwagi do projektu nowelizującego ustawę deweloperską - Terlecki & Wspólnicy Kancelaria PrawnaSpecjalizujemy się w kompleksowej obsłudze prawnej wszystkich podmiotów gospodarczych, jak również osób fizycznych.Terlecki & Wspólnicy Kancelaria Prawnadr Piotr Terlecki](https://www.terlecki.net/blog/nieruchomosci/uwagi-do-projektu-nowelizujacego-ustawe-deweloperska/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Projekt z 29 lipca 2026 r.dokument790121.pdf232 KBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2026/08/dokument790121.pdf "Download")
[PZFD](https://www.pzfd.pl/s/wv-news-entry/a3eSo000002sNhdIAE/wi%C4%99cej-informacji-dla-kupuj%C4%85cych-mieszkania-jest-nowa-wersja-przepis%C3%B3w?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Lipiec przyniósł oczekiwaną ****stagnację sprzedaży mieszkań deweloperskich** w 7 największych aglomeracjach: sprzedano 4,4 tys. lokali, o ok. 6% więcej niż w czerwcu i o tyle samo więcej niż rok wcześniej. Choć wydaje się to nietypowym wynikiem jak na wakacyjny miesiąc, pozostajemy jednak w trendzie bocznym wobec II kwartału 2026 i poniżej wyników z przełomu IV kw. 2025 i I kw. 2026\. Obraz nie jest jednak jednorodny między rynkami. Wzrost sprzedaży napędziły przede wszystkim Poznań i Łódź , podczas gdy Katowice i inne miasta GZM oraz Kraków zwolniły. Warszawa - największy rynek w zestawieniu - praktycznie stoi w miejscu. ****Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży także 4,4 tys. mieszkań**, więcej niż w czerwcu, który był wyjątkowo słaby. ****Oferta gotowych do kupienia mieszkań pozostaje stabilna na poziomie 78 tys.** Lokali i nadal jest bogata w lokale w ukończonych projektach, wywierając presję konkurencyjną. ****Średni wskaźnik czasu wyprzedaży utrzymuje na poziomie ok. 6 kwartałów**, potwierdzając tę sytuację. To sprzyja dalszej stagnacji cen na większości rynków, przy zmianach w średnich cenach wywoływanych przez zmiany strukturalne, a nie szerokie ruchy w cennikach.
[Rekordowa oferta gotowych mieszkań. Teraz to kupujący rozdają kartySzeroka oferta mieszkań, większe możliwości negocjacji i rosnąca popularność gotowych lokali zmieniają rynek nieruchomości. Eksperci wskazują, że dziś to kupujący mają znacznie więcej argumentów niż jeszcze kilka kwartałów temu.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/rekordowa-oferta-gotowych-mieszkan-teraz-to-kupujacy-rozdaja-karty,200548.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** II kw. 2026 na rynku wtórnym - Niższy popyt kontra mniej skorzy do obniżek sprzedający
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Wskaźnik popytu - w trendzie bocznym, ale wciąż poniżej progu z 2019 r. ](#art1-1)
◾ [Ceny - pozostają stabilne, ale pozycja negocjacyjna kupujących słabnie](#art1-2)
◾ [Profile stron transakcji - popyt inwestycyjny ustępuje popytowi konsumpcyjnemu](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### -30% na wszystkie produkty BIG DATA RynekPierwotny.pl | Wakacyjna oferta z której warto skorzystać!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-sierpien-2026/
Last updated: 2026-08-04T07:56:23.000Z
Dzień dobry,
przygotowaliśmy dla Państwa wakacyjną ofertę specjalną na rozwiązania analityczne BIG DATA RynekPierwotny.pl. To dobra okazja, aby zyskać dostęp do danych wspierających codzienne decyzje biznesowe w atrakcyjniejszej cenie.
## \-30% na wszystkie rozwiązania analityczne
Dzięki rozwiązaniom BIG DATA RynekPierwotny.pl zyskasz dostęp do danych i analiz, które pomogą Ci podejmować trafniejsze decyzje biznesowe i szybciej reagować na zmiany zachodzące na rynku nieruchomości.
## W ramach promocji możesz skorzystać z:
### 📬 [BIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/)
otrzymasz cykliczne raporty i newslettery z analizami,
zyskasz gotowe wnioski i rekomendacje wspierające decyzje biznesowe,
weźmiesz udział w dedykowanych webinarach poświęconych rynkowi nieruchomości
[👉 LINK do promocji w pakiecie MIESIĘCZNYM](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-wakacyjna-2026-mies)
[👉 LINK do promocji w pakiecie ROCZNYM](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-wakacyjna-2026-rok)
Obowiązuje [Regulamin](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [Polityka Prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
---
### 📊 [Monitoringu konkurencji](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/monitoring/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
sprawdzisz jak Twój projekt deweloperski wypada na tle konkurencji,
prześledzisz zmiany cen, sprzedaż i dostępność oferty,
dowiesz się czym interesują się kupujący i jaka jest prognoza podaży
---
### 📈 [Platformy BIG DATA](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
zyskasz bieżący dostęp do najbardziej aktualnych danych z rynku deweloperskiego,
skorzystasz z analiz podaży, sprzedaży, cen, popytu i ofert,
przeanalizujesz postęp sprzedaży konkurencyjnych projektów
---
Dlaczego warto?
✅ Oszczędzasz czas dzięki gotowym analizom i raportom.
✅ Podejmujesz decyzje w oparciu o aktualne dane rynkowe.
✅ Zyskujesz przewagę, szybciej dostrzegając zmiany i działania konkurencji.
---
## Jak skorzystać z promocji?
- Jeśli interesuję Cię subskrypcja **📬 BIG DATA Insight**
👉 skorzystaj z poniższych linków
[👉 LINK do promocji w pakiecie MIESIĘCZNYM](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-wakacyjna-2026-mies)
[👉 LINK do promocji w pakiecie ROCZNYM](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-wakacyjna-2026-rok)
- Jeśli interesuję Cię dostęp do **📈** [**Platformy BIG DATA**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/ceny/mieszkania/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub **📊** [**Monitoringu konkurencji**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/monitoring/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 skontaktuj się z nami - a.boratynska@rynekpierwotny.pl
---
Oferta obowiązuje do końca sierpnia
### INSIGHT #183: Przegląd tygodniowy | Najnowsze dane GUS … czyli sezon wakacyjny z wiatrem w żagle
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-183/
Last updated: 2026-08-04T06:27:56.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 183\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:31
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****MRiT z propozycją nowego programu kredytowego dla budownictwa społecznego**](#news1)
◾ ANALIZA:
[****Najnowsze dane GUS … czyli sezon wakacyjny z wiatrem w żagle**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o dynamikę produkcji budowlanej i cen w czerwcu 2026
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o sprzedaż kredytów w czerwcu 2026
- [***Dashboard "Rynek najmu"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)*:*o czynsze ofertowe najmu w lipcu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Ministerstwo Rozwoju i Technologii szykuje ****nowy program który umożliwi zaciągnięcie kredytu z gwarancją BGK** na pokrycie środków niezbędnych w **partycypacji w TBS-ach, SIM-ach oraz wkładu w spółdzielniach**. Celem jest zniesienie bariery finansowej - czyli konieczności zgromadzenia wysokiego wkładu na początek, którego obecnie nie można sfinansować kredytem hipotecznym. Założenia opierają się na zaciągnięciu kredytu konsumenckiego, jednak o znacznie niższym oprocentowaniu. Spłata miałaby być rozłożona na 5-15 lat przy limicie 100 tys. zł. Resort zakłada, że do 2030 r. z nowego rozwiązania skorzysta ok. 30 tys. gospodarstw domowych, zwiększając dostępność mieszkań społecznych
[Chcesz mieszkanie z TBS, ale nie masz pieniędzy na partycypację? Państwo za ciebie zagwarantujeDobrze zarabiający może kupić mieszkanie na kredyt bez wkładu własnego, ale gorzej zarabiający musi odłożyć grube tysiące złotych lub wziąć najdroższy kredyt goRzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44896941-panstwo-jednak-pomoze-przy-kredycie-na-pierwsze-mieszkanie-rzeczpospolita-dotarla-do-projektu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Najnowsze dane GUS… czyli sezon wakacyjny z wiatrem w żagle
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [****Nastroje konsumenckie i gospodarcze** \- duża przestrzeń do oszczędzania i gotowość do wydatkowania](#art1-1)
◾ [****Rynek pracy** \- spadek stopy bezrobocia i wolniejsze podwyżki](#art1-2)
◾ [****Rynek budowlany** \- budownictwo nadrabia ostrą zimę](#art1-3)
◾ [****Gospodarka** \- utrzymanie wysokiego tempa wzrostu, ale gorsze projekcje na przyszłość](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #182: Przegląd tygodniowy | Rynek biurowy - powierzchni biurowych nie brakuje, chyba że tych w najnowszym standardzie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-182/
Last updated: 2026-07-27T08:00:20.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 182\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Najem krótkoterminowy - nowy projekt i mniej ograniczeń niż pierwotnie zakładano**](#news1)
****\-** [****Projekt rozporządzenia dot. warunków technicznych**](#news2)
****\-** [****Lipcowe nastroje konsumenckie i więcej optymizmu**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Rynek biurowy - powierzchni biurowych nie brakuje, chyba że tych w najnowszym standardzie**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*liczbę wnioskodawców w czerwcu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Rada Ministrów przyjęła projekt regulacji porządkującej ****wynajem na krótki termin**, ale w znacznie okrojonej wersji niż pierwotnie planowano. W ramach autopoprawki zniesiono m.in. mechanizm nadający uprawnienia samorządom do ograniczenia stref wynajmu w wybranych częściach miasta i decyzyjności wspólnot mieszkaniowych o możliwości prowadzenia działalności w budynku (takie założenia wciąż podtrzymuje jednak projekt poselski znajdujący się już w Sejmie). Nowy projekt ogranicza się głównie do ****powstania centralnej ewidencji**, a więc podstawowego założenia jaki nakładała na kraje legislacja europejska. Ministerstwo twierdzi, że priorytetem jest uporządkowanie ewidencji, a temat lokalnych ograniczeń odkłada na dalsze etapy prac
[👉 Ścieżka legislacyjna](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12405554/katalog/13177419?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13177419)
> *Uwaga! Jeśli powyższy link nie działa, skopiuj go i wklej w okno przeglądarki:*
> [*https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12405554/katalog/13177419#13177419*](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12405554/katalog/13177419?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13177419)
[Najem krótkoterminowy trafi do rejestru. Rząd wycofał kluczowe ograniczenia - HotelarzRząd przyjął projekt regulacji najmu krótkoterminowego, ale w okrojonej formie. Mieszkania wynajmowane na doby trafią do centralnego rejestru i zostaną objęte przepisami o usługach hotelarskich, jednak gminy nie dostaną prawa do wyznaczania stref ograniczających tę działalność, a wspólnoty do decydowania o jej prowadzeniu w budynkach. Rząd zaakceptował dziś projekt, zgodnie z którym wynajem mieszkań iHotelarz - Portal właścicieli hoteli oraz osób związanych z branżą hotelarskąpws](https://www.e-hotelarz.pl/artykul/121796/najem-krotkoterminowy-trafi-do-rejestru-rzad-wycofal-kluczowe-ograniczenia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Komu nie podoba się ustawa o wynajmie krótkoterminowym. Rządowy projekt ustawy budzi kontrowersjeRada Ministrów przyjęła projekt ustawy, zgodnie z którym jako usługi hotelarskie będzie również traktowany krótkoterminowy wynajem mieszkań. Każde z nich trafi do rejestru i będzie podlegało kontroli. Będzie wokół tej sprawy sporo nacisków, bo dokument nikogo nie zadowala.Puls BiznesuPaweł Berłowski](https://www.pb.pl/koniec-szarej-strefy-w-wynajmie-krotkoterminowym-projekt-ustawy-z-zielonym-swiatlem-od-rzadu-1264251?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Na Rządowym Centrum Legislacji opublikowano projekt rozporządzenia dot. nowych warunków technicznych już po zaopiniowaniu, który miałby obowiązywać od 20\. września 2026\. Radcy prawni \[[artykuł RP.pl](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44877041-nowe-warunki-techniczne-budynkow-uderza-w-patodeweloperow-i-w-seniorow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)\] zwracają uwagę na kilka istotnych ryzyk związanych z nowymi przepisami - m.in.:
****\- Niespójność dotycząca powierzchni lokali hotelowych** \- rozdźwięk między treścią przepisu a jego uzasadnieniem co do wyjątku od zasady minimalnej powierzchni 25 m kw.
****\- Komplikacje przy projektowaniu w związku z nowymi zasadami nasłonecznienia i przesłaniania budynków**
\- ****Większa presja kosztowa** \- wynikająca m.in. z konieczności poszerzenia dróg dojazdowych (z 3 do 5 metrów), zwiększenia udziału powierzchni biologicznie czynnej (do 20–30%) oraz obowiązku montażu wind już od trzeciej kondygnacji
[👉 Ścieżka legislacyjna](https://legislacja.gov.pl/projekt/12412604/katalog/13216443?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13216443)
> *Uwaga! Jeśli nie działa powyższy link skopiuj go i wklej w okno przeglądarki:*
> [https://legislacja.gov.pl/projekt/12412604/katalog/13216443#13216443](https://legislacja.gov.pl/projekt/12412604/katalog/13216443?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13216443)
[Projekt\_WTProjekt\_WT.docx441 KBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2026/07/Projekt%5FWT.docx "Download")
[Nowy projekt „biblii budowlańca”. Uderzy w patodeweloperów i w seniorówPo blisko dwóch latach prac nad projektem nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie MinisterstwoRzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44877041-nowe-warunki-techniczne-budynkow-uderza-w-patodeweloperow-i-w-seniorow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
GUS opublikował wyniki lipcowego ****badania ankietowego nastrojów konsumenckich**. Wskaźniki można potraktować jako swoisty barometr skłonności gospodarstw domowych do podejmowania większych zobowiązań finansowych, w tym ****decyzji o zakupie mieszkania**. W tym kontekście wciąż utrzymuje się przewaga konsumentów nastawionych pesymistycznie nad optymistami, **jednak różnica ta jest najmniejsza od 2020 r.!** Przyczynić się do tego mogła utrzymująca się wysoka skłonność do oszczędzania, choć wysoki poziom obaw o bezrobocie wciąż studzi pełny optymizm
[Koniunktura konsumencka - lipiec 2026 r. | Publikacje | GUS - Portal InformacyjnyW lipcu 2026 r. odnotowano pogorszenie (w stosunku do poprzedniego miesiąca) nastrojów konsumenckich dotyczących obecnej sytuacji, przy jednoczesnej poprawie nastrojów dotyczących przyszłej sytuacji. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej, syntetycznie opisujący obecne tendencje konsumpcji indywidualnej, wyniósł minus 10,2a i był o 0,3 niższy w stosunku do poprzedniego miesiąca.Rzeczpospolita Polska - Logo](https://publikacje.new.stat.gov.pl/portal-publikacje/koniunktura-konsumencka-lipiec-2026-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Rynek biurowy - powierzchni biurowych nie brakuje, chyba że tych w najnowszym standardzie**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Istniejące zasoby | Starzejące się biurowce największym wyzwaniem](#art1-1)
◾ [Wprowadzenia | Nowa podaż biur na historycznie niskich wolumenach](#art1-2)
◾ [Pustostany i czynsze | Warszawa utrzymuje przewagę, regiony mierzą się z wyższymi pustostanami](#art1-3)
◾ [Wolumen transakcji | Odbudowany popyt w stolicy](#art1-4)
◾ [Struktura popytu i wolumenu | Renegocjacje wciąż w grze](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #181: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po II kwartale 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-181/
Last updated: 2026-07-22T07:02:24.000Z
Zgodnie z naszymi prognozami, II kwartał okazał się być mniej optymistyczny niż pierwszy. Rynek pierwotny w wielu aspektach wrócił na tory sprzed rekordowej "górki wnioskujących" o kredyt - popyt spadł do poziomu z II poł. 2025, a podaż nowych ofert utrzymała trend spadkowy. Ceny pozostały bez większych odchyleń w obliczu wciąż rekordowych wolumenów oferty i dłuższego czasu wyprzedaży. Do tego dochodzi problem zalegającej oferty na półkach sprzedażowych, który sięga już niemal 30% udziału w całej puli, przy którym trudno mówić o zdrowej rotacji. Perspektywy pozostają nadal pod wpływem konfliktu w Zatoce Perskiej i jej wpływu na koszt kredytu
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:30
1×
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**🏘️ 7 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w czerwcu 2026 wobec marca 2026 - stawki wahały się od -2% do +1%
**📊 -13%** \- o tyle spadła sprzedaż deweloperów w II kw. 2026 kwartał do kwartału w 7 największych miastach
**📉 -12%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w II kw. 2026 kwartał do kwartału w 7 największych miastach
**🎢 6,0** \- tyle kwartałów zajęłoby średnio wyprzedanie dotychczasowej oferty przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży w II kw. 2026 na top 7 rynkach
**🔎 29%** \- tyle wynosi odsetek gotowych, ale niesprzedanych lokali w pełnej ofercie na top 7 rynkach w czerwcu 2026
**🏗️ 5,2%** \- tyle wynosiła rok do roku dynamika cen produkcji budowlano-montażowej budynków w maju
---
_This post is for paying subscribers only._
### RAPORT | Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po II kwartale 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-rynek-pierwotny-ii-kw-2026/
Last updated: 2026-08-04T06:23:21.000Z
Zgodnie z naszymi prognozami, II kwartał okazał się być mniej optymistyczny niż pierwszy. Rynek pierwotny w wielu aspektach wrócił na tory sprzed rekordowej "górki wnioskujących" o kredyt - popyt spadł do poziomu z II poł. 2025, a podaż nowych ofert utrzymała trend spadkowy. Ceny pozostały bez większych odchyleń w obliczu wciąż rekordowych wolumenów oferty i dłuższego czasu wyprzedaży. Do tego dochodzi problem zalegającej oferty na półkach sprzedażowych, który sięga już niemal 30% udziału w całej puli i przy którym trudno mówić o zdrowej rotacji. Perspektywy pozostają nadal pod wpływem konfliktu w Zatoce Perskiej i jej wpływu na koszt kredytu
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:30
1×
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**🏘️ 7 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w czerwcu 2026 wobec marca 2026 - stawki wahały się od -2% do +1%
**📊 -13%** \- o tyle spadła sprzedaż deweloperów w II kw. 2026 kwartał do kwartału w 7 największych miastach
**📉 -12%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w II kw. 2026 kwartał do kwartału w 7 największych miastach
**🎢 6,0** \- tyle kwartałów zajęłoby średnio wyprzedanie dotychczasowej oferty przy utrzymaniu obecnego tempa sprzedaży w II kw. 2026 na top 7 rynkach
**🔎 29%** \- tyle wynosi odsetek gotowych, ale niesprzedanych lokali w pełnej ofercie na top 7 rynkach w czerwcu 2026
**🏗️ 5,2%** \- tyle wynosiła rok do roku dynamika cen produkcji budowlano-montażowej budynków w maju
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski i nota metodologiczna](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY](#czesc-1)
Popyt na hipoteki niższy ze względu na droższe finansowanie, ale nadal wysoki na tle 2025
- [2: POPYT VS. PODAŻ](#czesc-2)
Spadek popytu do poziomu z II poł. 2025, podaż nowych ofert nadal w trendzie spadkowym
- [3: BILANS RYNKU I CEN](#czesc-3)
Poziom oferty nadal rekordowy, czas wyprzedaży dłuższy, a ceny utrzymują stagnację
- [4: PULS RYNKU ](#czesc-4)
Trwa „ping pong” między scenariuszami. Oczekujemy utrzymania niższego popytu i podaży w III kwartale
- 5: ZAŁĄCZNIK
- [część A | Dane uzupełniające](#czesc-5a)
- [część B | Podsumowanie per miasto](#czesc-5b)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #180: Przegląd tygodniowy | Badanie ankietowe NBP - rynek wtórny & najem
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-180/
Last updated: 2026-07-13T08:00:58.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 180\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:49
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Koniec zawieszenia broni i ponowny wzrost cen ropy**](#news1)
****\-** [****Stopy procentowe bez zmian oraz nowa projekcja inflacji**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Badanie ankietowe NBP - rynek wtórny & najem**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o wyniki indeksu PSB w maju oraz stawki cenowe materiałów budowlanych w II kw. 2026 r.
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o stawki kredytowe w lipcu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Prezydent Trump uznał zawieszenie broni za zakończone**. Do zerwania miesiąc wcześniej zawartego porozumienia doszło po nocnej operacji wojskowej USA wymierzonej w irańską infrastrukturę obronną, będącej odpowiedzią na ostrzelanie przez Iran statków płynących przez cieśninę. Napięcie natychmiast przełożyło się na rynek surowców - ropa zdrożała ponownie do 80$ za baryłkę i choć później część wzrostów została skorygowana, żegluga przez Cieśninę Ormuz nadal pozostaje ograniczona
[Donald Trump o władzach Iranu: Źli i chorzy ludzie. Raka trzeba wyciąć wcześnie– Nie chcę mieć już z nimi co czynienia – powiedział prezydent USA Donald Trump, odnosząc się do przedstawicieli Teheranu. Ocenił jednocześnie, że to koniec zawRzeczpospolitaJakub Czermiński](https://www.rp.pl/konflikty-zbrojne/art44790201-donald-trump-o-zawieszeniu-broni-z-iranem-mysle-ze-to-koniec?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Trump ogłasza koniec rozejmu z Iranem. “Chorzy ludzie”Prezydent USA ocenił, że wstępne porozumienie pokojowe z Iranem przestało obowiązywać. Zerwanie rozejmu poprzedziły amerykańskie uderzenia przeprowadzone w odpowiedzi na ataki statków w cieśninie Ormuz.gazetaplIzabela Alberczyk](https://wiadomosci.gazeta.pl/polityka/7,198013,32901895,trump-oglasza-koniec-porozumienia-z-iranem-chorzy-ludzie.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Oil prices jump more than 4% after Trump threatens to bomb Iran and reimpose naval blockadeSpeaking at the NATO summit in Turkey, Trump said he considered the ceasefire with Iran over. His comments came after U.S. airstrikes overnight.CNBCSpencer Kimball and Chloe Taylor and Lee Ying Shan](https://www.cnbc.com/2026/07/08/oil-prices-brent-wti-iran-us-hormuz.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****RPP zdecydowała na lipcowym posiedzeniu o pozostawieniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie** (3,75%), na co pozwolił pozytywny odczyt inflacji za czerwiec (będący w celu NBP) oraz unormowanie sytuacji na rynku paliw (choć krótkotrwale, ponieważ od lipca nastąpiło odmrożenie cen na stacjach, co ponownie wzmocni presję inflacyjną). Według najnowszej ****projekcji** [****NBP**](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2026/07/Komunikat-RPP-2026.07-lipiec.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **inflacja w 2026 r. ma mieścić się w przedziale 2,4 - 3,3%**, a podobny scenariusz zakłada także [BGK](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Biuletyn%5Fekonomiczny%5FBGK%5F-%5F20260709.pdf?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fterm=2026-07-09&utm%5Fcampaign=Biuletyn+ekonomiczny+BGK+-+czwartek+09+07+2026). W tych okolicznościach ****najbardziej prawdopodobnym wariantem pozostaje utrzymanie stóp procentowych na obecnym poziomie do końca 2026 r.,** choć prezes NBP nie wyklucza obniżek już po wakacjach!
Byłby to spójny kierunek ze scenariuszem "Reset konfliktu", który wskazywaliśmy już w maju w ramach naszych [prognoz](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/#czesc-1) w części raportu "W górę czy w dół"
[👉 Komunikat NBP](https://nbp.pl/rpp-08-07-2026/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Źródło: [BGK - Kwartalny raport makroekonomiczny - czerwiec 2026](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Kwartalny%5Fraport%5Fmakroekonomiczny%5FBGK%5F-%5F2Q2026.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) & [Biuletyn Ekonomiczny](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Biuletyn%5Fekonomiczny%5FBGK%5F-%5F20260709.pdf?utm%5Fsource=newsletter&utm%5Fmedium=email&utm%5Fterm=2026-07-09&utm%5Fcampaign=Biuletyn+ekonomiczny+BGK+-+czwartek+09+07+2026)
[Raport | W górę, czy w dół - I połowa 2026Kolejny odcinek flagowego raportu BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w 1 połowie 2026BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/#czesc-1)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Badanie ankietowe NBP - rynek wtórny & najem
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Rynek wtórny - niższy popyt inwestycyjny, wyższy udział zagranicznych nabywców](#art1-1)
◾ [Rynek najmu - rosnąca podaż i chwilowy koniec przewagi kosztowej nad kredytem](#art1-2)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #179: Przegląd tygodniowy | Polska na tle UE - Największy progres, powody do dumy, ale i niepokoju
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-179/
Last updated: 2026-07-10T10:08:53.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 179\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/5:21
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Powrót inflacji do celu w ostatnim miesiącu obowiązywania CPN**](#news1)
****\-** [****Polska nie traci mieszkańców, lecz ich zyskuje - nowe dane GUS**](#news2)
****\-** [****Zielone światło dla OKI**](#news3)
****\-** [****Prezentacja z konferencji prasowej - wstępne dane za czerwiec**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Polska na tle UE - Największy progres, powody do dumy,** ****ale i niepokoju**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny stali i dynamikę cen produkcji budowlano-montażowej w maju 2026
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o wartość i sprzedaż kredytów mieszkaniowych w maju 2026
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)o stawki czynszowe za czerwiec 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Rok 2026 rozpoczął się odczytem inflacji poniżej celu NBP (+/- 2,5%). Sytuację odwrócił wybuch konfliktu i skokowy wzrost cen paliw, powodując rozlanie się presji cenowej szerzej na gospodarkę. W odpowiedzi rząd wdrożył program osłonowy "CPN - ceny paliwa niżej", który przejściowo, ale skutecznie ograniczył presję inflacyjną. ****W czerwcu inflacja ponownie powróciła do celu 2,5% rdr.** Był to jednak ostatni miesiąc obowiązywania programu CPN, więc od lipca w efekcie presja inflacyjna może ponownie powrócić
[Benzyna i diesel mocno w górę. Koniec rządowego programu podbił ceny na stacjachRząd zakończył program Ceny Paliwa niżej, ceny na stacjach benzynowych mocno skoczyły. Benzyna Pb95 kosztuje dziś 6,82 zł za 1 litr. Natomiast diesel 6,99 zł zaRzeczpospolitaUrszula Lesman](https://energia.rp.pl/paliwa/art44746721-rzad-zakonczyl-program-cpn-ceny-paliwa-na-stacjach-eksplodowaly?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**👉 Komentarz Jana Dziekońskiego:**
[⛽ Koniec czerwca, koniec CPN - ceny paliw +10% w jeden dzień Wczoraj "świętowaliśmy" inflacje w celu NPB (2,5% rdr), więc dzisiaj kierowcy mogli być słusznie zaskoczeni tym, że zamiast 6,0 złotych… | Jan Dziekoński⛽ Koniec czerwca, koniec CPN - ceny paliw +10% w jeden dzień Wczoraj ”świętowaliśmy” inflacje w celu NPB (2,5% rdr), więc dzisiaj kierowcy mogli być słusznie zaskoczeni tym, że zamiast 6,0 złotych zapłacą 6,8 zł za litr pb95\. Skąd ten wzrost, mimo że w Zatoce jest coraz spokojniej a ropa tanieje? A stąd, że zakończony został program CPN obniżający ceny paliw na stacjach (obniżka VAT i akcyzy, stopniowo wycofywany od połowy czerwca). Po 3 miesiącach zobaczyliśmy prawdziwe koszty paliwa - a te realnie, mimo otwierania Cieśniny Ormuz po porozumieniu z 14.VI, pozostają nadal wysokie. Cóż, tak się kończą mniej lub bardziej zasadne interwencje. 👉 Czy będzie to oznaczało wyższą inflację? TAK 👉 Czy będzie to oznaczało podwyżkę stóp procentowych? NIE MUSI rynekpierwotny.plLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fkoniec-czerwca-koniec-cpn-ceny-paliw-share-7478011517704101888-3lLn/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
📣
GUS eksperymentuje z nową metodą zbierania danych o ludności, którą od 2028 r. narzuca prawo UE. Nowa metoda opiera się nie na spisach powszechnych, lecz na tzw. ****śladach życia**, czyli aktywności dotyczącej rejestrów (PESEL, ZUS, NFZ, kwestie podatkowe). Według nowych statystyk ****Polska nie traci mieszkańców, lecz ich zyskuje** \- zamiast oficjalnych 37,3 mln (spadek o blisko 157 tys. rdr), nowa metodologia pokazuje wzrost populacji do 38,8 mln osób, czyli wzrost o ok. 40 tys. rdr. Odmienna jest także liczba cudzoziemców mieszkających w Polsce - wg nowych danych jest ich 2,3 mln (a więc o ok. milion więcej niż zarejestrowanych w ZUS)
Źródło: [GUS - Liczba osób przebywających w Polsce na podstawie tzw. śladów życia – stan na 31.12.2025 r](https://new.stat.gov.pl/portal-publikacje/liczba-osob-przebywajacych-w-polsce-na-podstawie-tak-zwanych-sladow-zycia-31122025-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[GUS policzył na nowo liczbę mieszkańców Polski. Przybyło imigrantów, najwięcej z UkrainyW Polsce mieszka więcej osób, niż wynikałoby z dotychczasowych oficjalnych danych publikowanych przez GUS, i na dodatek w 2025 r. liczba mieszkańców wzrosła, a nie spadła. To dwa najważniejsze wnioski z eksperymentalnych badań, jakie przeprowadził Główny Urząd Statystyczny.Puls BiznesuMarek Chądzyński](https://www.pb.pl/gus-policzyl-na-nowo-liczbe-mieszkancow-polski-przybylo-imigrantow-najwiecej-z-ukrainy-1263764?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Liczba osób przebywających w Polsce na podstawie tak zwanych śladów życia - 31.12.2025 r. | GUS - Portal InformacyjnyPublikacja przedstawia wyniki eksperymentalnego badania liczby osób przebywających w Polsce (obywateli polskich i cudzoziemców) według stanu na 31 grudnia 2025 r. opracowane na podstawie danych pochodzących z rejestrów administracyjnych. Zastosowana metodologia bazuje na identyfikacji tzw. śladów życia, rozumianych jako występowanie w wybranych rejestrach administracyjnych informacji potwierdzających przebywanie danej osoby na terenie kraju. W opracowaniu zaprezentowano charakterystykę osób mieszkających w Polsce według podstawowych cech demograficznych oraz przekrojów terytorialnych.Rzeczpospolita Polska - Logo](https://new.stat.gov.pl/portal-publikacje/liczba-osob-przebywajacych-w-polsce-na-podstawie-tak-zwanych-sladow-zycia-31122025-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**👉 Komentarz Jana Dziekońskiego:**
[#nieruchomości #demografia #gus #migracja | Jan Dziekoński👨👩👧👦 Polska się nie wyludnia. Polska się wymienia. GUS opublikował właśnie dane o tzw. „śladach życia” – eksperymentalne badanie liczące, ile osób realnie przebywało w Polsce na koniec 2025 r. (na podstawie aktywności w ZUS, NFZ, systemach podatkowych, PESEL itd. – czyli twardych śladów, a nie meldunków na papierze). Wynik zaprzecza medialnej narracji o kurczącym się kraju: 👉 38,8 mln osób przebywało w Polsce na koniec 2025 r. – to o ok. 40 tys. więcej niż rok wcześniej 🚀 👉 Cudzoziemców przybyło ok. 215 tys. – jest ich już 2,3 mln, czyli blisko 6% wszystkich mieszkańców. 👉 73% cudzoziemców to obywatele Ukrainy. 👉 Skoro całość populacji urosła o 40 tys., a cudzoziemców przybyło 215 tys. – oznacza to, że osób z polskim obywatelstwem ubyło ok. 175 tys. Innymi słowy: Polska nie znika z mapy demograficznej – ale wymienia się jej skład. To, co dla jednych jest dowodem na kryzys demograficzny, dla innych jest dowodem na to, że migracja zarobkowa i wojenna z Ukrainy realnie łata dziurę po niżu urodzeń i emigracji Polaków. Widać to najmocniej w dużych miastach: we Wrocławiu cudzoziemcy to już 19,5% mieszkańców, w Warszawie 14,5%, w Poznaniu 12,5%, w Krakowie 11,3%. To nie margines – to współtwórcy popytu na mieszkania, najem, usługi i miejsca w żłobkach. Dla rynku nieruchomości to jeden z najważniejszych, a wciąż niedocenianych sygnałów: popyt demograficzny nie znika wraz ze spadkiem liczby urodzeń wśród Polaków – tylko zmienia adres pochodzenia i zamieszkania. Tłumaczyliśmy to serii naszych analiz - linki w komentarzu 👇 Zastrzeżenie metodologiczne: to dane eksperymentalne GUS, oparte na rejestrach administracyjnych – nie należy ich mylić z oficjalną statystyką ludności. Ale kierunek zmiany jest jasny i trudno go zignorować. Źródło: GUS, „Liczba osób przebywających w Polsce na podstawie tzw. śladów życia – stan na 31.12.2025 r.”. Link w komentarzu #nieruchomości #demografia #GUS #migracja rynekpierwotny.pl Photo by Rod Long / UnsplashLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fnieruchomoagjci-demografia-gus-share-7478339877986725888-%5FoQD/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
📣
Sejm ****przegłosował ustawę o Osobistych Kontach Inwestycyjnych**. Projekt umożliwia realne ominięcie podatku "Belki" do kwoty 100 tys. w przypadku aktywów inwestycyjnych. Po przekroczeniu tej kwoty należny podatek będzie wynosił 19% stopy referencyjnej NBP (obecnie 0,71%). W 2027 r. ma obowiązywać stała stawka przejściowa 0,85%. Start programu przesunięto z lipca tego roku na 1 stycznia 2027 r., a przed wejściem w życie ustawa musi jeszcze przejść przez Senat. Dla rynku nieruchomości może to oznaczać odsunięcie części dotychczasowo napływającego kapitału i przekierowanie środków na konta OKI - więcej o tym pisaliśmy [****tutaj**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
> ✅Sejm uchwalił ustawę o osobistych kontach inwestycyjnych.
>
> Osobiste Konto Inwestycyjne (OKI) to rozwiązanie, które ma umożliwić inwestowanie w akcje, obligacje oraz inne instrumenty finansowe. Celem regulacji jest sprzyjanie działaniom, które umożliwią obywatelom inwestowanie… [pic.twitter.com/VArD7ZLVtU](https://t.co/VArD7ZLVtU?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Sejm RP🇵🇱 (@KancelariaSejmu) [July 3, 2026](https://x.com/KancelariaSejmu/status/2072948307891048567?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytuNajważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
[OKI przyjęte przez Sejm. Pierwsze Osobiste Konta Inwestycyjne w 2027 r.Sejm przyjął ustawę o Osobistych Kontach Inwestycyjnych (OKI). Nowy produkt, który ma zachęcić Polaków do inwestowania na giełdzie, będzie dostępny od 1 stycznia 2027 roku – czyli pół roku później niż pierwotnie planowano.Puls BiznesuDI](https://www.pb.pl/oki-przyjete-przez-sejm-co-zmienilo-sie-w-projekcie-1263890?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Ścieżka legislacyjna](https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=2580&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
2 lipca w nowej siedzibie naszego biura odbyła się konferencja prasowa dla dziennikarzy, podczas której nasz zespół zaprezentował m.in. ****nową ścieżkę poszukających mieszkania w dobie AI oraz wstępne wyniki za II kw. 2026 wraz z prognozami**. Poniżej znajdziecie Państwo mini-raport wraz ze slajdami prezentowanymi podczas tego wydarzenia:
[👉 Prezentacja z konferencji](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/bwAYPh2jw8Mo?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Polska na tle UE - Największy progres, powody do dumy, ale i niepokoju
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Rynek nieruchomości ](#art1-1)
Zakupy za gotówkę i niski koszt utrzymania kompensowany małą powierzchnią
◾ [Demografia](#art1-2)
Kult własnego mieszkania wydłuża drogę do samodzielności
◾ [Rynek pracy](#art1-3)
Jedno z najniższych stóp bezrobocia wg BAEL i dwa razy niższe zarobki niż średnia UE
◾ [Makroekonomia](#art1-4)
Przez 20 lat polska gospodarka rosła szybciej niż prawie cała UE
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #178: Raport | Sztuka unikalności w erze hiperkonkurencji
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-178/
Last updated: 2026-07-02T10:18:03.000Z
W historii rynku deweloperskiego nie było jeszcze tak trudnych czasów (może poza 2009 rokiem) aby **wyróżnić się spośród bogatej konkurencji** \- rekordowa oferta, radykalna profesjonalizacja, nowe technologie i w końcu jawność cen, która wywołała zmianę działania Klientów - skutecznie utrudniły szybkie i łatwe **„wyróżnianie się”**.
Dlatego konkurowanie nabrało nowego wymiaru i wymaga dziś czegoś więcej niż powtarzalnego marketingu, czy skrupulatnego przygotowania projektu. Kluczem jest wyeksponowanie unikalności - budowy tzw. **USP** (**Unique Selling Proposition**). Cel? Zidentyfikować takie cechy marki czy projektu, które przełożą się na wymierną przewagę konkurencyjną i będą wspierać sprzedaż.
W raporcie przytaczamy 10 subiektywnych przykładów – które w naszej ocenie swój sukces zbudowały na **jednym z czterech filarów** – Brand Promise, Customer Centricity, Value Driver lub Dywersyfikacji.
Bo mimo trudnej rzeczywistości, są marki i są projekty, które z sukcesem znalazły źródło swojej przewagi. Niech raport oddany w Państwa ręce będzie tego dowodem i inspiracją.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/4:20
1×
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- **🔍 Temat tygodnia:** Case study deweloperów mieszkaniowych
---
**👉** [**Pełny artykuł:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/case-study-deweloperow-mieszkaniowych/)
[RAPORT | Strategie deweloperów - case studySztuka unikalności w erze hiperkonkurencjiBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/case-study-deweloperow-mieszkaniowych/)
---
### Kluczowe wnioski:
_This post is for paying subscribers only._
### Sztuka unikalności w erze hiperkonkurencji
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/case-study-deweloperow-mieszkaniowych/
Last updated: 2026-07-01T13:37:29.000Z
W historii rynku deweloperskiego nie było jeszcze tak trudnych czasów (może poza 2009 rokiem) aby **wyróżnić się spośród bogatej konkurencji** \- rekordowa oferta, radykalna profesjonalizacja, nowe technologie i w końcu jawność cen, która wywołała zmianę działania Klientów - skutecznie utrudniły szybkie i łatwe **„wyróżnianie się”**.
Dlatego konkurowanie nabrało nowego wymiaru i wymaga dziś czegoś więcej niż powtarzalnego marketingu, czy skrupulatnego przygotowania projektu. Kluczem jest wyeksponowanie unikalności - budowy tzw. **USP** (**Unique Selling Proposition**). Cel? Zidentyfikować takie cechy marki czy projektu, które przełożą się na wymierną przewagę konkurencyjną i będą wspierać sprzedaż.
W raporcie przytaczamy 10 subiektywnych przykładów – które w naszej ocenie swój sukces zbudowały na **jednym z czterech filarów** – Brand Promise, Customer Centricity, Value Driver lub Dywersyfikacji.
Bo mimo trudnej rzeczywistości, są marki i są projekty, które z sukcesem znalazły źródło swojej przewagi. Niech raport oddany w Państwa ręce będzie tego dowodem i inspiracją.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
## Deweloperzy, których m.in. strategie wzięliśmy pod lupę
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski i konkluzje biznesowe](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [Brand promise](#czesc-1)
- [Customer centricity](#czesc-2)
- [Value driver](#czesc-3)
- [Dywersyfikacja & scaling](#czesc-4)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #177: Przegląd tygodniowy | PRS, PBSA & Senior Housing - dane za 1 poł. 2026 - Nowi gracze, duże aspiracje i wciąż niskie nasycenie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-177/
Last updated: 2026-06-22T08:00:03.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 177\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/6:02
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Robyg ponownie obecny na giełdzie**](#news1)
◾ ANALIZA:
[****PRS, PBSA & Senior Housing w Polsce – dane za 1 poł. 2026 - Nowi gracze, duże aspiracje i wciąż niskie nasycenie**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)o nowe inwestycje i zaktualizowane statusy w ramach pierwszego półrocza 2026 r. w sektorze PRS,PBSA i senior housing
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****ROBYG**, po tym jak w 2018 r. opuścił warszawską giełdę, dzisiaj ****ponownie przygotowuje się do debiutu na GPW**. Wg deklaracji wypłata dywidendy miałaby sięgać minimum 70% skonsolidowanego zysku netto, a w pierwszym roku min. 300 mln zł. Głównym akcjonariuszem spółki jest TAG - dzisiejszy lider na rynku PRS. Kapitał miałby pomóc spółce m.in. w akwizycji (już mocno rozbudowanego) banku ziemi
[Robyg robi IPO, by wrócić na GPW. Sprzedajemy prawie wszystko w trakcie budowyPo ośmiu latach przerwy, wielu zmianach w otoczeniu biznesowym i w samej spółce Robyg wraca na warszawską giełdę. Szef jego nadzoru w rozmowie z PB zapowiada sutą dywidendę i chwali się bankiem ziemi.Puls BiznesuPaweł Berłowski](https://www.pb.pl/robyg-robi-ipo-by-wrocic-na-gpw-sprzedajemy-prawie-wszystko-w-trakcie-budowy-1263048?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Sektory AI i kosmiczny to duża konkurencja, Robyg powinien znaleźć chętnych na akcjeMimo dużej konkurencji z gorących sektorów, na akcje dewelopera mieszkaniowego powinni się znaleźć chętni. Pieniądze z IPO mają pomóc spółce rozkręcić sprzedażParkietAdam Roguski](https://www.parkiet.com/budownictwo/art44643441-robyg-konkuruje-o-kapital-z-ai-i-sektorem-kosmicznym?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** PRS, PBSA & Senior Housing w Polsce – dane za 1 poł. 2026 - Nowi gracze, duże aspiracje i wciąż niskie nasycenie
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Rynek dojrzewa, jednak wciąż bardzo powoli](#art1-1)
◾ [PRS rozwijałby się prężniej gdyby rynki utrzymały tempo Warszawy](#art1-2)
◾ [W 2028 przekroczony pułap 20 tys. łóżek w prywatnych akademikach](#art1-3)
◾ [Senior housing - nawet nie kropla w morzu ](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #176: Relacja z FRN oraz webinar ekspercki - rozmowa z gościem specjalnym | Spravia
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-176/
Last updated: 2026-07-30T08:16:30.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 176\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Wstępne porozumienie na linii USA-Iran**](#news1)
****\-** [****EBC podwyższa stopy procentowe - pierwszy raz od 2023** ](#news2)
****\-** [****Bariera kosztowa na rynku budowlanym**](#news3)
****\-** [****Program CPN ograniczony**](#news4)
◾ RELACJA:
[****Forum Rynku Nieruchomości - "Zdrowy rynek bez sterydów"**](#relacja)
◾ WEBINAR:
[****Webinar ekspercki - rozmowa z gościem specjalnym | Spravia**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o stawki kredytowe w czerwcu 2026 i liczbę wnioskujących w maju 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****USA i Iran osiągnęły wstępne porozumienie** "memorandum of understanding" zbliżające strony do zakończenia konfliktu. Finalne negocjacje i podpisanie dokumentu miałoby nastąpić 19 VI 2026\. Wypracowane warunki oznaczają dla stron pokój, zniesienie blokady morskiej, likwidację irańskiego arsenału nuklearnego oraz dają narzędzia umożliwiające monitoring wywiązania się powyższych zobowiązań. Rynki surowcowe odczuły ulgę, bo cena baryłki ropy spadła do 83 dolarów. W Polsce zbiegło się to w czasie z wygaszaniem pakietu CPN obowiązującego do 15 czerwca - ceny na stacjach znajdą się więc ponownie pod presją globalnych notowań i przywróconych stawek akcyzy
źródło: [Truthsocial](https://truthsocial.com/@realDonaldTrump/posts/116750587569914985?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[“Statki świata, uruchomcie silniki”. Triumfalny wpis Donalda TrumpaStany Zjednoczone i Iran osiągnęły wstępne porozumienie pokojowe, które ma zakończyć trwający konflikt i otworzyć drogę do normalizacji relacji. Ceny ropy poszły w dół.Business Insider PolskaOpracowanie: Patryk Skrzat 15 czerwca 2026, 7:14\. 3 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/usa-i-iran-osiagnely-porozumienie-ceny-ropy-w-dol/8n70g8k?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[U.S. and Iran reach deal to end the Mideast war, with agreement set to be signed FridayThe deal follows weeks of mixed messaging from both Washington and Tehran on the trajectory of the conflict.CNBCTerri Cullen and Chloe Taylor and Garrett Downs and Anniek Bao](https://www.cnbc.com/2026/06/14/us-iran-war-peace-deal.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Europejski Bank Centralny podniósł stopy procentowe o 25 pb**. po 3 letniej przerwie (to pierwszy taki ruch od 2023). Za decyzją stoi majowy odczyt inflacji HICP który wyniósł 3,2% rdr będąc czystą konsekwencją blokady Cieśniny i wzrostu nośników energii. Powrót inflacji do celu 2% EBC projektuje dopiero na II połowę 2027 r., a rynek wycenia dalsze podwyżki jeszcze w tym roku
[Jastrzębi zwrot we Frankfurcie. EBC zaczął podnosić stopy przez inflację, chociaż widmo recesji w strefie euro narastaEuropejski Bank Centralny zdecydował o podniesieniu stóp procentowych o 25 punktów bazowych, przerywając trwające od roku zamrożenie ich poziomu. Decyzja Rady Prezesów jest bezpośrednią odpowiedzią na nowy kryzys energetyczny wywołany blokadą Cieśniny Ormuz, który wybił inflację do poziomu najwyższego od blisko trzech lat. Z drugiej strony, zacieśnianie polityki monetarnej następuje w momencie, gdy zrewidowane dane PKB spychają euroland na skraj technicznej recesji.Bankier.plMichał Kubicki](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Bank-centralny-strefy-euro-odmraza-poziom-stop-Podwyzka-chociaz-widmo-recesji-w-strefie-euro-narasta-9149748.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
PKO BP opublikowało raport obrazujący ****kontrast pomiędzy skutkami obu szoków geopolitycznych** na rynku budowlanym: o ile kryzys z 2022 nałożył się na fazę spowolnienia rynkowego, o tyle obecna eskalacja na Bliskim Wschodzie uderzyła w moment luzowania polityki pieniężnej i ożywienia gospodarczego. Wzrost cen ropy oznacza droższe petrochemikalia powodując skok cen tworzyw sztucznych i m.in. izolacji termicznej (więcej o tym [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-174/#news3)). Bariera kosztowa wzrosła dzisiaj szybciej niż w 2022 - firmy realizują projekty wyceniane po nieaktualnych już kosztach materiałów, a wyższe wydatki powodują erozję marż. Brak horyzontu końca konfliktu tylko wzmaga niepewność, która powoduje sceptycyzmu wobec nowych przetargów
Źródło: [Centrum Analiz PKO BP](https://centrumanaliz.pkobp.pl/nieruchomosci/puls-nieruchomosci-o-strachu-ktory-doliczyl-sie-do-kosztorysu-budowlanego?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Puls Nieruchomości: O strachu, który doliczył się do kosztorysu budowlanegoRóżnica między 2022 a 2026 polega na fazie cyklu koniunkturalnego. W 2022 rynek budowlany wchodził już w fazę spowolnienia. Rosnące stopy procentowe, inflacja i niepewność ograniczały popyt. Wojna w Ukrainie raczej tylko nieco pogłębiła nieuchronnie nadchodzące hamowanie. W przypadku wojny w Iranie sytuacja jest inna. Rynek został dotknięty w momencie wychodzenia z dołka. Po okresie wysokich stóp, osłabionej dostępności kredytu i ostrożności inwestorów budownictwo zaczynało przypominać silnik spalinowy odpalany po zimie – jeszcze nierówno pracujący, ale wyraźnie łapiący obroty. Teraz wzrost kosztów może to ożywienie przydusić.logo PKO Centrum Analiz](https://centrumanaliz.pkobp.pl/nieruchomosci/puls-nieruchomosci-o-strachu-ktory-doliczyl-sie-do-kosztorysu-budowlanego?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Od 15 czerwca znika obniżka akcyzy na paliwa w ramach programu CPN (Ceny Paliw Niżej), w mocy pozostanie obniżka VAT. Efektywnie ceny paliw wzrosną o ok. ****28-29 groszy na litrze.** Porozumienie pomiędzy Iranem i USA mogą powinno jednak częściowo ograniczyć efekt ograniczenia wsparcia
[Koniec „najtańszego paliwa w Europie”. Rząd wygasza program CPNPremier Donald Tusk poinformował w sobotę, że rząd latem zakończy projekt dotyczący cen paliw. Mieliśmy najtańsze paliwo w Europie przez czas kryzysu, ale oczywiście ten projekt będziemy kończyli latem - powiedział.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Koniec-najtanszego-paliwa-w-Europie-Rzad-wygasza-program-CPN-9150815.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
---
## 🎥 Relacja z Forum Rynku Nieruchomości i panelu "Zdrowy rynek bez sterydów"
[*Wróć do spisu* ](#menu)
Jesteśmy świeżo po największej bodaj konferencji rynku nieruchomości w Sopocie. W dniach 10-12 czerwca kilkuset przedstawicieli największych, ale też i mniejszych firm deweloperskich, budowlanych, inwestycyjnych, doradczych, czy usługowych spotykało się i dyskutowało o trendach na rynku nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, ale też szerszej gospodarki, demografii, czy technologii. Oczywiście nie zabrakło także okazji do networkingu.
### Zdrowy rynek bez sterydów
Osobiście miałem okazję poprowadzić panel dyskusyjny poświęcony programom wspierającym rynek pt. „Zdrowy rynek bez sterydów”, w którym udział wzięli:
- **Mikołaj Konopka**, prezes zarządu Dom Development
- **Mateusz Bromboszcz**, wiceprezes zarządu Atal
- **Adela Krakowiak Seifert**, dyrektor Departamentu Analiz Kredytów Hipotecznych i Oceny Zabezpieczeń, PKO Bank Polski
- **dr Jacek Furga**, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes zarządu Centrum Amron
Kluczowe wnioski z wypowiedzi panelistów?
1. Akcja kredytowa i sprzedaż mieszkań – mimo braku wsparcia popytu w obszarze dopłat do rat, a nawet niskiego poziomu stóp procentowych - pozostaje na zdrowym i wystarczającym poziomie
2. Ani sektor deweloperski, ani banki nie oczekują, lub wręcz przestrzegają przed wprowadzaniem programów typu „BK2%” (zwłaszcza w kontekście ryzyka wzrostu stóp procentowych i nadchodzących wyborów) – ze względu na zaburzanie rynku i wykluczanie z niego nie-beneficjentów, kontekst bezpieczeństwa dla samych beneficjentów, a nawet potencjalne zjawisko „zamrażania” biorców kredytów ze wsparciem w zbyt małych mieszkaniach
3. Sugestie co do rozwiązań pro-popytowych koncentrują się na długofalowych rozwiązaniach znanych sprzed lat lub innych rynków – np. ulgach podatkowych rozkładanych w czasie, czy też kasach i kontach oszczędnościowych (nota bene nadal funkcjonuje wprowadzony przy okazji BK2% program Konta Mieszkaniowego, jak i wcześniejszy program RKM)
4. Największych potencjału do rozwoju dostępności mieszkań upatruje się w stronie podażowej – czy to w obszarze przestrzegania KPC przez urzędy, transparentnych i stabilnych warunków uzyskiwania pozwoleń na budowę oraz związanych z tym przepisów – zwłaszcza w kontekście [re-regulacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/#czesc-2)
5. Nie ma specjalnych obaw sektora deweloperskiego wobec społecznego budownictwa czynszowego, choć jednak podnoszono przykłady z zagranicy (np. z Francji), gdzie mocne oparcie na dostawie przez sektor publiczny zwiększało jego koszty przez nieefektywność (znaną też w Polsce), z drugiej strony likwidując przestrzeń dla klasycznych mieszkań możliwych do nabycia
6. Za dobrze przykłady stawiano system brytyjski, w którym efektywną kosztowo dostawę lokali społecznych zapewniają deweloperzy w odpowiedzi na potrzeby zgłaszane przez samorząd w procesie uzyskiwania PnB (np. część trafiającą do zasobu komunalnego, czy wynajmowaną po zredukowanych stawkach)
7. W tym kontekście pojawiły się też głosy sugerujące zwiększenie przestrzeni do współpracy pomiędzy samorządami a sektorem deweloperskim, vide [ZPI/Lex Deweloper czy PPP](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-budowy-bankow-ziemi/#czesc-3)
W tym kontekście przypominamy nasze autorskie rekomendacje dla sektora, które w wielu punktach pokrywają się z powyższymi:
[Think-tank: Mieszkalnictwo: Jak zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań?28 inicjatyw, które mogą zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań dla wszystkich mieszkańców PolskiBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/)
### Prelekcja otwierająca
Inspirująca prelekcja wprowadzająca profesora **Piątkowskiego**, profesora Akademii Leona Koźmińskiego, autora książki "Złoty wiek. Jak Polska została europejskim liderem wzrostu i jaka czeka nas przyszłość", który opowiadał o kontekście globalnych trendów:
- Świat wchodzi w nową erę: BRICS i reszta świata coraz bardziej uniezależnia się od Zachodu
- Chiny są lepsze od Zachodu w otwartym systemie gospodarczym: polityka przemysłowa będzie się nasilać
- Polityka Trumpa szkodzi Ameryce i światu, ale Ameryka i tak sobie poradzi: Europa będzie jednak miała duże wyzwanie
- Polski cud gospodarczy będzie trwał, ale przed nami kluczowa dekada
W szczególności profesor prognozuje utrzymanie szybkiego tempa nadrabiania dystansu Polski do czołowych gospodarek – choć warunkuje to wdrożeniem koniecznych reform, które skracał jako 5G oraz 5I:
- Kluczowe reformy 5I:
- **I**nstytucje
- **I**nwestycje
- **I**nnowacje
- **I**migracja
- **I**nkluzywność
- Kluczowe strategie 5G
- **G**o big
- **G**o global
- **G**o together
- **G**o tech
- **G**o bold
or **Go home.**
### Pozostałe panele
Inne panele dotyczyły między innymi:
- Fragmentacji rynku
- Budownictwa senioralnego
- Regulacji
- Klientów
- Rynku dwóch prędkości
- Gruntów
- Kraftowego budowania
- Demografii
Z naszego ramienia występowali m.in. **Marek Wielgo** w panelu **"Czy czeka nas strukturalna i trwała zmiana popytu na rynku mieszkaniowym?"**, oraz **Marcin Zaremba**, Head of Product, z prelekcją **"Klient, którego jeszcze nie znacie".**
Z równie ciekawych wydarzeń podczas forum państwowy PFR Nieruchomości ogłosił rebranding lokali z Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz Funduszu Mieszkań dla Rozwoju (bez inwestycji z komponentem dojścia do własności Mieszkanie+, za to z wszystkimi nowym projektami). Ponad 4,2 tys. lokali (w tym ok. 1 tys. w oddawanych w latach 2026/27) będzie obecnie oferowanych zbiorczo pod jedną spójną marką [**„Naj M”**](https://najmtujest.pl/nasze-osiedla/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w trzech modelach – lokali wykończonych pod klucz (ok. 40% portfela nowych nieruchomości), lokali bez mebli ruchomych (ale z zabudową stałą typu kuchnia i szafy wnękowe – także 40% portfela) oraz lokali bez żadnych mebli (także kuchennych, czyli w modelu bliższym modelowi niemieckiemu – ok. 20% portfela).
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior HousingDashboard analityczny “Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
Kolejna podobna relacja już w listopadzie z PRES 2026 w Zakopanem.
Do zobaczenia!
**Jan Dziekoński**
Główny Ekonomista
RynekPierwotny.pl
---
## 🎥 Webinar ekspercki - rozmowa z gościem specjalnym - Ewą Perkowską \[Spravia\]
### Sytuacja na rynku pierwotnym na przełomie I i II kw. 2026
[*Wróć do spisu* ](#menu)
Gościem specjalnym Jana Dziekońskiego będzie **Ewa Perkowska - Członek Zarządu, dyrektor pionu handlowego w Spravia**, która odpowiada za politykę sprzedażową i posprzedażową oraz marketing.
Podczas webinaru opowiemy o sytuacji na rynku deweloperskim na przełomie I i II kwartału 2026 oraz m.in. odpowiemy na pytania:
- czy po rekordzie popytowym w marcu kolejne miesiące były równie intensywne sprzedażowo?
- jak wybuch wojny w Zatoce Perskiej wpłynął na sytuację na rynku deweloperskim?
- jak odpowiednie projektowanie inwestycji pozwala obniżyć koszty kredytu dla Klientów?
- w jaki sposób Spravia rozwija swoją skalę i pozycję rynkową?
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #175: Przegląd tygodniowy | Dane AMRON i NBP - Podzielony rynek po I kw. 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-175/
Last updated: 2026-06-08T08:00:14.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 175\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*PS. Ze względu na premierę webinaru eksperckiego, kolejne wydanie newslettera ukaże się dzień później niż zwykle - we wtorek 16 czerwca*
0:00
/3:22
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Stopy procentowe ponownie bez zmian**](#news1)
\- [****Rekomendacja wysokości płacy minimalnej w 2027 r.**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Przegląd danych AMRON i NBP - Podzielony rynek po I kw. 2026**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)o czynsze i ofertę najmu w maju 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na czerwcowym posiedzeniu RPP po raz kolejny zdecydowała ****o utrzymaniu stóp procentowych na tym samym poziomie tj. 3,75%**. Rynek zakłada podwyżki stóp procentowych jeszcze w tym roku jako najbardziej prawdopodobny scenariusz - zwłaszcza w perspektywie "rozlania się" inflacji. Ta na razie wydaje się jednak być pod kontrolą - po niepokojącym wzroście w kwietniu, ****majowy szacunek wskazuje na wynik 3,1% rdr** \- poniżej poprzedniego miesiąca i także poniżej oczekiwań analityków
[👉 Komunikat NBP](https://nbp.pl/rpp-02-06-2026/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej wyszło z propozycją podniesienia **płacy minimalnej w 2027 r. do 4986 zł**, co oznaczałoby wzrost o 3,7% rdr. Nieco więcej niż w roku bieżącym, jednak wciąż na historycznych minimach. W konsekwencji presja płacowa będzie nadal słabnąć
[MRPiPS chce, by minimalne wynagrodzenie w 2027 r. wyniosło 4986 złMinisterstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej będzie rekomendowało Radzie Ministrów minimalne wynagrodzenie w 2027 r. w wysokości 4986 zł i minimalną stawkę godzinową w wysokości 32,60 zł. To wzrost odpowiednio o 180 zł (3,7 proc.) i o 1,20 zł (3,8 proc.), poinformował PAP resort pracy.Puls BiznesuPAP](https://www.pb.pl/mrpips-chce-by-minimalne-wynagrodzenie-w-2027-r-wynioslo-4986-zl-1262378?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Przegląd danych AMRON i NBP - Podzielony rynek po I kw. 2026
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [****Rynek kredytowy i dostępność mieszkań**](#art1-1)
**Stagnacja cen m kw., a apetyt na większe kredyty rósł*
◾ [****Rynek najmu**](#art1-2)
**W długim horyzoncie zastój czynszów, Warszawa poza regułą*
◾ [****Rynek pierwotny & wtórny**](#art1-3)
**Wzrosty w ofertach, impas w transakcjach. Rabatowanie wciąż w grze*
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #174: Nagranie z webinaru | Konsekwencje wojny w Zatoce Perskiej oraz AI jako nowe narzędzie wspierające jakość leadów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-174/
Last updated: 2026-06-01T08:00:03.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 174\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****UOKiK daje zielone światło dla transakcji między Resi4Rent, a TAG (PRS)**](#news1)
\- [****MRiT zdradza pierwsze szczegóły dot. założeń regulacji zawodu pośrednika**](#news2)
\- [****Izolacje termiczne liderem wzrostu cen w kwietniu 2026 rdr**](#news3)
◾ NAGRANIE WEBINARÓW:
****I -** [****"Długofalowe konsekwencje wojny w Zatoce Perskiej" - najważniejsze wnioski z raportu „W górę, czy w dół?”**](#art1)
****II -**[ **AI i nowe narzędzia wspierające jakość leadów!**](#art2)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*sprzedaż kredytów w kwietniu 2026 oraz struktura udzielanych kredytów w Q1 2026
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)o transakcję między **Resi4Rent - TAG** dotyczącą 18 SPV z 5,3 tys. lokali w formule PRS
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o dane o dynamice cen materiałów budowlanych PSB
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zatwierdził transakcję dopinaną pomiędzy Resi4Rent a TAG Immobillien** obejmującą 18 projektów z 5 322 mieszkaniami w Gdańsku, Poznaniu, Łodzi, Warszawie, Wrocławiu i Krakowie za 2,4 mld zł. W efekcie Vantage obejmuje pozycję lidera na polskim rynku PRS z portfelem 8,6 tys. lokali
[Niemiecki gigant przejmie 5 tys. mieszkań w Polsce. Zielone światło dla rekordowej transakcjiNajwiększa transakcja na polskim rynku PRS jest o krok od finalizacji. Vantage Development dostał bezwarunkową zgodę UOKiK na przejęcie 18 spółek zależnych R4R Poland. Zamknięcie umowy wartej 2,405 mld zł jest spodziewane w ciągu około dwóch tygodni.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/niemiecki-gigant-przejmie-5-tys-mieszkan-w-polsce-zielone-swiatlo-dla-rekordowej-transakcji,198399.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Poniżej link do artykułu w całości poświęconemu parametrom transakcji:**
[FLTR #142: Przegląd tygodniowy | Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmuDrodzy Subskrybenci! Witamy w 142\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Wyższy podatek od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań w Katowicach - Projekt planu ogólnego Warszawy ◾ ANALIZA: Transakcja Resi4Rent - TAG -BIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-142/)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
W toku dyskusji na platformie X dot. regulacji rynku ****pośrednictwa** w obrocie nieruchomościami, przedstawiciel **MRiT Tomasz Lewandowski opublikował wstępne założenia planowanych zmian** legislacyjnych. Dotyczą one:
1) ustawowego określenia obowiązków pośrednika,
2) ****zakazu pobierania prowizji od obu stron** w ramach tej samej transakcji,
3) obowiązku zawarcia umowy z właścicielem przed publikacją oferty oraz jej jednoznacznego oznakowania,
4) rozszerzenia kompetencji Inspekcji Handlowej w zakresie monitorowania i egzekwowania przepisów wobec pośredników.
> Pani Redaktor, zgodnie z ohietnicą przygotowaliśmy w MRiT przepisy dot pośrednictwa nieruchomości. Do poniedziałku zbieraliśmy uwagi wszystkich resortów. Co w nim? Zakaz pobierania prowizji od 2 stron, doprecyzowanie obowiązków pośrednika czy publ. oferty tylko po zawarciu umowy [pic.twitter.com/MRy6wG76fr](https://t.co/MRy6wG76fr?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Tomasz Lewandowski (@TLewandowskiPoz) [May 27, 2026](https://x.com/TLewandowskiPoz/status/2059655808145645940?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Grupa PSB opublikowała dane dot. sytuacji cenowej na rynku materiałów budowlanych. W **kwietniu 2026 r. inflacja w składach wynosiła +2,1%** (z czego w handlu detalicznym +0,3% i aż 4,2% w handlu hurtowym). Główną determinantą tych wzrostów były podwyżki cen izolacji termicznych, które zgodnie z naszymi przewidywaniami po wybuchu wojny i ****blokadzie Cieśniny Ormuz znalazły się pod największa presją kosztową - ich dynamika rdr wyniosła 13,5%** wyprzedzając nawet dotąd najszybciej drożejące od kilku miesięcy płyty OSB
Źródło: [PSB](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-kwietniu-2026-r-analiza-grupy-psb-handel-s-a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zmiany cen materiałów budowlanych w kwietniu 2026 r. – analiza Grupy PSB Handel S.A. - Grupa PSBGrupa PSB](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-kwietniu-2026-r-analiza-grupy-psb-handel-s-a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Więcej o wpływie wojny na koszty materiałów budowlanych pisaliśmy tutaj:**
[Raport | W górę, czy w dół - I połowa 2026Kolejny odcinek flagowego raportu BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w 1 połowie 2026BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/#czesc-1-7)
---
## Nagranie webinarów
### I - **"**Długofalowe konsekwencje wojny w Zatoce Perskiej"
> Prowadzący:
> **Jan Dziekoński** \- Główny Ekonomista Property Group Sp. z o.o. / portal RynekPierwotny.pl
Dziękujemy serdecznie za udział w **zamkniętym spotkaniu webinarowym dla Subskrybentów BIG DATA, który odbył się 28 V 2026**!
Poniżej przygotowaliśmy nagranie z webinaru dla osób które w tym dniu nie miały możliwości się z nami spotkać oraz omawianą prezentacją:
**O czym mówiliśmy podczas webinaru:**
- Wstępnych wynikach rynku w kwietniu i maju 2026
- Przedstawiliśmy najważniejsze wnioski z raportu „W górę, czy w dół?”
- Przeprowadziliśmy sesję Q&A oraz dyskusję z uczestnikami
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT - WERSJA DARMOWA #173: W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w 1 poł. 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-173-free/
Last updated: 2026-06-19T14:14:30.000Z
*Witaj serdecznie w darmowym newsletterze* BIG DATA Insight *\- poznasz w nim wycinek raportu, który opublikowaliśmy w tym tygodniu dla naszych Subskrybentów!*
**Konflikt w Zatoce Perskiej rzuca „Długi cień”, ale rynek nadal tworzy szanse wzrostu.** Z tym tytułem oddajemy w Państwa ręce nasz sztandarowy raport **"W górę, czy w dół"**. Omawiamy w nim najważniejsze insighty dotyczące sytuacji gospodarczej i ekonomicznej z 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce.
**Raport - to 3 rozdziały**:
I - poświęcony w całości konsekwencjom gospodarczym i rynkowym wojny na Bliskim Wschodzie
II - rozdział to ważne naszym zdaniem trendy z makroekonomii oraz rynku nieruchomości poza nurtem konfliktu, które obserwowaliśmy w minionym półroczu i które będą rzutować na najbliższą przyszłość
III - rozdział to stały **Przegląd danych**, w którym badamy najważniejsze wskaźniki rynkowe i podsumujemy czy rynek idzie **W górę, czy w dół?**
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[W górę, czy w dół - BIG DATA InsightSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje cykliczny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
0:00
/4:21
1×
---
**Spis treści:**
- [**Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu**](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski](#wnioski)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raportpdf)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport](#raport)**
---
**👉 Pełny artykuł premium \[dostępny z Subskrypcją BIG DATA Insight\]**
[Raport | W górę, czy w dół - I połowa 2026Kolejny odcinek flagowego raportu BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w 1 połowie 2026BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/)
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🚩 **3** \- tyle scenariuszy rozwoju konfliktu na Bliskim Wschodzie przewidujemy: Reset (35% szans), Długi cień (50%), Czarny łabędź (15%)
📈 **\>50%** \- o tyle droższa jest baryłka ropy od grudnia 2025
🔎 **3,2%** \- taki był odczyt inflacji CPI w kwietniu 2026, co oznacza ponowne predyspozycje do wzrostów
⬆️ **33%** \- o tyle mogą wzrosnąć ceny materiałów izolacyjnych na koniec 2026 rdr w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu
📍 **2** \- takie miejsce zajmuje Polska w UE pod względem wielkości deficytu w ujęciu % PKB w 2025\. Wyprzeda nas tylko Rumunia
🛑 **17%** \- o tyle wzrósł wolumen osób bezrobotnych w przedziale wiekowym 45-54 (luty 2026 rdr)
💰 **42,4 tys. zł** \- tyle wynosi średnia cena ofertowa m kw. w Warszawie w segmencie mieszkań upper-middle i premium w I kw. 2026
---
_This post is for subscribers only._
### INSIGHT #173: W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w 1 poł. 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-173/
Last updated: 2026-05-25T13:20:01.000Z
**Konflikt w Zatoce Perskiej rzuca „Długi cień”, ale rynek nadal tworzy szanse wzrostu.** Z tym tytułem oddajemy w Państwa ręce nasz sztandarowy raport **"W górę, czy w dół"**. Omawiamy w nim najważniejsze insighty dotyczące sytuacji gospodarczej i ekonomicznej z 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce.
**Raport - to 3 rozdziały**:
I - poświęcony w całości konsekwencjom gospodarczym i rynkowym wojny na Bliskim Wschodzie
II - rozdział to ważne naszym zdaniem trendy z makroekonomii oraz rynku nieruchomości poza nurtem konfliktu, które obserwowaliśmy w minionym półroczu i które będą rzutować na najbliższą przyszłość
III - rozdział to stały **Przegląd danych**, w którym badamy najważniejsze wskaźniki rynkowe i podsumujemy czy rynek idzie **W górę, czy w dół?**
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[W górę, czy w dół - BIG DATA InsightSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje cykliczny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
0:00
/4:21
1×
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
🚩 **3** – tyle scenariuszy rozwoju konfliktu na Bliskim Wschodzie przewidujemy: Reset (35% szans), Długi cień (50%), Czarny łabędź (15%)
📈 **\>50%** \- o tyle droższa jest baryłka ropy od grudnia 2025
🔎 **3,2%** \- taki był odczyt inflacji CPI w kwietniu 2026, co oznacza ponowne predyspozycje do wzrostów
⬆️ **33%** \- o tyle mogą wzrosnąć ceny materiałów izolacyjnych na koniec 2026 rdr w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu
📍 **2** \- takie miejsce zajmuje Polska w UE pod względem wielkości deficytu w ujęciu % PKB w 2025\. Wyprzeda nas tylko Rumunia
🛑 **17%** \- o tyle wzrósł wolumen osób bezrobotnych w przedziale wiekowym 45-54 (luty 2026 rdr)
💰 **42,4 tys. zł** \- tyle wynosi średnia cena ofertowa m kw. w Warszawie w segmencie mieszkań upper-middle i premium w I kw. 2026
---
## Pełny artykuł:
[Raport | W górę, czy w dół - I połowa 2026Kolejny odcinek flagowego raportu BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w 1 połowie 2026BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/)
ZAPOZNAJ SIĘ Z PEŁNYM ARTYKUŁEM
[LINK DO RAPORTU](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/)
---
_This post is for paying subscribers only._
### W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w 1 poł. 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-i-pol-2026/
Last updated: 2026-05-26T07:45:43.000Z
**Konflikt w Zatoce Perskiej rzuca „Długi cień”, ale rynek nadal tworzy szanse wzrostu.** Z tym tytułem oddajemy w Państwa ręce nasz sztandarowy raport **"W górę, czy w dół"**. Omawiamy w nim najważniejsze insighty dotyczące sytuacji gospodarczej i ekonomicznej z 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce.
**Raport - to 3 rozdziały**:
I - poświęcony w całości konsekwencjom gospodarczym i rynkowym wojny na Bliskim Wschodzie
II - rozdział to ważne naszym zdaniem trendy z makroekonomii oraz rynku nieruchomości poza nurtem konfliktu, które obserwowaliśmy w minionym półroczu i które będą rzutować na najbliższą przyszłość
III - rozdział to stały **Przegląd danych**, w którym badamy najważniejsze wskaźniki rynkowe i podsumujemy czy rynek idzie **W górę, czy w dół?**
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[W górę, czy w dół - BIG DATA InsightSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje cykliczny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA Insight](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🚩 **3** – tyle scenariuszy rozwoju konfliktu na Bliskim Wschodzie przewidujemy: Reset (35% szans), Długi cień (50%), Czarny łabędź (15%)
📈 **\>50%** \- o tyle droższa jest baryłka ropy od grudnia 2025
🔎 **3,2%** \- taki był odczyt inflacji CPI w kwietniu 2026, co oznacza ponowne predyspozycje do wzrostów
⬆️ **33%** \- o tyle mogą wzrosnąć ceny materiałów izolacyjnych na koniec 2026 rdr w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu
📍 **2** \- takie miejsce zajmuje Polska w UE pod względem wielkości deficytu w ujęciu % PKB w 2025\. Wyprzeda nas tylko Rumunia
🛑 **17%** \- o tyle wzrósł wolumen osób bezrobotnych w przedziale wiekowym 45-54 (luty 2026 rdr)
💰 **42,4 tys. zł** \- tyle wynosi średnia cena ofertowa m kw. w Warszawie w segmencie mieszkań upper-middle i premium w I kw. 2026
---
**Spis treści:**
- [**Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu**](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski i podsumowanie](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raportpdf)**
- **[🗃️ Raport](#raport)**
- [Konsekwencje wojny w Zatoce Perskiej](#czesc-1)
- [Co poza wojną?](#czesc-2)
- [Przegląd danych i puls rynku](#czesc-3)
Zapraszamy do lektury!
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #172: Przegląd tygodniowy | I kw. 2026 na rynku wtórnym - mniej chętnych na większe, więcej chętnych na mniejsze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-172/
Last updated: 2026-05-11T08:00:04.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 172\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*P.S. Ze względu na trwające prace nad flagową analizą, wyjątkowo w przyszłym tygodniu nie odbędzie się publikacja newslettera. Za to już 25 maja premierę będzie miał raport specjalny "W górę, czy w dół?", także pod koniec maja planujemy zamknięty webinar dla Subskrybentów BIG DATA Insight*
0:00
/5:08
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Stopy procentowe bez zmian**](#news1)
\- [****Kolejne przejęcia w branży - ATAL wykupuje udziały w spółkach z Grupy Budner**](#news2)
****\-** [****Ponownie przesunięty termin Planów Ogólnych**](#news3)
****\-** [****Po aktywnym marcu - mniej wniosków kredytowych i niższa sprzedaż w kwietniu** ](#news4)
◾ ANALIZA:
[****I kw. 2026 na rynku wtórnym | Mniej chętnych na większe, więcej chętnych na mniejsze**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o benchmarki rynkowych kosztów finansowania, stawki kredytowe w maju 2026 i liczbę wnioskujących w kwietniu 2026
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)o czynsze i ofertę najmu w kwietniu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na majowym posiedzeniu RPP zdecydowała ****o utrzymaniu stóp procentowych na tym samym poziomie tj. 3,75%**. Biorąc pod uwagę niepokojący (i wyższy od przewidywań) wstępny odczyt inflacji za kwiecień (3,2% rdr) - decyzja wydawała się zgodna z oczekiwaniami. Rynek wycenia dzisiaj podwyżki stóp jako bardziej prawdopodobny scenariusz w kolejnych miesiącach. Kolejne posiedzenie Rady odbędzie się 1-2 czerwca
[👉 Komunikat NBP](https://nbp.pl/rpp-06-05-2026/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Seria podwyżek stóp NBP widnieje na horyzoncie. Ekonomiści wciąż jednak spokojniNarodowy Bank Polski znajduje się pod coraz większą presją na zaostrzenie polityki pieniężnej. Wzrost cen w Polsce okazuje się bowiem wyższy od oczekiwań.Puls BiznesuIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/seria-podwyzek-stop-nbp-widnieje-na-horyzoncie-ekonomisci-wciaz-jednak-spokojni-1260506?cx%5FtestId=68&cx%5FtestVariant=cx%5Fundefined&cx%5FartPos=3&cx%5FexperienceId=EX0K2ULAU94U&cx%5FexperienceActionId=showRecommendationsRJG7A2NLLAHM1298&ref=insight.rynekpierwotny.pl#cxrecs%5Fs)
[Australia hikes rates again and warns inflation will stay higher for longerInflation had picked up materially in the second half of 2025, and the conflict in the Middle East had resulted in sharply higher fuel and commodity prices.CNBCLim Hui Jie](https://www.cnbc.com/2026/05/05/australia-central-bank-rate-hike-inflation-rba.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****ATAL** wstępnie zakontraktował nabycie udziałów w spółkach z ****Grupy Budner** (obejmującym także ich nieruchomości). Transakcja opiewa na kwotę **133,5 mln zł** i powiększy bank ziemi dewelopera w Trójmieście o 70 tys. m kw. PUM. Spółka czeka teraz na "zielone światło" od UOKiK oraz finalne decyzje administracyjne
[👉 Komunikat ATAL](https://atal.pl/wp-content/uploads/2026/05/2026.05.04-Grupa-ATAL-rozszerza-dzialalnosc-w-Trojmiescie.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[ATAL na zakupach w Trójmieście. W grze 133,5 mln złATAL podpisał przedwstępną umowę nabycia 100 proc. udziałów w siedmiu spółkach z Grupy Budner oraz prawa własności nieruchomości gruntowych. Wartość transakcji ustalono na 133,5 mln zł.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/atal-na-zakupach-w-trojmiescie-w-grze-133-5-mln-zl,198178.html?mp=promo&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Reforma planistyczna** może zostać ****odsunięta w czasie** \- z 30 czerwca na ****31 sierpnia 2026** r. Wejście w życie nowelizacji wymaga jeszcze zgody Senatu i Prezydenta. W ramach tego samego projektu procedowana jest zmiana dot. ****wniosków o warunki zabudowy**, zgodnie z którą uprawnienie do ich składania będą miały wyłącznie podmioty mające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (więcej o tym [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-163/#news2))
[Wydłużony termin sporządzania planów ogólnych - Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Portal Gov.plSejm przyjął dziś ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Dzięki nowym rozwiązaniom gminy będą miały więcej czasu na sporządzenie planów ogólnych, usprawnione zostaną proces inwestycyjny, zarządzanie przestrzenią oraz wykorzystanie nowych technologii.Ministerstwo Rozwoju i Technologii](https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/wydluzony-termin-sporzadzania-planow-ogolnych?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Po rekordowej aktywności kredytowej w marcu, gdzie liczba wnioskujących przebiła poziom 63,3 tys. osób (najwięcej od 18 lat), ****początek II kw. 2026 przyniósł ochłodzenie popytu na hipoteki i sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym**. W kwietniu liczba wnioskujących o hipoteki była niższa o 33% mdm i zbliżona do wyników z poprzedniego miesiąca - w tym czasie sprzedaż mieszkań na 7 największych rynkach notowała korektę popytu o 15% względem marca
[👉 Komentarz Głównego Ekonomisty](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7457734901610598400/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** I kw. 2026 na rynku wtórnym - mniej chętnych na większe, więcej chętnych na mniejsze
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Przeciętny wskaźnik popytu w 2025 r. z małym przełomem w I kw. 2026 ](#art1-1)
◾[ Pogorszenie pozycji sprzedających - wyjątkiem Kraków](#art1-2)
◾ [Mniej inwestorów, starzejąca się grupa sprzedających i więcej kupujących zmieniających lokum na mniejszy metraż](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #171: Przegląd tygodniowy | Dane NBP wg metraży lokali - Czyli o tym czego nie powie Ci średnia cena?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-171/
Last updated: 2026-04-30T12:47:44.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 171\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:25
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Inflacja rośnie szybciej niż oczekiwano, szanse na cięcia stóp maleją**](#news1)
****\-** [****Pogłębiający się pesymizm wśród konsumentów**](#news2)
****\-** [****Ranking inwestycji deweloperskich w 2025**](#news3)
****\-** [****Kolejna wersja zmian dot. ograniczenia apart- i condohoteli**](#news4)
****\-** [****Refinansowanie rozbija bank, nowe kredyty jeszcze nie**](#news5)
◾ ANALIZA:
[****Dane NBP wg metraży lokali - Czyli o tym czego nie powie Ci średnia cena?**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny i produkcję budowlano montażową w marcu 2027 oraz stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o sprzedaż kredytów w marcu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Szybki szacunek inflacji GUS negatywnie zaskoczył - inflacja w kwietniu wyniosła szacunkowo 3,2% rdr, więcej niż prognozowane 2,9-3,0%. ****Powodem jest słabszy efekt programu CPN niż szacowano i szybkie rozlewanie się inflacji do kategorii bazowych.** W efekcie szanse na obniżkę stóp na majowym posiedzeniu RPP są bliskie zeru, rośnie ****ryzyko podwyżki stóp w kolejnych miesiącach -** rynki finansowe wyceniają stawkę WIBOR na 4,5-4,6% za 9 miesięcy. W sukurs idą decyzje największych banków centralnych (USA, Wielka Brytania, Strefa Euro, Kanada, Japonia), które utrzymały stopy bez zmian na posiedzeniach odbywających się w mijającym tygodniu. ****Spodziewamy się ponownych podwyżek oprocentowania w ofertach kredytowych, które będziemy raportować na początku maja.** Efektywnie realizuje się scenariusz inflacyjny, opisywany w [****naszym kwartalnym raporcie**](https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-rynek-pierwotny-i-kw-2026/).
[Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w kwietniu 2026 r. | GUS - Portal InformacyjnyCeny towarów i usług konsumpcyjnych według szybkiego szacunku w kwietniu 2026 r. wzrosły o 3,2% (wskaźnik cen 103,2) w porównaniu z analogicznym miesiącem ub. roku, a w porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosły o 0,6% (wskaźnik cen 100,6).UWAGA: Począwszy od danych za 2026 rok, wskaźnik CPI jest liczony zgodnie z międzynarodową klasyfikacją COICOP 2018.Rzeczpospolita Polska - Logo](https://new.stat.gov.pl/portal-publikacje/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-kwietniu-2026-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
> Tuż przed majówkowym urlopem GUS zaraportował o 🇵🇱 inflacji CPI za kwiecień. Niestety nie są to dobre informacje – inflacja przyspieszyła do 3,2% r/r z 3,0% w poprzednim miesiącu.
>
> Powodów zaskoczeń jest kilka: płytszy spadek cen paliw od oczekiwań (tylko -1,8% m/m), mocny skok… [pic.twitter.com/CHX2jOv76O](https://t.co/CHX2jOv76O?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Analizy Pekao (@Pekao\_Analizy) [April 30, 2026](https://twitter.com/Pekao%5FAnalizy/status/2049760278397522017?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
GUS opublikował dane z przeprowadzonego badania ankietowego wśród konsumentów za kwiecień 2026, które potwierdzają ****narastający pesymizm** (choć ten jest niższy w porównaniu do okresu z eskalacji wojny na Ukrainie). Wciąż przeważająca część respondentów ****wstrzymuje się z dokonywaniem ważnych zakupów** (co może hamować także popyt na rynku nieruchomości), a dodatkowym sygnałem ostrzegawczym zdaje się być sytuacja na rynku pracy, gdzie rosną obawy o bezrobocie - trend spadkowy utrzymuje się tu niemal od połowy 2023 r.
[Koniunktura konsumencka - kwiecień 2026 r.Główny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/koniunktura/koniunktura/koniunktura-konsumencka-kwiecien-2026-r-,1,158.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Polacy się bardziej boją, ale więcej kupująNastroje konsumentów się pogarszają pod wpływem obaw o skutki wojny w Iranie. Ale bieżąca skłonność do zakupów pozostaje wysoka, co widać też w dobrych danych o sprzedaży detalicznej.Puls BiznesuIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/polacy-sie-bardziej-boja-ale-wiecej-kupuja-1260106?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****RynekPierwotny.pl** co roku przygotowuje zestawienie cieszących się ****największa popularnością inwestycji w miastach wojewódzkich** w Polsce. O miejscu w rankingu decydowała liczba odwiedzin danego projektu na stronie RynekPierwotny.pl w 2025 roku - na tej podstawie wyłoniono laureatów, którym ****serdecznie gratulujemy**!
Na stronie poniżej istnieje możliwość sprawdzenia per miasto zwycięskich projektów
[Ranking Inwestycji deweloperskich - rynekpierwotny.plRanking najlepszych inwestycji deweloperskich przygotowanych przez portal rynekpierwotny.pl. Sprawdź, które inwestycje cieszą się największym uznaniem Polaków.Rynek PierwotnyProperty Group Sp. z o.o.](https://rynekpierwotny.pl/ranking-inwestycji/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
MRiT zaproponowało kolejną wersję zmian dot. ****ustawy o własności lokali sankcjonującej rynek apart i condohoteli**. Nie opublikowano jeszcze oficjalnej rządowej wersji projektu, ale w przestrzeni medialnej pojawiają się główne jego założenia. Jak podaje dr Agnieszka Grabowska-Toś - "W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego, prawo własności tego lokalu przenosi się na nabywcę ****łącznie z prawem własności pozostałych lokali znajdujących się w tym budynku** (...)". Od tej zasady miałyby przysługiwać dwa wyjątki:
1) możliwość sprzedaży wydzielonego lokalu użytkowego na parterze (w przypadku budynków min. 3-piętrowych)
2) zgoda gminy wyrażona poprzez uchwałę.
Nowe zmiany miałyby dotyczyć projektów, dla których wniosek o PnB złożono po 01.01.2026 r. Wątpliwości interpretacyjnych co do zakresu zmian jak i sensowności tego zapisu jest wiele - nie jest jasne czy system miałby opierać się na współwłasności pomiędzy wieloma podmiotami, czy też koncentrować nabycie jednostek wyłącznie przez jednego nabywcę.
> Zmiany ustawy o własności lokali uniemożliwią sprzedaż odrębnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego bez zgody samorządu. Koniec z patopraktykami i państwem, które pod pozorem ochrony praw nabytych toleruje gwałcenie ładu przestrzennego i chów klatkowy w mikroapartamentach [pic.twitter.com/Qc7Tfv3v2N](https://t.co/Qc7Tfv3v2N?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Tomasz Lewandowski (@TLewandowskiPoz) [April 23, 2026](https://twitter.com/TLewandowskiPoz/status/2047200028905644078?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#condohotele #aparthotele | dr Agnieszka Grabowska-Toś | 19 comments🎯 UWAGA❗❗ Nie wydzielisz lokali w budynku hotelowym, jeśli wniosek o pozwolenie na budowę złożyłeś po 1 stycznia 2026 roku❗❗ A przynajmniej nie tak, jak dotychczas. Kolejna wersja projektu zmiany ustawy o własności lokali przynosi inwestorom wiele nowości. ❗Niestety na ich niekorzyść, bo np. zakaz wydzielania lokali pierwotnie miał dotyczyć tych, które wybudowano na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na wnioskek złożony do końca 2026 roku. 💡 Warto jednak zwrócić uwagę, że zamiast jednoznacznego zakazu sprzedaży lokali w condo i aparthotelach Ministerstwo zaproponowało nowy mechanizm - „pakietowe” nabycie lokali hotelowych. ❗W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego, prawo własności tego lokalu trzeba będzie przenosić na nabywcę łącznie z prawem własności pozostałych lokali znajdujących się w tym budynku. W praktyce oznacza to, że kupując jeden lokal w takim budynku, trzeba będzie kupić wszystkie pozostałe. Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu mają być powiązane ze zbyciem innych lokali w tym samym budynku. Tyle tylko, że nie wiadomo, jak taka sprzedaż ma działać w praktyce, bo przepis jest tak skonstruowany, że można go rozumieć na wiele sposobów. Jeśli przyjąć, że miał on dotyczyć sytuacji, gdy nabywca kupuje lokal wraz z udziałami w pozostałych lokalach, to takie rozwiązanie wydaje się kompletnie niezrozumiałe. W budynku z 50 lokalami mielibyśmy wówczas 50 współwłaścicieli każdego z nich. To całkowicie wypacza cel ustanawiania odrębnej własności lokalu. Jeśli natomiast chodziło o to, że jeden inwestor sprzedaje wszystko jednemu nabywcy, to wtedy wyodrębnianie lokali również traci sens. Wystarczy przecież sprzedaż całej nieruchomości zabudowanej budynkiem. Wychodząc na przeciw (jak przypuszczam) fali krytyki, że nowe przepisy pogrzebią rynek apartamentów wakacyjnych w condohotelach i aparthotelach, wprowadzono dwa wyjątki od zasady nabywania własności we wszystkich lokalach. 🟥Pierwszy - dotyczy wyłącznie lokali niemieszkalnych położonych na parterze w budynkach minimum 3 kondygnacyjnych. 🟥Drugi - lokali, które będą spełniały wymagania dla mieszkań określone w przepisach rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Chodzi m.in. o min. powierzchnię użytkową (25 m2), odpowiedni układ i wyposażenie oraz dostęp do światła dziennego. Na wydzielenie takich lokali konieczna będzie zgoda rady gminy, wydawana w formie uchwały, podejmowanej na wniosek właściciela lokalu lub inwestora. Nie przewidziano jednak żadnych kryteriów jej wydawania, więc nawet jeśli inwestor będzie chciał z tej opcji skorzystać - gmina będzie miała tu całkowitą dowolność. Dodatkowo będzie mogła postawić wymagania co do liczby miejsc parkingowych, czy pow. biologicznie czynnej. 🟥Co myślicie o tych salomonowych rozwiązaniach❓ 🟥Formalnie zakazu wydzielania lokali nie będzie, ale czy nowe przepisy nie będą mieć takiego samego skutku, jakby obowiązywał❓ #condohotele #aparthotele | 19 comments on LinkedInLinkedIndr Agnieszka Grabowska-Toś](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7452944406766100480/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zmiany w nabywania lokali w aparthotelach. To już nie tyle cios w patodeweloperkę, co nokautPrzygotowana przez resort rozwoju nowa i najpewniej ostateczna wersja przepisów regulujących przenoszenie własności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego,RzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44205751-pojedynczego-mieszkania-w-aparthotelu-juz-sie-nie-kupi-jest-nowa-wersja-projektu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rewolucja na rynku nieruchomości? Rząd zmienia zasady sprzedaży condohoteliRazem z jednym lokalem w condohotelu trzeba będzie kupić udziały w pozostałych – chyba że na sprzedaż pojedynczego lokalu zgodzi się gmina. Nowy pomysł resortu rozwoju na ukrócenie patologii na rynku nieruchomości budzi jeszcze większe kontrowersje niż poprzedni.eDGP - Gazeta PrawnaRenata Krupa-Dąbrowska](https://edgp.gazetaprawna.pl/prawo/prawo-handlowe-i-gospodarcze/artykuly/11236922,mikrokawalerka-tylko-w-pakiecie-deweloper-nie-sprzeda-pojedynczego-l.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 **W tym miejscu zachęcamy do lektury naszego raportu "Rozwój segmentu aparthotelowego"**
[Rozwój segmentu aparthotelowegoRosnący rynek pod presją zmian legislacyjnychBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/rozwoj-segmentu-aparthotelowego/)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
W 2026 rok weszliśmy z rekordami w liczbie składanych wniosków kredytowych, udzielonych kredytów i ich średniej wartości. Ale ****największy rekord to tak naprawdę refinansowania - bo wolumen tego rynku wzrósł aż o 260%!** Rozwój refinansowań zaczął się od skokowego spadku kosztów oprocentowania w maju 2025 (przypomnijmy - po ogłoszeniu przez amerykańską administrację ceł wzajemnych dla niemal całego świata kontrakty FRA i IRS skokowo spadły, a za nimi spadły oprocentowania hipotek o okresowo stałej stopie, które dominują od kilku lat w systemie hipotecznym) i rósł przez całą drugą połowę 2025 roku, osiągając na początku 2026 poziom niemal 30%. ****W marcu 2026 mieliśmy ogromny wysyp wniosków kredytowych i zawartych umów** \- szacujemy, na bazie rozmów z bankami i doradcami kredytowymi, że udział refinansowań wyniósł nawet 35%.
W efekcie ****wzrost akcji kredytowej w zupełnie nowych umowach** \- służących do zakupu nowej nieruchomości, a nie zrefinansowania starego zobowiązania - ****był znacznie skromniejszy**, wynosząc ok. 19% od maja 2025\.
To ****wartość zbieżna z dynamiką sprzedaży deweloperów na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce**. Szacowana na 19 tys. zawartych nowych umów kredytowych w marcu 2026 r. jest niewątpliwie wysokim odczytem - chociaż na tle BK2% jeszcze nie tak wysokim. Zakładamy, że przy obowiązujących na przełomie kwietnia i maja stawkach kredytów (+50-100 pb wobec początku marca) ****akcja kredytowa będzie stopniowo słabła w kolejnych miesiącach**, zwłaszcza, że wielu kredytobiorców przyspieszyło złożenie wniosku w marcu.
[#kredyty #hipoteki #nieruchomości #stopyprocentowe | Jan DziekońskiRefinansowanie rozbija bank, nowe kredyty jeszcze nie W 2026 rok weszliśmy z rekordami w liczbie składanych wniosków kredytowych, udzielonych kredytów i ich średniej wartości. Ale największy rekord to tak naprawdę refinansowania - bo wolumen tego rynku wzrósł aż o 260%! Rozwój refinansowań zaczął się od skokowego spadku kosztów oprocentowania w maju 2025 (przypomnijmy - po ogłoszeniu przez amerykańską administrację ceł wzajemnych dla niemal całego świata kontrakty FRA i IRS skokowo spadły, a za nimi spadły oprocentowania hipotek o okresowo stałej stopie, które dominują od kilku lat w systemie hipotecznym) i rósł przez całą drugą połowę 2025 roku, osiągając na początku 2026 poziom niemal 30%. W marcu 2026 mieliśmy ogromny wysyp wniosków kredytowych i zawartych umów - szacujemy, na bazie rozmów z bankami i doradcami kredytowymi, że udział refinansowań wyniósł nawet 35%. W efekcie wzrost akcji kredytowej w zupełnie nowych umowach - służących do zakupu nowej nieruchomości, a nie zrefinansowania starego zobowiązania - był znacznie skromniejszy, wynosząc ok. 19% od maja 2025\. To wartość zbieżna z dynamiką sprzedaży deweloperów na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce. Szacowana na 19 tys. zawartych nowych umów kredytowych w marcu 2026 r. jest niewątpliwie wysokim odczytem - chociaż na tle BK2% jeszcze nie tak wysokim. Zakładamy, że przy obowiązujących na przełomie kwietnia i maja stawkach kredytów (+50-100 pb wobec początku marca) akcja kredytowa będzie stopniowo słabła w kolejnych miesiącach, zwłaszcza, że wielu kredytobiorców przyspieszyło złożenie wniosku w marcu. rynekpierwotny.pl Polish Bank Association BIK #kredyty #hipoteki #nieruchomości #stopyprocentoweLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fkredyty-hipoteki-nieruchomoagjci-activity-7455582272839200768-FYu%5F?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Dane NBP wg metraży lokali - Czyli o tym czego nie powie Ci średnia cena?
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [70% zawieranych transakcji to lokale do 60 m kw.](#art1-1)
◾ [Średnia to tylko efekt statystyczny, podczas gdy ceny największych lokali spadają, a najmniejszych rosną](#art1-2)
◾ [Sprawdź dane per miasto w naszym dashboardzie](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### WERSJA DARMOWA - INSIGHT #170: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po I kwartale 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-170-free-sytuacja/
Last updated: 2026-04-23T09:35:59.000Z
*Witaj serdecznie w darmowym newsletterze* BIG DATA Insight *\- poznasz w nim nasz cokwartalny raport o rynku mieszkaniowym, który opublikowaliśmy w tym tygodniu dla naszych subskrybentów. Doceniając Państwa obecność udostępniamy część naszego raportu za darmo (UWAGA: konieczna jest* [***bezpłatna subskrypcja***](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)*)!*
Pierwszy kwartał 2026 roku na rynku mieszkań deweloperskich okazał się w wielu aspektach rekordowy na tle ostatnich kilku lat. Pierwsze trzy miesiące 2026 roku, zaskoczyły pod względem tempa sprzedaży i popytu kredytowego. Co prawda sezonowo początek roku zazwyczaj obfituje w wyższą sprzedaż - nie inaczej było w tym przypadku, choć realia znacznie tym razem przebiły oczekiwania (na plus). Kolejny kwartał może być już mniej spektakularny, a to za sprawą zwiększonej niepewności, a także wyższego kosztu finansowania.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:49
1×
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 63,3 tys.** \- aż tyle wnioskujących zgłosiło się do banków po kredyt hipoteczny w marcu 2026, co jest wynikiem nienotowywanym przez ostatnie 18 lat
**🏘️ 6 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w marcu 2026 wobec grudnia 2026 - stawki wzrosły jedynie w Warszawie za sprawą nowych, drogich projektów
**📊 +19%** \- o tyle wzrosła sprzedaż deweloperów w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach (to kolejny kwartał w trendzie wzrostowym)
**📉 -24%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach
**🎢 w 4 z 7 top miast** \- czas wyprzedaży oferty w I kw. 2026 znacząco się skrócił, Warszawa po raz pierwszy od 2 lat weszła w "rynek sprzedającego"
**🏢 +6%** \- o tyle rok do roku wzrosła oferta w 7 największych miastach na rynku pierwotnym na koniec I kw. 2026 (kwartał do kwartału za sprawą silnej sprzedaży spadła -1%)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski i nota metodologiczna](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY | Rekord popytu hipotecznego na fali spadku stóp, ale też obaw o ich wzrost](#czesc-1)
- [2: POPYT VS. PODAŻ | Rozwarcie nożyc popytowo-podażowych: sprzedaż najlepsza od 2 lat, nowa podaż spada](#czesc-2)
- [3: BILANS RYNKU I CEN | Spadek dostępnej oferty skraca czas wyprzedaży, jednak ceny pozostają w stagnacji](#czesc-3)
- [4: PULS RYNKU | Wojna i koszty kredytów zdecydują o kierunku rynku. Oczekujemy niższego popytu i podaży w II kw.](#czesc-4)
- [5: ZAŁĄCZNIK | Dane uzupełniające](#czesc-5)
_This post is for subscribers only._
### INSIGHT #170: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po I kwartale 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-170/
Last updated: 2026-04-23T09:35:46.000Z
Pierwszy kwartał 2026 roku na rynku mieszkań deweloperskich okazał się w wielu aspektach rekordowy na tle ostatnich kilku lat. Pierwsze trzy miesiące 2026 roku, zaskoczyły pod względem tempa sprzedaży i popytu kredytowego. Co prawda sezonowo początek roku zazwyczaj obfituje w wyższą sprzedaż - nie inaczej było w tym przypadku, choć realia znacznie tym razem przebiły oczekiwania (na plus). Kolejny kwartał może być już mniej spektakularny, a to za sprawą zwiększonej niepewności, a także wyższego kosztu finansowania.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:49
1×
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 63,3 tys.** \- aż tyle wnioskujących zgłosiło się do banków po kredyt hipoteczny w marcu 2026, co jest wynikiem nienotowywanym przez ostatnie 18 lat
**🏘️ 6 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w marcu 2026 wobec grudnia 2026 - stawki wzrosły jedynie w Warszawie za sprawą nowych, drogich projektów
**📊 +19%** \- o tyle wzrosła sprzedaż deweloperów w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach (to kolejny kwartał w trendzie wzrostowym)
**📉 -24%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach
**🎢 w 4 z 7 top miast** \- czas wyprzedaży oferty w I kw. 2026 znacząco się skrócił, Warszawa po raz pierwszy od 2 lat weszła w "rynek sprzedającego"
**🏢 +6%** \- o tyle rok do roku wzrosła oferta w 7 największych miastach na rynku pierwotnym na koniec I kw. 2026 (kwartał do kwartału za sprawą silnej sprzedaży spadła -1%)
---
_This post is for paying subscribers only._
### Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po I kwartale 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-rynek-pierwotny-i-kw-2026/
Last updated: 2026-05-24T20:05:19.000Z
Pierwszy kwartał 2026 roku na rynku mieszkań deweloperskich okazał się w wielu aspektach rekordowy na tle ostatnich kilku lat. Pierwsze trzy miesiące 2026 roku, zaskoczyły pod względem tempa sprzedaży i popytu kredytowego. Co prawda sezonowo początek roku zazwyczaj obfituje w wyższą sprzedaż - nie inaczej było w tym przypadku, choć realia znacznie tym razem przebiły oczekiwania (na plus). Kolejny kwartał może być już mniej spektakularny, a to za sprawą zwiększonej niepewności, a także wyższego kosztu finansowania.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:06
1×
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 63,3 tys.** \- aż tyle wnioskujących zgłosiło się do banków po kredyt hipoteczny w marcu 2026, co jest wynikiem nienotowywanym przez ostatnie 18 lat
**🏘️ 6 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w marcu 2026 wobec grudnia 2026 - stawki wzrosły jedynie w Warszawie za sprawą nowych, drogich projektów
**📊 +19%** \- o tyle wzrosła sprzedaż deweloperów w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach (to kolejny kwartał w trendzie wzrostowym)
**📉 -24%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w I kw. 2026 rok do roku w 7 największych miastach
**🎢 w 4 z 7 top miast** \- czas wyprzedaży oferty w I kw. 2026 znacząco się skrócił, Warszawa po raz pierwszy od 2 lat weszła w "rynek sprzedającego"
**🏢 +6%** \- o tyle rok do roku wzrosła oferta w 7 największych miastach na rynku pierwotnym na koniec I kw. 2026 (kwartał do kwartału za sprawą silnej sprzedaży spadła -1%)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski i nota metodologiczna](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY | Rekord popytu hipotecznego na fali spadku stóp, ale też obaw o ich wzrost](#czesc-1)
- [2: POPYT VS. PODAŻ | Rozwarcie nożyc popytowo-podażowych: sprzedaż najlepsza od 2 lat, nowa podaż spada](#czesc-2)
- [3: BILANS RYNKU I CEN | Spadek dostępnej oferty skraca czas wyprzedaży, jednak ceny pozostają w stagnacji](#czesc-3)
- [4: PULS RYNKU | Wojna i koszty kredytów zdecydują o kierunku rynku. Oczekujemy niższego popytu i podaży w II kw.](#czesc-4)
- [5: ZAŁĄCZNIK | Dane uzupełniające](#czesc-5)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #169: Przegląd tygodniowy | Raport NBP za IV kw. 2025 - kredyt konkuruje z najmem
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-169/
Last updated: 2026-04-13T08:00:57.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 169\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
***PS. Kolejny numer newslettera z raportem podsumowującym I kw. 2026 opublikujemy po 20 kwietnia***
0:00
/7:13
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Zawieszenie broni na linii Izreal-USA-Iran**](#news1)
****\-** [****Liczba wnioskujących o kredyt najwyższa od 2008 r.**](#news2)
****\-** [****Decyzją RPP stopa procentowa pozostaje bez zmian**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Raport NBP za IV kw. 2025 - kredyt konkuruje z najmem**](#art1)
◾ [****SYTUACJA NA RYNKU PIERWOTNYM W MARCU 2026 -** prequel do raportu kwartalnego](#komentarz)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#dashboard)ceny mieszkań wg NBP w ujęciu metrażowym za IV kw. 2026
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o liczbę wnioskujących w marcu 2026 i stawki kredytowe za kwiecień 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na linii Izrael-USA-Iran uzgadniano 2-tygodniowe zawieszenie broni **pod warunkiem wznowienia ruchu w Cieśninie Ormuz,** jednak ze względu na brak dotrzymania obietnic przez strony i złamania ustalonych założeń, kluczowy dla transportu szlak nadal nie jest w pełni odblokowany. Niemniej Prezydent USA traktuje 10-punktowy plan pokojowy Iranu, jako fundament do rozpoczęcia otwartych negocjacji dotyczących całkowitego zakończenia wojny. Rynek i notowania ropy niemal natychmiastowo odczuły efekt tymczasowego, jednak nie w pełni skutecznego rozejmu - ****kurs baryłki** spadł do 95 USD, choć nadal jest to +50% względem początku roku.
[Komentarz Głównego Ekonomisty RynekPierwotny.pl](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fbigdata-geopolityka-ekonomia-activity-7447910249208135680--Ca5?utm%5Fsource=social%5Fshare%5Fsend&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop%5Fweb&rcm=ACoAAFDuQnYBqYcxIKO25-uqy1KVHwSBLJQyR-I)
[#bigdata #geopolityka #ekonomia #inflacja #kredyty | Jan Dziekoński🕊️ Zawieszenie broni w Zatoce Perskiej na 2 tygodnie - złamane już po 24 godzinach 🚀 W nocy z 7 na 8 kwietnia 2026 zawarto rozejm pomiędzy USA, Izraelem i Iranem na okres dwóch tygodni, podczas których prowadzone będą negocjacje 10-punktowego planu pokojowego autorstwa Iranu (patrz grafika 👇). Rozejm zakładał wstrzymanie działań wojennych, a także otwarcie Cieśniny Ormuz dla ruchu morskiego pod nadzorem Iranu. Rynki finansowe z euforią przyjęły tę informację, podnosząc notowania indeksów od 2-7% zależnie od rynku. Wzrosły też notowania obligacji i spadły ceny ropy oraz gazu, choć nadal są o ponad 50% powyżej notowań z początku roku. Jednak w ciągu pierwszych 24 godzin zgłoszono różne naruszenia porozumienia, a także ponownie zamknięto Cieśninę. Stawiamy tu kilka wniosków: 1\. Wyrządzone szkody w infrastrukturze, jak i zmiany strukturalne (vide lata 70-te i 80-te) najpewniej trwale podniosą poziom cen surowców energetycznych 2\. Podwyższone ryzyko (na rynkach finansowych) pozostanie z nami jeszcze przez jakiś czas, skutkując wyższym kosztem finansowania (potwierdzi to zapewne decyzja RPP dzisiaj o 16:00) 3\. Zawieszenia broni często kończą się bez sukcesu, także w tym przypadku należy oczekiwać różnych zwrotów akcji i hiperbolicznych gestów - zwłaszcza, że 10 punktów Iranu wygląda zupełnie nieakceptowalnie dla strony Amerykańskiej rynekpierwotny.pl #BIGDATA #Geopolityka #Ekonomia #Inflacja #KredytyLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/feed/update/urn%3Ali%3Aactivity%3A7447910249208135680/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Źródło: [Truth Social](https://truthsocial.com/@realDonaldTrump/posts/116365796713313030?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 W tym miejscu zachęcamy także do odwiedzania sekcji podcasty - [**tutaj**](#podcasty-iran)\- gdzie polecamy poświęcone tematowi wojny odcinki
[👉 Interaktywna mapa z ruchem statków m.in. w Cieśninie Ormuz](https://www.marinetraffic.com/en/ais/home/centerx:56.3/centery:26.4/zoom:8?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Maersk zachowuje ostrożność. Zawieszenie broni w Cieśninie Ormuz to za mało, by wznowić rejsyMimo ogłoszonego dwutygodniowego zawieszenia broni między USA a Iranem, gigant logistyczny Maersk nie decyduje się na automatyczny powrót do normalnych operacji w rejonie Zatoki Perskiej. Firma podkreśla, że choć dyplomatyczny przełom stwarza pewne szanse dla żeglugi, to poziom ryzyka w strategicznej Cieśninie Ormuz wciąż pozostaje zbyt wysoki, by zrezygnować z nadzwyczajnych środków bezpieczeństwa. Globalne łańcuchy dostaw muszą zatem nadal polegać na kosztownych trasach alternatywnych i lądowych mostach transportowych.pb.plTadeusz Stasiuk, Reutersopublikowano: 2026-04-08 11:50](https://www.pb.pl/maersk-zachowuje-ostroznosc-zawieszenie-broni-w-ciesninie-ormuz-to-za-malo-by-wznowic-rejsy-1259292?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Groźba zagłady i kurierzy z notatkami. Tak powstał rozejm z IranemW decydującym momencie konfliktu między USA a Iranem kluczową rolę odegrał najwyższy przywódca Iranu Modżtaba Chamenei. To on – według źródeł amerykańskich i izRzeczpospolitaPrzemysław Malinowski](https://www.rp.pl/konflikty-zbrojne/art44116651-tajne-rozmowy-i-grozba-zaglady-jak-iran-i-trump-doszli-do-rozejmu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W marcu 2026 r. do banków zgłosiło się ****63,3 tys. wnioskujących o kredyt hipoteczny**. Nominalnie większe zainteresowanie hipotekami było tylko w 2008 r. Powodem tak wysokiej akcji mogło być przyśpieszenie decyzji podjętych przez potencjalnych kredytobiorców, którzy chcieli zdążyć złożyć wniosek jeszcze na niższym oprocentowaniu jakie obowiązywało w marcu - zarówno po stronie nowych kupujących, jak i refinansujących kredyty
[Komentarz Głównego Ekonomisty RynekPierwotny.pl](https://www.linkedin.com/feed/update/urn%3Ali%3Aactivity%3A7447579391414423552/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#bigdata #hipoteki #kredyty #nieruchomości | Jan Dziekoński | 15 comments18-letni rekord hipotek pobity - burza przed ciszą? Marcowa liczba wnioskujących o kredyt hipoteczny pobiła niemal wszelkie rekordy (m.in. z czasów BK2%, czy zerowych stóp procentowych) i była najwyższa od 18 lat. Bezsprzecznie już od połowy 2025 roku obserwowaliśmy wzrost popytu kredytobiorców - zarówno kupujących nowe mieszkania (co potwierdza silną sprzedaż mieszkań w marcu 2026), jak i refinansujących stare hipoteki, na fali taniejącego kredytu. Popyt na hipoteki zasilała też duża oferta deweloperów i ich presja na sprzedaż ubrana w ciekawe oferty cenowe. Jednak biorąc pod uwagę jaki w marcu był koszt kredytu na tle poprzednich lat, jaka była realna dostępność kredytowa mieszkań, czy też fakt, że nie ma istotnych stymulatorów popytu ze strony rządu - nie ma fundamentalnego uzasadnienia dla takiego wystrzału popytowego. W naszej ocenie mamy tu do czynienia z przyspieszeniem decyzji Klientów o złożeniu wniosków kredytowych jeszcze w marcu, korzystając z ostatniej chwili na skorzystanie z relatywnie niskich stawek kredytowych, z którymi zaczynaliśmy miesiąc. Na początku kwietnia przeciętne koszty kredytu stałoprocentowego (który dominuje na rynku hipotek) wzrosły o co najmniej 50 punktów bazowych, pojawiły się też obawy o podwyżki stóp procentowych - wszystko to w reakcji na szok inflacyjny wywołany konfliktem w Zatoce Perskiej. Jest to najpewniej powtórzenie zjawiska z kwietnia 2022 roku, kiedy w otoczeniu wojny w Ukrainie i wzrostu stóp procentowych 53 tysiące osób (więcej niż jakikolwiek miesiąc w trakcie BK2%) złożyło wnioski kredytowe - przyczyną była zmiana w zasadach obliczania buforu na ryzyko stopy procentowej. Wówczas - podobnie jak teraz - doradcy kredytowi wręcz naglili Klientów, żeby składali wnioski kredytowe na starych warunkach. Kolejne miesiące 2022 były jednak czasem posuchy, bo kto chciał wniosek złożyć, zrobił to w kwietniu. Konkluzja tego jest prosta - kolejne miesiące 2026 mogą nas już nie zaskakiwać takimi wynikami popytowymi - co dalej pokażą efekty negocjacji podczas dwutygodniowego zawieszenia broni w Zatoce Perskiej. rynekpierwotny.pl #BIGDATA #Hipoteki #Kredyty #Nieruchomości | 15 comments on LinkedInLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/feed/update/urn%3Ali%3Aactivity%3A7447579391414423552/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[O 80,5% r/r wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w marcu 2026 r.O 80,5% r/r wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w marcu 2026 r. – informuje BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Wnioskowało o nie 63,31 tys. osób, czyli o 71,7% więcej niż rok temu. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w marcu 2026 r. 506,42 tys. zł i jest to historyczny rekord.](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/867638/o-80-5-r-r-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-marcu-2026-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Szokujące dane o popycie na kredyty mieszkaniowe w marcu. Co się stało?W marcu statystyki wystrzeliły. Wnioskujących o pożyczkę mieszkaniową było tyle osób, ile ostatnio w szczycie bańki w 2008 r. Marzec przyniósł też wyraźnie więkRzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art44116851-wielka-eksplozja-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe-strach-przed-wzrostem-kosztow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W kwietniu 2026 Rada Polityki Pieniężnej **zdecydowała utrzymać stopy na niezmienionym poziomie, tym samym stopa referencyjna wynosi 3,75%**. Jeszcze przed eskalacją wojny na Bliskim Wschodzie zakładano scenariusz zejścia do poziomu 3,25-3,5%. Dzisiaj rynek wycenia, że taki poziom stopy utrzyma się dłużej, a nawet w przypadku zaostrzenia sytuacji możliwe są jej podwyżki
[Komentarz Głównego Ekonomisty RynekPierwotny.pl](https://www.linkedin.com/feed/update/urn%3Ali%3Aactivity%3A7447986949149372416/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#stopyprocentowe #kredyty #gospodarka #nieruchomości | Jan Dziekoński🪙 Stopy procentowe bez zmian - w grze skrajne scenariusze Zgodnie z oczekiwaniami rynkowymi i naszym inflacyjnym scenariuszem stóp procentowych NBP na 2026 rok, Rada Polityki Pieniężnej 9 kwietnia 2026 pozostawiła stopy procentowe Narodowy Bank Polski (NBP) bez zmian. O ile jeszcze półtora miesiąca temu konsensus rynku wskazywał na przestrzeń na 1-2 obniżki (a bardziej pesymistyczni oczekiwali nawet większych cięć), to obecny konsensus ekspertów i rynków finansowych wskazuje na albo utrzymanie stóp bez zmian (eksperci, członkowie RPP), albo przestrzeń do 1-2 podwyżek (stawki FRA). Z perspektywy kredytobiorców to dwie informacje: 1\. Być może lepiej nie zaciągać teraz kredytu na zmiennej stopie - jeżeli jest ryzyko wzrostu stawek WIBOR (które zresztą nieznacznie urosły w marcu). Kredyty te zresztą to 1/3-1/4 rynku i przestały być wytyczną dla ogólnego popytu na nieruchomości i hipoteki. 2\. W kredytach na stopie stałej praktycznie zniknęły oferty z 5ką z przodu, medianowa oferta banku z pełnym X-sell opiewa na 6,5% (jeszcze miesiąc temu 5,75% - a najlepsze okno na tani kredyt/refinansowanie prawdopodobnie zamknęło się w marcu (patrz link do posta z wczoraj 👇) Czy stopy procentowe pójdą do góry? To zależy od skłonności RPP do wyprzedzania prawdopodobnego wzrostu inflacji (choć ten będzie uśmierzany przez ustawę CPN), raczej to mało prawdopodobne. Zależy też od losów samej wojny (patrz link do posta z dzisiaj 👇). Nie przewidujemy zbyt agresywnych ruchów z tej strony, ale przyszłość (bliska i daleka) pokaże jak szybko i intensywnie ropa za 100 USD/bbl (a także droższy gaz, stal, aluminium, plastiki, izolacje termiczne, nawozy, fracht morski i szereg innych wskaźników) wpłynie na inflację CPI oraz bazową. Natomiast to co jest niewykluczone, to to, że w ciągu roku wrócimy do obniżek stóp procentowych. Dlaczego? Albo wojna się zakończy i perspektywa inflacyjna (podwyższona, ale nie tak “wojenna”) wróci na stary tor, albo też utrzymywanie się podwyższonych cen paliw doprowadzi do wyhamowania realnej gospodarki (w ostatnich dekadach szokowe skoki cen paliw skutkowały w ciągu 12 miesięcy recesjami w globalnej gospodarce i koniecznością (patrz post Goldman Sachs z portalu X 👇). rynekpierwotny.pl #StopyProcentowe #Kredyty #Gospodarka #NieruchomościLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fstopyprocentowe-kredyty-gospodarka-activity-7447986949149372416-hs4i?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
Źródło wykres prawy: [Biuletyn ekonomiczny BGK](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Biuletyn%5Fekonomiczny%5FBGK%5F-%5F20260409.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Komunikat prasowy z posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej w dniach 8-9 kwietnia 2026 r.W dniach 8-9 kwietnia 2026 r. odbyło się posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej.Narodowy Bank Polski - Internetowy Serwis Informacyjny](https://nbp.pl/rpp-09-04-2026/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Raport NBP za IV kw. 2025 - kredyt konkuruje z najmem**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [RYNEK NAJMU | Czy niższy koszt długu zrewiduje premie za najem](#art1-1)
◾ [RYNEK KREDYTOWY | Cykl cięć stóp % odbudował dostępność kredytową](#art1-2)
◾ [RYNEK BUDOWLANY | NBP potwierdza hamowanie inflacji na placach budowy w 2025 roku](#art1-3)
◾ [BADANIE ANKIETOWE | Większy udział deweloperów z ponadprzeciętną rentownością i tych ze stratami](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #168: Przegląd tygodniowy | Rynek private credit - czy czeka nas powtórka z 2008 roku na rynku o wartości 2 bilionów USD?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-168/
Last updated: 2026-04-06T08:00:09.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 168\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/3:59
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Wstępny odczyt inflacji za marzec 2026** ](#news1)
****\-** [****Revolut ze zgodą KNF na oddział w Polsce**](#news2)
****\-** [****Develia nabywa nieruchomość pod budowę 3 tys. mieszkań w Gdańsku**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Rynek private credit - czy czeka nas powtórka z 2008 roku na rynku o wartości 2 bilionów USD?**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o czynsze i ofertę najmu w marcu 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Według wstępnych danych GUS ****inflacja CPI wyniosła w marcu 3,0%** rdr. Przypomnijmy, że jeszcze z początkiem roku znajdowała się poniżej celu inflacyjnego (2,1%). Mocno proinflacyjnym czynnikiem pozostawały ceny paliw, które rdr doświadczyły podwyżki +8,5%, a w ujęciu miesięcznym ok. +15%! W kwietniu zaczął obowiązywać rządowy program "CPN - ceny paliwa niżej", który przejściowo może ograniczyć presję inflacyjną
Źródło: [GUS](https://publikacje.new.stat.gov.pl/portal-publikacje/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-marcu-2026-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w marcu 2026 r. | Publikacje | GUS - Portal InformacyjnyCeny towarów i usług konsumpcyjnych według szybkiego szacunku w marcu 2026 r. wzrosły o 3,0% (wskaźnik cen 103,0) w porównaniu z analogicznym miesiącem ub. roku, a w porównaniu z poprzednim miesiącem wzrosły o 1,0% (wskaźnik cen 101,0).UWAGA: Począwszy od danych za 2026 rok, wskaźnik CPI jest liczony zgodnie z międzyna-rodową klasyfikacją COICOP 2018.Więcej informacji na temat zmian w badaniu cen towarów i usług konsumpcyjnych opublikowano na stronie GUS: Bieżące informacje o inflacji.Rzeczpospolita Polska - Logo](https://publikacje.new.stat.gov.pl/portal-publikacje/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-marcu-2026-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Tak szok paliwowy podbił inflację w Polsce. Ale ekonomiści spodziewali się, że będzie gorzejNapędzana drożejącymi paliwami inflacja konsumencka w marcu sięgnęła 3% i znalazła się powyżej 2,5-procentowego celu Narodowego Banku Polskiego.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-Polsce-w-marcu-2026-Tak-szok-paliwowy-podbil-inflacje-CPI-9106948.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Komisja Nadzoru Finansowego wydała zgodę na utworzenie oddziału** ****Revolut w Polsce**, jednak szczegóły tej operacji na razie pozostają ograniczone (jednym ze źródeł informacji jest roczny raport spółki). Uruchomienie filii w PL oznaczałoby większą transparentność rynku (m.in. ze względu na wgląd do rachunków przez komorników) oraz powiększenia portfolio oferty - w tym także ****uruchomienia oferty kredytów hipotecznych**
[👉 Raport roczny Revolut](https://assets.revolut.com/pdf/annualreport2025.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[KNF: Revolut może w Polsce działać jako oddziałRevolut otrzymał zgodę Komisji Nadzoru Finansowego na otworzenie w Polsce oddziału.Cashless.plJacek Uryniuk](https://www.cashless.pl/18642-revolut-oddzial-w-polsce-decyzja-knf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Develia S.A.** poinformowała, że podpisała wstępną umowę kupna 100% udziałów w ****Stocznia Cesarska Development sp. z o.o.** w Gdańsku (która jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości po starej Stoczni Cesarskiej). Transakcja opiewa na kwotę 550 mln zł i ****umożliwi budowę ok. 3 tys. mieszkań oraz lokali usługowych**
[👉 Komunikat](https://develia.pl/pl/komunikaty-gieldowe/zawarcie-przedwstepnej-umowy-nabycia-udzialow-w-spolce-bedacej-uzytkownikiem-wieczystym-nieruchomosci-w-gdansku-stanowiacej-tereny-dawnej-stoczni-cesarskiej/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Rynek private credit - czy czeka nas powtórka z 2008 roku na rynku o wartości 2 bilionów USD?
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [****Czym jest private credit oraz jego skala** | Krach finansowy z 2008 r. podwaliną wzrostu popularności sektora](#art1-1)
◾ [****Struktura rynku private credit** | Złożona struktura z udziałem funduszy, banków i zarządzających](#art1-2)
◾ [****Czy private credit rodzi ryzyko rynkowe?** | Problemy sektora to efekt toczącej się od kilku lat kuli śnieżnej](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### Rynek private credit
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-private-credit/
Last updated: 2026-04-22T09:34:13.000Z
Ostatnio nabrzmiewającym problemem na rynkach finansowych wydaje się być sektor private credit. Niektórzy silnie próbują się znaleźć tu analogie do kryzysu z 2008 r. Czy słusznie?
Bliżej nam raczej do słów Marka Twaina o tym że "historia się nie powtarza, ale często się rymuje" - niż bezpośredniego kalkowania scenariusza krachu finansowego. Private credit nie jest aż tak głęboko zakorzeniony w systemie finansowym, jak to było za czasów kryzysu kredytów subprime. Jednak problemy przybierają tu postać toczącej się kuli śnieżnej. Szum medialny wokół upadków firm posiłkujących się private credit i rewizje wycen funduszy skutecznie skupiły uwagę rynku, a w takim obliczu kolejne problemy i wnioski o umorzenia zdają się pojawiać już lawinowo. Obawy inwestorów o rozwój AI, którzy wykładali kapitał w branże technologiczne zaczęły rosnąć szybciej niż sam rynek sztucznej inteligencji. Podwyżki stóp procentowych obnażały wyższe koszty finansowania, przybywało w efekcie przypadków niewypłacalności, a dodatkową kulą u nogi stała się wojna na Bliskim Wschodzie - podnosząca obawy i finalnie oczekiwania inwestorów.
Tematu więc nie należy demonizować, ale na pewno też go nie ignorować, bo obawy wcale się nie zmniejszyły. Na koniec dnia pamiętajmy że i rynek nieruchomości nie pozostanie bierny - korzenie private credit sięgają i tutaj, jako lewar finansowania niektórych deweloperów.
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #168:**
[Rynek private credit - czy czeka nas powtórka z 2008?Dowiedz się, czym jest private credit i jak działa jego model. Analizujemy źródła problemów i ryzyko dla rynku finansowego i nieruchomościBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-168/)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [****Czym jest private credit oraz jego skala** | Krach finansowy z 2008 r. podwaliną wzrostu popularności sektora](#art1-1)
◾ [****Struktura rynku private credit** | Złożona struktura z udziałem funduszy, banków i zarządzających](#art1-2)
◾ [****Czy private credit rodzi ryzyko rynkowe?** | Problemy sektora to efekt toczącej się od kilku lat kuli śnieżnej](#art1-3)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #167: Przegląd tygodniowy | Status rynku najmu - gorszy bilans, spokojniejsze czynsze i gorętsza polityka
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-167/
Last updated: 2026-03-30T12:47:32.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 167\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:51
1×
🚨
W dniu 1\. kwietnia 2026 r. dojdzie do cesji umów z FLTR Jan Dziekoński na [Property Group Sp. z o.o.](https://propertygroup.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wraz ze zmianą regulaminu.
Żeby móc ****dalej korzystać z subskrypcji konieczne jest wyrażenie przez Państwo zgody na cesję**. Poniżej znajduje się instrukcja jak z poziomu konta można dokonać akceptacji zmian.
Więcej o zmianach - [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/email/59ace577-32d1-4ec7-91ce-f6e4e94ee994/)
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Zmiany w uldze mieszkaniowej**](#news1)
****\-** [****Plan pokojowy Donalda Trumpa odrzucony przez Iran**](#news2)
****\-** [****Obniżka cen paliw na stacjach**](#news3)
****\-** [****UBS blokuje wypłaty z funduszu nieruchomościowego**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Status rynku najmu - gorszy bilans, spokojniejsze czynsze i gorętsza polityka**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o liczbę udzielonych kredytów w lutym 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Według nowego projektu ustawy Ministerstwo Finansów planuje **zaostrzyć przepisy dot. ulgi mieszkaniowej, wprowadzając limit umożliwiający skorzystanie ze zwolnienia z podatku przy sprzedaży tylko raz na 3 lata**. Zmiany nie dotyczyłyby nieruchomości nabytych przed 31 XII 2026\. Naszym zdaniem takie ograniczenie mogłoby uderzyć w mniejszych "okazjonalnych" flipperów, natomiast byłoby neutralne dla profesjonalnych, którzy działają na dużą skalę w ramach JDG/spółek inwestycyjnych i inwestorów długoterminowych
[Nowe zasady ulgi mieszkaniowej. Jedna decyzja przesądzi, czy zapłacisz 19 proc.Ulga mieszkaniowa pozwala dziś legalnie uniknąć 19 proc. podatku przy sprzedaży mieszkania — pod warunkiem, że pieniądze przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Ministerstwo Finansów uznało jednak, że przepis zaczął być wykorzystywany inwestycyjnie i chce go ograniczyć. W projekcie zmian pojawia się nowy warunek, który może zmienić zasady gry dla wielu podatników.GazetaPrawna.plIzolda Hukałowicz](https://www.gazetaprawna.pl/podatki/pit/artykuly/11224477,ulga-mieszkaniowa-nowe-zasady-2026-kto-zaplaci-19-proc.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Projekt ustawyalert.pdf1 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2026/03/alert.pdf "Download")
[👉 Rządowe Centrum Legislacji](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12402157/katalog/13156660?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13156660)
📣
****Donald Trump wyszedł z propozycją 15-punktowego planu pokojowego**, mającego na celu zakończyć konlikt na Bliskim Wschodzie. Sam dokument pozostaje tajny, wiadomym było jednak już wcześniej, że prezydent USA będzie najpewniej domagał zakazu posiadania broni jądrowej. Strona Irańska odrzuca porozumienie
[Donald Trump chce rozmawiać. 15 punktów dla IranuAdministracja prezydenta USA Donalda Trumpa pracuje nad rozwiązaniem konfliktu z Iranem, proponując 15-punktowy plan mający na celu zakończenie trwającego kryzysu. Jak wynika z doniesień, dokument…Business Insider PolskaOpracowanie: Grzegorz Psujek 25 marca 2026, 8:26\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/iran-otrzymal-tajny-plan-donalda-trumpa-czego-domaga-sie-prezydent-usa/7emctkm?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Rząd, Parlament i Prezydent w trybie pilnym ****wprowadza obniżki cen paliw**. W ramach pakietu "CPN" nastąpi redukcja stawki VAT z 23% do 8% oraz obniżka akcyzy na benzynę o 29 gr i na olej napędowy o 28 gr. Minister Energii będzie też wyznaczać górny limit cen detalicznych na stacjach, co finalnie ma doprowadzić do spadku kosztów tankowania o ok. 1,2 zł na litrze. Efekty wprowadzenia tarczy antyinflacyjnej konsumenci będą mogli odczuć jeszcze przed świętami
[Prezydent.pl](https://www.prezydent.pl/aktualnosci/wydarzenia/prezydent-rp-podpisal-ustawy-obnizajace-ceny-paliw,117772?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Obniżka cen paliw. Ważne zmiany wchodzą w życieW niedzielę weszła w życie część rozwiązań mających obniżyć ceny paliw na stacjach. Chodzi o ustawy ws. maksymalnej ceny i możliwości obniżenia akcyzy. Zmiana cen na stacjach widoczna ma być jednak najwcześniej…Money.pl - portal finansowyGrupa Wirtualna Polska](https://www.money.pl/gospodarka/obnizka-cen-paliw-wazne-zmiany-wchodza-w-zycie-7269402164598912a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Szwajcarski bank inwestycyjny ****UBS ogłosił wstrzymanie możliwości wycofania środków** z jednego ze swoich funduszy nieruchomości na 3 lata, co jest odpowiedzią na żądania inwestorów dot. wykupu i braku możliwości wypłaty środków nie zagrażając tym samym płynności. Informacja może zwiastować nie tyle co zapaść w sektorze nieruchomości komercyjnych, ale udzielenie się obaw o niepokojącą sytuację na rynku private credit (więcej na ten temat już w przyszłym newsletterze) oraz wpływie ponownego wzrostu kosztów finansowania na wyceny i atrakcyjność nieruchomości komercyjnych
[👉 Reuters: Informacja UBS ](https://www.reuters.com/business/finance/ubs-halts-withdrawals-469-million-real-estate-fund-up-3-years-2026-03-26/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Status rynku najmu - gorszy bilans, spokojniejsze czynsze i gorętsza polityka
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Po zmianach na rynku zakupowym, czas na „porządki” na rynku najmu - przegląd z posiedzenia Parlamentarnego Zespołu ds. Sytuacji Najemców](#art1-1)
◾ [Bilans rynku - gorszy niż przed rokiem wysoki sezon, w efekcie bogatsza oferta w IV kw. ](#art1-2)
◾ [Lokalnie różnice czynszowe, z przewagą stabilizacji](#art1-3)
◾ [Cudzoziemców przybywa, ale wolniej niż przed pandemią](#art1-4)
◾ [Dashboard rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing - monitoruj na bieżąco sytuację](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #166: Przegląd tygodniowy | Przegląd sytuacji na rynku materiałów budowlanych + prezentacja z webinaru
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-166/
Last updated: 2026-04-27T11:49:34.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 166\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:07
1×
🚨
W dniu 1\. kwietnia 2026 r. dojdzie do cesji umów z FLTR Jan Dziekoński na [Property Group Sp. z o.o.](https://propertygroup.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wraz ze zmianą regulaminu.
Żeby móc ****dalej korzystać z subskrypcji konieczne jest wyrażenie przez Państwo zgody na cesję**. Poniżej znajduje się instrukcja jak z poziomu konta można dokonać akceptacji zmian.
Więcej o zmianach - [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/email/59ace577-32d1-4ec7-91ce-f6e4e94ee994/)
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Projekt ustawy zakładający poprawę pozycji właściciela w stosunkach najmu**](#news1)
****\-** [****Kolejne podejście do wprowadzenia podatku katastralnego**](#news2)
****\-** [****Słynne pole w Lublinie zostało sprzedane za 11,2 mln zł**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Przegląd sytuacji na rynku materiałów budowlanych - Po roku stagnacji cen wraca presja wzrostu**](#art1)
◾ NAGRANIE WEBINARU:
[****🔴 Webinar | porozmawiajMY o nieruchomościach - prezentacja ze spotkania**](#webinar)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny i produkcję budowlano montażową w lutym 2026 oraz kosztorysowe koszty budowy budynków mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych w 4\. kwartale 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Konfederacja przygotowała ****projekt ustawy zakładający poprawę pozycji właściciela w stosunkach najmu**. M.in. według postulatów miałoby nastąpić:
\- skrócenie czasu w którym wynajmujący może rozwiązać umowę z powodu zaległości czynszowych (wystarczy 1 msc. zalegania z czynszem - w obecnym stanie prawnym jest to możliwe dopiero po 3 msc.)
\- ułatwienie powrotu wynajmującego i jego rodziny do lokalu, gdyby jednak zdecydowałby się tam zamieszkać (skrócenie okresu wypowiedzenia z 3 lat do pół roku)
\- zniesienie odpowiedzialność karnej właściciela wynajmowanego lokalu za nieopłacanie kosztów mediów przez najemcę
[Projekt ustawy w wersji PDF10-RPW-7192-2026.pdf2 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2026/03/10-RPW-7192-2026.pdf "Download")
[👉 Projekt ustawy na stronie](https://www.sejm.gov.pl/Sejm10.nsf/agent.xsp?symbol=KONSULTOWANY%5FPROJEKT&NrProjektu=RPW/7192/2026&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Koniec z fikcją i dzikimi lokatorami! Własność wraca do obywateli! - KonfederacjaW Polsce narasta problem mieszkań zajmowanych nielegalnie przez dzikich lokatorów. W Sejmie odbyła się konferencja prasowa, w czasie której głos zabrali posłowie Ryszard Wilk i Andrzej…Konfederacja\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*\*](https://konfederacja.pl/koniec-z-fikcja-i-dzikimi-lokatorami-wlasnosc-wraca-do-obywateli/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Z kolei Lewica wychodzi z nową propozycją i podejmuje kolejną próbę wprowadzenia w polski system ****odpowiednika podatku katastralnego**. Stawka miałaby być preferencyjna dla dwóch pierwszych mieszkań **(0,02%)** liczona od przeciętnej stawki transakcji publikowanej w ramach portalu Dom dla danego regionu. Każde kolejne mieszkanie byłoby już objęte wyższą stawką ****0,5% przez okres 5 lat**. W kolejnych okresach miałaby ona wzrastać o ****0,1% co rok** przez 10 lat, a finalnie po upływie w sumie 15 lat wynosiłaby ****1,5%**
[Podatek od nieruchomości ma zostać zastąpiony innym. Jest projekt ustawy LewicyPodatek od wartości mieszkania zastąpi podatek od nieruchomości w przypadku pierwszych dwóch mieszkań, od trzeciego wzwyż podatek będzie progresywnie rósł - wynika z projektu ustawy, z którym dziś wyjdzie Lewica.WP WiadomościGrupa Wirtualna Polska](https://wiadomosci.wp.pl/podatek-od-nieruchomosci-ma-zostac-zastapiony-innym-jest-projekt-ustawy-lewicy-7266315637512512a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Lewica składa projekt ustawy od biznesu mieszkaniowegoSerwis internetowy Nowej Lewicy.Nowa LewicaRzecznik Nowej Lewicy](https://lewica.org.pl/aktualnosci/12409-lewica-sklada-projekt-ustawy-od-biznesu-mieszkaniowego?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W rankingu najsłynniejszych w Internecie gruntów honorowe miejsce przypadnie najpewniej ****działce przy ul. Jantarowej w Lublinie**. Chodzi o popularne na Węglinie pole pomiędzy osiedlami mieszkaniowymi, które przez długi czas było aktywnie użytkowane rolniczo \[pewnie kojarzycie Państwo drwiące memy z kombajnem w trakcie żniw między blokami lub uprawą konopi pod oknami mieszkańców\]. Obecnie teren został sprzedany za kwotę ****11,2 mln zł (56 arów)**, a nabywcą stał się lokalny deweloper ****Lalak Development**, planujący tam osiedle mieszkaniowe
> Znane w całej Polsce pole uprawne w środku lubelskiego osiedla zostało sprzedane. Jeden z największych lubelskich deweloperów, Sylwester Lalak kupił działkę przy ulicy Jantarowej na lubelskim Węglinie – podała „Gazeta Wyborcza”.[#Lublin](https://twitter.com/hashtag/Lublin?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [https://t.co/7SGNFYNxDl](https://t.co/7SGNFYNxDl?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Radio Lublin (@RadioLublin) [March 13, 2026](https://twitter.com/RadioLublin/status/2032474239211544779?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Najsłynniejsze pole w Polsce sprzedane. Rolnik ustąpił ws. ojcowiznyNajsłynniejsze pole w Polsce zostało wykupione. Zamiast żniw i orki pomiędzy blokami powstanie nieruchomość. To znacząca zmiana, ponieważ rolnik od latBiznesSebastian Tałach](https://biznes.interia.pl/finanse/news-najslynniejsze-pole-w-polsce-sprzedane-rolnik-ustapil-po-lat,nId,22654161?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** Przegląd sytuacji na rynku materiałów budowlanych - Po roku stagnacji cen wraca presja wzrostu
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Drożej na placach budowy mimo spadku inflacji ](#art1-1)
◾ [Czy ceny styropianu powielą scenariusz notowań stali po eskalacji konfliktów?](#art1-2)
◾ [Dashboard rynek budowlany - monitoruj na bieżąco ceny w budownictwie ](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #165: Rozwój segmentu aparthotelowego
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-165/
Last updated: 2026-03-16T09:00:54.000Z
Segment aparthoteli jest jednym z najszybciej rosnących obszarów rynku pierwotnego, osiągając 8% udziału w ofercie na koniec 2025 roku i 100% wzrostu rocznego. Choć jest to zjawisko szczególnie „kurortowe”, to rozwija się także na największych rynkach mieszkaniowych.
Wzrost aparthoteli jest wynikiem zarówno barier rozwoju biznesu w segmencie mieszkaniowym, jak i swoistych przewag takich projektów. Mimo pewnych wad spotykają się także z zainteresowaniem kupujących, osiągając na niektórych rynkach czas wyprzedaży porównywalny z klasyczną mieszkaniówką.
Przyszłość segmentu stoi obecnie pod znakiem zapytania w związku z planowanymi zmianami prawnymi – naszym zdaniem będą one sankcjonowały tego typu projekty i mogą zredukować ryzyko ich realizacji, tworząc ciekawą niszę wzrostu.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/3:32
1×
---
🚨
W dniu 1\. kwietnia 2026 r. dojdzie do cesji umów z FLTR Jan Dziekoński na [Property Group Sp. z o.o.](https://propertygroup.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wraz ze zmianą regulaminu.
Żeby móc ****dalej korzystać z subskrypcji konieczne jest wyrażenie przez Państwo zgody na cesję**. Poniżej znajduje się instrukcja jak z poziomu konta można dokonać akceptacji zmian.
Więcej o zmianach - [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/email/59ace577-32d1-4ec7-91ce-f6e4e94ee994/)
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- **🔍 Temat tygodnia:** Rozwój segmentu aparthotelowego
_This post is for paying subscribers only._
### Rozwój segmentu aparthotelowego
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rozwoj-segmentu-aparthotelowego/
Last updated: 2026-04-22T09:36:17.000Z
Segment aparthoteli jest jednym z najszybciej rosnących obszarów rynku pierwotnego, osiągając 8% udziału w ofercie na koniec 2025 roku i 100% wzrostu rocznego. Choć jest to zjawisko szczególnie „kurortowe”, to rozwija się także na największych rynkach mieszkaniowych.
Wzrost aparthoteli jest wynikiem zarówno barier rozwoju biznesu w segmencie mieszkaniowym, jak i swoistych przewag takich projektów. Mimo pewnych wad spotykają się także z zainteresowaniem kupujących, osiągając na niektórych rynkach czas wyprzedaży porównywalny z klasyczną mieszkaniówką.
Przyszłość segmentu stoi obecnie pod znakiem zapytania w związku z planowanymi zmianami prawnymi – naszym zdaniem będą one sankcjonowały tego typu projekty i mogą zredukować ryzyko ich realizacji, tworząc ciekawą niszę wzrostu.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**🏘️ 8%** \- takie jest nasycenie aparthotelami w rynku pierwotnym ogółem (styczeń 2026)
**⏰ 18,3 kw.** \- taki jest czas wyprzedaży aparthoteli w kurortach nadmorskich. W kurortach górskich wynosi on z kolei 14,7 (IV kw. 2025)
**📊 54%** \- taki procent oferty aparthoteli w top 7 aglomeracjach stanowią lokale do 30 m kw. (grudzień 2025)
**📉 15%** \- taki odsetek projektów aparthotelowych osiąga dobre paramtery sprzedaży, a oferta wyprzedaje się tu w przeciągu 5 kwartałów (grudzień 2025)
**💰 44-47%** \- taki jest udział oferty aparthoteli w kurortach w segmencie cenowym 15-20 tys. zł brutto/m kw. (grudzień 2025)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski i konkluzje biznesowe](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: SKALA RYNKU | Niskie nasycenie, długi czas wyprzedaży i wymagający produkt](#czesc-1)
- [2: CHARAKTERYSTYKA PROJEKTÓW | Mniejsze i droższe za m2 – domena aparthoteli](#czesc-2)
- [3: INWESTYCJE - MODELE I OGRANICZENIA | Aparthotele są ciekawą niszą rynkową, ale o podwyższonym ryzyku rynkowym i regulacyjnym](#czesc-3)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #164: Przegląd tygodniowy | Rozmowa z gościem specjalnym + rynek nieruchomości komercyjnych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-164/
Last updated: 2026-03-12T09:10:35.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 164\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/3:58
1×
🚨
W dniu 1\. kwietnia 2026 r. dojdzie do cesji umów z FLTR Jan Dziekoński na [Property Group Sp. z o.o.](https://propertygroup.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wraz ze zmianą regulaminu.
Żeby móc ****dalej korzystać z subskrypcji konieczne jest wyrażenie przez Państwo zgody na cesję**. Poniżej znajduje się instrukcja jak z poziomu konta można dokonać akceptacji zmian.
Więcej o zmianach - [tutaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/email/59ace577-32d1-4ec7-91ce-f6e4e94ee994/)
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****RPP zdecydowała o obniżeniu stopy procentowej o 0,25 p.p.**](#news1)
****\-** [****Poznaj nasze wydanie specjalne dot. wpływu konfliktu na Bliskim Wschodzie na rynek nieruchomości**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Rynek nieruchomości komercyjnych - raporty BNP Paribas Real Estate**](#art1)
◾ WEBINAR EKSPERCKI:
[****🔴**](#webinar)[****Wywiad z Dyrektorem Zarządzającym ds. Sprzedaży i Marketingu Develia S.A. - Tomaszem Kaletą**](#webinar)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o liczbę wnioskujących o kredyty w lutym 2026 i stawki kredytowe w marcu 2026
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o ceny surowców i nośników energii w 2025 i na początku 2026 oraz ceny stali z ostatnich tygodni
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)o czynsze ofertowe i wolumen ofert najmu wg Gethome.pl za luty 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na marcowym posiedzeniu, Rada Polityki Pieniężnej postanowiła ****obniżyć stopę procentową o 0,25 p.p. tym samym stopa referencyjna wynosi dzisiaj 3,75%**. Jeszcze przed eskalacją wojny na Bliskim Wschodzie zakładano scenariusz zejścia do poziomu 3,25-3,5%, RPP zachowała jednak bardziej zachowawczą postawę. Dzisiaj rynek wycenia, że taki poziom stopy pozostanie z nami na dłużej, lub ew. nastąpi niewielkie jej obniżenie
Źródło: [BGK ](https://www.bgk.pl/files/public/user%5Fupload/Biuletyn%5Fekonomiczny%5FBGK%5F-%5F20260306.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl), z dnia 6\. marca 2026
[👉 Komunikat RPP](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2026/03/Komunikat-RPP-2026.03-marzec.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W ostatnich dniach lutego Izrael wzmocniony siłami z USA zaatakował Iran. Wydaliśmy specjalny numer poświęcony tematowi jak eskalacja tego konfliktu przełoży się na polski rynek nieruchomości i materiałów budowlanych. Więcej przeczytasz pod tym [****linkiem**](https://insight.rynekpierwotny.pl/wydanie-specjalne-co-oznacza-wojna-na-bliskim-wschodzie/)
[⭐ Wydanie specjalne: Co oznacza wojna na Bliskim Wschodzie?Drodzy Subskrybenci! Gdy Donald Trump obejmował urząd prezydenta, pokładano nadzieję, że przyniesie przełom w zakończeniu wojny na linii Ukraina-Rosja. Tymczasem w końcówce lutego eskalował kolejny konflikt zbrojny - Izrael wzmocniony siłami z USA zaatakował Iran. W jaki sposób zaostrzenie konfliktu na Bliskim Wschodzie wpłynie na polską gospodarkę i jakie konsekwencjeBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/wydanie-specjalne-co-oznacza-wojna-na-bliskim-wschodzie/)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Rynek nieruchomości komercyjnych**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Z lotu ptaka | Odbicie po kryzysie, ale skala wciąż niewielka](#art1-1)
◾ [Rynek biurowy | Rekordowa niska liczba wprowadzeń przy popycie skoncentrowanym w renegocjacjach](#art1-2)
◾ [Rynek handlowy | Kierunek - mniejsze miasta i parki handlowe](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### ⭐ Wydanie specjalne: Co oznacza wojna na Bliskim Wschodzie?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wydanie-specjalne-co-oznacza-wojna-na-bliskim-wschodzie/
Last updated: 2026-04-22T09:58:13.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Gdy Donald Trump obejmował urząd prezydenta, pokładano nadzieję, że przyniesie przełom w zakończeniu wojny na linii Ukraina-Rosja. Tymczasem w końcówce lutego eskalował kolejny konflikt zbrojny - Izrael wzmocniony siłami z USA zaatakował Iran.
W jaki sposób zaostrzenie konfliktu na Bliskim Wschodzie wpłynie na polską gospodarkę i jakie konsekwencje może mieć to dla rynku nieruchomości i kosztów materiałów budowlanych?
Z tej okazji zapraszamy na wydanie specjalne BIG DATA Insight i naszą dedykowaną analizę!
*UWAGA: Artykuł jest systematycznie rozwijany, znajdą Państwo poniżej też jego aktualizacje*
0:00
/1:27
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ Analiza:
[****Konflikt na Bliskim Wschodzie - krótki przegląd konsekwencji dla polskiego rynku nieruchomości (06.03.2026)**](#art1)
[****Szybki update analizy po pierwszym miesiącu konfliktu (28.03.2026)**](#art2)
◾ [Przegląd podcastów](#podcasty)
◾ [Uzupełniający przegląd prasy](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-transakcyjne-nbp-za-iv-kw-2025/)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Konflikt na Bliskim Wschodzie - krótki przegląd konsekwencji dla polskiego rynku nieruchomości (06.03.2026)
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Konflikt na Bliskim Wschodzie - krótki przegląd konsekwencji dla polskiego rynku nieruchomości (06.03.2026)**
## TO WYDANIE JEST BEZPŁATNE!
Jeśli do tej pory nie byłeś naszym Subskrybentem - aby otrzymać dostęp, wystarczy że zapiszesz się do bezpłatnego newslettera
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers only._
### Dane transakcyjne NBP za IV kw. 2025 - Rok stagnacji i rosnących różnic pomiędzy rynkami
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-transakcyjne-nbp-za-iv-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:37:47.000Z
W dzisiejszym wydaniu zaglądamy do cokwartalnie publikowanych przez NBP cen transakcyjnych za ostatnie miesiące 2025\. Uprzedzając na wstępie - osoby, które liczą że w dzisiejszym wydaniu przeczytają o jednokierunkowym trendzie cenowym - rozczarują się. Dysonans pomiędzy rynkami pogłębia się, więc abstrahujemy od stawiania śmiałych tez że obecny kierunek zmian pozostanie w nami na dłużej.
W 2025 r. rynek wtórny był prekursorem obniżek i jako inicjator korekt wywarł presję na rynek pierwotny. Gdy doszła do tego jawność cen, deweloperzy nie zdołali się uchronić przed korektami. I choć ceny w ofertach kosmetycznie, ale jednak rosły - to okazały się być jedynie buforem negocjacyjnym i tuszowaniem akcji rabatowych, bo ceny transakcyjnie tych wzrostów już nie potwierdziły.
Potwierdził się za to repricing cen, który miał miejsce po odsłonięciu cenników na rynku pierwotnym, faktycznie przechylając szalę na stronę obniżek - zwłaszcza we Wrocławiu, w której nasilająca się wojna cenowa doprowadziła koniec końców do spadków nie tylko na poziomie ofert ale i transakcji.
Światło rzucone przez NBP i opublikowane ceny transakcyjne potwierdzałyby więc scenariusz klarowany od miesięcy - wysoka podaż idąca w parze z przybierającą na sile konkurencją cenową, w większości miast ustąpi - o ile już nie ustąpiła - przecenom.
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #163:**
[INSIGHT #163: Przegląd tygodniowy | Dane transakcyjne NBP za IV kw. 2025 - Rok stagnacji i rosnących różnic pomiędzy rynkamiDrodzy Subskrybenci! Witamy w 163\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! 0:00 /4:10 1× W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Odwet celny prezydenta Trumpa po wyroku Sądu - Planowana zmiana w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy - RządBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-163/)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [Podsumowanie | Asymetria trendów – stolica przełamuje korektę, większe miasta pod presją, mniejsze w stagnacji](#art1-1)
◾ [Rynek pierwotny | Ceny transakcyjne obnażają skalę rabatowania na rynku deweloperskim](#art1-2)
◾ [Rynek wtórny | Dalsze rozwarcie nożyc cen ofertowych a transakcyjnych na rynku wtórnym](#art1-3)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
**👉** Źródłem danych jest baza cen transakcyjnych publikowanych przez NBP, które można znaleźć pod poniższym linkiem:
[👉 Informacja o cenach na rynku mieszkaniowym w IV kw. 2025 - NBP](https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**👉 ... A jeśli chcesz trzymać rękę na pulsie i monitorować na bieżąco sytuację to zajrzyj do naszego dashboardu:**
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych \* Dashboard \* Instrukcja użytkowania Do czego możnaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
---
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #163: Przegląd tygodniowy | Dane transakcyjne NBP za IV kw. 2025 - Rok stagnacji i rosnących różnic pomiędzy rynkami
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-163/
Last updated: 2026-03-02T09:00:53.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 163\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:10
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Odwet celny prezydenta Trumpa po wyroku Sądu** ](#news1)
****\-** [****Planowana zmiana w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy**](#news2)
****\-** [****Rząd przygotowuje się do wprowadzenia regulacji zawodu zarządcy nieruchomości**](#news3)
****\-** [****Stopa bezrobocia w styczniu na poziomie 6%**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Dane transakcyjne NBP za IV kw. 2025 - Rok stagnacji i rosnących różnic pomiędzy rynkami**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o wyniki indeksu PSB w styczniu 2026 oraz ceny materiałów budowlanych wg WNP & Intercenbud
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o wolumen sprzedanych kredytów w styczniu 2026 i strukturę udzielonych hipotek za IV kw. 2025
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)o czynsze transakcyjne za IV kw. 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Sąd Najwyższy uznał ****politykę celną** prowadzoną przez Donalda Trumpa i nałożone przez niego taryfy na towary z większości krajów Świata, ****za niezgodne z prawem**. Oznacza to, że firmy objęte opłatami mogą dochodzić zwrotu poniesionych kosztów. Prezydent USA w "ramach odpowiedzi" na nieprzechylny wyrok, ****zapowiedział globalną stawkę celną 15%** (powołując się na odmienną podstawę prawną, niż ta która została zakwestionowana przez sąd)
Źródło: [Truth Social](https://truthsocial.com/@realDonaldTrump/posts/116109447886304328?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Unieważnione cła Trumpa. Urząd celny reaguje na decyzję Sądu NajwyższegoAmerykański urząd celny poinformował, że od wtorku wstrzyma pobieranie ceł nałożonych przez administrację Donalda Trumpa na podstawie ustawy oBiznesEmilia Chlipała-Faltyn](https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-usa-wstrzymuja-pobor-cel-nalozonych-przez-trumpa,nId,22603742?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Od 01.01.2027 r. może być ciężej o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy** niż w dotychczasowej formule. Rząd przygotował projekt zgodnie z którym, ****osoba składająca wniosek będzie musiała dysponować prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane**. W konsekwencji utrudnione będzie sprawdzenie gruntu przed jego zakupem bez angażowania dotychczasowego właściciela
[#rewolucjaplanistyczna #reformaplanistyczna #decyzjawz | dr Agnieszka Grabowska-Toś | 33 comments😵😵Nie rozumiem❗ Zupełnie nie rozumiem, czemu ma służyć ta kolejna rewolucja w planowaniu przestrzennym❗ Ale od początku. ❗ 1 stycznia 2027 r. ma wejść w życie przepis, który całkowicie zmieni zasady postępowania o wydanie decyzji WZ. 🔹 Najnowsza wersja projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zakłada, że wnioskodawca będzie musiał wykazać 𝐩𝐫𝐚𝐰𝐨 𝐝𝐨 𝐝𝐲𝐬𝐩𝐨𝐧𝐨𝐰𝐚𝐧𝐢𝐚 𝐧𝐢𝐞𝐫𝐮𝐜𝐡𝐨𝐦𝐨𝐬́𝐜𝐢𝐚̨ 𝐧𝐚 𝐜𝐞𝐥𝐞 𝐛𝐮𝐝𝐨𝐰𝐥𝐚𝐧𝐞- tak jak przy pozwoleniu na budowę. 🔹 Trzeba będzie złożyć oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że wnioskodawca takie prawo posiada. 🔹 Zasada ta ma zastąpić regułę, która obowiązywała ponad 30 lat❗ ❗ Że decyzję WZ można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. 🔹 Reguła ta dawała inwestorom możliwość sprawdzenia potencjału inwestycyjnego działki, bez konieczności angażowania się w konkretne zobowiązania wobec właściciela. 🔹 I - co ważne - nie blokowała przy tym samego właściciela, który równolegle mógł wystąpić o taką decyzję dla siebie. Dziś dowiadujemy się, że projektowana zmiana jest potrzebna, bo decyzje WZ będą ważne tylko przez 5 lat i będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Przyznam, że nie rozumiem tej logiki. 🤷 🔹 W praktyce planowana zmiana oznacza, że decyzja WZ całkowicie straci dotychczasowy charakter. Będzie takim quasi-pozwoleniem na budowę - tylko bez projektu budowlanego. ⚠️ Więcej na temat projektowanych zmian przeczytacie w artykule redaktor Renata Krupa-Dąbrowska w dzisiejszym wydaniu Dziennik Gazeta Prawna, z moją wypowiedzią. Link do artykułu w komentarzu⬇️ Jak Wy oceniacie tę rewolucję - jako inwestorzy, urbaniści, prawnicy❓ W kogo ta zmiana najbardziej uderzy❓ 😵 #rewolucjaplanistyczna #reformaplanistyczna #decyzjaWZ | 33 comments on LinkedInLinkedIndr Agnieszka Grabowska-Toś](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7431583778059382784/?originTrackingId=DHyxXT6Sw10UIPD7QnTwZw%3D%3D&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Prawo do dysponowania nieruchomością warunkiem uzyskania WZ. Ministerstwo zmienia projekt ustawy planistycznejJak dowiedział się DGP, nie tylko właściciele i użytkownicy wieczyści będą mogli otrzymywać WZ. Za to resort rozwoju chce powiązać wydawanie tych decyzji z prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane.GazetaPrawna.plRenata Krupa-Dąbrowska](https://www.gazetaprawna.pl/firma-i-prawo/artykuly/10646971,decyzje-wz-wylacznie-dla-wlascicieli-ministerstwo-rozwoju-ma-inny-pom.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W Ministerstwie trwają prace nad ****wprowadzeniem regulacji profesji zarządcy nieruchomości**. Według założeń ponownie obowiązywać będzie centralny rejestr, a wpis będzie determinowany tym czy dana osoba:
\- ma pełną zdolność do czynności prawnych
\- jest niekarana
\- posiada wykształcenie wyższe
\- ****ukończyła studia podyplomowe** w tej specjalizacji i półroczne praktyki.
Ministerstwo ****nie przewiduje konieczności zdawania egzaminu**. Trwają dyskusje jednak co do tego w jaki sposób uprościć procedurę dla osób będących w zawodzie od wielu lat i tych z licencją wydaną przed 2014 r. W ramach zmian uregulowana zostanie także kwestia obowiązkowego ubezpieczenia oraz ****podstawowy zakres umowy o zarządzanie**.
Dyskusja trwa także o ****regulacji profesji pośrednika** i kwestii "podwójnych prowizji" (temat wraca na polityczną agendę już któryś raz) - jednak jak przyznaje sam Wiceminister w udzielonym wywiadzie Interii - prace w tym zakresie nie są na tak zaawansowanym etapie jak w przypadku zarządcy.
[Bez licencji znów nie będą mogli pracować. Rząd szykuje duże zmiany w prawie\- Przywracamy centralny rejestr zarządców nieruchomości, a do tego trzeba będzie spełnić określone wymogi. Dziś osoba z wykształceniem podstawowym,BiznesMonika Krześniak-Sajewicz](https://biznes.interia.pl/finanse/news-rzad-przywraca-licencje-dla-zarzadcow-nieruchomosci-obecna-s,nId,22604029?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Stopa bezrobocia na początku roku wyniosła 6%**, co jest rekordem od prawie 5 lat. Jak raportuje jednak GUS i PB - rośnie także liczba osób pracujących - [**"W ciągu roku zatrudnienie zwiększyło się o 0,6 %, co jest najlepszym wynikiem od prawie trzech lat."*](https://www.pb.pl/rosnie-bezrobocie-szczegolnie-wsrod-wysoko-wyksztalconych-ale-sa-tez-dobre-sygnaly-z-rynku-1256946?ref=insight.rynekpierwotny.pl) Ogólna koniunktura rynku pracy pozostaje jednak słaba
[Rośnie bezrobocie, szczególnie wśród wysoko wykształconych. Ale są też dobre sygnały z rynkuW ciągu roku przybyło w Polsce ponad 70 tys. bezrobotnych. Ale jeszcze więcej przybyło zatrudnionych. Ta nieczęsta zbieżność może sygnalizować, że więcej ludzi trafia na rynek pracy.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/rosnie-bezrobocie-szczegolnie-wsrod-wysoko-wyksztalconych-ale-sa-tez-dobre-sygnaly-z-rynku-1256946?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: *Dane transakcyjne NBP za IV kw. 2025 -* Rok stagnacji i rosnących różnic pomiędzy rynkami**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Podsumowanie | Asymetria trendów – stolica przełamuje korektę, większe miasta pod presją, mniejsze w stagnacji](#art1-1)
◾ [Rynek pierwotny | Ceny transakcyjne obnażają skalę rabatowania na rynku deweloperskim](#art1-2)
◾ [Rynek wtórny | Dalsze rozwarcie nożyc cen ofertowych a transakcyjnych na rynku wtórnym](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #162: Przegląd tygodniowy | Raport BIK za 2025 - Wyższy popyt kredytowy na silniku refinansowań
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-162/
Last updated: 2026-03-04T09:59:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 162\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/3:52
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Drożejąca stal, po wejściu w życie CBAM**](#news1)
****\-** [****Rejestr Cen Nieruchomości jest już bezpłatny**](#news2)
****\-** [****Wyrok TSUE w sprawie stawki WIBOR** ](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Raport BIK za 2025 - Wyższy popyt kredytowy na silniku refinansowań**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#dashboard) *o* dane o cenach transakcyjnych i ofertowych z rynku pierwotnego i wtórnego w IV kwartale 2025, a także szczegółowe dane o cenach w segmentach metrażowych do III kwartału 2025
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) *o* stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach oraz o dynamice cen i produkcji budowlano-montażowej w styczniu 2026
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o stawki kredytowe w lutym 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na rynku materiałów budowlanych ****stal od początku roku zaczyna drożeć** (+4/5% w lutym 2026 mdm). To częściowo efekt wprowadzonego podatkiem węglowego (CBAM), który zgodnie z przypuszczeniami wywołał presję na wzrost kosztów po stronie producentów-importertów. Prognozy wskazują, że nawet mimo słabszego popytu, surowiec będzie miał predyspozycje żeby dalej drożeć. W Polsce hutnicy planowali zmiany cenników, ale tu dodatkowym triggerem dla wzrostu kosztów są jeszcze drogie taryfy cen energii oraz konkurencyjność po stronie taniego importu stali z Niemiec. Pośrednio efekt jest też widoczny w rosnącej od 2 miesięcy dynamice cen produkcji budowlano-montażowej
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)
[Niemiecka stal zalewa polski rynek. Jest dużo tańszaKrajowi producenci stali liczyli, że po wdrożeniu CBAM po miesiącach stagnacji zwiększą sprzedaż i ceny. Trudno im jednak konkurować z dostawcami zza Odry. Wszystkiemu winien drogi prąd. Hutnicy apelują o ulgi, a urzędnicy dyskutują. Na razie mają wstępny plan.pb.plKatarzyna Kapczyńska](https://www.pb.pl/niemiecka-stal-zalewa-polski-rynek-jest-duzo-tansza-1256218?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Stal podrożeje. Czy polskie huty na tym zyskają?Polscy producenci stali zapowiedzieli podwyżki od lutego. Motywuje ich do tego wprowadzana w UE ochrona rynku. Jednak to nie wystarczy, by w walce o klientów pokonali konkurentów.pb.plKatarzyna Kapczyńska](https://www.pb.pl/stal-podrozeje-czy-polskie-huty-na-tym-zyskaja-1255298?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Od ****13\. lutego 2026 weszła w życie** ustawa umożliwiająca ****bezpłatny wgląd do cen transakcyjnych na rynku nieruchomości**, które gromadzą starostwa. Nadal co do zasady obowiązuje tryb wnioskowy, jednak z tą różnicą, że za wyciąg z rejestru nie trzeba płacić. Niektóre miasta umożliwiają wgląd do Rejestru Cen Nieruchomości już na bazie samej strony internetowej - przez pobranie pakietu danych lub jak w przypadku Warszawy - interaktywnej mapy
[Każdy może już bezpłatnie sprawdzić transakcyjne ceny mieszkańObowiązuje już nowelizacja Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Nowe przepisy od 13 lutego otworzyły publiczny dostęp do danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Procedury pozostają, bariera finansowa znika.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/juz-od-dzisiaj-bezplatny-dostep-do-cen-mieszkan,196279.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Mapa Warszawy RCN](https://mapa.um.warszawa.pl/rcn-szukaj/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****TSUE wydało wyrok w sprawie stawki WIBOR**. Cytując treść komunikatu prasowego "[**Klauzula umowy zawierająca wskaźnik referencyjny, taki jak WIBOR,* ***nie powoduje co do zasady sama w sobie znaczącej nierównowagi** *między stronami na niekorzyść konsumenta*](http://curia.europa.eu/site/upload/docs/application/pdf/2026-02/cp260014pl.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)". Oznacza to tyle, że o ile banki dopełniają obowiązki informacyjne o konstrukcji działania WIBOR-u na oprocentowanie kredytu, to nie ma podstaw by procedować sprawy o unieważnienie umów przez sądy. Nie ziści się więc scenariusz masowych pozwów - raczej będą to pojedyncze przypadki
[👉 Komunikat prasowy TSUE](https://curia.europa.eu/site/upload/docs/application/pdf/2026-02/cp260014pl.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[WIBOR się obronił. Nie będzie rewolucji w sprawach o WIBOR. TSUE potwierdza uczciwość stosowania WIBOR w umowach kredytu z konsumentamiWIBOR się obronił. Nie będzie rewolucji w sprawach o WIBOR. TSUE potwierdza uczciwość stosowania WIBOR w umowach kredytu z konsumentami](https://www.pkobp.pl/media/aktualnosci/informacje-o-banku/wibor-sie-obronil-nie-bedzie-rewolucji-w-sprawach-o-wibor-tsue-potwierdza-uczciwosc-stosowania-wibor-w-umowach-kredytu-z-konsumentami?srsltid=AfmBOoodjViXCXEY1uM9lcLzDkuzBDRioLiuXNkosDvI-I7DMORM%5FuB5&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[TSUE nie zakwestionował wskaźnika WIBOR. Wyrok korzystny dla bankówTrybunał Sprawiedliwości UE uznał, że sposób ustalania oprocentowania kredytów złotowych oparty na stawce WIBOR jest zgodny z unijnym prawem, a sądy nie mogą badać prawidłowości wyznaczania tego wskaźnika.pb.plAgnieszka Morawiecka](https://www.pb.pl/tsue-nie-zakwestionowal-wskaznika-wibor-wyrok-korzystny-dla-bankow-1256330?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Raport BIK za 2025 - Wyższy popyt kredytowy na silniku refinansowań**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Dobry rok dla hipotek, choć nie tak dobry gdyby odliczyć refinansowania](#art1-1)
◾ [Najczęściej przybywało najdroższych kredytów](#art1-2)
◾ [Cudzoziemcy zaciągają wyższe kredyty niż Polacy](#art1-3)
◾ [W prognozach przewaga optymizmu](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #161: Analiza zachowań cenowych deweloperów w IV kw. 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-161/
Last updated: 2026-02-18T08:35:13.000Z
Na przełomie września i października 2025 r. opublikowaliśmy raport [**Rynek deweloperski na fali ustawy o „jawności cen”**](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-zachowan-cenowych-deweloperow/)**,** sprawdzając jakie strategie obrali deweloperzy gdy wiadomym było już, że 11\. września będą obligatoryjnie musieli odsłonić swoje cenniki. Wtedy jak się okazało większość graczy trochę zwlekała z jakąkolwiek reakcją w cennikach, a finał-finałem łączny efekt zmian wyszedł praktycznie na zero.
Dzisiejszy raport to niejako aktualizacja i rekonesans tego czy "liczby na wierzchu" okazały się być przyczynkiem i iskierką do rozpętania wojny cenowy. Końcówka roku dalej przecież podtrzymywała falę repricingu, ale już na inną skalę i o innym charakterze.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:20
1×
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Analiza zachowań cenowych deweloperów w IV kw. 2025 r. | Koniec roku – początek konkurencji? ](#artyku%C5%82-1)
_This post is for paying subscribers only._
### Analiza zachowań cenowych deweloperów w IV kw. 2025 r.
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-zachowan-cenowych-deweloperow-w-iv-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:38:24.000Z
Na przełomie września i października 2025 r. opublikowaliśmy raport [**Rynek deweloperski na fali ustawy o „jawności cen”**](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-zachowan-cenowych-deweloperow/)**,** sprawdzając jakie strategie obrali deweloperzy gdy wiadomym było już, że 11\. września będą obligatoryjnie musieli odsłonić swoje cenniki. Wtedy jak się okazało większość graczy trochę zwlekała z jakąkolwiek reakcją w cennikach, a finał-finałem łączny efekt zmian wyszedł praktycznie na zero.
Dzisiejszy raport to niejako aktualizacja i rekonesans tego czy "liczby na wierzchu" okazały się być przyczynkiem i iskierką do rozpętania wojny cenowy. Końcówka roku dalej przecież podtrzymywała falę repricingu, ale już na inną skalę i o innym charakterze.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**💸 >1/3** \- tyle ofert w ciągu drugiej połowy 2025 doświadczyło jakiekkolwiek zmiany cennika w Warszawie
**♟️ 3** \- w tylu miastach odsetek ofert z obniżkami cen zmalał w porównaniu do 3 kw. 2025\. Z kolei w Katowicach, Poznanianiu i Wrocławiu wzrósł sygnalizując wojnę cenową w tych miastach
**📊 -8%** \- o tyle średnio na przełomie IV kw. obniżano ceny w Warszawie, a podwyższano o +6%, w Gdańsku był to z kolei stosunek -12% vs. 6%
**📈 +25%** \- o tyle średnio rosły szanse sprzedaży mieszkania, które doświadczyło obniżki cenowej aniżeli podwyżki w ostatnich 3 miesiącach
**🎢 +0,2%** \- taki był łączny efekt zmiany ceny "like-for-like" w IV kw. w przypadku deweloperów ogólnopolskich i regionalnych (z 250 do 1 tys. ofert w portfelu) w Warszawie
**📉 23%** \- w tylu przypadkach mieszkania, które doświadczyły podwyżki w cennikach w III kw., kwartał później doznały jednak korekty
**PS. Z poprzednią edycją raportu można zapoznać się pod poniższym linkiem:**
[Analiza zachowań cenowych deweloperów like-for-like | Rynek deweloperski na fali ustawy o „jawności cen”Jak obowiązek transparentności cen na rynku wpłynął na strategie i cenniki deweloperów?BIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-zachowan-cenowych-deweloperow/)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport](#czesc)**
- **[1\. Repricing trwa, ale zmienia charakter](#czesc-1)**
- **[2\. Rośnie zróżnicowanie rynku w stolicy](#czesc-2)**
- **[3\. Paradoks: Wyższe ceny = lepsza sprzedaż?](#czesc-3)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### Kto zyskał, kto stracił - w co najlepiej inwestować?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/kto-zyskal-kto-stracil/
Last updated: 2026-04-22T09:46:48.000Z
O ile wiadomości płynące z urzędów statystycznych o inflacji na poziomie 3,6% (za 2025 rok) napawać mogą lekkim optymizmem, o tyle świadomość, że **w ciągu 20 lat każde 100 zł straciło blisko połowę swojej siły nabywczej**, już tak donośnie echem się nie niesie. Stąd pytanie, gdzie przez te dwie dekady kapitał faktycznie miał szansę się obronić?
**Bitcoin**, przez pierwsza lata był klasą z kategorii niskiej wiary jako pełnoprawnego aktywa, jednak onieśmielił gdy jego wzrosty zaczęły wybijać się ponad statystyki. Dzisiaj tempo przyhamowało choć w ciągu ostatnich 5 lat dostarczył **średnioroczny zwrot rzędu 24%**. Nie jest to jednak tak doskonała klasa aktywów, gdyż w ostatnim miesiącu straciła ponad 30% wartości, nie dając też żadnych zysków w rodzaju odsetek czy dywidend. **Polska giełda** (a zwłaszcza indeks WIG20 największych spółek) przez lata wypadała dosyć blado. Jednak w okresie 2020/2025 okazała się nawet silniejsza niż ta mocniej ugruntowana - amerykańska - z roczną **stopą zwrotu 17%**, uwzględniając też dywidendy. To nieco więcej niż **14% dla amerykańskiego indeksu S&P 500\. Złoto i srebro**, gwarantowały kolejno **17 i 21% rocznej stopy zwrotu** (2020-2025). Tu jednak ostatnie tygodnie mogą być początkiem korekty ze szczytów, które mogły być w ostatnim roku napędzane spekulacją. **I wreszcie mieszkania**, które wielu jawią się jako bezpieczna przystań. Z naszej analizy wynikło, że jako jedne z nielicznych aktywów faktycznie potrafiły zapewnić stabilny i powtarzalny wzrost wartości - choć pod warunkiem wynajmu. Największy efekt osiągnęli ci, którzy wykorzystali dźwignię finansowaną: **35% stopy zwrotu przy zakupie na kredyt wobec 14% przy gotówce** (2020-2025). Na tle tych wszystkich klas aktywów inwestowanie w obligacje skarbowe pozostaje daleko w tyle.
Czy konkluzją jest przewaga inwestycji w nieruchomości ponad inne klasy aktywów? To zależy od apetytu na ryzyko, wymaganej przez inwestora płynności, a także posiadanego wkładu własnego i zdolności kredytowej - ale przy długoterminowym inwestowaniu, z wykorzystaniem bezpiecznej dźwigni oraz pod warunkiem efektywnego wynajmu ("zero" pustostanów, minimalizacja zużycia) może być konkurencyjne wobec giełdy, kruszców i podstawowej kryptowaluty.
PS. *Analiza ta nie jest rekomendacją inwestycyjną*
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #160:**
[INSIGHT #160: Przegląd tygodniowy | Kto zyskał, kto stracił - w co najlepiej inwestować?Drodzy Subskrybenci! Witamy w 160\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! 0:00 /2:45 1× W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Kolejny deflacyjny miesiąc cen materiałów budowlanych - Rozwój AI powodem masowych wyprzedaży akcji zarządzających funduszami inwestycyjnymi - StopyBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-160/)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [100 zł w 2005 roku, dzisiaj o sile 50 zł](#art1-1)
◾ [Z perspektywy 2020 polska giełda silniejsza niż amerykańska](#art1-2)
◾ [Lider zależy od preferencji, ale mieszkania mocno się bronią](#art1-3)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #160: Przegląd tygodniowy | Kto zyskał, kto stracił - w co najlepiej inwestować?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-160/
Last updated: 2026-02-09T09:00:13.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 160\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:45
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Kolejny deflacyjny miesiąc cen materiałów budowlanych**](#news1)
****\-** [****Rozwój AI powodem masowych wyprzedaży akcji zarządzających funduszami inwestycyjnymi**](#news2)
****\-** [****Stopy procentowe NBP po raz drugi bez zmian**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Kto zyskał, kto stracił - w co najlepiej inwestować? Nieruchomości, giełda, obligacje, kruszce**](#art1)****?**
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [**Dashboard "Rynek budowlany"*:*](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o wyniki indeksu PSB w grudniu 2025 r.
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o benchmarki rynkowych kosztów finansowania w lutym 2026 (WIBOR, WIRON, POLSTR, obligacje, stopa NBP) oraz liczbę wnioskujących o kredyt w styczniu 2026
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Grudniowy odczyt** zmienności ****cen materiałów budowlanych to -0,2% rdr** (analogiczny jak w listopadzie) - jest to więc kolejny deflacyjny miesiąc w budownictwie. Wciąż proinflacyjnie działają płyty OSB oraz drewno (ok. +15% rdr), które jako jedyne wybijają się tak drastycznie ze statystyk. W sumie na 20 kategorii materiałów, 12 doświadczyło spadków cen, a 3 podtrzymało stagnację
[👉 Źródło: PSB](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-grudniu-2026-r-analiza-grupy-psb-handel-s-a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Pojawiają się znamiona, że materializuje się jeden z przewidywanych przez nas wariantów hipotetycznych w ramach naszych [prognoz na 2026](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2026-perspektywy-i-scenariusze/#czesc-3). W zeszłym tygodniu obserwowaliśmy ****kilkunastoprocentowy spadek akcji firm zarządzających funduszami private equity i credit**. Inwestorzy obawiają się, że AI wywiera coraz silniejszą presją na firmy programistyczne, zwiększając ryzyko strat na udzielonych im pożyczkach. Spadki dotknęły m.in. Blue Owl, Apollo czy Blackstone, czy ARES (koinwestor Murapolu i Lifespot) - globalnych liderów rynku private equity
> ⚠️US Private equity stocks are COLLAPSING:
>
> Blue Owl Capital plunged -13% on Tuesday and is now down -37% since August, to the lowest since September 2023, posting the worst decline among major PE firms.
>
> Since August, Ares and KKR have dropped -30%, with Apollo down -11% and… [pic.twitter.com/TvOfhFYrVw](https://t.co/TvOfhFYrVw?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Global Markets Investor (@GlobalMktObserv) [February 4, 2026](https://twitter.com/GlobalMktObserv/status/2019059179416105396?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Stopy procentowe NBP pozostały niezmienione po raz drugi w 2026, potwierdzając naszą [perspektywę na 2026](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2026-perspektywy-i-scenariusze/#czesc-3). Najbliższe, marcowe, posiedzenie RPP może przynieść pod tym względem zmianę - co może wesprzeć publikacja nowych prognoz makroekonomicznych NBP i inflacji według nowego koszyka GUS
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Kto zyskał, kto stracił - w co najlepiej inwestować? Nieruchomości, giełda, obligacje, kruszce?**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [100 zł w 2005 roku, dzisiaj o sile 50 zł](#art1-1)
◾ [Z perspektywy 2020 polska giełda silniejsza niż amerykańska](#art1-2)
◾ [Lider zależy od preferencji, ale mieszkania mocno się bronią](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #159: Przegląd tygodniowy | Najnowsze dane GUS - Szklanka do połowy pełna czy pusta?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-159/
Last updated: 2026-02-03T10:32:13.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 159\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Historia działalności dewelopera do wglądu w ramach portalu DOM - nowy projekt zmian ustawy deweloperskiej**](#news1)
****\-** [****Zaawansowanie prac nad planami ogólnymi**](#news2)
****\-** [****Rekordy złota i rezerwy NBP**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Najnowsze dane GUS - Szklanka do połowy pełna czy pusta?**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Na rządowej stronie pojawiła się informacja o ****nowym projekcie zmian w ustawie deweloperskiej**. Modyfikacji ulegnie m.in. wzór prospektu informacyjnego, a w ramach portalu DOM (pierwotnie który miał służyć jako proste narzędzie do monitoringu cen) możliwa będzie weryfikacja dewelopera, ponieważ system będzie udostępniał także dane ****o jego historii i doświadczeniu**, w tym informacje:
"**\- identyfikacyjne dotyczące danego dewelopera,*
**\- dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych,*
**\- o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć,*
**\- o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,*
**\- o ewentualnych karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych, czy toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera.*"
Według założeń RM ma przyjąć projekt do II kw. 2026 r.
[Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.plKancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-ochronie-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-deweloperskim-funduszu-gwarancyjnym-oraz-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-ochronie-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-deweloperskim-funduszu-gwarancyjnym-oraz-niektorych-innych-ustaw?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Plan ogólny w Poznaniu wszedł już w życie**, co oznacza że stolica Wielkopolski stała się pierwszym miastem wojewódzkim w którym wdrożono tak sprawnie reformę planistyczną. Do tej pory ****plany ogólne uchwalono w 20 miastach** co w skali kraju jest udziałem 0,8%. Około 8% gmin nie podjęło jeszcze żadnych formalnych działań, 57% rozpoczęło już pracę, a ok. 35% opublikowało projekt
[Gminom zostało pół roku na uchwalenie planów ogólnych. Wiele nie zdąży, co grozi zahamowaniem inwestycjiWiększość gmin rozpoczęła prace nad planami ogólnymi, ale mniej niż 1 proc. je uchwaliło. Sprawdzamy, skąd biorą się problemyXYZSzymon Matuszyński](https://xyz.pl/raport-ongeo-i-xyz-gminom-zostalo-pol-roku-na-uchwalenie-planow-ogolnych-wiele-z-nich-nie-zdazy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Plan ogólny Poznania](https://gis.mpu.pl/portal/apps/experiencebuilder/experience/?fbclid=IwY2xjawPkDHJleHRuA2FlbQIxMABicmlkETBRY041WUV3MFRjRVUwZXdZc3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHlu591tdsqdVpOMi1C3MUFdKElmehkGik6Qf9L8nHKKQdIVGasj31JsIZFZu%5Faem%5Ffu5tkpRLyFOMTT3MTDMn%5Fw&id=5e5a9a8e9ce14d98a455661c9cb4ad74&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Rosnąca niepewność geopolityczna i deprecjacja dolara sprawia że inwestorzy kierują swoje zainteresowanie w stronę ****złota**, które bije kolejne rekordy - przekraczając w zeszłym tygodniu ****rekordowy pułap 5,5 tys. dolarów za uncję**. Na koniec ubiegłego roku rezerwa złota w NBP wynosiła 550 ton (przewyższając tym samym poziom Europejskiego Banku Centralnego) - co więcej - prezes ogłosił zakup kolejnych 150 ton
Źródło: [NBP](https://nbp.pl/zloto-nbp/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Prof. Adam Glapiński, Prezes NBP: Narodowy Bank Polski podjął decyzję o dalszym zwiększeniu rezerw złota do poziomu 700 tonDzięki temu Polska znajdzie się w elitarnej dziesiątce państw o największych zasobach złota na świecie.Narodowy Bank Polski - Internetowy Serwis Informacyjny](https://nbp.pl/prof-adam-glapinski-prezes-nbp-narodowy-bank-polski-podjal-decyzje-o-dalszym-zwiekszeniu-rezerw-zlota-do-poziomu-700-ton/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Najnowsze dane GUS - Szklanka do połowy pełna czy pusta?**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Skłonność do oszczędzania najwyższa od 2018 r.](#art1-1)
◾ [Hojne premie w grudniu, ale nie dla wszystkich](#art1-2)
◾ [Silny koniec roku przy finał-finałem rocznym spadku aktywności budowlanej](#art1-3)
◾ [Stabilizacja kosztów budowy - skończy się, zanim się dobrze zaczęła?](#art1-4)
◾ [Gospodarka pnie się w górę](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### WERSJA DARMOWA - INSIGHT #157: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po IV kwartale 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-157-free-sytuacja/
Last updated: 2026-02-05T12:38:57.000Z
*Witaj serdecznie w darmowym newsletterze* BIG DATA Insight *\- poznasz w nim nasz cokwartalny raport o rynku mieszkaniowym, który opublikowaliśmy w tym tygodniu dla naszych subskrybentów. Doceniając Państwa obecność udostępniamy część naszego raportu za darmo ! Żeby uzyskać dostęp do pełnej wersji -*[ **skorzystaj z naszej subskrypcji -* tylko do końca lutego z dostępnym *rabatem -33%.**](https://insight.rynekpierwotny.pl/ferie-2026)
IV kw. 2025 r. był pełny efektów „jawności cen”. Z jednej strony konkurencja na rynku pierwotnym była wysoka, w postaci rabatów udzielanych aby uplasować rekordową podaż. Z drugiej strony sprzedaż mieszkań była tylko nieznacznie wyższa niż w III kw., a sprzedaż kredytów nawet spadła. 2025 r. nie zakończył się nowym boomem - raczej wchodzimy w okres wyższej chłonności rynku – wzrostu popytu, przy wzroście podaży i konkurencji cenowej.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/3:34
1×
💡
****PS. Przypominamy o naszej promocji, która trwa tylko do końca lutego 2026\. Korzystaj z możliwości BIG DATA Insight w cenie 199 złotych miesięcznie (33% taniej) na ZAWSZE!**
[🚀 Korzystam z promocji](https://insight.rynekpierwotny.pl/ferie-2026)
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 5,6%** \- tyle wynosiła w styczniu 2026 najtańsza oferta kredytu hipotecznego o zmiennej stopie, przebijając tym samym poraz pierwszy od dłuższego czasu oprocentowanie kredytów o okresowo stałej stopie (5,7%)
**🏘️ 4 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w grudniu 2025 wobec września - stawki wzrosły (chociaż nieznacznie) jedynie w Poznaniu (3,6%), Łodzi (2,3%) i Trójmieście (1,8%)
**📊 +18%** \- o tyle wzrosła sprzedaż deweloperów w IV kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym jest to ok. +2%)
**📉 -16%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w IV kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym z kolei nowa podaż wzrosła o +26%)
**🎢 w 3 z 7 top miast** \- czas wyprzedaży oferty w IV kw. 2025 spadł (w Poznaniu, Krakowie i minimalnie w Warszawie) a to za sprawą poprawy bilansu między popytem a podażą
**🏢 +3%** \- o tyle kwartał do kwartału wzrosła oferta w 7 największych miastach na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 (chociaż za największy przyrost odpowiada Łódź)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY | Czwarty kwartał słabszy w hipotekach mimo tańszego kredytu](#czesc-1)
- [2: POPYT VS. PODAŻ | Idealny układ sił rynkowych dla wzrostu chłonności rynku, przy niższym ryzyku luki podażowej](#czesc-2)
- [3: BILANS RYNKU I CEN | Oferta na wyżynach, a cenniki z polem do negocjacji](#czesc-3)
- [4: ZOOM NA AGLOMERACJE | Aglomeracje lepiej odczuły wzrost koniunktury niż miasta wojewódzkie](#czesc-4)
- [5: PULS RYNKU | I kwartał 2026 r. będzie bardziej stagnacyjny niż boomowy](#czesc-5)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers only._
### Rynek miejscowości wakacyjnych - potencjał leżący w ograniczeniach
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-miejscowosci-wakacyjnych/
Last updated: 2026-04-27T13:03:21.000Z
W niedługim czasie na łamach BIG DATA Insight pojawi się obszerna analiza dotycząca apartamentów inwestycyjnych. Te **zrewolucjonizowały polski rynek kurortów**, a odkąd się pojawiły podniosły poprzeczkę obiektom hotelowym (często nadgryzionych już zębem czasu). Dzisiaj ciekawość częściowo zaspokoimy analizując stricte mieszkania wakacyjne w typowych aglomeracjach turystycznych, a o skali ich rozwoju może świadczyć fakt że tylko na przełomie **6 lat pojawiło się ich w ofercie deweloperów o 80% więcej**.
Znajdują one odzwierciedlenie w popycie - **rynek wydaje się być tu mocno chłonny zwłaszcza w pasie nadmorskim** i w perspektywie tego, że koncept 'second home' przestał być dobrem luksusowym zarezerwowanym dla wąskiej grupy, a stał się trendem, na który coraz więcej gospodarstw może sobie pozwolić.
Zmieniło się i też postrzeganie polskich kurortów przez turystów - także tych zagranicznych. Daleko nam jeszcze do rangi Hiszpanii i Costa del Sol gdzie udział obcokrajowców na rynku zakupowym to 80-90%, jednak nie umniejsza to faktu, że **staliśmy się drugim rynkiem w UE (tuż za Maltą) pod względem wzrostu liczby udzielonych noclegów** w obiektach turystycznych.
**Dalszy potencjał rynku leży jednak paradoksalnie w jego ograniczeniach** \- a tych przybywa. Pytanie pierwsze - co z **ograniczeniem najmu krótkoterminowego** \- czy w kurortach turystycznych samorządy i wspólnoty będą podchodzić bardziej liberalnie niż w dużych miastach. Pytanie drugie - czy potencjalny zakaz wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego nie przechyli szali na **zablokowanie kurortów**, na których te często opierały swój model działalności. Po trzecie - czy widząc problem jaki pojawił się w **"zapchanych" już Mikołajkach, Zakopanem czy w Świnoujściu**, samorządy pozostałych kurortów znajdą narzędzia, by zahamować dalsze rozlewanie się zabudowy za którą przestała nadążać infrastruktura? I wreszcie po czwarte - czy w świetle tych ograniczeń apartamenty wakacyjne pozostają opłacalną inwestycją, skoro tempo wzrostu cen w kurortach było i tak teoretycznie o połowę niższe niż a aglomeracjach miejskich?
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #158:**
[INSIGHT #158: Przegląd tygodniowy | Rynek miejscowości wakacyjnych - potencjał leżący w ograniczeniachDrodzy Subskrybenci! Witamy w 158\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! 0:00 /2:51 1× W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Ministerstwo opublikowało projekt zakładający ponowne przywrócenie instytucji użytkowania wieczystego - Projekt dot. wyodrębniania lokali z budynków zamieszkania zbiorowegoBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-158/#art1)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [Awans z 17\. na 2\. miejsce - czyli o magnesie turystycznym P](#art1-1)olski
◾ [Rosnąca podaż w odpowiedzi na naturalnie rosnący popyt](#art1-2)
◾ [Kurorty drożeją, ale nie na tyle by wyprzedzić miasta wojewódzkie](#art1-3)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #158: Przegląd tygodniowy | Rynek miejscowości wakacyjnych - potencjał leżący w ograniczeniach
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-158/
Last updated: 2026-01-26T09:00:03.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 158\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:51
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Ministerstwo opublikowało projekt zakładający ponowne przywrócenie instytucji użytkowania wieczystego**](#news1)
****\-** [****Projekt dot. wyodrębniania lokali z budynków zamieszkania zbiorowego - są szczegóły**](#news2)
[****\- Centralna ewidencja domów i mieszkań - wstęp do podatku od pustostanów?**](#news3)
****\-** [****Develia rozszerza działalność o teren pod Warszawą**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Rynek miejscowości wakacyjnych -potencjał leżący w ograniczeniach**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach oraz dynamikę cen oraz produkcji budowlano-montażowej
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
MRiT złożyło projekt ustawy, który miałby ****przywrócić instytucję użytkowania wieczystego** (ta wygaszona była w 2019 r.). Ponowne zmiany legislacyjne w tym zakresie Ministerstwo motywuje faktem chęci zwiększenia dostępności gruntów pod mieszkalnictwo. Jak wskazuje głównym celem jest "przyznanie spółdzielniom mieszkaniowym prawa do gruntów, na których wzniosły budynki mieszkalne" w tym także ubiegania się o ustanowienie użytkowania na gruntach dotychczas nieuregulowanych prawnie (co umożliwi wyodrębnienie własności lokalu w takim budynku Spółdzielni). ****Stawka roczna to według założeń 0,3% ceny gruntów** z założeniem że pierwsza opłata nie przekroczy 10% tej wartości. Projekt obecnie jest na etapie opiniowania
[Regulujemy grunty zabudowane przez spółdzielnie mieszkaniowe - Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Portal Gov.plDo konsultacji międzyresortowych oraz publicznych trafił projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw.Ministerstwo Rozwoju i Technologii](https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/regulujemy-grunty-zabudowane-przez-spoldzielnie-mieszkaniowe?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Link do projektu ustawy](https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12406000/13179502/13179503/dokument758062.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Rządowe Centrum Legislacji](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12406000/katalog/13179502?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13179502)
📣
Ministerstwo nie próżnuje i w styczniu opublikowało także zapowiadany projekt dotyczący zmian w ustawie o własności lokali ****zakazując wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali dla budynków zamieszkania zbiorowego. Projekt zakłada jednak przypadek możliwości wyodrębnienia takich lokali ale pod warunkiem:**
1) lokal ten spełnia wymagania dla lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego oraz jeśli
2) rada gminy podjęła uchwałę która reguluje kwestię wyodrębniania lokali (brak takiej uchwały w danym mieście dyskwalifikuje dalsze działania w tym kierunku)
Powyższym objęte będą jednak tylko budynki powstałe na podstawie PnB wydanym po 01.01.2027 r.
[Jest zapowiadany projekt ustawy ograniczającej możliwość wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Z grudniowych zapowiedzi MRIT można było wywnioskować, że w ogóle niemożliwe… | Maciej GórskiJest zapowiadany projekt ustawy ograniczającej możliwość wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego. Z grudniowych zapowiedzi MRIT można było wywnioskować, że w ogóle niemożliwe będzie wyodrębnianie własności lokali w budynkach tego rodzaju. Wyciekł nawet projekt przepisu - zmiany ustawy o własności lokali, który w zasadzie to potwierdzał. Mniej więcej mówił tyle, że przepisów o wyodrębnianiu nie stosuje się do budynków zamieszkania zbiorowego. Jak wygląda najnowsza propozycja? Trochę lepiej, co wcale nie oznacza, że dobrze. Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali zakłada, że wyodrębnienie własności samodzielnego lokalu będzie możliwe wyłącznie wtedy kiedy: 1) jest zgodne z zasadami wyodrębniania lokali określonymi przez uchwałę radę gminy, oraz 2) lokal spełnia “wymagania dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym lub usługowym nie będącym budynkiem zamieszkania zbiorowego określone” w warunkach technicznych. To ostatnie specjalnie wziąłem w cudzysłów bo nie do końca wiem co autor miał na myśli. Istotne jest jednak to, że wyodrębnienie możliwe będzie jedynie wtedy, kiedy dana gmina określi zasady ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu. Czyli jeżeli takiej uchwały nie będzie to nie będzie można lokali wyodrębnić. Co więcej gmina będzie mogła określić takie zasady jedynie dla części jej terenu. Należy wskazać, że nowe zasady będą obowiązywać do budynków, które zostaną wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po 1 stycznia 2027 roku. De facto MRIT potwierdził zatem, że do tego czasu zaświadczenia o samodzielności należy wydawać. Więcej na ten temat w tekście red. Jolanty Szymczyk - Przewoźnej (link w komentarzu). Co Państwo powiecie na taką propozycję?LinkedInMaciej Górski](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7417317063569887232/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Link do projektu ustawy](https://legislacja.rcl.gov.pl/docs//2/12406100/13180102/13180103/dokument758633.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Rządowe Centrum Legislacji](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12406100/katalog/13180102?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13180102)
📣
Żeby na froncie regulacyjnym nie było zbyt nudno, to pojawiły się kolejne informacje na temat "****centralnej ewidencji domów i mieszkań**". Choć wskazuje się najem krótkoterminowy jako główny "cel" regulacji, to może się to też okazać furtką dla podatku od pustostanów.
[Nowe obowiązki dla właścicieli domów i mieszkań. Rewolucja na rynku coraz bliżejTrwają prace rządu nad ustawą wprowadzającą centralną ewidencję domów i mieszkań. Projekt ma być gotowy w 2026 r., a jeśli wejdzie w życie, na rynku nieruchomości mieszkalnych zapowiada się prawdzi…Business Insider PolskaOpracowanie: Beata Michalik 24 stycznia 2026, 12:06\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/ida-duze-zmiany-na-rynku-mieszkan-beda-nowe-obowiazki-dla-wlascicieli/xsr1npf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Develia** (a właściwie spółka zależna) ogłosiła rozszerzenie swojej działalności ****o projekt pod Warszawą** \- w styczniu nabyła w Pruszkowie przy ul. Staszica działkę o powierzchni >1,7 ha za kwotę >55,6 mld zł brutto. Na gruncie powstanie osiedle z 357 mieszkaniami i 6 lokalami usługowymi. Jest to kolejny przykład ekspansji największych deweloperów poza rogatki miast wojewódzkich
[Develia nabyła w Pruszkowie nieruchomości pod ok. 363 lokale za 55,69 mln zł - ISBiznes.plWarszawa, 16.01.2026 (ISBnews) – Develia Warszawa, spółka zależna Develii, nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości oraz położonych na nich budynków położonych w Pruszkowie przy ulicy Staszica o łącznej powierzchni 1,71 ha za 45,28 mln zł netto (55,69 mln zł brutto), podała Develia. Spółka zamierza zrealizować na nieruchomości projekt inwestycyjny z szacowaną ilością ok. 357 lokali mieszkalnych i 6 \[…\]ISBiznes.plISBnews](https://isbiznes.pl/2026/01/16/develia-nabyla-w-pruszkowie-nieruchomosci-pod-ok-363-lokale-za-5569-mln-zl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Rynek miejscowości wakacyjnych - potencjał leżący w ograniczeniach**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Awans z 17\. na 2\. miejsce - czyli o magnesie turystycznym P](#art1-1)olski
◾ [Rosnąca podaż w odpowiedzi na naturalnie rosnący popyt](#art1-2)
◾ [Kurorty drożeją, ale nie na tyle by wyprzedzić miasta wojewódzkie](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #157: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po IV kwartale 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-157/
Last updated: 2026-01-19T09:00:03.000Z
IV kw. 2025 r. był pełny efektów „jawności cen”. Z jednej strony konkurencja na rynku pierwotnym była wysoka, w postaci rabatów udzielanych aby uplasować rekordową podaż. Z drugiej strony sprzedaż mieszkań była tylko nieznacznie wyższa niż w III kw., a sprzedaż kredytów nawet spadła. 2025 r. nie zakończył się nowym boomem - raczej wchodzimy w okres wyższej chłonności rynku – wzrostu popytu, przy wzroście podaży i konkurencji cenowej.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/3:34
1×
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- **🔍 Temat tygodnia:** Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po IV kwartale 2025
_This post is for paying subscribers only._
### Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po IV kwartale 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-rynek-pierwotny-iv-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:47:52.000Z
IV kw. 2025 r. był pełny efektów „jawności cen”. Z jednej strony konkurencja na rynku pierwotnym była wysoka, w postaci rabatów udzielanych aby uplasować rekordową podaż. Z drugiej strony sprzedaż mieszkań była tylko nieznacznie wyższa niż w III kw., a sprzedaż kredytów nawet spadła. 2025 r. nie zakończył się nowym boomem - raczej wchodzimy w okres wyższej chłonności rynku – wzrostu popytu, przy wzroście podaży i konkurencji cenowej.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 5,6%** \- tyle wynosiła w styczniu 2026 najtańsza oferta kredytu hipotecznego o zmiennej stopie, przebijając tym samym poraz pierwszy od dłuższego czasu oprocentowanie kredytów o okresowo stałej stopie (5,7%)
**🏘️ 4 z 7 top miast** \- utrzymało stagnację średnich cen ofertowych w grudniu 2025 wobec września - stawki wzrosły (chociaż nieznacznie) jedynie w Poznaniu (3,6%), Łodzi (2,3%) i Trójmieście (1,8%)
**📊 +18%** \- o tyle wzrosła sprzedaż deweloperów w IV kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym jest to ok. +2%)
**📉 -16%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w IV kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym z kolei nowa podaż wzrosła o +26%)
**🎢 w 3 z 7 top miast** \- czas wyprzedaży oferty w IV kw. 2025 spadł (w Poznaniu, Krakowie i minimalnie w Warszawie) a to za sprawą poprawy bilansu między popytem a podażą
**🏢 +3%** \- o tyle kwartał do kwartału wzrosła oferta w 7 największych miastach na rynku pierwotnym w IV kw. 2025 (chociaż za największy przyrost odpowiada Łódź)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY | Czwarty kwartał słabszy w hipotekach mimo tańszego kredytu](#czesc-1)
- [2: POPYT VS. PODAŻ | Idealny układ sił rynkowych dla wzrostu chłonności rynku, przy niższym ryzyku luki podażowej](#czesc-2)
- [3: BILANS RYNKU I CEN | Oferta na wyżynach, a cenniki z polem do negocjacji](#czesc-3)
- [4: ZOOM NA AGLOMERACJE | Aglomeracje lepiej odczuły wzrost koniunktury niż miasta wojewódzkie](#czesc-4)
- [5: PULS RYNKU | I kwartał 2026 r. będzie bardziej stagnacyjny niż boomowy](#czesc-5)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### PRS/PBSA/senior housing - dane za IV kw. 2025 - punkt zwrotny sektora living
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sektor-living-dane-za-iv-kw-2025/
Last updated: 2026-04-27T13:01:18.000Z
Ostatnim razem kiedy pisaliśmy o sektorze Living w sierpniu 2025 r., byliśmy tuż po ogłoszeniu transakcji między R4R-TAG i już wtedy nazwaliśmy ją kamieniem milowym dla sektora. Dzisiaj z pełnym przekonaniem stwierdzamy, że nie była to teza na wyrost.
Rynek w 2025 przyciągnął nowych graczy (m.in. Centerbridge, Trei), a inwestorzy zaczęli rozpychać się po nowych miastach, przez co sektor zaczął rozlewać się poza największe aglomeracje (docierając m.in. do Kielc). W tym czasie dotychczasowe fundusze wchodziły na nowe rynki (np. StudentSpace w Warszawie). Wraz z napływem świeżego kapitału transakcje przestały ograniczać się wyłącznie do rynku pierwotnego, a wyraźniej zaczął zaznaczać się również rynek wtórny (XIOR & Syrena Real Estate). Bodźcem spowalniającym (poza aspektami typowo prawnymi) może być jednak niska - a właściwie niższa niż w detalu - opłacalność projektów, co potwierdził tylko Heimstaden ogłaszając częściowy exit z rynku.
Z tej perspektywy po okresie hamowania nowych projektów z lat 2022-2024, rok 2025 r. stał pod znakiem kontynuacji nasycania się rynków prime i secondary, a kolejnym krokiem w dłuższej perspektywie może być ekspansja sektora na mniej oczywiste lokalizacje i jego rozwój w sektorze assisted living, na który zdecydował się m.in. OKAM. Sprzyjać temu wszystkiemu może dalszy spadek stóp procentowych.
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #156:**
[INSIGHT #156: Przegląd tygodniowy | Punkt zwrotny sektora living - nowe dane PRS/PBSA/senior housingDrodzy Subskrybenci! Witamy w 156\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! 0:00 /4:36 1× W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Trump zapowiada nowe regulacje ograniczające inwestorów na amerykańskim rynku nieruchomości - Większe niż przed rokiem zadłużenie branży budowlanejBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-156/#art1)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [Wydarzenia z 2025 rzucają światło na nowy cykl wzrostu sektora](#art1-1)
◾ [Przetasowanie wśród liderów sektora PRS, który powoli przekracza pułap 30 tys. mieszkań](#art1-2)
◾ [100 wnuczków na 141 seniorów, czyli potencjał assisted living](#art1-3)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #156: Przegląd tygodniowy | Punkt zwrotny sektora living - nowe dane PRS/PBSA/senior housing
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-156/
Last updated: 2026-01-12T09:00:21.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 156\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:36
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Trump zapowiada nowe regulacje ograniczające inwestorów na amerykańskim rynku nieruchomości**](#news1)
****\-** [****Większe niż przed rokiem zadłużenie branży budowlanej**](#news2)
****\-** [****Prawie 40% wzrost bezrobocia wśród młodych pracowników w Krakowie**](#news3)
[****\- Zakaz wliczania powierzchni pod ściankami działkowymi z podpisem Prezydenta**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Punkt zwrotny sektora living - nowe dane PRS/PBSA/Senior housing**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*o liczbę wnioskodawców w grudniu 2025 i stawki kredytowe w styczniu 2026
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o nowe inwestycje i zaktualizowane statusy w ramach III/IV kw. 2025 r. w sektorze PRS,PBSA i senior housing oraz czynsze i ofertę najmu w grudniu 2025 na rynku najmu
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Donald Trump zapowiedział, że planuje wprowadzić zmiany ****ograniczające nabywanie przez inwestorów instytucjonalnych w USA domów jednorodzinnych.** Według Trumpa wieloletnia skala inwestycji przez większych graczy windowała ceny nieruchomości, które były przeznaczane pod wynajem, ograniczając dostępność na rynku zakupowym dla przeciętnej rodziny. Na tę chwilę brak konkretnych szczegółów co do narzędzi i sposobu regulacji
Źródło: [Truthsocial](https://truthsocial.com/@realDonaldTrump/posts/115855059527504524?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Donald Trump chce zakazu dla wielkich inwestorów. Chodzi o jeden rynekPrezydent Donald Trump uważa, że Stany Zjednoczone powinny zabronić dużym inwestorom instytucjonalnym kupowania domów jednorodzinnych. Jak zaznacza, znacząco utrudnia to Amerykanom, zwłaszcza młody…Business Insider PolskaOpracowanie: Sandra Kobuszewska 7 stycznia 2026, 20:10\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/donald-trump-chce-zakazu-dla-wielkich-inwestorow-chodzi-o-jeden-rynek/5kk6vcr?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Według danych publikowanych przez Krajowy Rejestr Długów łączne ****zadłużenie branży budowlanej** na koniec 2025 wynosiło ****1,75 mld zł** (to o 22% więcej niż dwa lata temu). Wynika z tego że przeciętne zadłużenie przypadające na jedną firmę to ok. 37,6 tys. zł. Według poszczególnych specjalizacji największe zobowiązania generują przedsiębiorstwa realizujące specjalistyczne roboty budowlane (824 mln zł) i te związane z wznoszeniem budynków (724 mln zł). Branża budowlana jednak, jak rzadko która, jest dość specyficznym sektorem, rozliczanym etapowo i uzależnionym od postępu prac, co wręcz "sprzyja" narastaniu długów
[Raporty – Krajowy Rejestr DługówZapoznaj się z cyklicznymi raportami przygotowywanymi przez Krajowy Rejestr Długów Biuro Informacji Gospodarczej SA.](https://krd.pl/centrum-prasowe/raporty/2025/najbardziej-zadluzone-branze-polskiej-gospodarki?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Krakowski Urząd Pracy opublikował raport, z którego wynika, że pod koniec III kw. 2025 r. osoby do 30\. roku życia znajdują się w jednej z trudniejszych sytuacji na rynku pracy. ****Liczba bezrobotnych w tej grupie na przełomie roku wzrosła w Krakowie o 37,7%**, a ich udział w ogólnej liczbie osób pozostających bez pracy to 17,8%. Zważając na to że Kraków jest miastem z najwyższym w kraju udziałem zatrudnienia w usługach profesjonalnych (w 2022 r. 24%) to jest on najbardziej narażony na redukcje zatrudnienia na rzecz automatyzacji. Przekładając to na lokalny rynek nieruchomości osoby w wieku do 30 r.ż to główni nabywcy mieszkań, dlatego koniunktura sprzedażowa może tu znacznie spowolnić - dobrze zarabiający młodzi pracownicy, do tej pory napędzający sprzedaż, dzisiaj martwią się o swoje stanowiska, choć niektórzy wskazują, że przyczyną jest zmiana regulacji dotyczących urzędów pracy
Źródło: [Krakowskie Obserwatorium Rynku Pracy](https://gupkrakow.praca.gov.pl/documents/d/gupkrakow/krakowskie-obserwatorium-rynku-pracy-wrzesien-2025-r-1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Raport](https://gupkrakow.praca.gov.pl/documents/d/gupkrakow/krakowskie-obserwatorium-rynku-pracy-wrzesien-2025-r-1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kraków: Bezrobotnych do 30\. roku życia prawie o 40 proc. więcej niż rok temuNiemal 2,3 tys. osób do 30\. roku życia było zarejestrowanych jako bezrobotne w Krakowie na koniec III kwartału 2025 r. To o prawie 40 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z najnowszego raportu Grodzkiego Urzędu Pracy.wnp.plPAP Źródło: PAP](https://www.wnp.pl/rynki/krakow-bezrobotnych-do-30-roku-zycia-prawie-o-40-proc-wiecej-niz-rok-temu,1020258.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jak duży problem z bezrobociem młodych ma KrakówW dużych miastach w Polsce, w tym w Krakowie, skokowo wzrosło bezrobocie młodych. Wygląda to głównie na efekt zmian regulacyjnych, choć technologia zaczyna ograniczać niektórym młodym dostęp do miejsc pracy.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/jak-duzy-problem-z-bezrobociem-mlodych-ma-krakow-1254631?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Nowelizacja ustawy "deweloperskiej" ****nakazująca** ****wyliczanie powierzchni użytkowej w projektach deweloperskich według Polskiej Normy została podpisana przez Prezydenta**. Oznacza to, eliminację niejasności i ukrócenie sytuacji, w której wliczano powierzchnię pod ściankami działowymi w powierzchnię użytkową mieszkań
[Prezydent podpisał ustawę. Koniec z wliczaniem ścian działowych do metrażu mieszkaniaPrezydent Karol Nawrocki podpisał nowelizację ustawy, która jednoznacznie wskazuje, że powierzchnię użytkową mieszkania, lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego deweloper ma wyliczać zgodnie z treścią odpowiedniej Polskiej Normy - przekazała w środę kancelaria prezydenta.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Prezydent-podpisal-ustawe-Koniec-z-wliczaniem-scian-dzialowych-do-metrazu-mieszkania-9064906.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Punkt zwrotny sektora living - nowe dane PRS/PBSA/Senior housing**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Wydarzenia z 2025 rzucają światło na nowy cykl wzrostu sektora](#art1-1)
◾ [Przetasowanie wśród liderów sektora PRS, który powoli przekracza pułap 30 tys. mieszkań](#art1-2)
◾ [100 wnuczków na 141 seniorów, czyli potencjał assisted living](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #155: Przegląd tygodniowy | Newsletter pod choinkę
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-155/
Last updated: 2025-12-23T14:00:26.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 155\. newsletterze BIG DATA Insight i jednocześnie ostatnim wydaniu zwieńczającym rok 2025!
Po piątkowej, obszernej publikacji z naszymi [**prognozami na 2026**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2026-perspektywy-i-scenariusze/), dzisiaj stawiamy na lekkie, wydanie specjalne z przeglądem **najważniejszych wydarzeń** minionych tygodni i **podcastów**, które bez zobowiązań dla odmiany można wysłuchać między playlistą świątecznych przebojów🎄
🎅 ***W tym miejscu jednocześnie razem z całym zespołem chcielibyśmy Państwu życzyć zdrowych, spokojnych i rodzinnych Świąt Bożego Narodzenia oraz dobrego Roku 2026!***
Zapraszamy do lektury!
*PS. w przerwie między Świętami Bożego Narodzenia i Nowym Rokiem nie będzie wydania newslettera, kolejna analiza ukaże się 12\. stycznia 2026\.*
0:00
/1:01
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Projekt nowelizacji zakazujący wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego**](#news1)
****\-** [****Europejski plan wsparcia mieszkalnictwa** ](#news2)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/) o koszty budowy budynków wg. PKO PB/ Sekocenbud za III kw. 2025 oraz wskaźniki produkcji budowlano-montażowej i cen tej produkcji za listopad 2025
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
MRiT szykuje się do wprowadzenia zmian w ustawie o własności lokali ****zakazując wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali dla budynków zamieszkania zbiorowego**. Przez lata praktykowano wydawanie zgód na budowę budynków usługowych jak hotele/akademiki etc. aby rozładować problem z niedostępnością gruntów pod mieszkalnictwo. Gdyby nowelizacja faktycznie weszła w życie, oznaczałoby to odejście od dotychczasowego "wygodnego" mechanizmu, a najdotkliwiej odczułyby to miasta (w tym przede wszystkim kurorty), które rozwijały budownictwo w oparciu o model apartamentów inwestycyjnych i condohoteli
[Cios dla patodeweloperki. Resort rozwoju i technologii szykuje zmianę w prawieMinisterstwo Rozwoju i Technologii chce zakazać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w motelach i hotelach. Teraz deweloperzy wykorzystują niejasną sytRzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art43497271-mala-zmiana-prawa-ktora-mocno-uderzy-w-patodeweloperke?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#deweloperzy #inwestorzy #aparthotele #hotele #ryneknieruchomości | dr Agnieszka Grabowska-Toś | 60 comments💣 To jest prawdziwa bomba❗ ❗ Nie będzie można sprzedawać lokali w budynkach hotelowych. A także w innych obiektach zamieszkania zbiorowego❗ Jeśli realizujesz taką inwestycję lub miałeś ją w planach, musisz mieć na uwadze, jakie zmiany szykuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zgodnie z zapowiedzią Ministra Tomasza Lewandowskiego rząd wprowadzi zakaz wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali dla budynków zamieszkania zbiorowego. Odpowiedni zapis znajdzie się w ustawie o własności lokali. Nie będzie już można kupić sobie lokalu w akademiku, czy w hotelu. Dziś, pomimo braku takich przepisów część urzędów - jak np. Kraków, Warszawa odmawia wydawania zaświadczeń. W innych miejscowościach, zwłaszcza w kurortach od lat nie było z tym problemu. Ostatnio jednak obserwujemy zmiany w tym zakresie choć, ani przepisy ani orzecznictwo nie uległy zmianie Kto w takim razie łamie prawo❓ Czy ci, którzy odmawiają wydawania zaświadczeń dla lokali niemieszkalnych znajdujących się w takich obiektach, czy ci, którzy je wydają❓ Mam nadzieję, że projektowana regulacja zakończy spór pomiędzy organami, a inwestorami dotyczący stanu prawnego, jaki dziś obowiązuje. A stan na dziś jest taki, że skoro ustawa o własności lokali nie zawiera zakazu wyodrębniania lokali niemieszkalnych w budynkach zamieszkania zbiorowego, nie ma i nie było dotychczas podstaw odmowy wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w takich budynkach. Do momentu wejścia w życie nowych regulacji organy nie mają zatem podstaw prawnych do odmowy wydawania takich zaświadczeń. Kluczowe będzie również odpowiednie ukształtowanie okresu vacatio legis oraz przepisów przejściowych. Powinny one umożliwić inwestorom, którzy uzyskali pozwolenia na budowę przed zmianą przepisów, rozpoczęcie lub dokończenie realizacji inwestycji oraz uzyskanie zaświadczeń o samodzielności lokali w wybudowanych obiektach. Regulacje przejściowe muszą także uwzględniać interesy drobnych inwestorów, który już zainwestowali w zakup takich lokali (często wszystkie swoje oszczędności) i czekają na ich odbiór. Ustawodawca powinien zadbać o to, aby nowe przepisy nie doprowadziły do „wylania dziecka z kąpielą” i nie wywołały negatywnych skutków dla tysięcy drobnych inwestorów. Liczę, że tak właśnie będzie‼️ I jako ekspertka Komitet ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej mogę zapewnić, że Komitet na pewno zajmie stanowisko w tej sprawie. 💣 Jak oceniacie zaproponowane rozwiązania ❓ Czy to zmieni rynek lokali inwestycyjnych w miejscowościach turystycznych, zwłaszcza jeśli dodamy do tego planowane regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego..❓ #deweloperzy #inwestorzy #aparthotele #hotele #ryneknieruchomości | 60 comments on LinkedInLinkedIndr Agnieszka Grabowska-Toś](https://www.linkedin.com/posts/dr-agnieszka-grabowska-to%C5%9B%5Fdeweloperzy-inwestorzy-aparthotele-activity-7406294195977629696-PuNv/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fandroid&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
📣
W grudniu Komisja Europejska ogłosiła projekt "****European Affordable Housing Plan**" mający z założenia pomóc rozwiązać problemy mieszkaniowe państw członkowskich w tym także Polski. Konkretne szczegóły programu nie zostały jeszcze ujawnione, ale UE zapowiedziała że wykorzystując środki już w ramach obecnego budżetu przyczyni się m.in. do wsparcia budownictwa socjalnego. Zapowiada też pakiet regulacji znoszących bariery oraz ograniczenia z którymi boryka się mieszkalnictwo (tu m.in. [wymóg rejestru mieszkań na najem krótkoterminowy od maja 2026](https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-153/#news1)). Z założenia program ma wspierać zwiększenie podaży mieszkań, ukrócić biurokrację gdzie jest to konieczne i uczynić rynek mieszkaniowy bardziej dostępnym. Na razie unijny zamysł spotyka się z dość krytyczną opinią po stronie deweloperów
[The European Affordable Housing PlanAddressing Europe’s Housing CrisisHousing](https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan%5Fen?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Unia Europejska ma pomysł na tanie mieszkania. Jaki?Komisja Europejska ogłosiła Europejski Plan na rzecz Dostępnego Mieszkalnictwa. Zakłada on większe wsparcie UE dla krajowych i regionalnych inicjatyw mających nRzeczpospolitaMaria Krzos](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art43529241-bruksela-ma-plan-na-tanie-mieszkania-kolejne-regulacje-zamiast-usuwania-barier?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #154: Rok 2026: Perspektywy i scenariusze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-154/
Last updated: 2025-12-19T15:43:24.000Z
Rok tradycyjnie kończymy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy - które naszym zdaniem przyniosą **"nową erę na rynku nieruchomości"**. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do poprzednich naszych prognoz.
Oprócz oceny skuteczności przewidywań z 2025 r. ([**rozdział 1**](#czesc-1)), raport podzieliliśmy na dwie główne sekcje - W [**rozdziale 2**](#czesc-2). znajdziecie Państwo ***perspektywy na 2026***, które naszym zdaniem mają największe przełożenie na rynek i spełnią się - i jeśli nie od razu, to z duża dozą prawdopodobieństwa znajdą swoje odzwierciedlenie w dłuższym horyzoncie czasowym. Są też i takie scenariusze obok których można przejść obojętnie ze względu na raczej marginalną szanse ich realizacji lub stosunkowo niewielki wpływ na biznes, ale jeśli faktycznie się ziszczą mogą okazać się równie rewolucyjne jak i katastrofalne dla rynku ([**rozdział 3**](#czesc-3)). Na koniec konkluzje i wskazówki jak się przygotować na nowy rok ([**rozdział 4**](#czesc-4))
Zapraszamy do lektury!
👉 **PS. Zachęcamy w tym miejscu do zapoznania się również z naszymi prognozami z zeszłego roku, które w zdecydowanej większości udało nam się trafnie przewidzieć!**
[🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2025 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2024? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)
0:00
/2:05
1×
---
**Spis treści:**
- [**Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu**](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raportpdf)**
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👍**9** \- w tylu prognozach trafiliśmy w 2025 roku
👉 **12** \- tyle prognoz okazało się tylko częściowo trafnych
👎 **18** \- tyle scenariuszy okazało się błędnych i nietrafionych (z czego 11 było czarnymi łabędziami raczej niemożliwymi do spełnienia)
🎯 **9** \- tyle widzimy perspektyw, które z dużą dozą prawdopodobieństwa spełnią się w 2026
🚀 **12** \- tyle założyliśmy hipotetycznych scenariuszy, które mogą zmienić krajobraz rynku nieruchomości
🔎 **14** \- tyle rad i wskazówek przygotowaliśmy dla inwestorów i uczestników rynku, którzy chcieliby dobrze przygotować się na nadchodzący rok
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### 🔮 Rok 2026: Perspektywy i scenariusze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2026-perspektywy-i-scenariusze/
Last updated: 2026-04-22T09:48:38.000Z
Rok tradycyjnie kończymy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy - które naszym zdaniem przyniosą **"nową erę na rynku nieruchomości"**. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do poprzednich naszych prognoz.
Oprócz oceny skuteczności przewidywań z 2025 r. ([**rozdział 1**](#czesc-1)), raport podzieliliśmy na dwie główne sekcje - W [**rozdziale 2**](#czesc-2). znajdziecie Państwo ***perspektywy na 2026***, które naszym zdaniem mają największe przełożenie na rynek i spełnią się - i jeśli nie od razu, to z duża dozą prawdopodobieństwa znajdą swoje odzwierciedlenie w dłuższym horyzoncie czasowym. Są też i takie scenariusze obok których można przejść obojętnie ze względu na raczej mniej prawdopodobną szanse ich realizacji lub stosunkowo niewielki wpływ na biznes, ale jeśli faktycznie się ziszczą mogą okazać się równie rewolucyjne jak i katastrofalne dla rynku ([**rozdział 3**](#czesc-3)). Na koniec konkluzje i wskazówki jak się przygotować na nowy rok ([**rozdział 4**](#czesc-4))
Zapraszamy do lektury!
👉 **PS. Zachęcamy w tym miejscu do zapoznania się również z naszymi prognozami z zeszłego roku, które w zdecydowanej większości udało nam się trafnie przewidzieć!**
[🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2025 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2024? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)
---
**Spis treści:**
- [**Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu**](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raportpdf)**
- **[🗃️ Raport](#raport)**
- [Wyniki po 2025](#czesc-1)
- [Perspektywy na 2026](#czesc-2)
- [Scenariusze pod znakiem zapytania](#czesc-3)
- [Konkluzje dla branży](#czesc-4)
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
👍**9** \- w tylu prognozach trafiliśmy w 2025 roku
👉 **12** \- tyle prognoz okazało się tylko częściowo trafnych
👎 **18** \- tyle scenariuszy okazało się błędnych i nietrafionych (z czego 11 było czarnymi łabędziami raczej niemożliwymi do spełnienia)
🎯 **9** \- tyle widzimy perspektyw, które z dużą dozą prawdopodobieństwa spełnią się w 2026
🚀 **12** \- tyle założyliśmy hipotetycznych scenariuszy, które mogą zmienić krajobraz rynku nieruchomości
🔎 **14** \- tyle rad i wskazówek przygotowaliśmy dla inwestorów i uczestników rynku, którzy chcieliby się dobrze przygotować na nadchodzący rok
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #153: Nagranie webinaru | Żegnaj 2025, witaj 2026
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-153/
Last updated: 2026-04-27T11:48:59.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 153\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
🔭
Dzisiejsze wydanie newslettera - a właściwie nagranie webinaru - w którym podsumowaliśmy 2025 rok, jest jednocześnie wprowadzeniem i zapowiedzią do obecnie przygotowanych prognoz na nadchodzący 2026 rok.
****Pełny raport opublikujemy już w przyszłym tygodniu (po 15 XII 2025)!**
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Opublikowany projekt regulacji najmu krótkoterminowego**](#news1)
◾ ANALIZA:
[****Nagranie webinaru "Żegnaj 2025, witaj 2026"**](#art1)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*:*stawki kredytowe w grudniu 2025, popyt na kredyty w listopadzie 2025 i poziom sprzedaży kredytów w październiku 2025 oraz struktura rynku kredytowego w 3\. kwartale 2025
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://fltr.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)o czynsze ofertowe i wolumen ofert najmu w listopadzie oraz czynsze transakcyjne wg AMRON w 3\. kwartale
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
3 XII 2025 partia ****Polska 2050 złożyła w Sejmie projekt ustawy regulujący najem krótkoterminowy**. Jednymi z ważniejszych założeń jest:
\- konieczność uzyskania zgody wspólnoty budynku w którym prowadzony miałby być najem (z pewnymi wyjątkami)
\- powyższa zgoda będzie podstawą do wpisu w gminnej ewidencji (koszt wpisu 100 zł/ ważny 10 lat)
\- za niespełnienie powyższego grozi kara 50 tys. zł
\- rada gminy może (ale nie musi) zakazać najmu w ramach danego obrębu, wprowadzić maksymalną liczbę dni najmu, minimalne wymogi powierzchni
Oprócz tego ustawa wprowadza definicję najmu, która już na wstępie budzi wątpliwości interpretacyjne i kontrowersje. Zakłada się bowiem że "najem może obejmować również świadczenie innych usług jak sprzątanie lub dostarczenie pościel"
Prawdopodobieństwo, że projekt ustawy przeszedłby przez Sejm w takiej formie jest niewielkie, jednak Polska do maja 2026 musi zaimplementować założenia rozporządzenia unijnego o rejestracji usług najmu krótkoterminowego
[Będą zmiany w najmie krótkoterminowym. Jest projekt poselski, zaraz będzie rządowy.Posłowie Polski 2050 złożyli projekt ustawy o krótkim najmie. Ministerstwo Sportu i Turystyki wystąpiło o wpis swojego projektu ustawy do wykazu prac rządu.ParkietAdam Roguski](https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art43459431-ida-zmiany-w-najmie-na-doby-co-juz-wiemy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Projekt ustawy](https://orka.sejm.gov.pl/Druki10ka.nsf/Projekty/10-RPW-40193-2025/$file/10-RPW-40193-2025.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Nagranie webinaru "Żegnaj 2025, witaj 2026"
Dziękujemy serdecznie za udział w **zamkniętym spotkaniu webinarowym dla Subskrybentów BIG DATA, który odbył się 10 XII 2025**!
Poniżej przygotowaliśmy nagranie z webinaru dla osób które w tym dniu nie miały możliwości się z nami spotkać oraz omawianą prezentacją:
**O czym mówiliśmy podczas webinaru:**
- 🔮 podsumowanie jak wypadły nasze prognozy na rok 2025
- 🔎 jakie widzimy perspektywy na 2026
- 💬 sesja Q&A oraz dyskusja z Państwem
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT #152: Przegląd tygodniowy | Dane NBP za III kw. 2025 - Rabaty dotarły do cen transakcyjnych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-152/
Last updated: 2026-04-27T11:48:01.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 152\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight (dawniej FLTR)
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*PS. Subskrybentów BIG DATA Insight i platformy BIG DATA zapraszamy na* [***webinar, który odbędzie się 10\. grudnia!***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-2025-12-10/)
0:00
/3:22
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Ukraina akceptuje 19 z 28 punktów planu Trumpa. Czy w ekspresowym tempie nastąpi rozejm?**](#news1)
****\-** [****Dane o bezrobociu BAEL potwierdzają wzrost bezrobocia - problemy z miejscem pracy mają zwłaszcza "first-time buyers"**](#news2)
****\-** [****Prezydent podpisał ustawę podnoszącą CIT dla banków do 30%**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Dane NBP za III kw. 2025 - Rabaty dotarły do cen transakcyjnych**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o stawki cenowe stali, gazu ziemnego i energii elektrycznej oraz dynamikę cen i produkcji budowlano-montażowej
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*:*o dane kredytowe AMRON za 3\. kwartał 2025
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o czynsze transakcyjne wg AMRON za 3\. kwartał 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
W piątek kończący ubiegły tydzień (21\. listopada) amerykańska administracja prezydenta Trumpa zaproponowała 28-punktowy plan pokojowy między Ukrainą a Rosją, stworzony w porozumieniu z Kremlem - zakładał on m.in. natychmiastowe zawieszenie broni, ustępstwa terytorialne Ukrainy, ograniczenie jej sił zbrojnych i wykluczenie akcesji do NATO, ale też bliżej nieokreślone gwarancje bezpieczeństwa, czy przyspieszoną akcesję do Unii Europejskiej (**co nie było konsultowane z samymi zainteresowanymi członkami UE)*. Według doniesień z wtorku (26\. listopada), 19 punktów uzyskało poparcie Ukrainy podczas negocjacji w Genewie. W ekspresowym tempie powstała "Koalicja chętnych" obejmująca 40 krajów, które chcą stworzyć podstawy gwarancji bezpieczeństwa dla Ukrainy. Czy na Święta Bożego Narodzenia nastąpi rozejm
**P.S. Zagadnienie skutków ewentualnego rozejmu Ukrainy z Rosją dla rynku nieruchomości podejmiemy w naszych prognozach na 2026 rok*
[Here’s what’s in the Trump administration’s proposed 28-point Russia-Ukraine peace planTrump administration officials have proposed a 28-point peace plan designed to end the Russia-Ukraine war — a framework that would require Ukraine to give up territory and swear off NATO membership.CBS NewsMargaret Brennan Moderator, “Face the Nation with Margaret Brennan;” Chief foreign affairs correspondent](https://www.cbsnews.com/news/trump-administration-proposed-28-point-russia-ukraine-peace-plan/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Analiza CSIS](https://www.csis.org/analysis/unfinished-plan-peace-ukraine-provision-provision?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Negocjacje ws. pokoju. Ukraina ogłasza sukces. “Osiągnęliśmy porozumienie”Nasze delegacje osiągnęły porozumienie w sprawie kluczowych warunków porozumienia omówionych w Genewie - poinformował sekretarz Rady Bezpieczeństwa Narodowego i Obrony Ukrainy Rustem Umerow.gazetaploprac. Magdalena Bojanowska](https://wiadomosci.gazeta.pl/swiat/7,198077,32423215,negocjacje-ws-pokoju-ukraina-oglasza-sukces-osiagnelismy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[As potential Ukraine deal looms, France and Britain map out boots-on-ground roleEmmanuel Macron on Tuesday announced a new joint task-force — with U.S. buy-in — aiming at “finalized security guarantees” if a peace deal lands.POLITICOEsther Webber](https://www.politico.eu/article/potential-deal-looms-france-and-britain-map-out-role-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Sikorski po konferencji koalicji chętnych sceptycznie ocenia gotowość Władimira Putina do zawarcia akceptowalnego dla Ukrainy pokojuSzef MSZ Radosław Sikorski, odnosząc się do perspektywy pokoju w Ukrainie ocenił, że idzie to „w lepszym kierunku”, a wideokonferencję tzw. koalicji chętnych określił jako „bardzo użyteczną”. Zaznaczył jednocześnie, że dalej sceptycznie ocenia gotowość Władimira Putina do zawarcia akceptowalnego dla Ukrainy pokoju. “Ale rozmawiać trzeba” - dodał.GazetaPrawna.plMartyna Mroczek-Kowalik](https://www.gazetaprawna.pl/wiadomosci/swiat/artykuly/10592469,sikorski-po-konferencji-koalicji-chetnych-sceptycznie-ocenia-gotowosc.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Bezrobocie nadal rośnie. GUS opublikował dane o aktywności ekonomicznej ludności (tzw. BAEL) za III kwartał 2025\. Badanie to analizuje bezrobocie wśród osób, które faktycznie poszukują pracy. Ogólne bezrobocie BAEL pozostanie Bezrobocie mierzone tą metodologią pozostaje niskie (3,1% w III kwartale), ale stanowi to wyraźny wzrost wobec poprzednich lat. Bezrobocie rośnie w szczególności w grupach "first-time buyers" (do 34 lat) oraz w kilku województwach (zwłaszcza lubuskie, opolskie, świętokrzyskie, ale też silne gospodarczo województwa wielkopolskie, łódzkie i pomorskie).
[Pracujący, bezrobotni i bierni zawodowo (wyniki wstępne Badania Aktywności Ekonomicznej Ludności w 3 kwartale 2025 r.)Główny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rynek-pracy/pracujacy-bezrobotni-bierni-zawodowo-wg-bael/pracujacy-bezrobotni-i-bierni-zawodowo-wyniki-wstepne-badania-aktywnosci-ekonomicznej-ludnosci-w-3-kwartale-2025-r-,12,66.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Prezydent podpisał 27\. listopada ustawę podnoszącą CIT od banków w 2026 roku do 30%, w 2027 roku obniżając ją do 26%, a od 2027 roku do 23% (lub 21% dla banków spółdzielczych i SKOK-ów) oraz obniżającą podatek bankowy od 2027 roku o 10% (tj. z 0,0366% do 0,0329%). O potencjalnych konsekwencjach tego posunięcia pisaliśmy w #141 newslettera. Jednocześnie zawetował ustawę wprowadzającą zmiany w fundacjach rodzinnych
[Treść ustawy o 30% podatku CIT od banków](https://orka.sejm.gov.pl/opinie10.nsf/nazwa/1752%5Fu/$file/1752%5Fu.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytuNajważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art2)
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Dane NBP za III kw. 2025 - Rabaty dotarły do cen transakcyjnych**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Ceny transakcyjne spadają. Rynek wtórny wywiera coraz większą presję na rynek pierwotny](#art1-1)
◾ [Rabaty deweloperów przyniosły spadek cen transakcyjnych](#art1-2)
◾ [Dekompresja cen na rynku wtórnym dotyka największych miast](#art1-3)
_This post is for paying subscribers only._
### INSIGHT#151: Przegląd tygodniowy | Gospodarka sponsorowana przez literę K
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/insight-151/
Last updated: 2026-04-27T11:47:26.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 151\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight (dawniej FLTR)
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
🎉
****W miniony piątek FLTR - założony przez mnie portal - obchodził swoje 3\. urodziny.** W tym czasie spod naszego pióra wyszło nieco ponad 150 newsletterów oraz 93 analizy, jak i 5 dashboardów analitycznych. Jest to zawrotny wynik i spory wycinek mojego zawodowego dorobku.
****💣** Miniony rok był dla nas przełomowy - razem z FLTR zmieniliśmy barwy klubowe, dołączając do Property Group, wydawcy portalu ****RynekPierwotny.pl**. Ten ruch zapewnił nam dostęp do nowych danych (m.in. źródeł platformy BIG DATA), możliwości osobowych i narzędzi. Proces ten to oczywiście także zmiany - wydawanych przez nas formatów, sfery wizualnej, czy tematów analiz. Patrząc po Państwa udziale w portalu - są to zmiany per saldo na lepsze!
****➡️** Dzisiaj transfer ten przynosi krok w sferze komunikacji. ****Zmieniamy nazwę naszego newsletteru z FLTR Pro na BIG DATA Insight** (lub skrótowo ****Insight**). W ciągu najbliższych tygodni zmianie ulegnie także adres naszego portalu. To nie koniec - w kolejnych kwartałach będziemy dokonywać stopniowego transferu prawnego do Property Group, a także zmian po stronie samej platformy dostępowej, integrując ją z funkcjonalnością platformy BIG DATA. Co jednak najważniejsze - ****treści i jakość naszych analiz pozostaną bez zmian!**
🙏 Dziękuję wraz z całym zespołem, za Państwa wsparcie i inspirację do dalszej pracy, która pozwala nam dostarczać niezmiennie kaloryczne i nietuzinkowe analizy!
Dziękuję raz jeszcze!
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl
& założyciel FLTR
0:00
/8:11
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Minister rozważa budowanie mieszkań własnościowych**](#news3)
[****\- Nowy gracz na rynku PRS**](#news1)
[****\- Kolejny słaby miesiąc popytu na pracę**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Gospodarka sponsorowana przez literę K**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)**:** o dane o cenach ofertowych i transakcyjnych mieszkań wg NBP za III kwartał 2025 - będą one omówione w numerze 152\. newslettera Insight
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Spółdzielnie zaangażują się w budowę mieszkań własnościowych?** Wiceminister Lewandowski w wywiadzie dla Rzeczpospolitej przedstawił trzy filary zaangażowania Państwa w budownictwo społeczne, które byłoby oparte przede wszystkim na ponad 3000 spółdzielni:
****(1) mieszkania na tani wynajem** (finansowanie: bezzwrotny grant 20%, kredyt 1% na 50 lat, grunt w użytkowaniu wieczystym, partycypacja lokatora do 10%) z okresową weryfikacją dochodów i ewentualną eskalacją czynszu,
****(2) nieco droższe mieszkania lokatorskie** (finansowanie: bezzwrotny grant 15%, kredyt 2% na 50 lat, grunt w użytkowaniu wieczystym, partycypacja lokatora do 15%) bez weryfikacji dochodów,
****(3) mieszkania własnościowe** (finansowanie: zakup gruntu od Skarbu Państwa lub samorządu, z płatnością rozłożoną na 25 lat, kredyt na budowę z dofinansowaniem BGK, efektywny koszt na poziomie WIBOR 3M) - ograniczone wyłącznie do TBS/SIMów oraz spółdzielni mieszkaniowych.
Z wypowiedzi może wynikać priorytet dla punktów (1) i (2) powyżej, nie mniej znamienne wydaje się wprowadzenie "tylnymi drzwiami" konkurencji inwestycji quasi-publicznych dla sektora deweloperskiego.
[Wiceminister Tomasz Lewandowski: Chcemy oczyścić atmosferę wokół spółdzielni mieszkaniowychNim uruchomimy bezzwrotne granty i tanie, długoterminowe kredyty oraz otworzymy dostęp do gruntów Skarbu Państwa, chcemy oczyścić atmosferę wokół spółdzielni –RzeczpospolitaJolanta Szymczyk-Przewoźna](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art43309721-wiceminister-tomasz-lewandowski-rzad-stawia-na-spoldzielnie-mieszkaniowe-ale?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rząd chce, by spółdzielnie były główną siłą zapewniającą dostępne mieszkania.Kto nam zbuduje mieszkania dostępne cenowo? Ministerstwo Rozwoju i Technologii stawia na spółdzielnie. Jest plan finansowania, ale najpierw wielkie sprzątanie.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/opinie-ekonomiczne/art43354681-adam-roguski-mieszkaniowy-sojusz-panstwa-ze-spoldzielniami?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Na polski rynek PRS wchodzi kolejny gracz - ****Centerbridge, który właśnie zawarł 5-letnią umowę z Murapolem**. Deweloper ma być odpowiedzialna za szukanie gruntów i ich zabezpieczanie, a także budowane i dostarczanie min. 300 mieszkań rocznie. Według nieoficjalnych informacji - projekty mają być zlokalizowane w Warszawie. Do tej pory Murapol świadczył podobne usługi dla platformy Lifespot, w której inwestorem kapitałowym jest Ares (poprzez spółkę AEREF V - która jest także największym akcjonariuszem Murapolu). Podmiotem organizującym w obu przypadkach jest ****Griffin Capital Partners**.
[Informacja prasowa Murapolu](https://murapol.pl/media/2614059/download/17112025-Murapol-rozpoczecie-wspolpracy-Centerbridge-informacja-prasowa.pdf?v=1&no-count=1&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Polski deweloper łączy siły z zagranicznym funduszem w sektorze PRS Strefa BiznesuMarek Knitter](https://strefabiznesu.pl/polski-deweloper-laczy-sily-z-zagranicznym-funduszem-w-sektorze-prs/ar/c3p2-28181389?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior HousingDashboard analityczny “Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuBIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
📣
W październiku 2025 r. na ****portalach ogłoszeniowych pojawiło się w sumie 253 tys. nowych ogłoszeń** \- to wynik rekordowo ****niski i tylko nieznacznie wyższy od tego w trakcie pandemicznego 2020 roku**. Rok do roku liczba ofert spała ****o -12%**, a znacznie gorsze wyniki w rekrutacjach notują głównie Katowice i Bydgoszcz. To potwierdzałoby naszą tezę z ostatniej analizy "W górę, czy w dół" o jeszcze mocniejszym wyhamowaniu rynku pracy i pogłębieniu gorszych nastrojów wśród konsumentów, co nadal odbija się echem na rynku nieruchomości
[Piąty miesiąc spadków w rekrutacjach - GrantThorntonJak wynika z danych systemu rekrutacyjnego Element dla Grant Thornton, wGrant ThorntonMagdalena Marcinowska](https://grantthornton.pl/publikacja/piaty-miesiac-spadkow-w-rekrutacjach/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie. Kolejny odcinek flagowego raportu kwartalnego BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w III kwartale 2025 i prognozami na IV kwartałBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Gospodarka sponsorowana przez literę K**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Gospodarka rośnie głównie dzięki konsumpcji](#art1-1)
◾ [Inflacja w zasięgu celu NBP](#art1-2)
◾ [Pesymizm u przedsiębiorców rzuca cień na rynek pracy](#art1-3)
◾ [Cykl obniżek bez przełomu dla kredytobiorców](#art1-4)
🎯
****Bottom line:**
Dzisiejszy numer newslettera proszę potraktować jako uzupełnienie naszego ostatniego raportu "[W górę, czy w dół](https://fltr.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)". Komentujemy najnowszą porcję makro-danych, które są swoistymi wyznacznikami w jakim punkcie znajduje się dzisiaj rynek i jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać. Gospodarkę wydaje się sponsorować litera K. Litera K - jak ****Konsumpcja.** Ale też K - jak rozejście się ****Kierunków** **(jak w nóżkach tej litery i w tym* [**podcaście*](https://open.spotify.com/episode/77fMlUbWTYgItuPMi7SP4C?go=1&sp%5Fcid=7958af214448cd2de7d5c15d12571383&utm%5Fsource=embed%5Fplayer%5Fp&utm%5Fmedium=desktop&si=b2xO2OMiRdyljmKySWhvIQ&nd=1&dlsi=3aceff643ea148d7)**)*.
W skali zagregowanej wzrost polskiego PKB w 3\. kwartale zaskoczył pozytywnie i nadal ma widoki na utrzymanie solidnego wzrostu. Konsumpcja, która okazała się mocną stroną gospodarki, korzysta dziś z niskiej inflacji i rosnących dochodów rozporządzalnych. Perspektywa wzrostu gospodarczego okazała się być nawet silniejsza niż pryzmat deficytu publicznego który od miesięcy ciążył w ocenach agencji ratingowych. Listopadowa decyzja S&P potwierdziła, że wbrew wcześniejszej ocenie Fitch, nasz rating pozostaje stabilny.
Jednak mamy tę negatywną część obrazka. Inwestycje i eksport - nadal zawodzą, choć sam przemysł prawdopodobnie wychodzi z dołka. Różne sektory już od kilkunastu kwartałów wypatrują widocznego napływu środków z KPO, które miałyby jeszcze bardziej napędzić nasze PKB. Obawy nadal rodzi głównie wizja bezrobocia i pogorszenia na rynku pracy, który ma swoje źródło w koniunkturze przedsiębiorstw - te oceniają obecną sytuację jako trochę gorszą na tle ostatnich miesięcy, ale lepszą niż rok temu.
W efekcie - przy niejednoznaczności danych - RPP najprawdopodobniej złapie w grudniu oddech przed podjęciem decyzji o kolejnych obniżkach stóp procentowych. Nawet przy dalszym spadku inflacji w listopadzie, realny scenariusz to pauza z cięciami do I kw. 2025, a może chwilę dłużej. W końcu można zadać sobie pytanie czy takie tempo szybko rosnącej gospodarki i zwłaszcza konsumpcji wymaga dalszego podlewania paliwem taniego kredytu?
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl
[W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie. Kolejny odcinek flagowego raportu kwartalnego BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w III kwartale 2025 i prognozami na IV kwartałBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/)
**Analiza została przedstawiona także w formie prezentacji:**
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #150: Przegląd tygodniowy | Studenci wracają na uczelnie, ale nie wszyscy przekroczyli granicę
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-150/
Last updated: 2025-11-17T09:00:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 150\. wydaniu newslettera BIG DATA Insight (dawniej FLTR Pro)
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- listopadowa projekcja inflacji NBP**](#news1)
[****\- decyzje o WZ złożone przed 16 X 2025 ważne bezterminowo**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Studenci wracają na uczelnie, ale nie wszyscy przekroczyli granicę**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
W ostatnim tygodniu NBP opublikował ****listopadową projekcję inflacji**, zakładając, że w 2025 r. jej ****średnioroczny odczyt wyniesie 3,7%, natomiast w 2026 r. obniży się w kierunku 2,9%.** Listopadowy scenariusz jest bardziej optymistyczny niż ten z lipca. NBP zakłada przy tym, że ****cel inflacyjny na poziomie 2,5% zostanie osiągnięty w 2027**
Determinanty, które zadecydują o ścieżce inflacji w 2026 r. to przede wszystkim:
(+) polityka cenowa w sektorze energii
(+) wysoki poziom popytu
(+) zwiększone tempo podwyżek cen towarów akcyzowych i usług administrowanych
(-) spowolnienie wzrostu kosztów pracy
(-) umiarkowany wzrost cen importu
W 2027 r. dojdzie do tego m.in. słabnące tempo wzrostu wynagrodzeń, co byłoby zbieżne również z naszymi prognozami przesądzającymi o gorszej koniunkturze nastrojów wśród konsumentów
Źródło: lewy wykres - [NBP](https://nbp.pl/projekcja-inflacji-i-pkb-listopad-2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), prawy wykres - [mBank](https://makroekonomia.mbank.pl/434395-co-mowi-nam-nowa-projekcja-nbp?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Projekcja inflacji i PKB – listopad 2025Projekcja inflacji i PKB opublikowana 7 listopada 2025 r.Narodowy Bank Polski - Internetowy Serwis Informacyjny](https://nbp.pl/projekcja-inflacji-i-pkb-listopad-2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Przez Senat przeszła nowelizacja ustawy dot. ****wniosków o WZ** (warunki zabudowy), które jeśli były ****złożone przed 16 X 2025 r. będą ważne bezterminowo** \- liczy się data wszczęcia postępowania. Ponadto został zawieszony do 1 stycznia 2027 r. bieg kar dla gmin za niedotrzymanie 90-dniowego terminu wydania decyzji, co może wiązać się z **wydłużonymi procesami administracyjnymi**, skoro tymczasowo znika instrument dyscyplinujący dotrzymywanie tych terminów
[#nieruchomości #wz #inwestycjedeweloperskie #planowanieprzestrzenne #reformaplanistyczna | dr Agnieszka Grabowska-Toś🎯Uwaga, deweloperze ❗ Masz wniosek o warunki zabudowy złożony przed 16 października 2025 r.❓ 👉 Twoja decyzja WZ będzie bezterminowa❗ W ubiegłym tygodniu Senat przyjął ważną dla inwestorów zmianę w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w ustawie wprowadzającej reformę planistyczną. Dzięki tej nowelizacji więcej decyzji WZ zachowa ważność bez ograniczenia czasowego. Nie będą one wygasały po upływie 5 lat od dnia uprawomocnienia. Co to oznacza w praktyce❓ ➡️ Bezterminowe będą zarówno te, które uprawomocnią się do końca 2025 r., jak i te, które nie zdążą się uprawomocnić, ale dotyczą spraw wszczętych przed 16 października 2025 r. Ustawa czeka już tylko na podpis Prezydenta. ✍️ Dlaczego posłowie zdecydowali się na tę zmianę dopiero teraz, skoro przez ponad dwa lata - mimo licznych postulatów branży, rząd nie chciał zrezygnować z terminowych decyzji WZ❓ Odpowiedź jest dość prosta 👇 To gest na otarcie łez wobec inwestorów, którzy od miesięcy czekają na wydanie decyzji, a urzędy - przeciążone liczbą wniosków - nie są w stanie dotrzymać terminów. W tym samym pakiecie zmian wprowadzono bowiem czasowe zawieszenie kar dla gmin za nieterminowe wydawanie decyzji WZ. Dotychczas inwestor mógł wystąpić o nałożenie na gminę kary, jeśli decyzja nie została wydana w terminie 90 dni. ‼️Teraz, do 1 stycznia 2027 r. terminy naliczania kar nie będą biegły. Jak oceniacie te zmiany❓ Czy dzięki nim, inwestorzy więcej zyskają, czy jednak stracą❓ #nieruchomości #WZ #inwestycjedeweloperskie #planowanieprzestrzenne #reformaplanistycznaLinkedIndr Agnieszka Grabowska-Toś](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7394618780502462465/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Studenci wracają na uczelnie, ale nie wszyscy przekroczyli granicę**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Studentów przybywa, ale cudzoziemcy mogli utknąć w wizowym korku ](#art1-1)
◾ [Ciaśniej, ale taniej - domena priorytetów w poszukiwaniach studentów](#art1-2)
◾ [Konkurencja wywierała presję na studentach w podejmowaniu szybkiej decyzji](#art1-3)
◾ [Więcej niż przed rokiem podwyżek czynszów poniżej 5% i powyżej 15%](#art1-4)
◾[Dzisiaj pokój w dzielonym mieszkaniu, w przyszłości dom pod miastem - ewolucja planów mieszkaniowych studentów](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Studenci stanowią jeden z filarów polskiego rynku najmu - ich obecność i oczekiwania wyznaczają kierunek za którym mniej lub bardziej konsekwentnie starają się podążać inwestorzy. Po latach wyraźnych spadków liczby żaków, uczelnie bardzo powoli - ale zauważalnie - zaczynają się ponownie zapełniać (choć i tak studentów jest o 33% mniej niż jeszcze w 2007 r.). Jednak pełen potencjał może być ograniczany przez bardziej restrykcyjną politykę wizową - odsetek nowych studentów zagranicznych był w ostatnim roku rekordowo niski.
To co się jednak zmieniło to punkt kompromisów. Studenci stali się bardziej elastyczni - chętniej wybierają mniejsze metraże i ograniczoną prywatność, jeśli tylko oznacza to dla nich niższe koszty (przewaga więc stoi już nie w kawalerkach, a w mieszkaniach wynajmowanych na pokoje). W 2024/2025 r. nie zwlekali z rezerwacją lokum - podejmowali decyzję szybko, często nawet bez oglądania mieszkania. Niezależnie od tego czy to presja konkurencji czy chęć "złapania" najtańszej oferty, jedno jest pewne - rosną ich wymagania. Dzisiaj pokój studencki może i być niewielki, ale standard już niekoniecznie niski. Coraz więcej studentów oczekuje lepszego i bardziej estetycznego wyposażenia (co czyni home staging już raczej nieodłącznym elementem przygotowania projektu do wejścia na rynek). Standard publicznych akademików oceniany jest przez studentów jako niski albo średni, co naturalnie w tych okolicznościach może ustępować pola prywatnym (choć droższym) PBSA. Problem tkwi tylko wciąż w ich niskim nasyceniu lub w ogóle ich braku w niektórych miastach.
A co dalej? Dzisiejsi studenci, to "jutrzejsi" nabywcy mieszkań. W perspektywie 4/5 lat to oni zasilą szeregi poszukujących swoich własnych czterech kątów. Jak wskazuje badanie AMRON ponad połowa z nich nie wiąże przyszłości z centrami miast, lecz z tańszymi i spokojniejszymi obrzeżami aglomeracji. Kierunek wydaje się więc jasno wytyczony...
****Gabriela Prygiel**
Junior Analyst
**👉** O segmentacji rynku najmu i kluczowych trendach na tym rynku pisaliśmy w poniższej analizie z 2023 roku. Dzisiaj przedstawione dane są niejako kontynuacją i aktualizacją tego raportu
[Segmentacja rynku: Jak rozwija się rynek najmu długoterminowego w Polsce (część 4 - uzupełniona)Których najemców przybywa, a których ubywa - i dlaczego ma to miejsce?BIG DATA InsightJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)
_This post is for paying subscribers only._
### PRES 2025: Co dalej z popytem inwestycyjnym?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/pres2025/
Last updated: 2025-11-12T07:54:22.000Z
Dziękuję za udział w panelu dyskusyjnym "Co dalej z popytem inwestycyjnym?" podczas konferencji Polish Real Estate Summit 2025 w Zakopanem.
Pod poniższym linkiem znajdziecie Państwo omawianą prezentację:
[PRES 2025 Co dalej z popytemPRES 2025\_Co dalej z popytem.pdf2 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2025/11/PRES-2025%5FCo-dalej-z-popytem.pdf "Download")
Mam nadzieję, że panel dyskusyjny będzie przyczynkiem do refleksji i - być może zmian w strategii oraz wypracowania jeszcze bardziej efektywnego podejścia do inwestycji na rynku mieszkaniowym w Polsce
Zapraszam do kontaktu!
**Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
[BIG DATA RynekPierwotny.pl](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### FLTR #149: Przegląd tygodniowy | Grunty w regulacyjnym potrzasku
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-149/
Last updated: 2025-11-10T09:00:10.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 149\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Kolejna obniżka stóp procentowych na listopadowym posiedzeniu**](#news1)
[****\- Ustawa o zniesieniu opłat za RCN podpisana przez prezydenta**](#news2)
[****\- Projekt ustawy dot. podatku antyspekulacyjnego**](#news3)
[****\- Ograniczenie najmu krótkoterminowego**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Grunty w regulacyjnym potrzasku**](#art1)
◾ [PREZENTACJA Z DNI DEWELOPERA WE WROCŁAWIU ](#DD)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o dane GUS za wrzesień 2025 (ceny i wolumen produkcji budowlano-montażowej), wrześniowy indeks PSB oraz ceny materiałów budowalnych wg WNP/Sekocenbud za III kwartał 2025
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*:*o liczbę wnioskujących w październiku oraz wolumen sprzedanych kredytów i ich stawki we wrześniu 2025
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o czynsze i wolumen ofert najmu za październik 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
RPP na listopadowym posiedzeniu zdecydowała o kolejnym cięciu stóp procentowych o **0,25 p.p. do poziomu 4,25%**. Decyzję tę przypieczętowała najpewniej projekcja inflacji i jej październikowy odczyt 2,8% rdr
[Ostatnie cięcie w tym roku? RPP znów obniżyła stopy procentoweRada Polityki Pieniężnej obniżyła na listopadowym posiedzeniu stopy procentowe o 25 punktów bazowych, do 4,25 proc. dla stopy referencyjnej NBP.RzeczpospolitaMikołaj Fidziński](https://www.rp.pl/dane-gospodarcze/art43290621-rada-polityki-pienieznej-ponownie-obnizyla-stopy-procentowe-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
4\. listopada ****Prezydent podpisał ustawę znoszącą opłaty za pobór danych z RCN**. Oznacza to możliwość bezpłatnego wglądu do danych transakcyjnych, co jest kolejnym krokiem w kierunku większej przejrzystości rynku. Ustawa wejdzie w życie po 3 miesiącach od ogłoszenia, a więc najprawdopodobniej ****w lutym 2026 roku**
[Prezydent podpisał ustawę! Rejestr Cen Nieruchomości będzie darmowy. To rewolucja dla rynku.Prezydent podpisał ustawę znoszącą opłaty za dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości. Dowiedz się, co darmowy dostęp do cen transakcyjnych oznacza.OnGeoSzczepan Sołtysik](https://blog.ongeo.pl/rejestr-cen-nieruchomosci-za-darmo-ustawa-podpisana?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Partia Razem złożyła projekt w Sejmie dot. tzw. ****podatku antyspekulacyjnego**. Właściciele więcej niż 2 mieszkań będą objęci podatkiem na zasadach:
\- od 3 do 5 mieszkań — stawka 1% wartości nieruchomości rocznie,
\- od 6 do 8 mieszkań — 2%
\- od 9 i kolejne - 3%
Wartość miałaby być opierana na danych z Rejestru Cen Nieruchomości
[Razem z projektem ustawy o podatku antyspekulacyjnym!Aktualności dotyczące działań i aktywności struktur Partii Razem, oraz parlamentarzystów Razem — Pauliny Matysiak, Marty Stożek, Adriana Zandberga, Macieja Koniecznego i Marceliny Zawiszy. W sprawach bieżących zachęcamy do kontaktu z rzecznikiem prasowym partii. Mateusz Merta Rzecznik prasowy tel. +48 608 784 455 email: media@partiarazem.plBiuro Prasowe Razem](https://media.partiarazem.pl/p/razem-z-projektem-ustawy-o-podatku-antyspekulacyjnym-17?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Projekt Ustawy - Podatek antyspekulacyjny Partii RazemUSTAWA Podatek antyspekulacyjny Partii Razem.pdf85 KBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2025/11/USTAWA-Podatek-antyspekulacyjny-Partii-Razem.pdf "Download")
📣
Trwają prace nad projektem ustawy dot. ****uregulowania najmu krótkoterminowego**, która ma niedługo trafić pod obrady Sejmu. Najważniejszym postulatem jest rejestracja podmiotów i nadanie im nr identyfikacyjnego (to wymóg unijny, z którego Polska musi wywiązać się do maja 2026 r.). Oprócz tego mówi się o:
\- uznaniu najmu (do max. 30 dni) za działalność gospodarczą z czym wiążą się dodatkowe obowiązki i kary
\- określenie minimalnych standardów technicznych/użytkowych tego typu mieszkań
\- samorządy domagają się także narzędzi prawnych umożliwiających im lokalne regulowanie rynku (w tym możliwości ograniczania liczby dni wynajmu w roku, uzyskiwania pozwoleń na prowadzenie tego typu działalności (ze strony miasta - nie wspólnoty mieszkaniowej) oraz wprowadzenie limitów osób na m kw. )
[Najem krótkoterminowy mieszkań pod lupą! Nadchodzą duże zmiany i nowe ograniczeniaJuż niedługo właściciele mieszkań wynajmowanych na doby będą musieli liczyć się z nowymi przepisami. W przyszłym tygodniu do Sejmu trafi projekt ustawy ograniczający najem krótkoterminowy - poinformował dziennikarz RMF FM Kacper Wróblewski.RMF FMMagdalena Łoboda](https://www.rmf.fm/styl-zycia/news,83211,najem-krotkoterminowy-mieszkan-pod-lupa-nadchodza-duze-zmiany-i-nowe-ograniczenia.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Grunty w regulacyjnym potrzasku**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Biurowce ustępują mieszkaniówce, czyli o fali konwersji która nabiera tempa](#art1-1)
◾ [Inflacja gruntów postępuje, ale już znacznie wolniej](#art1-2)
◾ [Dużo gruntów kupują, ale duzi gracze jeszcze więcej budują - mali odwrotnie](#art1-3)
◾ [7 miesięcy na przygotowanie planów, a uchwalono tylko 1 z 2,5 tys. gmin. Długoterminowo reforma zwiększy podaż gruntów ](#art1-4)
◾[Powolny, ale jednak postęp - w kierunku bardziej proinwestorskich urzędów](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Rynek gruntów, po ekspresowej hossie lat 2023-2024, stał się obecnie nieco bardziej przewidywalny i bez galopujących cen. Po dwucyfrowych wzrostach cen z kwartału na kwartał, dzisiaj trend spowolnił. Mimo to działki w dobrych lokalizacjach, o "kalorycznych" parametrach i przewidywalnej ścieżce do pozwolenia na budowę to wciąż najcenniejsze aktywo w portfelach deweloperów - zwłaszcza mieszkaniowych.
To spowolnienie jest pochodną zarówno ogólnej stagnacji cenowej i popytowej w segmencie mieszkaniowym, jak i osłabienia popytu na grunty - ale tylko nieznacznego. O ile mniejsze podmioty faktycznie muszą zachować umiar - choćby z powodów finansowych i poziomu oferty - w ekspansji banków ziemi, o tyle najwięksi gracze nieustannie kierują kilkuset milionowe budżety na zakupy gruntów.
Deficyt gruntów zmienił jednak optykę deweloperów, których uwaga coraz częściej kierowana jest ku gruntom typu brownfield, konwertując zabudowane, wymagające adaptacji działki - z ogromną przewagą - zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach. Gdy dotychczasowe modele biznesowe zawodzą, a biurowce i handel okazują się słabszym segmentem rynku, coraz tłumniej zmieniają one swoje przeznaczenie w stronę atrakcyjniejszej mieszkaniówki. Ta fala przekształceń to kontynuacja trendów, które z biegiem lat, w miarę coraz większej trudności z pozyskaniem gruntów będzie się tylko nasilać.
Przed nami wisi jeszcze widmo reformy planistycznej, a gminy zdaje się że utknęły w korku regulacyjnym. Z raptem 5 uchwalonych projektów ogólnych aż 4 zostało unieważnionych. Z drugiej strony wiele wyłożonych planów ogólnych zmieniło optykę poszczególnych rynków - grunty dotychczas przewidziane pod inne funkcje zyskały przeznaczenie mieszkaniowe. Nie mniej obecnie mamy perspektywę albo krótkoterminowego paraliżu, albo ponownego wydłużenia harmonogramu reformy. Nawet mimo nieco sprawniej funkcjonujących dzisiaj i bardziej proinwestorskich urzędów (wg PZFD!) - obecny deadline wydaje się być mało realny dla gmin, które nie są w stanie przebić się przez szklany sufit procedur.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl
**Przy okazji tego zagadnienia przypominamy dedykowany raport o strategiach budowania banków ziemi:**
[🌱 Strategie budowy banków ziemiJakie strategie skalowania banku ziemi obierają deweloperzy? Jakie wiążą się z tymi ryzyka i gdzie można szukać przewagi konkurencyjnej?BIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-budowy-bankow-ziemi/)
_This post is for paying subscribers only._
### Dni Dewelopera 2025: Gospodarka, głupcze!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ddw2025/
Last updated: 2025-11-06T12:01:50.000Z
Dziękuję za udział w panelu dyskusyjnym "Gospodarka, głupcze!", który odbył się podczas konferencji "Dni Dewelopera 2025" organizowanej przez Polski Związek Firm Deweloperskich, Oddział we Wrocławiu.
Pod poniższym linkiem znajdziesz prezentację omówioną podczas panelu dyskusyjnego:
[Prezentacja panelowa - Dni Dewelopera Wrocław 2025DDW\_Gospodarka\_głupcze\_vDOWNLOAD.pdf1 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2025/11/DDW%5FGospodarka%5Fg--upcze%5FvDOWNLOAD.pdf "Download")
Mam nadzieję, że nasz panel dyskusyjny będzie przyczynkiem do refleksji i zmian w podejściu do polityki mieszkalnictwa, stymulującego niezbędną podaż mieszkań w Polsce.
Zapraszam do kontaktu!
**Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
[BIG DATA RynekPierwotny.pl](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### FLTR #148: W górę, czy w dół? Makro, głupcze!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-148/
Last updated: 2025-10-31T22:26:25.000Z
**Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie.** Z tym tytułem oddajemy w Państwa ręce nasz sztandarowy raport **"W górę, czy w dół"**. Omawiamy w nim sytuację gospodarczą i ekonomiczną z pełnym, 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce oraz na potencjalne zmiany trendów i przewidywania na kolejne miesiące.
**Raport - w nowym formacie - to 4 rozdziały**: dwa poświęcone **Insightom** – strategicznym trendom z makroekonomii oraz rynku nieruchomości, które naszym zdaniem **wpłyną na najbliższy kwartał.** Nie zabraknie stałego **Przeglądu danych**, w którym będziemy regularnie badać najważniejsze wskaźniki rynkowe. Na koniec **Puls rynku**, nasza prognoza na nadchodzący kwartał, wskazujący, czy rynek idzie **W górę, czy w dół.**
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)\- tym razem tylko w nowej odsłonie - która jest efektem pracy zespołu Researchu w ramach BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz wspólnego panelu eksperckiego.
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
0:00
/2:27
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
## 🎢 W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025
---
**Spis treści:**
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raport)**
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/)
[W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie. Kolejny odcinek flagowego raportu kwartalnego BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w III kwartale 2025 i prognozami na IV kwartałBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/)
---
## Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🚩 **22%** – szacujemy, że taki mógł być udział refinansowania w sprzedaży kredytów w III kw. 2025 r.
📈 **+6%** \- prognozujemy, że o około tyle może być wyższa dostępność kredytowa w IV kw. br. W 2026 r. może być to wzrost o nawet 7% lub 14%
📆 **\-15%** \- o tyle mniej nowych ogłoszeń o pracę pojawiło na portalach ogłoszeniowych w III kw. 2025 w porównaniu z III kw. 2022 r.
⬇️ **19 p.p.** \- o tyle mniej wśród poszukujących na portalu Rynekpierwotny.pl w Warszawie jest dzisiaj Inwestorów w porównaniu z rokiem 2023
🧱 **\-0,8%** \- o tyle średnio spadały ceny materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym we wrześniu 2025
🧾 **6,7 tys.** \- taki był zapas pozwoleń na budowę wśród deweloperów w III kw. 2025 (jest to różnica między uzyskanymi pozwoleniami a uruchomionymi budowami). Dane z początku roku groziły jeszcze luką podażową w 2026/2027
🛑 **38%** \- taki odsetek mieszkań w III kw. br. w ofercie deweloperów jest już gotowy do oddania lub będzie w przeciągu 3-6 msc. na 7 największych rynkach
🔎 **2,9%** \- taki był odczyt inflacji CPI we wrześniu 2025, co oznacza że jest on w zasięgu celu NBP
⏰ **53 dni** \- to mediana czasu wyświetlania ofert najmu w 7 największych miastach w Polsce w III kw. 2025 (jest to o 14% dłużej niż roku temu)
💰 **4,3%** \- taka w III kw. 2025 była przeciętna różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową na rynku wtórnym w top 5 miastach (jeszcze na początku roku było to 5,5%)
---
_This post is for paying subscribers only._
### W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:49:26.000Z
**Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie.** Z tym tytułem oddajemy w Państwa ręce nasz sztandarowy raport **"W górę, czy w dół"**. Omawiamy w nim sytuację gospodarczą i ekonomiczną z pełnym, 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce oraz na potencjalne zmiany trendów i przewidywania na kolejne miesiące.
**Raport - w nowym formacie - to 4 rozdziały**: dwa poświęcone **Insightom** – strategicznym trendom z makroekonomii oraz rynku nieruchomości, które naszym zdaniem **wpłyną na najbliższy kwartał.** Nie zabraknie stałego **Przeglądu danych**, w którym będziemy regularnie badać najważniejsze wskaźniki rynkowe. Na koniec **Puls rynku**, nasza prognoza na nadchodzący kwartał, wskazujący, czy rynek idzie **W górę, czy w dół.**
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)\- tym razem tylko w nowej odsłonie - która jest efektem pracy zespołu Researchu w ramach BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz wspólnego panelu eksperckiego.
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
**Spis treści:**
- [**Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu**](#statystyki)
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[📃 Raport w formacie PDF](#raportpdf)**
- **[🗃️ Raport](#raport)**
- **[Insighty makro](#czesc-1)**
- **[Insighty rynkowe](#czesc-2)**
- **[Przegląd danych](#czesc-3)**
- **[Puls rynku](#czesc-4)**
Zapraszamy do lektury!
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego raportu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🚩 **22%** – szacujemy, że taki mógł być udział refinansowania w sprzedaży kredytów w III kw. 2025 r.
📈 **+6%** \- prognozujemy, że o około tyle może być wyższa dostępność kredytowa w IV kw. br. W 2026 r. może być to wzrost o nawet 7% lub 14%
📆 **\-15%** \- o tyle mniej nowych ogłoszeń o pracę pojawiło na portalach ogłoszeniowych w III kw. 2025 w porównaniu z III kw. 2022 r.
⬇️ **19 p.p.** \- o tyle mniej wśród poszukujących na portalu Rynekpierwotny.pl w Warszawie jest dzisiaj Inwestorów w porównaniu z rokiem 2023
🧱 **\-0,8%** \- o tyle średnio spadały ceny materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym we wrześniu 2025
🧾 **6,7 tys.** \- taki był zapas pozwoleń na budowę wśród deweloperów w III kw. 2025 (jest to różnica między uzyskanymi pozwoleniami a uruchomionymi budowami). Dane z początku roku groziły jeszcze luką podażową w 2026/2027
🛑 **38%** \- taki odsetek mieszkań w III kw. br. w ofercie deweloperów jest już gotowy do oddania lub będzie w przeciągu 3-6 msc. na 7 największych rynkach
🔎 **2,9%** \- taki był odczyt inflacji CPI we wrześniu 2025, co oznacza że jest on w zasięgu celu NBP
⏰ **53 dni** \- to mediana czasu wyświetlania ofert najmu w 7 największych miastach w Polsce w III kw. 2025 (jest to o 14% dłużej niż roku temu)
💰 **4,3%** \- taka w III kw. 2025 była przeciętna różnica między pierwszą a ostatnią ceną ofertową na rynku wtórnym w top 5 miastach (jeszcze na początku roku było to 5,5%)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #147: Rozmowa z wiceprezes Euro Stylu - rynek deweloperski na fali tańszych kredytów?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-147/
Last updated: 2025-10-28T10:00:20.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 147\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
**W tym numerze mamy dla Was specjalny temat - webinar ekspercki podsumowujący sytuację na rynku pierwotnym po III kwartale 2025**
*PS. Jednocześnie chcielibyśmy poinformować, że kolejny numer newslettera z raportem kwartalnym "W górę, czy w dół" zostanie opublikowany w najbliższych dniach. Przepraszamy za zmianę harmonogramu, wynika ona z dopracowywania analizy w nowym formacie*
---
## 🎥 Sytuacja na rynku pierwotnym - rozmowa z Magdaleną Reńską, wiceprezes Euro Styl S.A
[*Wróć do spisu* ](#menu)
**Rozmawialiśmy m.in. o tym:**
🟡 dlaczego mimo obniżek stóp procentowych **nie widać boomu na kredyty mieszkaniowe**
**🟡 jak zmieniał się czas wyprzedaży w poszczególnych miastach,**
**🟡 co stoi za wrześniowym „cudem sprzedażowym”** i spadkiem nowej podaży
**🟡 dlaczego Trójmiasto wyróżnia się aż 11-procentowym wzrostem cen**
🟡 czy **jesienią czeka nas fala promocji** czy raczej efekt „uciekającej oferty”,
🟡 jakie są **prognozy** [**BIG DATA rynekpierwotny.pl** ](https://link.propertygroup.pl/ls/click?upn=u001.qwsYIAb9Zpc7VNLTUqBnYW6Ivv1ZDNUClX35HNDHsWao91POCmOD6wc3zH7LwWQGXuTocPWAjnqk72r1pcSCXfAOnICyaDSkuXFxgPNLsZB6vrWQYLt8xQq8zBacFdUARVhcumwyVdnm9dcpeaFg0oKgEYgxf-2FPAPUWjA-2BJK3h0FP-2Fh2lrE7IDqVz0fE5Q4dESiiMSmFncSxXB6iCYfdSJcwdtN7SNhwaegdGsBZmvOz00N10cySb7KDcLiEfUywNZl1-2B-2FlFeeuEbr3CeSyZ4A-3D-3DjUk0%5FbPQcPZhAiGleuDieIjCU9J0S2L7Vt9JMGzpEcNZ9ur-2Bg5dGbC7xERHvs7A7-2BdU15Mwdgnn2krLlIhP3PivFBY52cE9zeha9UBpH-2FDmIrnNgTt8-2BxRvfy5vbe6C-2F9Cr67zNBo111HKo4tw08wQnNloYQyS3Qwujd24bpViVlzW5MyewcaGOKpxCZfzhHjVjyvyIcLPw3nOFFac9eYAv9WHA-3D-3D&ref=insight.rynekpierwotny.pl)**na IV kwartał 2025**
_This post is for paying subscribers only._
### Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po III kwartale 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-rynek-pierwotny-iii-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:50:15.000Z
III kwartał 2025 r. zapisał się w historii rynku pierwotnego za sprawą „jawności cen”. Wywołała ona nie tylko pozorny wzrost sprzedaży, ale też uruchomiła strategiczny repricing oferty deweloperów. O tym czy koniec roku upłynie pod znakiem wojny cenowej zadecyduje geopolityka i rynek pracy, a także to, czy obniżki stóp przyniosą prawdziwy wzrost akcji kredytowej.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
To preludium do flagowego raportu "W górę czy w dół", który ukaże się już 27\. października. Tym razem jednak zdecydowaliśmy się oddzielić wątki gospodarcze i ekonomiczne, a pełną uwagę w niniejszej publikacji skupić na tym, co najbliższe naszej specjalizacji - rynku pierwotnym.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**💸 >20%** \- tyle w III kw. mógł wynosić udział refinansowań w sprzedaży hipotek, co mogłoby tłumaczyć dlaczego mimo większej niż przed rokiem (+37%) sprzedaży kredytów nie widać tak szybkiego wzrostu w transakcjach u deweloperów
**🏘️ 6 z 7 miast** \- odnotowało spadki średnich cen ofertowych we wrześniu 2025 wobec sierpnia (czyli na przełomie wejścia w życie "ustawy o jawności cen") - przy czym w Łodzi i Gdańsku najwięcej bo o -2%, w Warszawie efekt wyszedł "na zero"
**📊 +20%** \- o tyle obiektywnie wzrosła sprzedaż deweloperów w III kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym jest ok. +6%)
**📉 -29%** \- o tyle mniej wprowadzono nowych mieszkań w III kw. 2025 rok do roku (w ujęciu kwartalnym było to -26%)
**🎢 w 4 z 7 miast** \- czas wyprzedaży oferty w III kw. 2025 spadł (w Łodzi, Krakowie, Wrocławiu i Trójmmieście) a to sprawą poprawy bilansu między popytem a podażą
**🏢 -1%** \- o tyle kwartał do kwartału spadła oferta w 7 najwiekszych miastach na rynku pierwotnym w III kw. 2025
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport:](#czesc)**
- [1: RYNEK KREDYTOWY | Bez boomu mimo obniżek stóp procentowych](#czesc-1)
- [2: POPYT VS. PODAŻ | Popyt rośnie powoli, nadwyżka podaży spada coraz wyraźniej, a w tle niska aktywność budowlana](#czesc-2)
- [3: BILANS RYNKU I CEN | Rekordowa oferta nadal hamuje ceny, rynek może zbliżać się do wojny cenowej](#czesc-3)
- [4: ZOOM NA AGLOMERACJE | Lepszy bilans rynku niż w miastach](#czesc-4)
- [5: PULS RYNKU | Oczekujemy powolnej poprawy w IV kw. 2025, ale z kilkoma istotnymi zagrożeniami](#czesc-5)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers only._
### FLTR #146: Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po III kwartale 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-146/
Last updated: 2025-10-20T08:00:34.000Z
III kwartał 2025 r. zapisał się w historii rynku pierwotnego za sprawą „jawności cen”. Wywołała ona nie tylko pozorny wzrost sprzedaży, ale też uruchomiła strategiczny repricing oferty deweloperów. O tym czy koniec roku upłynie pod znakiem wojny cenowej zadecyduje geopolityka i rynek pracy, a także to, czy obniżki stóp przyniosą prawdziwy wzrost akcji kredytowej.
**O tym ... i nie tylko - w najnowszym raporcie podsumowującym miniony kwartał na rynku deweloperskim**
To preludium do flagowego raportu "W górę czy w dół", który ukaże się już pod koniec października. Tym razem jednak zdecydowaliśmy się oddzielić wątki gospodarcze i ekonomiczne, a pełną uwagę w niniejszej publikacji skupić na tym, co najbliższe naszej specjalizacji - rynku pierwotnym.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*PS. Kolejny numer newslettera FLTR poświęcony będzie opublikowany po 27 października. Zmiana harmonogramu wynika z prac na raportem kwartalnym "W górę, czy w dół"*
0:00
/2:09
1×
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- **🔍 Temat tygodnia:** Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych po III kwartale 2025”
_This post is for subscribers only._
### W górę czy w dół - III kw. 2025 - save the date
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-iii-kw-2025-save-the-date/
Last updated: 2025-11-03T08:42:24.000Z
👉Nasz flagowy raport **"W górę czy w dół"** z podsumowaniem III kw. 2025 i najważniejszymi insightami:
[W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w III kw. 2025Makro, głupcze! Poprawa koniunktury hamowana przez otoczenie. Kolejny odcinek flagowego raportu kwartalnego BIG DATA Rynekpierwotny.pl z oceną sytuacji w III kwartale 2025 i prognozami na IV kwartałBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-iii-kw-2025/)
### FLTR #145: Analiza zachowań cenowych deweloperów like-for-like
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-145-analiza-zachowan-cenowych-deweloperow-like-for-like/
Last updated: 2025-10-09T08:00:27.000Z
W przypadku ustawy o "jawności cen" na rynku pierwotnym można powiedzieć tyle, że więcej było tu niewiadomych niż odpowiedzi. Deweloperzy jednak od 11 września zobowiązani do pełnej transparentności musieli odkryć wszystkie swoje karty i upublicznić cenniki. Dzisiaj - miesiąc po wejściu w życiu ustawy - można śmiało stwierdzić, że wyciągnęli oni w tym czasie wiele asów z rękawa, ale finalne przetasowania w katalogach cen wyszły "na zero".
Przejrzystość cen na rynku pierwotnym była oczywiście pożywką dla spekulacji, ale wbrew powszechnym oczekiwaniom - zmiany cen nie zafundowały rewolucji w statystykach - średnie pozostały na dotychczasowym torze, choć pojawiło się kilka sygnałowych trendów - na wzrost, jak i na spadek cen. To co się zmieniło to tak naprawdę punkt ciężkości w poszczególnych lokalizacjach, czy segmentach rynku. Skoro liczby są dzisiaj "na wierzchu", to właśnie detale jak odpowiedni pricing, jakość i standard produktu oraz przede wszystkim skuteczny marketing i proces sprzedaży zaczynają rozdawać nowe karty na rynku.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*PS. Kolejny numer newslettera FLTR poświęcony będzie opublikowany między 16 a 20 października. Zmiana harmonogramu wynika z prac na raportem kwartalnym "W górę, czy w dół", którego publikację planujemy na 27.X*
0:00
/4:13
1×
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Analiza zachowań cenowych deweloperów like-for-like | Rynek deweloperski na fali ustawy o „jawności cen”](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Analiza zachowań cenowych deweloperów like-for-like | Rynek deweloperski na fali ustawy o „jawności cen”
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-zachowan-cenowych-deweloperow/
Last updated: 2026-04-22T09:51:57.000Z
W przypadku ustawy o "jawności cen" na rynku pierwotnym można powiedzieć tyle, że więcej było tu niewiadomych niż odpowiedzi. Deweloperzy jednak od 11 września zobowiązani do pełnej transparentności musieli odkryć wszystkie swoje karty i upublicznić cenniki. Dzisiaj - miesiąc po wejściu w życiu ustawy - można śmiało stwierdzić, że wyciągnęli oni w tym czasie wiele asów z rękawa, ale finalne przetasowania w katalogach cen wyszły "na zero".
Przejrzystość cen na rynku pierwotnym była oczywiście pożywką dla spekulacji, ale wbrew powszechnym oczekiwaniom - zmiany cen nie zafundowały rewolucji w statystykach - średnie pozostały na dotychczasowym torze, choć pojawiło się kilka sygnałowych trendów - na wzrost, jak i na spadek cen. To co się zmieniło to tak naprawdę punkt ciężkości w poszczególnych lokalizacjach, czy segmentach rynku. Skoro liczby są dzisiaj "na wierzchu", to właśnie detale jak odpowiedni pricing, jakość i standard produktu oraz przede wszystkim skuteczny marketing i proces sprzedaży zaczynają rozdawać nowe karty na rynku.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**💸 1/4** \- tyle ofert na przełomie sierpnia i września doświadczyło jakiekkolwiek zmiany cennika w Warszawie
**♟️ 0%** \- średnio taki w Warszawie był łączny efekt zmiany przeciętnej ceny mieszkania po zsumowaniu wzrostów i spadków cen
**📊 -2%** \- o tyle we wrześniu 2025 wobec sierpnia spadły średnie ceny w Gdańsku i Łodzi na skutek zmian cenników
**📉 7,1%** \- taki był odsetek warszawskich ofert z obniżką ceny we wrześniu 2025 r.
**📈 6,7%** \- a taki był odsetek ofert z podwyżką ceny we wrześniu 2025 r.
**🏢 26%** \- taki był odsetek ofert od największych deweloperów w Warszawie, którzy w sierpniu i wrześniu 2025 r. dokonali zmian w swoich cennikach
**🎢 35%** \- nawet tyle sięgały indywidualne zmiany w cennikach (w górę lub w dół)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video i audio](#videoaudio)**
- **[🗃️ Raport](#czesc)**
- **[1\. Cisza przed burzą. Ustawa o „jawności cen” wywołała „ciszę” cenową, a następnie „burzę” repricingu](#czesc-1)**
- **[2\. Łączny efekt bliski zeru. Sumaryczny efekt zmian cenowych wyszedł bliski „zeru” lub lekko „in-minus”](#czesc-2)**
- **[3\. Strategiczny repricing. Poszczególne zmiany pokazują „repricing” dostosowujący ofertę do warunków rynku](#czesc-3)**
- **[4\. „Jawność cen” wymusi rozwój w zakresie pricingu, marketingu i sprzedaży](#czesc-4)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Nagranie webinaru z 23 IX 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-webinaru-z-23-ix-2025/
Last updated: 2025-09-29T11:40:58.000Z
Dziękujemy serdecznie za udział w **zamkniętym spotkaniu webinarowym dla Subskrybentów FLTR Pro i BIG DATA**!
Poniżej przygotowaliśmy nagranie z webinaru dla osób które w tym dniu nie miały możliwości się z nami spotkać:
Tematem spotkania było:
- **📜 omówienie kluczowych wniosków** z ostatnich insightów FLTR
- **💬 sesja Q&A oraz dyskusja z Państwem**
### FLTR #144: Przegląd tygodniowy | Migracyjny doping w wyścigu z problemami demograficznymi
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-144/
Last updated: 2025-09-29T08:00:30.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 144\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
***PS. kolejny numer newslettera FLTR zawierający analizę zmian cen mieszkań po wejściu w życie ustawy o tzw. "jawności cen" opublikujemy 9\. października - dziękujemy za cierpliwość!***
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Metro w Krakowie**](#news)
[****\- Potwierdzony trend obniżek cen materiałów budowlanych**](#news2)
[****\- Sejm uchwala zwolnienie dostępu do RCN z opłat**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Migracyjny doping w wyścigu z problemami demograficznymi**](#art1)
◾ NAGRANIE WEBINARU:
[****🔴Live | porozmawiajMY o nieruchomościach - sesja Q&A z Janem Dziekońskim**](#webinar)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/1:48
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o koszty budowy budynków mieszkalnych w 2\. kwartale 2025 oraz o dynamikę zmiany cen materiałów budowlanych za sierpień 2025 wg PSB
- [***Dashboard "*Skaner inwestycji*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard) o dane budowlane na poziomie miast, powiatów i gmin za rok 2024
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Kraków będzie drugim miastem w Polsce gdzie powstanie linia metra.** Planowane są dwie nitki na odcinku 29 km z 29\. stacjami. Metro miałoby być całkowicie autonomiczne (bez udziału maszynisty, sterowane zdalnie). Koszt budowy szacowany jest na 14 mld zł (z czego 10-15% miałoby być finansowane z budżetu miasta)
****Harmonogram prac:**
\- do 2026 r. planowane skompletowanie dokumentacji
\- w 2027 r. uzyskiwanie zgód i pozwoleń
\- ok. 2030 r. przewidywane rozpoczęcie budowy
****\- 2035 r. uruchomienie trasy**
Źródło: [**Studium kierunków rozwoju metra w Krakowie*](http://www.krakow.pl/metro-studium.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 PDF: Studium kierunków rozwoju metra w Krakowie](https://www.krakow.pl/data/dokumenty/metro.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kraków ujawnia trasę metra. Pierwsze autonomiczne pociągi wyjadą w 2035 r.Po latach oczekiwań władze Krakowa zaprezentowały szczegóły dotyczące pierwszej linii metra w mieście. Nowa, 29-kilometrowa trasa połączy Nową Hutę z południowymi dzielnicami, a w 2035 r. mają po n…Business Insider Polska24 września 2025, 15:06\. 3 min czytania](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/metro-w-krakowie-autonomiczne-pociagi-i-29-przystankow-co-wiemy/elc99c1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Sierpień 2025 przyniósł kolejną obniżkę kosztów materiałów budowlanych**. Ceny wg indeksu ****spadły o 1,2% rdr** (ostatni taki odczyt był notowany w pod koniec pierwszego kwartału br.). W grupie materiałów doświadczających podwyżek są te produkty, które dotychczas utrzymywały wyższą dynamikę wzrostu cen czyli płyty OSB, drewno (+6%) oraz farby, lakiery (+3%) i cement, wapno (+1%)
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)
[PSB: ceny materiałów budowlanych w sierpniu spadły o 1,2 proc.Ceny materiałów budowlanych oraz materiałów do domu i ogrodu w sierpniu spadły o 1,2 proc. rdr, podały Polskie Składy Budowlane w komunikacie.pb.plPAP Biznes](https://www.pb.pl/psb-ceny-materialow-budowlanych-w-sierpniu-spadly-o-12-proc-1249294?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****26\. września Sejm uchwalił zniesienie opłat z poboru danych RCN** dla osób pobierających te dane dla ich ****"potrzeb własnych niezwiązanych z działalnością gospodarczą, bez prawa publikacji w sieci Internet".** Projekt trafi obecnie do Senatu RP.
[Druk nr 1525 - Sejm Rzeczypospolitej PolskiejSejm Rzeczypospolitej Polskiej](https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=1525&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Głosowanie nr 40 na 41\. posiedzeniu Sejmu - Sejm Rzeczypospolitej PolskiejSejm Rzeczypospolitej Polskiej](https://www.sejm.gov.pl/sejm10.nsf/agent.xsp?symbol=glosowania&NrKadencji=10&NrPosiedzenia=41&NrGlosowania=40&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Migracyjny doping w wyścigu z problemami demograficznymi**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Przy ujemnym przyroście naturalnym, światłem w tunelu pozostaje saldo migracyjne](#art1-1)
◾ [Odchodzimy od ślubów, ale nie od wspólnego mieszkania](#art1-2)
◾ [Imigranci „łatają dziury” na rynku pracy i zdobywają środowiska akademickie](#art1-3)
◾ [Skaner inwestycji, czyli informacje o 2,5 tys. gmin w jednym miejscu](#art1-4)
🎯
****Bottom line:**
Trendy demograficzne to wciąż nasz balast, który z perspektywą lat ciąży nam coraz bardziej. W aurze rekordowo niskiej liczby urodzeń stajemy się społeczeństwem coraz bardziej starzejącym i coraz więcej nas ubywa. Można by pomyśleć, że w takim tempie luka mieszkaniowa rozmyje się szybciej niż przekonywały nas raporty.
I tak - matematyka nie kłamie, jednak jest jedno "ALE" - naszym światełkiem w tunelu są migracje - a tu Polska okazuje się naprawdę silnym magnesem dla cudzoziemców, którzy chcą się osiedlać u nas na stałe. Widać to chociażby też w rosnącej liczbie transakcji mieszkaniowych z ich udziałem (w 2024 r. 17,3 tys. zakupów), jak i w coraz większym udziale na rynku pracy i w ogólnej liczbie ludności.
Ich znaczenie nie pozostaje obojętne, bo "akcja" na rynku pracy spowolniła - od 2022 r. przestało przybywać nam nowych rąk do pracy nawet na topowych rynkach. Co więcej - imigranci mają też swój wkład w rynku studenckim, który przez lata tracił impet z przyczyn demograficznych, ale dzięki obcokrajowcom miał okazję wzrosnąć - i stąd wzrost liczby studentów, który w Warszawie wręcz można nazwać odbiciem.
Sytuacja jest dynamiczna - dlatego tak ważne jest trzymanie ręki na pulsie i reagowanie na zmiany - gdzie ludności przybywa, a gdzie ubywa oraz dlaczego. Które powiaty podmiejskie rosną szybciej niż same miasta i wreszcie do kogo adresować ofertę mieszkaniową. Odpowiedź dla 2,5 tys. gmin i 400 powiatów można znaleźć w naszym [skanerze inwestycji](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard).
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl
---
**16 województw, 314 powiatów, 66 miast na prawach powiatu, 2 477 gmin i 1013 miast** \- tyle jednostek obejmuje nasz [dashboard "Skaner inwestycyjny"](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/), który zaktualizowaliśmy o **najnowsze dane demograficzno-społeczne GUS za 2024 r.** Nie sposób teraz omówić każdą z nich kompleksowo i zalewać się liczbami. Dzisiaj stawiamy sobie za cel przekonać Państwa do tego narzędzia i wskazać główne trendy które zaobserwowaliśmy na rynku. W praktyce zaś skaner pozwali zajrzeć dokładnie tam, gdzie dzieją się dla Państwa najważniejszy rzeczy.
[Dashboard 2: Skaner inwestycji👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych, społecznych i nieruchomościowych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Polsce oraz analizę rankingów jednostek administracyjnych (funkcjonalność wdrożona w wersji 2.BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #143: Przegląd tygodniowy | Z traktorów do biur - transformacja polskiej gospodarki
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-143/
Last updated: 2025-09-23T07:12:14.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 143\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Płaca minimalna na 2026 r.**](#news)
[****\- Opinia rzecznika TSUE w sprawie WIBOR**](#news2)
[****\- Pętla podatkowa wokół mieszkań zaciska się**](#news3)
[****\- Kolejna agencja ratingowa obniża perspektywę dla Polski**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Przesiadka z traktorów do biur - o transformacji polskiej gospodarki**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/4:47
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS2\. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Skaner Inwestycji*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)o dane demograficzne i społeczne na poziomie miast, powiatów i gmin za rok 2024
- [***Dashboard "*Rynek Budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o statystyki rynku budowalnego za sierpień 2025, sytuację i koniunkturę w branży oraz ceny energii elektrycznej i gazu za ostatnie kwartały
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Minimalne wynagrodzenie brutto w 2026 r. będzie wynosiło 4806 zł brutto**, co oznacza raptem 3% wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim - to najniższa podwyżka od 20 lat! Przez ostatnie 5 lat dynamika podwyżek była znacznie wyższa (sięgając nawet 20%) - to z kolei wpływało na wzrost płacy przeciętnej i pozwalało zwiększać siłę nabywczą klientów, choć z drugiej strony było też mocnym driverem kosztów wykonawstwa. Teraz sytuacja zdaje się odwrócić, a podwyżka płacy minimalnej będzie ściągała w dół wzrost siły nabywczej, kosztów - ale też potencjalnie inflacji usług.
[Oficjalnie: nowa najniższa krajowa. Tyle wyniesie płaca minimalna w 2026 r.W Dzienniku Ustaw opublikowano rozporządzenie z kwotą minimalnego wynagrodzenia w 2026 r. Zakłada podwyżkę, ale niższą, niż oczekiwały związki zawodowe.Business Insider PolskaOpracowanie: Grzegorz Kowalczyk 15 września 2025, 14:00\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/oficjalnie-nowa-najnizsza-krajowa-tyle-wyniesie-placa-minimalna-w-2026-r/ftn1r5f?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Rzeczniczka TSUE** przedstawiła stanowisko dotyczące praktyk stosowania klauzul w ****umowach hipotecznych dotyczących WIBOR -** a dokładniej obowiązku informacyjnego jaki ciąży na bankach (a który często jest przez nie niedopełniany). Opinia rzecznika to krok poprzedzający i choć nie jest jeszcze wyrokiem, najczęściej wskazuje kierunek, w którym pójdzie ostateczna decyzja Trybunału (tej można się spodziewać za kilka miesięcy). Najistotniejszym w tym wszystkim jest opinia, dotycząca możliwości procedowanie sprawy w ramach dyrektywy ws. nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich, a to oznacza że wymienione wyżej uchylenia mogą być ewentualną podstawą **dla unieważnienia umów** (pod warunkiem że wyrok podzieli zdanie rzeczniczki). W takim scenariuszu niewykluczona będzie liczba pozwów, podobnych do fali procesów znanych z kredytów frankowych.
[WIBOR i kredyty hipoteczne. TSUE wydał opinięSąd krajowy ma obowiązek dokonania oceny, czy warunek umowny dotyczący zmiennej stopy oprocentowania opartej o WIBOR, powoduje znaczącą nierównowagę ze szkodą dla konsumenta - ocenił w opinii Rzecznik TSUE.…www.money.plGrupa Wirtualna Polska](https://www.money.pl/gospodarka/wibor-i-kredyty-hipoteczne-tsue-wydal-opinie-7199051586136992a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[ZBP komentuje opinię Rzecznika Generalnego TSUE w sprawie WIBORWIBOR zgodny z prawem - czytamy w komentarzu Związku Banków Polskich do dzisiejszej ( 11 września) opinii Rzecznika Generalnego Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie prejudycjalnej dotyczącej stosowania wskaźnika WIBOR w umowach kredytowych.BANK.pl - Portal finansowyRobert Lidke](https://bank.pl/zbp-komentuje-opinie-rzecznika-generalnego-tsue-w-sprawie-wibor/?smclient=04709c67-a5d8-11ec-9448-3cfdfeb6ee14&utm%5Fsource=salesmanago&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=BANK%5Fpl%5Fbiezacy%5F250913)
[Prezes ZBP o opinii TSUE. “To potężny cios w argumentację kancelarii prawnych”WIBOR zgodny z prawem — tak Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich, interpretuje dzisiejszą opinię Rzecznika Generalnego TSUE. Zwraca uwagę, że sądy nie mogą badać metody ustalania wskaźnik…Business Insider PolskaMaciej Rudke](https://businessinsider.com.pl/finanse/opinia-rzecznika-tsue-banki-komentuja-wibor-zgodny-z-prawem/jpmm116?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Ministerstwo Finansów** w ramach projektu nowelizacji ustaw o CIT i PIT wpisało planowane ograniczenie stosowania tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli ulgi w przypadku nabycia nowej nieruchomości mieszkalnej przed upływem 3 lat od zbycia poprzedniej. Projekt zmian sugeruje wprowadzenie "zero-jedynkowego" podejścia w którym aby skorzystać z ulgi ****nie będzie można być właścicielem innej nieruchomości** (z pewnymi wyłączeniami), a wydatki będą poniesione na zakup tylko jednej nieruchomości mieszkaniowej. Zmiana miałaby objąć tylko nieruchomości mieszkalne nabyte po 31\. grudnia 2025 r. Wprowadzenie takiego rozwiązania mogłoby w istotny sposób ograniczyć popyt inwestycyjny o charakterze spekulacyjnym - tj. którego głównym celem jest ulokowanie oszczędności w nieruchomości w celu jej zbycia w ciągu kilku lat (tj. przed upływem 5 lat od nabycia). ****Zapowiedź ta jest zbieżna z naszym insightem na sierpień, w którym oczekiwaliśmy rosnącego zaciskania pętli podatkowej wokół rynku mieszkaniowego.**
[👉 Projekt ustawy](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12402157/katalog/13156654?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.plKancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-podatku-dochodowym-od-osob-fizycznych-ustawy-o-podatku-dochodowym-od-osob-prawnych-oraz-niektorych-innych-ustaw6?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[MF skierowało do konsultacji projekt uszczelniający CIT, liczy na 7,03 mld zł w 10 lat | Biznes PAP“Projektowane zmiany mają na celu uszczelnienie systemu podatkowego, jak również uporządkowanie i ujednolicenie przepisów podatkowych, co powinno wpłynąć pozytywnie na funkcjonowanie przedsiębiorstw” - napisano. MF proponuje m.in:Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/mf-skierowalo-do-konsultacji-projekt-uszczelniajacy-cit-liczy-na-703-mld-zl-w?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025Najważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art3)
📣
****Kolejna agencja ratingowa - Moody's - zmienia perspektywę ratingu Polski na negatywną, podtrzymując obecną ocenę ratingową.** Agencja Moody's dołączyła do Fitcha, który obniżył perspektywę polskiego długu przed dwoma tygodniami. Wpisuje się to w szerszy trend pogarszającej się perspektywy dla kosztów finansowania w Polsce, o czym pisaliśmy w sierpniowym insight FLTR.
[Moody’s zmienił perspektywę ratingu Polski na negatywną, ocena kredytowa nadal A2 (opis) | Biznes PAPRatingi dla niezabezpieczonych obligacji senioralnych w walutach obcych oraz dla programu obligacji średnioterminowych (MTN) zostały potwierdzone na poziomie (P)A2, a krótkoterminowe ratingi emitentów zostały potwierdzone na poziomie Prime-1 (P-1).Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/moodys-zmienil-perspektywe-ratingu-polski-na-negatywna-ocena-kredytowa-0?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytuNajważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/#art1)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Przesiadka z traktorów do biur - o transformacji polskiej gospodarki**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Przez lata tłumiony potencjał polskiej gospodarki dzisiaj jest trampoliną do szybkiego jej wzrostu](#art1-1)
◾ [Transformacja rynku pracy, która zatrzymała falę bezrobocia](#art1-2)
◾ [Profesjonalizacja - domena obecnego rynku pracy ](#art1-3)
◾ [Branże wiedzochłonne źródłami wzrostu polskiego PKB](#art1-4)
◾ [Gospodarka buduje mieszkania, mieszkania budują gospodarkę ](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Za Polską stoi ogromny skok gospodarczy ostatnich 35 lat. Patrząc na tempo i rozmiar tych zmian - przeszliśmy samych siebie, ale też całą Unię Europejską, z czego powinniśmy być dumni.
Pierwsze skrzypce odegrał w tym przypadku rynek pracy i to m.in. on dzięki terapii szokowej z lat 90\. podniósł nasz kraj z post-PRLowskiej zapaści gospodarczej. W historii mierzyliśmy się już ze stopą bezrobocia sięgającą 20%, niestabilnością polityczną, która często tylko zakłócała cykl koniunktury i bolesnym odchodzeniem od sektorów (rolnictwo, górnictwo), które dawniej były domeną naszego kraju.
Dzisiaj poziom bezrobocia pozostaje spektakularnie niski (choć ostatnio nieco rośnie), a większym wyzwaniem pozostaje demografia i rozwinięty system wsparcia socjalnego, który zdaje się osłabiać motywację do podejmowania aktywności zawodowej wśród części społeczeństwa.
Zmiana mentalności, większa dostępność edukacji i szersze możliwości - ale też potrzeby światowej gospodarki - sprawiły jednak że wykształciliśmy potężną armie profesjonalistów, a ich praca jest jednym z najbardziej znaczących ogniw polskiej gospodarki. Jeszcze dekadę temu co szósty zatrudniony pracował "na traktorze". Obecnie największe wzrosty zatrudnienia odnotowują IT, usługi działalności profesjonalnej, ale też wysokospecjalistyczny przemysł.
Nie bez znaczenia pozostaje też budownictwo i sam rynek nieruchomości. Obsługa tego sektora okazała się jednym z ważniejszych źródeł wzrostu wartości dodanej, której wzrost w ostatniej dekadzie wyniósł niemal 50%.
I teraz to co najważniejsze - same perspektywy są bardzo obiecujące. Kontynuacja wzrostu będzie mogła być dalej podtrzymana, bo wg Pekao czeka nas powstanie dodatkowych 1,5 mln mieszkań do 2035 r.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
_This post is for paying subscribers only._
### Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/transakcja-resi4rent-tag/
Last updated: 2026-04-27T12:59:58.000Z
Transakcja między Resi4Rent a TAG to tytułowy kamień milowy na rynku PRS. Uwiarygodniła sektor, otworzyła nową perspektywę możliwości inwestycyjnych i udowodniła że można znaleźć (choć nieliczne) aktywa poniżej średniej rynkowej.
Pytanie tylko czy było warto? Dla spółki sprzedającej - niekoniecznie można mówić tu o spektakularnej satysfakcji R4R i jego inwestorów z parametrów rentowności całego projektu. Po kilku latach inwestycji o sporej skali operacyjnej zyski z transakcji są widoczne, ale nie przekraczają klasycznego modelu build-to-sell. Deweloperzy raczej nie dadzą się tak szybko skusić na ponowne transakcje w modelu forward funding. Wręcz przeciwnie - utwierdzi to fundusze w przekonaniu, że muszą budować pod siebie i dla siebie - samodzielnie dewelopując portfel projektów. Z kolei dla spółki kupującej i rynku giełdowego to była transakcja o godziwej wycenie i strategicznie uzasadniona.
Jedno jest pewne - na podium w polskim sektorze PRS zmieni się obstawa. Vantage (TAG) przejął prowadzenie i jeśli UOKiK nie będzie miało zastrzeżeń, już niedługo będzie kontrolować w sumie ok. 10,1 tys. mieszkań na wynajem. Na tle całego rynku najmu w Polsce to kropla w morzu, ale istotna dla samego sektora PRS.
Kropla ta jednak nabrała wyraźnie gorzkiego posmaku w ustach polityków i drąży skałę w kierunku uszczelnienia i zniechęcenia inwestorów do lokowania kapitału w mieszkaniówce. W takiej aurze podatek katastralny (temat który wraca jak bumerang od czasu kampanii wyborczej) wydaje się być coraz to mniej odległą perspektywą.
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #142:**
[FLTR #142: Przegląd tygodniowy | Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmuDrodzy Subskrybenci! Witamy w 142\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: - Wyższy podatek od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań w Katowicach - Projekt planu ogólnego Warszawy ◾ ANALIZA: Transakcja Resi4Rent - TAG -BIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-142/)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [Resi4Rent od początku był tworzony z myślą o przyszłej sprzedaży aktywów PRS](#art1-1)
◾ [W wyniku transakcji R4R spada o oczko w dół, pozycję lidera w sektorze obejmuje Vantage](#art1-2)
◾ [Poniżej średniej półki cenowej i ponad przeciętną rentowność, czyli wyniki finansowe transakcji](#art1-3)
◾ [Transakcja może napędzić koło zamachowe na politycznej agendzie](#art1-4)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #142: Przegląd tygodniowy | Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-142/
Last updated: 2025-09-15T08:00:29.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 142\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Wyższy podatek od nieruchomości od niesprzedanych mieszkań w Katowicach**](#news)
[****\- Projekt planu ogólnego Warszawy**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmu**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:17
1×
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Katowice**, powołując się na wyrok NSA, ****wzywają deweloperów do złożenia korekt podatkowych** dążąc do podniesienia w ten sposób stawki podatku od nieruchomości dla mieszkań ****pozostających w ich portfelach do czasu sprzedaży**. Argumentacja sprowadza się do braku realizacji funkcji mieszkaniowej w takich lokalach (opodatkowanego stawką ****max. 1,19 zł** za m kw.) oraz uznanie, że niesprzedane mieszkania służą działalności gospodarczej (opodatkowanej ****max. 34 zł** m kw.). Media donoszą, że podobną praktykę może rozważać także ****samorząd łódzki i krakowski**.
Brak oficjalnego stanowiska w tej sprawie. W praktyce może okazać się, że sytuacja jest zwyczajną ****nadinterpretacją przepisów**, która zostanie zweryfikowana - w już dzisiaj zapowiadanych - postępowaniach odwoławczych
[Deweloperzy wzywani do zapłaty większego podatku od niesprzedanych lokali. Słusznie?Niektóre organy podatkowe zaczęły wysyłać do deweloperów pisma wskazujące na konieczności naliczenia od lokali mieszkalnych najwyższej stawki podatkowej. To nadRzeczpospolitaŁukasz Szatkowski](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art42949961-wiekszy-podatek-dla-deweloperow-za-niesprzedane-mieszkania-nie-ma-podstawy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Warszawa zaprezentowała projekt swojego planu ogólnego**. Dokument trafił obecnie do zaopiniowania przez instytucje zewnętrzne, a następnie do konsultacji społecznych. Do 2040 r. stolica dzięki reformie mogłaby się rozrosnąć o ****kolejne 32,5 mln PUM**. Poniżej znajdziecie Państwo [****interaktywną mapę** przygotowaną przez GIS-Expert](https://www.arcgis.com/apps/instant/basic/index.html?appid=1effcfccb3ae4b988b765c53d3719a23&ref=insight.rynekpierwotny.pl). Klikając na wybrany obszar wskazywana jest strefa planistyczna wraz z maksymalną nadziemną intensywnością zabudowy, maksymalnym udziałem powierzchni i wysokości zabudowy, minimalnym udziałem powierzchni biologicznie czynnej.
Źródło: [UM Warszawa](https://architektura.um.warszawa.pl/documents/12025039/142924585/plan+og%C3%B3lny+etap+opiniowania+i+uzgodnien%5Fprezentacja.pdf/04d3d9c4-188a-4d92-4e7a-36c504482149?t=1757439993589&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Warszawa - projekt POGProjekt planu ogólnego Warszawy z dn. 9.09.2025projekt POG](https://mapy.gis-expert.pl/warszawa%5Fpog?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 UM Warszawa - prezentacja](https://architektura.um.warszawa.pl/documents/12025039/142924585/plan+og%C3%B3lny+etap+opiniowania+i+uzgodnien%5Fprezentacja.pdf/04d3d9c4-188a-4d92-4e7a-36c504482149?t=1757439993589&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 UM Warszawa - wpis](https://um.warszawa.pl/-/plan-ogolny-kolejny-etap-prac-nad-projektem-dokumentu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Transakcja Resi4Rent - TAG - Kamień milowy dla sektora PRS, ziarnko piasku dla rynku najmu**
💡
****W dzisiejszej analizie:**
◾ [Resi4Rent od początku był tworzony z myślą o przyszłej sprzedaży aktywów PRS](#art1-1)
◾ [W wyniku transakcji R4R spada o oczko w dół, pozycję lidera w sektorze obejmuje Vantage](#art1-2)
◾ [Poniżej średniej półki cenowej i ponad przeciętną rentowność, czyli wyniki finansowe transakcji](#art1-3)
◾ [Transakcja może napędzić koło zamachowe na politycznej agendzie](#art1-4)
🎯
****Bottom line:**
Transakcja między Resi4Rent a TAG to tytułowy kamień milowy na rynku PRS. Uwiarygodniła sektor, otworzyła nową perspektywę możliwości inwestycyjnych i udowodniła że można znaleźć (choć nieliczne) aktywa poniżej średniej rynkowej.
Pytanie tylko czy było warto? Dla spółki sprzedającej - niekoniecznie można mówić tu o spektakularnej satysfakcji R4R i jego inwestorów z parametrów rentowności całego projektu. Po kilku latach inwestycji o sporej skali operacyjnej zyski z transakcji są widoczne, ale nie przekraczają klasycznego modelu build-to-sell. Deweloperzy raczej nie dadzą się tak szybko skusić na ponowne transakcje w modelu forward funding. Wręcz przeciwnie - utwierdzi to fundusze w przekonaniu, że muszą budować pod siebie i dla siebie - samodzielnie dewelopując portfel projektów. Z kolei dla spółki kupującej i rynku giełdowego to była transakcja o godziwej wycenie i strategicznie uzasadniona.
Jedno jest pewne - na podium w polskim sektorze PRS zmieni się obstawa. Vantage (TAG) przejął prowadzenie i jeśli UOKiK nie będzie miało zastrzeżeń, już niedługo będzie kontrolować w sumie ok. 10,1 tys. mieszkań na wynajem. Na tle całego rynku najmu w Polsce to kropla w morzu, ale istotna dla samego sektora PRS.
Kropla ta jednak nabrała wyraźnie gorzkiego posmaku w ustach polityków i drąży skałę w kierunku uszczelnienia i zniechęcenia inwestorów do lokowania kapitału w mieszkaniówce. W takiej aurze podatek katastralny (temat który wraca jak bumerang od czasu kampanii wyborczej) wydaje się być coraz to mniej odległą perspektywą.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #141: Real Estate Insight | sierpień 2025 - pod ciężarem deficytu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-141/
Last updated: 2025-09-20T14:41:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w sierpniowym wydaniu Real Estate Insight - miesięcznym cyklu wydawanym przez BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR!
Przed Państwem streszczenie menadżerskie minionych 31 dni, a w tym wszystkim nasz insight i klarujące się trendy na rynku. 📩
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:21
1×
---
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ [Deficyt na 2026 to także droższy kredyt, a Prezydent dolewa wetami oliwy do ognia](#art1)
◾ [Wyższy CIT dla banków może osłabić efekty przyszłych obniżek stóp procentowych](#art2)
◾ [OKI największym zagrożeniem dla popytu inwestycyjnego na mieszkania od czasu Polskiego Ładu](#art3)
◾ [Nieoczekiwane reperkusje transakcji TAG-R4R: podatek katastralny, ograniczenia dla funduszy, REITy do kosza](#art4)
◾ [Rynek wtórny wyhamowuje mocniej niż pierwotny](#art5)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #140: Przegląd tygodniowy | Dane NBP za II kw. 2025 - Mieszkaniowy rynek dwóch prędkości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-140/
Last updated: 2025-09-01T08:00:00.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 140\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Plany podwyższenia stawki CIT dla banków i zmniejszenia podatku bankowego**](#news)
[****\- Prezydenckie weto dotyczące pomocy dla obywateli Ukrainy i otwarcie granic dla młodych mężczyzn**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Dane NBP za II kw. 2025 - mieszkaniowy rynek dwóch prędkości**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Dashboard GUS Turystyka+**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/1:57
1×
0:00
/1:40
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***P.S. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*:*o liczbę i wartość sprzedanych kredytów w lipcu 2025 oraz dane AMRON o strukturze rynku kredytowego za II kw. 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Ministerstwo Finansów ogłosiło rozpoczęcie prac nad regulacjami podatkowymi dotyczącymi sektora bankowego. W planach zakłada się:
****\- zwiększenie stawki CIT (obecnie wynosi ona 19%)**:
W 2026 miałaby wynosić 30%, w 2027 r. 26%, a finalnie od 2028 r. obowiązywać będzie stawka 23%.
****\- zmniejszenie stawki tzw. podatku bankowego w 2027 r.** o 10% i od 2028 r. o 20% (w stosunku do bieżącego roku).
Rząd może szukać środków aby załatać dziurę długu publicznego, która jest bliska przekroczenia konstytucyjnego progu ostrożności wynoszącego 60% rocznego PKB. Obawy rodzi fakt, że w rzeczywistości zwiększone koszty banków będą przerzucane na klientów i uwidocznią się w marżach na kredytach
[Ministerstwo Finansów planuje podwyższenie stawki CIT dla banków i zmiany w tzw. podatku bankowym - Ministerstwo Finansów - Portal Gov.plMinisterstwo Finansów](https://www.gov.pl/web/finanse/ministerstwo-finansow-planuje-podwyzszenie-stawki-cit-dla-bankow-i-zmiany-w-tzw-podatku-bankowym?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ministerstwo Finansów chce podwyżki podatków dla banków. ZBP ostrzega przed skutkamiZwiązek Banków Polskich alarmuje, że proponowane przez resort finansów zmiany podatkowe dla sektora bankowego zmniejszą możliwości kredytowania gospodarki o prawie 124 mld zł w ciągu dekady. Resort chce…www.money.plGrupa Wirtualna Polska](https://www.money.pl/banki/ministerstwo-finansow-chce-podwyzki-podatkow-dla-bankow-zbp-ostrzega-przed-skutkami-7193755804117760a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#nieruchomości #kredyty #banki #podatki #gpw | Andrzej Prajsnar👨🏫 Historia nauczycielką życia? Poniżej wykres wysokości marż (względem WIBOR-u) dla ofert nowych kredytów mieszkaniowych z lat 2015 - 2016\. ❓ Po co taka wykresowa archeologia? Warto przypomnieć, że na początku 2016 r. wszedł tzw. podatek bankowy. Ten nagły wzrost marż widoczny na wykresie (o ok. 0,30 punktu procentowego) wiele osób przypisywało właśnie nowej daninie. Później sytuacja się unormowała, ale niektórzy kredytobiorcy dostali “prezent” na 20 lat - 30 lat w postaci wyższej marży. Jednocześnie nie na tyle wysokiej, żeby zawsze był sens refinansowania “hipoteki”. 💰 Według niedawno ogłoszonej propozycji, podatek bankowy ma być niższy od 2027 r. Natomiast na 2026 r. jest planowana skokowa podwyżka bankowego CIT-u (z 19% do 30%), później łagodzona (2027 r. - 26%, następnie - 23%). ⚠️ Niestety istnieje ryzyko, o którym już pisał Jan Dziekoński wczoraj. Mianowicie, takie że nowi kredytobiorcy mieszkaniowi (oraz inni klienci banków) w 2026 r. odczują przerzucony koszt dużo wyższej stawki podatkowej. Może ten efekt zostać nieco zamaskowany, bo spadną np. stopy WIBOR 3M/IRS 5Y, a uwaga medialna bardziej koncentruje się na oprocentowaniu, a nie marżach. #nieruchomości #kredyty #banki #podatki #GPWLinkedInAndrzej Prajsnar](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7365050246554419200/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[#podatek #banki #kredyty | Jan Dziekoński#Podatek #Banki #Kredyty Zapowiedź zwiększenia stawki CIT od banków i niektórych instytucji finansowych nie będzie sprzyjała “taniejącym” kredytom. Choć popularna politycznie i potrzebna fiskalnie oraz obronnie, dotknie sektor całościowo i podobnie jak podatek bankowy może stanowić presję na wzrost marż na kredytach hipotecznych. Na pocieszenie propozycja zmniejszenia o 10% i 20% stawki podatku bazowego od 2027, co może przynieść niewielką ulgę w zakresie marż. Ale w ogólnym rozrachunku zmiana na minus dla potencjalnych kredytobiorców zwłaszcza w 2026 rokuLinkedInJan Dziekoński](https://www.linkedin.com/posts/jandziekonski%5Fpodatek-banki-kredyty-activity-7364562150456967168-vGt8?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fdesktop&rcm=ACoAAFDuQnYBqYcxIKO25-uqy1KVHwSBLJQyR-I)
📣
W poniedziałek Prezydent Karol Nawrocki ****zawetował m.in. ustawę o pomocy dla obywateli Ukrainy związaną z przyznawaniem świadczeń społecznych i co ważne z perspektywy rynku pracy - legalności ich pobytu w Polsce.** Do tej pory osoby które przybyły tu po wybuchu wojny mają zapewniony legalny pobyt do 30.09.2025 r., a nowa, odrzucona ustawa zakładała wydłużenie tego okresu do 04.03.2026 r. Z jednej strony może to oznaczać odpływ Ukraińców z Polski w poszukiwaniu legalnej pracy, z drugiej zwiększenie szarej strefy (przypomnijmy, że problem dotyczy obecnie żyjących w Polsce niespełna 1 mln uchodźców).
Dzień po zawetowaniu, ukraiński rząd przyjął z kolei nowelizację znoszącą zakaz opuszczania kraju przez mężczyzn w wieku 18-22 i otwierającą dla nich granicę
[Prezydenckie weto w sprawie Ukraińców może mieć nieoczekiwany skutekKarol Nawrocki zawetował nowelizację ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy. Nie chodzi w niej tylko o świadczenia społeczne, ale miała ona regulować także kwestię legalności ich pobytu w Polsce. To za…Business Insider PolskaOpracowanie: Maciej Rudke 26 sierpnia 2025, 12:08\. 3 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/prezydenckie-weto-w-sprawie-ukraincow-moze-miec-nieoczekiwany-skutek/mwxbdx5?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ukraina. Rząd zezwolił młodym mężczyznom na wyjazd poza granice krajuUkraińska Rada Ministrów zaktualizowała 26 sierpnia procedurę przekraczania granicy państwowej. Mężczyźni w wieku od 18 do 22 lat będą mogli teraz bez przeszkód opuszczać Ukrainę.wiadomosci.wp.plGrupa Wirtualna Polska](https://wiadomosci.wp.pl/ukraina-rzad-zezwolil-mlodym-mezczyznom-na-wyjazd-poza-granice-kraju-7193511105805088a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Dane NBP za II kw. 2025 - mieszkaniowy rynek dwóch prędkości**
💡
****W dzisiejszym wydaniu:**
◾ [Z lotu ptaka: rynek pierwotny w stabilizacji vs. wtórny w korekcie](#art1-1)
◾ [Czy spowolnienie na rynku pierwotnym utrzyma się w perspektywie „jawności cen”?](#art1-2)
◾ [Czy taniejący rynek wtórny będzie przeciwwagą dla rynku pierwotnego?](#art1-3)
🎯
****Bottom line:**
Kondycja otoczenia makroekonomicznego jest stabilna, co wpływa "kojąco" i sprzyja równowadze na rynku nieruchomości. Inflacja bliska celowi NBP (szacunek sierpniowy 2,8% rdr), a w efekcie perspektywa łagodzenia polityki pieniężnej i cięcia stóp procentowych kreują warunki ku zakupom - potwierdzają to dane BIK o sprzedaży kredytów za lipiec. Z drugiej strony rekordowo wysoka oferta nie ustępuje i studzi wygórowane oraz często niemające pokrycia oczekiwania sprzedających. Efekt? Stabilizacja cen, która utrzymuje się kolejny kwartał. Na rynku wtórnym na razie stabilnie, ale z wyraźnym trendem do obniżek w dużych miastach. Z kolei rynek pierwotny wciąż z delikatnymi podrygami do "podbijania" cen ofertowych.
Szczególnie Warszawa w sumarycznym ujęciu wyróżniła się w II kw. - przy głębokiej penetracji rynku stolica odnotowała kolejny raz spadek cen na rynku wtórnym, stając się tym samym najbardziej dysproporcjonalnym miastem między oczekiwaniami sprzedających a realiami transakcyjnymi.
Dane NBP to jednak obecnie jedno z niewielu ogólnodostępnych źródeł danych o cenach transakcyjnych, na którym można bazować w sposób powtarzalny. Nie jest ono jednak idealne - statystyki spływają wolno, często z opóźnieniem wymagającym potem aktualizacji, a bazują na próbie statystycznej. Choć 11 września zyskamy pełen wgląd w stronę ofertową (kiedy w pełni wejdzie w życie ustawa o jawności cen), to transparentność rynku od strony transakcyjnej wciąż pozostawia wiele do życzenia. Prace nad portalem DOM oraz RCN i zniesieniem odpłatności za dostęp do bazy jednak przyśpieszyły i w najbliższych tygodniach mają być tematem debaty w rządzie.
****Gabriela Prygiel** \[Junior Analyst\] & ****Jan Dziekoński** \[Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR\]
**Wszystkie dane omawiane w dzisiejszym numerze można dokładnie analizować miasto po mieście za pomocą poniższego dashboardu:**
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych \* Dashboard \* Instrukcja użytkowania Do czego możnaBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #139: Jakie są strategie budowy banków ziemi?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-139/
Last updated: 2025-09-30T07:11:35.000Z
**Dzisiaj deweloper, który chce prężnie aktywizować i "uszczelniać" swój bank ziemi, musi wykazać się większą kreatywnością niż jeszcze kilkanaście lat temu.** Proces, który ówcześnie przebiegał relatywnie sprawnie, obecnie staje się kulą u nogi dla większości deweloperów z uwagi na zawiłe procesy administracyjne, brak proinwestorskiego podejścia urzędów miast, ograniczoną dostępność działek, ograniczenia planistyczne i infrastrukturalne, czy wreszcie dużą konkurencję.
To wymusza na inwestorach wypracowanie całych strategii i modeli pozyskiwania gruntów - które często nie ograniczają się do kupna gotowych parceli pod budowę, a wymagają kompleksowego podejścia - działając przy tym nieszablonowo, zmuszając do adaptowania się do obecnych ograniczeń. Temat wydaje się niemniej ważny z perspektywy reformy planistycznej, która na nowo podyktuje warunki na tym rynku.
W ramach raportu przybliżamy wybrane strategie skalowania banku ziemi, wyróżniając kilka głównych modeli. W celu lepszego zrozumienia części teoretycznej, przeprowadziliśmy także case studies dwóch firm deweloperskich, które przedstawiają szerokie podejścia do zarządzania procesem land developmentu: **Develia, Echo Investment/Archicom.**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/3:20
1×
💡
****Przypominamy o naszej serii poświęconej strategii czołowych deweloperów mieszkaniowych.**
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnejJakie są wyniki operacyjne i czynniki sukcesu 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich rentownośćBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/)
[💰 Strategie finansowania biznesów nieruchomościowychJakie strategie i źródła finansowania są dostępne dla biznesów nieruchomościowych oraz jakie są dobre praktyki i typowe błędy?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-finansowania-biznesow-nieruchomosciowych/)
---
**W dzisiejszym raporcie przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Strategie budowy banków ziemi](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🌱 Strategie budowy banków ziemi
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-budowy-bankow-ziemi/
Last updated: 2026-04-22T09:52:31.000Z
**Dzisiaj deweloper, który chce prężnie aktywizować i "uszczelniać" swój bank ziemi, musi wykazać się większą kreatywnością niż jeszcze kilkanaście lat temu.** Proces, który ówcześnie przebiegał relatywnie sprawnie, obecnie staje się kulą u nogi dla większości deweloperów z uwagi na zawiłe procesy administracyjne, brak proinwestorskiego podejścia urzędów miast, ograniczoną dostępność działek, ograniczenia planistyczne i infrastrukturalne, czy wreszcie dużą konkurencję.
To wymusza na inwestorach wypracowanie całych strategii i modeli pozyskiwania gruntów - które często nie ograniczają się do kupna gotowych parceli pod budowę, a wymagają kompleksowego podejścia - działając przy tym nieszablonowo, zmuszając do adaptowania się do obecnych ograniczeń. Temat wydaje się niemniej ważny z perspektywy reformy planistycznej, która na nowo podyktuje warunki na tym rynku.
W ramach raportu przybliżamy wybrane strategie skalowania banku ziemi, wyróżniając kilka głównych modeli. W celu lepszego zrozumienia części teoretycznej, przeprowadziliśmy także case studies dwóch firm deweloperskich, które przedstawiają szerokie podejścia do zarządzania procesem land developmentu: **Develia, Echo Investment/Archicom.**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
💡
****Przypominamy o naszej serii poświęconej strategii czołowych deweloperów mieszkaniowych.**
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnejJakie są wyniki operacyjne i czynniki sukcesu 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich rentownośćBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/)
[💰 Strategie finansowania biznesów nieruchomościowychJakie strategie i źródła finansowania są dostępne dla biznesów nieruchomościowych oraz jakie są dobre praktyki i typowe błędy?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-finansowania-biznesow-nieruchomosciowych/)
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
**⏰ 4-5 lat** \- na tyle lat nieprzerwanej działalności większość dużych deweloperów utrzymuje swój bank ziemi
**♟️ 1/3** \- szacunkowo taką część gruntów w portfelach deweloperów stanowią grunty kontrolowane (czyli nie będące jeszcze własnością deweloperów)
**💸 20-30%** \- tyle % może średnio stanowić koszt samego gruntu w nakładach budowlanych
**💣 156** \- tyle wynosił odczyt indeksu Urban.One cen gruntów pod zabudowę w czerwcu 2025 r. (wobec 100 w styczniu 2010)
**🤯 500 mln zł** \- tyle rocznie planuje wydawać Develia na zakup gruntów i M&A
**🏢 5 p.p.** \- takie było saldo odtwarzania i uszczuplania banku ziemi w Echo Investment/Archicom (średnia 2023/2024)
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Grunty w liczbach](#czesc-1)**
- **[2\. Możliwe obszary decyzyjne w obszarze gruntów](#czesc-2)**
- **[3\. Case studies deweloperów](#czesc-3)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #138: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Sytuacja mieszkaniowa w Polsce - Habitat for Humanity
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-138/
Last updated: 2025-08-14T17:26:41.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 138\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury i życzymy udanego Święta 15\. sierpnia!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- ułatwienie realizacji projektów w ramach ZPI**](#news)
[****\- odczyt PKB za 2 kw. 2025 r.** ](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Sytuacja mieszkaniowa w Polsce - Habitat for Humanity**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Mapa miejskich nieruchomości w Warszawie na sprzedaż**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:58
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***P.S. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)
*o ceny ofertowe i transakcyjne za 2 kw. 2025 r.*
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Rząd zatwierdził ****projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym**. To wyciągnięcie ręki w stronę inwestorów przystępujących ****do realizacji projektów w ramach ZPI** \- Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Nowe regulacje nadają gminą uprawnienie do uchwalania "****ogólnych zasad kształtowania postanowień umów urbanistycznych**" zawierających oczekiwania samorządów względem realizowanych na terenie przedsięwzięć. Inwestor dzięki temu może wcześniej zapoznać się z wytycznymi gminy i przygotować się do negocjacji. Nowy pakiet deregulacyjny ma usprawnić cały proces i skrócić procedury o ok. miesiąc
[Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (projekt deregulacyjny) - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.plRada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (projekt deregulacyjny), przedłożony przez Ministra Finansów i Gospodarki.Kancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym-projekt-deregulacyjny?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[📢 Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UDER61) został przyjęty 25 lipca 2025 r. | Sebastian Witek📢 Projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UDER61) został przyjęty 25 lipca 2025 r. przez Radę Ministrów. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie przejrzystości i usprawnienie procedur dotyczących zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Jasne zasady dotyczące umów urbanistycznych mają skrócić czas negocjacji między gminą a inwestorem. 🔎 Najważniejsze proponowane rozwiązania: 📌 Nowe zasady umów urbanistycznych. 🔹 Gminy zyskają możliwość uchwalenia (jako akt prawa miejscowego) ogólnych zasad kształtowania postanowień umów urbanistycznych. Będą one dotyczyć wszystkich umów zawieranych w danej gminie. 🔹 Gmina będzie mogła różnicować te zasady w zależności od parametrów inwestycji, np. jej rodzaju, powierzchni użytkowej czy liczby mieszkań. 🔹 Zasady mogą określać m.in. zakres zobowiązań inwestora w realizacji i finansowaniu inwestycji uzupełniających. 📌 Większa transparentność i przewidywalność. Z góry określone reguły gry to mniejsze ryzyko “niespodzianek” i lepsze przygotowanie obu stron do rozmów, a w efekcie realna szansa na skrócenie czasu negocjacji. 📌 Przepisy przejściowe. Do wniosków o ZPI złożonych przed wejściem w życie nowelizacji stosowane będą przepisy dotychczasowe. Prognozowany efekt tych zmian to skrócenie całego procesu inwestycyjnego nawet o 45 dni. Jak oceniacie ten projekt? Czy po tych zmianach ZPI będzie częściej wykorzystywany? #PlanowaniePrzestrzenne #Legislacja #Inwestycje #RynekNieruchomości #UmowyUrbanistyczne #ZPI #Prawo #Samorząd #BiznesLinkedInSebastian Witek](https://www.linkedin.com/posts/sebastian-witek-a9a68b1b8%5Fplanowanieprzestrzenne-legislacja-inwestycje-activity-7355462015001227264-B-%5FP/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fandroid&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
📣
Ze ****wstępnych szacunków PKB w 2 kw. 2025 wzrósł o 3,4%** \- w obliczu wciąż agresywnej polityki celnej Donalda Trumpa to wysoki wynik. Jest to o 0,2 p.p. więcej niż w tym samym okresie rok temu. Prognozy na kolejne półrocze pozostają umiarkowanie optymistyczne i przesądzają o kontynuowaniu trendu rozwoju polskiej gospodarski.
[PKB w II kw. ’25 wzrósł o 3,4 proc. rdr, a kdk wzrósł o 0,8 proc. - szybki szacunek GUS | Biznes PAPEkonomiści ankietowani przez PAP Biznes oczekiwali, że w II kw. 2025 r. PKB Polski wzrósł o 3,4 proc. rdr. Pełne dane o PKB w II kw. 2025 r. GUS poda 1 września. (PAP Biznes) pat/ gor/Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/pkb-w-ii-kw-25-wzrosl-o-34-proc-rdr-kdk-wzrosl-o-08-proc-szybki-szacunek-gus?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[W II kw. polska gospodarka kontynuowała umiarkowane ożywienie (opinia) | Biznes PAPALIOR BANK (platforma X): “PKB Polski w II kw. 2025 r. wzrósł o 3,4 proc. rdr i 0,8 proc. kdk wyrównany sezonowo. Odczyt bez większych niespodzianek - w drugim kwartale obserwowaliśmy kontynuację umiarkowanego ożywienia. W drugiej połowie roku oczekujemy przyspieszenia wzrostu, z mocniejszym popytem konsumpcyjnym i inwestycyjnym. Mamy swoje bolączki, ale na tle naszego najbliższego otoczenia pod kątem wzrostu gospodarczego wciąż wyróżniamy się pozytywnie”. ING BŚ (platforma X):Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/gospodarka/w-ii-kw-polska-gospodarka-kontynuowala-umiarkowane-ozywienie-opinia?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Sytuacja mieszkaniowa w Polsce - Habitat for Humanity**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak Polacy oceniają swoją sytuację mieszkaniową?](#art1-1)
◾ [Co jest dzisiaj wyzwaniem, a co barierą na rynku? ](#art1-2)
◾ [Najem versus zakup?](#art1-3)
◾ [Czy Polacy oczekują wsparcia od rządu w dążeniu do uzyskania mieszkania?](#art1-4)
◾ [Czy Społeczne Agencje Najmu to realne wsparcie?](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Raport Habitat for Humanity częściowo odpowiada na pytanie dlaczego rynek mieszkaniowy stał się jednym z głównych tematów podczas kampanii wyborczej i do dzisiaj jest polem głośnej debaty w Sejmie - bowiem kwestia warunków mieszkaniowych z jakimi mierzą się Polacy wciąż pozostawia wiele do życzenia (a przynajmniej tak to odczuwają). Utrzymanie mieszkanie stało się dla niektórych studnią bez dna - połowa pensji jest "zjadana" przez koszty utrzymania, przez co często brakuje już środków na remont.
Nie dziwi więc, że aż 80% ankietowanych w raporcie wskazało konieczność wsparcia i wyciągnięcia pomocnej dłoni przez rząd w stronę określonych grup społecznych w drodze do własnego M (choć niekonieczne własnościowego). W obecnym klimacie politycznym jednak realnym kierunkiem wsparcia i lekarstwem na obecną sytuację wydaje się jedynie rozwój budownictwa społecznego - jako ten bardziej ukierunkowany na najbardziej potrzebujących.
Co najciekawsze, Polacy wcale nie narzekają na miejsce zamieszkania. Dane Eurostatu sugerują, że niespełna 96% osób jest zadowolona ze swoich warunków mieszkaniowych. Jak wskazują autorzy raportu -może wynikać to ze stereotypowego, zakorzenionego podejścia - "nie jest idealnie, byle nie byłoby gorzej."
Zestawiając koszty kredytu vs. koszty najmu, od 2022 r. przewaga opłacalności jest po stronie wynajmu. Światełkiem w tunelu są dalsze cięcia stóp procentowych, które mogą obniżyć koszty finansowania, co przy stagnacji cenowej mieszkań (a nawet ich spadkach) może ponownie przechylić szalę na korzyść zakupu i powrót na rynek klientów, bo jak wynika z raportu - koniec-końców Polacy i tak wolą "być na swoim".
****Gabriela Prygiel** \[Junior Analyst\] & ****Jan Dziekoński** \[Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR\]
**👉 Z pełnym raportem możecie Państwo zapoznać się pod poniższym linkiem:**
[Habitat for Humanity PolandWspieramy niezamożne osoby, które nie mają gdzie mieszkać lub mieszkają w nieodpowiednich warunkach. Pomóż budować jako wolontariusz lub darczyńca!Habitat for Humanity Poland](https://habitat.pl/raport-2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #137: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Raport BIK o I połowie 2025 na rynku hipotecznym
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-137/
Last updated: 2025-08-11T08:00:50.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 137\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Projekt nowego produktu oszczędnościowego - Osobiste Konto Inwestycyjne**](#news)
[****\- Ministerstwo rezygnuje z pomysłu REIT-**](#news2)****ów**
[****\- Lipcowy odczyt stopy bezrobocia**](#news3)
◾ ANALIZA:
[****Raport BIK o I połowie 2025 na rynku hipotecznym**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Bazamocy.pl - sprawdź swoją dostępność mocy przyłączeniowej**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek kredytowy*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/) *aktualizacja o wolumen i wartość sprzedaży kredytów hipotecznych w czerwcu 2025, liczbę wnioskujących w lipcu, a także koszty kredytów na początku sierpnia*
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/) *o wyniki indeksu PSB w maju oraz czerwcu, ceny stali za lipiec i początek sierpnia oraz ceny węgla energetycznego w okresie kwiecień-czerwiec 2025*
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Ministerstwo we wtorek przedstawiło **nowy projekt produktu oszczędnościowego - Osobiste Konto Inwestycyjne \[OKI\]**. Rozwiązanie pozwoli inwestować środki ****do 100 tys. zł bez uiszczenia podatku Belki**, a po przekroczeniu tej kwoty należny podatek będzie wynosił 0,8-0,9% zgromadzonego kapitału rocznie. Resort przewiduje, że nowe rozwiązanie może zacząć funkcjonować już od połowy 2026 r. Dla rynku nieruchomości może to oznaczać odsunięcie części dotychczasowo napływającego kapitału i przekierowanie środków na konta OKI, która wydaje się atrakcyjną alternatywą (zwłaszcza z perspektywy premiowania osób odkładających większe kwoty)
[Od oszczędności do inwestycji - inwestowanie bez podatku - Ministerstwo Finansów - Portal Gov.plMinisterstwo Finansów](https://www.gov.pl/web/finanse/od-oszczednosci-do-inwestycji--inwestowanie-bez-podatku?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jak działa Osobiste Konto Inwestycyjne? To trzeba wiedziećOsobiste Konto Inwestycyjne będzie prowadzone przez biura maklerskie i banki. Będzie można na nie wpłacać tylko nowe środki. Będzie można inwestować do 100 tys. zł bez podatku, a aktywa powyżej tej kwoty będą objęte tylko podatkiem od aktywów.www.money.plMarta Bellon](https://www.money.pl/gospodarka/jak-dziala-osobiste-konto-inwestycyjne-to-trzeba-wiedziec-7185958494567008a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Resort poinformował także **o zawieszeniu prac i rezygnacji z wprowadzenia na rynek REIT-ów mieszkaniowych**. Pod znakiem zapytania stoją nieruchomości komercyjne, na które do tej pory przychylnie patrzyło ministerstwo z perspektywy publicznych funduszy inwestujących.
[Brak REIT-ów to stracona szansa? “Rząd woli nie ruszać rynku nieruchomości”Minister finansów poinformował, że publicznych funduszy inwestujących w mieszkania nie będzie. Zdaniem ekspertów, rząd woli nie ruszać tego rynku, by nie narazić się wyborcom - pisze w środę „Puls Biznesu”.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Brak-REIT-ow-to-stracona-szansa-Rzad-woli-nie-ruszac-rynku-nieruchomosci-8989581.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Stopa bezrobocia w Polsce w lipcu 2025 r.** wzrosła do poziomu ****5,4%** \- jest to wciąż niski wynik, ale kolejny miesiąc z rzędu rosnący (o 0,2 p.p. wyższy niż w czerwcu). Budzi to obawy zwłaszcza w kontekście okresu wakacyjnego i wszelkim dotychczasowym tendencjom sezonowym. Tym samym potwierdza się nasza teza **o słabości rynku pracy**, która staje się wyzwaniem dla branży - więcej o tym pisaliśmy [tutaj ](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-136/#art2)
[FLTR #136: Real Estate Insight | lipiec 2025Najważniejsze wnioski dla rynku nieruchomości płynące z ostatniego miesiącaBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-136/#art2)
[Lipiec na rynku pracy. Mamy wstępne dane - Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej - Portal Gov.plStopa bezrobocia rejestrowanego w końcu lipca 2025 roku wyniosła 5,4 proc. - wynika z szacunków Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej. W końcu miesiąca w urzędach pracy zarejestrowanych było niewiele ponad 830 tys. bezrobotnych. Unijne dane wskazują z kolei, że pozostajemy w czołówce krajów z najniższym bezrobociem.Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej](https://www.gov.pl/web/rodzina/lipiec-na-rynku-pracy-mamy-wstepne-dane?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: *R*aport BIK o I połowie 2025 na rynku hipotecznym**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Czy w popycie na kredyty mieszkaniowe widać już efekty majowej obniżki stóp procentowych? ](#art1-1)◾ [Jaka była struktura kredytów i jaki jest profil dzisiejszego kredytobiorcy?](#art1-2)
◾ [Akcja kredytowa vs. sprzedaż mieszkań - dlaczego nie widać ruchu?](#art1-3)
◾ [Kredytobiorcy obcokrajowcy - jaką stanowią część rynku?](#art1-4)
◾ [Jakie prognozy dla kredytów mieszkaniowych przewiduje BIK?](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Pierwsze półrocze 2025 r. - mimo oczekiwań wielu na zwiększoną akcję kredytową - upłynęło pod znakiem względnej stabilizacji. Majowa obniżka stóp nie przyniosła większego przełomu - i można powiedzieć że zamiast pobudzić rynek - to go przytłumiła rewidując w dół zdolność gospodarstw domowych w czerwcu.
W efekcie na rynku wciąż brakuje klienta "ekonomicznego", a popyt przekierował się widocznie na kredyty wysokokwotowe, które dominowały w strukturze nowej sprzedaży. Ogólny obraz rynku hipotecznego z I połowy br. to wzrost wnioskodawców, przy nieznacznym wzroście liczby udzielonych kredytów.
Skoro dzisiaj nie widać wzmożonej aktywności ani na rynku pierwotnym, ani na wtórnym - można się zastanawiać co przejmuje strumień finansowania hipotecznego. Otóż częściowo odpowiadała za to instytucja refinansowania, która pozostaje nie bez znaczenia - gdyż zajmuje obecnie 14% portfela rynku kredytów mieszkaniowych.
Niemniej na tę chwilę nie możemy mówić o mocno entuzjastycznym scenariuszu rozwoju rynku kredytowego. Lipcowa obniżka stóp wykazała co prawda pierwsze delikatne oznaki odblokowania popytu i wzrost liczby wnioskodawców o 33,7% rdr, ale pełnego ożywienia i przełożenia tych danych na sprzedaż kredytów można oczekiwań raczej w IV kw. br. w ślad za kolejnymi decyzjami RPP.
****Gabriela Prygiel** \[Junior Analyst\] & ****Jan Dziekoński** \[Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR\]
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #136: Real Estate Insight | lipiec 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-136/
Last updated: 2025-08-04T08:00:48.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Dynamika rynku nieruchomości i jego otoczenia od Covidowego roku 2020 jest wyjątkowo podwyższona. Egzogeniczne szoki, ciągła nierównowaga makroekonomiczna, ofensywa regulacyjna polityków – to tylko niektóre ze zmian, które poddają rynek zmianom częstszym niż działające na nim podmioty mogą zaabsorbować. W efekcie wykładniczo rośnie szum informacyjny i niepewność co do przyszłości oraz właściwej strategii.
Właśnie w celu uporządkowania tych zmian powstał FLTR – zwłaszcza w zakresie cotygodniowego newslettera podsumowującego ważne wydarzenia i doniesienia z rynku i gospodarki, ale też dodający autorskie analizy i wnioski. I właśnie niniejszym numerem naszego newslettera wprowadzamy **nowość na FLTR – comiesięczny felieton autorstwa założyciela FLTR oraz lidera Działu Badań portalu RynekPierwotny.pl.** Jego celem jest nie tylko menedżerskie streszczenie wydarzeń minionych 30 dni. Przede wszystkim chcemy w nim przekazać nasz insight i spojrzenie na przyszłość – kluczowe naszym zdaniem trendy, które mogą umykać w bieżącym natłoku wydarzeń.
Zapraszamy do lektury!
0:00
/5:35
1×
***PS. Zapraszamy do wypełnienia*** [***ankiety na temat raportu kwartalnego***](#ankieta)
---
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ [Trwa cykl obniżek stóp procentowych, ale będzie on uporczywie powolny](#art1)
◾ [Rynek pracy i nastroje konsumentów pozostają największym zagrożeniem dla branży](#art2)
◾ [Rekonstrukcja rządu ustawia kurs polityczny na mieszkania społeczne i kończy epopeję dopłat do kredytów](#art3)
◾ [PRS po cichu dobija do 25 tysięcy lokali i dalej transformuje segment inwestycyjny](#art4)
◾ [Jawność cen już działa – ale póki co ewolucyjnie](#art5)
◾ [Podaż mieszkaniowa potwierdza trend spadkowy – luka podażowa w 2027 bardziej realna](#art6)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #135: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Rozmowa z prezesem YIT i luka mieszkaniowa?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-135/
Last updated: 2025-07-29T21:46:31.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 135\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
**W tym numerze mamy dla Was specjalny temat - rozmowę z Leszkiem Stankiewiczem, prezesem YIT Development w Polsce!**
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
\- [****Senat znosi stały wskaźnik miejsc postojowych w ramach procedury ULIM**](#news0)
\- [****Rekonstrukcja rządu i Lewica za sterem mieszkaniówki**](#news1)
****\-** [****Uchwalony pierwszy w Polsce Plan Ogólny**](#news2)
****\-** [****Czerwcowy odczyt stopy bezrobocia**](#news3)
◾ WEBINAR EKSPERCKI:
[****Sytuacja na rynku pierwotnym - rozmowa z Leszkiem Stankiewiczem, prezesem YIT Polska**](#webinar)
◾ ANALIZA:
[****Luka mieszkaniowa - w mln czy tys.? - raport Alior Banku**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****HomeByMe - wizualizacja pomieszczeń**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:57
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)Dynamika cen i produkcji budowlano-montażowej w czerwcu 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Sejm podczas posiedzenia 25\. lipca potwierdził poprawkę Senatu do nowelizacji ustawy o społecznych formach mieszkalnictwa. Zmienia ona przy okazji ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących i znosi stały wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na lokal mieszkalny w ramach inwestycji realizowanych zgodnie z procedurą ULIM (tzw. Lex Deweloper). Po podpisaniu ustawy przez Prezydenta to Rada Gminy ponownie będzie odpowiadała za wskazanie tych wskaźników w ramach lokalnych standardów urbanistycznych. Ww. ustawa zwiększy także kwoty przeznaczane na budownictwo społeczne, komunalne, socjalne oraz na publiczne akademiki
[Deweloperzy bez limitu 1,5 miejsca parkingowego na każde mieszkanieW przepisach budowlanych nie będzie już ustawowego limitu 1,5 miejsca parkingowego na każde nowe mieszkanie. Każda gmina będzie jednak mogła samodzielnie ustalić limit miejsc postojowych dla lokalnych inwestycji – tak stanowi jedyna poprawka senacka, której nie udało się odrzucić posłom w głosowaniach nad pakietem ustaw o budownictwie społecznym.Wolters Kluwer SAideo - www.ideo.pl](https://www.prawo.pl/biznes/parking-pod-blokiem-bedzie-luksusem,534136.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Premier Donald Tusk ogłosił rekonstrukcję Rządu. Według nowego układu zlikwidowano Ministerstwo Rozwoju i Technologii (które dotychczas odpowiadało za sprawy mieszkalnictwa). Obowiązki te przejmie teraz "superresort gospodarczy", którym pokieruje Lewica z Tomaszem Lewandowskim na czele. Do tej pory Lewica słynęła z silnego poparcia budownictwa społecznego, sceptycznie podchodząc do rządowego wsparcia kredytobiorców. Nowy superresort będzie gałęzią Ministerstwa Finansów i Gospodarki, za które odpowiada z kolei Andrzej Domański.
[Kto będzie odpowiadał za politykę mieszkaniową? “Czas na ofensywę w działaniu”Po rekonstrukcji rządu mieszkalnictwo z likwidowanego ministerstwa rozwoju przejdzie do superresortu gospodarczego i za ten dział będzie odpowiadałINTERIA.PL/Wojciech Stróżyk/REPORTER, Mateusz Grochocki /East News](https://biznes.interia.pl/polityka/news-mieszkalnictwo-po-rekonstrukcji-lewica-bierze-odpowiedzialno,nId,8002938?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Pyskowice (powiat gliwicki) to pierwsza gmina w Polsce, która uchwaliła plan ogólny, a w sumie zajęło jej to 1,5 roku. Z pewnością gminom gdzie aktywność inwestorska jest mniejsza, znacznie łatwiej przejść przez proces reformy. Niemniej ostateczny do którego pozostałe samorządy muszą dopełnić swój obowiązek planistyczny to 30.06.2026 r. (więc niespełna rok). Do tej pory aż 14% gmin nie przystąpiło jeszcze do podjęcia uchwały o rozpoczęciu prac (1 etap reformy), a tylko 5% przedstawiło już gotowe projekty
[Pierwszy plan ogólny w kraju staje się faktem. | Joanna MajPierwszy plan ogólny w kraju staje się faktem. W dniu 11 lipca, w Dzienniku Urzędowym Woj. Śląskiego, pod pozycją 4479, opublikowano uchwałę nr XVI/135/2025 Rady Miejskiej w Pyskowicach z dnia 26 czerwca 2025 r. w sprawie planu ogólnego miasta Pyskowice. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego. Link: https://lnkd.in/gBSYhqqU #reformaplanowania #planogólny #PyskowiceLinkedInJoanna Maj](https://www.linkedin.com/posts/joanna-maj%5Freformaplanowania-planogaejlny-pyskowice-activity-7350888177638813697-P-1k/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fandroid&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
[Ostatni rok na plany ogólne. Sprawdzamy, ile gmin opublikowało POG i które regiony zaspałyZostał tylko rok na uchwalenie planów ogólnych gmin. Sprawdź, ile gmin opublikowało POG i które województwa ryzykują paraliż inwestycyjny.OnGeoPaulina Multan](https://blog.ongeo.pl/ile-gmin-opublikowalo-pog?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Stopa bezrobocia w Polsce w czerwcu 2025 r. wzrosła do poziomu 5,2% (jest to o 0,2 p.p. wyższy wynik niż w maju). Tak wysokiego odczytu nie spodziewali się prognostycy, zwłaszcza że rozpoczął się okres wakacyjny i popyt na prace sezonowe.
[Bezrobocie w Polsce wzrosło w czerwcu. Dane GUS zaskakująStopa bezrobocia w Polsce w czerwcu 2025 roku wyniosła 5,2 proc., co oznacza wzrost o 0,2 punktu procentowego w porównaniu z majem – podał Główny Urząd Statystyczny. To wynik wyższy zarówno od prognoz resortu pracy, jak i oczekiwań rynkowych.pb.plWST, PAP Biznesopublikowano: 2025-07-23 10:24](https://www.pb.pl/bezrobocie-w-polsce-wzroslo-w-czerwcu-dane-gus-zaskakuja-1245591?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 🎥 Sytuacja na rynku pierwotnym - rozmowa z Leszkiem Stankiewiczem, prezesem YIT Polska
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Już niedługo wszyscy gracze rynkowi - deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy będą działać w nowej rzeczywistości: obowiązku pełnej jawności cen mieszkań.
Co to oznacza w praktyce?
⚫ Koniec ukrytych rabatów
⚫ Łatwiejsze porównania dla klientów
⚫ Większa presja konkurencyjna
⚫ Nowe szanse dla tych, którzy przygotują się na zmiany
Było to jeden z tematów, które były poruszane podczas rozmowy Jana Dziekońskiego, Head of Market Insights w BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz Leszka Stankiewicza, prezesa YIT Development w Polsce (spółki, która od lat stosowała pełną jawność cenową).
**Rozmawialiśmy m.in. o tym:**
👉 jak reagować na przeciętną sprzedaż w otoczeniu dużej konkurencji?
👉 kiedy można oczekiwać reakcji popytu na obniżki stóp procentowych?
👉 dlaczego zaczyna spadać podaż na rynku pierwotnym?
👉 jak sytuacja na rynku budowlanym wpływa na koszty realizacji nowych projektów?
👉 czym obecnie różnią się różne rynki geograficzne?
👉 czy faktycznie mamy do czynienia ze stagnacją cenową? Porozmawiamy również o tym, jak dostosowywać biznes deweloperski do aktualnego otoczenia i nadchodzących zmian na rynku pierwotnym.
**Ten film jest widoczny tylko dla użytkowników zapisanych do newslettera FLTR**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Luka mieszkaniowa - miliony czy tysiące? - raport Alior Banku**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Czy luka mieszkaniowa jest liczona w milionach czy tysiącach?](#art1-0)
◾ [Wyjaśnienie metodologiczne - jak interpretować analizę Aliora?](#art1-1)
◾ [Jak wygląda sytuacja demograficzna z lotu ptaka?](#art1-2)
◾ [Wyniki analizy - Kiedy może nastąpić koniec deficytu mieszkań?](#art1-3)
◾ [Czy koniec luki to koniec rynku?](#art1-4)
◾ [Jakie dostrzegamy skutki ewolucji rynku mieszkaniowego?](#art1-5)
🎯
****Bottom line:**
Raport Alior Banku, mówiący o znacznie mniejszej luce mieszkaniowej niż od lat powtarzane 2 miliony, a także rychłym domknięciu tej luki, wywołał dość szerokie kontrowersje w mediach i dyskusjach branżowych. Z tego względu postanowiliśmy przyjrzeć mu się z bliska.
Metodologicznie analiza wykonana przez Aliora jest poprawna, ale też celowo uproszczona. Jej ideą nie było określenie co do 1 mieszkania kiedy i gdzie skończy się rynek mieszkaniowy w Polsce (a tak było to często "opisywane" w clickbaitowych nagłówkach przez prasę). Jej celem było określenie możliwych scenariuszy przyszłości i strategicznych konkluzji rynkowych. Sami tworzymy [podobne analizy i również doszliśmy do podobnych wyników](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/).
****Konkluzje raportu Aliora są trzy:**
1\. Rynek mieszkaniowy będzie się nasycał pod względem ilości mieszkań.
2\. Proces nasycania nie będzie równomierny - tam gdzie saldo demograficzne jest ujemne, a budownictwo intensywne - wystąpi wcześniej. Tam gdzie saldo demograficzne jeszcze przez jakiś czas będzie dodatnie (bo prognozy jednoznacznie pokazują, że nawet Warszawa kiedyś może zacząć tracić mieszkańców) - to proces ten ruszy później (chyba, że budownictwo będzie nadrabiało to z nawiązką).
3\. Nasycanie się rynku będzie transformowało popyt - ze stricte ilościowego "byle kupić cokolwiek" będziemy zmierzali w stronę rosnącej atencji dla jakości nabywanych nieruchomości.
W naszej opinii nie należy odrzucać wniosków z raportu Aliora jako niewygodnych - bardziej zasadne jest przemyślenie co one oznaczają dla naszego banku ziemi oraz strategii rozwoju portfela projektów.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #134: Gospodarka i rynek nieruchomości w II kw. 2025 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-134/
Last updated: 2025-07-21T08:00:44.000Z
Dzięki połączenia sił obu platform - BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR - mamy przyjemność zaprezentować nasz flagowy produkt jakim jest kwartalny raport łączący analizę sytuacji gospodarczej i ekonomicznej z pełnym, 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce.
W ramach serii otrzymujecie Państwo:
- [**📝 raport w wersji PDF** ](#raport)
- [**📹 link do webinaru analitycznego**](#webinar)
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)\- tym razem tylko w nowej odsłonie - która jest efektem pracy szerokiego zespołu Researchu w ramach RynekPierwotny.pl oraz wspólnego panelu eksperckiego.
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
---
## 🎢 W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w II kw. 2025
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
**Spis treści:**
- [Co znajdziesz w raporcie?](#coznajdziesz)
- [Kilka najciekawszych liczb](#statystyki)
- [Najważniejsze wnioski](#wnioski)
- [📝 **Raport w wersji PDF**](#raport)
- **[📹 Webinar analityczny](#webinar)**
**👉 Pełny artykuł premium:**
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w II kw. 2025Raport kwartalny BIG DATA Rynekpierwotny.pl x FLTRBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-ii-kw-2025/)
---
### Co znajdziesz w raporcie:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
- Najważniejsze wnioski
- Otoczenie makroekonomiczne rynku nieruchomości
- Sytuacja na rynku kredytowym i kierunek polityki pieniężnej
- Podsumowanie II kw. 2025 roku na rynku pierwotnym
- Trendy i zmiany na rynku wtórnym
- Koniunktura na rynku najmu
... a to wszystko opatrzone komentarzem doświadczonych ekspertów!
---
### Kilka najciekawszych liczb:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
📉 **4,1%** – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w czerwcu 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,3%
💰 **+8,4%** \- o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w maju 2025
🥰 **+8/11%** \- o tyle większa była przeciętna zdolność kredytowa gospodarstw domowych w czerwcu 2025 r. w porównaniu ze styczniem br.
🧾 **18,8 tys.** \- tyle sprzedano kredytów hipotecznych w maju 2025 r.
⬇️ **\-5%** \- o tyle mniej sprzedano mieszkań na rynku deweloperskim w 7 największych miastach w II kw. 2025 w stosunku do kwartału poprzedniego
🛑 **\-12%** \- o tyle mniej deweloperzy wprowadzili mieszkań do sprzedaży w II kw. 2025 vs. I kw. 2025
🧱 **\-0,7%** \- o tyle średnio spadały ceny materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w maju 2025
⏰ **92 dni** \- to średni czas realizacji transakcji na rynku wtórnym w Warszawie w II kw. 2025 - w mniejszych miastach było to 135 dni
🚩 **+6%** \- o tyle wzrosła mediana czynszu najmu w przypadku mieszkań 4+ pokojowych (czerwiec vs. marzec 2025). Mniejsze lokale o dynamice wzrostu +1% w tym samym okresie
---
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w II kw. 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-ii-kw-2025/
Last updated: 2026-04-22T09:53:36.000Z
Dzięki połączenia sił obu platform - BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR - mamy przyjemność zaprezentować nasz flagowy produkt jakim jest kwartalny raport łączący analizę sytuacji gospodarczej i ekonomicznej z pełnym, 360-stopniowym spojrzeniem na rynek mieszkaniowy w Polsce.
W ramach serii otrzymujecie Państwo:
- [**📝 raport w wersji PDF** ](#raport)
- [**📹 link do webinaru analitycznego**](#webinar)
⬇️⬆️ Jest to kontynuacja naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)\- tym razem tylko w nowej odsłonie - która jest efektem pracy szerokiego zespołu Researchu w ramach RynekPierwotny.pl oraz wspólnego panelu eksperckiego.
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
**Spis treści:**
- [Co znajdziesz w raporcie?](#coznajdziesz)
- [Kilka najciekawszych liczb](#statystyki)
- [Najważniejsze wnioski](#wnioski)
- [📝 **Raport i prezentacja w wersji PDF**](#raport)
- **[📹 Webinar analityczny](#webinar)**
---
### Co znajdziesz w raporcie:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
- Najważniejsze wnioski
- Otoczenie makroekonomiczne rynku nieruchomości
- Sytuacja na rynku kredytowym i kierunek polityki pieniężnej
- Podsumowanie II kw. 2025 roku na rynku pierwotnym
- Trendy i zmiany na rynku wtórnym
- Koniunktura na rynku najmu
... a to wszystko opatrzone komentarzem ekspertów!
---
### Kilka najciekawszych liczb:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
📉 **4,1%** – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w czerwcu 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,3%
💰 **+8,4%** \- o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w maju 2025
🥰 **+8/11%** \- o tyle większa była przeciętna zdolność kredytowa gospodarstw domowych w czerwcu 2025 r. w porównaniu ze styczniem br.
🧾 **18,8 tys.** \- tyle sprzedano kredytów hipotecznych w maju 2025 r.
⬇️ **\-5%** \- o tyle mniej sprzedano mieszkań na rynku deweloperskim w 7 największych miastach w II kw. 2025 w stosunku do kwartału poprzedniego
🛑 **\-12%** \- o tyle mniej deweloperzy wprowadzili mieszkań do sprzedaży w II kw. 2025 vs. I kw. 2025
🧱 **\-0,7%** \- o tyle średnio spadały ceny materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w maju 2025
⏰ **92 dni** \- to średni czas realizacji transakcji na rynku wtórnym w Warszawie w II kw. 2025 - w mniejszych miastach było to 135 dni
🚩 **+6%** \- o tyle wzrosła mediana czynszu najmu w przypadku mieszkań 4+ pokojowych (czerwiec vs. marzec 2025). Mniejsze lokale o dynamice wzrostu +1% w tym samym okresie
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #133: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Raport PKO BP z rynku mieszkaniowego i gruntów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-133/
Last updated: 2025-07-28T20:42:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 133\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury, a zwłaszcza na [**webinar 17.07** ](#news2)**poświęcony "jawności cen"**!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Wejście w życie ustawy o "jawności cen**](#news)****"**
[****\- Webinar "Jawność cen – wspólnie przygotujmy się na nową rzeczywistość"**](#news2)
[****\- Zmiany w budownictwie społecznym**](#news3)
◾ ANALIZA:
[***Raport PKO BP z rynku mieszkaniowego i gruntów**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****mobilny Bank Danych o Lasach**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:31
1×
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****11.07.2025 r. weszła w życie ustawa o jawności cen**. To data od której każdy deweloper ma obowiązek udostępniania na swojej stronie internetowej informacji o cenach ofertowych lokali. Nowe przepisy nie dotyczą na razie projektów, których sprzedaż rozpoczęła się przed 11.07.
[Deweloperze, jesteś gotowy? Od 11 lipca obowiązkowe ujawnianie cen i codzienne raportyOd 11 lipca 2025 r. każdy deweloper będzie musiał prowadzić własną stronę internetową z informacjami o inwestycji. Strona musi działać już od dnia rozpoczęcia sprzedaży lokali, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych – jeszcze przed zawarciem pierwszej z nich. Deweloperzy będą też zobowiązani do codziennego przekazywania danych o cenach i innych świadczeniach do ministra cyfryzacji - piszą Michał Połaniecki i Paweł Błaszczak, radcowie prawni w Kancelarii 5E Smaga i Wspólnicy.Wolters Kluwer SAideo - www.ideo.pl](https://www.prawo.pl/biznes/obowiazki-deweloperow-ustawa-o-jawnosci-cen,533823.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jawność cen dopiero się rozgrzewaUstawa nakładająca na deweloperów obowiązek publikowania cen nieruchomości już obowiązuje, ale pierwsze oznaki większej przejrzystości rynku pojawią się najwcześniej jesienią.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/jawnosc-cen-dopiero-sie-rozgrzewa-1245051?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W tym miejscu zapraszamy na webinar organizowany przez RynekPierwotny.pl **"Jawność cen – wspólnie przygotujmy się na nową rzeczywistość"**, który odbędzie się 17.07!
[](https://propertygroup.user.com/landing/vy7hqq/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Zapisuję się na webinar](https://propertygroup.user.com/landing/vy7hqq/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Sejm przyjął nowelizację ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, a wraz z nią kilka istotnych kwestii dla branży deweloperskiej jak i budownictwa społecznego. Zmiany m.in. dotyczą:
\- **zwiększenia Funduszu Dopłat** (funduszu z którego jest finansowane budownictwo społeczne), który będzie zasilony w sumie **10 mld zł do 2030 r.** m.in. z przeznaczeniem na przywrócenie do użytkowania gminnych pustostanów
\- ****utrzymanie wskaźnika 1,5 miejsca parkingowego na lokal** (który miał zostać zniesiony w ramach lex deweloper)
\- możliwość wykupu na własność mieszkań SIM w miastach do 100 tys. osób
> Yes Yes Yes!
> Sejm uchwalił jednogłośnie ustawę antypatodewelopaerską [@PL\_2050](https://twitter.com/PL%5F2050?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> Sejm przyjął naszą poprawkę do ustawy o budownictwie społecznym, która utrzymuje obowiązek budowy miejsc parkingowych przez deweloperów.
>
> Po ustawie o jawności cen ofertowych mieszkań dwa kolejne gole…
>
> — Katarzyna Pełczyńska (@Kpelczynska) [July 9, 2025](https://twitter.com/Kpelczynska/status/1943056555366142326?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ustawa o społecznych formach mieszkalnictwa przyjęta - parkingi po staremuSejm uchwalił kluczową nowelizację ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, otwierając drogę do znaczącego zwiększenia finansowania w tym sektorze.…Murator.plDariusz Jędrzejewski](https://muratordom.pl/prawo/formalnosci-budowlane/parkingi-po-staremu-nowe-zasady-i-wiekszy-budzet-sejm-przyjal-nowelizacje-ustawy-o-spolecznych-formach-mieszkalnictwa-aa-u6tL-M5SG-KzQM.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> ***Temat przewodni: Raport PKO BP z rynku mieszkaniowego i gruntów***
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak kształtowały się ceny na rynku pierwotnym i wtórnym?](#art1-1)
◾[ Jaka w tym czasie była koniunktura na rynku pierwotnym?](#art1-2)
◾ [Jak prezentowały się koszty budowy?](#art1-3)
◾ [Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?](#art1-4)
◾ [Prognozy PKO BP](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #132: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: II kw. 2025 na rynku pierwotnym - top 7 miast
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-132/
Last updated: 2025-07-09T11:00:49.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 132\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*PS. numer #133 opublikujemy 16\. lipca (środa) ze względu na prace nad Raportem Kwartalnym "W górę, czy w dół", który planujemy opublikować 21\. lipca.*
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Obniżenie stóp procentowych przez RPP do poziomu 5,0%**](#news)
◾ ANALIZA:
[****II kw. 2025 na rynku pierwotnym - top 7 miast**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Raport o stanie Warszawy 2025**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:48
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboard:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*:*o liczbę wnioskodawców w czerwcu 2025 i stawki kosztów finansowania oraz kredytów na początku lipca
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o czynsze najmu i wolumen ofert najmu w czerwcu 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Do tej pory analitycy prognozowali przerwę w cyklu obniżek stóp procentowych i ewentualne ich wznowienie na jesień. Jednak na lipcowym posiedzeniu ****Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych**, do poziomu **5,0%**. Czy jest to kontynuacja cyklu obniżek, czy też jednorazowe działanie przekonamy się we wrześniu. Podtrzymujemy obecnie scenariusz stopniowego, ale powolnego obniżania stopy referencyjnej, prawdopodobnie do ok. 4,5% do końca roku i 3,5-4,0% do końca 2026
W efekcie obecni kredytobiorcy posiadający zobowiązanie o zmiennym oprocentowaniu skorzystają na niższych ratach (jak wyliczył [Rankomat](https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/tyle-oszczedzisz-w-banku-raty-kredytow-po-obnizce-stop-procentowych-wyliczenia/t9mv6k0?ref=insight.rynekpierwotny.pl) 85 zł przy kredycie 500 tys. zł na 30 lat). Dla wnioskujących z kolei decyzja RPP oznacza zwiększenie ****zdolności kredytowej o ok. 7/8%** wobec stopy 5,75% obowiązującej do kwietnia 2025
[O tyle spadnie rata twojego kredytu po decyzji RPP \[WYLICZENIA\]Najbliższe przeliczenie rat kredytu przez bank przyniesie oszczędności. Zależą m.in. od kwoty zobowiązania pozostałej do spłaty. W typowym kredycie może to być około 100 zł. Spadek oprocentowania s…Business Insider PolskaOpracowanie: Damian Słomski 2 lipca 2025, 18:08\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/tyle-oszczedzisz-w-banku-raty-kredytow-po-obnizce-stop-procentowych-wyliczenia/t9mv6k0?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
źródło: [Rankomat dla Business Insider](https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/tyle-oszczedzisz-w-banku-raty-kredytow-po-obnizce-stop-procentowych-wyliczenia/t9mv6k0?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: *II kw. 2025 na rynku pierwotnym -* top 7 miast**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak wyglądała sytuacja z lotu ptaka?](#art1-1)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Warszawie**?](#art1-2)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Krakowie**?](#art1-3)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Gdańsku**?](#art1-4)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 we ****Wrocławiu**?](#art1-5)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Poznaniu**?](#art1-6)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Łodzi**?](#art1-7)
◾ [Jak wyglądał II kw. 2025 w ****Katowicach**?](#art1-8)
🎯
****Bottom line:**
Deweloperzy na rynku mieszkaniowym w II kw. 2025 musieli się liczyć z wolniejszą o 5% sprzedażą wobec I kw. - popyt de facto pozostaje w trendzie bocznym mimo spadku kosztów finansowania i obniżek stóp procentowych. Na wyższe obroty niż kwartał temu mogli liczyć jedynie deweloperzy w Gdańsku. W Warszawie i Wrocławiu sprzedaż pozostała bez większych zmian, natomiast znacząco mniejszy popyt odnotowano w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. To nie zachęca do wprowadzenia na rynek nowych projektów, tym bardziej że w skali ostatnich 2 lat mamy obecnie do czynienia z rekordową ofertą rynkową na większości rynków. Obecne otoczenie rynku pierwotnego to szeroka gama wyboru mieszkań z której wybiera klient, o którego coraz bardziej muszą konkurować deweloperzy. W efekcie w II kw. 2025 o 12% spadła liczba wprowadzonych ofert. Rosnąca na większości rynków oferta przy braku sygnałów popytowych powoduje wyraźne wydłużenie się czasu wyprzedaży w większości miast. Katowice i Łódź przebiły pułap 10 kwartałów, a Kraków, Wrocław i Poznań oscylują wokół 7-8 kwartałów. Jedynie Warszawa i Gdańsk pozostają blisko granicy wyprzedania, z relatywnie krótkim, 5-kwartałowym czasem wyprzedaży - choć i tak dwukrotnie wyższym niż w 2023 roku. Wskutek powyższych czynników na większości rynków mamy do czynienia ze stagnacją cen ofertowych - wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie wprowadzenia licznych projektów inwestycyjnych o wysokich cenach podnosi wspomnianą średnią.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #131: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Rynek najmu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-131/
Last updated: 2025-07-09T09:20:39.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 131\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*PS. numer #132 poświęconym wynikom rynku pierwotnego w Q2 2025 opublikujemy 9\. lipca (środa) ze względu na* [*aktualizację platformy BIG DATA*](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) *następującą 6\. lipca.*
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Nowe plany reformy polityki mieszkań komunalnych i społecznych**](#news)
****\-** [****Rynek nieruchomości mieszkalnych w USA hamuje mocniej od oczekiwań**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Rynek najmu – popyt, podaż, czynsze & raport PIE**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Placemaker 3D**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/3:25
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboard:***
- [***Dashboard "*Rynek kredytowy*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/) *aktualizacja o wolumen i wartość sprzedaży kredytów hipotecznych w maju 2025*
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/) *aktualizacja o wyniki i zmianę cen budownictwa w maju 2025 wg GUS oraz koszty budowy budynków wg PKO BP w Q1 2025*
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Rząd wychodzi z nowymi propozycjami zreformowania polityki mieszkań komunalnych i społecznych. W planach jest:
\- zniesienie "****automatycznego dziedziczenia umów najmu**" (osoba zamieszkująca lokal wspólnie z najemcą, któremu przyznano mieszkanie komunalne, również będzie przechodziła pełną weryfikację w ramach konkursu)
\- ****kontrola dochodów** najemców minimum raz na 5 lat (tak żeby ukrócić nabywanie mieszkań przez osoby zamożne)
\- ****zniesienie możliwości wykupu mieszkań z upustem** tzw. bonifikatą (sprzedaż wciąż będzie możliwa jednak standardowo po cenie rynkowej)
****Celem jest również zwiększenie liczby oddawanych mieszkań komunalnych i społecznych do 20 tys. rocznie**
****Jednocześnie MF i MFiPR odcinają sektor mieszkaniowy z ewentualnych prac nad wprowadzeniem REIT-ów**
[Lokatorzy mieszkań do weryfikacji. Rząd zaczyna ofensywę w przepisachW Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje ofensywę ustaw. Pierwsza lada dzień trafi pod obrady rządu i dotyczyć będzie prawa do mieszkań komunalnych. - Chcemy zachęcić samorządy do sięgania po nowe rozwiązania - zapowiada wiceminister Tomasz Lewandowski.PortalSamorządowyKalina Olejniczak](https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/lokatorzy-mieszkan-do-weryfikacji-rzad-zaczyna-ofensywe-w-przepisach,615683.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nowe zasady gospodarki mieszkaniowej i finansowania mieszkań społecznych. | Aleksander JankowskiNowe zasady gospodarki mieszkaniowej i finansowania mieszkań społecznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii jak z karabinu maszynowego wystrzeliwuje w kierunku rządu i sejmu projekty nowych regulacji. Zmiany mają być kompleksowe, dotyczą finansowania budownictwa, ale także (a może przede wszystkim) zasad zarządzania gminnymi mieszkaniami. Ciągle jednak nie dostrzega się, że "niechęć gmin do budowania mieszkań" nie wynika z ich złego nastroju, czy wrogiego nastawienia do ludzi, lecz jest naturalnym mechanizmem dostosowania się do patologicznego systemu. Czy proponowane zmiany mają szansę poprawić ekosystem mieszkaniowy? Co przykładowo chce "wyprostować" MRiT? ▶️ obligatoryjna weryfikacja dochodów najemców przez gminy co 5 lat - dla osób, które przekroczyły progi wyższy czynsz oraz dokładniejsza weryfikacja majątku potencjalnych najemców, ▶️ brak automatycznego "dziedziczenia" najmu mieszkania, ▶️ zakaz sprzedaży mieszkań przez gminy z bonifikatami. Oprócz "kija" MRiT oferuje "marchewkę". Istotne zwiększenie limitów kwot dotacji dla gmin oraz bardzo długi kredyt dla TBS-ów z symbolicznym oprocentowaniem. Ministerstwo chce też stworzyć możliwość wynajmu niewielkiej puli lokali gminnych po cenach rynkowych. W sumie, MRiT liczy na znaczący wzrost skali inwestycji społecznych - z około 2 tys. (teraz) do 20 tys. mieszkań rocznie. Nowością jest zwrócenie uwagi na kwestię wizerunku mieszkaniówki samorządowej i plan zmiany negatywnego nastawienia społecznego do inwestycji w tym obszarze. Bardzo cenna inicjatywa. Czy planowane zmiany wpłyną pozytywnie na skalę budownictwa społecznego? Widać trzy potencjalne zagrożenia: 1\. Cały czas triumf święci podejście socjalne - mieszkanie gminne to de facto przedłużenie polityki socjalnej. Zamiast zasiłku dla potrzebujących - "tanie" mieszkania dla wszystkich lokatorów. Do wszystkich mieszkań w praktyce dopłaca społeczność lokalna. W konsekwencji zmniejsza to zdolność inwestycyjną i entuzjazm gmin do nowych inwestycji. 2\. Brak uniezależnienia zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy od polityki lokalnej. Włodarz miasta jest jednocześnie "kamienicznikiem" - przeważnie największym w mieście. Interes polityczny - pozyskanie sympatii wyborców - może przeważać nad długoterminowym interesem finansowym lokalnej społeczności i prowadzić do ustalenia stawek czynszu poniżej realnych kosztów utrzymania mieszkań. W praktyce ogranicza to zdolność inwestycyjną gmin. Konieczne jest wprowadzenie mechanizmów wymuszających racjonalne zarządzanie mieszkaniami przez gminę. 3\. Brak finansowania. Wysokie limity to nie to samo, co realne transfery. Wydaje się, że publiczne środki finansowe dla mieszkalnictwa będą w przyszłości pod bardzo silną presją ze strony innych potrzeb związanych z bezpieczeństwem, wojskiem i infrastrukturą. MRiT powinno mieć "plan B" polegający na aktywizacji źródeł niepaństwowych na potrzeby finansowania mieszkalnictwa społecznego. #mieszkalnictwo #nieruchomości #affordablehousingLinkedInAleksander Jankowski](https://www.linkedin.com/posts/aleksander-jankowski%5Flokatorzy-mieszka%C5%84-do-weryfikacji-rz%C4%85d-activity-7342924348971786243-y1Qv/?utm%5Fsource=share&utm%5Fmedium=member%5Fandroid&rcm=ACoAAADGKJ0BDUi3ijACuS4q1tlLe9e%5FgwaGiMc)
[Minister ostro o REIT-ach: Nie wolno ich wpuszczać na rynek mieszkaniowyREIT-y wykupują najlepsze mieszkania w dobrych dzielnicach i w chory sposób je komercjalizują. To szkodliwy mechanizm - przyznała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej podczas pierwszego tweetupu mieszkaniowego.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/minister-ostro-o-reit-ach-nie-wolno-ich-wpuszczac-na-rynek-mieszkaniowy,190494.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Andrzej Domański ucina kontrowersyjny temat. “Ministerstwo nie będzie proponować”\- Ministerstwo Finansów nie proponowało i nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego - zadeklarował w środę w rozmowie z Radiem Zet minister finansów Andrzej Domański.Money.pl - portal finansowyGrupa Wirtualna Polska](https://www.money.pl/gospodarka/andrzej-domanski-ucina-kontrowersyjny-temat-ministerstwo-nie-bedzie-proponowac-7171530399234944a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W kwietniu 2025 r. indeks cen domów jednorodzinnych w USA **spadł o 0,3% mdm.** To oznacza, że rynek nieruchomości mieszkalnych w USA hamuje mocniej od oczekiwań, ponieważ prognozy zakładały stagnację cen
[US April Case-Shiller 20-city house price index -0.3% m/m vs -0.1% expected | ForexliveUS house price data from Case-Shiller and the FHFAForexliveAdam Button](https://www.forexlive.com/news/us-april-case-shiller-20-city-house-price-index-03-mm-vs-01-expected-20250624/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: Rynek najmu – popyt, podaż, czynsze & raport Polskiego Instytutu Ekonomicznego**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak wypada Polska na tle UE? Ilu wynajmujących korzysta z formy najmu okazjonalnego? - raport PIE](#art1-1)
◾ [Jak kształtowała się podaż na rynku najmu?](#art1-2)
◾ [Czy można liczyć na wzrosty czynszów?](#art1-3)
◾ [Kto może generować popyt na najem?](#art1-4)
🎯
****Bottom line:**
Rynek najmu pozostaje w stagnacji czynszowej, zwłaszcza w najmniejszych lokalach mieszkalnych. Jest to pochodną ciągłego uzupełniania podaży (zwłaszcza przez projekty PRS oraz prywatne zakupy z ostatnich lat) mimo nieustannego, choć powolnego wzrostu popytu. W szczególności rośnie odsetek konsumentów decydujących się na taką formę zamieszkania - czemu może sprzyjać niższy koszt najmu niż zakupu, a także ogólna niedostępność cenowa mieszkań. Długoterminowo spodziewamy dalszej ekspansji najmu komercyjnego mieszkań właśnie z tych fundamentalnych przyczyn. Wolniej natomiast rośnie popyt ze strony cudzoziemców - studentów i migrantów ekonomicznych - powraca natomiast popyt krajowych studentów wraz z "mini" wyżem demograficznym trafiającym na krajowe uczelnie. Nowa podaż, zwłaszcza w dużych miastach, może jednak pozostawać pod presją niskiej rentowności inwestycyjnej.
****Jan Dziekoński**
Head of Market Insights
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #130: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Przegląd danych makro – Q2 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-130/
Last updated: 2025-06-17T06:00:25.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 130 wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
*P.S. Ze względu na krótką przerwę z okazji Bożego Ciała #131 numer newslettera zostanie opublikowany w dniu 30\. czerwca.*
## W dzisiejszym wydaniu:
📢
◾ ALERT NEWS:
[****\- Obowiązkowa rejestracja jako dostawców danych w związku z ustawą o jawności cen**](#news1)
[****\- Przyjęty pakiet deregulacyjny Prawa budowlanego**](#news2)
[****\- Nowy projekt rozporządzenia dot. warunków technicznych**](#news3)
[****\- MRiT zarzuca projekt wsparcia kredytobiorców**](#news4)
◾ ANALIZA:
[****Przegląd danych makro – Q2 2025**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Mapa dostępu do Internetu stacjonarnego**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/1:49
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboardy:***
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o wyniki indeksu PSB w kwietniu oraz stawki cenowe stali w ostatnich tygodniach
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*:*o stawki kredytowe w czerwcu 2025 i liczbę wnioskodawców w maju 2025
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)o czynsze i ofertę najmu w maju 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****PZFD** alarmuje o konieczności zarejestrowania się jako dostawca danych na stronie [****dane.gov.pl**](https://dane.gov.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) podmiotów których obejmuje wchodząca w życie od lipca ustawa o jawności cen. Wciąż jednak nie są znane szczegóły jak miałaby wyglądać w praktyce implementacja danych do systemu
[👉 PZFD](https://www.pzfd.pl/s/wv-news-entry/a3eSo000000WsZxIAK/uwaga-deweloperzy-pilnie-rejestrujcie-si%C4%99-na-danegovpl?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Tzw. ****pakiet deregulacyjny dot. m.in. zmian w Prawie Budowlanym został przyjęty przez Radę Ministrów**. Projekt ma ułatwiać proces budowlany na różnych płaszczyznach - m.in. ****rozszerzając katalog nieruchomości na które wystarczy zgłoszenie** (bez konieczności wydawania PnB) oraz ****upraszczając proces legalizacji** niewystrzymując w niektórych przypadkach inwestycji
[Deregulacja w Prawie budowlanym - uproszczenie i przyspieszenie inwestycji - Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Portal Gov.plRada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (tzw. projekt deregulacyjny). Nowelizacja ma na celu dalsze uproszczenie i przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego i zmniejszenie obciążeń administracyjnych. Nowe przepisy zaproponowane przez Ministra Rozwoju i Technologii, stanowią odpowiedź na postulaty obywateli, firm oraz samorządów.Ministerstwo Rozwoju i Technologii](https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/deregulacja-w-prawie-budowlanym--uproszczenie-i-przyspieszenie-inwestycji?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Na etapie konsultacji i opiniowana jest **nowy projekt dot. warunków technicznych**. Docelowo ma on zastąpić obecny akt prawny regulujący te kwestie (pochodzący z 2002 r.). Rozporządzenie zakłada m.in. większą dostępność dla osób niepełnosprawnych, zmiany w procesie efektywności energetycznej budynków i ochrony przeciwpożarowej
[👉 Projekt ](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12398903/katalog/13135632?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13135632)
[Konsultacje projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i usytuowanie - Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Portal Gov.plBudynki bardziej przyjazne mieszkańcom, bezpieczne i spełniające wymagania efektywności energetycznej - to m.in. ma zapewnić projekt nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i usytuowanie. Projekt opracowany przez MRiT został opublikowany na stronie RCL, a to oznacza rozpoczęcie konsultacji publicznych, uzgodnień międzyresortowych i opiniowania.Ministerstwo Rozwoju i Technologii](https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/konsultacje-projektu-rozporzadzenia-w-sprawie-warunkow-technicznych-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-usytuowanie?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****MRiT wycofuje się z programu wsparcia dla kredytobiorców**. Początkowo wspomniał o tym Kosiniak-Kamysz, niedawno także Minister Paszyk wyraził wątpliwości, że projekt nie uzyskałby większości. Podsekretarz stanu w ministerstwie ostatecznie poinformował jednak podczas Forum Rynku Nieruchomości, że rząd obecnie nie pracuje nad żadnym programem kredytowym
[Koniec programu dopłat do kredytów. Kosiniak-Kamysz rozwiewa wątpliwościUważam, że to koniec programu dopłat do kredytów hipotecznych – stwierdził prezes PSL Władysław Kosiniak-Kamysz, dopytywany przez money.pl o zapowiadane w lutym wsparcie dla kredytobiorców.www.money.plGrzegorz Osiecki](https://www.money.pl/gospodarka/koniec-programu-doplat-do-kredytow-kosiniak-kamysz-rozwiewa-watpliwosci-7164071870491584a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nie będzie dopłat do kredytów mieszkaniowych. Minister rozwiał wątpliwościTrudno będzie o zgodę w koalicji na program dopłat do kredytów; nie ma co się w tej sprawie upierać, bo program nie znajdzie większości - oświadczył w piątek minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk. Dodał, że nie zmienia to zobowiązań rządu ws. wsparcia potrzeb mieszkaniowych.PortalSamorządowyPAP](https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/nie-bedzie-doplat-do-kredytow-mieszkaniowych-minister-rozwial-watpliwosci,615486.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wsparcie dla kupujących mieszkania. Minister rozwiewa wątpliwościOd początku objęcia władzy przez obecną ekipę rządzącą pojawiały się obietnice wprowadzenia kolejnego po “Bezpiecznym kredycie 2 proc.” programu dopłat do kredytów. Później w koalicji pojawiły się…Business Insider PolskaOpracowanie: Maciej Rudke 13 czerwca 2025, 15:25\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/poradnik-finansowy/kredyty/wsparcie-dla-kupujacych-mieszkania-minister-rozwiewa-watpliwosci/zlcct5l?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** *Przegląd danych makro – Q2 2025*
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak kształtowało się PKB?](#art1-1)
◾ [Jak zmieniła się inflacja?](#art1-2)
◾ [Jak zmieniły się oczekiwania co do cięć stóp procentowych i koszty kredytu?](#art1-3)
◾ [Jakie nastroje panują na rynku pracy?](#art1-4)
◾ [Jaka przez ten czas była koniunktura w Polsce?](#art1-5)
◾ [O czym świadczy aktywność w budownictwie mieszkaniowym?](#art1-6)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #129: Jedenasta analiza z serii "Monografie miast": Bydgoszcz
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-129/
Last updated: 2025-06-09T06:00:17.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Z przyjemnością prezentujemy jedenaste wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Bydgoszczy**!
**Bydgoszcz**, to miasto o dużym potencjale aby stać się ważnym punktem na mapie Polski. Wielosektorowy rynek pracy z filarami opartymi na przemyśle i IT przyciąga wielu pracowników, w tym także z za granicy. Choć nie jest typowym ośrodkiem akademickim łatwo dostępna oferta kierunków medycznych przyciąga studentów z całej Polski. To zróżnicowanie przekłada się na wielowymiarowy popyt na nieruchomości z różnych segmentów. Natomiast musi mocno rywalizować nie tylko z gminami ościennymi, ale także silniejszymi ośrodkami jak Poznań czy Gdańsk. Niska konkurencja na rynku nieruchomości, atrakcyjne stopy zwrotu czy duża dostępność cenowa mieszkań często nie są wystarczającymi argumentami by przyciągać inwestorów i mieszkańców. Jednak Bydgoszcz dopiero znajduje się na ścieżce transformacji i konsekwentnie buduje coraz bardziej rozpoznawalną markę miejską.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Bydgoszczy, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*P.S. Ze względu na wyjazd zespołu BIG DATA x FLTR na* [*Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie*](https://frn.pl/pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) *#130 numer newslettera zostanie opublikowany w dniach 17-18 czerwca. Tych z Państwa, którzy odwiedzą tegoroczny FRN zapraszamy do spotkań podczas konferencji* 😊
0:00
/1:20
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🚣 Monografie miast: Bydgoszcz
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-bydgoszcz/
Last updated: 2026-04-22T09:54:55.000Z
**Bydgoszcz**, to miasto o dużym potencjale aby stać się ważnym punktem na mapie Polski. Wielosektorowy rynek pracy z filarami opartymi na przemyśle i IT przyciąga wielu pracowników, w tym także z za granicy. Choć nie jest typowym ośrodkiem akademickim łatwo dostępna oferta kierunków medycznych przyciąga studentów z całej Polski. To zróżnicowanie przekłada się na wielowymiarowy popyt na nieruchomości z różnych segmentów. Natomiast musi mocno rywalizować nie tylko z gminami ościennymi, ale także silniejszymi ośrodkami jak Poznań czy Gdańsk. Niska konkurencja na rynku nieruchomości, atrakcyjne stopy zwrotu czy duża dostępność cenowa mieszkań często nie są wystarczającymi argumentami by przyciągać inwestorów i mieszkańców. Jednak Bydgoszcz dopiero znajduje się na ścieżce transformacji i konsekwentnie buduje coraz bardziej rozpoznawalną markę miejską.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Bydgoszczy, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (deweloperami, inwestorami, operatorami najmu, flipperami - między innymi z [Grupą Moderator](https://grupamoderator.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz grupą inwestycyjną [Dobry Dom](https://www.facebook.com/profile.php?id=100057381522359)), **którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🌳 4 833,67 ha** \- [taką powierzchnię zajmują w Bydgoszczy tereny leśne](https://www.bydgoszcz.pl/fileadmin/multimedia/rozwoj/Bydgoszcz%5Fw%5Fliczbacz/BWL%5F2024%5Fza%5F2023/Bydgoszcz%5Fw%5Fliczbach%5F2024%5F16%5F12%5F2024.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
🧑👩👦👦 **330 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Bydgoszczy w 2022 roku wg GUS
**📉 -11%** \- o tyle spadła procentowo liczba ludności w Bydgoszczy w latach 2002–2022
**🫨 2,3%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Bydgoszczy w 2022 roku, co jest wynikiem poniżej średniej krajowej
**👨💻 11,5%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku i jest to jeden z lepszych wyników wśród mniejszych miast wojewódzkich
**🧑💼 122 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Bydgoszczy w 2022 roku
**👨🎓 7,8%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji Bydgoszczy w 2022 roku - jest to jeden z najniższych poziomów nasycenia wśród miast wojewódzkich
**👉 16.** \- na tym miejscu znajduje się Bydgoszcz pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 8,8%** \- tyle wyniósł odsetek obcokrajowców wśród pracujących w Bydgoszczy w 2024 roku
**🏘️ 29** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Bydgoszcz
**🏠 478** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Bydgoszcz na tysiąc mieszkańców (oficjalnie zameldowanych) co jest jednym z najniższych wyników wśród miast wojewódzkich
**🗺️ 40%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Bydgoszczy w 2023 r. (z wyłączeniem wód i lasów), co jest jednym z najniższych wyników wśród miast wojewódzkich
**⏰ 37,5%** \- tyle % pozwoleń jest wydawanych po upływie roku, a według statystyk urzędy są tu jednymi z najwolniej pracujących pod tym kątem
**🏗️ 32** \- tylko tyle firm deweloperskich działało w 2023 roku w Bydgoszczy
**🕒 ok. 100 dni** \- tyle wyniósł średni czas sprzedaży mieszkania w Q3 2023 w Bydgoszczy
**💸 2,8 tys.** \- tyle mieszkań w Q2 2025 jest w ofercie deweloperów
**📊 1100** \- tyle ofert najmu było w IV.2025 w Bydgoszczy
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie - SWOT i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Bydgoszcz z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Infrastruktura](#czesc-7)**
- **[8\. Analiza SWOT Bydgoszczy](#czesc-8)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)**,** [**Katowic i GZM cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) **i** [**Katowic i GZM cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)**,** [**Rzeszowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/) **oraz** [**Lublina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/) **\- zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM? Focus na rynek nieruchomości.BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)
[✈️ Monografie miast: RzeszówJakie są silne i słabe strony Rzeszowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Rzeszowie?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/)
[🏰 Monografie miast: LublinJakie są silne i słabe strony Lublina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Lublinie?BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #128: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: PRS, PBSA & Senior Housing w Polsce – nowe dane za Q2 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-128/
Last updated: 2025-06-02T08:00:15.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 128\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Karol Nawrocki wygrywa wybory prezydenckie**](#news1)
****\-** [****Indeks cen domów w USA spadł w ujęciu miesięcznym**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****PRS, PBSA & Senior Housing w Polsce – skala i rozwój. Nowe dane za Q2 2025**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Wyszukiwarka rejestru wniosków, decyzji i zgłoszeń budowlanych GUNB**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:55
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboard:***
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/) *aktualizacja o stan projektów na koniec maja 2025*
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Zwycięzcą w drugiej turze wyborów na ****Prezydenta RP** został ****Karol Nawrocki.** Przypominamy w tym miejscu nasz przegląd programów wyborczych kandydatów w tych wyborach
[Wybory Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w 2025 r.Oficjalna strona z informacjami o wyborach Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej odbywających się 18 maja 2025 roku w Polsce. Informacje o kandydatach i komisjach obwodowych. Po ogłoszeniu także wyniki.wybory.gov.pl](https://wybory.gov.pl/prezydent2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #120: Miasta vs. obwarzanki, nieruchomości w polityce, czas wyprzedaży i ukraińskie biznesy w PLDrodzy Subskrybenci! Witamy w 120\. wydaniu newslettera FLTR. W tym numerze przyglądamy się “obwarzankom” - dynamicznie rozwijającym się strefom podmiejskich miast wojewódzkich, które stają się coraz popularniejszym miejscem do życia. Analizujemy także propozycje kandydatów na urząd Prezydenta RP i ich programowe pomysły na “uzdrowienie” rynku nieruchomościowego. W ramach “Wykresu tygodnia”BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-120/#newsy-2)
📣
W marcu 2025 r. indeks cen domów jednorodzinnych w USA ****(FHFA) spadł o 0,1% mdm** \- był to pierwszy odnotowany spadek od Q3 2022 r. Rynek w tym czasie spodziewał się wzrostu na poziomie +0,1%. Po uwzględnieniu inflacji indeks odnotował jednak wciąż realny wzrost o 0,2% mdm. W kwietniu nastąpił też największy od czerwca 2022 roku spadek indeksu NAR liczby sprzedanych domów
źródło: [advisorperspectives.com](https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2025/05/27/house-price-index-fhfa-down-march-2025?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 advisorperspectives.com](https://www.advisorperspectives.com/dshort/updates/2025/05/27/house-price-index-fhfa-down-march-2025?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Spadek sprzedaży domów w USA największy od 2022 r.W kwietniu 2025 r. indeks podpisanych umów na zakup domów w USA, publikowany przez National Association of Realtors (NAR), spadł o 6,3 proc. w porównaniu z marcem. To największy miesięczny spadek od czerwca 2022 roku.pb.plARŻopublikowano: 2025-05-29 17:25](https://www.pb.pl/spadek-sprzedazy-domow-w-usa-najwiekszy-od-2022-r-1242813?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: *PRS, PBSA & Senior Housing w Polsce – skala i rozwój. Nowe dane za Q2 2025***
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak funkcjonuje sektor PRS i PBSA i na jakim jest obecnie etapie rozwoju?](#art1-1)
◾ [Jak rósł ten sektor? - aktualizacja bazy danych w Q2 2025](#art1-2)
◾ [Gdzie śledzić najnowsze inwestycje powstające w ramach PRS,PBSA & Senior Housing?](#art1-3)
◾ [Senior housing - jak rozwija się ten perspektywiczny segment rynku nieruchomości?](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #127: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Dane NBP za Q1 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-127/
Last updated: 2025-05-26T06:00:08.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 127\. wydaniu Newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
****\-** [****Ustawa dot. tzw. "jawności cen" trafi do prezydenta**](#news)
****\-** [****Akcjonariusz Murapolu sprzedał 20% akcji**](#news1)
****\-** [****Poprawa wskaźnika koniunktury konsumenckiej**](#news2)
◾ ANALIZA:
[****Dane NBP za Q1 2025 – rynek pierwotny, wtórny oraz Polska na tle Europy**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Mapa z charakterem zabudowy i liczbą mieszkańców w Warszawie**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/2:14
1×
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy trzy dashboardy:***
- [***Dashboard "*Rynek kredytowy*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard) dane o strukturze rynku kredytowego oraz dostępności kredytowej mieszkań w Q1 2025 wg AMRON
- [***Dashboard "*Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/) dane o transakcyjnych czynszach najmu w Q1 2025 wg AMRON
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)dane o cenach energii w Q1 2025 oraz dynamice cen i produkcji budowlano-montażowej w kwietniu 2025
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
Ustawa dot. tzw. ****"jawności cen" na rynku pierwotnym jest już na końcowym etapie procesu legislacyjnego**. W środę **Sejm przegłosował poprawki** wprowadzone przez Senat (dotyczące m.in. rozszerzenie stosowania regulacji do wszystkich mieszkań i typów umów (a nie tylko tych oddanych do użytkowania) oraz kwestii podawania informacji o cenach bezpośrednio obowiązujących w umowie deweloperskiej. ****Teraz Marszałek skierował ustawę do podpisu Prezydenta**
0:00
/1:42
1×
> Czyny, nie słowa. Właśnie skierowałem do podpisu prezydenta ustawę o jawności cen mieszkań. Koniec ze specjalnym traktowaniem deweloperów. Liczę na błyskawiczny podpis prezydenta [@AndrzejDuda](https://twitter.com/AndrzejDuda?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [pic.twitter.com/sFPEVvVvfo](https://t.co/sFPEVvVvfo?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Szymon Hołownia (@szymon\_holownia) [May 22, 2025](https://twitter.com/szymon%5Fholownia/status/1925496968798683312?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Czarny sen deweloperów się spełnia. Sejm przyjął ustawę dot. cen mieszkańSejm przyjął ważne zmiany dot. rynku nieruchomości. Wymuszą na deweloperach nowy obowiązek związany z cenami mieszkań.next.gazeta.plopracował Eryk Kielak](https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,31957107,czarny-sen-deweloperow-sie-spelnia-sejm-przyjal-ustawe-dot.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W ramach ABB (przyspieszona budowa księgi popytu) akcjonariusz Murapolu - **"AEREF V PL Inwestycje"** ****wystawił na sprzedaż 20% akcji spółki** w cenie 38 PLN/szt. (dyskonto 12%). W sumie w ramach transakcji sprzedano 8,16 MLN akcji za łączną kwotę 310 MLN PLN. W konsekwencji udział AEREF V PL spadnie do 48% udziału w akcjonariacie
0:00
/1:30
1×
[Większościowy akcjonariusz Murapolu sprzedał w ABB 20 proc. akcji, po 38 zł za sztukęWiększościowy akcjonariusz Murapolu, AEREF V PL Inwestycje, w ramach przyspieszonej budowy księgi popytu sprzedał inwestorom 20 proc. akcji spółki, po 38 zł za sztukę - poinformował Murapol w komunikacie.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Wiekszosciowy-akcjonariusz-Murapolu-sprzedal-w-ABB-20-proc-akcji-po-38-zl-za-sztuke-8945787.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[MURAPOL S.A.: Zawiadomienie od akcjonariusza Spółki o zakończeniu procesu przyspieszonej budowy księgi popytu na sprzedaż akcji Spółki i wynikach tego procesuSpis treści:1\. RAPORT BIEŻĄCY2\. MESSAGE (ENGLISH VERSION)3\. INFORMACJE O PODMIOCIE4\. PODPISY OSÓB REPREZENTUJĄCYCH SPÓŁKĘSpis załączników:Pricing\_I\_Zawiadomienie\_od\_Akcjonariusza\_Sprzedajacego\_I\_PL.pdf (RAPORT BIEŻĄCY)Pricing\_I\_Notification\_from\_the\_Selling\_Shareholder\_I\_ENG.pdf (RAPORT…Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/MURAPOL-S-A-Zawiadomienie-od-akcjonariusza-Spolki-o-zakonczeniu-procesu-przyspieszonej-budowy-ksiegi-popytu-na-sprzedaz-akcji-Spolki-i-wynikach-tego-procesu-8945782.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Liczba akcji Murapolu sprzedawanych w ABB ustalona na 8,16 mln – Inwestycje.plAEREF V PL Inwestycje – akcjonariusz większościowy Murapolu – ustalił po przeprowadzeniu przyspieszonej budowy księgi popytu (ABB) na akcje Murapolu ostateczną liczbę sprzedawanych akcji na 8,16 mln sztuk oraz cenę sprzedaży na 38 zł za walor, podała spółka. „W związku z istotnym popytem wyrażonym przez wielu polskich i zagranicznych inwestorów liczba akcji sprzedawanych ostatecznie zaoferowanych \[…\]Inwestycje.plBartłomiej Supernak](https://inwestycje.pl/gielda/liczba-akcji-murapolu-sprzedawanych-w-abb-ustalona-na-816-mln/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Choć wśród konsumentów wciąż przeważają nastroje pesymistyczne, to maj przyniósł ****poprawę wskaźników koniunktury** po kwietniowym pogorszeniu - w maju wyprzedzający ****wskaźnik ufności konsumenckiej wzrósł** do poziomu -9 punktów (po raz pierwszy od połowy 2024 r.). Przyczyniła się do tego m.in. lepsza ocena sytuacji na rynku pracy i perspektyw gospodarczych kraju, w stagnacji pozostaje nadal dokonywanie ważnych zakupów
0:00
/1:51
1×
[Koniunktura konsumencka - marzec 2025 r.Główny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/koniunktura/koniunktura/koniunktura-konsumencka-marzec-2025-r-,1,145.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni:** *Dane NBP za Q1 2025 – rynek pierwotny, wtórny, Polska na tle Europy*
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jak wyglądała sytuacja z lotu ptaka i gdzie śledzić najnowsze dane?](#art1-1)
◾ [Jak kształtowały się ceny na rynku pierwotnym?](#art1-2)
◾ [Jak kształtowały się ceny na rynku wtórnym?](#art1-3)
◾ [Jak Polska wypadła na tle Europy?](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### Rodzinny kredyt mieszkaniowy - cichy trend na rynku kredytowym
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/
Last updated: 2026-04-27T12:57:24.000Z
Choć w ostatnich latach najwięcej uwagi przyciągał „Bezpieczny Kredyt 2%” oraz zapowiedzi kolejnych programów wspierających zakup mieszkań, równolegle funkcjonowało inne rozwiązanie - Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM), dostępny od 2022 r. Program ten przez długi czas pozostawał jednak w cieniu bardziej medialnych inicjatyw i nie przebił się do powszechnej świadomości osób planujących zakup własnego „M”.
Na niewielkie zainteresowanie w początkowym okresie złożyło się kilka czynników. Z jednej strony, świadomość istnienia programu była ograniczona, z drugiej - pojawienie się „Bezpiecznego Kredytu 2%”, który szybko zdominował rynek i uwagę potencjalnych nabywców, sprawiło, że RKM pozostał rozwiązaniem wybieranym stosunkowo rzadko. Zmiana nastąpiła dopiero w 2024 r., a obecnie udział programu w rynku staje się coraz bardziej zauważalny. O tym jakie są jego założenia, dotychczasowe limity i rekomendacje w przygotowaniu produktów pod ten filar - znajdziecie Państwo w poniższej analizie.
---
**⭐ To wydanie powstało na bazie Newslettera #126:**
[FLTR #126: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Rodzinny kredyt mieszkaniowyDrodzy Subskrybenci! Witamy w 126\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩 Zapraszamy do lektury! W dzisiejszym wydaniu: 📢◾ ALERT NEWS: Marcowe obniżki w cenach materiałów budowlanych, Kredyty jednak droższe? Ustawa dot. jawności cen przegłosowana przez Senat z poprawkami ◾ ANALIZA: Program „RodzinnyBIG DATA InsightGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-126/)
---
## Co znajdziesz w analizie:
📢
◾ [Jakie są założenia programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM)?](#art1-1)
◾ [Jakie do tej pory było zainteresowanie programem RKM?](#art1-2)
◾ [Jaki jest stosunek limitów cen za mkw., a pojemność oferty na rynku?](#art1-3)
◾ [Jak dostosować swój produkt pod program? - rekomendacje & case study](#art1-4)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter BIG DATA Insight
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy! Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru Insight
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #126: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Rodzinny kredyt mieszkaniowy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-126/
Last updated: 2025-05-19T06:00:30.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 126\. wydaniu newslettera BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
Zapraszamy do lektury!
## **W dzisiejszym wydaniu:**
📢
◾ ALERT NEWS:
[****Marcowe obniżki w cenach materiałów budowlanych**](#news)****,**
[****Kredyty jednak droższe?**](#news1)
[****Ustawa dot. jawności cen przegłosowana przez Senat z poprawkam**](#news2)****i**
◾ ANALIZA:
[***Program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” – założenia, popyt, rekomendacje**](#art1)
◾ [CO W KRAJU I NA ŚWIECIE](#art-2)
◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: [****Mapa nasłonecznienia działki**](#know-how)
◾ [PODCASTY I NAGRANIA WIDEO](#podcasty)
0:00
/1:59
1×
Po miesiącu próby i wspólnych poszukiwań, **prezentujemy finalną wersję Newslettera** \- uwzględniająca wszystkie Państwa głosy udzielone w ramach ankiety. **Nowy Newsletter to 5 działów - sprawdź co przygotowaliśmy!**
---
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboard:***
- [***Dashboard "*Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard) *dane o cenach ofertowych i transakcyjnych za Q1 2025*
- [***Dashboard "*Rynek budowlany*"* *:***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/) *dane o dynamice cen materiałów budowlanych wg indeksu PSB za marzec 2025 oraz cenach nominalnych materiał budowlanych wg WNP i Intercenbud*
---
### 📣 Alert News!
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
📣
****Marzec 2025 przyniósł obniżki kosztów materiałów budowlanych**. Ceny indeksu produktów ****spadły aż o 1,2% rdr**. Ostatni taki spadek notowany był w w połowie oraz pod koniec 2024 r. ****Najbardziej staniała sucha zabudowa** (-6,5% rdr) oraz ****wykończenia** (-5,7%). Zdrożały z kolei tylko te kategorie, które do tej pory utrzymywały wysoką dynamikę cen jak płyty OSB, drewno (+12%), otoczenie domu (+5%) i cement, wapno (1,2%)
0:00
/1:57
1×
Źródło: lewy wykres - [Dashboard](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)
[Zmiany cen materiałów budowlanych w marcu 2025 r. – analiza Grupy PSB Handel S.A. - Grupa PSBGrupa PSB](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-w-marcu-2025-r-analiza-grupy-psb-handel-s-a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)
[BIG DATA RynekPierwotny.pl — Indeks cenIndeks cen pozwoli Ci sprawdzić wyceny nieruchomości w największych miastach PolskiProperty Group Sp. z o. o.](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/biuro-prasowe/informacje-prasowe/kolejny-miesiac-korekty-cen-materialow-budowlanych-33245/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Po umowach celnych USA z UK oraz Chinami i "jastrzębiej" obniżce stóp procentowych ****krzywa FRA przesunęła się w górę o ok. 0,5 p.p., podobnie jak oprocentowania obligacji skarbowych**, a to oznacza że rynek spodziewa się wyższych stóp w przyszłości niż spekulowano jeszcze miesiąc temu (4,0% za 12 miesięcy zamiast 3,5%). To sygnał do wyhamowania oczekiwań co do dalszych cięć stóp i wzrostu stawek kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu oprocentowaniu. ****Nie mniej rynek powinien poczuć dodatkowy napływ popytu kredytowego, ale nie aż taki, jak niedawno oczekiwano**
0:00
/3:19
1×
[👉 BGK: Biuletyn ekonomiczny](https://www.bgk.pl/przydatne-informacje/sprawozdania-i-raporty/biuletyn-ekonomiczny/?ref=fltr.rynekpierwotny.pl)
[Ireneusz Dąbrowski, RPP o ścieżce stóp procentowych](https://tvn24.pl/biznes/z-kraju/czlonek-rpp-o-stopach-procentowych-dzisiaj-mamy-juz-nowy-swiat-st8456894?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Ustawa dot. tzw. "jawności cen" na rynku pierwotnym została przegłosowana już przez Senat -** przyjętych zostało 8 z 10 zaproponowanych poprawek do projektu - wśród nich kluczowe ****rozszerzenie stosowania regulacji do wszystkich mieszkań** (a nie tylko tych oddanych do użytkowania) i typów umów oraz kwestii podawania informacji o ****cenach bezpośrednio obowiązujących w umowie deweloperskiej**. Obecnie ustawa wróci ponownie pod obrady Sejmu
0:00
/2:04
1×
[👉 Zestawienie rozpatrzonych wniosków dot. ustawy](https://www.senat.gov.pl/download/gfx/senat/pl/senatdruki/13668/druk/322z.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Senat zdecydował w sprawie cen mieszkań. Będą zmiany u deweloperówSenat zdecydował. Ceny nowych mieszkań mają być jawne. Izba wyższa polskiego parlamentu przyjęła ustawę o jawności cen mieszkań oferowanych przez deweloperów z kilkoma poprawkami. Teraz nowe przepi…Business Insider PolskaGrzegorz Psujek](https://businessinsider.com.pl/prawo/senat-zdecydowal-w-sprawie-cen-mieszkan-beda-zmiany-u-deweloperow/2ytb75m?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Analiza
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
> **Temat przewodni: *Program „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” – założenia, popyt, rekomendacje***
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
◾ [Jakie są założenia programu?](#art1-1)
◾ [Jakie do tej pory było zainteresowanie programem RKM?](#art1-2)
◾ [Jaki jest stosunek limitów cen za mkw., a pojemność oferty na rynku?](#art1-3)
◾ [Jak dostosować swój produkt pod program? - rekomendacje & case study](#art1-4)
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #125: Co drzemie w popycie? Trendy Klientów poszukujących mieszkania
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-125/
Last updated: 2025-05-12T06:00:49.000Z
*Drodzy Subskrybenci!*
**Popyt - pojęcie każdemu znane, ale nie zawsze zgłębiane**
W przygotowaniu skutecznej strategii kluczowe jest zrozumienie *jak i czego* szuka Klient - które lokalizacje są pożądane, jakie są jego preferencje oraz przede wszystkim - czy Poszukujący są dziś w ogóle obecni na rynku i czy to dobry moment na wystawienie swojej oferty.
Odpowiadając na powyższe pytania, przygotowaliśmy analizę trendów wśród osób poszukujących "własne M". Część tego raportu powstała z myślą o briefingu mieszkaniowym w której jako RynekPierwotny.pl w kolaboracji z firmą JLL braliśmy udział. Rozszerzona wersja raportu trafia w Państwa ręce - niech będzie praktycznym narzędziem w planowaniu przyszłych działań!
Zapraszamy do lektury!
**PS. większość danych prezentowanych w raporcie pochodzi z platformy** [**BIG DATA RynekPierwotny.pl**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
0:00
/2:15
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
## 🔎 Co drzemie w popycie? Trendy Klientów poszukujących mieszkania
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/co-drzemie-w-popycie-analiza-2025-05-12/)
[🔎 Co drzemie w popycie? Trendy Klientów poszukujących mieszkaniaGdzie skupia się ruch poszukujących mieszkania? - czyli o tym jak dostosować ofertę do zmieniających się preferencjiBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/co-drzemie-w-popycie-analiza-2025-05-12/)
---
**Kilka najciekawszych liczb z naszego raportu:**
📈 **+31%** \- o tyle wzrosła liczba zapytań o nieruchomości w Q1 2025 vs. szczyt z okresu BK2% na portalu RynekPierwotny.pl
🗺️ **89%** \- tyle % popytu skupia się w dzielnicach pośrednich + obrzeżach w TOP 7 miasta. Tym samym tylko 11% szukających kieruje się na centralne dzielnice
📐 **+9 p.p.** \- o tyle wzrosło zainteresowanie lokalami 1-2 pokojowymi w TOP 7 miastach od początku 2024 r.
🛤️ **+9 p.p.** \- o tyle wzrósł udział poszukiwań na obrzeżach Warszawy wobec pozostałych dzielnic (głównie kosztem dzielnic pośrednich)
🙋 **+11 p.p.** \- o tyle wzrósł udział poszukujących singli i bezdzietnych par od 2023 r. (przy jednoczesnym wyhamowaniu popytu ze strony inwestorów) w Warszawie w Q1 2025
🏠 **76%** \- tyle % poszukiwań Inwestorów skupia się wokół kawalerek i mieszkań 2-pokojowych łącznie w Warszawie w Q1 2025
🧑🤝🧑 **70%** \- tyle % singli i bezdzietnych par poszukuje przestrzeni o metrażu 30-70 mkw. w Warszawie w Q1 2025
💰 **ponad 1 mln** \- w takim budżecie nieruchomości poszukuje 38% rodzin w Warszawie w Q1 2025
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🔎 Co drzemie w popycie? Trendy Klientów poszukujących mieszkania
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/co-drzemie-w-popycie-analiza-2025-05-12/
Last updated: 2026-04-22T09:55:30.000Z
*Drodzy Subskrybenci!*
**Popyt - pojęcie każdemu znane, ale nie zawsze zgłębiane**
W przygotowaniu skutecznej strategii kluczowe jest zrozumienie *jak i czego* szuka Klient - które lokalizacje są pożądane, jakie są jego preferencje oraz przede wszystkim - czy Poszukujący są dziś w ogóle obecni na rynku i czy to dobry moment na wystawienie swojej oferty.
Odpowiadając na powyższe pytania, przygotowaliśmy analizę trendów wśród osób poszukujących "własne M". Część tego raportu powstała z myślą o briefingu mieszkaniowym w której jako RynekPierwotny.pl w kolaboracji z firmą JLL braliśmy udział. Rozszerzona wersja raportu trafia w Państwa ręce - niech będzie praktycznym narzędziem w planowaniu przyszłych działań!
Zapraszamy do lektury!
**PS. większość danych prezentowanych w raporcie pochodzi z platformy** [**BIG DATA RynekPierwotny.pl**](https://bigdata.rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Kilka wybranych liczb z naszego raportu:**
📈 **+31%** \- o tyle wzrosła liczba zapytań o nieruchomości w Q1 2025 vs. szczyt z okresu BK2% na portalu RynekPierwotny.pl
🗺️ **89%** \- tyle % popytu skupia się w dzielnicach pośrednich + obrzeżach w TOP 7 miasta. Tym samym tylko 11% szukających kieruje się na centralne dzielnice
📐 **+9 p.p.** \- o tyle wzrosło zainteresowanie lokalami 1-2 pokojowymi w TOP 7 miastach od początku 2024 r.
🛤️ **+9 p.p.** \- o tyle wzrósł udział poszukiwań na obrzeżach Warszawy wobec pozostałych dzielnic (głównie kosztem dzielnic pośrednich)
🙋 **+11 p.p.** \- o tyle wzrósł udział poszukujących singli i bezdzietnych par od 2023 r. (przy jednoczesnym wyhamowaniu popytu ze strony inwestorów) w Warszawie w Q1 2025
🏠 **76%** \- tyle % poszukiwań Inwestorów skupia się wokół kawalerek i mieszkań 2-pokojowych łącznie w Warszawie w Q1 2025
🧑🤝🧑 **70%** \- tyle % singli i bezdzietnych par poszukuje przestrzeni o metrażu 30-70 mkw. w Warszawie w Q1 2025
💰 **ponad 1 mln** \- w takim budżecie nieruchomości poszukuje 38% rodzin w Warszawie w Q1 2025
---
### Spis treści:
- **[Kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie raportu w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Wyniki ankiety poszukujących mieszkania](#czesc-1)**
- **[2\. Mniejszy ruch, czy większe zdecydowanie? Jak zmienia się aktywność poszukujących](#czesc-2)**
- **[3\. Jak podążać za popytem? Czego i gdzie szukają Klienci ](#czesc-3)**
- **[4\. Co mówią segmenty? Jak zmienia się segmentacja rynku i zainteresowanie różnych poszukujących](#czesc-4)**
- **[5\. Załączniki](#czesc-5)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Nagranie webinaru 24.IV.2025 - 🔎 jak działa platforma BIG DATA?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-webinaru-jak-dziala-platforma-big-data/
Last updated: 2025-04-29T08:00:03.000Z
Nagranie webinar dla subskrybentów FLTR Pro z 24. kwietnia 2025
_This post is for subscribers only._
### FLTR #124: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: rynek finansowy vs. tańsze hipoteki
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-124/
Last updated: 2025-04-28T12:35:10.000Z
Drodzy Subskrybenci!
**Witamy w tygodniowym przeglądzie rynku -** briefingiem w pigułce, który zapewnia stały dostęp do najistotniejszych wiadomości. Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
📣
****W dzisiejszym wydaniu:**
◾ [News tygodnia: Sejm przegłosował projekt ustawy wprowadzający "jawność" cen w ofertach deweloperów](#art)
◾ Temat przewodni - rozwinięty w materiale video: [****Oddziaływanie rynków finansowych na konkurencyjność cenową kredytów i wzrost popytu**](#art1)
◾ [Przegląd pozostałych najważniejszych informacji prasowych i kontekstów](#art2)
◾ [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#art3)
*PS. Ze względu na przerwę Majową kolejny numer FLTR opublikujemy 12\. maja wraz z analizą "Co drzemie w popycie? Trendy Klientów poszukujących mieszkania". Tymczasem dla podtrzymania lekkiej formuły przed długim weekendem wzbogacamy dzisiejsze wydanie o dodatkową porcję nowych podcastów!*
0:00
/2:17
1×
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
Sejm 24.04 przegłosował projekt **nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym*, wprowadzający "jawność" cen w ofertach deweloperów. ****Teraz projekt wraz z poprawkami przekazano Prezydentowi i Marszałkowi Senatu**.
Według głównych założeń:
\- zobowiązuje się deweloperów do dysponowania stroną internetową i umieszczania na niej dokładnych informacji dot. m.in. ****ceny powierzchni użytkowej lokalu i pomieszczeń przynależnych**
\- niedostosowanie się do powyższego podchodzi pod naruszenie zbiorowych interesów konsumenta, a to oznacza możliwość nałożenia ****kary przez UOKIK w wysokości 10% obrotu**
\- zobowiązuje się dewelopera do dziennych ****aktualizacji cen** w przypadku zmiany cennika
\- deweloperzy którzy rozpoczęli sprzedaż nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy będą mieli ****2 miesiące na przystosowanie się do nowych wymogów**
\- w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób określony w ust. 1, a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, ****nabywca ma prawo do żądania sprzedaży po cenie dla niego najkorzystniejszej**
[👉 Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ](https://orka.sejm.gov.pl/opinie10.nsf/nazwa/1112%5Fu/$file/1112%5Fu.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Uwagi PZFD do projektu ustawy o jawności cen mieszkań](https://www.pzfd.pl/s/wv-news-entry/a3eSo000000KScrIAG/uwagi-pzfd-do-projektu-ustawy-o-jawno%C5%9Bci-cen-mieszka%C5%84?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[👉 Link do RCL](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12389503/katalog/13080864?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13080864)
[Sejm uchwalił ustawę o jawności cen mieszkań. Co oznacza?Sejm w ekspresowym tempie uchwalił ustawę o ujawnianiu cen mieszkań autorstwa Polski 2050\. Pierwsze czytanie odbyło się we wtorek, a drugie i trzecie w czwartek. Problem w tym, że nowe przepisy nie…Business Insider PolskaJolanta Ojczyk](https://businessinsider.com.pl/prawo/ustawa-o-jawnosci-cen-mieszkan-uchwalona-co-oznacza/ryee9tc?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jawność cen mieszkań fikcją. Deweloperzy: Przepisy można łatwo ominąćProjekt nakładający na deweloperów obowiązek podawania cen oferowanych mieszkań wymaga doprecyzowania, ponieważ proponowane przepisy w obecnym kształcie mogą być omijane - poinformował we wtorek Polski Związek Firm Deweloperskich. Ocenił, że katalog podawanych informacji powinien być szerszy.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Jawnosc-cen-mieszkan-fikcja-Deweloperzy-Przepisy-mozna-latwo-ominac-8909571.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Temat przewodni
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
- **Oddziaływanie rynków finansowych na konkurencyjność cenową kredytów i wzrost popytu**
💡
****Tu znajdziesz odpowiedzi na pytania:**
[◾ W którym miejscu znajduje się teraz rynek finansowy?](#art1-1)
[◾Jak zareagował rynek kredytowy? Jak monitorować sytuację na rynku poprzez dashboard?](#art1-2)
[◾Jak wygląda obecna sprzedaż hipotek i jakie są perspektywy?](#art1-3)
[◾](#art1-4)[Jak prognozy spadku stóp procentowych wpłyną na zdolność kredytową i sprzedaż kredytów?](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-122/)
[◾ Jaka jest dostępność mieszkań za kredyt w I kw. 2025 r.?](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### Video test
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/video-test-safhuishfsf389742hrfis/
Last updated: 2025-04-18T20:03:23.000Z
**H.264 compression (working properly)**
0:00
/1:55
1×
**HEVC compression (working sometimes improperly, with audio only)**
0:00
/1:55
1×
### FLTR #123: Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych | Q1 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-123/
Last updated: 2025-04-18T13:17:43.000Z
Witamy w nowej serii analitycznej **BIG DATA** [**RynekPierwotny.pl**](http://rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **x FLTR**, a mianowicie **kwartalniku mieszkaniowym** poświęconym sytuacji na 7 największych rynkach deweloperskich. Dzisiejsza edycja odnosi się do danych za pierwszy kwartał 2025 roku. Prezentowane dane to efekt pracy szerokiego zespołu Researchu w ramach RynekPierwotny.pl oraz wspólnego zespołu eksperckiego.
**Czym charakteryzował się Q1 2025?** Mimo wciąż niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych, w pierwszym kwartale 2025 r. utrzymywała się wysoka aktywność inwestycyjna firm deweloperskich, a popyt na budowane przez nich mieszkania się ożywił. Jednak nie na tyle, by zatrzymać wzrost liczby mieszkań w ofercie. W efekcie we wszystkich metropoliach jest ona rekordowa. Co warto odnotować, w ofercie firm deweloperskich wzrósł udział lokali z segmentu popularnego, co skutkowało stabilizacją średniej ceny metra kwadratowego.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
Wesołych Świąt!
0:00
/1:55
1×
**W dzisiejszej analizie przeczytasz o:**
## 🏢 Aktualnej sytuacji na 7 największych rynkach mieszkaniowych | Q1 2025
---
**Spis treści:**
- [Słowo wstępu do nowej serii](#seria)
- [Co znajdziesz w raporcie?](#coznajdziesz)
- [Najważniejsze wnioski](#wnioski)
- [📝 **Raport w wersji PDF**](#raport)
- **[📹 Webinar analityczny](#webinar)**
---
### Słowo wstępu do nowej serii
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Dzięki połączenia sił obu platform BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR mamy przyjemność republikować sztandarowy produkt jakim jest raport omawiający sytuację na rynku mieszkaniowym 7 miast.
[Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych na podstawie danych BIG DATA rynekpierwotny.plBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/kwartalnik-rp/)
W ramach cokwartalnej serii otrzymacie Państwo:
- [**📝 raport w wersji PDF** ](#raport)
- [**📹 link do webinaru analitycznego**](#webinar)
⬇️⬆️ Jest to doskonałe uszczegółowienie naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
### Co znajdziesz w raporcie:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
- 🗃️ Najważniejsze wnioski i podsumowanie I kwartału 2025 roku na rynku mieszkaniowym
- 🗣️ Komentarz doświadczonych ekspertów rynku nieruchomości
- 📊 Szczegółowe dane i wykresy z 7 największych rynków mieszkaniowych na temat sprzedaży mieszkań, podaży, oferty, cen i kredytów mieszkaniowych.
---
### Najważniejsze wnioski:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych | Q1 2025Kwartalnik mieszkaniowy BIG DATA Rynekpierwotny.pl x FLTRBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-na-7-najwiekszych-rynkach-mieszkaniowych-q1-2025/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych | Q1 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sytuacja-na-7-najwiekszych-rynkach-mieszkaniowych-q1-2025/
Last updated: 2026-04-17T10:03:18.000Z
Witamy w nowej serii analitycznej **BIG DATA** [**RynekPierwotny.pl**](http://rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **x FLTR**, a mianowicie **kwartalniku mieszkaniowym** poświęconym sytuacji na 7 największych rynkach deweloperskich. Dzisiejsza edycja odnosi się do danych za pierwszy kwartał 2025 roku. Prezentowane dane to efekt pracy szerokiego zespołu Researchu w ramach RynekPierwotny.pl oraz wspólnego zespołu eksperckiego.
**Czym charakteryzował się Q1 2025?** Mimo wciąż niskiej dostępności kredytów mieszkaniowych, w pierwszym kwartale 2025 r. utrzymywała się wysoka aktywność inwestycyjna firm deweloperskich, a popyt na budowane przez nich mieszkania się ożywił. Jednak nie na tyle, by zatrzymać wzrost liczby mieszkań w ofercie. W efekcie we wszystkich metropoliach jest ona rekordowa. Co warto odnotować, w ofercie firm deweloperskich wzrósł udział lokali z segmentu popularnego, co skutkowało stabilizacją średniej ceny metra kwadratowego.
---
**Spis treści:**
- [Słowo wstępu do nowej serii](#seria)
- [Co znajdziesz w raporcie?](#coznajdziesz)
- [Najważniejsze wnioski](#wnioski)
- [📝 **Raport w wersji PDF**](#raport)
- **[📹 Webinar analityczny](#webinar)**
---
### Słowo wstępu do nowej serii
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Dzięki połączenia sił obu platform BIG DATA RynekPierwotny.pl x FLTR mamy przyjemność republikować sztandarowy produkt jakim jest raport omawiający sytuację na rynku mieszkaniowym 7 miast. W ramach cokwartalnej serii otrzymacie Państwo:
- [**📝 raport w wersji PDF** ](#raport)
- [**📹 link do webinaru analitycznego**](#webinar)
⬇️⬆️ Jest to doskonałe uszczegółowienie naszych dotychczasowych publikacji [**W górę czy w dół**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
[W górę, czy w dół - BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTRSztandarowy cykl analiz “W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości”, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomościBIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/)
---
### Co znajdziesz w raporcie:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
- 🗃️ Najważniejsze wnioski i podsumowanie I kwartału 2025 roku na rynku mieszkaniowym
- 🗣️ Komentarz doświadczonych ekspertów rynku nieruchomości
- 📊 Szczegółowe dane i wykresy z 7 największych rynków mieszkaniowych na temat sprzedaży mieszkań, podaży, oferty, cen i kredytów mieszkaniowych.
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🐰 Spokojnych i radosnych Świąt od BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/zyczenia-wielkanoc-2025/
Last updated: 2025-04-18T07:00:47.000Z
Szanowny Subskrybencie!
Razem z całym zespołem BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR życzę Ci pełnych spokoju, optymizmu i nowej energii podczas nadchodzących **Świąt Wielkanocnych**!
**🐇 Jan Dziekoński** **& zespół BIG DATA rynekpierwotny.pl x FLTR**
### FLTR #122: Wyniki top 6 deweloperów za 2024 oraz kwartalny raport NBP
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-122/
Last updated: 2025-04-14T06:00:39.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 122\. wydaniu newslettera BIG DATA [RynekPierwotny.pl](http://rynekpierwotny.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) x FLTR. W tym numerze przyglądamy się [sprawozdaniom top 6 deweloperów](#newsy-1) notowanych na rynkach finansowych, którzy opublikowali swoje wyniki za 2024 r. - odpowiadamy na pytanie które firmy i dlaczego zwiększyły swój udział w rynku mieszkaniowym, a które ten udział utraciły oraz jaki wpływ na to mają różnice w strategiach tych graczy. W ramach "Wykresu tygodnia" wyciągnęliśmy najciekawsze wykresy z kwartalnego raportu NBP w obszarze: [rynek najmu](#wykres-1), [sektor budowlany](#wykres-2) oraz [rynek kredytowy](#wykres-3). Dodajemy także nowy dział - ["Real Estate Know-how"](#know-how), gdzie przedstawiać będziemy narzędzie/koncepcje usprawniające proces inwestycyjny - w dzisiejszym wydaniu strona internetowa z cenami transakcyjnymi gruntów i mieszkań w Warszawie.
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi p[odcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/4:12
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dwa dashboardy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://www.fltr.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#dashboard)*: dane o popycie na kredyty za marzec 2025 (liczba wnioskujących, średnia wartość wnioskowanego kredytu) i stawki oprocentowania kredytów za kwiecień 2025*
- [***Dashboard "Rynek budowlany"***](https://www.fltr.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#dashboard)*: dane cenowe stali*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Roczne podsumowanie wyników 6 największych deweloperów giełdowych](#newsy-1)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [NBP | Rynek najmu](#wykres-1)
- [NBP | Sektor budowlany](#wykres-2)
- [NBP | Rynek kredytowy](#wykres-3)
- [**💻 Real Estate Know-how**](#know-how)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Program i projekt ustawy "Pierwsze Klucze" zostały wpisane już do wykazu prac rządu.** Opublikowano także więcej szczegółów dotyczących jego głównych założeń:
\- wnioski będzie można składać ****do 2030 r.**
\- zaproponowano dodatkowe ****modyfikatory limitów dochodów i wartości kredytów dla miast i województw o wyższych cenach**
\- kredyt w ramach „Pierwszych kluczy” "powinien zostać udzielony w wysokości w której wartości wskaźnika ****LtV nie będzie niższa niż 50%**"
\- dopłaty obejmą w sumie ****120 pierwszych rat kredytu hipotecznego**
\- gwarancja BGK dla ****wkładu własnego poniżej 20%**
Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów ****Q2 2025**
[Projekt ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze” - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.plKancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-inwestycjach-i-kredycie-mieszkaniowym-pierwsze-klucze?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[🔑 Analiza wstępnych założeń programu Pierwsze KluczeJak wyglądają wstępne założenia na temat programu dopłat, czym będzie się on różnił wobec swojego niezrealizowanego poprzednika tj. Kredytu #NaStart, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości możemy się spodziewać po wstępnie zaprezentowanych informacjachFLTR x BIG DATA rynekpierwotny.plJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-klucze-analiza/)
> ✅ Mamy to! Mimo drobnych przeciwności, stawiamy kolejny krok do przodu. [#PierwszeKlucze](https://twitter.com/hashtag/PierwszeKlucze?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) wpisane do wykazu prac rządu!
>
> „Pierwsze klucze” to jeden z elementów zaprezentowanej w połowie lutego br. strategii rozwoju mieszkalnictwa „Klucz do mieszkania”, która będzie opierała się na… [pic.twitter.com/RuaM9ASNRy](https://t.co/RuaM9ASNRy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Ministerstwo Rozwoju i Technologii (@MRiTGOVPL) [April 7, 2025](https://twitter.com/MRiTGOVPL/status/1909259214687523320?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #121: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: wpływ ceł Trumpa na polski rynek mieszkaniowy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-121/
Last updated: 2025-04-30T13:38:09.000Z
Drodzy Subskrybenci!
**Witamy w nowym formacie FLTR x BIG DATA RynekPierwotny.pl!**
Aby dostarczać najświeższe treści w skondensowanej i przystępnej formie, wprowadzamy nową formułę w postaci **tygodniowego przeglądu rynku**. To **preludium do głównego Newslettera**, które zapewni Wam stały dostęp do najistotniejszych wiadomości.
Zero zbędnych informacji, tylko to, co naprawdę ważne! 📩
📣
****O czym przeczytasz w nowym formacie:**
◾ Wybrany dla danego numeru temat przewodni - rozwinięty w materiale video. Tym razem jest nim temat [****Nowe cła i protekcjonistyczna polityka Trumpa, a polski rynek mieszkaniowy**](#art1)
◾ [Przegląd pozostałych najważniejszych informacji prasowych i kontekstów](#art2)
0:00
/1:24
1×
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 🎥 Temat przewodni
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
- **Nowe cła i protekcjonistyczna polityka Trumpa, a polski rynek mieszkaniowy**
💡
****To co najważniejsze:**
[◾ Jakie cła Donald Trump ogłosił 2\. kwietnia?](#art1-1)
[◾ Jaki był wpływ ogłoszonych ceł na rynki finansowe?](#art1-2)
[◾ Czy wprowadzane cła przyspieszą obniżki stóp procentowych?](#art1-3)
[◾ Jaki może być wpływ ceł na koszty kredytów i budowy budynków?](#art1-4)
[◾ Podsumowanie - jaki może być wpływ ceł na rynek nieruchomości?](#art1-5)
_This post is for paying subscribers only._
### Witaj w nowym FLTR - odbierz dostęp do platformy BIG DATA
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/witaj-w-nowym-fltr-odbierz-dostep-do-platformy-big-data/
Last updated: 2025-04-02T21:32:52.000Z
_This post is for paying subscribers only._
### FLTR #120: Miasta vs. obwarzanki, nieruchomości w polityce, czas wyprzedaży i ukraińskie biznesy w PL
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-120/
Last updated: 2025-03-28T16:00:10.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 120\. wydaniu newslettera FLTR. W tym numerze przyglądamy się ["obwarzankom" - dynamicznie rozwijającym się strefom podmiejskich miast wojewódzkich, które stają się coraz popularniejszym miejscem do życia. ](#newsy-1)Analizujemy także [propozycje kandydatów na urząd Prezydenta RP i ich programowe pomysły na "uzdrowienie" rynku nieruchomościowego](#newsy-2). W ramach "Wykresu tygodnia" powołujemy się na dane [RynkuPierwotnego.pl i sprawdzamy w jakim tempie deweloperzy wyprzedają swoje inwestycje](#wykres-1) oraz jak segmentacja rynku wpływa na szybkość sprzedaży. Tłem i uzupełnieniem ostatniej analizy o skutkach deeskalacji wojny jest część wykresowa [raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego o obecności ukraińskich firm w polskim biznesie](#wykres-2).
Na końcu jak zwykle zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi p[odcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
❗
UWAGA: W dniach ****30-31\. marca** planowane są prace serwisowe, które spowodują tymczasową przerwę w działaniu naszego portalu. Jednak dostęp do najnowszego wydania Newslettera będzie wciąż możliwy z poziomu Państwa poczty e-mail. Przepraszamy za utrudnienia i zapraszamy do lektury!
0:00
/4:55
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dwa dashboardy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*: aktualizacja o wolumen i wartość sprzedaży kredytów w lutym 2025 wraz ze średnią wartością zawartej umowy*
- [***Dashboard "Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)*: aktualizacja o ceny stali w ostatnim tygodniu oraz kosztorysowe stawki budowy budynków mieszkalnych w Q4 2024 wg Sekocenbud/PKO BP*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Czy życie w dużych miastach jest passé? - czyli jak rynek przesuwa się w stronę powiatów podmiejskich](#newsy-1)
- [Pomysły na uzdrowienie rynku nieruchomości w Polsce - czyli karuzela obietnic wyborczych ](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Ile zajęłaby wyprzedaż obecnej oferty deweloperów na różnych poziomach cenowych? - dane RynekPierwotny.pl](#wykres-1)
- [Branża budowlana liderem wśród zakładanych biznesów Ukraińców w Polsce](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****"Pierwsze Klucze" alert:**
\- Wniosek MRiT o wpisanie projektu ustawy do wykazu prac legislacyjnych został odsunięty w czasie. Stwierdzono konieczność skonsultowania treści programu z Komitetem Ekonomicznym Rady Ministrów. ****Nie oznacza to całkowicie odrzucenie projektu a jedynie jego odroczenie** (co potencjalnie może wpłynąć na wydłużenie harmonogramu legislacyjnego - pierwotnie program miał wejść w życie w 2\. połowie 2025, co nadal nie wydaje się zagrożeniem dla potencjalnego terminu wejścia w życie).
\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_
\- Minister Rozwoju i Technologii przedstawił nowe fakty dotyczące oprocentowania kredytu w ramach "Pierwszych Kluczy". Do tej pory wiadomo było jedynie, że oprocentowanie w ramach PK nie będzie niższe niż 1,5%. ****W** ****ramach programu** ****oprocentowanie kredytów rynkowych (ok. 8%) miałoby ulec obniżeniu do średniej europejskiej czyli 3-4%.**
> 🔴 Mamy stanowisko [@MRiTGOVPL](https://twitter.com/MRiTGOVPL?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl):
> – Wniosek o wpis do wykazu prac nie został odrzucony, a odroczony. Zespół ds. Programowania Prac Rządu przed decyzją o wpisie poprosił o skierowanie dokumentu do opinii Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów. Nie jest to nic nadzwyczajnego, zwłaszcza… [https://t.co/08sFmtLpbz](https://t.co/08sFmtLpbz?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Marek Mikołajczyk (@mikolajczykm) [March 24, 2025](https://twitter.com/mikolajczykm/status/1904227408083107937?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Program rządu ma zredukować oprocentowanie kredytów. Minister mówi o szczegółachProgram “Pierwsze Klucze” zredukowałby oprocentowanie kredytów hipotecznych do 3-4 proc. z obecnych ok. 8 proc. — poinformował w środę minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk. Zapewnił, że…Business Insider Polskafw](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/program-rzadu-ma-zredukowac-oprocentowanie-kredytow-minister-mowi-o-szczegolach/f9myk9g?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Klucz do mieszkania. 2,5 mld zł na nowy program budownictwa społecznegoNa budownictwo społeczne i komunalne przeznaczone zostanie w tym roku co najmniej 2,5 mld zł - przekazał we wtorek minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk. Poinformował, że rząd przyjął założenia projektu ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa.PortalSamorządowyPAP](https://www.portalsamorzadowy.pl/gospodarka-komunalna/klucz-do-mieszkania-2-5-mld-zl-na-nowy-program-budownictwa-spolecznego,602797.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[🔑 Analiza wstępnych założeń programu Pierwsze KluczeJak wyglądają wstępne założenia na temat programu dopłat, czym będzie się on różnił wobec swojego niezrealizowanego poprzednika tj. Kredytu #NaStart, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości możemy się spodziewać po wstępnie zaprezentowanych informacjachFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-klucze-analiza/)
📣
****Nowy kwartalny raport NBP o rynku nieruchomości potwierdza dalsze hamowanie dynamiki kosztów budowy**
Narodowy Bank Polski opublikował cokwartalny raport o rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce. Wśród prawie 100 wykresów i analiz nasze oko przykuł wykres przedstawiający dynamikę szacunkowych kosztów budowy mkw budynku mieszkalnego. W szczególności pokazuje on pierwszy od 2022 roku kwartał, w którym nie nastąpił wzrost kosztów gruntów i robocizny. Wraz ze stagnacją większości pozostałych kategorii oznacza to kolejne potwierdzenie wyhamowania dynamiki kosztowej realizacji projektów. Z jednej strony to efekt postępującej dezinflacji w sektorze budownictwa i hamowania dynamiki płac, z drugiej strony spadku popytu na mieszkania i grunty, a z trzeciej strony pozytywny znak dla dalszego utrzymywania wysokiej aktywności nowych startów projektów mimo stagnacji cenowej. Przyjrzymy się temu raportowi w szczegółach w #122 FLTR
[Raport NBP Q4 2024](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/03/Informacja-o-cenach-mieszkan-w-IV-2024.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Nagranie webinaru 20.III.2025 - Zmiany w FLTR oraz sesja Q&A
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-webinaru-20-iii-2025-zmiany-w-fltr-oraz-sesja-q-a/
Last updated: 2025-03-28T10:53:33.000Z
Przesyłamy nagranie **szesnastego webinaru dla subskrybentów FLTR,** który odbył się **20\. marca.**
Jego tematem było:
- omówienie **zmian w ofercie FLTR** po połączeniu z BIG DATA Rynek Pierwotny,
- **dyskusja** z Państwem na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i poprzednich [**analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) FLTR.
Spotkanie odbyło się **20\. marca 2025 r., godz. 16:00-17:00** (czwartek).
**Plan webinaru:**
**16:00-16:30** Zmiany w FLTR
**16:30-17:00** Q&A: Dyskusja i pytania od uczestników
Zapraszamy także do obejrzenia **poprzednich webinarów**.
[Webinary - FLTRWebinary dla subskrybentów FLTR poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight and Light tiers only._
### FLTR #119: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q1 2025 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-119/
Last updated: 2025-04-02T07:24:18.000Z
**Co prawda jedna jaskółka wiosny nie czyni, ale co jeśli słychać ich coraz więcej?** Tak można podsumować wyniki gospodarcze i rynkowe dotyczące ostatniego kwartału. Pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów, które sugerują pobudzenie gospodarki, jak i też rynku nieruchomości - choć nadal można odnieść wrażenie, że dla tego ostatniego czynników tych jeszcze trochę brakuje. Gdy jedni uczestnicy rynku - zmęczeni zawirowaniami ostatnich lat, z ulgą przyjmują informację o stabilizacji sytuacji, drudzy nadal wyczekują nadal impulsów dla ożywienia rynku i strony popytowej. Sytuacja rynkowa na pewno uległa poprawie - choć jeszcze za wcześnie na ogłoszenie pełnej wiosny. Niemniej w pierwszej w 2025 r. edycji analizy **"W górę, czy w dół?"**, podnieśliśmy perspektywy zarówno dla otoczenia gospodarczego, jak i samego rynku nieruchomości!
**Gospodarka** wyraźnie przyśpieszyła w ostatnim kwartale m.in. dzięki konsumpcji, a produkcja przemysłowa stopniowo odbudowuje straty z poprzedniego roku. Inflacja bazowa spadła i znajduje się coraz bliżej celu NBP, jednak rychłe cięcia stóp procentowych nie są w 100% pewnym scenariuszem. Mimo ekspansji gospodarczej na rynku pracy trwa jednak ochłodzenie, a dynamika płac zaskakująco hamuje. Sam **rynek nieruchomości**, po ostatnim roku hamowania, pokazuje pierwsze oznaki stabilizacji. Stagnacja cen na rynku nieruchomości i utrzymujący się wysoki poziom zarobków poprawiają dostępność kredytową i siłę nabywczą klientów. Deweloperzy wciąż notują wzrosty cen (jednak znacznie wolniejsze), ale i tak muszą aktywnie zarządzać promocjami dla utrzymania tempa sprzedaży - co też przynosi efekty, gdyż lutowa sprzedaż wyraźnie odbiła ponad trend z ostatniego roku. Gorsza sytuacja występuje na rynku wtórnym, na którym coraz wyraźniejszy jest trend obniżania cen. Zmianą dla rynku miałby być nowy program wsparcia kredytowego "Pierwsze Klucze". Ten jednak wydają się być znacznie bardziej budżetową wersją BK2%. W obliczu rosnącej podaży, czas wyprzedaży mieszkań wydłuża się. Początek roku to także dalsza odbudowa sytuacji na rynku najmu, z powrotem do przed-Covidowych trendów.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 130 slajdach prezentacji i ponad 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia powyższą sytuację rynkową, przyczyny zmian trendów i przewidywania na kolejne miesiące.
0:00
/2:40
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
---
## 🎢 W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
### Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?
**Po stronie gospodarczej** ***(ocena bieżąca: dość pozytywna; przyszły trend: umiarkowana poprawa sytuacji):*** Polska gospodarka powróciła w Q4 2024 do szybkiego wzrostu po przejściowo słabszym Q3, a początek 2025 i nowe prognozy zapowiadają kontynuację ekspansji. Gospodarkę napędza wzrost konsumpcji dzięki rosnącym płacom, a także przemysł – budownictwo pozostaje jednak w recesji. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP (4,9% r/r w lutym), ale inflacja bazowa notuje spadek (3,6% r/r). Obniżki stóp procentowych są oczekiwane przez rynki na Q3, ale scenariusz „higher for longer” pozostaje nadal realny. Na rynku pracy trwa ochłodzenie - spada zatrudnienie i dynamika nominalnych realnych płac. Istotnie wzrosła liczba zwolnień grupowych, mimo to bezrobocie pozostaje na niskim poziomie, choć nieznacznie wzrasta. Nastroje konsumentów rosną w zakresie istotnych zakupów. Utrzymują się obawy o miejsca pracy, a skłonność do oszczędzania rośnie. Nastroje w firmach ulegają poprawie, zwłaszcza w przemyśle, koniunktura pogarsza się w IT
**Na rynku nieruchomości *(ocena bieżąca: dość negatywna; przyszły trend: stabilizacja sytuacji):*** Koniec 2024 roku i początek 2025 przyniosły lekkie ożywienie popytu na mieszkania, zarówno ze strony gotówkowych, jak i kredytowych Klientów– jest to efekt poprawy dostępności kredytowej, jak też aktywnego rabatowania i obniżania cen przez sprzedających. Mimo to rynek pozostaje uzależniony od dostępności kredytów. W tym zakresie rząd przedstawił program kredytowy „Pierwsze Klucze”, choć nie oczekuje się z jego strony przełomu. Mimo nieco wyższej sprzedaży oferta rośnie już szósty kwartał z rzędu – osiągając rekordowy poziom zwłaszcza na rynku pierwotnym. W efekcie czas sprzedaży mieszkań pozostaje wydłużony na rynku wtórnym, jak i na wybranych miastach rynku pierwotnego. Mimo wysokiej konkurencji i dość wolnej sprzedaży deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty i etapy, jednak tempo wprowadzania nowej podaży nieznacznie hamuje. Sprzyja temu stagnacja, a nawet punktowe spadki kosztów budowy i ceny gruntów, podtrzymując wysoką marżowość. W efekcie ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, a przewaga podaży nad popytem wpływa na rosnącą liczbę miast ze spadkami cen. Na rynku najmu obserwuje się spadek liczby ofert i utrzymanie trendu wzrostu czynszów. Nastroje wśród pośredników pogorszyły się, za to branża deweloperska odnotowuje niewielką poprawę oczekiwań
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2025/)
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q1 2025FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2025/)
**Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:**
🎢 **+3,2%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q4 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadało spożycie indywidualne i publiczne oraz zapasy. Czynnikiem hamującym był głównie spadek eksportu netto)
🛒 **+4,8%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w styczniu 2025
📈 **4,9%** – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w lutym 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,6%. Inflacja usług w lutym 2025 r. to 6,6 %
🛠️ **+0,8%** – o tyle wzrosła odsezonowana produkcja budowlana w lutym 2025 r. rdr
💼 **5,5%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w lutym 2025 r. (jest to wzrost 0,1 p.p. w stosunku do stycznia)
💰 **+7,9%** – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lutym 2025 (oczekiwano 8,5%)
⬇️ **\-41%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q4 2024 w stosunku do Q3 2023
🥰 **+5%** – o tyle większa była dostępność kredytowa mieszkań w Q4 2024 r. w stosunku do Q3 2024 r. (choć i tak siła nabywcza klientów kredytowych jest niższa niż w 2021 r.)
🧾 **16,4 tys.** – tyle sprzedano kredytów hipotecznych w styczniu 2025 r. (przy czym średnia wartość kredytu hipotecznego pozostaje w trendzie bocznym od czerwca 2024 r.)
📋 **33,11 tys.** – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w lutym 2025 r.(jest to wzrost +26% od grudnia 2024)
🏗️ **85%** – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q1 2025 vs. Q3 2024 (wzrost kwartalny 4% Q1 2025/Q4 2024)
🧱 **\-0,3%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w styczniu 2025 wobec 2024
❗ **+1%** – o tyle wzrosły średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl
🛑 **\-3%** – tyle wyniósł w Warszawie średni spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym w Q4 2024 kdk wg Metrohouse (wg NBP wyniósł on -6%)
⏰ **105 dni** – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q4 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 121 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 **7,2%** – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q4 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q3 było to 5,7%)
🚩 **3%** – tyle na przełomie 2024 roku wzrósł średni czynsz transakcyjny najmu w 7 największych miastach
---
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
*Streszczenie analizy mogą Państwo odsłuchać poniżej. W zasadniczym artykule znajdą Państwo pełne omówienie analizy (UWAGA: zawiera ono w sobie też materiał ze streszczenia).*
_This post is for paying subscribers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2025/
Last updated: 2026-04-17T10:00:00.000Z
**Co prawda jedna jaskółka wiosny nie czyni, ale co jeśli słychać ich coraz więcej?** Tak można podsumować wyniki gospodarcze i rynkowe dotyczące ostatniego kwartału. Pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów, które sugerują pobudzenie gospodarki, jak i też rynku nieruchomości - choć nadal można odnieść wrażenie, że dla tego ostatniego czynników tych jeszcze trochę brakuje. Gdy jedni uczestnicy rynku - zmęczeni zawirowaniami ostatnich lat, z ulgą przyjmują informację o stabilizacji sytuacji, drudzy nadal wyczekują nadal impulsów dla ożywienia rynku i strony popytowej. Sytuacja rynkowa na pewno uległa poprawie - choć jeszcze za wcześnie na ogłoszenie pełnej wiosny. Niemniej w pierwszej w 2025 r. edycji analizy **"W górę, czy w dół?"**, podnieśliśmy perspektywy zarówno dla otoczenia gospodarczego, jak i samego rynku nieruchomości!
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 130 slajdach prezentacji i ponad 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia powyższą sytuację rynkową, potencjalne zmiany trendów i przewidywania na kolejne miesiące.
---
**Spis treści:**
- [O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)
- [Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?](#skrot)
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Sytuacja ekonomiczna w Q1 2025 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- [1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)
- [1.2 Inflacja](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q1 2025 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- [2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)
- [2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)
- [2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)
- [2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)
- [2.5 Nastroje w branży nieruchomości](#czesc-2-5)
Zapraszamy do lektury!
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q4 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q4 2024FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q4-2024/#czesc-2-5)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** ***(ocena bieżąca: dość pozytywna; przyszły trend: umiarkowana poprawa sytuacji):*** Polska gospodarka powróciła w Q4 2024 do szybkiego wzrostu po przejściowo słabszym Q3, a początek 2025 i nowe prognozy zapowiadają kontynuację ekspansji. Gospodarkę napędza wzrost konsumpcji dzięki rosnącym płacom, a także przemysł – budownictwo pozostaje jednak w recesji. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP (4,9% r/r w lutym), ale inflacja bazowa notuje spadek (3,6% r/r). Obniżki stóp procentowych są oczekiwane przez rynki na Q3, ale scenariusz „higher for longer” pozostaje nadal realny. Na rynku pracy trwa ochłodzenie - spada zatrudnienie i dynamika nominalnych realnych płac. Istotnie wzrosła liczba zwolnień grupowych, mimo to bezrobocie pozostaje na niskim poziomie, choć nieznacznie wzrasta. Nastroje konsumentów rosną w zakresie istotnych zakupów. Utrzymują się obawy o miejsca pracy, a skłonność do oszczędzania rośnie. Nastroje w firmach ulegają poprawie, zwłaszcza w przemyśle, koniunktura pogarsza się w IT
**Na rynku nieruchomości *(ocena bieżąca: dość negatywna; przyszły trend: stabilizacja sytuacji):*** Koniec 2024 roku i początek 2025 przyniosły lekkie ożywienie popytu na mieszkania, zarówno ze strony gotówkowych, jak i kredytowych Klientów– jest to efekt poprawy dostępności kredytowej, jak też aktywnego rabatowania i obniżania cen przez sprzedających. Mimo to rynek pozostaje uzależniony od dostępności kredytów. W tym zakresie rząd przedstawił program kredytowy „Pierwsze Klucze”, choć nie oczekuje się z jego strony przełomu. Mimo nieco wyższej sprzedaży oferta rośnie już szósty kwartał z rzędu – osiągając rekordowy poziom zwłaszcza na rynku pierwotnym. W efekcie czas sprzedaży mieszkań pozostaje wydłużony na rynku wtórnym, jak i na wybranych miastach rynku pierwotnego. Mimo wysokiej konkurencji i dość wolnej sprzedaży deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty i etapy, jednak tempo wprowadzania nowej podaży nieznacznie hamuje. Sprzyja temu stagnacja, a nawet punktowe spadki kosztów budowy i ceny gruntów, podtrzymując wysoką marżowość. W efekcie ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, a przewaga podaży nad popytem wpływa na rosnącą liczbę miast ze spadkami cen. Na rynku najmu obserwuje się spadek liczby ofert i utrzymanie trendu wzrostu czynszów. Nastroje wśród pośredników pogorszyły się, za to branża deweloperska odnotowuje niewielką poprawę oczekiwań
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **+3,2%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q4 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadało spożycie indywidualne i publiczne oraz zapasy. Czynnikiem hamującym był głównie spadek eksportu netto)
🛒 **+4,8%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w styczniu 2025
📈 **4,9%** – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w lutym 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,6%. Inflacja usług w lutym 2025 r. to 6,6 %
🛠️ **+0,8%** – o tyle wzrosła odsezonowana produkcja budowlana w lutym 2025 r. rdr
💼 **5,5%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w lutym 2025 r. (jest to wzrost 0,1 p.p. w stosunku do stycznia)
💰 **+7,9%** – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lutym 2025 (oczekiwano 8,5%)
⬇️ **\-41%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q4 2024 w stosunku do Q3 2023
🥰 **+5%** – o tyle większa była dostępność kredytowa mieszkań w Q4 2024 r. w stosunku do Q3 2024 r. (choć i tak siła nabywcza klientów kredytowych jest niższa niż w 2021 r.)
🧾 **16,4 tys.** – tyle sprzedano kredytów hipotecznych w styczniu 2025 r. (przy czym średnia wartość kredytu hipotecznego pozostaje w trendzie bocznym od czerwca 2024 r.)
📋 **33,11 tys.** – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w lutym 2025 r.(jest to wzrost +26% od grudnia 2024)
🏗️ **85%** – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q1 2025 vs. Q3 2024 (wzrost kwartalny 4% Q1 2025/Q4 2024)
🧱 **\-0,3%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w styczniu 2025 wobec 2024
❗ **+1%** – o tyle wzrosły średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl
🛑 **\-3%** – tyle wyniósł w Warszawie średni spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym w Q4 2024 kdk wg Metrohouse (wg NBP wyniósł on -6%)
⏰ **105 dni** – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q4 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 121 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 **7,2%** – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q4 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q3 było to 5,7%)
🚩 **3%** – tyle na przełomie 2024 roku wzrósł średni czynsz transakcyjny najmu w 7 największych miastach
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #118: Prognozy makro banków, ceny gruntów spadają, a na rynek pierwotny puka wiosna?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-118-2/
Last updated: 2025-03-17T10:59:38.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Już za tydzień publikujemy naszą flagową analizę **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025"**.W 118\. numerze newslettera FLTR postanowiliśmy zbudować dla niej tło. W pierwszej kolejności badamy [wpływ obniżki stóp procentowych na ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym, analizując dane zawarte w raporcie PKO BP](#newsy-1), a także porównując scenariusze dot. obniżki stóp procentowych zaprezentowane przez różne banki. W następnej kolejności przyjrzeliśmy się [analizom i prognozom ekonomicznym, zaprezentowanym w najnowszym raporcie Pekao](#newsy-2). W obszarze "Wykres tygodnia" przygotowaliśmy aż 4 tematy, zaczynając od [danych z BIG DATA Rynek Pierwotny nt. kondycji rynku deweloperskiego w lutym](#wykres-1). Następnie przeanalizowaliśmy [sytuację polskiego rynku biurowego w Q4 2024 wg JLL](#wykres-2), a także przyjrzeliśmy się [raportowi Coface nt. niewypłacalności przedsiębiorstw w 2024 roku](#wykres-3). Analizę wykresów zamykają [dane dot. zmian cen lokali mieszkalnych i gruntów pod zabudowę](#wykres-4), opracowane przez Cenatorium w ramach indeksu urban.one.
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi p[odcastami, nagraniami video](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-110/#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-110/#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:52
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dwa dashboardy:***
- ***Dashboard*** [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*:* popyt na kredyty w lutym 2025 i stawki kredytowe w marcu 2025
- ***Dashboard*** [***"Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)*:* cenyposzczególnych kategorii materiałów budowlanych w Q1 2025, indeks PSB w styczniu 2025, ceny nośników energetycznych w Q4 2024, liczba upadłości przedsiębiorstw budowlanych w 2024 roku oraz indeks cen stali
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Obniżki stóp procentowych a ożywienie popytu na mieszkania – scenariusze banków](#newsy-1)
- [Prognozy gospodarcze w czasach wojen handlowych na lata 2025-2026 wg Pekao](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Rynek deweloperski w otoczeniu rekordowej podaży - luty 2025 wg BIG DATA RynekPierwotny.pl](#wykres-1)
- [Popyt i podaż na polskim rynku biurowym w Q4 2024 wg JLL](#wykres-2)
- [Ciąg dalszy zmagań o przetrwanie firm budowlanych - dane za 2024 Coface](#wykres-3)
- [Ceny lokali rosną, a ceny gruntów spadają - styczniowe odczyty indeksu urban.one](#wykres-4)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Rada Polityki Pieniężnej (RPP) na posiedzeniu w dniach 11-12 marca 2025 r. zdecydowała o pozostawieniu stóp procentowych NBP na dotychczasowym poziomie**, co było zgodne z oczekiwaniami rynkowymi. Główna ****stopa referencyjna nadal wynosi 5,75%** i pozostaje niezmieniona od 17 miesięcy. Choć decyzja ta nie była zaskoczeniem dla analityków i uczestników rynku, nie rozwiewa wątpliwości dotyczących przyszłych działań RPP. ****Podczas konferencji prasowej Prezes NBP Adam Glapiński podkreślał, że nadal nie ma warunków dla obniżenia stóp procentowych w Polsce**
[Glapiński: na razie nie ma warunków dla obniżki stóp procentowychŁagodzenie polityki monetarnej nie jest obecnie możliwe. Konieczna jest stabilizacja stóp, by skutecznie obniżyć inflację do celu RPP, uważa Adam Glapiński, prezes NBP.pb.plWST, PAPopublikowano: 2025-03-13 15:12](https://www.pb.pl/glapinski-na-razie-nie-ma-warunkow-dla-obnizki-stop-procentowych-1237849?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Pięć interesujących wniosków z projekcji inflacjiPolska gospodarka ma być rozhuśtana przez duże inwestycje, które najpierw się pojawią, a potem zmniejszą. To jak zmienne i nieprzewidywalne jest otoczenie pokazują też duże rewizje danych inflacyjnych.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/piec-interesujacych-wnioskow-z-projekcji-inflacji-1237960?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Komunikat prasowy z posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej w dniach 11-12 marca 2025 r.W dniach 11-12 marca 2025 r. odbyło się posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej.Narodowy Bank Polski - Internetowy Serwis Informacyjny](https://nbp.pl/rpp-12-03-2025/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[RPP utrzymała w marcu ’25 wysokości stóp procentowych bez zmianRada Polityki Pieniężnej (RPP) na posiedzeniu w dn. 11-12 marca 2025 r. utrzymała wszystkie stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, referencyjna wynosi nadal 5,75 proc. - podał w komunikacie bank centralny. Decyzja była zgodna z oczekiwaniami rynkowymi.BANK.pl - Portal finansowyMałgorzata Byrska](https://bank.pl/rpp-utrzymala-w-marcu-25-wysokosci-stop-procentowych-bez-zmian/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Stopy w Polsce bez zmian, ale przyszłość pozostaje zagadką – Inwestycje.plRada Polityki Pieniężnej na swoim marcowym posiedzeniu podjęła decyzję o utrzymaniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie, co nie zaskoczyło rynku. Główna stopa procentowa pozostaje na poziomie 5,75%, stabilna od 17 miesięcy. Decyzja ta była w pełni zgodna z oczekiwaniami analityków i uczestników rynku, jednak nie rozwiewa licznych wątpliwości dotyczących przyszłych działań RPP, zwłaszcza w kontekście \[…\]Inwestycje.plBartłomiej Supernak](https://inwestycje.pl/gospodarka/stopy-w-polsce-bez-zmian-ale-przyszlosc-pozostaje-zagadka/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Inflacja** ****w lutym 2025 wyniosła 4,9% rok do roku**, przy miesięcznym wzroście o 0,3%. Choć jest to wynik znacząco powyżej celu inflacyjnego, to jednak wypadł on istotnie poniżej oczekiwań analityków (5,2%) - przyczyną może być tzw. rewizja wag, wprowadzana co roku przez GUS, ale też czynniki bardziej obiektywne. Więcej na ten temat już za tydzień.
[Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lutym 2025 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-lutym-2025-roku,2,160.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nieoczekiwany spadek miernika inflacji. Przyczyną rewizja „koszyka”?Wbrew oczekiwaniom ekonomistów okazało się, że zarówno w styczniu jak i w lutym inflacja CPI w Polsce była jednak niższa od 5%. W tle jest rutynowa, coroczna zmiana „koszyka inflacyjnego”.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-lutym-2025-okazala-sie-znacznie-nizsza-od-oczekiwan-GUS-zmienil-koszyk-8907636.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #117: Jakie są wstępne założenia i możliwe skutki programu Pierwsze Klucze?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-117/
Last updated: 2025-04-02T07:26:02.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
W dniu 13\. lutego Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Paszyk, zaprezentował podczas konferencji założenia nowego programu wspierającego mieszkalnictwo **Klucz do Mieszkania**, którego jeden z trzech filarów ma stanowić program wsparcia dla kredytobiorców **Pierwsze Klucze**. Mając świadomość siły wpływu programów dopłat do kredytów na rynek nieruchomości (zwłaszcza z doświadczeń Bezpiecznego Kredytu w 2023 roku) postanowiliśmy zbadać założenia tego programu i ocenić potencjalne jego konsekwencje. **W 117\. numerze newslettera FLTR wyjaśniamy jak wyglądają wstępne założenia na temat programu dopłat**, czym będzie się on różnił wobec swojego niezrealizowanego poprzednika tj. Kredytu #NaStart lub też Bezpiecznego Kredytu, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości możemy się spodziewać po wstępnie zaprezentowanych informacjach.
**UWAGA:**
*Na dzień publikacji, nasza analiza i streszczenie opierają się na dotychczas dostępnych materiałach, jak prezentacja programu, komunikaty MRiT oraz sprawdzone doniesienia prasowe. Wiele szczegółowych aspektów programu wciąż pozostaje niewiadomą, które wprost podkreślamy w pełnej prezentacji.*
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:42
1×
💡
****Przypominamy również o naszych wcześniejszych publikacjach analizujących rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców, w tym:**
**\- Kredyt #NaStart*
**\- Bezpieczny Kredyt 2%*
[🚀 Kredyt #NaStart - analiza założeń i skutkówJakie są założenia programu Kredyt #NaStart, jak bardzo różni się od Bezpiecznego Kredytu 2% i jakie może mieć skutki dla rynkuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/)
[FLTR #85: Zmiany w Kredycie #NaStart, robotyzacja w przemyśle, ceny mieszkań w UE w Q1 2024, gniazdownicy w Polsce i rosnący pesymizm u deweloperówDrodzy Subskrybenci! Witamy Państwa w 85\. wydaniu newslettera FLTR, w którym analizujemy najnowsze zmiany w projekcie ustawy Kredyt #NaStart. W kolejnym newsie przyglądamy się danym pochodzącym z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego nt. robotyzacji w przemyśle w 2023 roku. Następnie analizujemy najnowsze dane z serwisu Nieruchomości-Online pokazujące zmiany w ofercie mieszkańFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-85/)
[Think-tank: Jak naprawić „Bezpieczny Kredyt 2%” i „Mieszkanie na Start?Analiza wpływu i wad programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, potencjalnych efektów programu “Mieszkanie na Start” i rekomendacje naprawcze zmian do ww. programówFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-jak-naprawic-bk2proc-i-mns/)
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - wpływ na rynek kredytów, nieruchomości i gospodarkę (część 2)Ocena efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek kredytowy, rynek nieruchomości oraz wybrane efekty gospodarcze - czego się spodziewać w poszczególnych obszarachFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-2/)
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - analiza jakościowa i ilościowa (część 1)Analiza oczekiwanych efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek nieruchomości i rynek kredytów hipotecznych - odpowiadamy na pytanie jakie będą efekty finansowe programu, ile nowych kredytów i transakcji może zostać dzięki niemu wygenerowanych, kto je zaciągnie oraz na jaki rynek one trafiąFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
## 🔑 Analiza wstępnych założeń programu Pierwsze Klucze
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**➡️ 3** \- z tylu głównych filarów złożona jest rządowa inisjatywa Klucz do Mieszkania, na którą składają się mieszkalnictwo komunalne, społeczne i własnościowe (program dopłat do rat kredytu Pierwsze Klucze)
**😍 250 tys.** \- tyle wynosi kwota kredytu objęta dopłatą w przypadku singla w programie PK (zwiększenie względem Kredytu #NaStart)
**⚠️ 1,5%** \- tyle ma wynieść min. oprocentowanie części objętej dopłatą - nie są jednak znane dokładne poziomy oprocentowania, zależne od liczby osób w gospodarstwie domowym
**🙍 6,5 tys. PLN** \- tyle wynosi max. poziom dochodów netto dla singla (obniżenie względem Kredytu #NaStart), przy czym przekorczenie tego limitu nie jest równoznaczne z utratą dopłat (mechanizm "złotówka za złotówkę")
**😒 11 tys. PLN/m2** \- tyle wynosi limit cenowy m2 dla top 5 miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania (istnieje możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego przez gminy)
**👉 10 tys. PLN/m2** \- tyle wynosi limit cenowy m2 dla pozostałych miast (istnieje możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego przez gminy)
**😵 ok. 1%** \- tyle dostępnych ofert mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie i Krakowie spełnia wymogi cenowe założone w programie
**🏘️ 30%** \- tyle stanowi oferta mieszkzań i domów spełniających kryteria programu w ujęciu całego rynku nieruchomości mieszkaniowych
**🛑 10 tys.** \- tyle ma wynieść wstępny kwartalny limit winosków kredytowych dla programu Pierwsze Klucze
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-klucze-analiza/)
[🔑 Analiza wstępnych założeń programu Pierwsze KluczePrzeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut! W dniu 13\. lutego Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Paszyk, zaprezentował podczas konferencji założenia nowego program wspierający mieszkalnictwo Klucz do Mieszkania, którego jeden z trzech filarów stanowić ma program wsparcia dla kredytobiorców Pierwsze Klucze. Mając świadomość siły wpływu programów dopłat do kredytów na rynekFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-klucze-analiza/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔑 Analiza wstępnych założeń programu Pierwsze Klucze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-klucze-analiza/
Last updated: 2026-05-11T09:40:36.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
W dniu 13\. lutego Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Paszyk, zaprezentował podczas konferencji założenia nowego programu wspierającego mieszkalnictwo **Klucz do Mieszkania**, którego jeden z trzech filarów ma stanowić program wsparcia dla kredytobiorców **Pierwsze Klucze**. Mając świadomość siły wpływu programów dopłat do kredytów na rynek nieruchomości (zwłaszcza z doświadczeń Bezpiecznego Kredytu w 2023 roku) postanowiliśmy zbadać założenia tego programu i ocenić potencjalne jego konsekwencje. W niniejszej analizie wyjaśniamy jak wyglądają wstępne założenia na temat programu dopłat, czym będzie się on różnił wobec swojego niezrealizowanego poprzednika tj. Kredytu #NaStart lub też Bezpiecznego Kredytu, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości możemy się spodziewać po wstępnie zaprezentowanych informacjach.
**UWAGA:**
*Na dzień publikacji, nasza analiza i streszczenie opierają się na dotychczas dostępnych materiałach, jak prezentacja programu, komunikaty MRiT oraz sprawdzone doniesienia prasowe. Wiele szczegółowych aspektów programu wciąż pozostaje niewiadomą, które wprost podkreślamy w pełnej prezentacji.*
Zapraszamy do lektury i oglądania!
💡
****Przypominamy również o naszych wcześniejszych publikacjach analizujących rządowe programy wsparcia dla kredytobiorców, w tym:**
**\- Kredyt #NaStart*
**\- Bezpieczny Kredyt 2%*
[🚀 Kredyt #NaStart - analiza założeń i skutkówJakie są założenia programu Kredyt #NaStart, jak bardzo różni się od Bezpiecznego Kredytu 2% i jakie może mieć skutki dla rynkuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/)
[FLTR #85: Zmiany w Kredycie #NaStart, robotyzacja w przemyśle, ceny mieszkań w UE w Q1 2024, gniazdownicy w Polsce i rosnący pesymizm u deweloperówDrodzy Subskrybenci! Witamy Państwa w 85\. wydaniu newslettera FLTR, w którym analizujemy najnowsze zmiany w projekcie ustawy Kredyt #NaStart. W kolejnym newsie przyglądamy się danym pochodzącym z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego nt. robotyzacji w przemyśle w 2023 roku. Następnie analizujemy najnowsze dane z serwisu Nieruchomości-Online pokazujące zmiany w ofercie mieszkańFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-85/)
[Think-tank: Jak naprawić „Bezpieczny Kredyt 2%” i „Mieszkanie na Start?Analiza wpływu i wad programu “Bezpieczny Kredyt 2%”, potencjalnych efektów programu “Mieszkanie na Start” i rekomendacje naprawcze zmian do ww. programówFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-jak-naprawic-bk2proc-i-mns/)
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - wpływ na rynek kredytów, nieruchomości i gospodarkę (część 2)Ocena efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek kredytowy, rynek nieruchomości oraz wybrane efekty gospodarcze - czego się spodziewać w poszczególnych obszarachFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-2/)
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - analiza jakościowa i ilościowa (część 1)Analiza oczekiwanych efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek nieruchomości i rynek kredytów hipotecznych - odpowiadamy na pytanie jakie będą efekty finansowe programu, ile nowych kredytów i transakcji może zostać dzięki niemu wygenerowanych, kto je zaciągnie oraz na jaki rynek one trafiąFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/)
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**➡️ 3** \- z tylu głównych filarów złożona jest rządowa inisjatywa Klucz do Mieszkania, na którą składają się mieszkalnictwo komunalne, społeczne i własnościowe (program dopłat do rat kredytu Pierwsze Klucze)
**😍 250 tys.** \- tyle wynosi kwota kredytu objęta dopłatą w przypadku singla w programie PK (zwiększenie względem Kredytu #NaStart)
**⚠️ 1,5%** \- tyle ma wynieść min. oprocentowanie części objętej dopłatą - nie są jednak znane dokładne poziomy oprocentowania, zależne od liczby osób w gospodarstwie domowym
**🙍 6,5 tys. PLN** \- tyle wynosi max. poziom dochodów netto dla singla (obniżenie względem Kredytu #NaStart), przy czym przekorczenie tego limitu nie jest równoznaczne z utratą dopłat (mechanizm "złotówka za złotówkę")
**😒 11 tys. PLN/m2** \- tyle wynosi limit cenowy m2 dla top 5 miast: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Poznania (istnieje możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego przez gminy)
**👉 10 tys. PLN/m2** \- tyle wynosi limit cenowy m2 dla pozostałych miast (istnieje możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego przez gminy)
**😵 ok. 1%** \- tyle dostępnych ofert mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie i Krakowie spełnia wymogi cenowe założone w programie
**🏘️ 30%** \- tyle stanowi oferta mieszkzań i domów spełniających kryteria programu w ujęciu całego rynku nieruchomości mieszkaniowych
**🛑 10 tys.** \- tyle ma wynieść wstępny kwartalny limit winosków kredytowych dla programu Pierwsze Klucze
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[📅 Kalkulator](#kalkulator)**
- **[1\. Założenia programu Pierwsze Klucze](#czesc-1)**
- [1.1 Mechanizm i różnicowanie dopłat](#czesc-1-1)
- [1.2 Warunki programu](#czesc-1-2)
- [1.3 Skala programu](#czesc-1-3)
- **[2\. Porównanie programu Pierwsze Klucze do Kredytu #NaStart](#czesc-2)**
- **[3\. Jakie skutki może mieć program Pierwsze Klucze?](#czesc-3)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #116: Co może oznaczać koniec wojny, dane AMRON za Q4, hybrydyzacja pracy i rynek dóbr luksusowych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-116/
Last updated: 2025-03-30T17:13:00.000Z
Drodzy Subskrybenci!
**Stoimy dzisiaj na progu potencjalnie rewolucyjnych zmian**. Dlatego w #116 wydaniu newslettera FLTR analizę poświęcamy możliwemu [**początkowi końca wojny**](#newsy-1). Stanowcze objęcie władzy przez Donalda Trumpa może prowadzić konflikt Rosji z Ukrainą w stronę pokoju (*choć piątkowe spotkanie Trump-Vance-Zeleński do niego nie przybliżyło*). Wojna wybuchła w dość specyficznym momencie na polskim rynku nieruchomości - przy odżywającym rynku najmu, słabnącym obrocie i wysokiej inflacji. **Po 3 latach niepewności czas postawić pytanie - "Co przyniesie nam pokój?"** Przedstawimy potencjalne scenariusze tego, jak ruch migracyjny wpłynie na rynek pracy, najem i obrót nieruchomości. Postawimy także kluczowe pytanie - **kto skorzystałby na odbudowie Ukrainy?**
Poza tym - w ramach kolejnej mini-analizy przeglądamy raport [AMRONu za Q4 2024](#newsy-2) monitorujący sytuację na rynku kredytowym i mieszkaniowym w Polsce - w szczególności zaciekawił nas wzrost dostępności kredytowej mieszkań oraz dalszy wzrost czynszów najmu. W ramach obszaru "Wykres tygodnia" przyjrzeliśmy się badaniom ankietowym firm o ich subiektywnych spostrzeżeniach dotyczących [pracy zdalnej i jej przyszłości](#wykres-1). Czy rosnący sceptycyzmem pracodawców ożywi rynek nieruchomości komercyjnych? Na koniec analizujemy [raport o bogactwie Polaków - a dokładniej wielkości, rozwoju i perspektywach rynku dóbr luksusowych w Polsce](#wykres-2).
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/3:19
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dwa dashboardy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*: o dane o strukturze sprzedaży kredytów, zdolności kredytowej i zaległościach kredytowych w Q4 2024 oraz o wolumenie i wartości sprzedaży kredytów w styczniu 2025*
- [***Dashboard "Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)*: o dane o czynszach transakcyjnych w Q4 2024*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Rosyjsko-ukraińska wojna i polski rynek - czyli co przyniesie pokój?](#newsy-1)
- [Przegląd danych AMRON za Q4 2024](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Praca zdalna i rosnący sceptycyzm pracodawców](#wykres-1)
- [Fala wzrostu rynku dóbr luksusowych w Polsce](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Reforma planistyczna dotycząca ****Planów Ogólnych może zostać odsunięta w czasie**! Wraz z projektem nowelizacji ustawy termin ten zostanie przełożony najprawdopodobniej na ****30.06.2026 r.** (pierwotnym terminem był początek roku 2026 r.). Planowany termin przyjęcia projektu przez RM to ****I kwartał 2025 r**. W przestrzeni publicznej często postulowano o wydłużenie terminu z powodu braku możliwości logistycznych gmin do przeprowadzenia tak obszernej reformy w tak krótkim czasie. Według danych MRiT do prac nad Planami Ogólnymi na koniec stycznia przystąpiło ****75% gmin, w tym wszystkie miasta wojewódzkie**. Opóźnieniu wprowadzenia reformy o pół roku, będzie sprzyjać wzrost podaży na rynku deweloperskim, w szczególności w zakresie uzyskiwanych DWZ. Szerzej temat poruszaliśmy w [****Prognozach na rok 2025**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/), gdzie odsunięcie w czasie wprowadzenia nowych zmian planistycznych okazało się być naszym trafnym scenariuszem!
[Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw - Kancelaria Prezesa Rady Ministrów - Portal Gov.plKancelaria Prezesa Rady Ministrów](https://www.gov.pl/web/premier/projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym-oraz-niektorych-innych-ustaw4?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2025 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2024? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)
[Serwis Samorządowy PAP](https://samorzad.pap.pl/kategoria/aktualnosci/rzad-samorzady-zyskaja-wiecej-czasu-na-przygotowanie-planow-ogolnych?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Władze Krakowa przedstawiły dokument "****Standardy odpowiedzialnego budownictwa**" mający na celu ograniczenie "szkodliwej" działalności deweloperskiej na [5\. wskazanych obszarach](https://www.krakow.pl/aktualnosci/291773,26,komunikat,krakow%5Fmowi%5Fstop%5Fpatodeweloperce.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl):
"**1\. Własny teren zielony dla każdej inwestycji*
**2\. Mniej betonu, więcej zieleni – bez omijania przepisów*
**3\. Nie dla ryzykownej zabudowy na osuwiskach*
**4\. Kompleks mikrokawalerek to nie dom jednorodzinny*
**5\. Lokal usługowy nie do zamieszkania*"
Ostatni punkt to nawiązanie do ****częstej praktyki realizowania inwestycji PRS na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową**. Jak zapowiedział Prezydent Krakowa, władze będą baczniej przyglądały się poczynaniom krakowskich inwestorów kierując się przede wszystkim komfortem życia mieszkańców i ładem przestrzennym ograniczając tym samym "patodeweloperkę". ****Dokument ma być ścieżką narracji w dialogu między deweloperami a władzami miasta**. Podobny kierunek obrało także Zakopane
> Mówimy stop patodeweloperce❗
>
> Mikrokawalerki, buble budowlane i lokale usługowe udające mieszkania, a także inne przykłady złego budownictwa nie będą dłużej akceptowane w naszym mieście.
>
> Dokument „Standardów odpowiedzialnego budownictwa” to wstęp nie tylko do nowego otwarcia w… [pic.twitter.com/4SaQhypozw](https://t.co/4SaQhypozw?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Aleksander Miszalski (@Miszalski\_) [February 19, 2025](https://twitter.com/Miszalski%5F/status/1892176070754836712?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kraków mówi stop patodeweloperce - Magiczny KrakówKraków mówi stop patodeweloperce!](https://www.krakow.pl/aktualnosci/291773,26,komunikat,krakow%5Fmowi%5Fstop%5Fpatodeweloperce.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kraków będzie walczył z budowlaną patologią. Są nowe standardyWładze Krakowa przygotowały “Standardy odpowiedzialnego budownictwa” - dokument, który ma skuteczniej zapobiegać “praktykom niszczącym ład przestrzenny, komfort życia mieszkańców oraz przyrodę miejską”. Dokument zostanie też przedstawiony władzom centralnym jako rekomendacje przy zmianach ustawowych o budownictwie.www.money.plTomasz Sąsiada](https://www.money.pl/gospodarka/krakow-bedzie-walczyl-z-budowlana-patologia-sa-nowe-standardy-7126950866963264a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zakopane walczy z deweloperamiRada Miasta Zakopane podjęła jednomyślną decyzję w obronie lokalnego krajobrazu przed agresywną ekspansją deweloperów. W czwartek radni przyjęli uchwałę, która ma chronić miasto przed wzrostem cen nieruchomości i wypieraniem mieszkańców spowodowanym przez masową zabudowę. Wzywają w niej wyższe władze do działania w granicach prawa, by zatrzymać procesy degradujące przestrzeń publiczną. Wiceburmistrz Bartłomiej Bryjak podkreślił determinację miasta w walce o zachowanie jego unikalnego charakteru.Onet](https://www.onet.pl/styl-zycia/ppo-aipap/zakopane-walczy-z-deweloperami/gcdpfv0,0666d3f1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
### Rosyjsko-ukraińska wojna i polski rynek - czyli co przyniesie pokój?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Po 3 latach od wybuchu wojny na Ukrainie i równoległym objęciu prezydentury przez Donalda Trumpa, Stany Zjednoczone zintensyfikowały działania mające doprowadzić do rychłego zakończenia wojny (*co wg obietnicy wyborczej Trumpa miało nastąpić w ciągu 1 dnia*), a w efekcie otwarcia drogi do odbudowy Ukrainy oraz potencjalnego wzmożenia migracji. Czy polskie firmy są zainteresowane współpracą na rzecz odbudowy i jak rozwiązanie konfliktu wpłynie na nasz rynek nieruchomości i powiązany z tym także rynek budowlany? W ramach tej mini-analizy skupiliśmy się na znalezieniu możliwych hipotez i odpowiedź na powyższe pytania w kilku kategoriach:
- **scenariusze migracyjne i ich wpływ na:**
- **rynek pracy**
- **rynek najmu mieszkań**
- **rynek obrotu mieszkań**
- **wpływ na rynek materiałowy**
- **wpływ na rynek wykonawstwa**
---
**Statystyki uchodźców w Polsce - o jakiej liczbie mówimy?**
Wybuch pełnoskalowej wojny na Ukrainie wywołał szereg różnych zmian - szok inflacyjny i powiązany z tym szybszy wzrost stóp procentowych, awersję instytucji finansowych do ryzyka, ale przede wszystkim spowodował gigantyczną migrację Ukraińców (łącznie ponad 5 mln osób, z czego 18% do Polski). I o ile szok inflacyjny już dawno ustąpił, a rynki finansowe przeszły na porządek dzienny, to ok. miliona uchodźców z Ukrainy nadal pozostaje w Polsce. Ten czynnik miał największy wpływ na czynsze na rynku najmu mieszkaniowego (a więc i pośrednio mógł wpływać na popyt inwestycyjny na mieszkania).
- Ukraińcy w Polsce zaczęli stanowić przeważającą grupę wśród ubezpieczonych cudzoziemców już ponad dekadę teamu, tj. od 2015 r. Przyczyniła się do tego szczególnie **pierwsza agresja Rosji wobec Ukrainy** (w tym aneksja Krymu i części Donbasu przez Rosję), prowadzące nie tylko do migracji z obszaru wschodniej Ukrainy, ale też problemy gospodarcze Ukrainy, zwłaszcza na tle szybkiego rozwoju Polski i generowanego popytu na pracowników)
- Dynamika napływu pracowników do Polski osłabła już w 2019 roku, a zwłaszcza w okresie pandemii Covid. Jednakże **wybuch pełnoskalowej wojny w Ukrainie** **w lutym 2022 r.** wywołał nie tylko falę uchodźców - ale też zwiększył liczbę zatrudnionych Ukraińców (przyrost o 100 tys. w ciągu pół roku). Od tego czasu napływ migracyjny do Polski pozostaje relatywnie wolny (6%), zwłaszcza w przypadku narodowości Ukraińskiej (wzrost o 4% w ciągu ostatniego roku). Jest to obecnie też odczuwalne na rynku pracy, gdzie mamy do czynienia z niskim bezrobociem i trudnością w pozyskiwaniu pracowników, zwłaszcza w branżach usługowych (w tym w budownictwie).
- Ww. rok 2022 r. był oczywiście także **okresem intensywnego napływu uchodźców z Ukrainy**, którzy znajdowali w Polsce schronienie przed wojną. Jednak z upływem czasu gdy większość osób, które zbiegły z obszarów dotkniętych konfliktem (głównie kobiety i dzieci) dotarła już do Polski (w rekordowym okresie w 2022 ich grupa liczyła ok. 1,4 mln, choć częściowo liczba ta obejmowała osoby, które już Polskę opuściły), to tempo napływu imigrantów zatrzymało się w marcu 2023 na **najwyższym poziomie 1 mln osób**
- Co istotne w okresie marca 2023 i maja 2024 nastąpił odpływ ok. 46 tys. uchodźców (m.in. z powrotem na Ukrainę), co mogło sprzyjać **trwającej w tym czasie stagnacji na rynku najmu**. Od maja do dzisiaj przybyło jednak ponownie ok. 40 tys. uchodźców (potencjalnie także **wpływając na ponowny trend wzrostu na rynku najmu** \- o czym też piszemy w drugiej mini-analizie). W efekcie dzisiaj liczba zarejestrowanych uchodźców w Polsce sięga niemal 1 mln. Zmienił się też skład wiekowy migrantów - **ubyło osób starszych (powyżej 35\. roku życia), napłynęły za to osoby w wieku do 34\. roku życia**
💡
Podsumowując wybuch wojny ****przede wszystkim spowodował napływ netto ok. 1 mln uchodźców z Ukrainy do Polski,** wspierając zwłaszcza rynek najmu i częściowo rynek pracy, w mniejszym zaś stopniu rynek obrotu nieruchomościami **(o czym też piszemy dalej)*
---
**Uchodźcy na rynku pracy**
- Rynek pracy mocno skorzystał na obecności dorosłych uchodźców, głównie kobiet (stanowią one ok. 76% tej grupy), spośród których aktywnych zawodowo w połowie 2024 było 88%, a **68% posiadało pracę**. Uzupełnili oni dotychczasowe **luki w różnych sektorach**. Większość z nich podjęła się pracy stałej. Głównie opierając się na pracach prostych (przemysł, handel, administracja), chociaż pojawiali się także pracownicy z specjalnymi kwalifikacjami (kierowcy, budowlańcy), czy w zaawansowanych zawodach (finanse, informatyka).
[Raport NBP Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w Polsce w 2024 r.](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/11/Raport%5FImigranci%5Fz%5FUkrainy%5F2024-PL-DS-2024-WWW.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Gdyby spełnił się scenariusz odpływu uchodźców, najmocniej ucierpiałby na tym ****przemysł, w którym pracuje 1/4 imigrantów**, a także handel (12% pracujących), hotele i gastronomia (9%), administracja (8%). Ukrainki ugruntowały swoją pozycję w branży beauty
---
**Scenariusze dotyczące przyszłości uchodźców**
Zakończenie konfliktu najprawdopodobniej oznacza nowe zmiany demograficzne i ponowne migracje ludności. Demografowie jednak nie potrafią określić kierunku i ścieżki tych zmian. Spotykamy się z dwoma skrajnymi scenariuszami:
1. **Nowy napływ imigrantów do Polski** \- głównie mężczyzn, którzy dotychczas walczyli na froncie lub nie mogli opuszczać kraju. Matki z dziećmi, które zdążyły się już osiedlić i "zadomowić" w Polsce, z uwagi na obawy związane z powrotem do kraju i zrażone panującą tam atmosferą, mogą być bardziej skłonne do sprowadzenia swoich partnerów do Polski. Wciąż niewiadomą pozostają jednak regulacje prawne - Ukraina nie zrezygnuje łatwo ze swoich obywateli, a po wygaśnięciu specustaw krajowych, ponownie może obowiązywać ruch wizowy
2. Drugi scenariusz to **odpływ uchodźców**, co mogłoby obrócić o 180 stopni polski rynek, który przez lata wojny bazował na obecności obywateli Ukrainy - czy to na rynku pracy, czy nieruchomości w sektorze najmu
Zapewne oba będą w pewnym stopniu się realizować, **częściowo się znosząc,** ale nie można wykluczać, że któryś z trendów będzie silniejszy. Na końcu tego rozdziału wskazujemy, który jest bardziej prawdopodobny.
[Koniec wojny wstrząśnie polskim rynkiem pracy? Oto scenariuszePotencjalny koniec konfliktu w Ukrainie może uruchomić ogromne przepływy ludności. Przy sprzyjających dla Kijowa warunkach do kraju wrócą tysiące migrantów, w tym z Polski. Eksperci ostrzegają, że dla branż takich jak hotelarstwo czy gastronomia byłoby to duże wyzwanie. Z drugiej strony pojawiłaby się też szansa na napływ nowych pracowników.www.money.plBartłomiej Chudy](https://www.money.pl/gospodarka/koniec-wojny-wstrzasnie-polskim-rynkiem-pracy-oto-scenariusze-7127262754372384a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zakończenie wojny namiesza w Polsce. Ekspert mówi, co nas czekaKoniec wojny może doprowadzić do wyjazdów ukraińskich kobiet, uderzając m.in. w biznes opiekuńczy, hotele czy gastronomię, ale i do napływu rzeszy zdemobilizowanych mężczyzn - zwraca uwagę “Rzeczpospolita”. Pełnoskalowa odbudowa Ukrainy może też wydrenować nasz rynek z pracujących tu ukraińskich mężczyzn.www.money.plKatarzyna Kalus](https://www.money.pl/gospodarka/kolejna-fala-ukraincow-ekspert-mowi-co-sie-stanie-po-zawarciu-pokoju-7126821605952288a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Uchodźcy, według ankiet przeprowadzonych przez [NBP](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/11/Raport%5FImigranci%5Fz%5FUkrainy%5F2024-PL-DS-2024-WWW.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w 2024 r. i wcześniej, mają dość zróżnicowane opinie na temat ich dalszej przyszłości w Polsce. 40% planuje pobyt w Polsce na co najmniej rok w przód, wyjazd w ciągu roku planuje tylko 3%. **Przeważająca większość (56%) wciąż jednak się waha**. **Prawie 60% bierze pod uwagę zakończenie wojny jako czynnik determinujący ich ewentualny powrót do ojczyzny** (a także 34% migrantów przedwojennych). Jednak aspekty rynku pracy i możliwości utrzymania się, wydają się dla nich na tyle satysfakcjonujące, że co piąty uchodźca jest przekonany o stałym osiedleniu się w Polsce.
- Warto podkreślić jednak, że w ciągu roku **69% uchodźców ani razu nie odwiedziła Ukrainy**, 22% wyjechała raz, a 9% kilka razy. Z jednej strony może wynikać to wciąż z dużej obawy o agresję rosyjską, z drugiej zaś może świadczyć o ustabilizowaniu się ich życia w Polsce.
Źródło: [Raport NBP Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w Polsce w 2024 r.](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/11/Raport%5FImigranci%5Fz%5FUkrainy%5F2024-PL-DS-2024-WWW.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- O decyzji powrotu lub pozostaniu w Polsce w dużej części wypadków będzie decydował także status związkowy. Jak zaraportował [GUS ](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/sytuacja-demograficzna-polski-do-2023-roku,40,4.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w 2023 r. **wzrosła rekordowo (bo aż 3-krotnie) liczba zawieranych małżeństw w Polsce przez osoby wyłącznie z obywatelstwem ukraińskim** \- w sumie było to 2,2 tys. związków (można przypuszczać że to szacunkowa liczba nowo utworzonych gospodarstw domowych par ukraińskich osiedlonych już w Polsce)
- Duży wzrost dotyczył także liczby zawieranych małżeństw **Polaków, którzy decydowali się na związek z Ukrainkami - w 2023 r. było to 1,8 tys. małżeństw**. W tym wypadku prawdopodobieństwo powrotu obywatelek Ukrainy do ojczyzny jest niewielkie. Silna kotwica w postaci małżeństwa z Polakiem, spowoduje że bardziej prawdopodobne jest ich budowanie przyszłości w Polsce. Liczba ta może być w rzeczywistości znacznie większa, ponieważ statystyki nie obejmują związków nieformalnych
- Choć Ukraina zaprzestała od 2022 r. raportowania liczby rozwodów, należy wziąć pod uwagę, że wiele małżeństw nie wytrzymało rozłąki i presji wojny. (przykładowo: mąż na froncie, kobieta z dzieckiem w Polsce). W dyskusjach często spotkać się można z przekonaniem Uchodźców "o braku perspektyw i powodu do powrotu na ojczyznę"
Źródło: GUS - [sytuacja demograficzna Polski do 2023](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/sytuacja-demograficzna-polski-do-2023-roku,40,4.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (lewy wykres zaciągnięty z raportu, prawy analiza FLTR)
- Interesujące badania na ten temat potencjalnych decyzji powrotu przeprowadził think-tank Chatham House na szerokiej, ogólnoeuropejskiej próbie. **W tych badaniach ponad 40% uchodźców planuje powrót na Ukrainę, a kolejne 25% waha się pod tym względem.** Warto jednak zwrócić uwagę na to, że odsetek planujących powrót systematycznie kurczy się wraz z upływem czasu i ewentualne opóźnianie wejścia rozejmu w życie może redukować potencjalny odpływ
[Paneuropejskie badania Chatham House](https://www.chathamhouse.org/2025/02/ukraines-fight-its-people/ukrainian-refugees-future-plans-and-their-ties-home?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Źródło: Chatham House - [Ukraine’s fight for its people](https://www.chathamhouse.org/2025/02/ukraines-fight-its-people/ukrainian-refugees-future-plans-and-their-ties-home?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Inne, szerokie badania na temat przyszłych zmian migracyjnych, po raz czwarty opublikowało ukraińskie [Centre for Economic Strategy](https://ces.org.ua/en/refugees-fourth-wave/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). W ramach badania z grudnia 2024 oszacowało ono, że **od 30 do 55% uchodźców** (z całej Europy, nie tylko Polski) **powróci na Ukrainę, zależnie od scenariusza.**
- Jednocześnie szacuje, że **od 290 do 532 tys. mężczyzn może opuścić Ukrainę po zniesieniu ograniczeń** w ramach łączenia się par rozdzielonych przez wojnę - choć wskazuje się, że ten wskaźnik może być niedoszacowany. Jednak tylko część z nich trafi do Polski (można przyjąć 18% analogiczny do ogólnego udziału uchodźców w Polsce)
- Jednak najbardziej intrygująca była **analiza skłonności do powrotu zależnie od różnych czynników.** Wg tego instytutu, uchodźcy przebywający w Polsce są niemal 2x razy bardziej skłonni do powrotu, niż uchodźcy przebywający w Niemczech. Częściowo może to być wytłumaczone **najmniej pozytywnym podejściem Polaków do uchodźców z badanych nacji**
[Ukrainian Refugees After Three Years Abroad. Fourth Wave of Research - Centre for Economic StrategyIn this policy paper, we update our answers to the questions: how many Ukrainians have gone abroad since the start of Russia’s full-scale invasion, who these people are, how many of them will return to Ukraine, and what the economic losses will be if not all of them return. In the study, we use data \[…\]Centre for Economic StrategyСайту Автор](https://ces.org.ua/en/refugees-fourth-wave/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Reasumując, zakończenie wojny w Ukrainie ****może spowodować odpływ pewnej części uchodźców z Polski** (może to być ok. 30-60%, co przekładałoby się na ****300-600 tys. osób**). Z drugiej strony można szacować, że w ****ramach łączenia par z Ukrainy do Polski ok. 50-95 tys. mężczyzn.** Łączny bilans może być ****przechylony w stronę odpływu netto w skali 200-550 tys. osób**
---
**Koniec wojny, a rynek nieruchomości**
> **Segment obrotu mieszkaniami**
- Ukraińcy choć byli obecni na rynku mieszkaniowym już przed wojną, to liczba zakupionych przez nich lokali jest raczej marginalna - na przełomie 3 lat dokonali zakupu ok. **17,5 tys. mieszkań** (stanowiąc ok. 2,5% rynku ogółem), choć co istotne liczba ta w ostatnich latach rosła
- Wzrost Ukraińców, którzy nabywali tu nieruchomości nastąpił w latach 2022-2023\. Nie wiadomo jednak na ile ten zwiększony popyt wynikał z przyjazdu uchodźców, a w jakim stopniu z obecności migrantów, którzy przybyli tu jeszcze przed wybuchem wojny - trend rosnący był obserwowany już od lat ubiegłych (w latach 2017-2021 liczba zakupów przez Ukraińców potroiła się). **Zakładając brak trendu można szacować, że uchodźcy dokonywali ok. 1-2 tys. transakcji rocznie**, co jest zupełnie marginalne
- Przyjmujemy, że osoby, które dokonały już zakupu na rynku mieszkaniowym w Polsce, zrobiły to z myślą żeby się tu osiedlić na stałe. Mieszkań przez nich zakupionych jest jednak wciąż niewiele (jak raportuje NBP uchodźcy z własnym mieszkaniem stanowią 3%, czyli ok. 30 tys. osób, z czego część mogła je nabyć jeszcze przed wybuchem wojny) - w związku z tym, nie przewidujemy w tym segmencie żadnych szczególnych zmian, które mogłyby być wywołane zakończeniem wojny
💡
Reasumując, zakończenie wojny w Ukrainie ****nie powinno mieć bezpośredniego negatywnego, ani pozytywnego wpływu na rynek obrotu mieszkaniami** (czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym)
---
> **Segment najmu mieszkań**
- Rynek najmu pozostaje jednym z sektorów silnie opierających się na obecności Ukraińców. Według [NBP](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/11/Raport%5FImigranci%5Fz%5FUkrainy%5F2024-PL-DS-2024-WWW.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **70% uchodźców to osoby wynajmujące mieszkania** (szacujemy, że popyt tej grupy to ok. 200-300 tys. lokali). W ciągu ostatnich 3 lat, w miarę ograniczenia wsparcia i zapewniania schronienia ze strony polskich rodzin/pracodawców, rynek zaczął przesuwać się w stronę rosnącego zapotrzebowania ze strony uchodźców właśnie w tym sektorze
- Niemal natychmiastowo po wybuchu wojny stawki czynszowe zareagowały na ożywienie i zwiększony popyt. Tylko w ciągu 6\. miesięcy od lutego 2022 r. średnie stawki wzrosły o +23%. Było to dodatkowe źródło stymulujące wzrost czynszów po pandemicznym ich załamaniu
- W efekcie, **rynek najmu pozostanie pod ścisłą presją wiadomości z Ukraińskiego frontu**. Jeśli potwierdziłby się scenariusz zakończenia konfliktu i faktycznie miałby miejsce odpływ części obywateli Ukrainy - sektor najmu mógłby zderzyć się z ponowną recesją i masowo zwalnianymi lokalami. W scenariuszu przewagi napływu skala wpływu na rynek może być mniejsza niż w 2022 roku - po pierwsze ze względu na prawdopodobnie mniejszą skalę procesu i mniejszą jego dynamikę (nie oczekuje się napływu miliona ludzi w ciągu kilku miesięcy, może to być proces bardziej rozłożony w czasie), a po drugie ze względu na fakt, że część osób po prostu dołączy do rodzin, które już jakiś lokal wynajmują - niekoniecznie generując popyt na nowe lokale.
Źródło: lewy wykres - [Raport NBP Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w Polsce w 2024 r.](https://nbp.pl/wp-content/uploads/2024/11/Raport%5FImigranci%5Fz%5FUkrainy%5F2024-PL-DS-2024-WWW.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Reasumując, zakończenie wojny w Ukrainie ****w scenariuszu odpływu może** ****wpłynąć na powrót na rynek nawet 60-180 tys. lokali na wynajem** (zapewne mniej, gdyż część była udostępniana okazjonalnie), wywołując ****szok podażowy**. Realizacja ****scenariusza napływu** nie będzie raczej miała takiej radykalnej skali co w 2022 roku - ze względu na ****mniejszą skalę, dynamikę i niższe efekty popytowe**
---
**Koniec wojny i jej wpływ na rynek budowlany**
> **Materiały budowlane:**
- Ukraina jest dużym eksporterem jeżeli chodzi o surowce oraz przetworzone materiały budowlane (zwłaszcza stal, cement, ale też wyroby z drewna), dlatego mówi się o jej samowystarczalności pod kątem materiałów niezbędnych do odbudowy kraju. Podczas Ukraińskiego Kongresu Budowlanego w 2023 roku padły zapewnienia o tym, że:
> [**"Ukraina jest w stanie samodzielnie pokryć 80% zapotrzebowania na materiały budowlane do powojennej odbudowy"**](https://pragmatika.media/pl/news/ukraina-spromozhna-samotuzhky-zadovolnyty-80-potreby-u-budivelnykh-materialakh-dlia-pisliavoiennoi-vidbudovy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- O potędze Ukrainy w kontekście bogactw złóż mineralnych świadczy fakt, że jak podaje[ raport Pekao](https://media.pekao.com.pl/pr/770303/raport-banku-pekao-polska-moze-odegrac-wazna-role-w-odbudowie-ukrainy?ref=insight.rynekpierwotny.pl) zajmuje ona na świecie:
- **10\. miejsce** pod względem wartościowym **w eksporcie rud i koncentratów metali** (szacunkowy obrót eksportu ok. 6 mld euro) - 2021 r.
- miejsce się w czołówce państw pod względem eksportu kaolinu i pozostałych glin
czyli kluczowych surowców wykorzystywanych w produkcji stali i elementów murowych. Jednak wzmożenie nakładów na odbudowę może oznaczać przekierowanie części eksportu na rynek krajowy, zmniejszając konkurencję m.in. na polskim rynku materiałowym
Źródło: [Raport Banku Pekao: Polska może odegrać ważną rolę w odbudowie Ukrainy](https://media.pekao.com.pl/pr/770303/raport-banku-pekao-polska-moze-odegrac-wazna-role-w-odbudowie-ukrainy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- W związku z tym **eksport polskich produktów i zaangażowanie się polskich firm przemysłowych w odbudowę Ukrainę, będzie mogło mieć raczej niewielki charakter, ograniczony do wąskiego zakresu współpracy**. Ostateczna skala tej pomocy będzie jednak uzależniona od oceny całkowitych skutków wojny
- Ewentualny potencjał zapotrzebowania Ukrainy na produkty z Polski to m.in. **sprzęt RTV/AGD**, **gotowe wyroby z metali** (narzędzia, zbiorniki, konstrukcje stalowe), **wyroby z tworzyw sztucznych** (opakowania, wyroby dla budownictwa), **gotowe wyroby z cementu** (np. kostka brukowa), **płytki ceramiczne i urządzenia sanitarne**. Jednakże można także się spodziewać, że polskie przedsiębiorstwa zdecydują się na (roz)budowę zakładów produkcyjnych na Ukrainie ze względu na rentę logistyczną (vide [decyzja Cersanitu o zabezpieczeniu kluczowych złóż do produkcji płytek](https://www.rp.pl/biznes/art41079811-polski-producent-ceramiki-inwestuje-15-mln-hrywien-w-ukrainie-chce-sie-tam-rozwijac?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), aniżeli skierowanie fizycznego eksportu z Polski
Źródło: [Raport Banku Pekao: Polska może odegrać ważną rolę w odbudowie Ukrainy](https://media.pekao.com.pl/pr/770303/raport-banku-pekao-polska-moze-odegrac-wazna-role-w-odbudowie-ukrainy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Jak oszacowało [UN Global Compact](https://ungc.org.pl/raport-united-business-for-ukraine-sustainable-reconstruction-of-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) środki, których Ukraina będzie potrzebowała na odbudowę to 411 mld USD z czego 16,8% - tj. 69 mld USD (ok. 276 mld PLN), dotyczy samego sektorach mieszkaniowego - dodatkowo część wydatków w innych sektorach będzie dotyczyło nakładów budowlanych. Dla porównania wartość polskiego rynku budowlanego w 2024 roku szacuje się na [350 mld PLN](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/firmy/wartosc-rynku-budowlanego-w-polsce-do-2026-r-przekroczy-400-mld-zl-spectis?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Źródło: [Raport „United business for Ukraine – sustainable reconstruction of Ukraine”](https://ungc.org.pl/raport-united-business-for-ukraine-sustainable-reconstruction-of-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Reasumując, zakończenie wojny w Ukrainie ****może spowodować** ****osłabienie eksportu części kategorii materiałowych** (np. stal, cement) i ****wzmożenie popytu na wąskie kategorie materiałowe.** Powinno to wywołać ****wzrost cen wybranych kategorii materiałowych**
---
> **Zaangażowanie firm w odbudowę**
- Na dzień dzisiejszy **nastroje firm dotyczące zaangażowania w odbudowę Ukrainy są dość sceptyczne**. W ujęciu międzynarodowym **72% przedsiębiorstw wyraża swój pesymizm** odnośnie wysiłków na rzecz tego projektu. Główną ich obawą pozostaje brak ochrony przed korupcją, ale także strach przed dalszą eskalacją wojny i niewystarczające środki finansowe
Źródło: [Raport „United business for Ukraine – sustainable reconstruction of Ukraine”](https://ungc.org.pl/raport-united-business-for-ukraine-sustainable-reconstruction-of-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Szansa na poprawę tych nastrojów i jednocześnie zachętom ze strony UE jest **powstanie funduszu Ukraine Facility**, który w Polsce koordynuje BGK. Dzięki niemu przedsiębiorstwa będą mogły m.in. ubiegać się o preferencyjne pożyczki na cele związane z działalnością odbudowy Ukrainy
- Polska Agencja Inwestycji i Handlu prowadzi i zbiera zgłoszenia przedsiębiorstw, zainteresowanych pozyskiwaniem finansowania z Ukraine Facility, **wspierając także proces kontraktowy na linii PL-UA**
[Katalog Polskich SpółekNo description.Współpraca z biznesem na rzecz przygotowań do powojennej odbudowy UkrainyOdbudowa Ukrainy](https://odbudowaukrainy.paih.gov.pl/katalog-polskich-spolek/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Według polskich statystyk i danych na 2023 r. firmy budowlane, które zgłosiły swój udział w projekcie odbudowy stanowiły 36% ogółu - w sumie ok. 1 tys. przedsiębiorstw. Oprócz kategorii "Inne" znaczący udział wsparcia zaoferowały firmy związane z maszynerią (254) oraz IT (171)
Źródło: [Raport „United business for Ukraine – sustainable reconstruction of Ukraine”](https://ungc.org.pl/raport-united-business-for-ukraine-sustainable-reconstruction-of-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Z najnowszych [danych](https://www.rp.pl/biznes/art41178381-polskie-firmy-chca-inwestowac-w-ukrainie-czekaja-na-miliardy-euro-unijnych-gwarancji?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wynika że:
- **29%** przedsiębiorstw z branży produkcyjnej, usług i handlu **rozważa podjęcie inwestycji na Ukrainie w 2025** (z czego 41% to firmy produkcyjne)
- **21% kategorycznie wyraziła brak planów na inwestycję w UA**
- **50% wyraziła negatywną opinię** (nie udało nam się jednak dotrzeć do informacji czy udzielone odpowiedzi pochodzą od firm, które nie mają obecnie takich planów, czy też wciąż rozważają tę kwestię)
[Polskie firmy chcą inwestować w Ukrainie. Czekają na miliardy euro unijnych gwarancjiCo trzecia firma rozważa inwestycje w Ukrainie w 2025 r., nawet jeśli wojna będzie trwać. Polski biznes wciąż jednak czeka na możliwość skorzystania z miliardówRzeczpospolitaAleksandra Ptak-Iglewska](https://www.rp.pl/biznes/art41178381-polskie-firmy-chca-inwestowac-w-ukrainie-czekaja-na-miliardy-euro-unijnych-gwarancji?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- Poniżej kilka istotnych faktów i cytatów, które padło w ostatnim czasie o roli polskich firm budowlanych w obudowie UA:
> Rozpoczął się wyścig - **ci co obecnie znajdują na Ukrainie (gdy jeszcze trwa tam wojna) mają dużo większe możliwości** i szanse na wynegocjowanie kontraktu, jak ci, którzy pojawią się tam dopiero po zakończeniu konfliktu *(*[*źródło*](https://www.money.pl/gospodarka/polskie-firmy-chca-odbudowac-ukraine-ale-jest-warunek-7074415891413504a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*)*
> *"Stawiam tezę, że jeśli ktokolwiek miałby na rekonstrukcji ukraińskiej infrastruktury zarobić, to głównymi beneficjentami będą firmy *amerykańskie, tureckie i południowokoreańskie*"* \- wiceprezes PZPB D. Kaźmierczak.
> *" *Zapotrzebowanie na materiały z Polski może być ogromne, jednak tego samego nie można powiedzieć o polskich wykonawcach*"* \- wiceprezes PZPB D. Kaźmierczak.
> *"Polska jest dziś największym placem budowy w Europie, na którym można wypracowywać satysfakcjonujące marże, a *ryzyko, jakie polskie firmy musiałyby podjąć na Ukrainie, często przewyższa potencjalne zyski*."* \- wiceprezes PZPB D. Kaźmierczak.
[Rola polskich firm budowlanych w odbudowie Ukrainy będzie marginalna - PZPB (opinia) | Biznes PAP“Trzecia rocznica agresji Rosji na Ukrainę oraz wstępne rozmowy pokojowe, które mają doprowadzić do zakończenia wojny, skłaniają do refleksji nad tym, dlaczego w procesie odbudowy Ukrainy wiodącej roli z pewnością nie odegrają polskie spółki budowlane. Stawiam tezę, że jeśli ktokolwiek miałby na rekonstrukcji ukraińskiej infrastruktury zarobić, to głównymi beneficjentami będą firmy amerykańskie, tureckie i południowokoreańskie. Rola polskich przedsiębiorstw budowlanych w tym procesie będzie marginalna. Mowa tu wyłącznie o generalnych wykonawcach dużych projektów odbudowy.Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/firmy/rola-polskich-firm-budowlanych-w-odbudowie-ukrainy-bedzie-marginalna-pzpb-opinia?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
Reasumując, zakończenie wojny w Ukrainie ****raczej nie spowoduje odpływu mocy przerobowych polskich firm wykonawczych**, zwłaszcza w segmencie kubaturowym. ****Większy potencjalny wpływ może mieć zmiana bilansu materiałowego oraz ew. odpływ pracowników z sektora budowlanego**
---
**Podsumowanie**
💡
Zależnie od scenariusza (napływu lub odpływu uchodźców) koniec wojny będzie ****kluczowy dla rynku najmu** (silnie negatywny w scenariuszu odpływu, umiarkowanie pozytywny w scenariuszu napływu), nieco ****mniej istotny dla rynku pracy** (w obu scenariuszach odpowiednio ograniczając lub zwiększając podaż pracy). ****Znaczenie polskich firm budowlanych w odbudowie Ukrainy może być niskie**, utrzymując ograniczony wpływ na dostępność krajowych wykonawców, ****większy wpływ może mieć na rynek wybranych kategorii materiałów**
👇 **Na koniec kilka lektur uzupełniających analizę:**
[Firmy z Polski obejdą się smakiem. Ekspert wskazuje, kto zarobi na odbudowie Ukrainy\- Jeśli ktokolwiek miałby zarobić na odbudowie Ukrainy, to największymi beneficjentami będą firmy amerykańskie, tureckie i południowo-koreańskie. Na pewno nie będą to firmy polskie - prognozuje Damian Kaźmierczak, wiceprezes Polskiego ZwiązWNP.plDariusz Ciepiela](https://www.wnp.pl/budownictwo/ekspert-wskazuje-kto-zarobi-na-odbudowie-ukrainy-firmy-z-polski-czeka-rozczarowanie,915896.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nadzieje czy tylko mrzonki? Czy polskie firmy mogą zyskać na odbudowie Ukrainy?Giełdowi inwestorzy rozgrywają zakończenie konfliktu zbrojnego za wschodnią granicą jak dobrą wiadomość dla polskiej gospodarki. Wiele krajowych firm mogłoby wzParkietUrszula Zielińska](https://www.parkiet.com/parkiet-plus/art41832181-pokojowa-banka-czyli-nadzieje-i-realia-konca-wojny-o-ukraine?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Polskie firmy nie są zainteresowanie odbudową Ukrainy. “Biznesu nie można zmusić, kiedy lecą bomby”Pełnomocnik rządu ds. odbudowy Ukrainy Paweł Kowal w piątkowej rozmowie z Wirtualną Polską powiedział o niewielkim zainteresowaniu polskiego biznesu odbudową Ukrainy. Zaznaczył, że biznesu nie można zmusić, ”żeby szedł i inwestował pieWNP.plPAP](https://www.wnp.pl/budownictwo/polskie-firmy-nie-sa-zainteresowanie-odbudowa-ukrainy-biznesu-nie-mozna-zmusic-kiedy-leca-bomby,916212.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Odbudowa Ukrainy a wzrost PKB Polski. Citi ma prognozęOdbudowa ukraińskiej gospodarki może dodać do wzrostu PKB Polski mniej niż 0,2 pkt. proc. rocznie, przy założeniu, że w sumie koszty odbudowy sięgną ok. 300 mld dolarów - oceniają ekonomiści Citi.pb.plPAP Biznesopublikowano: 2025-02-24 13:32](https://www.pb.pl/odbudowa-ukrainy-a-wzrost-pkb-polski-citi-ma-prognoze-1236530?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Przegląd danych AMRON za Q4 2024
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
AMRON cokwartalnie publikuje raporty dotyczące sytuacji na rynku mieszkaniowym (obrót i najem) oraz kredytowym. Wyciągnęliśmy z niego najciekawsze liczby i zestawiamy je w kolejnej mini-analizie. Z pełnym raportem możecie się Państwo zapoznać klikając w poniższy link:
[System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościamito wystandaryzowana baza danych o cenach i wartościach nieruchomości, wyposażona w zaawansowane modele statystyczne i analityczne. Właścicielem Systemu AMRON jest Związek Banków Polskich.AMRON.pl](https://amron.pl/strona.php?tytul=raporty-amron-sarfin&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Sytuacja na rynku kredytowym**
- Indeks dostępności mieszkaniowej (IDM) to wskaźnik mierzący liczbę możliwych do zakupów metrów kwadratowych, biorąc pod uwagę różne składowe jak: oferta kredytowa, poziom wynagrodzeń oraz ceny rynkowe
- W Q4 2024 **siła nabywcza klientów kredytowych** **wzrosła o ok. 5 punktów** \- jest to częściowy efekt spadku (choć niewielkiego) oprocentowania nowych kredytów (0,4 p.p kdk) oraz wzrostu przeciętnych dochodów rodziny (2,9% kdk)
- Choć ceny mieszkań nadal rosną, a koszty utrzymania pozostają wysokie, tempo wzrostu kosztów życia spowalnia. Jeśli ten trend się utrzyma - to **w 2025 możemy spodziewać się stopniowej poprawy zdolności kredytowej.** Czynnikiem to determinującym będzie przede wszystkim decyzja RPP o ewentualnej obniżce stóp procentowych, która dodatkowo mogłaby podnieść dostępność kredytową
- Obserwację dotycząca wyhamowania dynamiki cen mieszkań potwierdzają najnowsze dane o strukturze nowo udzielanych kredytów. **Średnia ich wartość niemal nie zmieniła się już od trzech kwartałów,** nie zmieniły się także wskaźniki dotyczące LTV (z niewielkim wzrostem udziału kredytów z LTV do 50%) i długości kredytowania, utrzymując ocenę rynku będącego w stanie niskich obrotów skierowanych do zamożniejszych Klientów (z wyższym wkładem własnym i wyższą zdolnością kredytową)
---
**Ceny transakcyjne**
- Najciekawsze wnioski dotyczące cen:
- **Q4 to kontynuacja wzrostów** cen transakcyjnych w dużych miastach, choć z mniejszą dynamiką niż w Q3 (z wyjątkiem Gdańska)
- Najszybciej urósł **Gdańsk** i **Kraków** (+4% i +3% kdk)
- Od trendu **odbiegła Łódź**, która po szczycie w Q1 2024 znalazła się w trendzie bocznym, a obecnie ceny tam minimalne nawet spadły
- **Uwaga!* Na dane publikowane przez AMRON patrzymy uzupełniająco ze względu na specyfikę raportowania. Nie do końca idealnym rozwiązaniem, jest ujmowanie statystyk z rynku wtórnego i pierwotnego w ujęciu łącznym, gdy oba te segmenty mogą znacząco od siebie odbiegać. Jednocześnie dane te obrazują reakcję na ceny ofertowe z pewnym przesunięciem w czas*ie
- Choć mniejsze miasta charakteryzują się płytszym rynkiem, **dynamika cen pozostaje** tu mimo wszystko **wysoka** (z wyjątkiem Szczecina i części miast Górnego Śląska)
- W Q4 na cenach znacznie zyskał **Toruń** (+5% kdk), Gorzów i Kielce (+4% kdk) oraz Zielona Góra (+3% kdk)
- **Spadku cen** pierwszy raz od roku doświadczyły **niektóre miasta Górnego Śląska**: Gliwice (-4% kdk), Bytom (-2% kdk) i Zabrze (-1% kdk)
---
**Transakcyjne czynsze najmu**
- W ciągu 2024 średnie czynsze najmu w zawartych umowach na największych rynkach **urosły +4%**, tym samym rynek najmu **wraca na ścieżkę wzrostu**, wracając idealnie do trendu sprzed pandemii
- To co ciągnęło w Q4 rynek najmu w górę to de facto miasta znajdujące poza ścisłą czołówką jak [**Łódź**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/) **i** [**Katowice**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/)**,** pozostałe aglomeracje utrzymują niskie tempo wzrostu czynszów transakcyjnych
---
## 📊 Wykres tygodnia
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W tym tygodniu opracowaliśmy dla Państwa dwa tematy w obszarze "Wykres tygodnia":
- [**Praca zdalna i rosnący sceptycyzm pracodawców**](#wykres-1)
- [**Fala wzrostu rynku dóbr luksusowych w Polsce**](#wykres-2)
---
### Praca zdalna i rosnący sceptycyzm pracodawców
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Kwestia zmian na rynku pracy w modelu zdalnym była jednym z punktów naszych [**Prognoz na rok 2025**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/). Zakładaliśmy częściowe odejście wielu firm od formuły "work from home" w celu zwiększenia efektywności i wydajności. Dzisiaj nasz scenariusz zestawimy z raportem, który przygotował Grant Thornton publikując najświeższe dane o preferencjach pracodawców w 2025 dotyczące pracy niestacjonarnej
[👉 Źródło: Grant Thornton - Praca zdalna okiem przedsiębiorców](https://grantthornton.pl/publikacja/praca-zdalna-czy-firmy-planuja-w-tym-obszarze-zmiany-w-2025-r-raport/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Preferencje pracodawców dotyczące modelu pracy**
- **W ciągu ostatniego roku o 9 p.p. zmniejszył się odsetek firm zezwalających na pracę zdalną** pracowników biurowych. Jednocześnie firmy, które do tej pory jasno nie określiły lub nie dysponowały informacjami w jaki sposób jest zorganizowana praca biurowa w ich jednostkach - w 2025 opowiedziały się przeciwko pracy w formule zdalnej. **W efekcie 37%** (o 14 p.p. więcej niż rok wcześniej) **ankietowanych pracodawców, nie wyraża zgody na pracę poza siedzibami ich biur**
Źródło: Raport Grant Thornton - Praca zdalna okiem przedsiębiorców - Badanie International Business Report dla Grant Thornton
- **1/3 pracodawców daje pracownikom pełną swobodę w zakresie liczby dni spędzonych w ciągu miesiąca w biurze** i nie narzuca im żadnych wymogów w tym zakresie
- Porównując rok 2024 z 2025 przybyło przedsiębiorstw, które coraz chętniej opowiadają się za powrotem pracowników do biur, **wymagając stawienia się osobiście w miejscu pracy przez przynajmniej kilka dni w miesiącu:**
- Najczęściej zatrudnieni muszą wykonywać obowiązki stacjonarnie z biura od 1 do 4 dni w ciągu miesiąca (wzrost o 14 p.p. ankietowanych firm wyrażających taką chęć względem 2024).
- Zwiększyła się także liczba pracodawców, którzy znacząco ograniczyli liczbę dni "home office" na rzecz pracy stacjonarnej przez nawet połowę dni roboczych w miesiącu (4% w 2024 vs. 13% 2025)
- Bardzo istotnie spadł odsetek firm, które w ogóle nie regulują takich zasad
Źródło: Raport Grant Thornton - Praca zdalna okiem przedsiębiorców - Badanie International Business Report dla Grant Thornton
---
**Czym pracodawcy argumentują swój brak zgody na pracę zdalną?**
- Pośród firm, które nie dopuszczają pracy mobilnej, utrzymuje się przekonanie **o braku możliwości zapewniania przez pracodawców odpowiednich narzędzi**, które musieliby udostępniać pracownikom wykonujących pracę w formie zdalnej (38% ankietowanych wskazało na taki powód)
- Wśród pracodawców wzrósł jednak dość mocno sceptycyzm do pracy mobilnej **z obawy o efektywność i jakość pracy**, która miałaby być wykonywana w warunkach domowych (24% ankietowanych wskazało na taki powód; w 2024 było to 13%) oraz słabszy przepływ informacji między pracownikami
- Co ciekawe, firmy argumentowały brak możliwości pracy zdalnej w ich jednostkach, powołując się także na same odczucia i **opinie swoich pracowników, którzy nie wyrażali aprobaty dla tej formy pracy** (choć na przestrzeni ostatniego roku firm z takim poglądem ubyło o 11 p.p.).
- Jeszcze rok temu, ważnym aspektem, które uwzględniały przedsiębiorstwa decydując się wyłącznie na pracę stacjonarną był niepokój o pogorszenie się atmosfery i więzi między pracownikami. Dzisiaj te kwestie mają dla nich mniejsze znaczenie, a większą uwagę zwracają na ogólny spadek efektywności
Źródło: Raport Grant Thornton - Praca zdalna okiem przedsiębiorców - Badanie International Business Report dla Grant Thornton
---
**Praca zdalna vs. stacjonarna vs. hybrydowa**
- Mimo utrzymujących się sceptycznych nastrojów pracodawców dotyczących pracy zdalnej, **zdecydowana większość, bo aż 80% wcale nie planuje odejścia od tej formuły w 2025**. Podwoiła się więc od 2024 r. liczba głosów firm, zajmujących stanowisko o braku redukcji pracy mobilnej
- Jednocześnie 10% firm ograniczyło w 2025 formę pracy z domu, z czego połowa pracodawców oferuje model hybrydowy
Źródło: Raport Grant Thornton - Praca zdalna okiem przedsiębiorców - Badanie International Business Report dla Grant Thornton
👇 **Poniżej zapraszamy do odsłuchania podcastów o nastrojach na rynku nieruchomości komercyjnych i roli jaką odgrywa praca zdalna:**
---
### Fala wzrostu rynku dóbr luksusowych w Polsce
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W ramach "wykresu tygodnia" przygotowaliśmy ciekawy raport o rynku dóbr luksusowych przygotowany przez KPMG. W tej części Newslettera dowiecie się Państwo jak duży jest ten rynek, z jaką prędkością zyskuje na wartości, jaką rolę pełnią w nim nieruchomości premium i czy faktycznie ["Luksus polega na posiadaniu tego, czego nie potrzebujemy."](https://lubimyczytac.pl/cytat/32364?ref=insight.rynekpierwotny.pl)?
[Rynek dóbr luksusowych w Polsce | Edycja XVCzy sztuka jest luksusem?KPMGProfil](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Kilka ciekawych liczb:**
💵 **55,6 mld PLN** \- na tyle szacuje się wartość rynku dóbr luksusowych w Polsce w 2024 (tym samym jest to wzrost o **24,6%** rdr)
👨💼 **1,8 mln** \- tyle jest osób w Polsce, których miesięczny dochód brutto w 2023 wynosił 10-20 tys. PLN
👨💻**545 tys.** \- z kolei tyle osób w Polsce miesięcznie zarabiało w 2023 w granicach między 20-50 tys. PLN brutto
💸 **90,1 tys.** \- tyle osób liczyła grupa bogatych (zarabiających powyżej 50 tys. PLN brutto/msc.)
💰 **58,1 tys**.\- tyle w 2023 roku było Polaków, których wartość portfela aktywów netto wynosiła powyżej 1 mln USD (**wzrost o 23% r/r**).
🪙 **3,5 mld** PLN – tyle wynosiła wartość rynku nieruchomości premium i luksusowych (wzrost o **6,7%** r/r).
---
**Liczba osób bogatych w Polsce i miejsce w europejskim rankingu**
- Województwem z największą liczbą osób bardzo dobrze zarabiających jest woj. **mazowieckie**. Jest to ściśle związane z obecnością znaczących, dużych marek i korporacji, zapewniającymi znacznie wyższe wynagrodzenia
- W ścisłej czołówce także woj. **śląskie, małopolskie i dolnośląskie**
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- High Net Worth Individuals (HNWI) to osoby, których majątek netto wynosi ponad 1 mld USD. W 2023 w **Polsce mieszkało 58,1 tys.** takich osób a ich grupa w ciągu ostatniego roku **wzrosła** **o 23%**. Mimo to Polska wciąż plasuje na 17\. miejscu pod względem liczebności osób HNWI
- W ścisłej czołówce pod względem liczebności najbogatszych ludzi znajduje się **Francja, Niemcy i Wielka Brytania** (choć tu obserwuje się ostatnio emigracje osób zamożnych po brexicie i reformacji systemu podatkowego)
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Aktywa Polaków i struktura rynku luksusowego**
- Portfel **przeciętnego gospodarstwa domowego** w Polsce w 2024 składał się przede wszystkim z **depozytów** (**41%** ogółu aktywów). Pozostałą grupą stanowią **inwestycje** (**22%**) oraz **Ubezpieczenia i OFE** (**14%**). **Gotówka**, mimo że najbardziej podatna na utratę wartości, wciąż stanowi istotny składnik aktywów finansowych Polaków (aż w **12%**)
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- W TOP3 najbardziej wartościowych segmentów rynku dóbr luksusowych są: **samochody, usługi hotelarskie i nieruchomości**
- W 2024 r. rynek dóbr luksusowych w Polsce opiewał na kwotę **55,6 mld PLN**, z czego **3,5 mld stanowiły nieruchomości**. Prognozy wskazują że do 2029 rynek wartość tego rynku wyniesie ok. 79 mld PLN (gdzie sam rynek nieruchomości premium urośnie o +34% do 4,7 mld PLN)
- W ciągu 2024/2023 najszybciej wzrosła wartość segmentu **samochodów z wyższej półki** (**34,8%**). Drugim perspektywicznym sektorem okazały się usługi **hotelarskie i SPA +16,7%**
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Luksusowe usługi hotelarskie**
- Polska w 2024 oferowała **473** hotele czterogwiazdkowe (wzrost 2,6% rdr) i **98** pięciogwiazdkowe (wzrost 4,3% rdr)
- Łącznie hotele 4 i 5 - gwiazdkowe stanowiły 22% całej oferty hotelarskiej
- Wartość rynku hotelarskiego osiągnęła w 2024 wartość **7,8 mld PLN** (wzrost 16,7% rdr)
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Nieruchomości premium**
- Jak wskazują dane Cenatorium rynek nieruchomości premium w 2024 urósł do poziomu **3,5 mld PLN**. Choć wzrost wynosił **+6,7%** w stosunku do 2023, jest to tempo wolniejsze niż w latach poprzednich
- **62,6 tys. PLN/m²** \- tyle wynosiła najwyższa cena jaką uzyskano za metr kwadratowy w transakcjach luksusowych mieszkań w 2024 (Warszawa, ul. Szara 8)
- Coraz częściej transakcje na rynku nieruchomości premium odbywają się **off market**
- Luksusowe nieruchomości zyskały współcześnie także nową definicję - klienci bowiem nie zwracają już tylko uwagi na obiekty w prestiżowych i nowoczesnych punktach z wykorzystaniem najwyższych klas materiałów. Oczekują i wymagają także **bliskości natury**, **wysokich standardów energetycznych** i uwzględnianiu aspektów **ekologicznych** w projektach
- W Polsce topową aglomeracją nieruchomości premium pozostaje **Trójmiasto,** gdzie wg danych BIG DATA Rynek Pierwotny ok. 20% oferty stanowią lokale o cenie powyżej 20 tys. PLN/m2
Źródło: [KPMG - Rynek dóbr luksusowych w Polsce](https://kpmg.com/pl/pl/home/insights/2024/12/rynek-dobr-luksusowych-w-polsce-edycja-xv.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Spółka Kulczyka buduje w Warszawie apartamenty ultrapremium. Cena za metr to 50 tys. złDeweloper, którego większościowym udziałowcem jest firma Sebastiana Kulczyka, zamieni teren dawnej Polfy w Warszawie w apartamenty ultrapremium. Średnia cena wykończonego lokalu sięga 50 tys. zł za metr.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/noho-investment-pomnozy-luksus-w-stolicy-1236257?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Luksusowe mieszkania z półki premium we Wrocławiu](https://wroclaw.wyborcza.pl/wroclaw/7,35771,31716424,tak-dzis-buduje-sie-luksus-po-wroclawsku.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Poza naszymi analizami polecamy też poniższe odcinki podcastów i nagrań wideo z ostatnich tygodni poświęconych rynkowi nieruchomości:
### Ekonomia i geopolityka
### Rynek mieszkaniowy
### Rynek kredytowy i program "Pierwsze klucze"
### Nieruchomości komercyjne
### Inwestowanie
### Budownictwo
---
## 📖 Ciekawe lektury
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Na rynku nieruchomości dzieje się tak dużo, że nie sposób opisać wszystkie ważne tematy w szczegółach. Poniżej dzielimy się ciekawymi analizami z wiarygodnych źródeł, które poruszają interesujące zagadnienia z rynku nieruchomości:
### Polityka i gospodarka krajowa oraz globalna
[Niższe stopy nie wystarczą, by rozbujać gospodarkęDecyzja o obniżce stóp powinna zapaść najpóźniej we wrześniu - prognozował członek RPP podczas konferencji „Pulsu Biznesu”. Zdaniem dużych firm tańszy kredyt to jednak za mało, by z kopyta ruszyły inwestycje prywatne. Potrzebny jest jeszcze kapitał otwarty na ryzyko.pb.plMarek Chądzyński](https://www.pb.pl/nizsze-stopy-nie-wystarcza-by-rozbujac-gospodarke-1236197?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Członkini RPP: przestrzeń na obniżki stóp dopiero pod koniec rokuJeśli obniżki stóp proc. w ogóle miałyby się pojawić w 2025 roku, to byłaby na to przestrzeń dopiero pod koniec roku, a skala łagodzenia polityki byłaby niewielka - oceniła członkini RPP Iwona Duda w rozmowie z PAP Biznes.pb.plPAP Biznes DI](https://www.pb.pl/czlonkini-rpp-przestrzen-na-obnizki-stop-dopiero-pod-koniec-roku-1236512?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[CPK zasypie rynek przetargamiCentralny Port Komunikacyjny zaprezentuje w kwietniu plan przetargów na inwestycje związane z budową lotniska i kolei dużych prędkości. Budowlańcy poznali jego zarys i zacierają ręce. Przez dwa lata do wykonania będą prace warte 20 mld zł.pb.plKatarzyna Kapczyńska](https://www.pb.pl/cpk-zasypie-rynek-przetargami-1236271?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[6,5 tys. zł podatku zamiast 60 zł. Chcą uderzyć w kieszenie PolakówJuż nie 60 zł, jak obecnie, ale 6,5 tys. zł podatku od nieruchomości musiałby zapłacić rocznie właściciel 50-metrowego mieszkania w Warszawie, gdyby rząd wprowadził kataster zgodnie z rekomendacjami Organizacji Współpracy Gospodarczej i RozWNP.plKatarzyna Bartman](https://www.wnp.pl/rynki/6-5-tys-zl-podatku-zamiast-60-zl-oecd-chce-uderzyc-w-kieszenie-polakow-resort-finansow-odpowiada,915392.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Obowiązkowa wycena nieruchomości to dopiero początek. Nowy podatek może oznaczać rewolucjęNajpierw międzynarodowy Fundusz Walutowy, a potem OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju) przeanalizowały trudną sytuację na polskim…BiznesINFO.plSylwia Nowosińska](https://www.biznesinfo.pl/obowiazkowa-wycena-nieruchomosci-to-dopiero-poczatek-nowy-podatek-moze-oznaczac-rewolucje-sn-wmg-200225?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kiedy doczekamy się ustawy o polskich REIT-ach? Znamy więcej szczegółów.Ministerstwo Finansów ogłosi założenia ustawy o spółkach inwestujących w nieruchomości tylko jako część większego pakietu projektów. Być może jeszcze przed wakaRzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/rynek-nieruchomosci/art41857451-polskie-reit-y-w-pakiecie-zmian-dla-rynku-kapitalowego?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Siedem elementów unijnego planu dla przemysłuKomisja Europejska chce ulżyć firmom energochłonnym, ale nie rezygnuje z zielonej transformacji przemysłu. Przedstawiła dziś strategię Clean Industrial Deal, a także pakiet Omnibus, odciążający firmy w zakresie raportowania ESG.pb.plKatarzyna Kapczyńska](https://www.pb.pl/europejskiemu-przemyslowi-na-ratunek-1236676?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Rynek pracy
[Blisko 30 proc. pracowników obawia się zwolnienia grupowegoUtraty pracy w najbliższym czasie w wyniku zwolnień grupowych obawia się 28 proc. zatrudnionych Polaków - wynika z raportu “Zwolnienia grupowe pod lupą”. Obawy te wynikają głównie z problemów finansowych firmy i zmianami w jej strukturze organizacyjnej - podano.pb.plPAP](https://www.pb.pl/blisko-30-proc-zatrudnionych-obawia-sie-zwolnienia-grupowego-1236533?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zwolnienia grupowe w dwóch dużych bankach w Polsce. Szwajcarski gigant UBS likwiduje biuroSzwajcarski bank UBS i brytyjski NatWest zwalniają pracowników w Polsce. Wiemy, ile osób ma stracić pracę.next.gazeta.ploprac. Dominik Moliński](https://next.gazeta.pl/next/7,151003,31710262,dwa-duze-banki-zwalniaja-w-polsce-likwidacja-biura-w-warszawie.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Fala zwolnień grupowych płynie przez Polskę. “Przyczyn jest kilka”Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w styczniu 2025 r. 48 firm działających w Polsce zadeklarowało zwolnienie 12,7 tys. pracowników. To znaczącyINTERIA.PL/Piotr Kamionka /Reporter](https://biznes.interia.pl/praca/news-przybywa-zwolnien-grupowych-w-polsce-twarde-dane-nie-pozosta,nId,7919885?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Rynek kredytowy
[34 proc. spadek liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych w styczniuW styczniu br. banki i SKOK-i udzieliły o 27,2 proc. więcej kredytów gotówkowych niż w styczniu 2024 r., a ich wartość sięgnęła rekordowe 9,257 mld zł - podało w czwartek Biuro Informacji Kredytowej. Liczba kredytów mieszkaniowych spadła o 34,3 proc., a ich wartość była niższa o ponad 32 proc.pb.plPAP](https://www.pb.pl/34-proc-spadek-liczby-udzielonych-kredytow-mieszkaniowych-w-styczniu-1236819?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rząd chce “wpuścić młodych w maliny”. “Po drodze zgubiono sens”Minister Krzysztof Paszyk przedstawił kolejne szczegóły nowego programu dopłat: ‘Klucz do mieszkania’. Zdaniem Marka Wielgo z RynekPierwotny.pl, w największych miastach niewiele osób będzie mogło skorzystać z tego programu. Bartosz Turek z HREIT ocenia z kolei, że mało prawdopodobne jest, że program w ogóle wejdzie w życie. - Choćby dlatego, że jest w nim dużo braków - mówi w rozmowie z tokfm.pl.www.tokfm.plDorota Kalinowska-Bartosewicz](https://www.tokfm.pl/Tokfm/7,168890,31700170,klucz-do-mieszkania-to-pulapka-sa-nowe-szczegoly-wpuszczanie.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Pierwsze klucze na rynku wtórnym? Eksperci: “czas na zakup z pierwotnego”Nowy rządowy program mieszkaniowy Pierwsze klucze wywołuje mieszane reakcje ekspertów branży nieruchomości. Głównym punktem spornym jest koncentracja wsparcia wyłącznie na rynku wtórnym, z pominięc…Business Insider PolskaNatalia Kraus-Kowalczyk](https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/eksperci-wybor-mieszkania-z-rynku-pierwotnego-paradoksalnie-dobry-w-trakcie/5y1467z?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Ceny nieruchomości
[Czy mieszkania w Polsce stanieją? “Rysa na powierzchni betonowego złota”Eksperci z Banku Pekao wzięli pod lupę to, co dzieje się w ostatnim czasie na rynku nieruchomości w Polsce. Czy ceny mieszkań spadają? I co nas czeka w najbliższym czasie?next.gazeta.ploprac. Przemysław Średziński](https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,31696665,czy-mieszkania-w-polsce-stanieja-rysa-na-powierzchni-betonowego.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ceny mieszkań będą spadać w 2025 roku? Oto co mówią eksperci PKO BPCzy ceny mieszkań spadną w 2025 roku? Z analizy PKO BP wynika, że jest na to szansa. Ten rok ma należeć do kupującego. Według prognoz - ceny mają sięINTERIA.PL/123RF/PICSEL](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-to-bedzie-czarny-rok-dla-deweloperow-najnowsza-prognoza-nie-,nId,7914339?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Co dalej z cenami mieszkań? “Może pojawić się ekstra podaż flipperska”\- Obecnie jesteśmy na rekordowo wysokich poziomach z ofertami sprzedażowymi mieszkań z rynku wtórnego. Jeśli nowy rządowy program mieszkaniowy zostanie wprowadzony, na rynku może pojawić się ekstra podaż flipperska - mówi money.pl Adrian Górniak, analityk Ipopema Securities.www.money.plKarolina Wysota](https://www.money.pl/banki/co-dalej-z-cenami-mieszkan-moze-pojawic-sie-ekstra-podaz-flipperska-7127305314663200a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Ceny mieszkań w Kielcach - olbrzymi wzrost](https://kielce.wyborcza.pl/kielce/7,47262,31711162,ceny-mieszkan-w-kielcach-znow-olbrzymi-wzrost-ale-portfele.html?fbclid=IwY2xjawIpAsVleHRuA2FlbQIxMQABHfk0-SDEwyrmVY4%5Fw36RYVAbY9xH95Gmd42Ua11fHAEB1F7MvdWSRsAycw%5Faem%5FxkPsDocN57MubX1A4BGrMw&sfnsn=wa&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Rynek mieszkaniowy i deweloperski
[Raport Szczęśliwy Dom: Mieszkaniowe mieć czy byćCiasne, ale własne? Możliwe! Otodom pod lupę bierze kwestie własności i finansów. Zajrzyj do: Szczęśliwy Dom: Mieszkaniowe mieć czy być?Wiedza i inspiracjeMarta Buzalska](https://www.otodom.pl/wiadomosci/pobierz/raporty/raport-szczesliwy-dom-mieszkaniowe-miec-czy-byc?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Bat na deweloperów. Ceny mieszkań mają przestać być tajemnicąPolska 2050 złożyła w Sejmie projekt ustawy o ujawnianiu cen mieszkań - poinformowała Katarzyna Pełczyńska- Nałęcz w serwisie X. Taki ruch minister funduszyINTERIA.PL/Wojciech Strozyk/REPORTER, ARKADIUSZ ZIOLEK /East News](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-deweloperzy-beda-musieli-ujawniac-ceny-mieszkan-polska-2050-,nId,7916971?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jawne ceny nieruchomości? W połowieEksperci biją brawo politykom za zajęcie się kwestią upublicznienia cen domów i mieszkań. Podkreślają jednak, że jeśli klienci deweloperów mają zyskać wiedzę o realnych stawkach za metr, ustawa nie wystarczy.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/jawne-ceny-nieruchomosci-w-polowie-1236788?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Znany deweloper pozwany na ponad 190 mln złDeweloper Murapol Real Estate został pozwany na kwotę blisko 192 mln zł. Spółka, która znana jest z realizacji projektów mieszkaniowych, oświadczyła, że uważa pozew za całkowicie bezzasadny i planu…Business Insider Polskaizz](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/gigantyczny-pozew-przeciwko-murapolowi-prawie-200-mln-zl/4yr2kwj?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Udana emisja obligacji znanego dewelopera. Za 130 mln złAtal bez problemu znalazł nabywców dwuletnich obligacji serii BC na okaziciela w liczbie 130 tys. zł o łącznej wartości nominalnej 130 mln zł.WNP.plAO](https://www.wnp.pl/budownictwo/udana-emisja-obligacji-znanego-dewelopera-za-130-mln-zl,914709.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Unidevelopment uruchomi programu emisji obligacji wart do 55 mln złZarząd Unidevelopment, spółki z grupy Unibepu, podjął uchwałę o uruchomieniu programu emisji obligacji o łącznej wartości nominalnej nieprzekraczającej 55 mln zł. Pieniądze pójdą na przedterminową spłatę zadłużenia z tytułu obligacji serii A/B lub C.pb.plKZ, PAP Biznesopublikowano: 2025-02-21 07:31](https://www.pb.pl/unidevelopment-uruchomi-programu-emisji-obligacji-wart-do-55-mln-zl-1236393?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Deweloper zbiera miliony na zwiększenie skaliWhite Stone Development zakończył kolejną emisję obligacji. W sumie inwestorzy dostarczyli mu dotąd prawie 200 mln zł. W nowej strategii stawia na większe niż dotychczas projekty w segmencie mieszkaniowym i komercyjnym.pb.plPaweł Berłowski](https://www.pb.pl/deweloper-zbiera-miliony-na-zwiekszenie-skali-1236575?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Deweloperzy dają smart home, zniżki i wykończnia mieszkania](https://wyborcza.biz/biznes/7,147758,31700856,dweloperzy-pominieci-przez-rzad-ruszaja-do-akcji-murapol-daje.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Grunty i projekty
[Zabudują pustą działkę przy Karolkowej. Projektuje znana pracownia, a deweloperem belgijska firmaFirma deweloperska Alides wkrótce rozpocznie budowę nowej inwestycji mieszkaniowej przy Karolkowej w Warszawie. Na pustej działce stanie nowoczesny apar…Urbanity](https://www.urbanity.pl/mazowieckie/warszawa/zabuduja-pusta-dzialke-przy-karolkowej-projektuje-znana-pracownia-a-deweloperem-belgijska-firma,w25528?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Setki nowych mieszkań na warszawskim Targówku dzięki lex deweloperRada Warszawy przyjęła uchwałę o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej przy ul. Bieżuńskiej na Targówku. – Ten teren wymaga rewitalizacji i zmiany wizerunku – uważa Aleksandra Wołodźko, prezes zarządu Greenfields.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/setki-nowych-mieszkan-na-warszawskim-targowku-dzieki-lex-deweloper,186438.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Zatrzęsienie inwestycji lex deweloper w Ursusie. Mieszkańców przybywa, a przedszkoli i dróg brakujeNa osiedlu Szamoty w Ursusie inwestycję w trybie lex deweloper oficjalnie zrealizować chcą cztery firmy. Swoje plany ujawnił właśnie Strus Development.Raport WarszawskiMiłosz Piotrowski](https://www.raportwarszawski.pl/artykul/2477,zatrzesienie-inwestycji-lex-deweloper-w-ursusie-korki-przeciazone-przedszkola-i-kolejne-tysiace-mieszkancow-w-drodze?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Arche z porozumieniem. Coraz bliżej rewitalizacji dawnej Fabryki Papieru w KonstancinieArche ma porozumienie z gminą Konstancin-Jez. “To ważna decyzja dla naszej społeczności i wierzę, że jej bilans będzie dla nas korzystny” – podkreślił burmistrz Michał Wiśniewski. Porozumienie przybliża rewitalizację Królewskiej Fabryki Papieru i nową inwestycję mieszkaniową zaplanowaną w Konstancinie-Jez. przez Arche.PropertyDesignLiszka Anna](https://www.propertydesign.pl/architektura/104/arche%5Fz%5Fporozumieniem%5Fcoraz%5Fblizej%5Frewitalizacji%5Fdawnej%5Ffabryki%5Fpapieru%5Fw%5Fkonstancinie,50466.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Lidl deweloperem? Chce zbudować blok w WarszawieSieć Lidl ma deweloperskie ambicje — dostała właśnie warunki zabudowy dla bloku na w Warszawie, który chciałaby zbudować. Wiadomość dla niektórych może być zaskakująca, ale w Niemczech firma działa…Business Insider Polskansz 28 lutego 2025, 7:53\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/finanse/handel/lidl-deweloperem-chce-zbudowac-blok-w-warszawie/6kvey8x?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Polski deweloper kupuje działkę na Ursynowie, bezpośrednio przy stacji metra. Powstanie nowa inwestycjaZawarta została przedwstępna umowa zakupu nieruchomości na warszawskim Ursynowie. Polska firma deweloperska nabyła działkę u zbiegu ulic Cynamonowej i I…Urbanity](https://www.urbanity.pl/mazowieckie/warszawa/polski-deweloper-kupuje-dzialke-na-ursynowie-bezposrednio-przy-stacji-metra-powstanie-nowa-inwestycja,w25511?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Było kino, a czy będą dwa bliźniacze wieżowce?Coraz bliżej budowy w ścisłym centrum Kielc dwóch bliźniaczych wież. W miejscu dawnego kina Romantica oraz pobliskiego parkingu mają zostaćRadio KielceMarcin Marszałek](https://radiokielce.pl/1273315/bylo-kino-a-czy-beda-dwa-blizniacze-wiezowce/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Przy Lesie Kabackim powstaje nowa inwestycja willowaFirma Spravia rozpoczęła realizacja swojej nowej inwestycji na warszawskim Wilanowie. Projekt zakłada budowę sześciu willi miejskich, które łącznie ofer…UrbanityPC Użytkownik](https://www.urbanity.pl/mazowieckie/warszawa/przy-lesie-kabackim-powstaje-nowa-inwestycja-willowa,w25484?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Spółka zmienia strategię. W Krakowie „debiutuje” Novym MatecznymDotychczas skupiona na biurowcach spółka wznosi swoje pierwsze dwa bloki mieszkalne niedaleko ronda Matecznego. To zmiana kursu spowodowana uwarunkowaniami rynkowymi. Grupa Mix w przeszłości znana m.in. z ogólnopolskiej sieci sklepów z elektroniką, od dłuższego czasu zajmuje się działalnością…LoveKrakówDawid Kuciński](https://biznes.lovekrakow.pl/aktualnosci/spolka-zmienia-strategie-w-krakowie-debiutuje-novym-matecznym%5F60350.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Na terenie po KWK Wujek może powstać nowe osiedle. Deweloper złożył wniosekPonad 100 mieszkań zamierza wybudować krakowski deweloper w Brynowie. Jest wniosek dotyczący terenu obok dawnego stadionu Rozwoju. Koncepcja zakłada wyższ�Katowice24.infoŁukasz Kądziołka](https://katowice24.info/na-terenie-po-kwk-wujek-moze-powstac-nowe-osiedle-deweloper-zlozyl-wniosek/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : W Łodzi otwiera się rynek mieszkań luksusowych](https://lodz.wyborcza.pl/lodz/7,35136,31722391,wielka-zmiana-na-piotrkowskiej-w-lodzi-rynek-mieszkan-luksusowych.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : 16-kondygnacyjny wieżowiec powstaje nad Odrą w Szczecinie](https://szczecin.wyborcza.pl/szczecin/7,34939,31694500,16-kondygnacyjny-wiezowiec-powstaje-nad-odra-w-szczecinie-deweloperzy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Ogromne osiedle wyrośnie tuż obok Lotniska Chopina](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,31705573,nowa-marina-mokotow-wyrosnie-tuz-obok-lotniska-chopina-w.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Warszawa kolonizuje Mazury](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,31699225,warszawa-przenosi-sie-na-mazury-jestesmy-w-szoku-jak-tu-deweloperka.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Wieżowiec Quorum we Wrocławiu](https://wroclaw.wyborcza.pl/wroclaw/7,35771,31707861,mial-byc-biurowiec-beda-mieszkania-ruszyla-budowa-140-metrowej.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Rynek najmu / PRS / PBSA
[UG planuje wybudować akademik. Powstanie wieżowiec na kampusie?Uniwersytet Gdański złożył wniosek o ustalenie lokalizacji budowy nowego domu studenckiego w miejscu Akademickiego Centrum Kultury. Uczelnia podkreśla jednak, że inwestycja jest jeszcze w fazie planowania, a uzyskanie decyzji pozwoli przygotować niezbędną dokumentację i ocenić koszty.Trojmiasto.plWioleta Stolarska](https://www.trojmiasto.pl/nauka/UG-planuje-wybudowac-akademik-Powstanie-wiezowiec-na-kampusie-n199235.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Aparthotel to nie hotel. Precedensowy wyrok sądu w GdyniCzy używając nazwy “aparthotel” i wynajmując w nim apartamenty inwestor łamie prawo, bo słowo zawiera zastrzeżoną przez polskie prawo nazwę “hotel”? Zdaniem gdyńskiego sądu - nie.Trojmiasto.plPiotr Weltrowski](https://www.trojmiasto.pl/wiadomosci/Aparthotel-to-nie-hotel-Precedensowy-wyrok-sadu-w-Gdyni-n199316.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Budowa akademika Student Depot w Poznaniu. Jak wygląda nowe skrzydło budynku? Zobacz zdjęcia! Głos WielkopolskiŁukasz Gdak](https://gloswielkopolski.pl/budowa-akademika-student-depot-w-poznaniu-jak-wyglada-nowe-skrzydlo-budynku-zobacz-zdjecia/ar/c1p2-27302989?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Nieruchomości komercyjne
[Wielki, globalny koncern z kolejną inwestycją pod WrocławiemKolejna wielka, znana, światowa marka stawia na Aglomerację Wrocławską. Szwajcarski koncern o zasięgu globalnym Nestlé z nawiązką realizuje swoje plany inwestycyjne dotyczące fabryki i centrum dystrybucyjnego karmy dla zwierząt domowych w Nowej Wsi Wrocławskiej (gmina Kąty Wrocławskie). Inwestor prowadzi obecnie kolejną rozbudowę swojej wielkiej podwrocławskiej fabryki.investmap.plOrzech](https://investmap.pl/wielki-globalny-koncern-z-kolejna-inwestycja-pod-wroclawiem.a312211?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Microsoft Cancels Leases for AI Data Centers, Analyst SaysMicrosoft Corp. has canceled some leases for US data center capacity, according to TD Cowen, raising broader concerns over whether it’s securing more AI computing capacity than it needs in the long term.BloombergRyan Vlastelica](https://www.bloomberg.com/news/articles/2025-02-24/microsoft-cancels-leases-for-ai-data-centers-analyst-says?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Co słychać na rynku biurowym we Wrocławiu?Firma Newmark Polska przygotowała najnowszy raport, dotyczący rynku powierzchni biurowych w stolicy Dolnego Śląska. Wrocław, to trzeci pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce, zaraz za Warszawą i Krakowem. W 2024 roku aktywność najemców w mieście utrzymywała się na stabilnym poziomie.investmap.plOrzech](https://investmap.pl/co-slychac-na-rynku-biurowym-we-wroclawiu-raport.a312215?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Mordor coraz mniej biurowyNa warszawskim Służewcu Przemysłowym zaczynają się rozpychać spółki budujące mieszkania, akademiki i lokale na wynajem instytucjonalny. Ostatni biurowiec powstał w tej części miasta przed pięcioma laty.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/mordor-coraz-mniej-biurowy-1236767?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Światowy gigant z nowym biurem w KatowicachKolejny znany, globalny koncern stawia na Katowice i przenosi się do nowego biura. Lipton Services Poland – biznesowe ramię Lipton Teas and Infusions – będzie korzystać z nowoczesnej, wielofunkcyjnej przestrzeni w Global Office Park, w centrum Katowic.investmap.plOrzech](https://investmap.pl/swiatowy-gigant-z-nowym-biurem-w-katowicach.a312214?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Zagraniczne rynki
[W Niemczech budują akademik na dachu sklepu znanej sieci. Powstanie z modułów z PolskiW niemieckim Mannheim-Neuostheim wykonana zostanie 4-piętrowa nadbudowa sklepu Aldi, w której powstaną mieszkania dla studentów. Za blisko 22 mln euro inwestycję przeprowadzi MOD21– spółka zależna Erbudu – oraz Wolf Müller.WNP.plMW](https://www.wnp.pl/budownictwo/modulowy-akademik-powstanie-na-dachu-sklepu-aldi-w-projekt-zaangazowana-spolka-z-grupy-erbud,915441.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nikt nie chce żyć w mieście Xi. Chiny wydały na te nieruchomości grube miliardyChiny wydały 93 miliardy dolarów na budowę Xiongan, nowego miasta, które miało pomieścić 3 miliony mieszkańców i odciążyć Pekin. Projekt, rozpoczęty w 2017 roku, realizowano przez siedem lat na obszarze trzykrotnie większym od Nowego Jorku. Jednak dziś w Xiongan mieszka tylko 170 tysięcy osób, co czyni je w większości pustym. Nieatrakcyjna lokalizacja na terenach zalewowych, brak rozrywek i udogodnień, rygorystyczne regulacje oraz powolny rozwój odstraszają potencjalnych mieszkańców i inwestorów.DomiportaIrmina Nowacka](https://www.domiporta.pl/informacje/a/nikt-nie-chce-zyc-w-miescie-xi-chiny-wydaly-na-te-nieruchomosci-grube-miliardy-6722?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Budownictwo, materiały budowlane, energia
[To może być tykająca bomba. Budowy w Polsce staną? Branża bije na alarmMenedżerowie firm budowlanych biją na alarm: młodzi nie chcą kształcić się na studiach technicznych, co w perspektywie grozi tym, że nie będzie komu realizować ambitnych projektów. Portal WNP.PL zebrał dane z polskich uczelni politechnicznyWNP.plMichał Wroński](https://www.wnp.pl/budownictwo/branza-budowlana-i-uczelnie-techniczne-bija-na-alarm-coraz-mniej-chetnych-na-studia,913973.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Urbanistyka, architektura i miasta
[Jeden z najlepszych projektów modernistycznych w Polsce z nowym wyglądemW centrum Warszawy znajduje się budynek, który jest przykładem połączenia historycznych inspiracji z nowoczesnym podejściem do projektowania. Bryła gmac…Urbanity](https://www.urbanity.pl/mazowieckie/warszawa/jeden-z-najlepszych-projektow-modernistycznych-w-polsce-z-nowym-wygladem,w25490?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Łódź wyemituje obligacje na ponad 900 mln zł. Wiadomo ile sięgnie dług na jednego mieszkańca Dziennik ŁódzkiMarcin Darda](https://dzienniklodzki.pl/lodz-wyemituje-obligacje-na-ponad-900-mln-zl-wiadomo-ile-siegnie-dlug-na-jednego-mieszkanca/ar/c1p2-27280333?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Od soboty nowa linia tramwajowa we WrocławiuOd 22 lutego 2025 (sobota) we Wrocławiu pojawi się nowa linia tramwajowa. Tramwaj nr 24 pojedzie z Pilczyc na Kowale. Taka linia była już we Wrocławiu, aletuwroclaw.com](https://tuwroclaw.com/artykul/od-soboty-nowa-linia-n1506943?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Tramwaj dotrze do granicy Wrocławia. Ogłoszono przetarg na projekt przebudowy ul. OpolskiejZgodnie z zapowiedzią miejska spółka Wrocławskie Inwestycje ogłosiła przetarg na koncepcję i projekt przebudowy ulicy Opolskiej. Od pętli “Księże Małe” poprowadzone zostanie nowe torowisko autobusowo-tramwajowe aż do granicy Wrocławia z gminą Siechnice. W sumie pas drogowy objęty planowaną inwestycją to blisko 3 km. Nowego torowiska ma powstać 2,3 km. Ogłoszono przetarg na wybór wykonawcy.investmap.plOrzech](https://investmap.pl/tramwaj-dotrze-do-granicy-wroclawia-ogloszono-przetarg-na-projekt-przebudowy-ul-opolskiej.a312208?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Tramwaj do Dworca Zachodniego – od 1 marca kolejny etap pracW pierwszy weekend marca Tramwaje Warszawskie rozpoczną kolejny etap budowy trasy do Dworca Zachodniego. Czasowo wstrzymany zostanie ruch tramwajów na ulicy S. Banacha, a kierowcy będą korzystali z jednej jezdni.Certyfikat Systemu Zarządzania Jakością](https://www.wtp.waw.pl/newsy/2025/02/24/tramwaj-do-dworca-zachodniego-od-marca-kolejny-etap-prac/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[26 milionów złotych na rewitalizację starego miasta w Piotrkowie. Miasto zmodernizuje 3 kamienice, gdzie powstanie 60 mieszkań. Piotrków Trybunalski Nasze MiastoDariusz Śmigielski](https://piotrkowtrybunalski.naszemiasto.pl/26-milionow-zlotych-na-rewitalizacje-starego-miasta-w-piotrkowie-miasto-zmodernizuje-3-kamienice-gdzie-powstanie-60-mieszkan/ar/c1p2-27290927?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Co się zmieni na Ochojcu? Tramwaj na południe, bezkolizyjne skrzyżowanie oraz mieszkania przy Leśnej i JagodowejTramwaj na południe, bezkolizyjne skrzyżowanie linii kolejowej z ulicą Gen. Jankego oraz budowa mieszkań w rejonie ulicy Leśnej i Jagodowej. Sprawdzamy, jakie zmiany czekają mieszkańców (...).wKatowicach.eu](https://www.wkatowicach.eu/informacje/w-katowicach/Co-sie-zmieni-na-Ochojcu-Tramwaj-na-poludnie-bezkolizyjne-skrzyzowanie-oraz-mieszkania-przy-Lesnej-i-Jagodowej/idn:8674?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Co z tramwajem na Zieloną Białołękę i na Modlińskiej?](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,31724381,na-bialolece-pytania-i-obawy-o-nowe-linie-tramwajowe-budowa.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Czy Mokotów jest dobrze zaprojektowany dla mieszkańców?](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,31710131,mokotow-ma-wszystko-czy-to-rzeczywiscie-dzielnica-dobrze.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wyborcza.pl : Będą dodatkowe ekrany akustyczne przy południowej obwodnicy W-wy](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,31712455,beda-dodatkowe-ekrany-akustyczne-przy-poludniowej-obwodnicy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Środowisko
[Skąd miliardy na Czyste powietrzeNarodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej przygotowuje nową odsłonę programu i pracuje nad pozyskaniem kolejnych źródeł jego finansowania. Będzie potrzeba około 10 mld zł rocznie.pb.plKamila Wajszczuk](https://www.pb.pl/skad-miliardy-na-czyste-powietrze-1236525?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Budownictwo społeczne i komunalne
[Będą miliardy na mieszkania społeczne i komunalne? Limity mocno w góręRząd ma przyjąć w czwartek duży projekt ustawy pozwalającej na zwiększenie nakładów na budownictwo komunalne i społeczne. Nie chodzi tylko o budowę nowychINTERIA.PL/ Arkadiusz Ziolek /East News](https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-zielone-swiatlo-dla-mieszkalnictwa-komunalnego-i-spolecznego,nId,7919457?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### A w kolejnych odcinkach newslettera przeczytają Państwo między innymi o:
- **Analiza programu "Pierwsze klucze"**
- **W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025**
- **Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)**
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #115: Analiza z serii "Monografie miast": Podsumowanie 7 największych rynków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-115/
Last updated: 2025-04-02T07:27:37.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Do tej pory opracowaliśmy 10\. kompleksowych analiz miast, koncentrując się na demografii i rynku nieruchomości w każdym z nich - badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. **Dzisiaj nadszedł czas na podsumowanie**. Wybraliśmy **7\. największych ośrodków w Polsce**, żeby wskazać ich mocne i słabe strony na różnych obszarach i najważniejsze szanse. Odwracamy "do góry nogami" cykl naszych analiz 360 stopni, żeby przyjrzeć się które z tych miast : [Poznań](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/), [Wrocław](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/), [Łódź](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/), [Warszawa cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/) oraz [Trójmiasto cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/), [Kraków](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/), a może [Katowice i GZM cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/) są **najciekawszymi z perspektywy inwestorów w różnych segmentach rynku**. Wskazaliśmy rynki mające najlepsze perspektywy makroekonomiczne oraz te które oferują nieoczywisty potencjał w różnych aspektach rynku nieruchomości - pod względem atrakcyjności rynku deweloperskiego, najmu mieszkań i nieruchomości komercyjnych. Choć krajobraz i specyfika każdego miasta jest nieco odmienna, to każde z nich wykorzystuje swoje atuty i przewagi w strategicznych dla siebie dziedzinach.
Prestiżowa **Warszawa**, osiągnęła najlepsze wyniki w ocenie makro, jednak próg wejścia na ten rynek jest już dzisiaj stosunkowo wysoki. **Poznań** okazał się rynkiem z potencjałem biznesowym dla PBSA, gdzie występuje nisza mimo najwyższego nasycenia studentami w Polsce. **Łódź i Katowice** wciąż są otwarte na nowe inwestycje przy najwyższych stopach zwrotu, choć zrażają do siebie słabymi parametrami demograficznymi i niższą jakością życia. **Kraków** choć dominujący na rynku usług profesjonalnych mierzy się w wysokim wskaźnikiem pustostanów biurowych. Podobnie sytuacja nieruchomości komercyjnych wygląda we **Wrocławiu**, który jednak ma jeszcze szansę na rozkwit dzięki głębokiemu rynkowi pracy i zachętom tworzonym przez miasto. **Trójmiasto** stało się symbolem prawdziwego sektora najmu krótkoterminowego, ale także prężnie działającego portu logistycznego
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:47
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
---
## 💫 Monografie miast: Podsumowanie 7 największych rynków
Poniższa analiza FLTR podsumowuje cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona była: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany został rynek nieruchomości, który był przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany był przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończyła się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej. **Dzisiaj zbieramy te wszystkie dane dla poszczególnych aglomeracji aby opracować ich ranking**
👍
****Dotychczasowe analizy miast powstawały także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, flipperzy)****, którym jeszcze raz serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb podsumowujących miasta wg obszarów** \[skala 1-5, gdzie 5 oznacza bardzo pozytywną ocenę w danym kryterium\]**:**
**🧜♀️ Warszawa**
- **4,2** w ocenie makroekonomicznej
- **3,4** rynek deweloperski
- **2,8** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,8** rynek nieruchomości komercyjnych
**🐉 Kraków**
- **4,0** w ocenie makroekonomicznej
- **3,5** rynek deweloperski
- **2,9** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,1** rynek nieruchomości komercyjnych
**🌉 Wrocław**
- **4,1** w ocenie makroekonomicznej
- **3,8** rynek deweloperski
- **3,2** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,3** rynek nieruchomości komercyjnych
**⚓ Gdańsk**
- **4,0** w ocenie makroekonomicznej
- **3,3** rynek deweloperski
- **3,0** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,8** rynek nieruchomości komercyjnych
**🛶 Łódź**
- **2,5** w ocenie makroekonomicznej
- **3,6** rynek deweloperski
- **4,1** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,0** rynek nieruchomości komercyjnych
**🐐 Poznań**
- **3,5** w ocenie makroekonomicznej
- **3,0** rynek deweloperski
- **3,6** rynek najmu / PRS / PBSA
- **4,0** rynek nieruchomości komercyjnych
**⚒️ Katowice**
- **3,6** w ocenie makroekonomicznej
- **3,5** rynek deweloperski
- **4,3** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,3** rynek nieruchomości komercyjnych
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-podsumowanie/)
[💫 Monografie miast: Podsumowanie 7 największych rynkówKtóre z 7 największych rynków nieruchomości wiążą się z podwyższonym ryzykiem inwestycyjnym, a które oferują największy potencjał biznesowy?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-podsumowanie/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 💫 Monografie miast: Podsumowanie 7 największych rynków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-podsumowanie/
Last updated: 2026-04-17T09:54:11.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Do tej pory opracowaliśmy 10\. kompleksowych analiz miast, koncentrując się na demografii i rynku nieruchomości w każdym z nich - badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. **Dzisiaj nadszedł czas na podsumowanie**. Wybraliśmy **7\. największych ośrodków w Polsce**, żeby wskazać ich mocne i słabe strony na różnych obszarach i najważniejsze szanse. Odwracamy "do góry nogami" cykl naszych analiz 360 stopni, żeby przyjrzeć się które z tych miast : [Poznań](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/), [Wrocław](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/), [Łódź](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/), [Warszawa cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/) oraz [Trójmiasto cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/), [Kraków](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/), a może [Katowice i GZM cz. 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) i [cz. 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/) są **najciekawszymi z perspektywy inwestorów w różnych segmentach rynku**. Wskazaliśmy rynki mające najlepsze perspektywy makroekonomiczne oraz te które oferują nieoczywisty potencjał w różnych aspektach rynku nieruchomości - pod względem atrakcyjności rynku deweloperskiego, najmu mieszkań i nieruchomości komercyjnych. Choć krajobraz i specyfika każdego miasta jest nieco odmienna, to każde z nich wykorzystuje swoje atuty i przewagi w strategicznych dla siebie dziedzinach.
Prestiżowa **Warszawa**, osiągnęła najlepsze wyniki w ocenie makro, jednak próg wejścia na ten rynek jest już dzisiaj stosunkowo wysoki. **Poznań** okazał się rynkiem z potencjałem biznesowym dla PBSA, gdzie występuje nisza mimo najwyższego nasycenia studentami w Polsce. **Łódź i Katowice** wciąż są otwarte na nowe inwestycje przy najwyższych stopach zwrotu, choć zrażają do siebie słabymi parametrami demograficznymi i niższą jakością życia. **Kraków** choć dominujący na rynku usług profesjonalnych mierzy się w wysokim wskaźnikiem pustostanów biurowych. Podobnie sytuacja nieruchomości komercyjnych wygląda we **Wrocławiu**, który jednak ma jeszcze szansę na rozkwit dzięki głębokiemu rynkowi pracy i zachętom tworzonym przez miasto. **Trójmiasto** stało się symbolem prawdziwego sektora najmu krótkoterminowego, ale także prężnie działającego portu logistycznego
Zapraszamy do lektury!
👍
****Dotychczasowe analizy miast powstawały także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, flipperzy)****, którym jeszcze raz serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb podsumowujących miasta wg obszarów** \[skala 1-5, gdzie 5 oznacza bardzo pozytywną ocenę w danym kryterium\]**:**
**🧜♀️ Warszawa**
- **4,2** w ocenie makroekonomicznej
- **3,4** rynek deweloperski
- **2,8** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,8** rynek nieruchomości komercyjnych
**🐉 Kraków**
- **4,0** w ocenie makroekonomicznej
- **3,5** rynek deweloperski
- **2,9** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,1** rynek nieruchomości komercyjnych
**🌉 Wrocław**
- **4,1** w ocenie makroekonomicznej
- **3,8** rynek deweloperski
- **3,2** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,3** rynek nieruchomości komercyjnych
**⚓ Gdańsk**
- **4,0** w ocenie makroekonomicznej
- **3,3** rynek deweloperski
- **3,0** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,8** rynek nieruchomości komercyjnych
**🛶 Łódź**
- **2,5** w ocenie makroekonomicznej
- **3,6** rynek deweloperski
- **4,1** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,0** rynek nieruchomości komercyjnych
**🐐 Poznań**
- **3,5** w ocenie makroekonomicznej
- **3,0** rynek deweloperski
- **3,6** rynek najmu / PRS / PBSA
- **4,0** rynek nieruchomości komercyjnych
**⚒️ Katowice**
- **3,6** w ocenie makroekonomicznej
- **3,5** rynek deweloperski
- **4,3** rynek najmu / PRS / PBSA
- **3,3** rynek nieruchomości komercyjnych
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Metodyka i podsumowanie wyników](#czesc-1)**
- **[2\. Ocena makroekonomiczna](#czesc-2)**
- **[3\. Ocena rynków nieruchomościowych](#czesc-3)**
- [3.1 Rynek deweloperski](#czesc-3-1)
- [3.2 Rynek najmu / PRS / PBSA](#czesc-3-2)
- [3.3 Rynek nieruchomości komercyjnych](#czesc-3-3)
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa analiza FLTR podsumowuje cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona była: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany został rynek nieruchomości, który był przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany był przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończyła się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej. **Dzisiaj zbieramy te wszystkie dane dla poszczególnych aglomeracji aby opracować ich ranking**
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)**,** [**Katowic i GZM cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) **i** [**Katowic i GZM cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)**,** [**Rzeszowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/) **oraz** [**Lublina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM? Focus na rynek nieruchomości.FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)
[✈️ Monografie miast: RzeszówJakie są silne i słabe strony Rzeszowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Rzeszowie?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/)
[🏰 Monografie miast: LublinJakie są silne i słabe strony Lublina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Lublinie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR 114: "Pierwsze klucze", założenia ustawy podażowej, rynek w zahamowaniu, pesymizm pośredników i sytuacja na rynku pracy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-114/
Last updated: 2025-02-17T11:48:56.000Z
Drodzy Subskrybenci!
*Koniec zeszłego tygodnia upłynął pod znakiem ogłoszenia programu kredytowego "Pierwsze Klucze", na temat którego na razie więcej jest domysłów, niż konkretów - z jego analizą póki co się wstrzymujemy, oczekując na większe szczegóły w postaci ministerialnej prezentacji lub projektu ustawy.*
Dlatego 114\. wydanie newslettera FLTR zaczęliśmy od [analizy założeń przedstawionych w nowym projekcie tzw. ustawy podażowej](#newsy-1), która ma zwiększyć dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe i usprawnić szereg procedur. W następnej kolejności przeglądamy [dane pochodzące z Barometru Metrohouse i Credipass, nt. warunków panujących na rynku wtórnym](#newsy-2). W dalszej części przygotowaliśmy również opracowanie[ danych JLL i Big Data Rynek Pierwotny, które przedstawiają kondycję rynku deweloperskiego w Q4 2024 oraz styczniu 2025](#newsy-3). Z kolei w obszarze "Wykres tygodnia" przeanalizowaliśmy dla Państwa [zmianę nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami w Q4 2024](#wykres-1), a także zobrazowaliśmy obecnie poprawiającą się [sytuację na rynku pracy pod kątem zmiany w liczbie ofert w grudniu 2024 roku](#wykres-2).
Na zakończenie jak zawsze wybraliśmy najciekawsze [podcasty, nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury). Zachęcamy również do zapoznania się z krótkimi newsami, w tym zapowiedzi nowego programu wsparcia "Pierwsze Klucze".
Zapraszamy!
0:00
/3:32
1×
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy 4 dashboardy:***
- [***Dashboard "Ceny lokali mieszkalnych wg NBP":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard) *aktualizacja o ceny ofertowe i transakcyjne w Q4 2024*
- [***Dashboard "Rynek kredytowy":***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard) *aktualizacja o liczbę i wartość wniosków w styczniu 2025 roku i stawki kredytowe w lutym 2025 roku, a także wprowadzenie wskaźnika dostępności kredytowej IDM AMRON w nowej zakładce „Dostępność kredytów”*
- [***Dashboard "Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)*: aktualizacja o stawki czynszowe w grudniu 2024 roku i styczniu 2025 roku*
- [***Dashboard "Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)*: aktualizacja o najnowsze dane z rynku budowlanego*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Nowa ustawa podażowa – więcej gruntów pod mieszkania i łatwiejsze inwestycje?](#newsy-1)
- [Barometr Metrohouse i Credipass - pogorszenie sytuacji na rynku wtórnym w Q4 2024](#newsy-2)
- [Kondycja rynku deweloperskiego w Q4 2024 wg JLL i styczniu 2025 wg Big Data Rynek Pierwotny](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Nastroje pośredników osiągnęły poziom pesymizmu w Q4 2024 - raport INPON](#wykres-1)
- [Wzrost ofert na rynku pracy w grudniu 2024 wg raportu Grant Thronton i Element](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Rząd ogłosił szczegóły nowego programu rozwoju mieszkalnictwa "Klucz do mieszkania", a zwłaszcza programu kredytowego „Pierwsze klucze”**, który zastąpi dotychczas zapowiadany „Kredyt na Start”. Nowa inicjatywa koncentruje się na wsparciu zakupu mieszkań i domów z rynku wtórnego oraz na rozwoju budownictwa społecznego i komunalnego. Ze wstępnie przekazanych informacji wiemy, że ****program nie będzie obejmować zakupu mieszkań deweloperskich oraz mieszkań, których właściciele posiadają je przez mniej niż 3 lata lub które istnieją mniej niż 5 lat** (ograniczenie sprzedaży przez fliperów), a także, że ****mają funkcjonować limity cenowe** (11 tys. PLN/m2 dla 5 największych miast, 10 tys. PLN/m2 dla pozostałych z możliwością ich regulacji przez gminy) - pozostałe warunki, w tym ****limity kredytu objęte dopłatą, progi dochodowe, czy metrażowe stanowią powtórzenie Kredytu na Start**. Poniżej znajdą Państwo link do konferencji prasowej ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka, przedstawiającej założenia nowego programu wsparcia. Będziemy analizowali nowy program po opublikowaniu konkretnych rozwiązań, a póki co zapraszamy do odświeżenia sobie [założeń programu "Kredyt na Start"](https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/), który póki co tworzy główne założenia nowej inicjatywy.
[“Pierwsze klucze” zastąpi kredyt “na start”. Oto założeniaGwarancje Banku Gospodarstwa Krajowego do 100 tys. zł, kryterium dochodowe, zasada “złotówka za złotówkę” i limit ceny za metr kwadratowy - to główne założenia programu “Pierwsze klucze”, który ma być zastępcą budzącego kontrowersje “Kredytu mieszkaniowego #naStart”. Money.pl nieoficjalnie poznał szczegóły planu, które niedługo później potwierdził minister rozwoju.www.money.plTomasz Żółciak](https://www.money.pl/gospodarka/pierwsze-klucze-zastapi-kredyt-na-start-znamy-szczegoly-news-money-pl-7124758911011616a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Deweloperzy rozczarowani nowym programem mieszkaniowym. “Trudno to zrozumieć”Polski Związek Firm Deweloperskich negatywnie ocenia propozycję Ministerstwa Rozwoju i Technologii dotyczącą wsparcie ze strony państwa tylko dla zakupów mieszkań na rynku wtórnym — wynika z opinii…Business Insider PolskaMR](https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/deweloperzy-rozgoryczeni-nowy-program-mieszkaniowy-ominie-rynek-pierwotny/3wmr1wr?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nowy program mieszkaniowy rządu pod lupą. Na razie są spore znaki zapytaniaZaprezentowany w końcu przez ministra rozwoju Krzysztofa Paszyka program mieszkaniowy ma kilka zaskakujących elementów. Największe to ograniczenie dopłat doINTERIA.PL/Leszek Szymański /PAP](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-nowy-program-mieszkaniowy-rzadu-kto-skorzysta-znakow-zapytan,nId,7911953?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[“Pierwsze klucze” nie nabrały jeszcze ostatecznego kształtu. Paszyk: Jestem otwarty na propozycjePropozycja rządowego programu wsparcia mieszkalnictwa, w tym część dot. zakupu mieszkań na własność, nie jest zamknięta - powiedział w TVP Info minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk. Dodał, że jest otwarty na ew. dodatkowe propozycje koalicjantów poprawiające kształt tych rozwiązań.Bankier.plRedaktor Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Pierwsze-klucze-nie-nabraly-jeszcze-ostatecznego-ksztaltu-Paszyk-Jestem-otwarty-na-propozycje-8892170.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Klucz do mieszkania pod ostrzałem branżyMnożą się wątpliwości wokół wstępnych założeń nowego programu resortu rozwoju. Autorom obrywa się już nie tylko za wykluczenie z niego deweloperów.pb.plAnna Gołasa](https://www.pb.pl/klucz-do-mieszkania-pod-ostrzalem-branzy-1236021?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Pełczyńska-Nałęcz: dopłaty do kredytów nie są dobrym pomysłemDopłaty do kredytów mieszkaniowych do zakupu lokali z rynku wtórnego, nie są dobrym pomysłem - oceniła w poniedziałek minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz odnosząc się do założeń programu “Klucz do mieszkania”.pb.plPAPopublikowano: 2025-02-17 09:04](https://www.pb.pl/pelczynska-nalecz-doplaty-do-kredytow-nie-sa-dobrym-pomyslem-1236036?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[🚀 Kredyt #NaStart - analiza założeń i skutkówJakie są założenia programu Kredyt #NaStart, jak bardzo różni się od Bezpiecznego Kredytu 2% i jakie może mieć skutki dla rynkuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/)
📣
Inflacja w styczniu 2025 wyniosła wg wstępnych danych GUS 5,3% rdr i 1,0% mdm, przebijając istotnie konsensus analityków. To kolejny argument dla RPP dla utrzymania stóp procentowych bez zmian w pierwszej połowie 2025 roku.
[Komunikat GUS o inflacji](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-styczniu-2025-roku-dane-wstepne,2,159.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Lepka inflacja i jastrzębie w RPP. Na tańszy kredyt jeszcze poczekamyStyczniowy wzrost cen o 5,3 proc. to niemiła niespodzianka, która może umocnić Radę Polityki Pieniężnej w jej jastrzębim nastawieniu. Jeśli w ogóle nastąpią obniżki stóp procentowych, to na pewno nie w pierwszej połowie roku.pb.plMarek Chądzyński](https://www.pb.pl/lepka-inflacja-i-jastrzebie-w-rpp-na-tanszy-kredyt-jeszcze-poczekamy-1236003?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Negatywna niespodzianka inflacyjna na początku roku. GUS publikuje danePoczątek 2025 roku przyniósł wyższy od oczekiwań wzrost inflacji. Jak wynika z opublikowanego w piątek rano wstępnego odczytu za styczeń, wskaźnik CPI urósł do 5,3 proc. rok do roku, najwyższego po…Business Insider PolskaMR](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/wzrost-inflacji-na-poczatku-roku-gus-publikuje-nowe-dane-o-cenach-w-polsce/rg48wmh?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #113: Dziesiąta analiza z serii "Monografie miast": Lublin
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-113/
Last updated: 2025-04-02T07:28:36.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy dziewiąte wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Lublinie**!
**Lublin**, jako silny ośrodek akademicki i administracyjny, wyróżnia się rosnącą aglomeracją oraz stabilnym sektorem publicznym, który zapewnia bezpieczeństwo zatrudnienia. Wysoka jakość życia, dobra infrastruktura drogowa i sprzyjający inwestycjom Urząd Miasta przyciągają inwestorów, a wysokie czynsze najmu generują atrakcyjne stopy zwrotu. Jednak miasto zmaga się z wysokim bezrobociem, spadkiem liczby ludności samego miasta i słabo rozwiniętym sektorem nowoczesnych usług. Brak transportu szynowego, percepcja miasta "Ściany Wschodniej", wysokie bezrobocie i niskie wynagrodzenia oraz ograniczona dostępność cenowa mieszkań z rynku pierwotnego mogą też hamować jego rozwój. Miasto ma jednak szansę na wzrost dzięki licznym inwestycjom publicznym i potencjalnemu utworzeniu Stałej Bazy Lotnictwa Wojskowego. Jego przyszłość zależy od zdolności do przyciągania nowych inwestycji i przełamania wizerunku miasta mniej atrakcyjnego dla biznesu.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Lublinie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:39
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🏰 Monografie miast: Lublin
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lublin/
Last updated: 2026-04-17T09:51:12.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Lublin**, jako silny ośrodek akademicki i administracyjny, wyróżnia się rosnącą aglomeracją oraz stabilnym sektorem publicznym, który zapewnia bezpieczeństwo zatrudnienia. Wysoka jakość życia, dobra infrastruktura drogowa i sprzyjający inwestycjom Urząd Miasta przyciągają inwestorów, a wysokie czynsze najmu generują atrakcyjne stopy zwrotu. Jednak miasto zmaga się z wysokim bezrobociem, spadkiem liczby ludności samego miasta i słabo rozwiniętym sektorem nowoczesnych usług. Brak transportu szynowego, percepcja miasta "Ściany Wschodniej", wysokie bezrobocie i niskie wynagrodzenia oraz ograniczona dostępność cenowa mieszkań z rynku pierwotnego mogą też hamować jego rozwój. Miasto ma jednak szansę na wzrost dzięki licznym inwestycjom publicznym i potencjalnemu utworzeniu Stałej Bazy Lotnictwa Wojskowego. Jego przyszłość zależy od zdolności do przyciągania nowych inwestycji i przełamania wizerunku miasta mniej atrakcyjnego dla biznesu.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Lublinie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (deweloperami, inwestorami, operatorami najmu, flipperami - między innymi Durado, MT Development, Mzuri), **którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🧳 1,9 mln** \- [tyle turystów odwiedziło Lublin w 2024 roku, z kolei w przypadku Lubelskiego Obszaru Metropolitalnego było to aż 2,3 mln](https://lublin.eu/turystyka/aktualnosci/kolejny-turystyczny-rekord-w-lublinie,1158,787,1.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
🧑👩👦👦 **331 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Lublina w 2022 roku wg GUS
**📉 -8%** \- o tyle spadła procentowo liczba ludności w Lublinie w latach 2002–2022 (wg NSP, analizując zmiany netto spadek wyniósł tylko 4,5%)
**🫨 5,1%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Lublinie w 2022 roku, co należy do jednego z najwyższych poziomów bezrobocia wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👨💻 6,3%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując Lublin na jednym z ostatnich miejsc wśród większych miast wojewódzkich
**🧑💼 127 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Lublinie w 2022 roku
**👨🎓 17,6%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji Lublina w 2022 roku, stanowiąc jeden z najwyższych poziomów nasycenia wśród miast wojewódzkich
**👉 5.** \- na tym miejscu znajduje się Lublin pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 2,9%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Lublina w styczniu 2024 roku
**➡️ 33%** \- tyle wynosi odsetek Białorusinów wśród pracujących obcokrajowców w Lublinie
**🕵️ 22,3** \- tyle przestępstw przypadało na 1 tys. mieszkańców Lublina w 2022 roku, co oznacza, że tamtejsza przestępczość jest niższa niż średnia dla miast wojewódzkich
**🏘️ 27** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Lublin
**💵💰 6,4 tys.** \- tyle wyniosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Lublinie w 2022 roku (7% poniżej średniej miast wojewódzkich)
**➡️ 11.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmuje Lublin, co świadczy o dość wyrównanym poziomie dochodów mieszkańców
**🏘️ 502** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Lublin na tysiąc mieszkańców (oficjalnie zameldowanych)
**🗺️ 55%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Lublinie w 2023 r. (z wyłączeniem wód i lasów), co plasuje miasto w środku stawki miast wojewódzkich
**⏰ 80%** \- tyle pozwoleń jest uzyskiwanych do 180 dni, z czego prawie połowa do 65 dni, stawiając Lublin na czele szybkości w wydawaniu PnB
**🏗️ 53** \- tyle firm deweloperskich działało w 2023 roku w Lublinie (to spadek o 12 firm wobec 2021 roku)
**🕒 ok. 225 dni** \- tyle wyniósł średni czas sprzedaży mieszkania w Q3 2023 w Lublinie
**🧑🎓 2016** \- wtedy powstał pierwszy prywatny akademik w Lublinie (Student Depot)
**📊 406** \- tyle ofert obiektów na wynajem krótkoterminowy było w Lublinie w styczniu 2025 (sezon zimowy)
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Lublin z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Infrastruktura](#czesc-7)**
- **[8\. Analiza SWOT Lubina](#czesc-8)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)**,** [**Katowic i GZM cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) **i** [**Katowic i GZM cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/) **oraz** [**Rzeszowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM? Focus na rynek nieruchomości.FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)
[✈️ Monografie miast: RzeszówJakie są silne i słabe strony Rzeszowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Rzeszowie?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #112: Prognozy PKO BP, BIK o roku 2024, ożywienie na rynku biurowym, przegląd danych GUS oraz centra danych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-112/
Last updated: 2025-02-03T07:00:03.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 112\. wydaniu newslettera FLTR. W tym numerze przeanalizowaliśmy prognozy [**PKO BP w raporcie "Rejs w nieznane" podsumowującym także rynek nieruchomości w 2024**](#newsy-1). Następnie przyjrzeliśmy się danym z [**raportu REDD dotyczącym polskiego rynku biurowego, który przeżywa ponowne ożywienie**](#newsy-2). Dzięki analizie [**BIK zapoznaliśmy się z podsumowaniem minionego roku na rynku kredytowym**](#newsy-3). Z kolei w ramach obszaru "Wykres tygodnia" zaprezentowaliśmy [**szereg danych opublikowanych przez GUS, wskazujących na poprawę nastrojów wśród konsumentów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-111/)**,** a także przyjrzeliśmy się [**jakie miejsce w rankingu zajmuje Polska pod względem zasobów centrów danych**](#wykres-2). Zachęcamy również do zapoznania się z ważnymi newsami.
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi **p**[**odcastami**, **nagraniami video**](#podcast), a także polecanymi przez nas [**lekturami**](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:49
1×
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy jeden dashboard:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*: aktualizacja o kwotę i liczbę kredytów udzielonych w grudniu 2024 i o średnią wartość udzielonego kredytu*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Co nas czeka na rynku nieruchomości w 2025? - Rejs w nieznane z PKO BP](#newsy-1)
- [REDD i rynek biurowy, który ponownie rozkwita](#newsy-2)
- [Rynek kredytów mieszkaniowych w 2024 - podsumowanie BIK](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Przegląd danych GUS - słaby koniec roku i obiecujący początek 2025](#wykres-1)
- [Polska w globalnym rankingu zasobów centrów danych](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****FED** podjął decyzję ****utrzymaniu stóp procentowych na tym samym poziomie** tj. ****4,25-4,50%**. Decyzję uzasadniono stabilną sytuacją w kraju, opartą na silnym rozwoju gospodarki i niskiej stopy bezrobocia. Amerykanie **zwiększają jednak ostrożność wobec utrzymującej podwyższonej inflacji**. Decyzja jaką podjął FED była oczekiwana od kilku miesięcy przez ekonomistów, a ich analizy wskazują, że kolejnych cięć można się spodziewać w maju. Jest to pierwsze wstrzymanie obniżek stóp, po ostatnich trzech cięciach (o łączną sumę o 100 pb). ****Przypominamy, że polska RPP utrzymała stopy procentowe bez zmian na ostatnim posiedzeniu.**
[CNBC: Fed holds rates steady](https://www.cnbc.com/2025/01/29/fed-rate-decision-january-2025.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Jaką decyzję podjął Fed w sprawie stóp?Amerykański bank centralny utrzymał główną stopę procentową w dotychczasowym przedziale 4,25 - 4,5 proc. Było to zgodne z prognozami analityków.ParkietHubert Kozieł](https://www.parkiet.com/gospodarka-swiatowa/art41745551-fed-utrzymal-stopy-procentowe-jest-mniej-pewny-co-do-inflacji?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Szef Fed: do zmiany polityki konieczny realny postęp w obniżaniu inflacjiSzef Fed, Jerome Powell powiedział, że konieczny jest „realny postęp” w obniżaniu inflacji zanim nastąpi zmiana polityki pieniężnej banku centralnego USA, informuje CNBC.pb.plCNBC, MDopublikowano: 2025-01-29 21:04](https://www.pb.pl/szef-fed-do-zmiany-polityki-konieczny-realny-postap-w-obnizaniu-inflacji-1234913?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Wstępne dane GUS: ****Polska gospodarka wzrosła o 2,9% w 2024 roku,** przekraczając nieznacznie oczekiwania - prawdopodobnie dzięki wysokim wydatkom publicznym. W 2025 r. możemy się spodziewać dalszej kontynuacji trendu wzrostowego, podtrzymanego jeszcze silniejszą konsumpcją. Obecnie szacunkowa dynamika wzrostu wartości dodanej brutto wynosi:
\+ 2,1 % w gospodarce narodowej
\+ 1,0 % w przemyśle
****\- 6,7 % w budownictwie**
\+ 2,3 % w handlu i naprawach
Są to dane o wiele znacznie bardziej optymistyczne niż w przypadku Niemiec, których dynamika PKB rdr w Q4 spadła ponownie - tym razem o 0,2%.
> 🇵🇱 Wzrost PKB w całym 2024 roku (wstępne dane GUS) wyniósł 2,9%. Pierwsze skrzypce grała oczywiście konsumpcja, co widać na poniższym wykresie. W samym Q4 spodziewamy się wzrostu PKB co najmniej o 3,2% (nasza prognoza), ale równie dobrze możemy wzrosnąć i 3,5%. Inwestycje również… [pic.twitter.com/cGOafS14wb](https://t.co/cGOafS14wb?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — mBank Research (@mbank\_research) [January 30, 2025](https://twitter.com/mbank%5Fresearch/status/1884897311723008309?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Produkt krajowy brutto w 2024 roku - szacunek wstępnyGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rachunki-narodowe/roczne-rachunki-narodowe/produkt-krajowy-brutto-w-2024-roku-szacunek-wstepny,2,14.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Spadek PKB Niemiec w czwartym kwartaleWstępne dane wskazały większy niż oczekiwano spadek PKB Niemiec w ostatnim kwartale 2024 roku w porównaniu z poprzednim.pb.plMarek Druś](https://www.pb.pl/spadek-pkb-niemiec-w-czwartym-kwartale-1234937?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #111: Dziewiąta analiza z serii "Monografie miast": Rzeszów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-111/
Last updated: 2025-04-02T07:30:34.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy dziewiąte wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Rzeszowie**!
Rzeszów, ze względu na intensywną rozbudowę i ambitne plany poprzednich rządzących, miał ambicję stać się wizytówką innowacyjności na wzór Dubaju (przynajmniej zostało to zapoczątkowane pod względem niektórych wysokościowców). Jednak ze względu na nierównomierny rozwój miasta, mówi się o przeinwestowanym Południu i niedoszacowanej Północy. Rzeszów wyróżnia się jednak wyjątkowo dobrymi wyniki demograficznymi, a sama stolica Podkarpacia zyskała międzynarodowy rozgłos dzięki centrum branży lotniczej w ramach stowarzyszenia przedsiębiorców w Dolinie Lotniczej. Po wybuchu wojny na Ukrainie miasto stało się również istotnym punktem na geopolitycznej mapie, gdzie stacjonują wojska amerykańskie. Ruch ten znacząco wpłynął na lokalny rynek (w tym nieruchomości, zwłaszcza w perspektywie najmu). Mimo wielu czynników bodźcowych do wzrostu, pełny rozwój Rzeszowa hamuje niedostateczna infrastruktura drogowa, duże bezrobocie czy też brak prawdziwej polityki planistycznej. Można określić, że Rzeszów "balansuje" pomiędzy potencjałem dynamicznego rozwoju, a wyzwaniami jakie niesie ze sobą ewentualnie ustabilizowanie się sytuacji na froncie.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Rzeszowie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:06
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### ✈️ Monografie miast: Rzeszów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-rzeszow/
Last updated: 2026-04-17T09:39:45.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
Rzeszów, ze względu na intensywną rozbudowę i ambitne plany poprzednich rządzących, miał ambicję stać się wizytówką innowacyjności na wzór Dubaju (przynajmniej zostało to zapoczątkowane pod względem niektórych wysokościowców). Jednak ze względu na nierównomierny rozwój miasta, mówi się o przeinwestowanym Południu i niedoszacowanej Północy. Rzeszów wyróżnia się jednak wyjątkowo dobrymi wyniki demograficznymi, a sama stolica Podkarpacia zyskała międzynarodowy rozgłos dzięki centrum branży lotniczej w ramach stowarzyszenia przedsiębiorców w Dolinie Lotniczej. Po wybuchu wojny na Ukrainie miasto stało się również istotnym punktem na geopolitycznej mapie, gdzie stacjonują wojska amerykańskie. Ruch ten znacząco wpłynął na lokalny rynek (w tym nieruchomości, zwłaszcza w perspektywie najmu). Mimo wielu czynników bodźcowych do wzrostu, pełny rozwój Rzeszowa hamuje niedostateczna infrastruktura drogowa, duże bezrobocie czy też brak prawdziwej polityki planistycznej. Można określić, że Rzeszów "balansuje" pomiędzy potencjałem dynamicznego rozwoju, a wyzwaniami jakie niesie ze sobą ewentualnie ustabilizowanie się sytuacji na froncie.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Rzeszowie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (deweloperami, operatorami najmu, inwestorami, pośrednikami, flipperami - w tym Freedom Nieruchomości Rzeszów, Develocus, Centrum Inwestycji Deweloperskich Buniowski, Goclan, Kustra, SuperApart)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🏢 220,67 m** \- [tyle wynosić będzie wysokość wieżowca w Rzeszowie, który stanie się najwyższym budynkiem mieszkalnym w Polsce (licząc do iglicy)](https://pl.wikipedia.org/wiki/Olszynki%5FPark?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
🧑👩👦👦 **197 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Rzeszowa w 2022 roku wg GUS
**📈 +11,3%** \- o tyle wzrosła procentowo liczba ludności w Rzeszowie w latach 2002–2022, co czyni to miasto jednym z najszybciej rozwijających się w Polsce
**📋 4,4%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Rzeszowie w 2022 roku
**👨💻 6,8%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując Rzeszów na jednym z ostatnich miejsc pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 92,4 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Rzeszowie w 2022 roku
**👨🎓 17,9%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji Rzeszowa w 2022 roku i jest to jeden z najwyższych poziomów nasycenia wśród miast wojewódzkich
**😰 3.** \- na tym miejscu znajduje się Rzeszów pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 3,7%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Rzeszowa w styczniu 2024 roku
**🕵️ 22,6** \- tyle przestępstw przypadało na 1 tys. mieszkańców Rzeszowa w 2022 roku, co oznacza, że tamtejsza przestępczość jest niższa niż w miastach wojewódzkich
**✈️ 35 tys.** \- tyle osób zatrudnionych jest w Dolinie Lotniczej, której centralnym ośrodkiem jest Rzeszów
**🪖 +39%** \- o tyle procent w latach 2021/2022 wzrósł ruch lotniczy na lotnisku Rzeszów-Jasionka m.in. w związku ze stacjonowaniem tam wojsko NATO
**🏘️ 33** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Rzeszów
**💵💰6,5 tys.** \- tyle wyniosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Rzeszowie w 2022 roku
**😯 14.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmuje Rzeszów, co świadczy o dość wyrównanym poziomie dochodów mieszkańców
**🏘️ 490** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Rzeszów na tysiąc ludności (oficjalnie zameldowanej)
**🗺️ 16%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Rzeszowie w 2023 r. (z wyłączeniem wód i lasów), co plasuje miasto na ostatnim miejscu wśród miast wojewódzkich
**🏗️ 105** \- tyle firm deweloperskich działało w 2023 roku w Rzeszowie
**🕒 ok. 140 dni** \- tyle wyniósł średni czas sprzedaży mieszkania w 2023 r. w Rzeszowie
**🚀 290** \- tyle ofert obiektów na wynajem krótkoterminowy było w Rzeszowie w styczniu 2025 (sezon zimowy)
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Rzeszów z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Infrastruktura](#czesc-7)**
- **[8\. Analiza SWOT Rzeszowa](#czesc-8)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/) **oraz** [**Katowic i GZM cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/) **i** [**Katowic i GZM cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM? Focus na rynek nieruchomości.FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #110: AI w sektorze CRE, ewolucja rynku mixed-use, lepsze nastroje deweloperów, ale gorsze na rynku kredytowym
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-110/
Last updated: 2025-01-20T09:27:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 110\. wydaniu newslettera FLTR. W tym numerze przeanalizowaliśmy dane z [raportu BNP Paribas Real Estate, opisujące zastosowanie sztucznej inteligencji w sektorze nieruchomości komercyjnych](#newsy-1). Następnie przyjrzeliśmy się danym z [raportu Colliers nt. ewolucji krajowego rynku inwestycji mixed-use](#newsy-2). Z kolei w ramach obszaru "Wykres tygodnia" zaprezentowaliśmy [dane RedNet, które wskazały na poprawę nastrojów wśród deweloperów](#wykres-1), a także przyjrzeliśmy się [grudniowym danym nt. liczby wnioskujących o kredyt hipoteczny wg BIK](#wykres-2). Zachęcamy również do zapoznania się z aktualizacjami naszych trzech dashboardów oraz ważnymi newsami, znajdującymi się tuż pod spisem treści - sygnalizujemy możliwy wpływ pożarów w Kalifornii na europejski rynek finansowy, 100% podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii oraz pierwszy spadek inflacji bazowej od ponad roku!
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi p[odcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:54
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy trzy dashboardy:***
- [***Dashboard "Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*: aktualizacja o kwotę i liczbę kredytów udzielonych w listopadzie 2024, o liczbę i wartość zapytań o kredyty w grudniu 2024 oraz or ofertę stawek kredytowych w styczniu 2025*
- [***Dashboard "Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)*: aktualizacja o wolumen ofert najmu w styczniu 2025 oraz rozszerzenie bazy PRS/PBSA/Senior Housing o nowe obiekty, obejmując m.in. 22 600 lokali PRS w eksploatacji, a także dodanie Rzeszowa do bazy danych*
- [***Dashboard "Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard)*: aktualizacja o ceny węgla za 11.2024, światowe ceny surowców za 2024 rok, dynamikę produkcji budowlano-montażowej za 11.2024 oraz o dynamikę cen produkcji budowlano-montażowej za 10.2024*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport BNP Paribas o zastosowaniu AI w nieruchomościach komercyjnych ](#newsy-1)
- [Raport Colliers o ewolucji krajowego rynku inwestycji mixed-use](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Zmiana nastrojów deweloperów i oczekiwań klientów wg RedNet](#wykres-1)
- [Wnioskujący o kredyt hipoteczny w grudniu 2024 wg BIK](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Europejscy reasekuratorzy przygotowują się na znaczne straty finansowe spowodowane pożarami w Kalifornii, których wartość szacuje się na nawet 269 mld EUR. ****Należy zaznaczyć, że takie straty mogą wywołać liczne konsekwencje ekonomiczne**, tj. bankructwa firm ubezpieczeniowych, energetycznych lub innych przedsiębiorstw. ****Oczekuje się, że europejscy reasekuratorzy, tj. Swiss Re, Munich Re, Hannover Re i SCOR, poniosą łączną stratę ok. 1 mld EUR**.
[European reinsurers brace for California wildfire claimsBillions in losses are expected to impact global insurance marketsInsurance BusinessMav Rodriguez](https://www.insurancebusinessmag.com/asia/news/reinsurance/european-reinsurers-brace-for-california-wildfire-claims-520443.aspx?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[California wildfire costs set to impact European reinsurance giantsThe current California wildfires have caused billions of euros worth of losses to property and infrastructure. European reinsurance companies may also be affected.EuronewsIndrabati Lahiri](https://www.euronews.com/business/2025/01/13/california-wildfire-costs-set-to-impact-european-reinsurance-giants?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Straty ubezpieczycieli z powodu klęsk naturalnych najwyższe od siedmiu latEkstremalne zmiany pogodowe przyczyniły się do wielu katastrof naturalnych, które w ubiegłym roku spowodowały straty ubezpieczycieli szacowane na 140 mld USD. To najwyższa wartość od 2017 r. Co gorsze, rozpoczynający się właśnie rok zapowiada się jeszcze gorzej.pb.plTadeusz Stasiuk, Bloombergopublikowano: 2025-01-09 10:47zaktualizowano: 2025-01-09 10:49](https://www.pb.pl/starty-ubezpieczycieli-z-powodu-klesk-naturalnych-najwyzsze-od-siedmiu-lat-1233512?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Hiszpania planuje wprowadzenie 100% podatku na zakup nieruchomości przez obywateli spoza UE**, w tym z USA i Wielkiej Brytanii, aby ograniczyć kryzys mieszkaniowy. Celem jest zniechęcenie zagranicznych inwestorów, którzy windują ceny nieruchomości i zwiększenie dostępności mieszkań dla lokalnych mieszkańców. Jest to jedna z szeregu zmian legislacyjnych obok ograniczeń w wydawaniu pozwoleń na najem krótkoterminowy, w tym kraju. Ponadto, po planach ogłoszonych przez Hiszpanię, kraje tj. ****Grecja, Francja i Portugalia również rozważają podobne działania**
[Spain is planning a radical fix for its housing crisis: A 100% tax on non-EU buyersSpain’s Prime Minister Pedro Sánchez said too many people were buying Spanish homes as an investment rather than to live in.Business InsiderThibault Spirlet](https://www.businessinsider.com/spain-plans-100-tax-us-uk-homebuyers-deter-foreign-buyers-2025-1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Biorą przykład z Hiszpanii. Grecja, Francja i Portugalia rozważą 100-proc. podatek od nieruchomościHiszpański pomysł 100-procentowego podatku od nieruchomości dla zagranicznych nabywców zachęcił Francję, Grecję i Portugalię do rozważenia podobnych rozwiązań. Borykamy się z plagą Aribnb - zaznaczają.Bankier.plAgata Wojciechowska](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Biora-przyklad-z-Hiszpanii-Grecja-Francja-i-Portugalia-rozwaza-100-proc-podatek-od-nieruchomosci-8876470.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Inflacja bazowa (wyłączając ceny energii i żywności) spadła w grudniu 2024 roku do 4,0% r/r z poziomu 4,3% odnotowanego w poprzednim miesiącu. W ujęciu miesięcznym odnotowano spadek o 0,1%, co stanowi pierwszy taki odczyt od ponad roku.** Niemniej, ekonomiści pozostają ostrożni w ocenach, a stopy procentowe pozostają na niezmienionym poziomie
Źródło: X - Analizy Pekao
[Inflacja bazowaMiary inflacji bazowej | Szeregi czasowe inflacji bazowej | Metodyka obliczania miar inflacji bazowej | Aktualne daneNarodowy Bank Polski - Internetowy Serwis Informacyjny](https://nbp.pl/statystyka-i-sprawozdawczosc/inflacja-bazowa/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #109: Jakie są strategie finansowania biznesów nieruchomościowych?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-109/
Last updated: 2025-04-02T07:31:50.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
**Efektywne finansowanie to filar sukcesu w biznesie nieruchomościowym** – równie istotny jak przemyślana strategia i efektywne procesy operacyjne. Właściwie dobrana strategia finansowa nie tylko przyspiesza wzrost skali działalności i zwiększa jej elastyczność, ale także pozwala minimalizować ryzyka związane z portfelem projektów. Jednak nieodpowiednie zarządzanie finansowaniem może prowadzić do spadku wartości przedsiębiorstwa, a w skrajnych przypadkach – do upadłości.
W ramach analizy przybliżamy wybrane strategie finansowania biznesów nieruchomościowych, wyróżniając kilka głównych strategii oraz prezentując szeroki wachlarz źródeł finansowania. W celu lepszego zrozumienia części teoretycznej, przeprowadziliśmy także case studies trzech firm deweloperskich tj.:
- **Dom Development,**
- **Develia,**
- **Resi4Rent,**
które przedstawiają inspirujące podejścia do zarządzania finansowaniem. Ponadto przygotowaliśmy case studies spółek z problemami finansowymi wywołanymi błędami w zarządzaniu finansowaniem, a także opisaliśmy dobre praktyki i typowe błędy w strategii finansowania.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:45
1×
👇
****Przypominamy o naszej serii poświęconej strategii czołowych deweloperów mieszkaniowych. Niniejszy artykuł jest szczegółowym rozwinięciem tamtej serii, a zwłaszcza części 2:**
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnejJakie są wyniki operacyjne i czynniki sukcesu 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich rentownośćFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Strategie finansowania biznesów nieruchomościowych](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 💰 Strategie finansowania biznesów nieruchomościowych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-finansowania-biznesow-nieruchomosciowych/
Last updated: 2026-04-17T09:36:50.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
**Efektywne finansowanie to filar sukcesu w biznesie nieruchomościowym** – równie istotny jak przemyślana strategia i efektywne procesy operacyjne. Właściwie dobrana strategia finansowa nie tylko przyspiesza wzrost skali działalności i zwiększa jej elastyczność, ale także pozwala minimalizować ryzyka związane z portfelem projektów. Jednak nieodpowiednie zarządzanie finansowaniem może prowadzić do spadku wartości przedsiębiorstwa, a w skrajnych przypadkach – do upadłości.
W ramach analizy przybliżamy wybrane strategie finansowania biznesów nieruchomościowych, wyróżniając kilka głównych strategii oraz prezentując szeroki wachlarz źródeł finansowania. W celu lepszego zrozumienia części teoretycznej, przeprowadziliśmy także case studies trzech firm deweloperskich tj.:
- **Dom Development,**
- **Develia,**
- **Resi4Rent,**
które przedstawiają inspirujące podejścia do zarządzania finansowaniem. Ponadto przygotowaliśmy case studies spółek z problemami finansowymi wywołanymi błędami w zarządzaniu finansowaniem, a także opisaliśmy dobre praktyki i typowe błędy w strategii finansowania.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
💡
****Przypominamy o naszej serii poświęconej strategii czołowych deweloperów mieszkaniowych. Niniejszy artykuł jest szczegółowym rozwinięciem tamtej serii, a zwłaszcza części 2:**
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnejJakie są wyniki operacyjne i czynniki sukcesu 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich rentownośćFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/)
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z ekspertami** (eksperci kredytowi, deweloperzy, fundusze FIZAN, crowdfunding, inwestorzy PRS - m.in. wspierał nas [Viktor Zavhorodniy](https://www.linkedin.com/in/viktorzavhorodniy/overlay/about-this-profile/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) z FinanceDev)****, którym serdecznie dziękujemy!**
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**✅ 4** \- tyle zalet wynikających z optymalnej strategii finansowania zidentyfikowaliśmy
**♟️ 4** \- tyle wybranych strategii finansowania w ramach inwestycji nieruchomościowych wyróżniliśmy
**😍 7** \- tyle wybranych źródeł finansowania inwestycji deweloperskich (i nie tylko) poza kapitałem własnym przedstawiliśmy
**🤝 50-80%** \- taki jest typowy udział pasywnego partnera w ramach umów joint-venture
**🏢 600** \- tyle mieszkań objęło JV Develii i Grupo Lar w Warszawie
**⏰ 15-20 lat** \- nawet taki okres kredytowania może oferować kredyt inwestycyjny spłacany z bieżących wpływów
**😲 665 mln PLN** \- tyle wynosi łączna wartość emisji obligacji dewelopera mieszkaniowego Develia (najwięcej z obecnie notowanych na Catalyst)
**🤯 1 455 mln PLN** \- tyle wynosi łączna wartość emisji obligacji dewelopera komercyjnego Ghelamco (najwięcej z obecnie notowanych na Catalyst)
**💸 10-12%** \- taki jest typowy przedział kosztów finansowania senioralnego private debt
**🚀 18-25%** \- a tyle mogą wynosić koszty finansowania mezzanine i quasi-equity z funduszy private debt
**🤏 100-500 PLN** \- takie kwoty stanowią minimalny poziom wkładu inwestorów w ramach finansowania crowdfundingowego
**⚠️ 5 mln EUR** \- tyle wynosi obecnie ograniczenie finansowania społecznościowego w Polsce (w ciągu 12 miesięcy)
**👷 3** \- tyle case studies dotyczących strategii finansowania deweloperów przygotowaliśmy
**💣 100 mln PLN** \- zapadalność obligacji o takiej kwocie doprowadziło do kryzysu płynnościowego Polnordu i jego przejęcia przez Cordię
**➡️ 8** \- tyle przykładów spółek z problemami finansowymi wywołanymi błędami w zarządzaniu finansowaniem opisaliśmy
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Znaczenie finansowania dla efektywności biznesu](#czesc-1)**
- **[2\. Wybrane strategie finansowania](#czesc-2)**
- **[3\. Typowe źródła finansowania](#czesc-3)**
- **[4\. Case studies strategii finansowania](#czesc-4)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #108: Kwartalne podsumowania rynku wg PKO BP i NBP oraz zaawansowanie prac nad reformą planistyczna
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-108/
Last updated: 2025-01-07T11:52:18.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Po szampańskim Sylwestrze wchodzimy w Nowy Rok pełni energii i z kolejną porcją świeżych informacji ze świata nieruchomości! 🎉
Na sam początek wybraliśmy najistotniejsze informacje z [Raportu PKO BP, w którym przeanalizowane zostały dane z rynku mieszkaniowego i przedstawione prognozy na najbliższy czas](#newsy-1). W "Wykresie tygodnia" przywołujemy dwa tematy: w pierwszej kolejności skupiamy się na [publikacji GIS-Expert o stanie zaawansowania prac nad trwającą w Polsce reformą planistyczną](#wykres-1). Następnie przeglądamy cokwartalne [podsumowanie rynku nieruchomości przez NBP dotyczące tym razem Q3 2024](#wykres-2). Na koniec zachęcamy oczywiście do zapoznania się z wyjątkowo bogatym zestawieniem [podcastów](#podcast) i [artykułów](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:23
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS. Ze względu na sezon świąteczno-urlopowy liczba opublikowanych raportów i newsów była mocno ograniczona. Dlatego też dzisiejszy numer naszego Newslettera jest nieco krótszy niż zazwyczaj, ale wciąż pełny wartościowych informacji nieruchomościowych z ostatnich tygodni*
***PS.2 W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy* 4 dashboardy:**
- [**Dashboard: Rynek kredytowy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)\- o sprzedaż kredytów w listopadzie oraz popyt kredytowy i stawki kredytowe za grudzień
- [**Dashboard: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)\- o dane o wolumenie ofert najmu lokali w grudniu
- [**Dashboard: Rynek budowlany**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)\- o ceny niektórych materiałów/surowców i ich dynamikę oraz poszczególne wskaźniki (wolumen produkcji wyrobów przemysłowych w listopadzie, popyt na pracę w Q3)
- [**Dashboard: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)\- o wolumen oferty i ceny w podziale na grupy mieszkań za Q3 2024
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Sytuacja i perspektywy rynku mieszkaniowego - raport PKO BP za Q4 2024](#newsy-1)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Reforma planistyczna, czyli postęp prac nad Planami Ogólnymi](#wykres-1)
- [Przegląd Q3 2024 - rynek najmu, kredytów i budownictwa według NBP](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
Stało się już tradycją, że MRiT na przełomie roku zapowiada ****nowy program wsparcia kredytowego** w zakupie mieszkania. Nowy projekt miałby być oparty ****na rozwiązaniach znanych z programu Mieszkanie dla Młodych** (lata 2014-2018). Najważniejsze wstępne założenia:
\- koalicjanci są raczej zgodni w kwestii wprowadzenia ****limitu cen nieruchomości**, które miałyby zatrzymać drastyczne wzrosty,
\- ****inne warunki**, które mogłyby być inspiracją z programu MDM to: 1\. ograniczenie wiekowe do 35 lat (z wyjątkiem osób wychowujących min. 3\. dzieci). 2\. Brak wcześniejszego posiadania nieruchomości mieszkalnej 3\. Dofinansowanie na zakup mieszkań i domów o określonych limitach powierzchni (mieszkanie do 75 m² oraz dom do 100 m² z bardziej preferencyjnymi warunkami dla rodzin z min. 3\. dzieci). 4\. Limit cenowy m²
****Ogłoszenie projektu ustawy ma nastąpić w Q1 2025**
> 🗣️ Czy w styczniu przedstawi Pan program mieszkaniowy?
>
> „Takie zobowiązanie złożyłem w ramach naszego rządu. Będę chciał się z niego wywiązać” – powiedział [@KrzysztofPaszyk](https://twitter.com/KrzysztofPaszyk?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl), minister rozwoju i technologii, w programie „Gość Poranka”. [pic.twitter.com/0p983Z8TdU](https://t.co/0p983Z8TdU?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — tvp.info 🇵🇱 (@tvp\_info) [December 19, 2024](https://twitter.com/tvp%5Finfo/status/1869655648272793742?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Propozycja programu wsparcia mieszkalnictwa na ostatniej prostej - Paszyk, MRiT | Biznes PAP“Ze względu na emocje, jakie sprawa programu wsparcia mieszkalnictwa budzi, nie będę się o cząstkowych elementach wypowiadał. Jesteśmy naprawdę na ostatniej prostej - będzie mówić o całościowym pomyśle, nie będziemy dawać pretekstu tym, którzy chcą siać emocje” - powiedział PAP Biznes w Sejmie Paszyk. “Myślę, że tak, jeszcze chwilę zaczekajmy, pokażemy rozwiązanie całościowe. Pierwszy kwartał mamy na to, aby zmierzyć się z problemem definitywnie” - odparł pytany, czy buduje się zgoda w koalicji wokół propozycji limitu cenowego.Biznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/firmy/propozycja-programu-wsparcia-mieszkalnictwa-na-ostatniej-prostej-paszyk-mrit?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Minister rozwoju: nowy program mieszkaniowy ma przewidywać limity cenoweNowy rządowy program mieszkaniowy, który ma zostać zaprezentowany w I kwartale przyszłego roku, będzie zawierać instrumenty wykorzystane w programie “Mieszkanie dla Młodych” - m.in. limity cenowe nieruchomości, na zakup których będzie można ubiegać się o pomoc - powiedział PAP szef MRiT.pb.plPAP](https://www.pb.pl/minister-rozwoju-nowy-program-mieszkaniowy-ma-przewidywac-limity-cenowe-1233015?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 **Więcej o prognozach i nowej koncepcji programu oraz jego wpływie na rynek mieszkaniowo-kredytowy pisaliśmy w naszych scenariuszach na rok 2025:**
[🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2025 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2024? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)
📣
W kontekście ****ograniczenia najmu krótkoterminowego w Polsce** padło już wiele słów na scenie politycznej. Miesiąc temu w wywiadzie Minister Sportu i Turystki potwierdził, że projekt ustawy w tej sprawie jest już na zaawansowanym etapie prac. Przewiduje się m.in ****wprowadzenie rejestru najmu na krótki termin** (wyłączenie z szarej strefy) oraz ****wymóg uzyskania zgody wspólnoty**. To może oznaczać, że ****przy rozkwitającym rynku hotelowym, czekać nas będzie znacząca nadpodaż mieszkań na rynku najmu długoterminowego**
> .[@SlawomirNitras](https://twitter.com/SlawomirNitras?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl): Zapadła decyzja, że będziemy regulowali najem krótkoterminowy. To my odpowiadamy za ustawę, nie minister Pełczyńska. Nie chcemy tego najmu ograniczać w Polsce, doceniamy jego rolę[@RadioZET\_NEWS](https://twitter.com/RadioZET%5FNEWS?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#GośćRadiaZET](https://twitter.com/hashtag/Go%C5%9B%C4%87RadiaZET?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [@BogRymanowski](https://twitter.com/BogRymanowski?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Gość Radia ZET (@Gosc\_RadiaZET) [November 19, 2024](https://twitter.com/Gosc%5FRadiaZET/status/1858793677503541521?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Radio ZET NEWS on Instagram: ”‼️Zapadła decyzja, że będziemy regulowali najem krótkoterminowy – mówi minister sportu i turystyki @slawomir\_nitras zapewniając, że rząd nie chce tego najmu ograniczać i docenia jego rolę. 💬Jesteśmy już bardzo zaawansowani z tym projektem – mówi polityk w @radio\_zet 🔴🔵Całą rozmowę @bogdan.rymanowski zobaczysz na YouTubie Radia ZET #najem #wynajem #miszkanie #mieszkania #nieruchomości #nieruchomosci #wynajemmieszkania #najemkrótkoterminowy #ustawa #polityka #polskapolityka #nitras #gośćradiazet #bogdanrymanowski #rymanowski”636 likes, 638 comments - radiozet\_news on November 19, 2024: ”‼️Zapadła decyzja, że będziemy regulowali najem krótkoterminowy – mówi minister sportu i turystyki @slawomir\_nitras zapewniając, że rząd nie chce tego najmu ograniczać i docenia jego rolę. 💬Jesteśmy już bardzo zaawansowani z tym projektem – mówi polityk w @radio\_zet 🔴🔵Całą rozmowę @bogdan.rymanowski zobaczysz na YouTubie Radia ZET #najem #wynajem #miszkanie #mieszkania #nieruchomości #nieruchomosci #wynajemmieszkania #najemkrótkoterminowy #ustawa #polityka #polskapolityka #nitras #gośćradiazet #bogdanrymanowski #rymanowski”.Instagram](https://www.instagram.com/radiozet%5Fnews/reel/DCjkhrLMyFO/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉 [**Więcej na ten temat możecie Państwo przeczytać w naszych Prognozach**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)**:**
[🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2025 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2024? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #107: Co nas czeka w 2025 roku?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-107/
Last updated: 2025-04-02T07:35:06.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Każdy rok w FLTR tradycyjnie kończymy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do naszych poprzednich prognoz. Rok 2024 rozpoczął się zgodnie z przewidywaniami – od ogromnych emocji na rynku nieruchomości, ale też pobudzenia gospodarki. Reszta roku upłynęła jednak pod znakiem stagnacji, zarówno na rynku najmu, jak i zwłaszcza na rynku obrotu w oczekiwaniu na kontynuację programu „BK2%” oraz obniżki stóp procentowych. Żadne z tych oczekiwań nie spełniło się, zaskakując wielu uczestników rynku. Przekrój scenariuszy na 2025 rok okazuje się równie szeroki, a pierwsze skrzypce w nim znowu będą odgrywali politycy - poprzez wyczekiwane wybory prezydenckie, obietnice wyborcze, jak i wpływ na wojnę celną i tą prawdziwą - na Ukrainie.
Zapraszamy do poznania **Perspektyw i scenariuszy FLTR na 2025 rok!**
*P.S. to ostatnia publikacja FLTR w 2024 roku, widzimy się ponownie 7\. stycznia z newsletterem o bieżących wydarzeniach! Tymczasem życzymy Państwu Wesołych Świąt!*
[🎄 Wesołych Świąt od FLTR!Szanowny Subskrybencie! Razem z całym zespołem FLTR życzymy Ci zdrowych, spokojnych i relaksujących Świąt Bożego Narodzenia oraz samych sukcesów w nadchodzącym Roku 2025! 🧑🎄 Jan Dziekoński & zespół FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/wesolych-swiat-od-fltr-2024/)
0:00
/0:54
1×
*P.S.2 Zaktualizowaliśmy w ostatnich dniach trzy dashboardy:*
- [***Kredytowy***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)*\- o dane o sprzedaży kredytów w listopadzie 2024*
- [***Najmu***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)*\- o czynsze najmu w listopadzie 2024*
- [***Budowlany***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)*\- o kosztorysowe koszty budowy w Q3 2024*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔮 Temat tygodnia:** Rok 2025: Perspektywy i scenariusze](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariusze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2025-perspektywy-i-scenariusze/
Last updated: 2026-04-17T09:33:04.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Każdy rok w FLTR tradycyjnie kończymy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do naszych poprzednich prognoz. Rok 2024 rozpoczął się zgodnie z przewidywaniami – od ogromnych emocji na rynku nieruchomości, ale też pobudzenia gospodarki. Reszta roku upłynęła jednak pod znakiem stagnacji, zarówno na rynku najmu, jak i zwłaszcza na rynku obrotu w oczekiwaniu na kontynuację programu „BK2%” oraz obniżki stóp procentowych. Żadne z tych oczekiwań nie spełniło się, zaskakując wielu uczestników rynku. Przekrój scenariuszy na 2025 rok okazuje się równie szeroki, a pierwsze skrzypce w nim znowu będą odgrywali politycy - poprzez wyczekiwane wybory prezydenckie, obietnice wyborcze, jak i wpływ na wojnę celną i tą prawdziwą - na Ukrainie.
Zapraszamy do poznania **Perspektyw i scenariuszy FLTR na 2025 rok!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
👍 8 - w tylu prognozach trafiliśmy w 2024 roku
👉 18 - tyle prognoz okazało się tylko częściowo trafnych
👎 9 - tyle scenariuszy okazało się błędnych i nietrafionych
🎯 7 - tyle widzimy "pewniaków" dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2025 rok
🦏 15 - tyle "szarych nosorożców" widzimy dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2025 rok
🦢 17 - tyle "czarnych łabędzi" dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2025 wskazaliśmy
🚀 5 - tyle wskazaliśmy działań dla każdego przedsiębiorcy i inwestora, żeby przygotować się na 2025 rok
---
### Spis treści:
- **[Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?](#metodologia)**
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. 2024 rok: jak nam poszło?](#czesc-1)**
- **[2\. 2025 rok: nasze prognozy](#czesc-2)**
- [2.1\. Otoczenie makro](#czesc-2-1)
- [2.2\. Rynek nieruchomości](#czesc-2-2)
- [2.3\. Jak się przygotować](#czesc-2-3)
- **[3\. Dodatkowe materiały](#czesc-3)**
---
## Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?
Zanim zaczniemy z meritum prognoz, wyjaśnijmy w jaki sposób przedstawiamy nasze prognozy roczne. Nie mają one na celu wskazanie konkretnego wydarzenia, czy wskaźnika ekonomicznego ("w mieście X ceny mieszkań wzrosną do Y", czy "inflacja osiągnie poziom Z") - z powodów o których pisaliśmy w poniższym felietonie.
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
Nasze przewidywania roczne mają za zadanie oddać ducha czasu, czy wskazać procesy i trendy, które mogą zachodzić - gdyż to one często mają większe znaczenie, niż punktowe prognozy. Dla praktyczności dzielimy te wydarzenia na trzy kategorie:
- **"Pewniaki"**: zdarzenia wysoce prawdopodobne, ale też znane i akceptowane publicznie, a więc pojawiające się w działaniach i strategiach innych
- **"Szare nosorożce"**: są to również prawdopodobne zdarzenia - często stanowią naturalną konsekwencję "pewniaków" - ale są zbywane i umniejszane. W efekcie nie zawsze pojawiają się w strategiach szerszego rynku
- **"Czarne łabędzie"**: to mało prawdopodobne zdarzenia, które w razie wystąpienia miałyby bardzo istotny wpływ na nasz biznes i inwestycje (tym się odróżniają od "szumu", który pokazałby nam całe spektrum różnych wydarzeń).
**Ważna uwaga**: "czarny łabędź" w naszym rozumieniu jest mimo wszystko bardziej prawdopodobny jego książkowych definicji zdarzeń "niemożliwych do przewidzenia". Kierujemy się tu praktycznością, niż rygorem definicji.
### Informacje o serii corocznych prognoz
Poprzednie scenariusze i prognozy znajdą Państwo poniżej:
[🔮 Rok 2024: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2024 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2023? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/)
[Rok 2023: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2023 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2022? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2023-perspektywy-i-scenariusze/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
🔮 Rok 2025: Perspektywy i scenariusze. Streszczenie menedżerskie
0:00
/3425.619563
1×
**[1\. 2024 rok - jak nam poszło?](#czesc-1)**
- **Otoczenie makro:** Oczekiwania względem 2024 roku były duże – był to rok w którym liczyliśmy na gospodarcze pobudzenie przy spadającej inflacji, niższych stopach i stabilnym rynku pracy. Typowane „pewniaki” okazały się częściowo trafne (sprawdził się nasz scenariusz dynamicznego wzrostu wynagrodzeń przy ograniczonym bezrobociu), jednak to w znacznej mierze „szare nosorożce” spełniły się z większą dokładnością (utrzymanie wysokich stóp procentowych oraz słaby przemysł i budownictwo). Częściowo zrealizowały się także „czarne łabędzie” w zakresie pogłębionej recesji w UE, redukcji etatów w IT spowodowanych rozwojem AI i dalszej kontynuacji agresji Rosji na Ukrainę
- **Rynek nieruchomości:** Zgodnie z naszymi oczekiwaniami, początek 2024 rozpoczął się wysokimi emocjami na rynku nieruchomości, które w ciągu roku zaczęły opadać wraz ze słabnącą nadzieją na wprowadzenie następcy programu Bezpieczny Kredyt 2%. Częściowo sprawdziły się nasze prognozy odnośnie rynku najmu, który pozostał w stanie stagnacji. Na obstawianych 11\. „szarych nosorożców”, cztery zrealizowały się w pełni (była to odbudowa podaży w 1 połowie roku, mały renesans w popycie na najem, rozwój prefabrykacji i sektora PRS). Na szczęście, żaden z „czarnych łabędzi” nie urzeczywistnił się w pełnym prognozowanym przez nas obrazie, choć częściowo miały miejsca przeceny nieruchomości po boomie cenowym z 2023 r., popularyzowanie sztucznej inteligencji w branży nieruchomościowej, a na scenie politycznej pojawiły się pierwsze głosy o nowym systemie opodatkowania nieruchomości
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🎄 Wesołych Świąt od FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wesolych-swiat-od-fltr-2024/
Last updated: 2024-12-20T08:00:45.000Z
Szanowny Subskrybencie!
Razem z całym zespołem FLTR życzymy Ci zdrowych, spokojnych i relaksujących **Świąt Bożego Narodzenia** oraz **samych sukcesów w nadchodzącym Roku 2025**!
**🧑🎄 Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### 👪 Rodzinne wartości jako motor rozwoju. Wywiad z Rector Polska
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rodzinne-wartosci-jako-motor-rozwoju-wywiad-z-rector-polska/
Last updated: 2024-12-18T08:00:35.000Z
W szóstym odcinku [**"Wywiadów z liderami rynku nieruchomości"**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl)razem z **Tomkiem Chmielowcem** – prezesem zarządu **Rector Polska S.A.** – rozmawiamy o historii firmy Rector Lesage, która sięga XIX wieku, o zaletach elementów prefabrykowanych w nowym budownictwie, jak i rewitalizacji budynków historycznych, o wyzwaniach rynku budowlanego, o tym, że małe jest piękne, co rodzinne wartości dają w przyciąganiu i utrzymaniu talentów w przedsiębiorstwie oraz jak przygotować się do sukcesji w firmie.
**O czym rozmawialiśmy:**
📈 Jak wyglądał rozwój Rector Lesage, a zwłaszcza Rector Polska?
⚒️ Do czego wykorzystuje się prefabrykowane elementy betonowe?
🤝 Jak współpraca producenta materiałów prefabrykowanych z projektantami i inwestorami pozwala na optymalizację projektów budowlanych?
🏗️ Jakie są wyzwania na rynku budowlanym w Polsce?
👷 Dlaczego brakuje pracowników na budowach?
🦸♂️ Jak utrzymać talent w firmie oraz przygotować się do sukcesji?
Tym odcinkiem kontynuujemy serię [**Wywiadów z liderami rynku nieruchomości**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Spotykamy się w niej z przedstawicielami małych i dużych biznesów działających w ekosystemie sektora nieruchomościowego i rozmawiać o ich doświadczeniach biznesowych. [Misją naszej firmy](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/) jest wspieranie Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – i właśnie jednym ze sprawdzonych sposobów rozwijania biznesu, jest obserwowanie innych ciekawych case studies.
[**YouTube:**](https://youtu.be/5tzcnWfrWCU?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Spotify:**](https://open.spotify.com/episode/7054B816sApBvT0AEj4Qft?si=nTZPFuB1Rlm59nQpxZZM-Q&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
Więcej o tym czym jest prefabrykacja, jakie ma zastosowania, zalety i wady, napisaliśmy w poniższej analizie (niesponsorowanej przez nikogo!):
[🏭 Prefabrykacja w Polsce. Szanse i barieryWprowadzenie do prefabrykacji: Czym jest prefabrykacja, jakie ma zastosowania, jakie są jej zalety oraz wady i jak wykorzystać prefabrykację do rozwoju swojego biznesuFLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/prefabrykacja-szanse-bariery/)
### FLTR #106: Koniec z Kredytem #NaStart, ustawa podażowa, rynek studencki, ranking deweloperów, pośrednictwo finansowe i nastroje deweloperów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-106/
Last updated: 2024-12-16T19:49:52.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Święta tuż tuż, a więc przychodzimy do Państwa z **ostatnim w tym roku wydaniem newslettera** monitorującym bieżącą sytuację na rynku nieruchomości 🧑🎄
Na sam początek przygotowaliśmy [analizę projektu ustawy zwiększającej podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe](#newsy-1), zestawiając ją z opublikowanymi przez nas w zeszłym roku inicjatywami mającymi uzdrowić rynek mieszkaniowy. W następnej kolejności [prześledziliśmy sytuację oraz trendy na rynku studenckim, opierając się na danych opublikowanych w raporcie AMRON](#newsy-2). W "Wykresie tygodnia" w pierwszej kolejności [pokazaliśmy rankingi największych deweloperów oraz producentów materiałów budowlanych](#wykres-1). Następnie zaprezentowaliśmy [najnowsze dane z sektora pośrednictwa finansowego za Q3](#wykres-2), a także [sprawdziliśmy jakie były nastroje deweloperów w listopadzie opublikowane przez RedNet i Tabelę Ofert](#wykres-3). Na koniec zachęcamy oczywiście do zapoznania się z licznymi [podcastami](#podcast) i [lekturami](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:19
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy dashboard*[***"Rynek Kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*o:*
- **stawki ofert kredytów hipotecznych w grudniu*,*
- **liczbę wnioskodawców o kredyt hipoteczny w listopadzie*.*
*PS.2 Niedawno cały zespół FLTR miał okazję spotkać się w Warszawie na wyjątkowym spotkaniu wigilijnym, aby wspólnie celebrować świąteczny czas i podsumować cały rok. Nie zabrakło oczywiście licznych prezentów!* 🥰
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Analiza projektu ustawy zwiększającej podaż gruntów pod budownictwo mieszkaniowe](#newsy-1)
- [Rynek najmu oczami studentów - raport AMRON](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Top 10 deweloperów i producentów materiałów budowlanych wg rankingu Build The Future](#wykres-1)
- [Sektor pośrednictwa finansowego w Polsce w Q3 2024 wg badania ZPF](#wykres-2)
- [30% deweloperów i 40% ich Klientów oczekuje spadków cen. Część graczy nadal widzi wzrost sprzedaży](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Program "Kredyt #NaStart" został oficjalnie wycofany przez rząd** \- decyzję uzasadniono trudnościami w realizacji programu oraz jego wpływem na rynek nieruchomości i sektory finansowe. W odpowiedzi na tę zmianę, minister rozwoju i technologii, Krzysztof Paszyk, zapowiedział wprowadzenie nowego rozwiązania wspierającego osoby kupujące pierwsze mieszkanie, oparte na mechanizmach programu "Mieszkanie dla Młodych", które chciałby skierować do procesu legislacyjnego w Q1 2025\. W międzyczasie rząd analizuje alternatywne formy wsparcia, które mają lepiej odpowiadać aktualnym potrzebom rynku.
[Rząd wycofuje się z Kredytu 0 proc. Jest deklaracja ministraWygląda na to, że jedna ze sztandarowych obietnic wyborczych Koalicji Obywatelskiej ostatecznie upadła. — Nie będzie kredytu 0 proc. To były hasła i zapewnienia sprzed wielu miesięcy — powiedział w…Business Insider Polskapas](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/rzad-wycofuje-sie-z-kredytu-0-proc-jest-deklaracja-ministra/w3kk8by?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Czy będą dopłaty do kredytów? Rząd ma nowy pomysłRząd zapowiada, że w pierwszym kwartale 2025 roku przedstawi kompleksowy program mieszkaniowy. Minister rozwoju Krzysztof Paszyk potwierdził, że program obejmieRzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art41572751-kredytu-zero-procent-nie-bedzie-szukamy-innych-rozwiazan?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Reakcja giełdy po wycofaniu z kredytu zero procent. Notowania deweloperów— Nie będzie kredytu 0 proc. — powiedział minister rozwoju Krzysztof Paszyk w Radiu Zet. Dla deweloperów te plany były nadzieją na dalszy wzrost cen mieszkań. Ta nadzieja właśnie się rozwiewa.Business Insider PolskaJAF 12 grudnia 2024, 10:38\. 2 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gielda/reakcja-gieldy-po-wycofaniu-z-kredytu-zero-procent-notowania-deweloperow/rdqb5nv?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[MRiT: nowa strategia mieszkaniowa ma wykorzystać już sprawdzone pomysłyNowa strategia mieszkaniowa przygotowywana przez resort rozwoju ma zawierać instrumenty, które się sprawdziły m.in. w programie “Mieszkanie dla młodych” - poinformował PAP rzecznik MRiT Jakub Stefaniak. Wskazał, że wejście w życie programu zależy od porozumienia w rządzącej koalicji.pb.plPAP](https://www.pb.pl/mrit-nowa-strategia-mieszkaniowa-ma-wykorzystac-juz-sprawdzone-pomysly-1232309?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #105: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q4 2024 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-105/
Last updated: 2025-04-02T07:37:49.000Z
**Cisza przed spadkami, czy początek nowej równowagi?**
Takim pytaniem możemy zakończyć rok 2024, z nadzieją, że odpowiedzi przyniesie już nadchodzący 2025\. Obecny obraz gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024 to wyraźne wyhamowanie, będące następstwem burzliwych zawirowań z poprzednich kwartałów. Z jednej strony dynamika wzrostu PKB spadła, a inflacja napędzana drożejącą energią i żywnością, wciąż pozostaje poza celem NBP. Do tej pory nadzieja leżała w pierwszych cięciach stóp procentowych - tych jednak możemy się dopiero spodziewać nawet i dopiero w 2026\. Rynek pracy jest w miarę ustabilizowany, choć mierzy się z wyhamowaniem dynamiki zatrudnienia, spadkiem dynamiki realnych płac, co w połączeniu z pesymizmem samych konsumentów skutkuje wstrzymaniem się od większych zakupów.
Q4 2024 nie przyniósł ulgi także dla rynku nieruchomości - przeciwnie, wyzwania stojące przed inwestorami się pogłębiły. Popyt na mieszkania pozostaje niski, gdy na rynku podażowym liczba ofert osiąga rekordowe poziomy. Tymczasowe ożywienie wywołane rabatami i tańszymi kredytami okazały się być może jedynie chwilowym impulsem, który nie zdoła utrzymać rynku w dłuższej perspektywie. Ceny mieszkań wchodzą w stan stagnacji, a różnice między oczekiwaniami sprzedających, a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi pogłębiają się. Pozytywne sygnały przynosi za to rynek najmu, który po roku stagnacji pokazuje nieznaczną poprawę popytu i czynszów transakcyjnych. Mimo to pesymistyczna aura znajduje odzwierciedlenie w wyraźnie negatywnych nastrojach panujących w branży.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 130 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
0:00
/1:08
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🎢 **Temat tygodnia:** W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024](#artyku%C5%82-1)
_This post is for paying subscribers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q4-2024/
Last updated: 2026-04-17T09:29:52.000Z
**Cisza przed spadkami, czy początek nowej równowagi?**
Takim pytaniem możemy zakończyć rok 2024, z nadzieją, że odpowiedzi przyniesie już nadchodzący 2025\. Obecny obraz gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2024 to wyraźne wyhamowanie, będące następstwem burzliwych zawirowań z poprzednich kwartałów. Z jednej strony dynamika wzrostu PKB spadła, a inflacja napędzana drożejącą energią i żywnością, wciąż pozostaje poza celem NBP. Do tej pory nadzieja leżała w pierwszych cięciach stóp procentowych - tych jednak możemy się dopiero spodziewać nawet i dopiero w 2026\. Rynek pracy jest w miarę ustabilizowany, choć mierzy się z wyhamowaniem dynamiki zatrudnienia, spadkiem dynamiki realnych płac, co w połączeniu z pesymizmem samych konsumentów skutkuje wstrzymaniem się od większych zakupów.
Q4 2024 nie przyniósł ulgi także dla rynku nieruchomości - przeciwnie, wyzwania stojące przed inwestorami się pogłębiły. Popyt na mieszkania pozostaje niski, gdy na rynku podażowym liczba ofert osiąga rekordowe poziomy. Tymczasowe ożywienie wywołane rabatami i tańszymi kredytami okazały się być może jedynie chwilowym impulsem, który nie zdoła utrzymać rynku w dłuższej perspektywie. Ceny mieszkań wchodzą w stan stagnacji, a różnice między oczekiwaniami sprzedających, a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi pogłębiają się. Pozytywne sygnały przynosi za to rynek najmu, który po roku stagnacji pokazuje nieznaczną poprawę popytu i czynszów transakcyjnych. Mimo to pesymistyczna aura znajduje odzwierciedlenie w wyraźnie negatywnych nastrojach panujących w branży.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 130 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
---
**Spis treści:**
- [O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)
- [Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2024?](#skrot)
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Sytuacja ekonomiczna w Q4 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- [1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)
- [1.2 Inflacja](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q4 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- [2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)
- [2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)
- [2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)
- [2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)
- [2.5 Nastroje w branży nieruchomości](#czesc-2-5)
Zapraszamy do lektury!
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q3 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2024Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q3 2024FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q3-2024/)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2024?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** \- PKB w Q3 2024, hamowane przez słabnącą konsumpcję i eksport, wykazało wzrost na poziomie 2,7% r/r, mniej niż w Q2 2024\. Prognozy na 2025 pozostają umiarkowane. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP, głównie z powodu drożejącej energii i żywności, a obniżki stóp procentowych mogą wystąpić najszybciej w połowie 2025 roku, jednak bardziej realny staje się rok 2026\. Na rynku pracy dynamika zatrudnienia spada, a bezrobocie nieznacznie rośnie, przy niższej dynamice realnych płac. Nastroje konsumentów i przedsiębiorstw są pesymistyczne. Gospodarstwa domowe obawiają się przede wszystkim bezrobocia, wstrzymując zakupy. Wśród firm widać poprawę sytuacji w transporcie i gastronomii
**Na rynku nieruchomości** \- Q4 2024 przyniósł dalsze osłabienie popytu, szczególnie na rynku pierwotnym i wtórnym, mimo delikatnego wzrostu w październiku dzięki rabatom i tańszym kredytom. Listopad przyniósł ponowne spadki popytu. Program „Kredyt #NaStart” pozostaje zawieszony, a liczba wniosków o kredyt hipoteczny nadal jest niska. Podaż nieruchomości osiąga rekordowe poziomy, szczególnie w części dużych miast – niektóre rynki mogą być w sytuacji krótkoterminowej nadpodaży (wydłużenie czasu wyprzedaży powyżej 8-10 kwartałów). Aktywność budowlana utrzymuje wysoki poziom, a ceny materiałów budowlanych spadają. W gruntach stabilizacja. Ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, z większym zróżnicowaniem między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Na rynku najmu obserwuje się lokalne korekty cen i niewielki wzrost czynszów transakcyjnych, rośnie za to popyt. Nastroje w branży pozostają pesymistyczne, z rosnącym oczekiwaniem stagnacji popytowej i spadków cen
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **+2,7%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q3 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadały głównie zapasy i w mniejszym stopniu spożycie publiczne, czynnikiem hamującym był spadek konsumpcji gospodarstw domowych, eksportu i brak inwestycji)
🛒 **+1,3%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w październiku 2024
📈 **4,6%** – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w listopadzie 2024 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 4,1%. Inflacja usług w lipcu 2024 r. to 6,7 %
🛠️ **\-9,6%** – o tyle spadła produkcja budowlana w październiku 2024 r. rdr
💼 **4,9%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w październiku 2024 r. (jest to spadek 0,1 p.p. w stosunku do września)
💰 **+10,2%** – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w październiku 2024
⬇️ **\-44%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q3 2024 w stosunku do Q3 2023
😟 **\-35%** – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań w Q3 2024 r. w stosunku do Q1 2021 r. (jest to spadek do poziomu z 2011 r.)
🤯 **157,6 tys.** – tyle sprzedano kredytów hipotecznych od stycznia do września 2024 (w samym październiku sprzedaż liczyła 15,3 tys.)
📋 **312,6 tys.** – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny od stycznia do listopada 2024 (w samym listopadzie ich liczba wyniosła 27 tys., o 22% mniej niż w październiku)
🏗️ **52%** – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q3 2024 rdr (wzrost kwartalny 8% Q3/Q2)
🧱 **\-1%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w październiku 2024 wobec 2023
❗ **2% vs. 1%** – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na rynku pierwotnym zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q3 2024 w stosunku do Q2 2024
🛑 **2,6%** – tyle wyniosła średnio dynamika zmian cen transakcyjnych w Q3 2024 kdk w 6 największych miastach Polski wg AMRON, (kwartał wcześniej wynosiła ona 2,8%)
⏰ **107 dni** – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q3 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 105 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 **5,7%** – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q3 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q2 było to 4,8%)
🚩 **3,4%** – tyle wynosiła roczna zmiana czynszów transakcyjnych najmu w 7 największych miastach w Q3 2024 w stosunku do Q3 2023
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight and Light tiers only._
### FLTR #104: Ceny mieszkań wg NBP, AMRON o kredytach hipotecznych, badanie ankietowe migrantów oraz trendy kohortów wiekowych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-104/
Last updated: 2024-12-02T10:34:08.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Wchodzimy w grudzień ze 104\. numerem Newslettera FLTR. Na początek przeglądamy [**dane cenowe za Q3, raportowane przez NBP**](#newsy-1), które pokazują wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostu cen, w szczególności potwierdzając je w danych transakcyjnych z rynku pierwotnego. Następnie analizujemy [**bieżącą sytuację na rynku kredytów hipotecznych**](#newsy-2) publikowanych przez AMRON, w ramach której przyglądamy się także dostępności mieszkaniowej czy rynkowi najmu. W ramach „Wykresu tygodnia” omawiamy [**wyniki badań ankietowych przeprowadzonych wśród migrantów z Ukrainy i Białorusi**](#wykres-1), istotnych z punktu widzenia rynku najmu, ale też coraz częściej obrotu mieszkaniami. A o tym jakie trendy dla rynku mieszkaniowego można wyczytać z prognoz liczby ludności, możecie Państwo poznać w ostatniej części naszego Newslettera poświęconej mini-analizie [**kohort wiekowych**](#wykres-2) w wybranych miastach Polski.
Na koniec zapraszamy do zapoznania się z [**licznymi podcastami**, **nagraniami video**](#podcast), a także przeglądem najciekawszych [**lektur**](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:20
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
***PS. W ostatnim czasie zaktualizowaliśmy aż 4 dashboardy:***
- [**Dashboard: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)\- o dane cenowe za Q3 2024 dla rynku pierwotnego i wtórnego wraz z opisem sytuacji rynkowej
- [**Dashboard: Rynek kredytowy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)\- o dane o aktywności rynku kredytowego w październiku, stawkach kredytów w listopadzie oraz strukturze sprzedaży i defaultach kredytów w Q3
- [**Dashboard: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)\- o dane o wolumenie ofert najmu lokali w listopadzie i czynszach transakcyjnych za Q3 2024
- [**Dashboard: Rynek budowlany**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)\- o szereg wskaźników budowlanych za okres do października 2024
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Wyhamowanie dynamiki cen lokali mieszkalnych według danych NBP](#newsy-1)
- [AMRON o kredytach mieszkaniowych, sytuacji na rynku nieruchomości i najmu - dane za Q3 2024](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Raport NBP o sytuacji migrantów z Ukrainy i Białorusi](#wykres-1)
- [Kohorty wiekowe, czyli co nas czeka na rynku mieszkaniowym za 40 lat](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Revolut zamierza wejść na rynek kredytów mieszkaniowych** \- takie plany zaprezentował na 2025 r. współzałożyciel marki. Firma zamierza zaoferować w pełni nowoczesny i najszybszy produkt hipoteczny z błyskawiczną oceną wstępną i wystawieniu oferty finalnej w przeciągu 1 dnia roboczego (po przejściu wymogów formalnych). Początkowo program na zostać uruchomiony na Litwie, w kolejności Irlandia i Francja
[Revolut ujawnia plany na 2025 rok: bankomaty, kredyty hipoteczne i asystent AI - PRNews.plRevolut, globalna firma technologiczno-finansowa i aplikacja, z której korzysta ponad 50 milionów klientów na świecie oraz licencjonowany europejski bank, gdzie swoje konto ma ponad 4 miliony polskich klientów, ogłosił plany na 2025 rok. Podczas weekendowych spotkań i koncertów The Revolutionaries w Londynie, z okazji przekroczenia progu 50 milionów klientów na świecie, współzałożyciele Revolut – Nik Storoński…PRNews.plRedakcja PRNews.pl](https://prnews.pl/revolut-ujawnia-plany-na-2025-rok-bankomaty-kredyty-hipoteczne-i-asystent-ai-481154?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Priorytetami Revolut do 2025 roku są kredyty hipoteczne w telefonie, AI i sieć bankomatów – Inwestycje.plPriorytetami Revolut w nowej wizji rozwoju do 2025 roku są: kredyty hipoteczne dostępne w telefonie, szersze wykorzystanie sztucznej inteligencji w aplikacji (AI) i sieć bankomatów, podała firma. Revolut chce przyspieszyć tempo tworzenia i udostępniania innowacji produktowych w celu zbudowanie przewagi w zakresie user experience (UX), dodania do oferty kolejnych unikalnych na rynku funkcji i budowania pozycji pierwszego „prawdziwie \[…\]Inwestycje.plBartłomiej Supernak](https://inwestycje.pl/biznes/priorytetami-revolut-do-2025-roku-sa-kredyty-hipoteczne-w-telefonie-ai-i-siec-bankomatow/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
W środę Polskę obiegła informacja o zatrzymaniu Michała Sapoty - prezesa grupy deweloperskiej HRE Investments, a w biurach spółki trwało w tym czasie zabezpieczanie dowodów. Rzecznik Prokuratury poinformował wówczas, że zakres możliwych naruszeń finansowych przez grupę HRE szacuje się na kwotę sięgającą nawet 2 miliardów złotych. ****Michał Sapota wyszedł z aresztu jednak jeszcze tego samego**, z zarzutem niezłożenia sprawozdania finansowego w terminie. Jak donoszą media, zastosowano jednak dozór policyjny oraz zakaz opuszczania kraju jako konieczność ze względu na rozwijające się postępowanie przeciwko niemu
[Michał Babicz on LinkedIn: #michałsapota #20minutowezatrzymania | 23 comments#MichałSapota #20MinutoweZatrzymania A propos wczorajszego zatrzymania Pana Michała Sapoty, którego jestem obrońcą, kilka zdań komentarza. 1) Spędziliśmy w… | 23 comments on LinkedInLinkedInMichał Babicz](https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7267795134811963393/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Znany deweloper z zarzutami. Jego spółka ma miliard złotych długuMichał Sapota, prezes dewelopersko-inwestycyjnej spółki HRE Investments, został zatrzymany, a następnie zwolniony po postawieniu mu zarzutów. Jego grupa działała w oparciu o model, w którym środki pozyskiwane od indywidualnych inwestorów, finansowały budowę nieruchomości. Mieszkania zostały sprzedane, ale budowy stanęły tak samo jak wypłata odsetek.Bankier.plMichał Misiura](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Znany-deweloper-z-zarzutami-Jego-spolka-ma-miliard-zlotych-dlugu-8852683.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Sąd zdecyduje o losie Michała SapotyGrupa wierzycieli HREIT chce, by sąd restrukturyzacyjny odebrał władzę nad spółką prezesowi i przekazał ją w ręce zarządcy.pb.plDawid Tokarz](https://www.pb.pl/sad-zdecyduje-o-losie-michala-sapoty-1231176?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****W Hiszpanii nadchodzi zmiana prawa w zakresie dzikich lokatorów** ****\- ocupas. Otwiera to nowe możliwości dla inwestorów,** którzy dotychczas obawiali się ryzyka związanego z tamtejszym systemem prawnym. Do tej pory właściciele nieruchomości mieli tylko 48 h na powiadomienie służb o wtargnięciu czy zajęciu ich posesji. Po tym czasie właściciel musiał liczyć się z długą drogą sądową i "legalnym" w świetle prawa zajęciem nieruchomości przez obce osoby. W listopadzie Kongres Deputowanych podjął kroki, aby zaniechać tym abstrakcyjnym przepisom, wprowadzając zmiany:
\- Zaostrzenie kar (nawet do 5 lat więzienia za nielegalną uzurpację)
\- Skrócenie czasu postępowania sądowego (w razie postępowania eksmisyjnego dzikich lokatorów do 15 dni)
\- Rozszerzenie zakresu przepisów (ochroną objęte zostaną także domy sezonowe/wiejskie itp.)
\- Zwiększenie kompetencji służb do eksmisji ocupas (bez oczekiwania na decyzję sądu)
****Nowe przepisy mają zacząć obowiązywać w I poł. 2025 r.**, po tym jak zmiany zatwierdzi Senat i król
[To może być koniec dzikich lokatorów w Hiszpanii. Zmiany w abstrakcyjnych przepisachKoniec abstrakcyjnych przepisów o dzikich lokatorach, którzy w legalny sposób i bez ponoszenia żadnych opłat zamieszkują cudze nieruchomości w Hiszpanii. Tamtejszy Kongres Deputowanych w połowie listopadaWirtualna Polska](https://turystyka.wp.pl/s/nakanarach-pl/to-moze-byc-koniec-dzikich-lokatorow-w-hiszpanii-zmiany-w-abstrakcyjnych-przepisach-7095426591738464a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[KONIEC DZIKICH LOKATORÓW? nakanarach.pl - Polski Portal i Gazeta na Wyspach KanaryjskichHISZPANIA: Koniec abstrakcyjnych przepisów - w które aż trudno uwierzyć - o dzikich lokatorach, którzy w legalny sposób i bez ponoszenia żadnych opłat zamieszkują cudze nieruchomości w Hiszpanii. Tamtejszy Kongres Deputowanych w połowie listopada 2024 roku przyjął nowe prawo, które ma ograniczyć to zjawisko i doprowadzić do ekspresowych eksmisji. Ley okupa bardzo niebezpieczne narzędzie, stworzonenakanarach.pl - Polski Portal i Gazeta na Wyspach Kanaryjskich - nakanarach.pl - Polski Portal i Gazeta na Wyspach KanaryjskichRedakcja](https://nakanarach.pl/index.php/2024/11/22/koniec-dzikich-lokatorow/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Adiós a la ocupación en España: así es la nueva ley ‘antiokupas’La enmienda fue propuesta por el PNV y apoyada en el Congreso por el PP, Junts, ERC, Bildu, UPN y Coalición CanariaEl ConfidencialMónica Millán Valera](https://www.elconfidencial.com/espana/2024-11-21/adios-ocupacion-espana-nueva-ley-antiokupacion-1qrt%5F4008296/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🎂 Nagranie urodzinowego webinar 2024.XI.28 - rozwój FLTR, nasze projekty, konkurs z nagrodami
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-urodzinowego-webinar-2024-xi-28-rozwoj-fltr-nasze-projekty-konkurs-z-nagrodami/
Last updated: 2024-12-02T07:00:25.000Z
Mamy przyjemność podziękować wszystkim tym z Państwa, który wzięli udział w **14\. spotkaniu webinarowym** dla wszystkich **subskrybentów FLTR premium** **z okazji drugich urodzin naszej firmy**! Tym razem poza dawką historii i merytoryki była okazja do wygrania cennych nagród. Spotkanie odbyło się **28\. listopada 2024 roku, godz. 16:00-17:30 (czwartek)**. Dla tych z Subskrybentów premium, którzy nie mogli do nas dołączyć, mamy jak zawsze nagranie spotkania oraz prezentację.
Tematem spotkania było:
- krótka podróż przez ostatnie 2 lata rozwoju FLTR 🚀
- merytoryka -jak prowadzimy Commercial Due Diligence dla deweloperów 🔎
- konkurs z nagrodami!💣
💣
Konkurs był dostępny tylko dla uczestników webinaru
**Plan webinaru:**
- **16:00-16:20** 2 lata rozwoju FLTR
- **16:20-17:10** Merytoryka -jak prowadzimy Commercial Due Diligence dla deweloperów
- **17:10-17:30** Konkurs z nagrodami! 💣
### Gratulujemy zwycięzcom konkursu! Nagrodami za odpowiednie miejsca były
- **🚀 Pierwszy uczestnik**, który uzyskał największą liczbę punktów, otrzymał w nagrodę:
- **Dwie godziny konsultacji wideo z założycielem FLTR.pl, Janem Dziekońskim**, o wybranej przez uczestnika tematyce dotyczącej rynku nieruchomości (o orientacyjnej wartości dwuletniej subskrypcji FLTR Pro)
- **Upominek**
- **💣 Kolejne dwie osoby**, które zajęły miejsca od dwa do trzy, otrzymały w nagrodę:
- **Jedną godzinę konsultacji wideo z założycielem FLTR.pl, Janem Dziekońskim**, o wybranej przez uczestnika tematyce dotyczącej rynku nieruchomości (o orientacyjnej wartości rocznej subskrypcji FLTR Pro)
- **Upominek**
- **❤️ Kolejne osoby**, które zajęły miejsca od cztery do dziesięć, otrzymają **upominek**.
### Nagranie webinaru i prezentacja
Poniżej mogą Państwo odtworzyć nagranie webinaru oraz prezentację ze spotkania:
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #103: Kolejna część ósmej analizy z serii "Monografie miast": Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-103/
Last updated: 2025-04-02T07:39:12.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy kolejną część ósmego wydania naszej serii analiz poświęconej miastom wojewódzkim Polski. Kontynuując rozpoczętą przez nas analizę **Katowic i GZM**, przychodzimy do Państwa z jej drugą częścią - rynkiem nieruchomości!
**Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia** (GZM) to unikalny związek 41 miast i gmin, w tym **Katowic** – stolicy województwa śląskiego. Region przyciąga uwagę inwestorów dzięki wysokim stopom zwrotu, łatwiejszej realizacji projektów oraz zapotrzebowaniu na nowe mieszkania. Dynamiczny rozwój GZM wiąże się także z depopulacją, lokalnym ryzykiem, słabą infrastrukturą, cyklicznością gospodarczą czy wysoką podażą na rynku pierwotnym. Transformacja obrazu miast GZM i rynku pracy otwiera szanse na przyciąganie nowych mieszkańców i inwestorów, pod warunkiem wdrożenia przemyślanej strategii rozwoju. Jednocześnie istniejące problemy, związane chociażby z nadpodażą wymagają skutecznych działań, które będą równoważyć potrzeby mieszkańców i oczekiwania rynku.
[*Bo Śląskie to nie ino hołda, gruba, familoki, jak myślą Warszowioki*.](https://www.youtube.com/watch?v=q0NkeP6hyrU&ref=fltr.pl)
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Katowic i GZM skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla śląskiego rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:17
1×
👇
[****Pierwsza część analizy Katowic i GZM:**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM ?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Katowice i GZM - | część 2: Rynek nieruchomośći](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### ⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-2-rynek-nieruchomosci/
Last updated: 2026-04-17T09:22:42.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia** (GZM) to unikalny związek 41 miast i gmin, w tym **Katowic** – stolicy województwa śląskiego. Region przyciąga uwagę inwestorów dzięki wysokim stopom zwrotu, łatwiejszej realizacji projektów oraz zapotrzebowaniu na nowe mieszkania. Dynamiczny rozwój GZM wiąże się także z depopulacją, lokalnym ryzykiem, słabą infrastrukturą, cyklicznością gospodarczą czy wysoką podażą na rynku pierwotnym. Transformacja obrazu miast GZM i rynku pracy otwiera szanse na przyciąganie nowych mieszkańców i inwestorów, pod warunkiem wdrożenia przemyślanej strategii rozwoju. Jednocześnie istniejące problemy, związane chociażby z nadpodażą wymagają skutecznych działań, które będą równoważyć potrzeby mieszkańców i oczekiwania rynku.
[*Bo Śląskie to nie ino hołda, gruba, familoki, jak myślą Warszowioki*.](https://www.youtube.com/watch?v=q0NkeP6hyrU&ref=fltr.pl)
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Katowic i GZM skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla śląskiego rynku nieruchomości.
Mając na względzie wielkość i złożoność tego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości** oraz część 1 dotycząca makrootoczenie.
Zapraszamy do lektury!
👇
[****Pierwsza część analizy Katowic i GZM**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM ?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/)
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**😵 128 metrów** \- [tyle mierzy najwyższy budynek mieszkalny w województwie śląskim, znajdujący się przy ul. Olimpijskiej w Katowicach, który wybudował deweloper Atal](https://obiektymieszkalne.muratorplus.pl/aktualnosci/najwyzszy-budynek-mieszkalny-katowic-ma-juz-aluminiowa-elewacje-aa-1Ckm-zcFP-wJHp.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🏘️ 558** \- taki zasób mieszkaniowy oferują Katowice na tysiąc ludności (oficjalnie zameldowanej)
**🗺️ 30%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Katowicach w 2023 roku, należąc tym samym do jednych z najniższych w Polsce
**🏗️ 65** \- tyle firm deweloperskich działało szacunkowo w 2023 roku w Katowicach
**💸 ok. 12,1 tys.** \- tyle wyniosła średnia cena ofertowa za m2 na rynku pierwotnym w Katowicach w Q3 2024
**👉 ok. 8,9 tys.** \- tyle wyniosła z kolei średnia cena ofertowa za m2 na rynku wtórnym w Katowicach w Q3 2024
**😍 7,8%** \- tyle wyniosła szacunkowa rentowność z najmu lokali do 40 m2 w Katowicach w styczniu 2024 roku, jest to 4\. najwyższy wynik wśród miast wojewódzkich
**📈 5%** \- o tyle wzrosły czynsze ofertowe mieszkań pow. 90 m2 w przeciągu roku (październik 2023 vs. październik 2024)
**🚩 30%** \- o tyle wzrosła liczba ofert wynajmu w Katowicach w Q4 2024 wobec Q4 2023
**🕒 ok. 130 dni** \- tyle wyniósł szacunkowy czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w 2023 r. w Katowicach
**🏘️ 1,6 tys.** \- tyle lokali liczy obecnie sektor PRS (najem instytucjonalny) w Katowicach, wraz z lokalami PRS społecznymi
**🏫 733** \- tylko tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) w Katowicach, przy czym jest to oferta pochodząca od jedynego gracza obecnego na tamtejszym rynku
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Rynek nieruchomości z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-2)**
- **[3\. Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-3)**
- **[4\. Rynek najmu](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic Katowic](#czesc-5)**
- **[6\. Przegląd miast GZM](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Katowic i GZM – rynek nieruchomości](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/) **i** [**Warszawy** | **cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)**,** [**Warszawy | cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/#czesc-4), [**Trójmiasta | cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)**,** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)**,** [**Katowic i GZM | cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/#czesc-4)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
[⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Katowic i GZM pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Katowicach i GZM ?FLTRGabriela Prygiel](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci-2/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #102: Wygrana Trumpa, nowe projekcje NBP, rynek wtórny w Q3, chłodniejsze nastroje deweloperów oraz ile dochodu konsumuje najem
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-102/
Last updated: 2024-11-18T09:09:14.000Z
Niecałe dwa tygodnie temu Świat obiegła informacja o wynikach wyborów prezydenckich w USA - największej gospodarce pod względem PKB. Dlatego w FLTR #102 postanowiliśmy [przeanalizować dla Państwa wpływ wygranej Donalda Trumpa na sytuację ekonomiczną w Polsce](#newsy-1). W ramach kolejnej analizy przyjrzeliśmy się [listopadowym projekcjom inflacji i PKB opublikowanym podczas konferencji NBP](#newsy-2) \- na ich tle pojawiło się szereg wypowiedzi członków RPP i komentarzy na temat kluczowego dla rynku nieruchomości przyszłego poziomu stóp procentowych. W obszarze "Wykres tygodnia" przejrzeliśmy [dane nt. sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Q3](#wykres-1), sprawdziliśmy [nastroje deweloperów i oczekiwania klientów na rynku pierwotnym](#wykres-2) oraz zaprezentowaliśmy [ile dochodu konsumuje najem w wybranych miastach](#wykres-3). Na koniec zapraszamy do zapoznania się z [licznymi podcastami, nagraniami video](#podcast), a także przeglądem najciekawszych [lektur](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
0:00
/2:24
1×
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS. Zaktualizowaliśmy aż trzy dashboardy:*
- [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)*o październikowe dane nt. sprzedaży kredytów*
- [***"Ceny NBP"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard) *o ceny transakcyjne i wolumen sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w podziale na grupy metrażowe w Q2 2024*
- [***"Rynek najmu, PRS, PBSA i senior housing"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard) *o ofertowe czynsze najmu w październiku 2024 (także w wersji* [***Light***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/)*)*
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Zgodnie ze wstępnymi szacunkami GUS w Q3 2024 polski PKB zwiększył się o 2,7% w ujęciu rocznym, co oznacza wolniejsze tempo wzrostu niż w poprzednim kwartale, kiedy wyniosło ono 3,2% r/r. Ponadto w ujęciu kwartalnym również odnotowano spadek o 0,2%**
[Szybki szacunek produktu krajowego brutto za III kwartał 2024 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rachunki-narodowe/kwartalne-rachunki-narodowe/szybki-szacunek-produktu-krajowego-brutto-za-iii-kwartal-2024-roku,1,47.html?contrast=default&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Polska gospodarka przyhamowała. Ekonomiści wskazują na “niechlubny rekord”Po kilku kolejnych kwartałach przyspieszenia wzrostu PKB w Polsce najnowsze dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazały przyhamowanie. “Dane o PKB przypieczętowują pewien niechlubny rekord — trwaj…Business Insider PolskaDS 14 listopada 2024, 10:02\. 2 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/polska-gospodarka-przyhamowala-ekonomisci-niechlubny-rekord/vk0czrr?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nowe dane o PKB Polski. Niespodziewany spadek. “Polski i światowy przemysł wstrzymał oddech”Wzrost gospodarczy w Polsce wyraźnie spowolnił - wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego. W ujęciu kwartalnym PKB nawet spadł. Hamujemy.next.gazeta.plMaria Mazurek](https://next.gazeta.pl/next/7,151003,31463156,nowe-dane-o-pkb-polski-gospodarka-na-hamulcu.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Wpływ wygranej Donalda Trumpa na polską sytuację ekonomiczną i rynek nieruchomości](#newsy-1)
- [NBP opublikował nowe projekcje inflacji i PKB - jak wpłynie to na stopy procentowe?](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia**](#wykres)
- [Barometr Metrohouse i Credipass - sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym w Q3 2024](#wykres-1)
- [Pogorszenie nastrojów deweloperów oraz oczekiwania klientów wg RedNet](#wykres-2)
- [Ile dochodu konsumuje najem w poszczególnych miastach - Expander i Rentier.io](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Inwestorzy indywidualni na rynku mieszkań w segmencie popularnym (PRES 2024)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/inwestorzy-indywidualni-na-rynku-mieszkan-w-segmencie-popularnym-pres-2024/
Last updated: 2024-11-16T13:59:03.000Z
Szanowni Subskrybenci,
Subskrypcja premium FLTR to nie tylko analizy, dashboardy i webinary. Czasami to także materiały, jakie tworzymy na konferencje i spotkania szkoleniowe. Dzisiaj dzielimy się prezentacją pt. **"Inwestorzy indywidualni na rynku mieszkań w segmencie popularnym".** Prezentację miałem przyjemność niedawno wygłosić na konferencji [**Polish Real Estate Summit (PRES) 2024**](https://pressummit.pl/pl?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w Zakopanem, organizowanym przez [Nowy Adres](https://nowyadres.pl/pl?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Następnie odbył się panel prowadzony przez Konrada Płochockiego (wiceprezes PZFD, członek Rady Nadzorczej Archicom).
Z pozdrowieniami!
Jan Dziekoński
**Subskrybenci Pro znajdą krótką prezentację pod poniższym linkiem:**
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #101: Ósma analiza z serii "Monografie miast": Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-101/
Last updated: 2025-04-02T07:41:45.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy ósme wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na Katowicach i GZM.
**Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia** (GZM) to związek 41 miast i gmin, w tym także **Katowic** – stolicy województwa śląskiego. Największe w Polsce miejskie skupisko ludzi stoi przed wyzwaniami związanymi z transformacją gospodarczą, wynikającą z procesu odchodzenia od górnictwa, a także z dużymi problemami demograficznymi, wysokim poziomem zanieczyszczenia środowiska, koniecznością rekultywacji terenów poprzemysłowych oraz brakiem spójnej wizji współpracy między miastami w ramach GZM. Mimo tych trudności, wizerunek Śląska stopniowo ewoluuje – coraz częściej kojarzony jest już raczej z nowoczesnymi centrami biznesowymi, technologicznymi i naukowymi, a dawne krajobrazy górnicze ustępują miejsca innowacyjnym przestrzeniom sprzyjającym inwestorom, a także przyciągające coraz więcej migracji.
[*Bo Śląskie to nie ino hołda, gruba, familoki, jak myślą Warszowioki*.](https://www.youtube.com/watch?v=q0NkeP6hyrU&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Katowicach i Metropolii GZM, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność tego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości, którą opublikujemy za 2 tygodnie w #103 FLTR.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:08
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**Monografie miast: ⚒️ Katowice i GZM - | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości**](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### ⚒️ Monografie miast: Katowice i GZM | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-katowice-i-gzm-czesc-1-makrootoczenie-rynku-nieruchomosci/
Last updated: 2026-04-17T09:19:05.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia** (GZM) to związek 41 miast i gmin, w tym także **Katowic** – stolicy województwa śląskiego. Największe w Polsce miejskie skupisko ludzi stoi przed wyzwaniami związanymi z transformacją gospodarczą, wynikającą z procesu odchodzenia od górnictwa, a także z dużymi problemami demograficznymi, wysokim poziomem zanieczyszczenia środowiska, koniecznością rekultywacji terenów poprzemysłowych oraz brakiem spójnej wizji współpracy między miastami w ramach GZM. Mimo tych trudności, wizerunek Śląska stopniowo ewoluuje – coraz częściej kojarzony jest już raczej z nowoczesnymi centrami biznesowymi, technologicznymi i naukowymi, a dawne krajobrazy górnicze ustępują miejsca innowacyjnym przestrzeniom sprzyjającym inwestorom, a także przyciągające coraz więcej migracji.
[*Bo Śląskie to nie ino hołda, gruba, familoki, jak myślą Warszowioki*.](https://www.youtube.com/watch?v=q0NkeP6hyrU&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Katowicach i Metropolii GZM, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju obszaru - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność tego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**📊 8%** \- [tyle polskiego PKB generuje GZM](http://https//metropoliagzm.pl/o-metropolii//?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**⚒️ 75 tys.** \- tyle tysięcy osób jest zatrudnionych bezpośrednio w górnictwie węgla kamiennego w Polsce. To o 35% mniej niż w 2012 roku
**💸 6.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmują Katowice
🧑👩👦👦 **2,2 mln** \- tyle wyniosła liczba ludności GZM w 2022 roku wg GUS, liczba mieszkańców samych Katowic to 280 tys.
**📉 -9,3%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w GZM w latach 2002-2022, w Katowicach było to -13,2%
**👨💻 15,7%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników Katowic i Gliwic w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 3\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 ok. 172 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Katowicach w 2022 roku
**🥰 2%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Katowicach w 2022 roku, osiągając jednocześnie poziom niższy niż średnia w miastach wojewódzkich
**👨🎓 18,2%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Katowic w 2022 r.
**😊 13** \- na tym miejscu znajdują się Katowice pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 2,2%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji woj. śląskiego w styczniu 2024 roku (w Katowicach było to 4%, w Sosnowcu 2,6%, w Bytomiu 1,6%)
**🎓 34%** \- taki odsetek Katowiczan w 2021 roku posiadało wyższe wykształcenie
**🏘️ 22** \- tyle dzielnic wg formalnego podziału administracyjnego posiadają Katowice
**🏙️ 41** \- tyle gmin i miast wchodzi w skład Metropolii GZM
**💵💰 8 tys.** \- tyle wynosi przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Katowicach
**💸 6.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmują Katowice
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Katowice i GZM z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Metropolia](#czesc-6)**
- **[7\. Infrastruktura komunikacyjna](#czesc-7)**
- **[8\. Analiza SWOT Katowic i GZM - makrootoczenie](#czesc-8)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**,** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/) **oraz** [**Krakowa**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
[🐉 Monografie miast: KrakówJakie są silne i słabe strony Krakowa pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Krakowie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Nagranie otwartego webinaru FLTR, 2024.XI.05 - bieżący stan rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-webinaru-fltr-2024-xi-05-biezacy-stan-rynku-nieruchomosci/
Last updated: 2024-11-06T11:47:07.000Z
Dziękujemy Państwu za udział w **otwartym spotkaniu webinarowym** dla wszystkich sympatyków **FLTR**!
Tematem spotkania było:
- przedstawienie czym zajmuje się FLTR
- omówienie bieżącego stanu rynku nieruchomości
- niespodzianka - promocja na subskrypcję FLTR Pro 💣
Spotkanie odbyło się **5\. listopada 2024 roku**.
---
_This post is for subscribers only._
### FLTR #100: Zmiany na polskim rynku pracy, nowe dane makro, nastroje pośredników w Q3, ceny materiałów budowalnych i sprzedaż na rynku pierwotnym
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-100-free/
Last updated: 2024-11-07T10:43:11.000Z
*Z okazji 100\. numeru FLTR ten newsletter jest w pełni dostępny także dla bezpłatnych Subskrybentów FLTR* 🎂
Drodzy Subskrybenci!
Ogromnie cieszymy się, że możemy podzielić się z Państwem **jubileuszowym 100\. numerem naszego newslettera FLTR!** W tym miejscu chcielibyśmy bardzo podziękować za Państwa obecność i częste słowa wsparcia, ponieważ to dla Państwa tworzymy i dedykujemy wszystkie nasze treści! 🫶
🎂
****W związku z 2\. urodzinami FLTR przygotowujemy dla Subskrybentów premium FLTR specjalne spotkanie webinarowe 28.XI wraz z konkursem - zaproszenie już niebawem!**
W niniejszym wydaniu newslettera FLTR analizujemy dwa raporty PIE nt. [wpływu zmian demograficznych i obecności AI na sytuację podażową na rynku pracy](#newsy-1). W następnej kolejności przeglądamy [najnowsze dane z polskiej gospodarki](#newsy-2), które niestety nie napawają optymizmem co do prognozowanego tempa wzrostu PKB. W obszarze "Wykres tygodnia" przedstawiamy najnowsze dane z [raportu INPON nt. nastrojów pośredników](#wykres-1) w Q3 2024, sprawdzamy [zmiany cen materiałów budowalnych w październiku](#wykres-2) oraz analizujemy [wstępne wyniki sprzedażowe w październiku na rynku deweloperskim.](#wykres-3) Na koniec zapraszamy jak zawsze do zapoznania się z licznymi [podcastami](#podcast), nagraniami video, a także [ciekawymi lekturami](#lektury).
Zachęcamy również do zapoznania się z 3 krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Miłej lektury!
0:00
/5:06
1×
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard* [***"Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard) *o październikowe dane nt. dynamiki cen materiałów budowalnych wg PSB oraz dashboard* [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/) *o wrześniową sprzedaż kredytów*
*PS2\. Przypominamy o naszym*[ *otwartym spotkaniu webinarowym z okazji 100\. wydania newslettera FLTR!*](https://insight.rynekpierwotny.pl/otwarty-webinar-fltr-2024-xi-05-biezacy-stan-rynku-nieruchomosci/)
*Tematem spotkania będzie:*
- *przedstawienie czym zajmuje się FLTR*
- *omówienie bieżącego stanu rynku nieruchomości*
- *niespodzianka* 💣
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/otwarty-webinar-fltr-2024-xi-05-biezacy-stan-rynku-nieruchomosci/)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Wpływ zmian demograficzny oraz sztucznej inteligencji na podaż na polskim rynku pracy](#newsy-1)
- [Przegląd najnowszych danych makroekonomicznych za wrzesień 2024 roku](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Pogorszenie nastrojów pośredników w Q3 2024 wg INPON](#wykres-1)
- [Zmiany cen materiałów budowalnych we wrześniu 2024 wg PSB](#wykres-2)
- [Wstępne wyniki sprzedażowe na rynku deweloperskim po październiku 2024](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****"Ghost Cities" w Chinach, czyli puste miasta, opuszczone drapacze chmur i sztuczne miasteczka warte 170 mld USD, w których nikt nie mieszka**. Są to obszary powstałe głównie w wyniku dynamicznego rozwoju gospodarczego Chin i ambitnych planów urbanizacji. Chiński rząd i deweloperzy oczekiwali, że masowe migracje z terenów wiejskich do miast szybko zapełnią nowe budynki, często budowane w "nowych miastach", jednak realny popyt nie nadążył za podażą
> China's GHOST Cities
>
> $170 BILLION worth of Empty Cities, Abandoned Skyscrapers, and Fake European Towns that nobody lives in
>
> Here are China's most Haunting Ghost Cities: [pic.twitter.com/Klis3C1UWs](https://t.co/Klis3C1UWs?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Kaynat Kakar ✪ (@kaynat\_kakar) [October 28, 2024](https://twitter.com/kaynat%5Fkakar/status/1850803660600582212?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[The Story Behind the Many Ghost Towns of Abandoned Mansions Across ChinaThis is why the nation has so many half-built almost communitiesArchitectural DigestKatherine McLaughlin](https://www.architecturaldigest.com/story/the-story-behind-the-many-ghost-towns-of-abandoned-mansions-across-china?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Wiceminister rozwoju i technologii, Jacek Tomczak, odpowiadający za uchwalenie programu Kredyt #NaStart, podał się do dymisji.** Było to efektem publikacji WP.pl na temat potencjalnego konfliktu interesu - wg doniesień WP kancelaria notarialna Tomczaka miała o ostatnich 4 latach sporządzić akty notarialne obejmujące 1700 sprzedanych mieszkań. Dymisja ta nie przekreśla planu wdrożenia KnS, ale może być kolejnym czynnikiem opóźniającym ten program, jednocześnie będzie też prawdopodobnie podstawą do jego skrupulatnego przeglądu. ****Jednocześnie lider opozycyjnego PiS Jarosław Kaczyński przyznał, że program Bezpieczny Kredyt 2%** ****był błędem** \- stawia to pod znakiem zapytania ewentualne poparcie PiS dla programu KnS
[3601 aktów notarialnych. Tak kancelaria wiceministra Jacka Tomczaka zarabia na branży deweloperskiejWiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak od miesięcy walczy o dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Jak wynika ze śledztwa Wirtualnej Polski - poseł i jego kancelaria notarialna od lat masowo obsługująWirtualna PolskaSzymon Jadczak](https://wiadomosci.wp.pl/3601-aktow-notarialnych-tak-kancelaria-wiceministra-jacka-tomczaka-zarabia-na-branzy-deweloperskiej-7086962786790080a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Afera z udziałem wiceministra z PSL. Partia milczy, rzecznik nie wie, o co chodziWiceminister z PSL Jacek Tomczak i jego kancelaria notarialna od lat obsługuje firmy deweloperskie. W ostatnich latach współpraca miała wygenerować kilka milionów złotych przychodu, wbrew temu co miał deklarować polityk PSL - doniosła Wirtualna Polska. Zapytaliśmy o tę sprawę rzecznika partii.wiadomosci.gazeta.plKatarzyna Rochowicz](https://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/7,114884,31426600,afera-z-udzialem-wiceministra-z-psl-r.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Afera w rządzie. Wiceminister składa dymisjęWiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak podał się do dymisji. To efekt ujawnionej przez dziennikarzy afery z udziałem polityka.DoRzeczy.plMarcin Bugaj](https://dorzeczy.pl/kraj/650305/afera-w-rzadzie-tomczak-sklada-dymisje.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
> PiS jest głównym winowajcą obecnej sytuacji na rynku nieruchomości ale dzisiejsza wypowiedź Kaczyńskiego bije na głowę bełkot deweloperskich parobków z PSL w kwestii mieszkalnictwa. [pic.twitter.com/xtORjhWFwA](https://t.co/xtORjhWFwA?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Unfair value (@UnfairValue1) [October 31, 2024](https://twitter.com/UnfairValue1/status/1851982171998720334?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Według wstępnych danych GUS,** ****w październiku 2024 roku indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrósł o 5,0% w ujęciu rocznym**. Poza wyjątkami w lipcu (podwyżka taryf energetycznych) i kwietniu (powrót 5% VAT na żywność), był to najwyższy miesięczny wzrost wskaźnika od lutego
[Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2024 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-pazdzierniku-2024-roku,21,26.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Inflacja sięgnęła 5%. Ceny mocno wzrosły też względem wrześniaInflacja CPI w Polsce ponownie sięgnęła poziomu 5%, już dwukrotnie przewyższając 2,5-procentowy cel Narodowego Banku Polskiego.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-pazdzierniku-2024-siegnela-5-Ceny-mocno-wzrosly-tez-wzgledem-wrzesnia-8837711.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers only._
### FLTR #100: Zmiany na polskim rynku pracy, nowe dane makro, nastroje pośredników w Q3, ceny materiałów budowalnych i sprzedaż na rynku pierwotnym
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-100/
Last updated: 2024-11-05T11:19:55.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Ogromnie cieszymy się, że możemy podzielić się z Państwem **jubileuszowym 100\. numerem naszego newslettera FLTR!** W tym miejscu chcielibyśmy bardzo podziękować za Państwa obecność i częste słowa wsparcia, ponieważ to dla Państwa tworzymy i dedykujemy wszystkie nasze treści! 🫶
🎂
****W związku z 2\. urodzinami FLTR przygotowujemy dla Państwa specjalne spotkanie webinarowe 28.XI wraz z konkursem - zaproszenie już niebawem!**
W niniejszym wydaniu newslettera FLTR analizujemy dwa raporty PIE nt. [wpływu zmian demograficznych i obecności AI na sytuację podażową na rynku pracy](#newsy-1). W następnej kolejności przeglądamy [najnowsze dane z polskiej gospodarki](#newsy-2), które niestety nie napawają optymizmem co do prognozowanego tempa wzrostu PKB. W obszarze "Wykres tygodnia" przedstawiamy najnowsze dane z [raportu INPON nt. nastrojów pośredników](#wykres-1) w Q3 2024, sprawdzamy [zmiany cen materiałów budowalnych w październiku](#wykres-2) oraz analizujemy [wstępne wyniki sprzedażowe w październiku na rynku deweloperskim.](#wykres-3) Na koniec zapraszamy jak zawsze do zapoznania się z licznymi [podcastami](#podcast), nagraniami video, a także [ciekawymi lekturami](#lektury).
Zachęcamy również do zapoznania się z 3 krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Miłej lektury!
0:00
/4:20
1×
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard* [***"Rynek budowlany"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/#dashboard) *o październikowe dane nt. dynamiki cen materiałów budowalnych wg PSB oraz dashboard* [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/) *o wrześniową sprzedaż kredytów*
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Wpływ zmian demograficzny oraz sztucznej inteligencji na podaż na polskim rynku pracy](#newsy-1)
- [Przegląd najnowszych danych makroekonomicznych za wrzesień 2024 roku](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Pogorszenie nastrojów pośredników w Q3 2024 wg INPON](#wykres-1)
- [Zmiany cen materiałów budowalnych we wrześniu 2024 wg PSB](#wykres-2)
- [Wstępne wyniki sprzedażowe na rynku deweloperskim po październiku 2024](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****"Ghost Cities" w Chinach, czyli puste miasta, opuszczone drapacze chmur i sztuczne miasteczka warte 170 mld USD, w których nikt nie mieszka**. Są to obszary powstałe głównie w wyniku dynamicznego rozwoju gospodarczego Chin i ambitnych planów urbanizacji. Chiński rząd i deweloperzy oczekiwali, że masowe migracje z terenów wiejskich do miast szybko zapełnią nowe budynki, często budowane w "nowych miastach", jednak realny popyt nie nadążył za podażą
> China's GHOST Cities
>
> $170 BILLION worth of Empty Cities, Abandoned Skyscrapers, and Fake European Towns that nobody lives in
>
> Here are China's most Haunting Ghost Cities: [pic.twitter.com/Klis3C1UWs](https://t.co/Klis3C1UWs?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Kaynat Kakar ✪ (@kaynat\_kakar) [October 28, 2024](https://twitter.com/kaynat%5Fkakar/status/1850803660600582212?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[The Story Behind the Many Ghost Towns of Abandoned Mansions Across ChinaThis is why the nation has so many half-built almost communitiesArchitectural DigestKatherine McLaughlin](https://www.architecturaldigest.com/story/the-story-behind-the-many-ghost-towns-of-abandoned-mansions-across-china?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Wiceminister rozwoju i technologii, Jacek Tomczak, odpowiadający za uchwalenie programu Kredyt #NaStart, podał się do dymisji.** Było to efektem publikacji WP.pl na temat potencjalnego konfliktu interesu - wg doniesień WP kancelaria notarialna Tomczaka miała o ostatnich 4 latach sporządzić akty notarialne obejmujące 1700 sprzedanych mieszkań. Dymisja ta nie przekreśla planu wdrożenia KnS, ale może być kolejnym czynnikiem opóźniającym ten program, jednocześnie będzie też prawdopodobnie podstawą do jego skrupulatnego przeglądu. ****Jednocześnie lider opozycyjnego PiS Jarosław Kaczyński przyznał, że program Bezpieczny Kredyt 2%** ****był błędem** \- stawia to pod znakiem zapytania ewentualne poparcie PiS dla programu KnS
[3601 aktów notarialnych. Tak kancelaria wiceministra Jacka Tomczaka zarabia na branży deweloperskiejWiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak od miesięcy walczy o dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Jak wynika ze śledztwa Wirtualnej Polski - poseł i jego kancelaria notarialna od lat masowo obsługująWirtualna PolskaSzymon Jadczak](https://wiadomosci.wp.pl/3601-aktow-notarialnych-tak-kancelaria-wiceministra-jacka-tomczaka-zarabia-na-branzy-deweloperskiej-7086962786790080a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Afera z udziałem wiceministra z PSL. Partia milczy, rzecznik nie wie, o co chodziWiceminister z PSL Jacek Tomczak i jego kancelaria notarialna od lat obsługuje firmy deweloperskie. W ostatnich latach współpraca miała wygenerować kilka milionów złotych przychodu, wbrew temu co miał deklarować polityk PSL - doniosła Wirtualna Polska. Zapytaliśmy o tę sprawę rzecznika partii.wiadomosci.gazeta.plKatarzyna Rochowicz](https://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/7,114884,31426600,afera-z-udzialem-wiceministra-z-psl-r.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Afera w rządzie. Wiceminister składa dymisjęWiceminister rozwoju i technologii Jacek Tomczak podał się do dymisji. To efekt ujawnionej przez dziennikarzy afery z udziałem polityka.DoRzeczy.plMarcin Bugaj](https://dorzeczy.pl/kraj/650305/afera-w-rzadzie-tomczak-sklada-dymisje.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
> PiS jest głównym winowajcą obecnej sytuacji na rynku nieruchomości ale dzisiejsza wypowiedź Kaczyńskiego bije na głowę bełkot deweloperskich parobków z PSL w kwestii mieszkalnictwa. [pic.twitter.com/xtORjhWFwA](https://t.co/xtORjhWFwA?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Unfair value (@UnfairValue1) [October 31, 2024](https://twitter.com/UnfairValue1/status/1851982171998720334?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Według wstępnych danych GUS,** ****w październiku 2024 roku indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrósł o 5,0% w ujęciu rocznym**. Poza wyjątkami w lipcu (podwyżka taryf energetycznych) i kwietniu (powrót 5% VAT na żywność), był to najwyższy miesięczny wzrost wskaźnika od lutego
[Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2024 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-pazdzierniku-2024-roku,21,26.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Inflacja sięgnęła 5%. Ceny mocno wzrosły też względem wrześniaInflacja CPI w Polsce ponownie sięgnęła poziomu 5%, już dwukrotnie przewyższając 2,5-procentowy cel Narodowego Banku Polskiego.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-pazdzierniku-2024-siegnela-5-Ceny-mocno-wzrosly-tez-wzgledem-wrzesnia-8837711.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers only._
### Rynek gruntów w bieżącym otoczeniu rynku mieszkaniowego
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-gruntow-w-biezacym-otoczeniu-rynku-mieszkaniowego/
Last updated: 2024-11-03T14:18:02.000Z
Szanowni Subskrybenci,
Subskrypcja premium FLTR to nie tylko analizy, dashboardy i webinary. Czasami to także materiały, jakie tworzymy na konferencje i spotkania szkoleniowe. Dzisiaj (w oczekiwaniu na kwartalną analizę) dzielimy się prezentacją pt. **"W górę, czy w dół", w której osobny rozdział poświęciliśmy rynkowi gruntów.** Prezentację miałem przyjemność niedawno wygłosić na zamkniętym webinarze, organizowanym przez naszego partnera [Hectares.pl](https://hectares.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
Z pozdrowieniami!
Jan Dziekoński
**Subskrybenci Pro & Light znajdą prezentację pod poniższym linkiem:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight and Light tiers only._
### FLTR #99: Siódma analiza z serii "Monografie miast": Kraków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-99/
Last updated: 2025-04-02T07:43:53.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy siódme wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Krakowie**!
Kraków, dawna stolica Polski i jedno z najstarszych miast, określany również skarbem dziedzictwa narodowego lub miastem królewskim. To drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce od lat przyciąga studentów, wysoko wykwalifikowanych pracowników, inwestorów swoją bogatą historią, dynamicznie rozwijającym się sektorem usług nowoczesnych oraz rosnącą gospodarką. Przy ocenie Krakowa nie można jednak pominąć wyzwań, z jakimi zmaga się miasto - rosnący ruch turystyczny, problemy z zanieczyszczeniem powietrza, potrzeby związane z infrastrukturą komunikacyjną, czy oporność Urzędu Miasta i długie procedury w zakresie inwestycji.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Krakowie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*P.S. ze względu na wypadający w piątek 1.XI dzień Wszystkich Świętych 100\. numer FLTR zostanie opublikowany w poniedziałek 4.XI*
0:00
/1:16
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🐉 Monografie miast: Kraków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-krakow/
Last updated: 2026-04-20T06:46:05.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
Kraków, dawna stolica Polski i jedno z najstarszych miast, określany również skarbem dziedzictwa narodowego lub miastem królewskim. To drugie pod względem liczby ludności miasto w Polsce od lat przyciąga studentów, wysoko wykwalifikowanych pracowników, inwestorów swoją bogatą historią, dynamicznie rozwijającym się sektorem usług nowoczesnych oraz rosnącą gospodarką. Przy ocenie Krakowa nie można jednak pominąć wyzwań, z jakimi zmaga się miasto - rosnący ruch turystyczny, problemy z zanieczyszczeniem powietrza, potrzeby związane z infrastrukturą komunikacyjną, czy oporność Urzędu Miasta i długie procedury w zakresie inwestycji.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Krakowie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**📌 ok. 560** \- [przez tyle lat Kraków pełnił funkcję stolicy Polski, zaczynając od roku 1038, a kończąc na roku 1596](#https://miastol.pl/ile-lat-krakow-byl-stolica-polski/)
🧑👩👦👦 **803 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Krakowa w 2022 roku wg GUS, klasyfikując ten ośrodek metropolitarny jako 2\. najbardziej zaludniony w całej Polsce
**📈 +6%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Krakowie w latach 2002-2022
**🥰 2,3%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Krakoiwe w 2022 roku, osiągając poziom niższy niż średnia w miastach wojewódzkich
**👨💻 23,8%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując Krkaów jako 1\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 381 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Krakowie w 2022 roku
**👨🎓 16,1%** \- tyle wyniósł odsetek studentów w całej populacji Krakowa w 2022 roku
**😰 1.** \- na tym miejscu znajduje się Kraków pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 4%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Krakowa w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym w top 4 miast wojewódzkich
**🕵️ 27,2** \- tyle przestępstw przypadadało na 1 tys. mieszkańców Krakowa w 2022 roku, co oznacza, że tamtejsza przestępczość jest nieco niższa niż w miastach wojewódzkich
**🏘️ 18** \- tyle dzielnic wg formalnego podziału administracyjnego posiada Krkaków, dawniej dzielnice te łączono w 4 obszary
**💵💰8,2 tys.** \- tyle wyniosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Krakowie w 2022 roku
**😯 2.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmuje Kraków
**🏘️ 560** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Kraków na tysiąc ludności (oficjalnie zameldowanej)
**🗺️ 76%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Krakowie w 2023 r. (z wyłączeniem wód i lasów), co plasuje miasto na 1\. miejscu wśród miast wojewódzkich
**🏗️ 155** \- tyle firm deweloperskich działało w 2023 roku w Krakowie
**🕒 ok. 100 dni** \- tyle wyniósł średni czas sprzedaży mieszkania w 2023 r. w Krakowie
**🚀 ok. 6,9 tys.** \- tyle ofert obiektów na wynajem krótkoterminowy było w Krakowie we wrześniu 2024 roku
**🏫 3,4 tys.** \- tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) w Krakowie, a w najbliższych latach porgonozuje się dynamiczny rozwój
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Kraków z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Infrastruktura komunikacyjna](#czesc-7)**
- **[8\. Analiza SWOT Krakowa](#czesc-8)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**,** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **i** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/) **oraz** [**Trójmiasta cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **i** [**Trójmiasta cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Nagranie webinaru, 24.X.2024 - Trójmiasto, dashboard Rynek Budowlany oraz sesja Q&A
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/nagranie-webinaru-24-x-2024-trojmiasto-dashboard-rynek-budowlany-oraz-sesja-q-a/
Last updated: 2024-10-25T14:44:30.000Z
Dziękujemy za udział w **czternastym** zamkniętym spotkaniu webinarowym dla Subskrybentów **FLTR Pro**!
Tematem spotkania było:
- omówienie kluczowych wniosków z analizy **Trójmiasta**,
- omówienie użytkowania dashboardu **Rynek Budowlany**,
- dyskusja z Państwem na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i innych analiz FLTR.
Spotkanie odbyło się **24\. października 2024 roku, godz. 16:00-18:00 (czwartek)**.
**Plan webinaru:**
- **16:00-17:10** Trójmiasto - analiza 360 stopni
- **17:10-17:30** Dashboard Rynek Budowlany
- **17:30-18:00** Q&A: Dyskusja i pytania od uczestników
---
**Omawiane materiały:**
**👇 Analiza Trójmiasta**
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
---
**Dashboard "Rynek Budowlany"**
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### W górę, czy w dół? Bieżący kontekst rynkowy, długofalowe trendy, ESG, co dalej?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dewelopuj-day-2024/
Last updated: 2024-10-24T06:00:39.000Z
Szanowni Subskrybenci,
Subskrypcja premium FLTR to nie tylko analizy, dashboardy i webinary (w tym ten, na którym widzimy się dzisiaj o 16:00). Czasami to także materiały, jakie tworzymy na konferencje i spotkania szkoleniowe. Dzisiaj (w oczekiwaniu na kwartalną analizę) dzielimy się prezentacją pt. **"Jakie tworzyć produkty mieszkaniowe i dla jakich klientów w 2024 r."**, którą miałem przyjemność niedawno wygłosić podczas konferencji [**Dewelopuj Day**](https://dewelopuj.pl/day/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), organizowanej przez naszego partnera [Dewelopuj.pl](https://dewelopuj.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
Prezentacja ta zdobyła IV miejsce w konkursie publiczności.
*P.S. nadchodząca publikacja Monografii Krakowa została zaplanowana na poniedziałek 28\. października, tym samym życzę Państwu udanego weekendu!*
Z pozdrowieniami!
Jan Dziekoński
**Subskrybenci Pro & Light znajdą prezentację pod poniższym linkiem:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight and Light tiers only._
### FLTR #98: Strategia migracyjna, rynek w ankietach NBP, rozwój retail parków, nastroje w PRS, ceny mieszkań w UE i ożywienie w turystyce
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-98/
Last updated: 2024-10-18T09:00:37.000Z
Drodzy Subskrybenci!
W #98 wydaniu newslettera FLTR zaczynamy od dwóch ważnych zapowiedzi dla rynku nieruchomości - [nowej strategii migracyjnej rządu i planów zmian w Lex Developer](#nieprzegap). Następnie przeglądamy wyniki badań ankietowych na temat rynku nieruchomości na podstawie [raportu NBP z rynku mieszkaniowego za 2023](#newsy-1). W dalszej części piszemy o [dynamicznie rozwijających się w Polsce parkach handlowych](#newsy-2), które według danych JLL zyskują na popularności, wypierając mniej chętnie odwiedzane galerie handlowe. Piszemy także [o nastrojach wśród inwestorów PRS](#newsy-3), w tym szansach oraz zagrożeniach dla tego sektora.
W obszarze "Wykres tygodnia" przeanalizowaliśmy [zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych w Unii Europejskiej](#wykres-1) \- dla wielu państw Q2 2024 okazał się przełomowy w wychodzeniu z kryzysu. Wracając wreszcie do letnich wspomnień - zapraszamy do analizy danych [Eurostatu i Światowej Organizacji Turystyki odnośnie skali ruchu turystycznego](#wykres-2) w UE i na świecie w minionych miesiącach.
Na zakończenie jak zawsze wybraliśmy najciekawsze [podcasty, nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury). Zachęcamy również do zapoznania się z krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Zapraszamy!
0:00
/3:11
1×
---
- [**📣 Nie przegap tego newsa!**](#nieprzegap)
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport NBP o rynku nieruchomości za 2023](#newsy-1)
- [JLL o parkach handlowych oraz centrach convenience w Polsce](#newsy-2)
- [Sektor PRS w Polsce wg ankiet - prognozy, wyzwania i charakterystyka](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Ceny mieszkań w Unii Europejskiej w Q2 2024 - dane Eurostat](#wykres-1)
- [Ożywienie po pandemii w ruchu turystycznym - dane UNWTO i Eurostat](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard *"Rynek kredytowy"* o dane dotyczące liczby wnioskodawców we wrześniu 2024 i stawek kredytowych za październik 2024*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
*PS.2 Zaktualizowany został także dashboard *"Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing"* o wysokość czynszów za wrzesień oraz wolumen ofert za październik 2024*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)
[Dashboard 4: Rynek najmu (wersja Light)Dashboard analityczny “Rynek najmu (wersja Light)” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/#dashboard)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
Podczas sobotniej konwencji Koalicji Obywatelskiej premier ****Donald Tusk ogłosił strategię migracyjną**, która została przyjęta przez Radę Ministrów 15\. października. Za nadrzędny cel stawia ona ****"zapewnienie bezpieczeństwa".** W efekcie, poza planem czasowego zawieszenia prawa do azylu, wymienia ona m.in. dwa istotne z punktu widzenia rynku nieruchomości cele: 1) ****ograniczenie migracji zarobkowej tylko do uzupełniania niedoborów**, 2) ****uszczelnienie systemu wydawania wiz dla studentów.**
Ich realizacja miałaby naszym zdaniem efekt spadku kreacji popytu przede wszystkim na rynku najmu (mniejsza liczba napływających najemców, większa konkurencja, większa presja na czynsze), w mniejszym stopniu wpływając na rynku obrotu. O wpływie [****migracji na rynek nieruchomości**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/) **i** [****najmu**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/) **w szczególności pisaliśmy w dwóch poniższych analizach.** Z drugiej strony ograniczenie napływu pracowników może wywierać dalszą presję na wzrost wynagrodzeń i kosztów budowy, a także popularyzację robotyzacji i automatyzacji budownictwa (w tym prefabrykacji)
[👉 Strategia migracyjna 2025-2030](https://www.gov.pl/attachment/b11fd6eb-dc4c-446f-af8b-5b15a59884fe?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Strategia migracyjna Polski. Znamy treść dokumentuW przyjętej przez rząd strategii migracyjnej na lata 2025-2030 na pierwszy plan wybijają się kwestie bezpieczeństwa. Dokument zatytułowany “Odzyskać kontrolę. Zapewnić bezpieczeństwo” został oficjalnie opublikowany na stronach rządowych.Polskie Radio 242024-10-17, 13:00](https://polskieradio24.pl/artykul/3436493,strategia-migracyjna-polski-opublikowano-dokument?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Tusk przekonał liderów UE ws. azylu. “Poszło łatwiej niż się spodziewałem”Premier Donald Tusk przybył do Brukseli na szczyt Rady Europejskiej. Dziennikarzom powiedział, że w sprawie migracji osiągnął to, co zamierzał. - Przede wszystkim zrozumienie - podkreślił Tusk. Zapewnił, że nikt w Unii “nie ma problemu”, by uznać za słuszny polski pomysł o czasowym zawieszeniu prawa do azylu.Polskie Radio 242024-10-17, 12:37](https://polskieradio24.pl/artykul/3436491,tusk-przekonal-liderow-ue-ws-azylu-poszlo-latwiej-niz-sie-spodziewalem?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Segmentacja demograficzna: Migracje i ich wpływ na rynek nieruchomości (część 5B)Jak migrują mieszkańcy Polski - dokąd wyjeżdżają, skąd migrują, gdzie się osiedlają?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/)
[Segmentacja rynku: Jak rozwija się rynek najmu długoterminowego w Polsce (część 4 - uzupełniona)Których najemców przybywa, a których ubywa - i dlaczego ma to miejsce?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)
📣
RCL opublikował projekt nowelizacji ustawy powodziowej. Wśród jej artykułów pojawiła się zmiana tzw. ****ustawy Lex Developer**, w której zamierza się ****zniesienie sztywnych wskaźników liczby miejsc postojowych** i powrócenie do ustalania ich na poziomie lokalnym. Przypomnijmy, że wprowadzone w 2023 roku sztywne wskaźniki 1,0 oraz 1,5 m.p. na mieszkanie było jedną z przyczyn wyhamowania licznych procesów Lex Developer.
[👉 Projekt ustawy powodziowej](https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12390452/katalog/13087365?ref=insight.rynekpierwotny.pl#13087365)
[Projekt noweli ustawy powodziowej: pomoc publiczna dla przedsiębiorców i operatorów infrastrukturyMożliwość udzielenia pomocy publicznej przedsiębiorcom oraz operatorom infrastruktury, którzy ponieśli straty, przewiduje projekt nowelizacji ustawy o usuwaniu skutków powodzi. Środki z pomocy uzyskanej w związku z powodzią mają być wyłączone z egzekucji sądowej i administracyjnej.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/polityka-i-spoleczenstwo/projekt-noweli-ustawy-powodziowej-pomoc-publiczna-dla-przedsiebiorcow-i-operatorow-infrastruktury,172836.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #97: Kolejna część szóstej analizy z serii "Monografie miast": Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-97/
Last updated: 2025-04-02T07:46:08.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy kolejną część szóstego wydania naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Kontynuując rozpoczętą przez nas analizę **Trójmiasta**, przychodzimy do Państwa z jej drugą częścią - rynkiem nieruchomości!
**Trójmiejski rynek nieruchomości**, jest jednym z najdynamiczniejszych w Polsce, przyciągając wielu potencjalnych inwestorów. W efekcie jednak łatwo o błędne decyzje inwestycyjne, bo ceny gruntów i mieszkań bywają tu mocno zawyżone, rynek potrafi przechodzić przeceny, a w stosunku do innych porównywalnych miast stopy zwrotu jedne z niższych w kraju. Są też jednak Ci co dostrzegają potencjał w tej atrakcyjnej lokalizacji, szczególnie w segmencie premium i wynajmu krótkoterminowego. Różnorodne atuty Trójmiasta napędzają stały rozwój rynku w różnych jego sektorów, a to z kolei przyczynia się, że rynek ten jest bardziej podatny na wahania koniunktury. Trójmiasto to zespół miast, który daje sporo możliwości, ale jednocześnie wymaga specyficznego i strategicznego podejścia - z dużym marginesem błędu do popełnienia w przypadku wyboru nietrafnej lokalizacji inwestycji. Inwestorzy muszą zmierzyć się z ograniczoną dostępnością gruntów, ale jest to wciąż miejsce nie w pełni eksplorowane przez chociażby sektor PRS i PBSA.
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Trójmiasta skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla trójmiejskiego rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
👇
[****Pierwsza część analizy Trójmiasta:**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
0:00
/0:40
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Trójmiasto - | część 2: Rynek nieruchomośći](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### ⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/
Last updated: 2026-04-20T06:44:06.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Trójmiejski rynek nieruchomości**, jest jednym z najdynamiczniejszych w Polsce, przyciągając wielu potencjalnych inwestorów. W efekcie jednak łatwo o błędne decyzje inwestycyjne, bo ceny gruntów i mieszkań bywają tu mocno zawyżone, rynek potrafi przechodzić przeceny, a w stosunku do innych porównywalnych miast stopy zwrotu jedne z niższych w kraju. Są też jednak Ci co dostrzegają potencjał w tej atrakcyjnej lokalizacji, szczególnie w segmencie premium i wynajmu krótkoterminowego. Różnorodne atuty Trójmiasta napędzają stały rozwój rynku w różnych jego sektorów, a to z kolei przyczynia się, że rynek ten jest bardziej podatny na wahania koniunktury. Trójmiasto to zespół miast, który daje sporo możliwości, ale jednocześnie wymaga specyficznego i strategicznego podejścia - z dużym marginesem błędu do popełnienia w przypadku wyboru nietrafnej lokalizacji inwestycji. Inwestorzy muszą zmierzyć się z ograniczoną dostępnością gruntów, ale jest to wciąż miejsce nie w pełni eksplorowane przez chociażby sektor PRS i PBSA.
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Trójmiasta skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla trójmiejskiego rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
👇
[****Pierwsza część analizy Trójmiasta:**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy w obrocie detalicznym i gruntowym, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy m.in. Damianowi Królowi z Asset Kingdom oraz Damianowi Tomasikowi z Alter Investment!**
---
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🏢 800** \- [tyle metrów mierzy Falowiec - jeden z najdłuższych bloków mieszkalnych w Polsce znajdujący się w Gdańsku](https://pl.wikipedia.org/wiki/Falowiec%5Fprzy%5Ful.%5FObro%C5%84c%C3%B3w%5FWybrze%C5%BCa%5Fw%5FGda%C5%84sku?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🏘️ 528** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Gdańsk na tysiąc ludności (oficjalnie zameldowanej)
**🗺️ 65%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w Gdańsku w 2023 r., natomiast w Gdyni jest to 59% (w wyłączeniem wód i lasów)
**🏗️ 141** \- tyle firm deweloperskich działało w 2022 roku w Trójmieście, przy czym w Gdańsku 88, w Gdyni 42, w Sopocie 11
**📉 -27%** \- o tyle spadła w Gdańsku oferta na rynku pierwotnym w Q2 2024 wobec Q3 2022 (ale wzrosła o 8% wobec połowy 2023)
**📈 +16%** \- o tyle wzrosły na przestrzeni roku średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Gdańsku (Q1 2024 wobec Q1 2023)
**😥 5,7%** \- tyle wynosi szacunkowa rentowność z najmu lokali do 40 m2 w Gdańsku (w Gdyni jest to 6,1%), jest to kolejno 2\. i 3\. najniższy wynik wśród miast wojewódzkich
**👇 -14%** \- o tyle spadły czynsze ofertowe mieszkań >90 m2 od połowy 2023 r. w Gdańsku
**🚩 +7%** \- o tyle wzrosła liczba ofert wynajmu w Gdańsku w Q3 2024 wobec Q3 2023\. W tym samym okresie w Gdyni liczba ta wzrosła o 27%
**🕒 ok. 140 dni** \- tyle wynosi szacunkowy czas sprzedaży mieszkania w 2022 r. w Gdańsku
**🚀 ok. 6 tys.** \- tyle ofert obiektów na wynajem krótkoterminowy było w Gdańsku we wrześniu 2024 (w Gdyni było to ok. 1150 ofert, w Sopocie 1000)
**🏫 1,3 tys.** \- tylko tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) w Gdańsku
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Rynek nieruchomości z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-2)**
- **[3\. Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-3)**
- **[4\. Rynek najmu](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Analiza SWOT Trójmiasta – rynek nieruchomości](#czesc-6)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/) **i** [**Warszawy** | **cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)**,** [**Warszawy | cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/#czesc-4), [**Trójmiasta | cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/#czesc-4)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #96: Warszawski rynek najmu krótkoterminowego, powódź a rynek nieruchomości, zastój w budownictwie, koszty budowy oraz mieszkania nabywane przez cudzoziemców
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-96/
Last updated: 2024-10-04T11:18:09.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Jesień nadchodzi wielkimi krokami, a wraz z nią przygotowaliśmy dla Państwa 96\. numer newslettera FLTR, pełen nowych tematów! Głównym tematem niniejszego wydania jest [badanie Urzędu Miasta Warszawy nt. stołecznego rynku najmu krótkoterminowego](#newsy-1), w którym zamieściliśmy m.in. dane nt. relacji między przychodami osiągniętymi przez najem krótko- oraz długoterminowy. W dalszej części [wspomnieliśmy również o powodzi w kontekście rynku nieruchomości i gospodarki](#newsy-2), a także [przyjrzeliśmy się aktualnemu stanu rynku budowlanego](#newsy-3). W obszarze "Wykres tygodnia" opracowaliśmy [dane PKO BP nt. struktury kosztów budowy dla budynku jedno- i wielorodzinnego](#wykres-1), a także przeanalizowaliśmy [statystyki nt. cudzoziemców w Polsce, w tym mieszkania przez nich nabywane](#wykres-2). Na zakończenie, wybraliśmy najciekawsze [podcasty, nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury).
Zachęcamy również do zapoznania się z krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Zapraszamy!
0:00
/3:08
1×
---
*PS. Wzbogaciliśmy dashboard 4\.* [*"Rynek najmu"*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard) *w wersji dla Subskrybentów Pro o moduł *Senior Housing*!*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS, PBSA i Senior Housing” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Charakterystyka warszawskiego rynku najmu krótkoterminowego](#newsy-1)
- [Wpływ powodzi na gospodarkę i sytuację na rynku nieruchomości ](#newsy-2)
- [Czy środki z KPO uratują sytuację branży budowlanej?](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Koszty budowy wybranych budynków jedno- i wielorodzinnych w Q2 2024 wg PKO BP](#wykres-1)
- [Mieszkania nabywane przez cudzoziemców i liczba urodzeń przez cudzoziemki w Polsce wg danych GUS](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Według szybkiego szacunku Głównego Urzędu Statystycznego, ****ceny towarów i usług konsumpcyjnych** ****we wrześniu 2024 roku wzrosły o 4,9% w ujęciu rocznym**, pozostając powyżej celu inflacyjnego. W porównaniu z sierpniem 2024 zwiększyły się o 0,1%. PIE szacuje, że inflacja bazowa osiągnęła poziom 4,4%
[Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych we wrześniu 2024 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-we-wrzesniu-2024-roku,21,25.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ekonomiści kontra inwestorzy: spór o ścieżkę stóp w PolsceEkonomiści odpowiadający w Ankiecie Makroekonomicznej systematycznie podnoszą przewidywany poziom stopy procentowej w Polsce w 2025 r. Teraz oczekują tylko symbolicznych obniżek. Rynek kontraktów FRA natomiast wycenia coraz więcej obniżek. Kto ma rację? To będzie zależało od zachowania złotego.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/ekonomisci-kontra-inwestorzy-spor-o-sciezke-stop-w-polsce-1226715?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Obecnie mówi się, że ****najwcześniejszym terminem wprowadzenia Kredytu #NaStart jest marzec 2025 roku, choć wspomina się nawet o maju**. Urzędnicy twierdzą, że jeśli program ruszyłby w marcu, to zamiast 500 mln PLN, wystarczy 300 mln PLN, ponieważ pierwszy kwartał nie będzie objęty programem. Środki na dopłaty mają być przekazywane w transzach kwartalnych, co może być istotne dla MF, które szuka funduszy na łagodzenie skutków powodzi
[Zgody nie ma. W sprawie kredytu wkroczy premier? “Donald nie może sobie pozwolić”Forsowany przez resort rozwoju program dopłat do kredytów mieszkaniowych - jeśli w ogóle ruszy - to najwcześniej w marcu przyszłego roku. Dzięki temu zamiast kosztować ok. 500 mln zł, pochłonie 300 mln zł. A to, według naszych rozmówców, może stanowić istotny argument w rozmowach z Ministerstwem Finansów.www.money.plTomasz Żółciak,Grzegorz Osiecki](https://www.money.pl/gospodarka/zgody-nie-ma-w-sprawie-kredytu-wkroczy-premier-donald-nie-moze-sobie-pozwolic-7075625375845216a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dyskusja o programach mieszkaniowych odsunięta z pwodu powodzi](https://stooq.pl/n/?f=1637782&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
> Dzisiejsze fakty po południu, a w nich o Kredycie 0%.
>
> Brawo za wypowiedzi [@AnitaKDZG](https://twitter.com/AnitaKDZG?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [@MiroslawSuchon](https://twitter.com/MiroslawSuchon?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [@jciesz](https://twitter.com/jciesz?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)! 👏[#nieruchomosci](https://twitter.com/hashtag/nieruchomosci?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#mieszkania](https://twitter.com/hashtag/mieszkania?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#mieszkanie](https://twitter.com/hashtag/mieszkanie?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#nastart](https://twitter.com/hashtag/nastart?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#kredytnastart](https://twitter.com/hashtag/kredytnastart?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#mieszkanienastart](https://twitter.com/hashtag/mieszkanienastart?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#kredyt0](https://twitter.com/hashtag/kredyt0?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#kredythipoteczny](https://twitter.com/hashtag/kredythipoteczny?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [#polityka](https://twitter.com/hashtag/polityka?src=hash&ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl) [pic.twitter.com/H7KekplhMV](https://t.co/H7KekplhMV?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Dawid Parzyk (@DawidParzyk) [September 28, 2024](https://twitter.com/DawidParzyk/status/1840088755056595195?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Poziom sprzedaży i nowo wprowadzonej oferty spada kolejny kwartał z rzędu, a dostępna oferta bije rekord** \- tak wyglądają najnowsze wyniki dla rynku mieszkaniowego za Q3 2024 wg raportu JLL. ****Pogarszają się także nastroje deweloperów co do cen -** wg badań Rednet już prawie 20% firm przewiduje taki scenariusz.
[W III kw. ’24 deweloperzy sprzedali na sześciu największych rynkach w Polsce ok. 9,2 tys. mieszkań - JLL | Biznes PAPBiznes PAP](https://biznes.pap.pl/wiadomosci/firmy/w-iii-kw-24-deweloperzy-sprzedali-na-szesciu-najwiekszych-rynkach-w-polsce-ok-92?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Barometr Rednet IX.2024](https://tabelaofert.pl/barometr-cen-wrzesien-2024?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #95: Szósta analiza z serii "Monografie miast": Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-95/
Last updated: 2025-04-02T07:47:24.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy piąte wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na **Trójmieście**!
**Trójmiasto**, czyli **Gdańsk, Gdynia** i **Sopot**, to dynamiczna metropolia nad Bałtykiem, określana jako "serce Pomorza". Ten unikalny zespół trzech miast łączy w sobie bogatą historię, nowoczesną infrastrukturę oraz wyjątkowy nadmorski charakter. Gdańsk, pełen zabytków i tradycji handlowej, ale też biznesu i uczelni, Gdynia – młode i nowoczesne miasto portowe, oraz Sopot – popularny kurort wypoczynkowy, tworzą razem jeden z najważniejszych ośrodków gospodarczych, turystycznych i kulturalnych w Polsce. Trójmiasto przyciąga inwestorów, turystów, a szczególnie nowych mieszkańców, głównie dzięki wysokiej jakości życia i bardzo dobremu skomunikowaniu.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Trójmieście, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność trójmiejskiego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości, którą opublikujemy za 2 tygodnie w #97 FLTR.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:32
1×
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard *"Rynek najmu, PRS i PBSA"* w wersji Pro o dane nowych projektów PRS i PBSA. W efekcie liczba mieszkań PRS w eksploatacji wzrosła do 20 000, a łóżek PBSA do prawie 12 000\.*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### ⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-1/
Last updated: 2026-04-20T06:41:08.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Trójmiasto**, czyli **Gdańsk, Gdynia** i **Sopot**, to dynamiczna metropolia nad Bałtykiem, określana jako "serce Pomorza". Ten unikalny zespół trzech miast łączy w sobie bogatą historię, nowoczesną infrastrukturę oraz wyjątkowy nadmorski charakter. Gdańsk, pełen zabytków i tradycji handlowej, ale też biznesu i uczelni, Gdynia – młode i nowoczesne miasto portowe, oraz Sopot – popularny kurort wypoczynkowy, tworzą razem jeden z najważniejszych ośrodków gospodarczych, turystycznych i kulturalnych w Polsce. Trójmiasto przyciąga inwestorów, turystów, a szczególnie nowych mieszkańców, głównie dzięki wysokiej jakości życia i bardzo dobremu skomunikowaniu.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Trójmieście, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność trójmiejskiego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 (publikowaną za 2 tygodnie) opisującą wnikliwie rynek nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
👇
[****Druga część analizy Trójmiasta**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[⚓ Monografie miast: Trójmiasto | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Trójmiasta pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Trójmieście? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-trojmiasto-czesc-2/)
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy w obrocie detalicznym i gruntowym, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy m.in. Damianowi Królowi z Asset Kingdom oraz Damianowi Tomasikowi z Alter Investment!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**⚓ 1367** \- [w tym roku pojawiła się pierwsza wzmianka o drewnianym dźwigu-bramie (ob. Gdański Żuraw) u wylotu ul. Szerokiej, będącego obecnie jednym z najbardziej ropoznawalnych zabytków Gdańska](https://zabytek.pl/pl/obiekty/gdansk-zuraw?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
🧑👩👦👦 **762 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Trójmiasta w 2022 roku wg GUS, klasyfikując ten ośrodek metropolitarny jako 3\. (lub 4., licząc GZM) najbardziej zaludniony w całej Polsce
**📈 +8%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Gdańsku w latach 2012-2022
**🥰 2%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Gdyni w 2022 roku, osiągając jednocześnie poziom niższy niż w Gdańsku (2,3%) oraz niższy niż średnia w miastach wojewódzkich
**👨💻 10,5%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując Trójmiasto jako 4\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 180 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Gdańsku w 2021 roku
**👨🎓 13,8%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Gdańska w 2022 r.
**🤩 17** \- na tym miejscu znajduje się Gdańsk pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 3,5%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Gdańska w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym w top 11 miast wojewódzkich
**🎓 37%** \- taki odsetek gdańszczan oraz gdynian w 2021 roku posiadał wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż., jest to poziom niższy od średniego poziomu dla innych miastach wojewódzkich)
**🕵️ 20,9** \- tyle przestępstw przypada na 1 tys. mieszkańców Gdyni, co oznacza, że tamtejsza przestępczość jest niższa niż w Polsce ogółem oraz w miastach wojewódzkich
**🏘️ 35** \- tyle jednostek pomocniczych zwanych dzielnicami wg formalnego podziału administracyjnego posiada Gdańsk
**💵💰7,9 tys.** \- tyle wynosi przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Gdańsku
**💸 5.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmuje Gdańsk
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Trójmiasto z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Infrastruktura komunikacyjna](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Trójmiasta - makrootoczenie](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/) **i** [**Warszawy cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **oraz** [**Warszawy cz. 2**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #94: Rynek budowlany - nowy dashboard!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-94/
Last updated: 2024-09-20T10:00:14.000Z
W #94 FLTR publikujemy kolejny, piąty już dashboard FLTR, tym razem poświęcony **rynkowi budowlanemu**.
Na rynku budowlanym ostatnie lata charakteryzują się znaczną aktywnością, którą napędzają rosnące koszty materiałów. Stały się one jednym z kluczowych czynników wpływających na finalną cenę nieruchomości – przypominamy, że obecnie stanowią one aż około **30% całkowitych kosztów** budowy mieszkań. W tej sytuacji szczególnie ważne staje się nie tylko monitorowanie aktualnych cen, ale również analiza nastrojów na rynku budowlanym, struktury kosztów czy obserwacja ich trendów. Dzięki naszym narzędziom możliwe jest bieżące śledzenie tych zmiennych, co pozwala lepiej planować i reagować na dynamicznie zmieniające się warunki.
Dashboard „Rynek budowlany” służy do **monitorowania sytuacji cenowej**
**w budownictwie**, analizy **kondycji sektora budowlanego** oraz do antycypowania ewentualnych **zmian w trendach w budownictwie**
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/3:49
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 5: Rynek budowlany](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 5: Rynek budowlany
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Dashboardanalityczny **"Rynek budowlany"** ma na celu obserwowanie **dynamiki cenowej w budownictwie**, w tym głównych kategorii materiałów, robót i obiektów. Umożliwia także **prognozowanie kosztów budowlanych**, **monitorowanie aktywności** i **koniunktury** na rynku budowlanym oraz materiałowym. Dodatkowo zapewnia **monitorowanie ryzyk eskalacji kosztów** oraz kontrolowanie obszarów **negocjowania kontraktów** budowlanych.
[**👉 Dashboard 5: Rynek budowlany** ](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)
[Dashboard 5: Rynek budowlanyDashboard analityczny “Rynek budowlany” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu sektora budowlanego, umożliwienie monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie oraz śledzenia zmian w trendachFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-5-rynek-budowlany/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 monitorowania sytuacji cenowej w budownictwie** (jak zmieniają się ceny różnych kategorii materiałów i robót? jak zmieniają się koszty budowy i prac?)
- **🔎 analizy kondycji sektora budowlanego** (jak zmienia się podaż w branży materiałowej? jakie są pola do negocjacji kontraktów?)
- 🚨 **antycypowanie zmian w trendach w budownictwie** (jak ceny surowców i nośników energii mogą kształtować ceny materiałów? w jakim trendzie znajdują koszty materiałów? czy liczba firm budowlanych w tarapatach rośnie czy spada?).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:**
- Jaka jest dynamika cen w budownictwie, branży materiałowej, czy surowcowej?
- Jak zmienia się struktura kosztów budowy domów i budynków wielorodzinnych?
- Jaka jest dynamika sprzedaży budowlanej?
- Jaka jest koniunktura w branży budowlanej i na rynku pracy?
- Jakie są wyniki przedsiębiorstw budowlanych?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Deweloperzy / inwestorzy
- Generalni wykonawcy / podwykonawcy
- Producenci materiałów budowlanych
- Przedsiębiorstwa handlujące materiałami budowlanymi (hurt, detal)
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych Subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Monografie miast: Trójmiasto (cz. 1 & 2)**
- **Aktualizacja dashboardu PRS i PBSA o nowe projekty oraz o moduł Senior Housing**
- **Monografie miast: Kraków**
- **Strategie finansowania biznesów nieruchomościowych**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #93: Czego szuka klient na rynku mieszkaniowym, rozwój nieruchomości komercyjnych, wyniki kontroli materiałów budowlanych, prefabrykacja rośnie w siłę
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-93/
Last updated: 2024-09-13T10:46:43.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w najnowszym, #93 wydaniu newslettera, w którym na początek przyglądamy się [**wynikom raportów Otodom oraz Archicom**](#newsy-1) odnośnie oczekiwań i wymagań klientów przy zakupie mieszkania, charakteryzując typowy profil nabywcy. Następnie analizujemy sytuację na [**dynamicznie zmieniającym się rynku nieruchomości komercyjnych**](#newsy-2) po 1\. połowie 2024 roku, ze szczególnym uwzględnieniem pozytywnych perspektyw w sektorze biurowym i handlowym. W ramach „Wykresu tygodnia” omawiamy [**wyniki kontroli materiałów budowlanych**](#wykres-1) przeprowadzonej przez GUNB w 2023 roku. A o średnim metrażu oddawanych mieszkań, czasie budowy i stopniu prefabrykacji dowiecie się Państwo w części poświęconej analizie [**danych GUS o rynku budownictwa za pierwsze półrocze**](#wykres-2)**.**
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy!
0:00
/1:29
1×
---
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard *"Rynek kredytowy"* o dane dotyczące liczby zapytań o kredyty, łączną wartość tych wniosków oraz średnią wartość wniosków za sierpień 2024*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Jak szukają i czego wymagają klienci na rynku mieszkaniowym? - raport Otodom oraz Archicom](#newsy-1)
- [Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych po 1\. połowie 2024](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Wyniki kontroli materiałów budowlanych w 2023 r.](#wykres-1)
- [Coraz mniejsze mieszkania i coraz większy udział budynków prefabrykowanych w Polsce - Wyniki budownictwa za I półrocze 2024 GUS](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
Europejski Bank Centralny ogłosił w czwartek informację o obniżce stóp procentowych. Decyzja jest podyktowana pozytywnymi perspektywami dotyczącymi inflacji. Stopy obowiązywać będą od 18.IX. i wynosić będą:
\- stopa depozytowa 3,5%
\- stopa refinansowa 3,65%
\- stopa kredytu w banku centralnym 3,9%
> We cut our key interest rate by 0.25 percentage points.
>
> We did this because inflation is gradually coming down and has been developing as we expected.
>
> Read our monetary policy decisions [https://t.co/Xk4mSWfMzH](https://t.co/Xk4mSWfMzH?ref=insight.rynekpierwotny.pl) [pic.twitter.com/IUNpRmPNNa](https://t.co/IUNpRmPNNa?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — European Central Bank (@ecb) [September 12, 2024](https://twitter.com/ecb/status/1834204338824102047?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[EBC tnie po raz drugi. Redukcja stopy referencyjnej o 60 pkt. bazowychEuropejski Bank Centralny zdecydował się na drugą w tym cyklu obniżkę stóp procentowych. Skala redukcji stopy depozytowej wyniosła 25 pb., a refinansowej aż o 60 pb.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/EBC-obniza-stopy-procentowe-we-wrzesniu-2024-8810827.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Monetary policy decisionsThe European Central Bank (ECB) is the central bank of the European Union countries which have adopted the euro. Our main task is to maintain price stability in the euro area and so preserve the purchasing power of the single currency.European Central BankEuropean Central Bank](https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2024/html/ecb.mp240912~67cb23badb.en.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Kredyt na Start wciąż stoi pod znakiem zapytania. W kręgach politycznych pojawiły się jednak sygnały o zmianach, która miałyby wzbogacić projekt KnS o podobne elementy jakie obowiązywały przy programie "Mieszkanie dla Młodych". Przykładowo - ****limit ceny m²,** który wg założeń mógłby zahamować rozregulowanie rynku i i zatrzymać dynamiczny wzrost cen jaki obserwowaliśmy przy BK2%
[Słynny program mieszkaniowy dla młodych. ? Może wrócić w nowej wersjiKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL](https://wydarzenia.interia.pl/kraj/news-kredyt-na-start-jak-mieszkanie-dla-mlodych-nowa-stara-opcja-,nId,7779440?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔎 Najpierw kompetencje, potem sprzedaż. Wywiad z Arago S.A.
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wywiady-005-najpierw-kompetencje-potem-sprzedaz-arago-s-a/
Last updated: 2024-09-11T08:00:10.000Z
W piątym odcinku [**"Wywiadów z liderami rynku nieruchomości"**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **Paweł Cygan** – członek zarządu firmy [**Arago S.A.**](https://arago.green/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – zdradza tajemnice sukcesu firmy powstałej w 2017 roku w branży efektywności energetycznej i odnawialnych źródeł energii dla budownictwa. Poruszamy tematy m.in. takie jak świadomość Polaków w zakresie efektywności energetycznej, możliwości inwestycyjne w oszczędzaniu energii w Polsce, budowanie i skalowanie sukcesu w biznesie usługowym, czy też specyfika rynku niemieckiego. Poznajemy nowy projekt „Arago House” - prefabrykowane domy z rozwiązaniami energooszczędnymi oraz analizujemy jak może wyglądać przyszłość budownictwa.
**O czym rozmawialiśmy:**
👉 Czym zajmuje się Arago S.A. i jakie technologie stosuje?
🔥 Czy Polacy są gotowi na szeroko zakrojoną efektywność energetyczną?
🚀 Jak Arago S.A. osiągnęło pozycję lidera na tak konkurencyjnym rynku?
🤝 W jaki sposób firma buduje długotrwałe relacje z klientami?
🏦 Czym różni się niemiecki rynek efektywności energetycznej od polskiego?
🏡 Co sprawia, że projekt „Arago House” jest tak innowacyjny?
🔎 Jakie trendy i technologie mogą zdominować budownictwo przyszłości?
Tym odcinkiem kontynuujemy serię [**Wywiadów z liderami rynku nieruchomości**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Spotykamy się w niej z przedstawicielami małych i dużych biznesów działających w ekosystemie sektora nieruchomościowego i rozmawiać o ich doświadczeniach biznesowych. [Misją naszej firmy](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/) jest wspieranie Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – i właśnie jednym ze sprawdzonych sposobów rozwijania biznesu, jest obserwowanie innych ciekawych case studies.
[**YouTube:**](https://youtu.be/j3yxZqzh-dQ?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Spotify:**](https://open.spotify.com/episode/5X23jJ8mFIwBgDWdyInPK4?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
A w temacie efektywności energetycznej, regulacji środowiskowych, dopłat i cen energii opracowaliśmy poniższe analizy:
[🔥 Energia – co wpływa na jej koszty i jak ona wpływa na rynek nieruchomościOd czego zależą koszty energii, co się dzieje na rynkach energetyczny, jakie są perspektywy cen energii i jak będą one wpływały na rynek nieruchomości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/energia-co-wplywa-na-jej-koszty-i-jak-ona-wplywa-na-rynek-nieruchomosci/)
[Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 1: przegląd obecnych i nowych regulacjiJak działa 7 kluczowych regulacji z obszaru efektywności energetycznej, ochrony środowiska i źródeł energii, które naszym zdaniem będą miały istotny wpływ na przyszły rynek nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji/)
[Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 2: programy dofinansowania i wpływ na rynek nieruchomościJakie są programy finansowania inwestycji środowiskowych w budynkach, jak regulacje wpłyną na rynek nieruchomości oraz jak do tego dostosować swój biznesFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-2/)
### FLTR #92: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q3 2024 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-92/
Last updated: 2025-04-02T07:49:06.000Z
**Coraz większa stabilizacja rynku z narastającym wyczekiwaniem dla jego nowego kierunku.** Tak po ostatnich miesiącach dużych zawirowań i wyzwań możemy podsumować sektor gospodarki i rynek nieruchomości. Z jednej strony dynamika wzrostu PKB przyspiesza, napędzana głównie konsumpcją, zaś z drugiej strony inwestycje pozostają w cieniu, a inflacja ponownie przyśpiesza. Z kolei na rynku pracy - płace rosną, zatrudnienie bez zmian, a bezrobocie na niskim acz wyższym niż oczekiwano poziomie. Odpowiedzią konsumentów na te wszystkie zmiany ekonomiczne są nastroje pesymistyczne, które zaczynają wzmagać m.in z powodu braku perspektyw na obniżenie stóp procentowych – a prognozy wskazują, że może to nastąpić dopiero w 2025 roku.
Na rynku nieruchomości z kolei obserwujemy lawinowy wzrost podaży, podczas gdy popyt pogłębia spadki. Deweloperzy dynamicznie zwiększali aktywność budowlaną, licząc się z nowymi warunkami technicznymi, które zaczęły obowiązywać od sierpnia. Na rynku kredytowym liczba wnioskodawców spadła do jednego z najniższych poziomów, co przełoży się w następnych miesiąc na jeszcze niższą sprzedaż kredytów. Obserwujemy polityczne przetasowania wokół programu "Kredyt na Start", który ponownie został opóźniony ze względu na brak pełnej zgody koalicjantów. Rynek najmu po sezonie wakacyjnym stopniowo wraca do normy, odbudowując liczbę dostępnych ofert i utrzymując stawki czynszów transakcyjnych na poziomie, bez większych odchyleń.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 140 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
0:00
/1:14
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🎢 **Temat tygodnia:** W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2024](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2024
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q3-2024/
Last updated: 2026-04-20T06:39:02.000Z
**Coraz większa stabilizacja rynku z narastającym wyczekiwaniem dla jego nowego kierunku.** Tak po ostatnich miesiącach dużych zawirowań i wyzwań możemy podsumować sektor gospodarki i rynek nieruchomości. Z jednej strony dynamika wzrostu PKB przyspiesza, napędzana głównie konsumpcją, zaś z drugiej strony inwestycje pozostają w cieniu, a inflacja ponownie przyśpiesza. Z kolei na rynku pracy - płace rosną, zatrudnienie bez zmian, a bezrobocie na niskim acz wyższym niż oczekiwano poziomie. Odpowiedzią konsumentów na te wszystkie zmiany ekonomiczne są nastroje pesymistyczne, które zaczynają wzmagać m.in z powodu braku perspektyw na obniżenie stóp procentowych – a prognozy wskazują, że może to nastąpić dopiero w 2025 roku.
Na rynku nieruchomości z kolei obserwujemy lawinowy wzrost podaży, podczas gdy popyt pogłębia spadki. Deweloperzy dynamicznie zwiększali aktywność budowlaną, licząc się z nowymi warunkami technicznymi, które zaczęły obowiązywać od sierpnia. Na rynku kredytowym liczba wnioskodawców spadła do jednego z najniższych poziomów, co przełoży się w następnych miesiąc na jeszcze niższą sprzedaż kredytów. Obserwujemy polityczne przetasowania wokół programu "Kredyt na Start", który ponownie został opóźniony ze względu na brak pełnej zgody koalicjantów. Rynek najmu po sezonie wakacyjnym stopniowo wraca do normy, odbudowując liczbę dostępnych ofert i utrzymując stawki czynszów transakcyjnych na poziomie, bez większych odchyleń.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 140 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
---
**Spis treści:**
- [O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)
- [Co w skrócie pokazała analiza na Q3 2024?](#skrot)
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Sytuacja ekonomiczna w Q3 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- [1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)
- [1.2 Inflacja](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- [2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)
- [2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)
- [2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)
- [2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)
- [2.5 Nastroje w branży nieruchomości](#czesc-2-5)
Zapraszamy do lektury!
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q2 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q2 2024Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q2 2024FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q2-2024/)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q3 2024?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** \- Wzrost PKB w Q2 2024 był powyżej oczekiwań, przekraczając 3%, ale za wzrost odpowiada tylko „silnik” konsumpcyjny. Zatrudnienie nadal jest w stagnacji, nie przybywa ofert pracy, nieznacznie wzrosło bezrobocie. Inflacja powróciła ponad cel NBP i może go przekraczać przez kolejne kwartały. Stopy procentowe, pozostając bez zmian do przełomu Q1 i Q2 2025, mogą hamować ekspansję PKB, co dzieje się obecnie głównie na rynku pracy. Nastroje konsumentów pozostają negatywne, przedsiębiorstw powoli się poprawiają
**Na rynku nieruchomości** \- Trzeci kwartał to kontynuacja ochładzania popytu ze względu na niską dostępność cenową i kredytową nieruchomości, jak i spadek atrakcyjności zakupów inwestycyjnych. Popyt kredytowy pozostaje słaby, a losy programu „KnS” są coraz bardziej niepewne. Podaż nieruchomości (mieszkań, domów, działek) narasta, aktywność budowlana utrzymuje także wysoki poziom (m.in. przez nowe warunki techniczne). Koszty budowy utrzymują trend dezinflacji dzięki materiałom budowlanym, drożeją głównie grunty pod zabudowę deweloperską. Ceny na rynku wciąż rosły w Q2, jednak mniej dynamicznie, a w Q3 przeszły do stagnacji. Rynek najmu także pozostaje stagnacji tylko z sezonowymi, niskimi wzrostami czynszu. Nastroje w branży pozostają umiarkowane
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **+3,2%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q2 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadała głównie konsumpcja, czynnikiem hamującym był eksport i spadek zapasów)
🛒 **+4,4%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w lipcu 2024
📈 **4,3%** – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w sierpniu 2024 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,7%. Inflacja usług w lipcu 2024 r. to 6,2 %
🛠️ **\-1,4%** – o tyle spadła produkcja budowlana w lipcu 2024 r. rdr
💼 **5%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w lipcu 2024 r. (jest to wzrost 0,1 p.p. w stosunku do czerwca)
🧐 **+4%** – o tyle wzrosła liczba ofert pracy w lipcu 2024 vs. 2023, w tym o 15% spadła liczba ofert pracy w IT, a o 9% wzrosła w pracach fizycznych
💰 **+10,6%** – o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lipcu 2024 r. w stosunku do lipca 2023 r.
⬇️ **\-40%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q2 2024 w stosunku do Q3 2023\. W Q3 2024 szacunkowy spadek sprzedaży kdk to 9-12%
😟 **\-36%** – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań w Q2 2024 r. w stosunku do Q1 2021 r. (jest to spadek do poziomu z 2011 r.)
🤯 **127,7 tys.** – tyle sprzedano kredytów hipotecznych od stycznia do lipca 2024 (w samym lipcu sprzedaż liczyła 16,6 tys.)
📋 **196,3 tys.** – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny od stycznia do lipca 2024
🏗️ **50%** – o tyle wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q2 2024 rdr (jednak spadła kwartalnie o 8% Q2/Q1)
🧱 **\-1%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych w ujęciu rocznym w lipcu 2024 wobec 2023 – a w perspektywie miesięcznej wzrosły tylko o 0,1% wobec czerwca
❗ **1% vs. 5%** – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na rynku pierwotnym zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q2 2024 w stosunku do Q1 2024
🛑 **2,8%** – tyle wyniosła średnio dynamika zmian cen transakcyjnych w Q2 2024 kdk w 6 największych miastach Polski wg AMRON, (kwartał wcześniej wynosiła ona 5,1%)
⏰ **101 dni** – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q2 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 73 dni
📉 **4,8%** – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q2 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie
🚩 **0,6%** – tyle wynosiła roczna zmiana czynszów transakcyjnych najmu w 7 największych miastach w Q2 2024 w stosunku do Q2 2023
🪧 **52%** – tyle deweloperów oferowało rabaty swoim klientom (najczęściej w postaci obniżki cenowej)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #91: Niepewne losy KnS, oczekiwania europejskiego rynku, moralność płatnicza najemców, rosnące budownictwo mieszkaniowe oraz sytuacja na rynku pracy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-91/
Last updated: 2024-09-02T13:36:01.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 91\. wydaniu newslettera FLTR, w którym przeanalizowaliśmy wybrane [dane z europejskiego rynku mieszkaniowym pochodzące z raportu Deloitte](#newsy-1), skupiając się szczególnie na oczekiwaniach na 2024 rok. W następnej kolejności przyjrzeliśmy się [danym z raportu simpl.rent oraz Polityki Insight o moralności płatniczej najemców](#newsy-2), dzielącego ich na Rygorystów, Pragmatyków i Permisywistów. W ramach obszaru "Wykres tygodnia" zaprezentowaliśmy [dane z GUS o budownictwie mieszkaniowym](#wykres-1), które przemawiają za zwiększającą się podażą mieszkań, a także [dokonaliśmy monitoringu bieżącej sytuacji na rynku pracy](#wykres-2) na podstawie najnowszych danych z GUS oraz Grant Thorton Element. Mamy też najnowsze doniesienia z prac nad Kredytem #NaStart.
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy!
0:00
/2:37
1×
---
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard *"Rynek kredytowy"* o strukturę sprzedaży kredytów hipotecznych, marżę banków przy kredytach zmiennoprocentowych, oprocentowanie kredytów stałoprocentowych, benchmarki i odsetek zagrożonych kredytów o Q2 2024 oraz dane za sierpień!*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
*PS.2 Zaktualizowaliśmy także dashboard *"Rynek najmu i PRS"* o wolumen ofert najmu, wysokość czynszów transakcyjnych i czas wyświetlania ofert najmu o Q2 2024 oraz dane za sierpień. Już za miesiąc duża aktualizacja dashboardu o nowe projekty PRS, PBSA oraz Senior Housing!*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)
[Dashboard 4: Rynek najmu (wersja Light)Dashboard analityczny “Rynek najmu (wersja Light)” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/#dashboard)
*PS.3 W minionym tygodniu zespół FLTR miał przyjemność uczestniczyć w wyjeździe integracyjnym, podczas którego narodziło się wiele pomysłów na nowe analizy dla naszych Subskrybentów! Poniżej dzielimy się z Państwem kilkoma zdjęciami ze wspólnie spędzonego czasu* 🥰
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Nie kończy się chaos komunikacyjny wokół projektu Kredyt #NaStart. Lewica wyraziła zadowolenie z braku przestrzeni budżetowej na realizację programu "Kredyt #NaStart", podczas gdy minister finansów, Andrzej Domański, sugeruje, że środki mogą jednak zostać znalezione. Premier Tusk przekazał decyzję w tej sprawie do rozstrzygnięcia przez posłów, natomiast marszałek Hołownia zadeklarował, że Polska 2050 nie poprze tego rozwiązania, a lider PSL zapowiada kontynuację prac nad programem. W dużym skrócie rynek nadal pozostaje w niepewności co do tego programu.**
> 🎥 Mamy w rezerwie miliardy złotych na mieszkalnictwo i budownictwo. W zależności od tego, który z projektów zyska większość głosów od tego będzie zależało, na jaki projekt i ile pieniędzy przeznaczymy. Prace nad Kredytem 0% są najbardziej zaawansowane - Premier [@DonaldTusk](https://twitter.com/donaldtusk?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl). [pic.twitter.com/xLeSGCjRho](https://t.co/xLeSGCjRho?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
>
> — Kancelaria Premiera (@PremierRP) [August 30, 2024](https://twitter.com/PremierRP/status/1829508057925382214?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[“Kredytu zero procent już nie będzie”. 10 mld zł rocznie na inny program“Kredytu 0 proc.” nie będzie, pozostaje program Lewicy tanich mieszkań na wynajem — oznajmiła przewodnicząca klubu Lewicy Anna Maria Żukowska. W jej ocenie, po wakacjach należy zintensyfikować rząd…Business Insider PolskaJAF 28 sierpnia 2024, 12:02\. 1 min czytania](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/kredytu-zero-procent-juz-nie-bedzie-10-mld-zl-rocznie-na-inny-program/ffy6b3f?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Marszałek Hołownia: Polska 2050 nie wesprze kredytu zero procent na mieszkaniaPodczas pobytu w Pradze marszałek Sejmu Szymon Hołownia zadeklarował, że Polska 2050 nie poprze kredytu zero procent na mieszkania. Stwierdził, że oznaczałby on wspieranie ze środków publicznych deweloperów i banków.pb.plPAP](https://www.pb.pl/marszalek-holownia-polska-2050-nie-wesprze-kredytu-zero-procent-na-mieszkania-1224273?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Premier o przyszłorocznym budżecie: inflacja w ryzach, rekordowy wzrost gospodarczyW przyszłorocznym budżecie inflacja utrzymana zostanie w ryzach, a wzrost gospodarczy będzie rekordowy - zapowiedział podczas środowej konferencji prasowej premier Donald Tusk.pb.plPAP](https://www.pb.pl/premier-o-przyszlorocznym-budzecie-inflacja-w-ryzach-rekordowy-wzrost-gospodarczy-1224000?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Co z kredytem 0 procent? Jasna deklaracja wicepremieraWicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz zapewnił, że kredyt mieszkaniowy 0 proc. wciąż jest w grze. - Jest umiłowanie własności w Polsce - zaznaczył. Podczas briefingu poruszył też temat granicy i wskazał, że trwa operacja specjalna przeciwko Polsce.Polsat NewsPolsat News](https://www.polsatnews.pl/wiadomosc/2024-08-31/wladyslaw-kosiniak-kamysz-projekt-ws-kredytu-0-procent-jest-procedowany/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport o europejskim rynku mieszkaniowym - oczekiwania na 2024 rok wg Deloitte](#newsy-1)
- [Raport simpl.rent oraz Polityka Insight o moralności płatniczej Najemców](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Dane GUS o budownictwie mieszkaniowym przemawiają za zwiększającą się podażą mieszkań](#wykres-1)
- [Nowe dane pokazują zmiany na rynku pracy](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Webinar FLTR, 27.VIII.2024 - Warszawa, Szczecin oraz sesja Q&A - nagranie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-fltr-27-viii-2024-warszawa-szczecin-oraz-sesja-q-a-nagranie/
Last updated: 2024-08-30T15:08:51.000Z
dziękujemy za udział w **trzynastym** zamkniętym spotkaniu webinarowym **27\. sierpnia 2024** dla Subskrybentów **FLTR Pro**!
*PS. Publikacja newslettera #91 dla subskrybentów FLTR Pro & Light nastąpi 2\. września.*
Tematem spotkania było:
- omówienie kluczowych wniosków z analizy **Warszawy** oraz **Szczecina**,
- **dyskusja z Państwem** na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i innych analiz FLTR (np. losów programu Kredyt na Start).
Zapraszamy do obejrzenia nagrania oraz towarzyszącej prezentacji.
- **[Nagranie video & audio](#czesc-1)**
- **[Prezentacja](#czesc-2)**
---
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #90: Co wpływa na ceny materiałów budowlanych?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-90/
Last updated: 2025-04-02T08:23:42.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Ceny nieruchomości to gra popytu i podaży - fakt, ale w szczególności to wynikowa kosztów budowy nowych budynków. A wśród nich to koszty materiałów budowlanych stanowią najbardziej istotną część, bo odpowiadają za **około 30% finalnej ceny mieszkań**. To też czynnik, który z jednej strony cechuje się bardzo silną wrażliwością na zmiany w otoczeniu ekonomicznym, na szoki energetyczne, czy też spadki koniunktury, a z drugiej strony jest najmniej przejrzysty dla większości uczestników rynku. W przeciwieństwie do np. kosztów robocizny, ceny niektórych materiałów budowlanych zarówno **potrafią odnotować wzrosty powyżej 100%** w skali jednego roku, ale także potrafią **stanieć o 3/4 swojej ceny.**
W efekcie świadomość i zrozumienie czynników wpływających na ceny materiałów budowlanych **dają przewagę** inwestorom, deweloperom, generalnym wykonawcom, czy producentom materiałów budowlanych w prowadzeniu swojej działalności - poprzez **lepsze zarządzanie ryzykiem**, jak i **wykorzystywanie okazji rynkowych**. I temu poświęcona jest niniejsza analiza.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:02
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🧱 Temat tygodnia:** Co wpływa na ceny materiałów budowlanych?](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🧱 Koszty materiałów budowalnych - co wpływa na ich ceny?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/koszty-materialow-budowalnych/
Last updated: 2026-04-20T06:31:42.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Ceny nieruchomości to gra popytu i podaży - fakt, ale w szczególności to wynikowa kosztów budowy nowych budynków. A wśród nich to koszty materiałów budowlanych stanowią najbardziej istotną część, bo odpowiadają za **około 30% finalnej ceny mieszkań**. To też czynnik, który z jednej strony cechuje się bardzo silną wrażliwością na zmiany w otoczeniu ekonomicznym, na szoki energetyczne, czy też spadki koniunktury, a z drugiej strony jest najmniej przejrzysty dla większości uczestników rynku. W przeciwieństwie do np. kosztów robocizny, ceny niektórych materiałów budowlanych zarówno **potrafią odnotować wzrosty powyżej 100%** w skali jednego roku, ale także potrafią **stanieć o 3/4 swojej ceny.**
W efekcie świadomość i zrozumienie czynników wpływających na ceny materiałów budowlanych **dają przewagę** inwestorom, deweloperom, generalnym wykonawcom, czy producentom materiałów budowlanych w prowadzeniu swojej działalności - poprzez **lepsze zarządzanie ryzykiem**, jak i **wykorzystywanie okazji rynkowych**. I temu poświęcona jest niniejsza analiza.
💡
****UWAGA**: niniejsza seria stanowi wprowadzenie do zagadnienia pricingu kosztów materiałów i stosuje uproszczenia niezbędnych dla lepszej czytelności dla szerokiego grona odbiorców FLTR. Każdy z analizowanych materiałów mógłby zasługiwać na osobną monografię liczącą ponad 100 stron. W szczególności uproszczone zostały kwestie struktury poszczególnych rynków (czy jest to monopol/oligopol, czy też rynek rozproszony), dynamiki konkurencyjnej, czy też długoterminowych kosztów. Z tego względu materiał może wydawać się "spłycony" z perspektywy profesjonalistów z branży produkcji materiałów budowlanych.
Zapraszamy do lektury!
*P.S. Przy okazji ten materiał jest wprowadzeniem do najnowszego dashboardu poświęconego rynkowi budowlanemu i materiałom budowlanym, który planujemy opublikować we wrześniu 2024.*
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### Więcej o serii
Niniejszy artykuł to druga część serii poświęconej tematyce czynników wpływających na koszty nieruchomości. W pierwszej części wyjaśniliśmy jak w teorii działają mechanizmy kształtujące ceny surowców, pokazaliśmy jak w trzy istotne sposoby nośniki energii wpływają na rynek nieruchomości, a następnie weszliśmy w szczegóły najważniejszych nośników energii. Tamten artykuł był wprowadzeniem do zjawisk, które w największym stopniu wpływają na koszty materiałów budowlanych, co pokazaliśmy w niniejszej części.
**👉 Jeśli nie mieli Państwo jeszcze okazji, to zapraszamy do lektury części 1:**
[🔥 Energia – co wpływa na jej koszty i jak ona wpływa na rynek nieruchomościOd czego zależą koszty energii, co się dzieje na rynkach energetyczny, jakie są perspektywy cen energii i jak będą one wpływały na rynek nieruchomości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/energia-co-wplywa-na-jej-koszty-i-jak-ona-wplywa-na-rynek-nieruchomosci/)
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🫨 34%** \- o tyle wzrosła średnia cena budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania między Q2 2022 a Q2 2024 wg danych GUS
**🏗️ 46%** \- taki przeciętny udział stanowią koszty budowy w kosztowej strukturze inwestycji deweloperskiej
**🏠 ok. 59%** \- taki szacunkowo udział stanowią materiały wraz z kosztem zakupu w kosztowej strukturze budowy budynku (na poziomie generalnego wykonawcy)
**🧱 ok. 55%** \- taki szacunkowo udział stanowi konstrukcja (w szczególności beton, żelbet, stal, bloczki silikatowe, beton komórkowy, drewno) w kosztowej strukturze poszczególnych etapów budowy
**🔥 20-70%** \- tyle koszty energii potrafią stawnowić w kosztach produkcji podstawowych materiałów budowlanych
**⛽ 58%** \- tyle w kosztach produkcji styropianu EPS stanowi koszt granulatu polistyrenowego, będącego pochodną ropy naftowej
**🤯 255%** \- o tyle wzrosła cena stali w ciągu roku (w okresie od Q2 2021 do Q2 2022), po czym odnotowała gwałtowny spadek powracając do poziomów sprzed wzrostów
**📉 -7%** \- o tyle spadły ceny cementu w Q3 2024 wobec końca 2023 roku
**🎢 -29%** \- o tyle spadły ceny płyt z wełny szklanej w Q3 2024 wobec Q2 2024
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Jak działają mechanizmy cenowe surowców? Przypomnienie teorii](#czesc-1)**
- **[2\. Determinanty i struktura kosztów budynków mieszkalnych](#czesc-2)**
- **[3\. Zachowania cenowe i kosztowe wybranych materiałów budowlanych](#czesc-3)**
- [3.1 Stal](#czesc-3-1)
- [3.2 Beton & cement](#czesc-3-2)
- [3.3 Elementy murowe](#czesc-3-3)
- [3.4 Materiały izolacyjne](#czesc-3-4)
- [3.5 Stolarka okienna](#czesc-3-5)
- **[4\. Podsumowanie – czego oczekiwać od kosztów materiałów budowlanych w przyszłości?](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #89: ESG w inwestycjach PRS, rynek pierwotny nadal hamuje, Portal Dom, statystyki najmu krótkoterminowego i niewypłacalności w budownictwie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-89/
Last updated: 2024-08-16T20:21:47.000Z
Drodzy Subskrybenci!
W trakcie długiego sierpniowego weekendu przychodzimy do Państwa z 89\. wydaniem newslettera FLTR i kolejną dawką bieżących wydarzeń z rynku nieruchomości. Na początku sprawdziliśmy [jak ESG jest wykorzystywane w inwestycjach PRS do kształtowania produkt na wynajem](#newsy-1). W dalszej części opisaliśmy obecną sytuację na rynku deweloperskim, skupiając się przy tym na [popycie, podaży i zmianie oferty wg danych JLL oraz analizując nastroje deweloperów raportowane przez Tabelaofert.pl i RedNet](#newsy-2). Następnie skupiliśmy się na [rządowym portalu z cenami z rynku mieszkaniowego pt. Portal Dom](#newsy-3). Z kolei w naszym "Wykresie tygodnia" zaprezentowaliśmy dwa tematy: [najem krótkoterminowy w Europie i Polsce wg danych Eurostatu](#wykres-1) oraz [niewypłacalności w polskiej branży budowlanej po I półroczu 2024 roku wg Coface](#wykres-2). Na końcu zapraszamy do zapoznania się z licznymi podcastami, nagraniami video, a także lekturami.
Zapraszamy!
*P.S. zaktualizowaliśmy* [***Dashboard o cenach mieszkań NBP***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)*o dane i komentarz rynkowy za Q2 2024\. Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z naszymi wnioskami z analizy danych cenowych z rynku pierwotnego i wtórnego.*
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. UWAGA: Dashboard został zaktualizowany do wersji 2.0 w dniu 8 grudnia 2023 (dodanie zakładki “Segmenty rynku”). Menu: \* Do czego można używaćFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
0:00
/2:13
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
Polska gospodarka zaskakuje na plus - wg wstępnych danych GUS, w **Q2 2024 gospodarka Polski wzrosła o 3,2% w ujęciu rocznym**. Tempo wzrostu PKB było wyższe niż przewidywania ekonomistów, ponownie odsuwając ryzyko recesji - ale też i rychłych obniżek stóp procentowych
[PKB rośnie, ale ceny konsumpcyjne równieżWzrost gospodarczy w II kwartale pozytywnie zaskoczył. Zaś inflacja – zgodnie z szacunkami – w lipcu przyspieszyła. Za lepsze wyniki PKB odpowiada najprawdopodoRzeczpospolitaAleksandra Fandrejewska](https://www.rp.pl/dane-gospodarcze/art40978911-pkb-rosnie-ale-ceny-konsumpcyjne-rowniez?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[ Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lipcu 2024 rokuwskazniki\_cen\_towarow\_i\_uslug\_konsumpcyjnych\_w\_lipcu\_2024\_roku (1).pdf452 KBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2024/08/wskazniki%5Fcen%5Ftowarow%5Fi%5Fuslug%5Fkonsumpcyjnych%5Fw%5Flipcu%5F2024%5Froku--1-.pdf "Download")
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Jak ESG jest wykorzystywane w inwestycjach PRS - jak kształtowany jest produkt na wynajem](#newsy-1)
- [Trwa wyhamowanie na rynku pierwotnym - spadek popytu i pogorszenie nastrojów deweloperów ](#newsy-2)
- [Rządowy portal z cenami z rynku mieszkaniowego przesunięty do nowej ustawy](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Eurostat o rynku najmu krótkoterminowego w Europie i Polsce](#wykres-1)
- [Rekordowa liczba niewypłacalności w polskiej branży budowalnej po I półroczu 2024 roku wg Coface](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #88: Kolejna część piątej analizy z serii "Monografie miast": Warszawa | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-88/
Last updated: 2025-04-02T08:25:35.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy kolejną część piątego wydania naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Kontynuując rozpoczętą przez nas analizę **Warszawy**, przychodzimy do Państwa z jej drugą częścią - rynkiem nieruchomości!
**Warszawski rynek nieruchomości**, będący jednym z najbardziej konkurencyjnych w Polsce, przyciąga wielu nowych graczy, którzy widzą w stolicy potencjał do realizacji ambitnych projektów deweloperskich, także w sektorze premium - ale też mierzy się z brakami gruntów i wysokimi cenami, skutkując niższymi stopami zwrotu. Silnie zróżnicowany popyt wiąże się z inwestycjami w wiele segmentów rynku, w tym nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, czy sektor PRS i PBSA - ale realizacja inwestycji w Warszawie związana jest z długim procedowaniem PnB. Wreszcie mimo zamożności jest to jeden z bardziej wrażliwych na dostępność kredytów rynek. W skrócie - mimo wielu zalet stolica jest wymagającym miejscem do budowania biznesu nieruchomościowego i wymaga przemyślanej strategii, ale potrafi odpłacić się sensownymi zyskami.
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Warszawy skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla warszawskiego rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
👇
[****Pierwsza część analizy Warszawy**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
0:00
/2:04
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Warszawa - | część 2: Rynek nieruchomośći](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 2: Rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/
Last updated: 2026-04-20T06:36:39.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Warszawski rynek nieruchomości**, będący jednym z najbardziej konkurencyjnych w Polsce, przyciąga wielu nowych graczy, którzy widzą w stolicy potencjał do realizacji ambitnych projektów deweloperskich, także w sektorze premium - ale też mierzy się z brakami gruntów i wysokimi cenami, skutkując niższymi stopami zwrotu. Silnie zróżnicowany popyt wiąże się z inwestycjami w wiele segmentów rynku, w tym nieruchomości mieszkaniowe, biurowe, czy sektor PRS i PBSA - ale realizacja inwestycji w Warszawie związana jest z długim procedowaniem PnB. Wreszcie mimo zamożności jest to jeden z bardziej wrażliwych na dostępność kredytów rynek. W skrócie - mimo wielu zalet stolica jest wymagającym miejscem do budowania biznesu nieruchomościowego i wymaga przemyślanej strategii, ale potrafi odpłacić się sensownymi zyskami.
W **drugiej części** naszej kompleksowej **analizy 360 stopni** dot. Warszawy skupiliśmy się na wnikliwej analizie rynku nieruchomości, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzeliśmy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumowaliśmy analizą SWOT, aby przedstawić kompleksowo szanse i zagrożenia dla warszawskiego rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
👇
[****Pierwsza część analizy Warszawy:**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
---
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, architekci, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🏢 310** \- [tyle metrów mierzy najwyższy w Polsce biurowiec Varso Tower znajdujący się na warszawskiej Woli](https://architecturaldigest.pl/najwyzszy-budynek-w-warszawie-jak-wypada-na-tle-wiezowcow-w-polsce-europie-i-na-swiecie?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🏘️ 571** \- taki zasób mieszkaniowy oferuje Warszawa na tysiąc ludności (oficjalnie zameldowanej)
**🗺️ 41%** \- tyle wynosi pokrycie MPZP w stolicy w 2023 r., natomiast wśród dzielnic to Żoliborz jest najszerzej objęty planami
**🏗️ 238** \- tyle firm deweloperskich działało w 2022 roku w Warszawie, przy czym od 2018 r. ich liczba spadła o 10%
**📉 -15%** \- o tyle spadła oferta na rynku pierwotnym w Q2 2024 wobec Q3 2022 (ale wzrosła o 38% wobec połowy 2023)
**📈 +24%** \- o tyle wzrosły na przestrzeni roku średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym (Q1 2024 wobec Q1 2023)
**😥 6,1%** \- tyle wynosi szacunkowa rentowność z najmu lokali do 40 m2 w Warszawie, jest to 3\. najniższy wynik wśród miast wojewódzkich
**👆 +2%** \- o tyle wzrosły czynsze ofertowe mieszkań >90 m2 od początku 2023 r.
**🚩 +155%** \- o tyle wzrosła liczba ofert wynajmu w Q2 2024 wobec Q2 2022
**🕒 ok. 110 dni** \- tyle wynosi szacunkowy czas sprzedaży mieszkania w 2022 r.
**🚀 7 tys.** \- tyle mieszkań funkcjonuje obecnie w segmencie PRS, co sprawia że warszawski rynek jest największym w Polsce pod tym względem
**🏫 1,4 tys.** \- tylko tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) w Warszawie na ponad 200 tys. studentów
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Rynek nieruchomości z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-2)**
- **[3\. Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-3)**
- **[4\. Rynek najmu](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Analiza SWOT Warszawy – rynek nieruchomości](#czesc-6)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**,** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/) **i** [**Warszawy** | **cz. 1**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/) **zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
[Monografie miast: 🧜♀️ Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #87: Rynek kredytowy po I półroczu, projekt "ustawy schronowej", ceny transakcyjne na rynku wtórnym, nastroje pośredników i sytuacja na rynku najmu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-87/
Last updated: 2024-08-10T18:56:01.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Po naszej najnowszej, długo wyczekiwanej [**analizie Warszawy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/), powracamy do Państwa z bieżącym wydaniem newslettera FLTR. Głównym tematem 87\. numeru jest raport BIK (Biura Informacji Kredytowej), podsumowujący wyniki na rynku kredytów w pierwszym półroczu 2024 roku. W dalszej części sekcji "Newsy" przygotowaliśmy dla Państwa omówienie projektu "ustawy schronowej" z nowymi wymaganiami dla budynków wielorodzinnych oraz najnowsze dane nt. sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Q2 2024 wg Barometru Metrohouse i Credipass. W obszarze "Wykres tygodnia" przedstawiliśmy dane z raportu INPON nt. nastrojów pośredników w Q2 2024, a następnie odnieśliśmy się do czerwcowych danych nt. ofertowych cen mieszkań i stawek czynszów wg Otodom. Na koniec dokonaliśmy przeglądu bieżących podcastów, nagrań video oraz licznych lektur związanych z rynkiem nieruchomości.
Zapraszamy!
*P.S. Zaktualizowaliśmy dashboard* [***"Skaner Inwestycji"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard) *o kilka nowych pozycji. Większość wykresów została uzupełniona o dane za rok 2023\. Ponadto dodaliśmy dane o średnich wynagrodzeniach oraz udziale pracujących obcokrajowców*
[Dashboard 2: Skaner inwestycji👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych, społecznych i nieruchomościowych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Polsce oraz analizę rankingów jednostek administracyjnych (funkcjonalność wdrożona w wersji 2.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard)
*P.S.2 Zaktualizowaliśmy również dashboard *"Rynek najmu, PRS i PBSA*" (w wersji* [*Pro*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard) *i* [*Light*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/#dashboard)*) w zakresie ofertowych czynszów najmu za czerwiec 2024*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/#dashboard)
[Dashboard 4: Rynek najmu (wersja Light)Dashboard analityczny “Rynek najmu (wersja Light)” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/#dashboard)
0:00
/0:19
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****26\. lipca 2024 weszło w życie nowe rozporządzenie wpływające na zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy, wpływając na działalność deweloperów:**
[Link do rozporządzenia](https://dziennikustaw.gov.pl/DU/2024/1116?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy – część I - Jakim prawemOd 26 lipca tego roku zaczęły obowiązywać nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy i ustalania wskaźników przyszłej zabudowyJakim prawemAgnieszka Grabowska-Toś](https://jakim-prawem.pl/nowe-zasady-wydawania-decyzji-o-warunkach-zabudowy-czesc-i/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Wyniki z rynku kredytowego za I półrocze 2024 roku przewyższyły prognozy BIK](#newsy-1)
- [Projekt "ustawy schronowej" z nowymi wymaganiami dla budynków wielorodzinnych](#newsy-2)
- [Barometr Metrohouse i Credipass - sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym w Q2 2024](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Nastroje pośredników w Q2 2024 wg raportu INPON ](#wykres-1)
- [Wakacyjne ożywienie na rynku najmu oraz stagnacja cen ofertowych sprzedaży mieszkań wg Otodom](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #86: Piąta analiza z serii "Monografie miast": Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-86/
Last updated: 2025-04-02T08:26:59.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy piąte wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Tym razem skupiamy się na stolicy Polski - **Warszawie**.
Warszawa, często określana jako **"serce Polski"**, to tętniąca życiem metropolia, pełna kontrastów i różnorodnych dzielnic. Stolica będąca największym polskim miastem odgrywa kluczową rolę nie tylko w polityce, ale również w gospodarce, kulturze i edukacji. Miasto o bogatej historii i dynamicznie rozwijającej się infrastrukturze przyciąga zarówno inwestorów, jak i nowych mieszkańców, zwłaszcza zza granicy. To często pierwszy adres inwestycyjny dla nowych graczy na polskim rynku nieruchomości
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Warszawie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność warszawskiego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości, którą opublikujemy za 2 tygodnie w #88 FLTR.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:36
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Warszawa - | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 1: Makrootoczenie rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-1/
Last updated: 2026-04-20T06:34:21.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
Warszawa, często określana jako **"serce Polski"**, to tętniąca życiem metropolia, pełna kontrastów i różnorodnych dzielnic. Stolica będąca największym polskim miastem odgrywa kluczową rolę nie tylko w polityce, ale również w gospodarce, kulturze i edukacji. Miasto o bogatej historii i dynamicznie rozwijającej się infrastrukturze przyciąga zarówno inwestorów, jak i nowych mieszkańców, zwłaszcza zza granicy. To często pierwszy adres inwestycyjny dla nowych graczy na polskim rynku nieruchomości
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Warszawie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Mając na względzie wielkość i złożoność warszawskiego rynku, postanowiliśmy podzielić naszą analizę na dwie osobne publikacje - niniejszą **część 1 dotyczącą makrootoczenia** oraz część 2 opisującą wnikliwie rynek nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
👇
[****Druga część analizy Warszawy**](https://www.fltr.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[🧜♀️ Monografie miast: Warszawa | część 2: Rynek nieruchomościJakie są silne i słabe strony Warszawy pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Warszawie? Focus na rynku nieruchomości.FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-warszawa-czesc-2/)
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy, pośrednicy, architekci, flipperzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
🛣️**15 km** \- tyle mierzy najdłuższa ulica znajdująca się w Warszawie (Wał Miedzeszyński), najkrótsza z kolei ma długość jedynie 22 m
🧑👩👦👦 **1,9 mln** \- tyle wyniosła liczba ludności Warszawy w 2022 roku wg GUS, klasyfikując miasto jako najbardziej zaludnione w całej Polsce
**📈 +10%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Warszawie w latach 2002-2022
**👨💻 9,1%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 6\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 1 mln** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Warszawie w 2021 roku
**👨🎓 12,8%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Warszawy w 2022 r.
**😊 12** \- na tym miejscu znajduje się Warszawa pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 5,7%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Warszawy w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym w top 2 miast wojewódzkich
**🎓 50%** \- taki odsetek Warszawian w 2021 roku posiadało wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż., jest to więcej niż w innych miastach wojewódzkich Polski)
**🏘️ 18** \- tyle dzielnic wg formalnego podziału administracyjnego posiada Warszawa
**💵💰8,5 tys.** \- tyle wynosi przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w stolicy
**💸 1.** \- takie miejsce na liście miast o największym rozwarstwieniu dochodowym zajmuje Warszawa
**🚇 41,5 km** \- tak długa jest linia metra w Warszawie (w przyszłości ma zostać wydłużona do 113 km)
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Warszawa z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Infrastruktura komunikacyjna](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Warszawy - makrootoczenie](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**,** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/) **i** [**Szczecina**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
[🚢 Monografie miast: SzczecinJakie są silne i słabe strony Szczecina pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Szczecinie?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #85: Zmiany w Kredycie #NaStart, robotyzacja w przemyśle, ceny mieszkań w UE w Q1 2024, gniazdownicy w Polsce i rosnący pesymizm u deweloperów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-85/
Last updated: 2024-07-24T19:33:59.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy Państwa w 85\. wydaniu newslettera FLTR, w którym analizujemy [najnowsze zmiany w projekcie ustawy Kredyt #NaStart](#newsy-1). W kolejnym newsie przyglądamy się danym pochodzącym z raportu [Polskiego Instytutu Ekonomicznego nt. robotyzacji w przemyśle w 2023 roku](#newsy-2). Następnie analizujemy najnowsze dane z serwisu Nieruchomości-Online pokazujące [zmiany w ofercie mieszkań na rynku wtórnym w Q2 2024](#newsy-3). W obszarze "Wykres tygodnia" sprawdzamy [ceny mieszkań w UE za Q1 2024](#wykres-1), analizujemy [segment gniazdowników w Polsce wg danych GUS](#wykres-2), a także prezentujemy [indeks nastrojów deweloperów za czerwiec 2024](#wykres-3). Na koniec zapraszamy jak zawsze do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także ciekawymi [lekturami](#lektury).
0:00
/2:05
1×
Zapraszamy!
*P.S. Chcieliśmy także podzielić się kolejną wspaniałą wiadomością - do zespołu FLTR dołącza kolejny analityk, *Gabriela Prygiel*, którą witamy w naszym teamie! Gabriela jest studentką Uniwersytetu Szczecińskiego, prywatnie pasjonuje się ornitologią i zabytkowymi samochodami. Gabriela będzie uczestniczyła w tworzeniu newsletterów i analiz dla naszych Subskrybentów.*
*P.S.2 Zaktualizowaliśmy dashboard* [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard) *o stawki kredytowe i benchmarki za lipiec 2024 roku*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
*P.S.3 Zaktualizowaliśmy dashboard *"Rynek najmu"* o wolumen ofert najmu do lipca 2024 roku*
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
[Dashboard 4: Rynek najmu (wersja Light)Dashboard analityczny “Rynek najmu (wersja Light)” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianą, dzięki której ****grunty rolne w miastach miałyby zostać zwolnione spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co miałoby ułatwić ich przekształcenie na tereny budowlane**. Propozycja zyskała poparcie inwestorów i ekspertów, którzy jednak sugerują zachowanie "bezpiecznika" w przepisach, aby uniknąć niekontrolowanej zabudowy. Planowane zmiany mają niebawem zostać poddane konsultacjom publicznym
[Koniec ograniczeń w obrocie ziemią rolną w miastach. Ministerstwo Rozwoju szykuje zmianyGrunty rolne w miastach zostaną wyjęte spod ochrony ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dzięki temu łatwiej będzie można zmienić im status z rolnego na budowlany. Nad zmianą w tej sprawie pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wkrótce trafi ona do konsultacji publicznych. Propozycja podoba się inwestorom i ekspertom. Uważają jednak, że warto zostawić w przepisach “bezpiecznik”. W przeciwnym razie może dojść do niekontrolowanej zabudowy przedmieść miast.Wolters Kluwer SAideo - www.ideo.pl](https://www.prawo.pl/biznes/koniec-ograniczen-w-obrocie-ziemia-w-miastach-ministerstwo-rozwoju-szykuje-zmiany,527909.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Inwestor i przedsiębiorca, ****Rafał Zaorski, ogłosił zakończenie kontrowersyjnego projektu "Epicki Flip**" z dniem 8\. lipca 2024 roku. W wydanym oświadczeniu [szczegółowo omówił powody decyzji](https://x.com/rafal%5Fzaorski/status/1810323140636995784?ref%5Fsrc=twsrc%5Etfw%7Ctwcamp%5Etweetembed%7Ctwterm%5E1810323140636995784%7Ctwgr%5E3846ce63f9029897485ef9d82ce1b590a592afc2%7Ctwcon%5Es1%5F&ref%5Furl=https%3A%2F%2Fwww.money.pl%2Fgospodarka%2Fepicki-flip-zamkniety-na-dobre-rafal-zaorski-tlumaczy-decyzje-7047017866693536a.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl), a także przedstawił plan rozliczenia z uczestnikami projektu
[“Epicki Flip” zamknięty na dobre. Rafał Zaorski tłumaczy decyzjęRafał Zaorski, znany inwestor i przedsiębiorca, poinformował o zakończeniu kontrowersyjnego projektu “Epicki Flip” z dniem 8 lipca 2024 roku. W opublikowanym oświadczeniu Zaorski szczegółowo wyjaśnił powody swojej decyzji oraz przedstawił plan rozliczenia z uczestnikami przedsięwzięcia.www.money.plRobert Kędzierski](https://www.money.pl/gospodarka/epicki-flip-zamkniety-na-dobre-rafal-zaorski-tlumaczy-decyzje-7047017866693536a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Kredyt #NaStart - opinie ekspertów, najnowszy projekt ustawy i nowy kalkulator](#newsy-1)
- [Raport PIE o robotyzacji w przetwórstwie przemysłowym w 2023 roku](#newsy-2)
- [Przegląd danych ofertowych z rynku wtórnego za Q2 2024 wg Nieruchomości-Online](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Raport Eurostatu o cenach mieszkań w krajach UE - aktualizacja Q1 2024](#wykres-1)
- [Analiza segmentu gniazdowników w Polsce wg GUS](#wykres-2)
- [Pogłębienie pesymistycznych nastrojów wśród deweloperów ](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #84: 🔥 Energia – co wpływa na jej koszty i jak ona wpływa na rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-84/
Last updated: 2025-04-02T08:28:36.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
O energii najczęściej się nie myśli dopóki jej nie zabraknie - zwłaszcza z perspektywy użytkowników, którzy nie są świadomi tego, jak głęboko ceny energii wpływają na całe nasze otoczenie. Samo ryzyko braku energii powoduje szokowe wzrosty jej cen - w ostatnich 3 latach przedsiębiorcy odczuli wzrosty cen podstawowych nośników energetycznych **w skali 5, a nawet 10 razy w ciągu roku!** Wzrosty te bezpośrednio wpłynęły na rynek nieruchomości - poprzez wzrost inflacji (i stóp procentowych), wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, a wreszcie poprzez wzrost kosztów materiałów budowlanych. A te czynniki mają wpływ na opłacalność prowadzonych przez nas projektów inwestycyjnych, zleceń budowlanych, czy zakładów produkcji.
Nie da się jednak wyjaśnić tego, dlaczego cement, stal, czy płyty OSB kilkukrotnie zdrożały w 2022 roku, jeśli nie zrozumiemy:
1. podstawowych mechanizmów, jakie kierują cenami tzw. *commodities* (surowców, nośników energii, powtarzalnych towarów),
2. podstawowych zależności i trendów na rynkach energetycznych (bo są one dominującym czynnikiem kosztowym dla materiałów budowlanych),
3. przyczyn i skutków szoków, które miały miejsce w ostatnich latach.
Dlatego analizą rynków energetycznych zaczynamy krótki cykl poświęcony materiałom budowlanym.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/2:10
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔥 Temat tygodnia:** Energia – co wpływa na jej koszty i jak ona wpływa na rynek nieruchomości](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔥 Energia – co wpływa na jej koszty i jak ona wpływa na rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/energia-co-wplywa-na-jej-koszty-i-jak-ona-wplywa-na-rynek-nieruchomosci/
Last updated: 2026-04-20T06:29:23.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
O energii najczęściej się nie myśli dopóki jej nie zabraknie - zwłaszcza z perspektywy użytkowników, którzy nie są świadomi tego, jak głęboko ceny energii wpływają na całe nasze otoczenie. Samo ryzyko braku energii powoduje szokowe wzrosty jej cen - w ostatnich 3 latach przedsiębiorcy odczuli wzrosty cen podstawowych nośników energetycznych **w skali 5, a nawet 10 razy w ciągu roku!** Wzrosty te bezpośrednio wpłynęły na rynek nieruchomości - poprzez wzrost inflacji (i stóp procentowych), wzrost kosztów utrzymania nieruchomości, a wreszcie poprzez wzrost kosztów materiałów budowlanych. A te czynniki mają wpływ na opłacalność prowadzonych przez nas projektów inwestycyjnych, zleceń budowlanych, czy zakładów produkcji.
Nie da się jednak wyjaśnić tego, dlaczego cement, stal, czy płyty OSB kilkukrotnie zdrożały w 2022 roku, jeśli nie zrozumiemy:
1. podstawowych mechanizmów, jakie kierują cenami tzw. *commodities* (surowców, nośników energii, powtarzalnych towarów),
2. podstawowych zależności i trendów na rynkach energetycznych (bo są one dominującym czynnikiem kosztowym dla materiałów budowlanych),
3. przyczyn i skutków szoków, które miały miejsce w ostatnich latach.
Dlatego analizą rynków energetycznych zaczynamy krótki cykl poświęcony materiałom budowlanym.
💡
****UWAGA**: niniejsza seria stanowi wprowadzenie do zagadnienia pricingu nośników energii i stosuje uproszczenia niezbędnych dla lepszej czytelności dla szerokiego grona odbiorców FLTR. Każdy z analizowanych nośników mógłby zasługiwać na osobną monografię liczącą ponad 100 stron. W szczególności uproszczone zostały kwestie struktury poszczególnych rynków (czy jest to monopol/oligopol, czy też rynek rozproszony, jak dokładnie działają regulacje), dynamiki konkurencyjnej, czy też długoterminowych kosztów. Z tego względu materiał może wydawać się "spłycony" z perspektywy profesjonalistów z branży energetycznej.
Zapraszamy do lektury!
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**📈 20-30%** \- tyle udziału w inflacji mają nośniki energii
**🧱 >50%** \- taki jest udział w kosztach produkcji niektórych materiałów budowlanych koszt energii i CO2
**🏢 40-50%** \- taki jest udział mediów w kosztach eksploatacji biurowców
**🔥 x10** \- o tyle zdrożał gaz ziemny w 2022 roku wobec 2019 roku
**⚡ x5** \- o tyle zdrożała energia elektryczna i CO2 w analogicznym czasie
**⚒️ 100-200%** \- o tyle węgiel energetyczny jest nadal droższy
**🛳️ 75%** \- tyle importujemy gazu ziemnego zza granicy
**📉 50%** \- o tyle spadla produkcja węgla energetycznego w ostatniej dekadzie
**💸 15 mln t** \- tyle węgla energetycznego sprowadzamy zza granicy
**🚀 x2** \- o tyle prognozuje się wzrost cenu uprawnień do emisji CO2 do końca 2030
**🌞 71%** \- nadal tyle ciepła sieciowego produkuje się z węgla kamiennego
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Jak działają mechanizmy cenowe surowców?](#czesc-1)**
- **[2\. Jak koszty energii wpływają na rynek nieruchomości?](#czesc-2)**
- **[3\. Analiza pięciu głównych czynników kosztowych](#czesc-3)**
- [3.1 Węgiel kamienny](#czesc-3-1)
- [3.2 Gaz ziemny](#czesc-3-2)
- [3.3 Uprawnienia do emisji CO2](#czesc-3-3)
- [3.4 Energia elektryczna](#czesc-3-4)
- [3.5 Ciepło sieciowe](#czesc-3-5)
- **[Czego oczekiwać od kosztów energii w przyszłości?](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #83: Kredyt #NaStart opóźniony, polska gospodarki okiem BGK, budownictwo 5.0, sektor hotelowy i condo, ceny materiałów budowlanych w górę, mieszkań w dół
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-83/
Last updated: 2024-07-05T20:38:16.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 83\. wydaniu newslettera FLTR, w którym w pierwszej kolejności przeglądamy dane z [raportu makroekonomicznego BGK za Q2 2024 nt. polskiej gospodarki](#newsy-1). Następnie analizujemy wybrane dane [z raportu ThinkCo nt. budownictwa 5.0](#newsy-2), koncentrując się na nowoczesnych technologiach, certyfikacji budynków i materiałach budowalnych. W trzecim newsie, przybliżamy Państwu dane z [raportu Emmerson Evaluation dot. aktualnej i prognozowanej podaży na polskim rynku hoteli i condohoteli](#newsy-3). W obszarze "Wykres tygodnia" sprawdzamy [zmiany cen materiałów budowalnych w maju wg PSB](#wykres-1), a także przedstawiamy dane nt. [zmian cenowych warszawskich ofert mieszkań z czerwca wg portalu ZaMetr.pl](#wykres-2). Na koniec zapraszamy do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także przeglądem najciekawszych [lektur](#lektury).
Zapraszamy!
---
*PS1\. kolejny numer newslettera FLTR, poświęcony analizie trendów cen energii, zostanie opublikowany po weekendzie 13-14 lipca ze względu na sezon urlopowych* 🏖️
*PS2\. Mamy dla Państwa dwie ważne aktualizacje dashboardów FLTR!*
*1)* [***Dashboard NBP***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard) *\- dodaliśmy najnowsze dane o cenach i wolumenie transakcji z podziałem na powierzchnię lokali za Q1 2024*
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. UWAGA: Dashboard został zaktualizowany do wersji 2.0 w dniu 8 grudnia 2023 (dodanie zakładki “Segmenty rynku”). Menu: \* Do czego można używaćFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)
*2)* [***Dashboard kredytowy***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard) *\- dodaliśmy liczbę wnioskujących o kredyty hipoteczne oraz łączną i średnią wartość wniosków za czerwiec 2024*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Sejm zdecydował się** ****odrzucić w całości projekt tzw. ustawy antyflipperskiej**, który został przygotowany przez posłów Lewicy. Może to nie być jednak koniec zmian podatkowych w tym obszarze. Wiceminister finansów, Jarosław Neneman, podkreśla, że MF i MRiT dostrzegają problem „niesprawności” na rynku mieszkaniowym, które zamierzają w przyszłości rozwiązań.
[Ustawa antyflipperska odrzucona przez Sejm. Czy to kończy temat?Głosy Lewicy i PiS nie wystarczyły, by projekt zmian w podatku od kupna i sprzedaży mieszkań nie trafił do kosza. Czy z inicjatywą wyjdzie ministerstwo finansówRzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/regulacje-prawne-i-przepisy/art40731521-sejm-odrzucil-projekt-ustawy-antyfliperskiej-czy-to-konczy-temat?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Krzysztof Paszyk, Minister Rozwoju i Technologii, oznajmił, że ****program dopłat Kredyt #NaStart będzie mógł zostać uruchomiony na początku przyszłego roku** (zgodnie z wcześniejszymi przewidywaniami FLTR na temat opóźnienia programu). Zabrakło jednak szczegółów programu, a zwłaszcza szczegółów na temat większości koniecznej do jego przegłosowania. W tym temacie z ogromną krytyką spotkała się wypowiedź min. Paszyka, w której podkreślił, że "respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie metra kwadratowego mieszkania"...
[Kredyt na start. Jest jasna deklaracja z rządu. Znamy terminW końcu mamy deklarację o losach “rządowego kredytu”. - Jesteśmy w stanie uruchomić go z początkiem przyszłego roku - mówi money.pl minister Krzysztof Paszyk. - Dysponujemy badaniami, z których wynika, że respondenci główny problem widzą w braku zdolności kredytowej, a nie w cenie mkw mieszkania - dodaje.www.money.plGrzegorz Osiecki,Tomasz Żółciak](https://www.money.pl/gospodarka/kredyt-na-start-jest-jasna-deklaracja-z-rzadu-znamy-termin-7044024061401920a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Burza w sieci po słowach ministra. Cena mkw nie jest głównym problemem?Zdaniem ministra Krzysztofa Paszyka największą bolączką Polaków marzących o własnym “M” jest brak zdolności kredytowej, a niekoniecznie cena mkw mieszkania. Te słowa, które padły w wywiadzie dla money.pl, wywołały burzę. - Niewątpliwie wpływ na to mają też ceny mieszkań - odpowiada dr Marcin Czaplicki z SGH.www.money.plPiotr Bera](https://www.money.pl/banki/burza-w-sieci-po-slowach-ministra-cena-mkw-nie-jest-glownym-problemem-7044388426885952a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Opóźnienie programu „Na start”. Konsekwencje dla rynku mieszkań i deweloperówKursy deweloperów mogą odreagować. Wzrosty sprzedaży mieszkań wobec 2023 roku są nadal realne – ocenia analityk Erste Securities.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art40751811-opoznienie-programu-na-start-konsekwencje-dla-rynku-i-firm?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport makroekonomiczny BGK 2Q 2024 - sytuacja gospodarcza w Polsce](#newsy-1)
- [Nowoczesne budownictwo, czyli innowacyjne materiały i technologie wg raportu ThinkCo](#newsy-2)
- [Aktualna i prognozowana podaż na polskim rynku hoteli i condohoteli 2024](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Ceny materiałów budowalnych wg PSB w maju 2024](#wykres-1)
- [Liczba i wartość warszawskich ofert mieszkań w czerwcu 2024 wg ZaMetr.pl](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #82: Skaner Inwestycji z nową funkcjonalnością dla inwestorów i przedsiębiorców
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-82/
Last updated: 2024-06-28T07:00:18.000Z
W #82 FLTR publikujemy nową odsłonę **"Skanera Inwestycji"**. To potężne narzędzie dotychczas umożliwiało inwestorom i przedsiębiorcom badanie 360 stopni każdej gminy, powiatu i województwa - jest to prawie 3,000 jednostek administracyjnych. Od dzisiaj nasze narzędzie obejmuje nową funkcjonalność - **rankingi**. Umożliwiają one **łatwe porównywanie kilkudziesięciu mierników** demograficznych, budowlanych i społecznych. Która gmina ma największą liczbę urodzeń? Gdzie zawiera się najwięcej małżeństw? Gdzie brakuje pozwoleń na budowę? Gdzie przybyło najwięcej pracujących? Gdzie jest najwięcej studentów? Na bazie tych informacji będą mogli Państwo **łatwiej identyfikować atrakcyjne miejsca pod kątem inwestycji i projektów nieruchomościowych.** A ponadto **uzupełniliśmy dashboard o szereg nowych danych -** m.in. prognozy liczby ludności, ilość cudzoziemców, charakter pozwoleń na budowę, nasycenie mieszkaniami, ilość i ceny transakcyjne na rynku nieruchomości.
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/6:54
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 2: Skaner Inwestycji w wersji 2.0](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 2: Skaner Inwestycji w wersji 2.0
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
**W biznesie nieruchomościowym jest wiele pytań.** Czy demografia jest problemem dla inwestorów? Czy inwestować w najem dla studentów? Czy budować domy, bliźniaki, szeregowce, a może mieszkania w budynkach wielorodzinnych? Co robi konkurencja? Poważny analityk nie odpowie jednoznacznie na te pytania, gdyż **"to wszystko zależy od tego gdzie działamy"**. Problem w tym, że raporty analityków, artykuły prasowe, czy dane portali internetowych sięgają do najwyżej kilkunastu największych miast w Polsce. **Brakuje danych.** A co z miastami na prawach gminy lub powiatu? Co z podmiejskimi wsiami? Przecież to tam mieszka większość Polaków i to tam znajduje się istotny rynek nieruchomości. A nawet jeśli dane są, **to są rozproszone w wielu niewygodnych do używania bazach.**
📊 **Dashboard FLTR o nazwie "Skaner Inwestycji" przynosi rozwiązanie na te problemy.** Narzędzie analityczne FLTR dostarcza Państwu **w wygodny sposób dane demograficzne, społeczne, budowlane oraz o rynku nieruchomości z wszystkich gmin w Polsce z ostatnich 20 lat.** Koniec z błądzeniem po omacku, traceniem czasu na łączenie Exceli, czy ograniczaniem się do informacji tylko z największych miast. **Od teraz wszystko znajdą Państwo w "Skanerze Inwestycji".** **W wersji 2.0** mogą Państwo także **szybko porównywać atrakcyjność różnych lokalizacji za pomocą rankingów.**
[**👉 Dashboard 2: Skaner Inwestycji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
[Dashboard 2: Skaner inwestycji👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych i społecznych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Polsce. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* PrzykładoweFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 budowy strategii** (gdzie i dla kogo przygotowywać inwestycje),
- **🏗️ analizy projektu inwestycyjnego** (jakie nieruchomości oferować),
- 🧱 **czy też identyfikacji ryzyk** (czy mój cash flow jest bezpieczny).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:**
- Jaka jest sytuacja w mojej gminie, powiecie, województwie?
- Które gminy, powiaty, województwa są najbardziej atrakcyjne? *(v 2.0)*
- Które grupy wiekowe rosną, a które się kurczą?
- Czy rodzi się więcej, czy mniej dzieci?
- Czy przybywa migrantów, czy więcej osób wyjeżdża?
- Czy przybywa, czy ubywa małżeństw?
- Ilu jest pracujących, bezrobotnych, studentów lub cudzoziemców?
- Co się dzieje na rynku budowlanym?
- Co planują i budują deweloperzy i prywatni inwestorzy?
- Ile mieszkań jest sprzedawanych na rynku pierwotnym/ wtórnym? *(v 2.0)*
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestor na rynku najmu lub gruntów oraz flipper
- Deweloper nieruchomości mieszkaniowych i użytkowych
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Doradca kredytowy
- Flipper
- Wykonawca usług budowlanych
- Producent lub dystrybutor materiałów budowlanych
**Zakres danych:**
- Dane o demografii gminy (liczba ludności, struktura wiekowa, przyrost naturalny, migracje, prognozy liczby ludności *(v 2.0)*)
- Dane o społeczeństwie gminy (liczba pracujących, bezrobotnych, studentów, małżeństw, rozwodów, cudzoziemców i uchodźców *(v 2.0)*)
- Dane o ruchu budowlanym (pozwolenia, starty, oddania, zasób *(v 2.0)*)
- Dane o rynku nieruchomości (wolumen transakcji, średnie ceny *(v 2.0)*)
- 100% gmin w Polsce (wg podziału z 2022 roku), w tym dzielnice Warszawy
- Lata 2002-2022 dla większości danych (systematycznie uzupełniamy dane dla 2023-2024)
**Funkcjonalności:**
- Analiza inwestycyjna 360 stopni (demografia, budownictwo, społeczeństwo, rynek nieruchomości) każdej gminy, powiatu i województwa w Polsce
- Rankingi województw, powiatów i gmin pod kątem kilkudziesięciu wskaźników demograficznych, budowlanych i społecznych
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - wspieranie budowy strategii, analizy rynku, oceny inwestycji, czy monitorowania ryzyk. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Subskrybentów FLTR!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Co wpływa na koszty energii**
- **Monografie miast: Warszawa**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- **Strategie finansowania biznesów nieruchomościowych**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### 🤝 Firma to nie tylko pieniądze: filozofia ASARI
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/firma-to-nie-tylko-pieniadze-filozofia-asari/
Last updated: 2024-06-24T09:40:14.000Z
Gość czwartego odcinka [**"Wywiadów z liderami rynku nieruchomości"**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl) zarządza "cichym bohaterem" pracy pośredników, deweloperów i portali ogłoszeniowych. **Mikołaj Stępień** od ponad 15 lat prowadzi i rozwija [**ASARI**](https://asaricrm.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) \- system CRM oraz firmę, która dzisiaj obsługuje ponad 2000 podmiotów nieruchomościowych w codziennej pracy na naszym rynku. ASARI nie jest typowym startupem z branży IT - powstało jeszcze w zeszłym tysiącleciu, nie korzystało z venture capital, czy aniołów biznesu - a mimo to cierpliwością i odważną filozofią zbudowało pozycję lidera na rynku tego typu oprogramowania. Razem z Mikołajem rozmawiamy o jego historii dołączenia do ASARI, o tym jak buduje się w firmę technologiczną na lata, co jest ważnego w budowaniu zespołu, jak sztuczna inteligencja wpływa na naszą branżę oraz o tym jakie ma rady dla początkujących przedsiębiorców.
**O czym rozmawialiśmy:**
🤝 Czym jest system ASARI i co daje nowoczesny CRM?
📈 W jaki sposób ASARI osiągnęło pozycję lidera w systemach CRM dla rynku nieruchomości?
🏗️ Jakie są wyzwania w budowaniu biznesu technologicznego w bootstrappingu?
👷 Jakie znaczenie ma zespół i ludzie w rozwijaniu firmy?
🤖 Jak sztuczna inteligencja wpływa na rynek nieruchomości?
🚀 Jakie plany rozwoju ma ASARI?
🔮 Czego możemy się spodziewać w najbliższej przyszłości?
Tym odcinkiem kontynuujemy serię [**Wywiadów z liderami rynku nieruchomości**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Spotykamy się w niej z przedstawicielami małych i dużych biznesów działających w ekosystemie sektora nieruchomościowego i rozmawiać o ich doświadczeniach biznesowych. [Misją naszej firmy](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/) jest wspieranie Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – i właśnie jednym ze sprawdzonych sposobów rozwijania biznesu, jest obserwowanie innych ciekawych case studies.
[**YouTube:**](https://youtu.be/X1qUKgimf%5FQ?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Spotify:**](https://spoti.fi/4evydlu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### FLTR #81: Trendy na rynku najmu oraz rynku pracy, niska świadomość zmian związanych z termomodernizacją, zmiany w PoN i poprawa koniunktury konsumenckiej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-81/
Last updated: 2024-06-21T14:25:59.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy w 81\. wydaniu newslettera FLTR, w którym kontynuujemy [przegląd bieżących trendów na rynku najmu](#newsy-1), rozpoczęty w [74\. numerze FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-74/#newsy-1). W następnej kolejności przyjrzeliśmy się sytuacji na rynku pracy, analizując dane z raportów GUS nt. [zatrudnienia cudzoziemców i popytu na pracę, a także sprawdzając dostępność ofert pracy w maju](#newsy-2) \- są one krytyczne dla perspektyw popytu na najem lub kupno nieruchomości mieszkalnych, jak na popyt w zakresie nieruchomości biurowych, czy magazynowych. W ramach części newsowej zaprezentowaliśmy również [projekt zmian doprecyzowujących kwestie podatku od nieruchomości](#newsy-3). W naszym "Wykresie tygodnia" zaprezentowaliśmy dwa tematy: [badanie ING dot. wiedzy i nastawienia Polaków do termomodernizacji](#wykres-1) oraz [stan bieżącej koniunktury konsumenckiej](#wykres-2).
Na końcu zapraszamy Państwa do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także polecanymi przez nas [lekturami](#lektury).
Zapraszamy!
0:00
/5:00
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Komisja Europejska (KE) poinformowała w komunikacie z dnia 19.06.2024 roku, że ****istnieją podstawy do rozpoczęcia procedury nadmiernego deficytu wobec Polski**. KE planuje zaproponować Radzie Unii Europejskiej otwarcie procedury w lipcu 2024 roku
[KE uruchamia procedurę nadmiernego deficytu wobec Polski (opis)Komisja Europejska oceniła, że uzasadnione jest otwarcie procedury nadmiernego deficytu m.in. wobec Polski i zamierza zaproponować Radzie UE jej otwarcie w lipcu - poinformowała Komisja Europejska w środę.](https://biznes.pap.pl/pl/news/pap/info/3614607,ke-uruchamia-procedure-nadmiernego-deficytu-wobec-polski-%28opis%29?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Informujemy, że poszerzyliśmy nasz ****dashboard FLTR "Rynek najmu"** (w wersji Light i Pro) o dane nt. [Szczecina](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/)! Wgraliśmy również najnowsze ****dane czynszowe za maj 2024 roku dla wszystkich miast**
[Dashboard 4: Rynek najmu (wersja Light)Dashboard analityczny “Rynek najmu (wersja Light)” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/)
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA (wersja Pro)Dashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
📣
****Ministerstwo Finansów zaprzeczyło doniesieniom, że w resorcie prowadzone są prace nad podniesieniem stawki zryczałtowanego podatku od wynajmu nieruchomości**. Zaprzeczenie zostało skrytykowane przez ekonomistów oraz niektórych polityków
[Jest pomysł podwyżki popularnego podatku. Uderzy we właścicieli wynajmujących mieszkaniaW ministerstwie finansów krąży pomysł podwyżki podatku dla osób rozliczających najem mieszkań - ustalił money.pl. Andrzej Domański chciałby w ten sposób zachęcić Polaków, by przenieśli swoje oszczędności z nieruchomości na rynek kapitałowy. Resort oficjalnie mówi nam, że teraz nie toczą się żadne prace w tym temacie.www.money.plDamian Szymański](https://www.money.pl/podatki/jest-plan-podwyzki-popularnego-podatku-uderzy-we-wlascicieli-wynajmujacych-mieszkania-7037327669443360a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport Otodom i Polityki Insight o najnowszych trendach na polskim rynku najmu](#newsy-1)
- [Raport o zatrudnieniu cudzoziemców oraz popycie na pracę w 2023 roku](#newsy-2)
- [Projekt zmian doprecyzowujących w szczególności podatek od nieruchomości – stawki od odrębnych miejsc postojowych spadną](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Badanie wiedzy i nastawienia Polaków do termomodernizacji wg ING](#wykres-1)
- [Bieżąca koniunktura konsumencka ulega poprawie, ale obawy o przyszłość są coraz większe](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #80: Czwarta analiza z serii "Monografie miast": Szczecin
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-80/
Last updated: 2025-04-02T08:30:24.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy czwarte wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Dziś zgodnie z Państwa głosami w ankiecie, skupiamy się na Pomorzu Zachodnim - **Szczecinie**.
**Szczecin**, nazywany również "perłą Pomorza Zachodniego" i "miastem zieleni", jest jednym z największych i najważniejszych miast północno-zachodniej Polski. Portowe miasto o bogatej historii i wyjątkowym położeniu nad Odrą oraz Zalewem Szczecińskim, odgrywa kluczową rolę w handlu międzynarodowym i logistyce - ma nadal dość tradycyjny charakter gospodarki. Jednak dzięki bliskości granicy niemieckiej i Morza Bałtyckiego, Szczecin coraz bardziej przyciąga inwestorów z różnych branż, w tym z rynku nieruchomości, logistyki, czy offshore wind. Niemniej jednak, podobnie jak w przypadku innych średnich miast wojewódzkich, Szczecin boryka się z wyzwaniami demograficznymi, takimi jak starzenie się populacji i migracja młodych ludzi do większych aglomeracji.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Szczecinie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*PS. Jednocześnie zaktualizowaliśmy Dashboard o rynku najmu o dane dla Szczecina (wersja* [*LIGHT*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-wersja-light/) *oraz wersja* [*PRO*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)*)*
0:00
/2:06
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Szczecin](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🚢 Monografie miast: Szczecin
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-szczecin/
Last updated: 2026-04-20T06:26:27.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Szczecin**, nazywany również "perłą Pomorza Zachodniego" i "miastem zieleni", jest jednym z największych i najważniejszych miast północno-zachodniej Polski. Portowe miasto o bogatej historii i wyjątkowym położeniu nad Odrą oraz Zalewem Szczecińskim, odgrywa kluczową rolę w handlu międzynarodowym i logistyce - ma nadal dość tradycyjny charakter gospodarki. Jednak dzięki bliskości granicy niemieckiej i Morza Bałtyckiego, Szczecin coraz bardziej przyciąga inwestorów z różnych branż, w tym z rynku nieruchomości, logistyki, czy offshore wind. Niemniej jednak, podobnie jak w przypadku innych średnich miast wojewódzkich, Szczecin boryka się z wyzwaniami demograficznymi, takimi jak starzenie się populacji i migracja młodych ludzi do większych aglomeracji.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości w Szczecinie, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, deweloperzy, inwestorzy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🤩 ponad 150** \- [tyle gryfów zdobi szczecińskie chodniki, elewacje, lampy uliczne i bramy, będąc wizerunkiem oraz symbolem miasta](https://szczecin.wyborcza.pl/szczecin/7,137466,21624534,czytelnicza-podroz-sladami-gryfa-premiera-ksiazki-gryfy-w.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🧑👩👦👦 391,6 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Szczecina w 2022 roku wg GUS, klasyfikując miasto jako 7\. najbardziej zaludnione w całej Polsce
**📉 -6%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Szczecinie w latach 2002-2022
**👨💻 7,5%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 11\. pod tym względem w całej Polsce (ostatnie miejsce wśród badanych miast)
**🧑💼 122,5 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Szczecinie w 2021 roku
**🏭 2 tys.** \- tyle osób ma znaleźć zatrudnienie w 3 fabrykach elementów morskich elektrowni wiatrowych, które zostaną uruchomione w Szczecinie do 2026 roku
**👨🎓 7,6%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Szczecina w 2022 roku
**😥 top 6** \- na tym miejscu znajduje się Szczecin pod kątem zadłużenia na mieszkańca wśród wszystkich miast wojewódzkich
**🏢 492** \- tyle wyniosła liczba mieszkań na 1 tys. ludności w 2022 roku w Szczecinie, stanowiąc 9\. wynik wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 3,6%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Szczecina w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym powyżej średniej dla całej Polski
**🎓 35%** \- taki odsetek Szczecinian w 2021 roku posiadał wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż., jest to mniej niż w innych miastach wojewódzkich Polski)
**👍 3-4%** \- tyle wyniósł współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Q4 2023 w Szczecinie
**🏗️ 85** \- tyle firm deweloperskich działało w Szczecinie w 2022 roku, przy czym w ciągu roku liczba ta wzrosła aż o 20%
**🚀 +97%** \- o tyle wzrosła oferta na rynku pierwotnym w Q4 2023 wobec 2021 roku
**📉 -5%** \- o tyle spadły średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym pod koniec 2023 roku wobec połowy 2022 roku
**😍 7,6%** \- tyle wynosi szacunkowa rentowność z najmu lokali do 40m2 w Szczecinie, przewyższając duże aglomeracje
**👆 +16%** \- o tyle wzrosły czynsze ofertowe mieszkań >90 m2 od końca 2022 roku
**👇-7%** \- a o tyle spadły czynsze ofertowe mieszkań <40 m2 od końca 2022 roku
**🏘️ 37** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Szczecin
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Szczecin z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Szczecina](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)**,** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/) **i** [**Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #79: Rynek nieruchomości wakacyjnych, rozwój centrów usług biznesowych, świadectwa energetyczne, nastroje deweloperów i rynek kredytowy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-79/
Last updated: 2024-06-07T19:29:26.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Mamy nadzieję, że czerwcówka przyniosła Państwu chwilę relaksu i wytchnienia 😊 Jako, że wchodzimy powoli w sezon urlopowy, w 79\. wydaniu bieżącego newslettera FLTR postanowiliśmy przygotować [przegląd obecnej sytuacji na polskim rynku nieruchomości wakacyjnych](#newsy-1). Przedstawiliśmy sytuację w branży hotelowej i na rynku najmu krótkoterminowego, koniunkturę i rozwój międzynarodowych sieci hotelowych w polskich kurortach. W kolejnym newsie opracowaliśmy dane z najnowszego [raportu ABSL nt. centrów usług biznesowych w Polsce w Q1 2024](#newsy-2) \- czyli jednym z głównych źródeł wzrostu popytu dla rynku mieszkaniowego. W "Wykresie tygodnia" zaprezentowaliśmy trzy tematy - dane nt. [świadectw charakterystyki energetycznej w zasobie mieszkaniowym](#wykres-1) oraz majowe dane o [nastrojach deweloperów](#wykres-2) i [nt. spadku popytu na kredyty hipoteczne](#wykres-3).
Na końcu standardowo czekają na Państwa liczne tematy związane z rynkiem nieruchomości w postaci [podcastów, nagrań video](#podcast) i bardzo ciekawych [lektur](#lektury) z krótkimi streszczeniami!
Zapraszamy do lektury!
*PS. Zaktualizowaliśmy dashboard* [***"Rynek kredytowy"***](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard) *o majowe dane o popycie kredytowym!*
[Dashboard 3: Rynek kredytowyDashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankamiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
0:00
/3:37
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) ostrzega, że rozporządzenie ministra rozwoju z 15 maja br. może ograniczyć powstawanie nowych magazynów w Polsce. Rozporządzenie do ustawy o planowaniu przestrzennym, która od 2025 r. wprowadza plany ogólne, ****określa typy budynków, wokół których będzie można wyznaczać obszary uzupełnienia zabudowy**, pozwalające na uzyskanie warunków zabudowy w miejscach bez MPZP. ****Z listy budynków zostały usunięte magazyny, mimo wcześniej zostały uwzględnione**
[Magazyny będą miały kłopoty z prawemDeweloperzy budują dużo więcej powierzchni magazynowych niż przed rokiem. Alarmują jednak, że w rozporządzeniu do ustawy planistycznej wykreślono zapis wspierający rozwój tego segmentu.pb.plPaweł Berłowski](https://www.pb.pl/magazyny-beda-mialy-klopoty-z-prawem-1216956?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[PZFD: Budowa magazynów może być zablokowana, winne nowe przepisyRząd rzuca kłody pod nogi branży logistycznej. Wprowadzone w ostatniej chwili, już po konsultacjach publicznych, zmiany w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii spowodowały, że magazyny zostały pozbawione możliwości uzyskania warunków zabudowy. Tym samym nie będzie możliwe uzupełnienia zabudowy magazynowej na obszarach nieobjętych planami miejscowymi. Polski Związek Firm Deweloperskich apeluje o pilne zmiany przepisów.Wolters Kluwer SAideo - www.ideo.pl](https://www.prawo.pl/biznes/budowa-magazynow-moze-byc-zablokowana-winne-nowe-przepisy,527201.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Europejski Bank Centralny obniża po raz pierwszy wszystkie stopy procentowe w Strefie Euro o 25 punktów bazowych**. Oczekiwana od dawna obniżka będzie wspierać m.in. sektor nieruchomości komercyjnych i PRS w Polsce. Jednakże kolejne szybkie obniżki są obecnie mało prawdopodobne – komunikacja EBC wskazuje na ostrożne podejście oparte o napływające dane makroekonomiczne, co może oznaczać powolne tempo łagodzenia polityki pieniężnej Strefy
[EBC obniża stopy procentowe. Czy to “jastrzębia” obniżka?Europejski Bank Centralny zdecydował się na pierwszą w tym cyklu obniżkę stóp procentowych. Skala redukcji wyniosła 25 pb. i wpisała się w oczekiwania rynku.Bankier.plKrzysztof Kolany](https://www.bankier.pl/wiadomosc/EBC-obniza-stopy-procentowe-w-czerwcu-2024-8759522.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości wakacyjnych ](#newsy-1)
- [Transformacja gospodarki w stronę zaawansowanych usług profesjonalnych](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Świadectwa charakterystyki energetycznej w polskim mieszkalnictwie](#wykres-1)
- [(Nie)poprawny optymizm deweloperów gaśnie - nastroje deweloperskie](#wykres-2)
- [Majowe dane pokazują spadek popytu na kredyty hipoteczne](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Webinar & spotkanie FLTR w Warszawie, środa, 5.VI.2024 - nagranie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-spotkanie-fltr-w-warszawie-sroda-5-vi-2024-nagranie/
Last updated: 2024-06-07T11:46:04.000Z
Dziękujemy serdecznie za udział w **dwunastym zamkniętym spotkaniu webinarowym dla subskrybentów FLTR Pro**! Spotkanie 5\. czerwca było połączone z prezentacją na żywo i integracją w Browarach Warszawskich. Mieliśmy okazję podyskutować o rynku nieruchomości, a następnie poznać się bliżej w zupełnie niezobowiązującej i nieformalnej atmosferze, w konwencji "Drinks after work".
Tematem webinaru było:
- omówienie analizy [**"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości" Q2 2024"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q2-2024/),
- omówienie kluczowych wniosków z [**analizy Łodzi**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/),
- **dyskusja** z Państwem na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i poprzednich [**analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) FLTR.
---
- **[Nagranie video & audio](#czesc-1)**
- **[Prezentacja](#czesc-2)**
- **[Artykuły i narzędzia omówione podczas webinaru](#czesc-4)**
- **[Zdjęcia ze spotkania](#czesc-5)**
Zapraszamy także do obejrzenia **poprzednich webinarów**.
[Webinary - FLTRWebinary dla subskrybentów FLTR poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
**Agenda spotkania:**
- **16:30-17:00:** rozgrzewka integracyjna i rozmowy w kuluarach
- **17:00-18:30:** część webinarowa transmitowana przez Teams
- **18:30-19:00:** dyskusja na sali (bez transmisji na Teams)
- **19:00 - bez końca:** integracja
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #78: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q2 2024 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-78/
Last updated: 2025-04-02T08:31:51.000Z
**(Nie)poprawny pesymizm, (nie)poprawny optymizm.** Tak można podsumować drugi kwartał 2024 roku w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości. Wzrost PKB, zwłaszcza kulejący wcześniej przemysł, jest coraz szybszy. Wieszczone wcześniej ryzyko recesji odsuwa się coraz bardziej (przynajmniej w teorii). Inflacja osiągnęła cel NBP, wspierając możliwości zakupowe konsumentów, poprawiają się też nastroje w większości branż. Największą niewiadomą pozostaje to, że mimo tak dobrych odczytów rynek pracy tkwi w zawieszeniu i nie tworzy nowych miejsc pracy, a nastroje konsumentów stopniowo się pogarszają. Być może dotarł do ich świadomości fakt, że nie ujrzą w tym roku obniżek stóp procentowych.
W nieruchomościach koleje rynku są równie przewrotne - popyt i sprzedaż mieszkań ulega zauważalnej recesji mimo zapowiedzi nowej stymulacji rynku. Przy wzroście kosztów kredytów utrzymującym bardzo niską dostępność kredytową mieszkań zagadką pozostaje wzrost akcji kredytowej. Rynek najmu stopniowo pogłębia korektę wraz z niskim popytem. Nawet wzrost cen ostygł, a coraz więcej sprzedających decyduje się na urealnienie ofert w oczekiwaniu na kupującego. Mimo to branża zachowuje ostrożny optymizm, o czym świadczy dynamiczny liczby nowych ofert deweloperskich. Wszyscy czekają na rozstrzygnięcia co do programu "Kredyt #NaStart" - jego los stoi obecnie pod znakiem politycznym zapytania.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 140 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
*PS. Analizę omówiliśmy podczas* [***webinaru i spotkania na żywo, które odbyły się w czwartek 05.06.2024 r.***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-spotkanie-fltr-w-warszawie-sroda-5-vi-2024-nagranie/) *\- dziękujemy za Państwa obecność* 😊
0:00
/3:03
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🎢 **Temat tygodnia:** W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q2 2024](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q2 2024
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q2-2024/
Last updated: 2026-04-20T06:24:03.000Z
**(Nie)poprawny pesymizm, (nie)poprawny optymizm.** Tak można podsumować drugi kwartał 2024 roku w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości. Wzrost PKB, zwłaszcza kulejący wcześniej przemysł, jest coraz szybszy. Wieszczone wcześniej ryzyko recesji odsuwa się coraz bardziej (przynajmniej w teorii). Inflacja osiągnęła cel NBP, wspierając możliwości zakupowe konsumentów, poprawiają się też nastroje w większości branż. Największą niewiadomą pozostaje to, że mimo tak dobrych odczytów rynek pracy tkwi w zawieszeniu i nie tworzy nowych miejsc pracy, a nastroje konsumentów stopniowo się pogarszają. Być może dotarł do ich świadomości fakt, że nie ujrzą w tym roku obniżek stóp procentowych.
W nieruchomościach koleje rynku są równie przewrotne - popyt i sprzedaż mieszkań ulega zauważalnej recesji mimo zapowiedzi nowej stymulacji rynku. Przy wzroście kosztów kredytów utrzymującym bardzo niską dostępność kredytową mieszkań zagadką pozostaje wzrost akcji kredytowej. Rynek najmu stopniowo pogłębia korektę wraz z niskim popytem. Nawet wzrost cen ostygł, a coraz więcej sprzedających decyduje się na urealnienie ofert w oczekiwaniu na kupującego. Mimo to branża zachowuje ostrożny optymizm, o czym świadczy dynamiczny wzrost liczby nowych ofert deweloperskich. Wszyscy czekają na rozstrzygnięcia co do programu "Kredyt #NaStart" - jego los stoi obecnie pod politycznym znakiem zapytania.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** na 140 slajdach prezentacji i 2 godzinach omówienia video w szczegółach przedstawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
---
**Spis treści:**
- [O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)
- [Co w skrócie pokazała analiza na Q2 2024?](#skrot)
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Sytuacja ekonomiczna w Q2 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- [1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)
- [1.2 Inflacja](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q2 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- [2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)
- [2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)
- [2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)
- [2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)
- [2.5 Nastroje w branży nieruchomości](#czesc-2-5)
Zapraszamy do lektury!
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q1 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2023Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q4 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q4-2023/)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q2 2024?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** \- PKB w Q1 2024 odznaczyło się wzrostem, choć nieznacznie poniżej oczekiwań. Odbija zwłaszcza dynamika przemysłu. Spadek inflacji do celu przy szybkim wzroście płac poprawia możliwości zakupowe konsumentów, jednak dynamika zatrudniania nadal pozostaje niska, narastają zwolnienia grupowe i stagnacja zatrudnienia. Stopy procentowe najpewniej pozostaną do końca 2024 roku bez zmian, mogąc hamować ekspansję – także na rynku kredytowym. Nastroje i obawy konsumentów pogarszają się od początku roku, natomiast przedsiębiorstw są lepsze.
**Na rynku nieruchomości** \- Popyt na mieszkania ulega coraz większemu ochłodzeniu mimo zapowiedzi programu „Kredyt #NaStart”. Fundamentalna dostępność kredytowa mieszkań jest niska, a wzrost popytu kredytowego zatrzymał się. Program „KnS” staje pod coraz większym znakiem zapytania co do kształtu, terminu wejścia w życie, a nawet realności. Rosnąca od Q4 2023 podaż przekłada się na wzrost dostępnej oferty i aktywności budowlanej. Koszty materiałów budowlanych hamują, ceny robót także spowalniają, marża rośnie – czynnikiem kosztowym pozostają grunty. Ceny mieszkań kontynuują wzrost oczekiwań sprzedających, choć jest on coraz wolniejszy – wolniejsza jest też reakcja cen transakcyjnych, przybywa ofert z redukcją cen, wydłuża się czas do transakcji. Na rynku najmu nadal rośnie podaż, czynsze wchodzą w korektę na większości rynków. Nastroje w branży pozostają umiarkowanie optymistyczne, choć na rynku obrotu mieszkań i najmu ochładzają się.
📣
Artykuł ten omówiliśmy również w [webinarze dla subskrybentów planu Pro, który odbył się 5\. czerwca](https://www.fltr.pl/webinar-spotkanie-fltr-w-warszawie-sroda-5-vi-2024-nagranie/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **+2,0%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q1 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadają głównie konsumpcja, hamowały inwestycje i eksport)
🛒 **+4,1%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w kwietniu 2024
📉 **2,5%** – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w maju 2024 r. (cel inflacyjny NBP), ale inflacja bazowa wyniosła ok. 4%, a inflacja usług ok. 6%
🛠️ **\-2%** – o tyle spadła produkcja budowlana w kwietniu 2024 r.
💼 **5,1%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w kwietniu 2024 r., 0,3 p.p. mniej niż w styczniu
😰 **\-1%** – o tyle spadła liczba ofert pracy w kwietniu 2024 vs. 2023, w tym o 29% spadła liczba ofert pracy w IT, a o 22% wzrosła w pracach fizycznych
💰 **+11,3%** – o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w kwietniu 2024 r. w stosunku do kwietnia 2023 r.
⬇️ **\-33%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q1 2024 w stosunku do Q3 2023\. W Q2 2024 szacunkowy spadek sprzedaży kdk 10-15%
😟 **\-35%** – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań w Q1 2024 r. w stosunku do 2021 r.
🤯 **\-34%** – o tyle spadła sprzedaż kredytów w kwietniu 2024 vs. styczeń 2024, kiedy odnotowano najwięcej umów BK2%
📋 **111 tys.** – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w okresie styczeń-kwiecień 2024, tj. już po wygaśnięciu „BK2%”
🏗️ **+146%** – o liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q1 2024 była wyższa niż w Q4 2022 roku
🧱 **\-3%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych w ujęciu rocznym w kwietniu 2024 wobec 2023 - ale o 0,7% wzrosły w kwietniu 2024 wobec marca!
❗ **7,0% vs. 2,6%** – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na rynku pierwotnym zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q1 2024 w stosunku do Q4 2023
🎢 **100%** – w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q1 2024 (4 kwartał z rzędu)
🛑 **\-10 p.p.** – o tyle wyhamowała dynamika wzrost ceny ofertowych mieszkań w największych miastach Polski (wg Otodom) w okresie I-IV.2024 w porównaniu do VII-XII.2023
⏰ **121 dni** – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q1 2024 - niemal dwukrotnie dłużej niż w Warszawie
📉 **4,3%** – tylko o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q1 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (like-for-like)
🌠 **\-3%** – o tyle spadły średnie ofertowe czynsze najmu w kwietniu 2024 wobec 2023
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #77: Dobre praktyki Taksonomii UE, aktualności Kredytu #NaStart, Chiny interweniują, a ceny materiałów odnotowują pierwszy wzrost
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-77/
Last updated: 2024-06-02T20:05:19.000Z
Szanowni Subskrybenci!
W 77\. wydaniu newslettera FLTR przyglądamy się [postępom prac nad programem Kredyt #NaStart](#newsy-1), a także powiązanym z nim zmianom zachodzącym w składzie osobowym MRiT. W dużej analizie przybliżamy również temat [wpływu Taksonomii UE na biznesy nieruchomościowe](#newsy-2), odnosząc się do publikacji PZFD i ZBP pn. "Dobre praktyki wykorzystania Taksonomii \[...\]". W ramach kolejnego newsa sprawdzamy [pakiet wsparcia, który proponuje chiński rząd, próbując zahamować załamanie na tamtejszym rynku nieruchomości](#newsy-3). Dla pasjonatów danych dokonujemy przeglądu [aktualizacji naszych dashboardów](#newsy-4)! W obszarze "Wykres tygodnia" sprawdzamy [zmiany cen materiałów budowalnych w kwietniu](#wykres-1) oraz przedstawiamy dane nt. [struktury cenowej mieszkań deweloperskich w ofercie na 7 największych rynkach mieszkaniowych](#wykres-2) wg RynekPierwotny.pl. Na koniec zapraszamy jak zawsze do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także ciekawymi [lekturami](#lektury).
Zapraszamy do lektury!
*PS. przypominamy o* [***spotkaniu subskrybentów premium***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-spotkanie-fltr-w-warszawie-sroda-5-vi-godz-17-00-szczegoly/) *FLTR, które odbędzie się w Warszawie 5\. czerwca - będzie ono połączone z comiesięcznym webinarem. Otrzymają Państwo w najbliższym czasie aktualizację zaproszenia wraz z agendą spotkania.*
0:00
/2:57
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Minister finansów, Andrzej Domański, zapowiedział, że podatek od zysków kapitałowych, tzw.** [****podatek Belki, ma zostać obniżony od 01.01.2025 roku.**](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/podatki/podatek-belki-do-zmiany-jasna-deklaracja-ministra-finansow/vvyxwb5?ref=insight.rynekpierwotny.pl) Choć proponowana kwota wolna od podatku od lokat powyżej roku i osobno dla inwestycji w akcje, obligacje i TFI nie wydaje się wysoka (stopa depozytowa NBP x 100 tys. PLN dla powyższych grup) to mogą one zwiększyć atrakcyjność rynków kapitałowych dla niektórych inwestorów z rynku nieruchomości
[Rząd marnuje szansę na naprawę podatku BelkiPodatek od zysków kapitałowych wymaga zmian, ale te, nad którymi pracuje resort finansów, mogą tę daninę nadmiernie skomplikować – uważają przedstawiciele rynkuRzeczpospolitaGrzegorz Siemionczyk](https://klubekspertow.rp.pl/panel-ekonomistow/art40393871-rzad-marnuje-szanse-na-naprawe-podatku-belki?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
[****Studenci Uniwersytetu Jagiellońskiego rozpoczęli strajk okupacyjny w Domu Studenckim "Kamionka" w Krakowie**](https://www.propertynews.pl/mieszkania/krakowska-uczelnia-sprzedaje-akademik-studencki-protest-sie-rozlewa,159992.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Protestujący żądają od UJ wycofania decyzji o sprzedaży akademika, wyremontowania budynku oraz umożliwienia zamieszkania w nim od początku kolejnego roku akademickiego. Nie jest to jedyny w ostatnim czasie protest studencki, który pokazuje jak bardzo ten typ nieruchomości jest preferowany przez żaków.
[Krakowska uczelnia sprzedaje akademik. Studencki protest się rozlewaW opuszczonych budynkach UJ na Czyżynach studenci protestują przeciwko sprzedaży akademika. W poniedziałek na kampusie głównym Uniwersytetu Warszawskiego studenci mają poprzeć krakowskich kolegów w strajku solidarnościowym.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/mieszkania/krakowska-uczelnia-sprzedaje-akademik-studencki-protest-sie-rozlewa,159992.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Aktualny status prac nad Kredytem #NaStart](#newsy-1)
- [Czym jest Taksonomia UE i jak może wpływać na biznes nieruchomościowy?](#newsy-2)
- [Chiński rynek nieruchomości ogłosił pakiet działań wspierających](#newsy-3)
- [Najnowsze aktualizacje dashboardów FLTR](#newsy-4)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Ceny materiałów budowalnych wg PSB w kwietniu 2024](#wykres-1)
- [Struktura cenowa mieszkań deweloperskich w ofercie wg BIG DATA Rynek Pierwotny ](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #68: Megatrendy, projekt The Line, rynek pracy 2024 i czy wykańczanie mieszkań wykańcza Klientów?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-68-megatrendy-projekt-the-line-rynek-pracy-2024-i-czy-wykanczanie-mieszkan-wykancza-klientow/
Last updated: 2024-05-20T14:43:04.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Wiosna zbliża się wielkimi krokami, a wraz z nią odrodzenie i świeżość - w tym duchu przygotowaliśmy dla Państwa kolejne, 68\. numeru newslettera premium FLTR, w którym dzielimy się nowymi tematami!
Przewodnim tematem niniejszego wydania FLTR jest [raport Pekao "Megatredny - Przewodnik po przyszłości" nt. długoterminowych tendencji kształtujących światowe rynki](#newsy-1), tj. konflikty zbrojne i handlowe, wyścig o surowce niezbędne do transformacji energetycznej, czy AI. W dalszej części wspomnieliśmy również [o postępach w innowacyjnym projekcie The Line w Arabii Saudyjskiej](#newsy-2), a także zaprezentowaliśmy [raport ManpowerGroup opisujący trendy w 2024 r. na rynku pracy, w tym w budownictwie i nieruchomościach](#newsy-3). Przygotowaliśmy również opis [badania ankietowego Dom Development charakteryzującego proces wykańczania mieszkania deweloperskiego na własną rękę](#wykres).
Na zakończenie, wybraliśmy najciekawsze [podcasty, nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury). Zachęcamy również do zapoznania się z krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
*PS. zapraszamy też do obejrzenia nagrania z wczorajszego* [*webinaru dla subskrybentów premium FLTR*](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-14-marca-2024/)
*PS2\. przypominamy o spotkaniu subskrybentów premium FLTR w Warszawie (szczegóły i zaproszenia otrzymali Państwo mailowo)!*
---
0:00
/2:39
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Ministerstwo Finansów podjęło decyzję o nieprzedłużaniu okresowego obniżenia stawki VAT na podstawowe produkty spożywcze po 31.03.2024 roku. Powyższa decyzja przełoży się na pewien wzrost poziomu inflacji, co zwiększa szanse realizacji scenariusza FLTR zakładającego brak obniżki stóp procentowych**
[Jest decyzja rządu ws. VAT na żywnośćMinisterstwo Finansów nie przedłuży obniżenia stawki VAT na żywność po 31 marca - poinformował resort finansów w komunikacie.www.money.plKatarzyna Kalus](https://www.money.pl/gospodarka/vat-na-zywnosc-ministerstwo-finansow-zdecydowalo-7005101807864608a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
[****Parlament Europejski w Strasburgu przyjął w dniu 12.03.2024 r. nowelizację dyrektywy EPBD**](https://energetyka24.com/klimat/wiadomosci/dyrektywa-budynkowa-przyjeta-przez-pe-beda-odstepstwa-dla-niektorych-budynkow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****, która ma wpłynąć na zmniejszenie zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych w budownictwie. Przypominamy również o** [****analizie FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji)****, w której opisaliśmy powyższą dyrektywę**
📣
****Kolejna edycja targów MIPIM w Cannes (12-15.03.2024), jednej z ważniejszych imprez rynku nieruchomości, która przyciąga światowych graczy z branży**
[MIPIM, czyli targi nieruchomości i doświadczeń12 marca w Cannes rusza kolejna edycja najważniejszej imprezy szeroko rozumianej branży nieruchomości – tradycyjnie z mocną polską reprezentacją.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39919831-mipim-czyli-targi-nieruchomosci-i-doswiadczen?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport Pekao Megatrendy 2024 - tendencje światowcyh gospodarek](#newsy-1)
- [The Line - postępy w budowie najdłuższego zeroemisyjnego miasta świata](#newsy-2)
- [Wynagrodzenia i rynek pracy 2024 - trendy wg raportu ManpowerGroup](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Badanie Dom Development - wykańczanie mieszkań 2024](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
## 📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
### Raport Pekao Megatrendy 2024 - tendencje światowych gospodarek
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Przewodnim tematem 68\. wydania newslettera FLTR jest raport Pekao "Megatredny - Przewodnik po przyszłości" na temat długoterminowych tendencji kształtujących światową gospodarkę, geopolitykę i społeczeństwo.
W niniejszej analizie wybraliśmy i scharakteryzowaliśmy 7 z nich - najbardziej istotnych według nas z perspektywy rynku nieruchomości. Będą one miały potencjalne skutki społeczne i gospodarcze związane z nadchodzącą intensyfikacją konfliktów handlowych i militarnych, wzrostem migracji, wyścigiem o surowce niezbędne do transformacji energetycznej, czy szybkim rozwojem sztucznej inteligencji.
[Raport Pekao Megatrendy 2024](https://www.pekao.com.pl/dam/jcr:3f40ed2a-bbe5-495d-ad8d-47063dfb84b7/Megatrendy%5Fraport%20Pekao%5Fluty%202024.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*W podobnym, choć mniej długofalowym horyzoncie tworzymy nasze coroczne perspektywy i scenariusze:*
[🔮 Rok 2024: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2024 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2023? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/)
---
**Konflikty zbrojne**
W ostatnich latach obserwuje się coraz większe "rozpychanie się" mocarstw o zasięgu regionalnym (np. agresja Rosji na Ukrainę, [zajęcie Górnego Karabachu przez Azerbejdżan](https://www.rp.pl/polityka/art39831231-kaukaz-blizej-wojny-nie-pokoju-konflikt-armenia-azerbejdzan-narasta?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [groźby Wenezueli wobec Gujany](https://www.gazetaprawna.pl/wiadomosci/swiat/artykuly/9430910,wenezuela-gromadzi-swoje-wojsko-przy-granicy-z-gujana-bedzie-konflikt.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), a także **rosnąca rywalizację między USA a Chinami**, potęgującą napięcia na arenie międzynarodowej. Chiny grożąc Tajwanowi, wysuwając roszczenia terytorialne na Morzu Południowochińskim, a **USA stara się utrzymać swoją pozycję globalnego lidera**, angażując się w konflikty na różnych frontach. Rosja, przechodząc w tryb gospodarki wojennej, szuka sposobów na osłabienie pozycji USA, m.in. poprzez angażowanie się w konflikty na Bałkanach, czy w Afryce. Indie, Brazylia czy Iran, dążą do realizacji własnych interesów, często na przekór interesom globalnym.
**W roku 2022 odnotowano rekordową liczbę konfliktów zbrojnych od zakończenia II wojny światowej (184 konflikty)**. Zdecydowana większość z nich miała charakter wewnętrzny, a około 45% nie angażowało państw. Szczególnie niepokojące jest angażowanie się w "domowe" konflikty, co często ma na celu jedynie umocnienie ich wpływów w danych regionach (np. w Afryce).
W obliczu rosnącej rywalizacji między mocarstwami i narastających napięć na świecie, globalne wydatki na obronność gwałtownie rosną. Według danych SIPRI, w 2022 roku realny wzrost wydatków wyniósł blisko 4% r/r, a w 2023 r. i kolejnych latach tempo wzrostu prawdopodobnie będzie jeszcze wyższe. **Liderem w wyścigu zbrojeń jest Rosja, która w 2022 r. podwoiła swój budżet obronny r/r**. Plany na rok 2024 są jeszcze bardziej niepokojące - założono wydatki na poziomie 140 mld USD, co stanowiłoby około 1/3 całego budżetu tego państwa.
**W 2022 r. polskie wydatki na obronność wzrosły o 30% r/r, a w 2023 r. planowano kolejny, imponujący wzrost na poziomie 70%**. Pełna realizacja tych planów oznaczałaby, że wydatki na armię stanowiłyby 3,7% PKB - to rekordowy poziom w historii Polski i wyższy niż w jakimkolwiek innym kraju NATO w ostatnim czasie.
Jednym z głównych kanałów wpływu wojny na gospodarkę są surowce, czego przykład stanowi szantaż energetyczny Rosji poprzez ograniczanie dostaw gazu do Europy (gwałtowny wzrost cen notowań w całym kompleksie energetycznym). Rozpoczęcie inwazji Rosji na Ukrainę w lutym 2022 roku pogłębiło kryzys gazowy i spowodowało gwałtowny wzrost cen surowców roślinnych, których Rosja i Ukraina są kluczowymi eksporterami.
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** Konflikty militarne nie tylko mogą wywoływać szoki inflacyjne - także materiałów budowlanych - wywierające presje na stopy procentowe, ale też zwiększają ryzyko inwestycyjne poszczególnych krajów - przekłada się to zwłaszcza na koszty finansowania projektów nieruchomościowych, ale także popyt. Realne konflikty wywołują także migracje ludności, o czym Pekao pisze w jednym z kolejnych megatrendów
---
**Deglobalizacja**
Coraz wyraźniejszy podział świata na dwa obozy może prowadzić do deglobalizacji i fragmentacji produkcji przemysłowej. Głównym powodem jest dążenie do zapewnienia stabilności dostaw, co stało się priorytetem po doświadczeniach z zakłóceniami logistycznymi w czasie pandemii COVID-19\. Deglobalizacja może przełożyć się na:
- **reshoring** (przeniesienie produkcji do krajów macierzystych),
- **friendshoring** (pozyskiwanie surowców i komponentów z zaprzyjaźnionych krajów rozwijających się),
- **nearshoring** (pozyskiwanie surowców i komponentów z krajów położonych relatywnie blisko).
USA jest najbardziej wyraźnym przykładem relokacji źródeł dostaw wśród państw zachodnich. Od rozpoczęcia "wojny handlowej" z Chinami w 2018 r., import z tego kraju do USA spadł o 10% (w cenach stałych). Dotyczy to również strategicznych produktów, takich jak półprzewodniki czy maszyny i urządzenia, gdzie spadek wyniósł około 1/3\.
Unia Europejska jest silnie uzależniona od importu z Chin i innych krajów Azji Wschodniej - ceny importu z Azji są o kilkadziesiąt procent niższe niż ceny w Unii Europejskiej. Przeniesienie produkcji do krajów macierzystych spowodowałoby znaczny wzrost cen, jednak istnieją również alternatywy w postaci dopłaty dla producentów, dywersyfikacji dostawców, czy innowacji. Dopłaty dla producentów są najbardziej prawdopodobne w przypadku produktów o strategicznym znaczeniu (np. substancje do produkcji leków). Obecnie trwają intensywne prace nad zwiększeniem niezależności UE od importu z Azji.
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** deglobalizacja co do zasady tworzy szanse dla polskiej gospodarki ze względu na jej atrakcyjne położenie oraz profil kosztowy w stosunku do uzależnionych od importu gospodarek Unii Europejskiej, generując w ten sposób miejsca pracy i inwestycje. Należy jednak pamiętać o podwyższonym ryzyku geopolitycznym Polski, które może przekierowywać takie projekty do bardziej oddalonych od Rosji/Ukrainy krajów
---
**Migracje i populacja**
Według danych ONZ, łączna liczba światowych migrantów wzrosła ze 170 mln w 2000 r. do 280 mln w 2020 roku. Obecnie wiele krajów rozwiniętych doświadcza największego napływu migrantów od dekad.
W latach 2008-2022 aż 376 mln ludzi musiało opuścić swoje domy w wyniku katastrof naturalnych i schronić się tymczasowo w innych miejscach na terenie swojego kraju. Dane na temat powrotów są mniej dostępne, szacuje się, że zdecydowana większość tych osób powróciła do swoich domów. **Skala migracji wywołanych przez katastrofy naturalne jest niemal trzykrotnie większa niż migracji spowodowanych przez wojny** i inne formy przemocy.
Jednocześnie **wzrost populacji światowej zwalnia, a prognozy** sugerują, że **pod koniec tego wieku może rozpocząć spadki,** co spowodowane jest **spadkiem dzietności obserwowanym we wszystkich regionach świata -** a **zwłaszcza w krajach rozwiniętych**. Spadek zasobów potencjalnej siły roboczej nastąpi jeszcze przed spadkiem populacji, ponieważ osoby w wieku produkcyjnym stanowią coraz mniejszy odsetek ogółu społeczeństwa. Stąd migracje mogą być konieczne dla utrzymania zasobów na rynku pracy.
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** Większy napływ imigrantów do rozwiniętych państw stanowi zarówno szanse (np. odbudowa rynku pracy), jak i zagrożenia. Przykład zagrożenia stanowi ****presja na ceny nieruchomości i czynsze, zwłaszcza w dużych metropoliach**, które są głównym celem migracji. Dodatkowo, doświadczenia krajów, które odnotowały wysoki napływ migrantów w ostatnich latach (Australia, Kanada, Wielka Brytania i Niemcy), pokazują, że w ich otoczeniu podaż nieruchomości nie nadąża za popytem
---
**Dostępność surowców**
Zmiany klimatu i rosnąca populacja prowadzą do globalnego kryzysu wodnego, a wg danych ONZ, każdy wzrost temperatury o 1°C powoduje spadek zasobów wody pitnej o 20%. Jednocześnie **popyt na wodę rośnie szybciej niż populacja, a do 2050 roku może wzrosnąć o 25%**. Inwestycje w zrównoważoną gospodarkę wodną są niezbędne, ale kluczowe jest także efektywne zarządzanie wodą i redukcja zanieczyszczeń. Szacuje, że do 2035 r. zużycie wody w energetyce może wzrosnąć o 20%, natomiast rozwój atomu, wodoru i odnawialnych źródeł energii może zaoszczędzić 18 mld m3 wody do 2030 roku.
Zmiany klimatu prowadzą również do wzrostu częstotliwości i intensywności anomalii pogodowych i kataklizmów naturalnych. Według WHO, 80-90% katastrof naturalnych w ostatniej dekadzie było spowodowane przez powodzie, susze, cyklony tropikalne, fale upałów i silne burze.
Należy pamiętać, że katastrofy naturalne mogą powodować m.in. **przerwy w dostawach surowców** (wzrost cen i spadek produkcji) i **uszkodzenia infrastruktury** (utrudniony transport i handel).
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** w takich geografiach jak południowe stany USA katastrofy naturalne (huragany, tornada, podnoszący się poziom wód morskich) powodują skokowy wzrost kosztów ubezpieczenia nieruchomości, zwiększając koszt ich utrzymania. W skrajnych lokalizacjach ubezpieczyciele wykluczają możliwość ubezpieczenia nieruchomości, tym samym uniemożliwiając ich zakupu na kredyt. Jednocześnie ograniczenia dostępności wody stanowią często barierę dla możliwości realizacji inwestycji deweloperskich. Postępujące zmiany klimatu będą wpływały na wszystkie kraje na świecie - i powyższe sytuacje (choć o innym charakterze) będą dotyczyły także Polski
---
**Transformacja energetyczna**
Chiny odgrywają kluczową rolę w procesach transformacji w kierunku gospodarek zeroemisyjnych. **W ciągu ostatnich 10 lat Chiny odpowiadały za ponad połowę wzrostu globalnego zapotrzebowania na energię i jednocześnie za 85% wzrostu emisji CO2 w sektorze energetycznym**. Chociaż w ciągu najbliższych 5 lat Chiny nadal będą intensywnie rozwijać źródła oparte na paliwach kopalnych, dynamika wzrostu OZE będzie znacznie wyższa. W tym czasie Chiny będą odpowiadać za ok. połowę nowo zainstalowanych mocy OZE na świecie.
W nadchodzących latach **fotowoltaika będzie głównym obszarem inwestycji w OZE**, ze względu na korzystne skutki sprzężenia zwrotnego systemów wsparcia. Te systemy przyczynią się do zwiększenia skali rozwoju, co przyczyni się do obniżenia wyrównanego kosztu energii elektrycznej i zwiększenia konkurencyjności tej technologii.
Odpowiedź rynku na zapotrzebowanie na elastyczne źródła mocy będzie kluczowa dla zapewnienia bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej. Przez kolejne 5-10 lat gaz ziemny i węgiel nadal będą odgrywać główną rolę w tym zakresie. Zarówno IEA, jak i DNV przewidują, że **dynamiczny wzrost w dziedzinie wielkoskalowych magazynów energii bateryjnej nastąpi dopiero w drugiej połowie obecnej dekady i na początku kolejnej**.
**Nakłady na OZE zwiększą się prawie potrójnie, podczas gdy inwestycje w źródła kopalne spadną o ok. 36%**. Tempo zmian energetycznych będzie zróżnicowane w różnych krajach - w gospodarkach rozwiniętych i w Chinach szybkie tempo transformacji zostanie osiągnięte już w drugiej połowie obecnej dekad. W przypadku gospodarek wschodzących i rozwijających się obecne nakłady na technologie zeroemisyjne są bardzo niskie, a rozwój w tym obszarze będzie stopniowy, osiągając maksimum dopiero w piątej dekadzie tego stulecia.
W ostatnim czasie **wzrasta liczba państw, które zmieniają lub deklarują zmianę swojej dotychczasowej polityki energetycznej na rzecz energii jądrowej**. Jest to trend widoczny również w Polsce - zgodnie z oświadczeniami nowego rządu, Polska będzie kontynuować swoją dotychczasową politykę jądrową. Planuje się budowę dużych reaktorów o łącznej mocy 6-9 GW, z pierwszym z nich gotowym do eksploatacji w 2033 roku. Dodatkowo, Polska wyraża także zainteresowanie małymi reaktorami modułowymi (SMR).
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** transformacja energetyczna, w szczególności efekty zmiany mixu energetycznego na koszty energii elektrycznej oraz cieplnej będą wpływały na koszty eksploatacji najbardziej energochłonnych nieruchomości, ich wartość oraz konkurencyjność na rynku najmu (mieszkań, biur, obiektów handlowych etc.)
👉 **Polecamy także analizy FLTR dot. regulacji środowiskowych i energetycznych wpływających na rynek nieruchomości:**
[Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 1: przegląd obecnych i nowych regulacjiJak działa 7 kluczowych regulacji z obszaru efektywności energetycznej, ochrony środowiska i źródeł energii, które naszym zdaniem będą miały istotny wpływ na przyszły rynek nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji/)
[Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 2: programy dofinansowania i wpływ na rynek nieruchomościJakie są programy finansowania inwestycji środowiskowych w budynkach, jak regulacje wpłyną na rynek nieruchomości oraz jak do tego dostosować swój biznesFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-2/)
---
**Elektryfikacja**
Niemal wszystkie instytucje monitorujące rynek zgodnie twierdzą, że **globalne zużycie energii elektrycznej będzie rosnąć - wg prognoz, do 2050 roku może ono wzrosnąć nawet dwukrotnie, a w niektórych scenariuszach nawet trzykrotnie**. Na wyższy popyt na energię elektryczną będzie wpływać wiele czynników, m.in. wzrost populacji i postęp technologiczny w różnych dziedzinach. Co ciekawe, w najbardziej optymistycznych scenariuszach, zakładających osiągnięcie pełnej neutralności klimatycznej, przewidywany jest jeszcze silniejszy wzrost zużycia prądu, co potwierdza, że **"zielona transformacja" będzie niezwykle "elektrochłonna"**.
W 2022 r. udziałtransportu w globalnym zużyciu energii elektrycznej wynosił zaledwie 0,5%, ale szacuje się, że do końca dekady udział ten może wzrosnąć nawet do 3-4%, a w Europie i USA do 5-6%. To oznacza, że elektromobilność będzie jednym z głównych czynników napędzających globalny popyt na energię elektryczną. Według bazowego scenariusza Międzynarodowej Agencji Energii **do 2030 r. łączna flota pojazdów elektrycznych wzrośnie na całym świecie 8-krotnie (do ok. 240 mln sztuk vs. 30 mln w 2022 r.)**, stanowiąc wówczas ponad 10% wszystkich użytkowanych pojazdów.
Przyszły wzrost zapotrzebowania na prąd w polskiej gospodarce może być znaczący, jednak zależy od tempa i konsekwencji dążenia do neutralności klimatycznej. Przykładowo, ścieżka wzrostu produkcji energii elektrycznej przewidziana w "Polityce Energetycznej Polski 2040" z 2021 r. jest stosunkowo konserwatywna, zakładając niewielki wzrost. Jednakże scenariusze osiągnięcia statusu zeroemisyjnego do 2050 roku wymagają znacznego zwiększenia produkcji energii elektrycznej, nawet dwukrotnego lub większego, w zależności od analizy, która uwzględnia także elektryfikację procesów przemysłowych i budownictwa.
---
**Sztuczna inteligencja**
Internetowy rynek, na którym zamiast poszukiwać określonego usługodawcy, ludzie będą poszukiwać botów do realizacji swoich potrzeb (np. analiza finansowa, operacje księgowe, rekrutacja, opracowanie haseł i grafik marketingowych, doradztwo prawne, analiza rynku, tworzenie stron internetowych, a może też analiza nieruchomości) staje się coraz bardziej realny. Boty będą konkurować nie tylko pod względem ceny i dostępności, ale także reputacji, opartej na ocenach i opiniach. **To oznacza, że dla wielu usługodawców w perspektywie kilku do kilkunastu lat, AI może stanowić bardzo efektywną konkurencję**. Nie będą to ludzie korzystający z narzędzi AI w celu zwiększenia produktywności, lecz autonomiczne boty, które wyprą tradycyjnych pracowników.
Skutki wprowadzenia generatywnej sztucznej inteligencji na rynek pracy nie są jeszcze widoczne w skali ogólnej, ale zaczynają być dostrzegalne na poszczególnych rynkach. **Kilka miesięcy po pojawieniu się ChatGPT, DALL-E czy Midjourney, zaobserwowano spadek liczby zleceń na platformach freelancingowych**, np. na popularnym Upworku. Badania przeprowadzone przez ekonomistów Xiang Hui, Orena Reshefa i Luofenga Zhoua obejmujące bardzo dużą grupę freelancerów (92,5 tys. w grupie testowej i 568,6 tys. w grupie kontrolnej) potwierdziły istotność statystyczną tych wyników.
AI będzie wykorzystywać swoją inteligencję do dalszego rozwoju, co prawdopodobnie doprowadzi do wykładniczego wzrostu jej zdolności. W rezultacie, w relatywnie krótkim czasie, osiągnie ona poziom ograniczony jedynie prawami fizyki. Przekroczenie przez AI ludzkiego poziomu inteligencji może mieć rewolucyjne konsekwencje, przestaniemy wówczas rozumieć AI i jej wynalazki, takie jak postęp naukowy i nowe technologie. Co więcej, utracimy kontrolę nad sztuczną inteligencją, ponieważ będzie w stanie nas przechytrzyć.
💡
****Wpływ na rynek nieruchomości:** powstawanie usługowych miejsc pracy (branże IT, usługi profesjonalne), najczęściej nakierowanych na eksport taniej i efektywnej siły roboczej na Zachód, zapewniało wzrost zatrudnienia i zarobków w największych polskich miastach - a w efekcie wzrost popytu i cen nieruchomości. Sztuczna inteligencja powoli zaczyna wywierać wpływ na zmiany na rynku pracy dokładnie w tych branżach - nieadekwatne inwestycje w rozwój i zastosowania AI w krajowej gospodarce może zagrażać tym miejscom pracy (ich zastąpieniu przez AI), a w rezultacie może prowadzić do negatywnych konsekwencji dla popytu i cen nieruchomości
👉 [**Przypominamy również o analizie FLTR przedstawiającej perspektywy zastosowania AI na rynku nieruchomości:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/sztuczna-inteligencja-w-nieruchomosciach/)
[Foresight: Jak rozwój sztucznej inteligencji wpłynie na rynek nieruchomości?Jakie są rozwiązania AI dedykowane dla rynku nieruchomości, gdzie najpewniej powstaną nowe narzędzia AI i jak spozycjonować swój biznes nieruchomościowy wobec rozwoju sztucznej inteligencji?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/sztuczna-inteligencja-w-nieruchomosciach/)
---
### The Line - postępy w budowie najdłuższego zeroemisyjnego miasta świata
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W 2021 r. ogłoszono ambitny i nieco ekstrawagancki, a na pewno pełny rozmachu plan budowy [**The Line**](https://www.neom.com/en-us/regions/theline?ref=insight.rynekpierwotny.pl), czyli jednego z projektów powstających w Neom, [zlokalizowanego w prowincji Tabuk w północno-zachodniej Arabii Saudyjskiej](https://maps.app.goo.gl/hFG7CcxEZ2KGnXHa7?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w pobliżu półwyspu Synaj. The Line ma stanowić pierwsze na świecie zeroemisyjne miasto o długości 170 km, szerokości 200 metrów i wysokości 500 metrów n.p.m. W tym newsie przytaczamy kilka ciekawostek na jego temat.
Główne założeniami The Line:
- brak samochodów i dróg,
- zrównoważony transport (szybka kolej, transport pieszy i rowerowy),
- 100% energii odnawialnej,
- inteligentna infrastruktura i technologie cyfrowe,
- sztuczna inteligencja usprawniająca codzienne życie,
- dostęp do natury i terenów zielonych w zasięgu 5 minut spacerem.
**Artystyczna wizja The Line**
[Aerial photos show development of 170km long Saudi Arabia city The Line | New Civil EngineerA 170km long and 200m wide linear development in the desert, The Line is a “cognitive city” being built in Saudi’s Tabuk Province. Bordered by twoNew Civil EngineerTom Pashby](https://www.newcivilengineer.com/latest/aerial-photos-show-development-of-170km-long-saudi-arabia-city-the-line-07-02-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Ambitne przedsięwzięcie, będące niegdyś futurystyczną wizją, staje się rzeczywistością. Zespół projektowy podkreśla, że jest to **największa na świecie operacja robót ziemnych, w której co tydzień przemieszcza się miliony metrów sześciennych ziemi i wody**. Deweloperzy NEOM twierdzą, że zbudowane od podstaw zrównoważone miasto stanowić będzie latarnię morską zrównoważonego rozwoju i innowacji, która zaoferuje rozwiązania palących wyzwań miejskich stojących przed całym światem.
[‘we are committed’ – NEOM shares progress on THE LINE with new videoNEOM shares a new progress video of THE LINE’s construction in saudi arabia, maintaining its 2030 first-phase expected completion date.designboom | architecture & design magazinekat barandy I designboom](https://www.designboom.com/architecture/neom-line-progress-video-megacity-saudi-arabia-02-26-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👇
****Zachęcamy to obejrzenia materiału NEOM dokumentującego postępy w projekcie The Line**
[**NEOM: The Line w rozwoju - luty 2024 (j. angielski)**](https://www.youtube.com/watch?v=jJ8qpA8bByE&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Wynagrodzenia i rynek pracy 2024 - trendy wg raportu ManpowerGroup
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Jak kształtują się trendy na rynku pracy i poziom wynagrodzeń w 2024 roku, kogo poszukują pracodawcy oraz jakie wymagania mają pracownicy poszczególnych sektorów. Informacje te mogą być zarówno przydatne w decyzjach zawodowych, ale też mówią o możliwościach finansowych różnych branż i ich pracowników - a w rezultacie mogą też mówić o sile nabywczej (lub najemczej) na rynku nieruchomości. Poniżej znajdą Państwo charakterystykę trendów na rynku pracy dla kilku wybranych przez nas branż na bazie raportu grupy Manpower:
- **Budownictwo i nieruchomości**
- **Inżynieria**
- **HR & Legal**
- **Supply Chain**
[ManpowerGroup - Raport o trendach na rynku pracy 2024](https://7370478.fs1.hubspotusercontent-na1.net/hubfs/7370478/Raport%20Trend%C3%B3w%20&%20wynagrodze%C5%84%202024%20Manpower%20Rocket%20Jobs.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**Budownictwo i nieruchomości**
Rok 2024 będzie dla branży budowlanej czasem budowania portfela zamówień, co wiązać się będzie z poszukiwaniem **kadry do działań przetargowych, ofertowania i pozyskiwania inwestycji**. Nadal obserwowany będzie wzrost zainteresowania specjalistami w dziedzinie nowych, energooszczędnych technologii, zielonej energii oraz ESG. Niezmiennie poszukiwani będą kierownicy **robót branżowych, szczególnie elektrycznych i sanitarnych**, a także doświadczeni **kierownicy kontraktów do nadzoru dużych inwestycji przemysłowych**.
Malejąca liczba nowych członków Izby Inżynierów Budownictwa, niechęć do pracy w delegacji i utrzymujące się wysokie oczekiwania finansowe to tylko niektóre z problemów, z jakimi boryka się branża. Inwestowanie w kapitał ludzki i budowanie silnych marek pracodawców stanie się kluczowe dla pozyskania i utrzymania talentów w branży budowlanej.
Coraz więcej kandydatów preferuje pracę w modelu działalności gospodarczej, **oczekując co najmniej 10-15% wyższego wynagrodzenia brutto niż w roku ubiegłym**. Pracodawcy, szukając talentów, są gotowi wykraczać poza siatkę płac, ale tylko w przypadku kluczowych stanowisk.
Zauważalnie rosną również oczekiwania wobec nowych pracowników. Oprócz kompetencji technicznych coraz częściej wymagane są umiejętności miękkie, takie jak krytyczne myślenie, kreatywność, zarządzanie zespołem i koordynacja działań. W rekrutacjach coraz większą rolę odgrywają inteligencja emocjonalna, umiejętność oceny, negocjacji i podejmowania decyzji.
Gospodarcze spowolnienie odbiło się na zapotrzebowaniu na nowych pracowników w branży nieruchomości. W wielu firmach nastąpiła "wymiana kadr", gdzie doświadczonych ekspertów zastąpiono mniej doświadczonymi pracownikami, aby poprawić płynność finansową. Spółki z wewnętrznymi działami HR częściej rekrutowały pracowników z polecenia, ograniczając zewnętrzne rekrutacje.
W najbliższym czasie **branża nieruchomości będzie poszukiwać ekspertów ds. ESG**, w tym specjalistów od "zielonych tematów", emisyjności dwutlenku węgla i dekarbonizacji. Dużym zainteresowaniem będą się cieszyć również **doświadczeni eksperci od komercjalizacji**. Obecna sytuacja skłania biznes do refleksji nad zatrudnianiem ekspertów o bogatej wiedzy i doświadczeniu.
Rok 2024 będzie dla branży nieruchomości czasem wyzwań i szans. Sukces odniosą firmy, które potrafią dostosować się do nowych realiów i zbudować silne zespoły z odpowiednimi kompetencjami.
---
**Inżynieria**
Branża inżynieryjna jest dynamiczna i stale ewoluuje, a firmy, które chcą być konkurencyjne, muszą dbać o well-being pracowników, oferować elastyczne warunki pracy i inwestować w rozwój specjalistów. Inżynierowie z odpowiednimi umiejętnościami mogą liczyć na atrakcyjne oferty pracy i stabilną przyszłość.
**Stanowiska "green collar" stają się kluczowe** dla wspierania zrównoważonej gospodarki poprzez działania w obszarach ekologii, OZE i gospodarki odpadami zgodnie z normami ESG. Kandydaci posiadający kompetencje techniczne i wiedzę ekologiczną są poszukiwani przez pracodawców, szczególnie w branżach transportu, energetyki i IT. Wymagane są również umiejętności miękkie, analizy danych, czy zdolność do efektywnej współpracy z ekspertami z różnych dziedzin.
Wynagrodzenia specjalistów posiadających zielone umiejętności są zróżnicowane, a **wzrost liczby firm wdrażających strategie ESG generuje większe zainteresowanie kandydatami z "zielonymi umiejętnościami"**, co wpływa na podwyższenie poziomu wynagrodzeń.
---
**HR & Legal**
Mimo spadku liczby ofert pracy w branży HR, specjaliści kadrowo-płacowi wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem, co wynika z nowych regulacji i dyrektyw dot. pracy. **Coraz większą wagę przykłada się również do kwestii DE&I** (Diversity, Equity & Inclusion), czyli tworzenia bardziej zrównoważonego i inkluzywnego środowiska pracy.
Wdrażanie nowoczesnych technologii w HR, takich jak **AI w rekrutacji,** **analiza danych do prognozowania potrzeb kadrowych, czy narzędzia do zarządzania wynagrodzeniem**, pozostaje kluczowym trendem. Coraz powszechniejsze staje się wykorzystanie danych do podejmowania decyzji w kwestiach personalnych. Przy czym wraz z rozwojem AI, znaczenia nabiorą umiejętności miękkie (komunikacja, przywództwo, kreatywność i współpraca).
Rok 2024 przyniesie stabilność w zatrudnieniu w działach HR. Wynagrodzenia na specjalistycznych stanowiskach wzrosną jedynie wraz z dwukrotną podwyżką płacy minimalnej. Popularne pozostaną elastyczne formy pracy, jak modele hybrydowe, a **firmy będą udoskonalać strategie zarządzania zdalnymi zespołami**.
Miniony rok był wyzwaniem dla branży prawniczej, rynek staje się coraz bardziej wyspecjalizowany, a **pracodawcy poszukują unikalnych umiejętności w wąskich dziedzinach**. Największe zapotrzebowanie jest na specjalistów w **sektorze podatkowym**, najlepiej z kilkoma latami doświadczenia i gotowych do pracy eksperckiej. Sektor finansowy i bankowy poszukuje prawników do pełnej obsługi, w tym procesowej. Coraz częściej **zamiast jednego prawnika do obsługi większości procesów, tworzone są specjalistyczne** zespoły dzielące zadania między ekspertów.
W przypadku młodszych prawników głównym motywatorem do zmiany pracy są kwestie finansowe. Oczekiwania płacowe stale rosną, szczególnie w przypadku stanowisk juniorskich w kancelariach i samodzielnych specjalistów w firmach. W zależności od specjalizacji, wzrost oczekiwań wynosi od 15 do 20%, wyjątkiem jest **sektor podatkowy, gdzie kandydaci liczą na podwyżki nawet o 30%**.
---
**Supply Chain**
Wymagania firm na rynku logistycznym wobec kandydatów nie uległy zmianie w porównaniu z zeszłym rokiem. Nadal **poszukiwani są doświadczeni managerowie i osoby odpowiedzialne za handel**, które potrafią wdrażać projekty logistyczno-transportowe. Wciąż obserwuje się natomiast **braki kadrowe na niższych szczeblach, takich jak kierowcy, operatorzy wózków widłowych i pracownicy magazynu**. Pracodawcy nadal **poszukują osób na** **stanowiska operacyjne** z doświadczeniem w zarządzaniu procesami i projektami transportowo-logistycznymi.
Pomimo inflacji kandydaci nie obniżyli swoich oczekiwań finansowych. W 2023 roku nie obserwowano jednak znaczących podwyżek płac w sektorze. Wzrost wynagrodzeń (ok. 10%) dotyczy głównie stanowisk specjalistycznych. Blisko **30% firm planuje rozbudowę zespołów w 2024 r.**, co wpłynie na wzrost liczby ofert. Większość firm przewiduje **wzrost wynagrodzeń na poziomie 6-8%**.
---
## 📊 Wykres tygodnia
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
### Badanie Dom Development - wykańczanie mieszkań 2024
W ramach naszego "Wykresu tygodnia" przygotowaliśmy dla Państwa opis badania ankietowego przeprowadzonego w lutym 2024 r. na zlecenie Dom Development pn. „Ile kosztuje i jak długo trwa wykończenie mieszkania na własną rękę?”.
W Polsce dominuje trend kupowania mieszkań w stanie deweloperskim, by następnie przeprowadzić jego wykończenie na własną rękę. Jak się okazuje, ok. 90% nabywców na rynku pierwotnym decyduje się na to rozwiązanie, podczas gdy w Europie Zachodniej standardem jest zakup nieruchomości gotowych do zamieszkania (tzw. mieszkań "pod klucz").
- Wyniki badania pokazują, że ok. **65%** **ankietowanych nie zdecydowało się na zakup wykończonego mieszkania od dewelopera ze względu na zbyt wysoką cenę**, z kolei 35% osób stwierdziło, że lubi samodzielnie przeprowadzać prace wykończeniowe
- Ok. **20% ankietowanych argumentuje swój wybór zaniżonym standardem wykończenia** (niska jakość materiałów w ofercie lub brak pełnego wyposażenia wnętrza)
- Przeważający odsetek odpowiedzi dotyczących zbyt wysokiego kosztu usługi wykończenia **jest dość intrygujący**, ponieważ część deweloperów oferuje ceny poniżej 1 tys. PLN za wykończenie 1 m2, podczas gdy:
- **ok. 50% respondentów wydało 1-1,5 tys. PLN za wykończenie 1 m2**
- **niemal 20% wydało 1,5 tys.-2 tys. PLN za 1 m2**
- **22% przekroczyło 2 tys. PLN za 1 m2**
- Jednocześnie ponad **50%** ankietowanych zadeklarowała, że **przekroczyła zakładany pierwotnie budżet**
- Zgodnie z wynikami badania, **większość respondentów (prawie 60%) zadeklarowało, że okres wykańczania mieszkania trwał ponad 4 miesiące**, z czego u 38% ankietowanych prace wykończeniowe zajęły 4-6 miesięcy, a u 20% osób zajęło to ponad pół roku
- Należy przy tym zaznaczyć, że dla **64% ankietowanych znalezienie fachowców było problematyczne** (ok. połowa respondentów znalazła ekipę w ciągu miesiąca, a ok. 10% ankietowanych zajęło to jeszcze dłużej), natomiast ok. 50% respondentów doświadczyło opóźnień w realizacji prac remontowych
- Z odpowiedzi respondentów wynika również, że ok. **82% osób oceniło wysiłek włożony w wykończenie mieszkania jako raczej duży lub bardzo duży**, przy czym 80% ankietowanych określa proces wykończenia mieszkania jako stresujące przeżycie
💡
****Powyższe wyniki interpretujemy w taki sposób, że:**
1\. istnieje duża rozbieżność między wyobrażeniami Klientów, a rzeczywistością. Myślą, że wykańczając samodzielnie zrobią to szybciej, lepiej i taniej niż usługa realizowana poprzez dewelopera - choć w rzeczywistości jest inaczej
2\. firmy deweloperskie mają problem z dopasowaniem zakresu pakietów wykończeniowych, a zwłaszcza z komunikacją tego zakresu, jego jakości oraz wartości dodanej i standardu realizacji takich usług - gdyż Klienci nie rozumieją ich oferty
**Źródło:**
[Opis wyników badania Dom Development nt. wykańczania mieszkania](https://ladnydom.pl/jak-wykonczyc-mieszkanie-i-sie-nie-wykonczyc-dom-development-wprowadza-rewolucje-w-standardzie-pod-klucz?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Więcej o strategiach deweloperów m.in. w zakresie usług wykończeniowych pisaliśmy w tej analizie:*
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
---
## 🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Poza naszymi analizami polecamy też poniższe odcinki podcastów i nagrań wideo z ostatnich tygodni poświęconych rynkowi nieruchomości:
[**Puls Biznesu: nieruchomości zagraniczne rozchwytywane przez Polaków**](https://open.spotify.com/episode/6GToQQTArgme0KMHmeTMWb?si=sgGpoG3lRoyJP%5FjFm4P8mw&nd=1&dlsi=c4a33e1219fb4203&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Goście podcastu PB opowiadają o charakterystyce nabywania nieruchomości za granicą, zwłaszcza w Hiszpanii, czy na Cyprze*
[**Obserwator Gospodarczy: Nieruchomości na prowincji będą bezwartościowe**](https://www.youtube.com/watch?v=5wsFDVB8df4&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Dr Adam Czerniak tłumaczy dlaczego rynek nieruchomości czeka rozwarstwienie na linii MIASTO-PROWINCJA*
[**SuperDeal: Strategie dla sukcesu (j. angielski)**](https://open.spotify.com/episode/5RhTH1bmsKj1j4RlHg29zB?si=cs2x9agFRPKwx6tl3d0R5w&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Johan Steene, współzałożyciel szwedzkiego Teqnion, opowiada o prowadzeniu biznesu polegającego na akwizycjach i restrukturyzacji spółek (także nieruchomościowych), ale także o kryzysie 2008 roku*
[**Knight Frank Intelligence Talks: jak branża nieruchomości może zmniejszyć kryzys mieszkaniowy? (j. angielski)**](https://open.spotify.com/episode/2yhMXM9ThpPz8udzpd4EC7?si=8c331f7b31b245de&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Zespół Knight Frank opowiada o wyzwaniach angielskiego mieszkalnictwa (które są zbliżone do Polskich - np. brak łóżek dla studentów, czy dekarbonizacja) oraz o rozwiązaniach dla nich*
[**Polityka Insight: Poznań - raport o mieście**](https://open.spotify.com/episode/3nA8u2IGwVEtqizJJK7w7d?si=c1QvTXiqQqWxrp63QF0K6w&nd=1&dlsi=64550421c876416b&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Podcast przedwyborczy poświęcony wyzwaniom polskich miast - przypadkiem pierwszy odcinek jest poświęcony Poznaniowi (podobnie jak pierwsza monografia FLTR)*
[**Analizy.pl: Krach nieruchomości w zwolnionym tempie**](https://www.youtube.com/watch?v=9T3f2SRDjqo&t=1s&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Rafał Bogusławski i Robert Stanilewicz z giełdowego portalu Analizy.pl omawiają "krach nieruchomości" (za granicą) w zwolnionym tempie*
[**Biznes Klasa: Robert Dobrzycki o tworzeniu Panattoni**](https://www.youtube.com/watch?v=Xkn4%5FZ2HehQ&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Wywiad z założycielem i współwłaścicielem największego dewelopera powierzchni magazynowych w Polsce Robertem Dobrzyckim*
[W wieku 29 lat dostał 5 mln dol., które zamienił w 5 mld euroW wieku 29 lat przekonał amerykańskiego milionera, by ten założył z nim spółkę w Polsce. Na początek miał 5 mln dol., a dziś obraca nieruchomościami za 5 mld euro rocznie. Gościem Biznes Klasy jest Robert Dobrzycki, prezes i współwłaściciel Panattoni Europe i India.www.money.plŁukasz Kijek](https://www.money.pl/pieniadze/w-wieku-29-lat-dostal-5-mln-dol-ktore-zamienil-w-5-mld-euro-7003739969182432a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Parkiet: Sprzątanie w grupie Unibep**](https://www.youtube.com/watch?v=GvfVWLojQn4&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Prezes Unibepu Dariusz Blocher opowiada o sytuacji i restrukturyzacji grupy Unibep oraz o perspektywach roku 2024*
---
## 📖 Ciekawe lektury
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Na rynku nieruchomości dzieje się tak dużo, że nie sposób opisać wszystkie ważne tematy w szczegółach. Poniżej dzielimy się ciekawymi analizami z wiarygodnych źródeł, które poruszają interesujące zagadnienia z rynku nieruchomości:
*Griffin wykorzystując doświadczenia z Resi4Rent ponownie buduje platformę livingową. Tym razem wybór padł na rynek prywatnych akademików (PBSA), na którym wraz z Echo (deweloper z 30% udziałów) i Signal Capital Partners (partner kofinansujący z 70% udziałów) planują zrealizować 5,000 łóżek w ciągu 3-5 lat. Przypomnijmy, że analogiczną strukturę miał właśnie R4R, a sam Griffin w 2023 roku odsprzedał udziały w Student Depot swojemu partnerowi Kajima*
[Na polskim rynku prywatnych akademików rośnie prawdziwy gigantSignal Capital Partners, Griffin Capital Partners i Echo Investment tworzą sojusz. Wspólnie chcą zbudować silny portfel inwestycyjny, złożony z prywatnych akademików zlokalizowanych w głównych miastach Polski. Pierwsze staną w Krakowie i Warszawie.www.propertynews.plPTWP](https://www.propertynews.pl/hotele/na-polskim-rynku-prywatnych-akademikow-rosnie-prawdziwy-gigant,153661.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Raport bieżący Nr 11/2024 - Echo InvestmentZawarcie istotnych umów dotyczących utworzenia wspólnego przedsięwzięcia dotyczącego budowy domów studenckich.Echo InvestmentEcho Investment](https://www.echo.com.pl/news,3246,raport-biezacy-nr-112024.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Ministerstwo Rozwoju i Technologii omawia szczegóły planowanych reform skierowanych na uruchomienie budowy 20 tys. lokali społecznych na wynajem w 2024 roku oraz większych reform od roku 2025*
[To ma być sposób na drogie mieszkania. “Po 1989 roku nie było takiego programu”Na początku roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało budowę 100 tysięcy mieszkań na tani wynajem. Plany te potwierdził w rozmowie z mediami Krzysztof Kukucki. Wiceminister zdradził, w jaki sposób resort przygotowuje się do realizacji obietnicy oraz zapewnił, że wskazana liczba zostanie osiągnięta przed końcem bieżącej kadencji Sejmu. - Myślę, że po 1989 roku nie było tak dużego programu, który rozwijałby mieszkalnictwo społeczne - ocenił.next.gazeta.plopracował Andrzej Grochowina](https://next.gazeta.pl/pieniadz/7,188932,30773020,to-ma-byc-sposob-na-drogie-mieszkania-po-1989-roku-nie-bylo.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Ministerstwo Finansów pracuje nad zmianami w podatku od nieruchomości w zakresie definicji budynku i budowli w ślad za wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego. Co jest ciekawe - padła wzmianka o podatku katastralnym, ale od nieruchomości użytkowych i nie wcześniej niż w 2026 roku*
[Artykuł na MSN](https://www.msn.com/pl-pl/finanse/najpopularniejsze-artykuly/id%C4%85-zmiany-w-podatku-od-nieruchomo%C5%9Bci-wraca-polskie-has%C5%82o-grozy-podatek-katastralny/ar-BB1jRKbM?ocid=U508DHP&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Dla doradców kredytowych: PKO BP przejął ok. 1/3 rynku kredytów hipotecznych w Polsce, wykorzystując Bezpieczny Kredyt 2% do umocnienia pozycji lidera. W szczytowych miesiącach 2023 roku jego udział sięgał 46%.*
[PKO BP pozamiatał rynek hipotekByły miesiące, kiedy 46 proc. hipotek pochodziło z PKO BP. W całym 2023 r. miał dwukrotnie większy udział w sprzedaży niż drugi w zestawieniu Pekao.pb.plEugeniusz Twaróg](https://www.pb.pl/pko-bp-pozamiatal-rynek-hipotek-1209769?cx%5FtestId=71&cx%5FtestVariant=cx%5F1&cx%5FartPos=0&cx%5FexperienceId=EXXQ6K1DGPT0&ref=insight.rynekpierwotny.pl#cxrecs%5Fs)
*Ciekawostki architektoniczne: idąc śladami śląskich architektów przeglądamy ciekawe zrealizowane (Spodek i Osiedle Tysiąclecia), prawie zrealizowane (Reta) oraz niezrealizowane (Stella) projekty z czasów komunizmu*
[Kultowy Spodek w Katowicach to dziś ikona architektury PRL i wizytówka miastaHala widowiskowo-sportowa “Spodek” w Katowicach to nie tylko miejsce wielu koncertów i imprez sportowych. Historyczny budynek od lat jest kosmiczną wizytówką Ka…Architektura-muratorJulia Dragović](https://architektura.muratorplus.pl/krytyka/katowicki-spodek-ciekawostki-kosmiczna-konstrukcje-testowalo-4-tysiace-skaczacych-zolnierzy-prezentowano-tu-fiata-126p-poznaj-historie-kultowej-ikony-08-03-aa-H6ju-faCJ-VHAF.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Bloki jak rakiety - niedokończony projekt miasta przyszłości pod KatowicamiPlany na górnośląski Mikołów były duże. Dominantą miało stać się ogromne osiedle w dzielnicy Reta. Wielkością miało przypominać niemal 200-hektarowe Osiedle Tys…Architektura-muratorJulia Dragović](https://architektura.muratorplus.pl/krytyka/reta-w-mikolowie-bloki-prl-jak-rakiety-oto-niedokonczony-projekt-miasta-przyszlosci-pod-katowicami-historia-osiedla-buszko-franta-aa-jj3Z-6tsL-pSKa.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Eksperymentalne osiedle w Tychach miało wyznaczyć nowe, wysokie standardy budownictwa w PRL. Nigdy nie powstało - jego historię opowie nowa wystawaOsiedle Stella w Tychach miało powstać w ramach specjalnego programu rządowego “PR-5”. Eksperymentalne założenie zaprojektowali wybitni tyscy architekci i budow…Architektura-muratorJulia Dragović](https://architektura.muratorplus.pl/wydarzenia/stella-niezaistniale-osiedle-przyszlosci-eksperyment-mial-wyznaczyc-nowe-lepsze-standardy-budownictwa-w-prl-osiedle-nigdy-nie-powstalo-nowa-wystawa-tychy-aa-isx4-hyrH-xygH.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kukurydze - piękne bloki z Osiedla Tysiąclecia, dla którego Katowice oddały Park Śląski. Pierwowzór bloków do dziś stoi w ChicagoKukurydze to prawdopodobnie najbardziej rozpoznawalne bloki Katowic, ale i całej Polski. Stoją na potężnym Osiedlu Tysiąclecia w sąsiedztwie Parku Śląskiego. Do…Architektura-muratorJulia Dragović](https://architektura.muratorplus.pl/krytyka/kukurydze-bloki-prl-z-osiedla-tysiaclecia-dla-ktorego-katowice-oddaly-park-slaski-pierwowzor-blokow-stoi-w-chicago-11-03-aa-Xu4N-AXuC-FA4D.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Agencja ratingowa Moody's obniża perspektywy ratingu dla niemieckich banków na negatywną. Nadal rating Aaa jest najwyższym w skali stosowanej przez tę agencję, jednakże dostrzega ona ryzyka związane z podwyższonymi stratami kredytowymi w sektorze nieruchomości komercyjnych i budownictwa mieszkaniowego. W opiniach menedżerów największych banków w Niemczech (Commerzbank, Deutsche Bank) kryzys na rynku nieruchomości dopiero jest na półmetku*
[Moody’s obniża perspektywę ratingu Aaa dla niemieckich banków ze stabilnej do negatywnejAgencja poinformowała w czwartek (7.03.2024), że stagnacja gospodarcza w Republice Federalnej ogranicza możliwości biznesowe instytucji finansowych i prawdopodobnie w ciągu najbliższych 12–18 miesięcy obniży jakość kredytów.BANK.pl - Portal finansowyMałgorzata Byrska](https://bank.pl/moodys-obniza-perspektywe-ratingu-aaa-dla-niemieckich-bankow-ze-stabilnej-do-negatywnej/?smclient=04709c67-a5d8-11ec-9448-3cfdfeb6ee14&utm%5Fsource=salesmanago&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=default)
[Prezes Deutsche Banku: kryzys rynku nieruchomości komercyjnych będzie trwał w 2024 rokuPrezes Deutsche Banku, Christian Sewing spodziewa się kontynuacji w tym roku kryzysu rynku nieruchomości komercyjnych i oczekuje, że rezerwy na straty na kredytach będą zbliżone do górnej granicy prognozowanego zakresu, informuje Reuters.pb.plMarek Druś](https://www.pb.pl/prezes-deutsche-banku-kryzys-rynku-nieruchomosci-komercyjnych-bedzie-trwal-w-2024-roku-1210561?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Commerzbank: Niemcy są dopiero w połowie kryzysu na rynku nieruchomościNiemcy są w połowie kryzysu na rynku nieruchomości, który doprowadzi do znacznych strat i licznych sprzedaży niechcianych nieruchomości - stwierdził Henning Koch, szef działu nieruchomości w Commerzbank, cytowany przez Reutersa.pb.plAlicja Skiba](https://www.pb.pl/commezbank-niemcy-sa-dopiero-w-polowie-kryzysu-na-rynku-nieruchomosci-1210754?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*Sprzedaż nieruchomości nie od dziś jest sposobem na oddłużenie spółek, ale też i wywieranie zmian politycznych państw (patrz sprzedaż Louisiany czy Alaski). Tym razem będący w kryzysie zadłużeniowym Egipt zawarł ze Zjednoczonymi Emiratami Arabskimi umowę o wartości 35 mld USD za prawa do rozwoju całego miasta (w tym lotnisko, uniwersytety, czy strefa przemysłowa) na półwyspie Ras el Hekma. Cały projekt będzie trwał aż do 2039 roku i obejmie ponad 100 mln metrów kwadratowych powierzchni użytkowej. Egipt zatrzyma 35% udziałów w zyskach projektu*
[Egypt Seals Historic $35 Billion Development Deal with UAEVia Middle East Eye Egypt has agreed to a $35 billion deal with the United Arab Emirates to develop the town of Ras el-Hekma town on its northwest…markets.businessinsider.comEditor OilPrice.com](https://markets.businessinsider.com/news/stocks/egypt-seals-historic-35-billion-development-deal-with-uae-1033120227?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ras al-Hekma: Egypt signs huge $35 billion deal with UAEEgypt and UAE sign $35 billion investment deal to develop Ras al-Hekma peninsula. The project is expected to generate $150 billion and help fix Egypt’s crisis.The new ArabThe New Arab Staff](https://www.newarab.com/news/ras-al-hekma-egypt-signs-huge-35-billion-deal-uae?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Egipt sprzeda Emiratom miasto. Arabowie zbudują tam miasto przyszłościPrzepiękna okolica nad Morzem Śródziemnym, w wymarzonym dla dewelopera miejscu. Ras el-Hekma w najbliższych latach ma jednak stać się czymś dużo ciekawszym.Spider's WebMaciej Gajewski](https://spidersweb.pl/2024/02/ras-el-hekma-egipt.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*NBP opublikowało najnowsze prognozy rozwoju PKB i inflacji w Polsce. Ich elementy omawialiśmy na webinarze 14\. marca. Z ważnych zmian po raz pierwszy posłużono się dwiema prognozami inflacji - niską, zakładającą utrzymanie tarcz antyinflacyjnych, oraz podwyższoną, zakładającą odejście od nich. Po ostatniej decyzji o likwidacji 0% stawki VAT na żywność nieznacznie możemy przesuwać się w stronę reflacji*
[Projekcja inflacji i prezentacja NBP](https://nbp.pl/projekcja-inflacji-i-pkb-marzec-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[NBP prognozuje mocny popyt krajowy i umacnia złotegoPopyt krajowy w najbliższych latach będzie rósł mocno, mocniej od wcześniejszych prognoz – przewiduje NBP. Łatwo wyciągnąć na tej podstawie wniosek, że nie ma przestrzeni do obniżania stóp procentowych. Inwestorzy to widzą i kupują złotego, który jest najsilniejszy od czterech lat w ujęciu nominalnym i od ponad 15 lat w ujęciu realnym. To z kolei osłabia eksport, który dotychczas ciągnął PKB.pb.plIgnacy Morawski](https://www.pb.pl/nbp-prognozuje-mocny-popyt-krajowy-i-umacnia-zlotego-1210484?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Koniec zerowego VAT na żywność. Czekają nas duże podwyżki w sklepach? \[KOMENTARZE\]Zerowa stawka podatku VAT na niektóre produkty spożywcze nie zostanie przedłużona po 31 marca 2024 r. - poinformowało we wtorek Ministerstwo Finansów. Jako powód podało utrzymujący się trend spadkowy inflacji i spadek tempa wzrostu cen żywności.Forsal.plKamil Nowak](https://forsal.pl/gospodarka/inflacja/artykuly/9456192,koniec-zerowego-vat-na-zywnosc-czekaja-nas-duze-podwyzki-w-sklepach.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*W kilku ostatnich newsletterach wspominaliśmy o rynku retail parków, w których najemcami są m.in. sieci handlujące RTV i AGD. O perspektywach tego segmentu wiele musi mówić fakt, że jedna z największych sieci MediaExpert... sama inwestuje w zakup takich obiektów*
[Właściciel polskiej sieci RTV buduje nieruchomościową potęgęPark handlowy Rock Park Przeworsk otwarty z początkiem lutego br., po miesiącu funkcjonowania pozyskał nowego właściciela. Transakcja odbyła się pomiędzy RockCapital. a spółką ME Invest, należącą do spółki TERG, właściciela sieci Media Expert.www.dlahandlu.plŹródło: TWO PTWP.GTM.setAuthor(“TWO”);](https://www.dlahandlu.pl/nonfood/wlasciciel-polskiej-sieci-rtv-buduje-nieruchomosciowa-potege,144332.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### A w kolejnych odcinkach newslettera przeczytacie między innymi o:
- **Monografie miast: Wrocław**
- **Dashboard rynek najmu i PRS**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- **Prefabrykacja - technologie i zastosowania**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### 🛶 Analiza Łodzi i promocja - pakiet 3 miast
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/lodz-lp/
Last updated: 2024-05-20T06:00:29.000Z
Opublikowaliśmy kolejną, [**trzecią analizę z serii "Monografie miast" FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/) \- skierowaną zarówno dla dużych przedsiębiorstw z rynku nieruchomości, jak i małych prywatnych inwestorów działających na tym rynku - z tej okazji mamy dla Państwa [**promocję do 30\. maja**](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-3-miast?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=announce&utm%5Fcampaign=3miasta)!
[🛶 Monografie miast: ŁódźJakie są silne i słabe strony Łodzi pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Łodzi?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/)
Aktualnie budujemy nasze portfolio o **analizy 360 stopni**, wchodząc w szczegóły **poszczególnych miast wojewódzkich**. Każda z tych monografii obejmuje kompleksowy zakres danych ekonomicznych i rynkowych, ale też jakościowych opinii lokalnych ekspertów, z którymi rozmawialiśmy przygotowując naszą analizę.
Dzięki nim:
👉 poznasz potencjalne nisze rynkowe i szanse rozwojowe dla biznesu i inwestycji w danym mieście
👉 porównasz rozwój demografii, gospodarki, edukacji wyższej i rynku nieruchomości danego miasta na tle innych aglomeracji Polski
👉 zidentyfikujesz obszary zagrożenia dla działalności na danym rynku
👉 zrozumiesz różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami miasta
Trzecim wyborem Subskrybentów FLTR w ramach naszych analiz 360 stopni miast Polski była [**Łódź**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/) \- jak się okazało, miasto z nie do końca usprawiedliwionym czarnym PRem, ale też szansą na odrodzenie się jako nowe centrum Polski. Łódź to między innymi:
🎯 miasto położone idealnie w centrum Polski na skrzyżowaniu szlaków logistycznych
👨💻 rynek z 10% zatrudnieniem w branży SSC i BPO
📈 dynamicznie rosnący rynek pracy
🪙 bardzo wysokie stopy zwrotu z najmu, zwłaszcza w porównaniu do innych dużych miast
Jednakże Łódź mierzy się też z problemami:
📉 spadająca liczba ludności ze względu na specyficzną strukturę demograficzną
🏗️ ogromne potrzeby inwestycyjne w rewitalizację
💰 wysokie zadłużenie miasta rodzące ryzyko spirali długu
⚔️ wysoka podaż na rynku mieszkaniowym, a zwłaszcza rynku najmu
Więcej kluczowych wniosków znajdziecie poniżej:
Z okazji ukończenia trzeciej analizy w ramach naszej serii "Monografie miast" (poprzednie dotyczyły [Wrocławia](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/) i [Poznania](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)) mamy dla Państwa **promocję Subskrypcję Premium FLTR** \- pierwszy miesiąc z dostępem do wszystkich analiz **za jedyne 119 PLN, która obowiązuje do 30\. maja 2024!**
[👉 Odbieram promocję na FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-3-miast?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=announce&utm%5Fcampaign=3miasta)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-3-miast?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=announce&utm%5Fcampaign=3miasta)
Dlaczego warto skorzystać z aktualnej promocji? Ostatnio opublikowaliśmy lub planujemy w najbliższych tygodniach szereg ciekawych publikacji:
🔎 Dashboard rynku najmu, PRS i PBSA - ze szczegółową mapą niemal wszystkich inwestycji najmu instytucjonalnego w Polsce
🎢 W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości Q2 2024
🏗️ Prefabrykacja - technologia i zastosowanie
👉 Szczecin: analiza 360 stopni
#### ****Skorzystaj z promocji na subskrypcję premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja przez pierwszy miesiąc za 119 PLN brutto miesięcznie, później za 149 PLN miesięcznie (najniższa cena w ostatnich 30 dniach to 99 PLN)
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Korzystam z promocji!](https://insight.rynekpierwotny.pl/promocja-3-miast)
A poza tym zyskują Państwo jak zawsze dostęp do wszystkich poprzednich analiz, pozostałych [dashboardów](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) oraz [Społeczności FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/).
> **Nie zwlekaj z decyzją, nasza promocja trwa do 30\. maja 2024 roku!**
Serdecznie zapraszamy,
**Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #76: Trzecia analiza z serii "Monografie miast": Łódź
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-76/
Last updated: 2025-04-02T08:34:30.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy trzecie wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Dziś zgodnie z Państwa głosami w ankiecie, skupiamy się na centrum Polski - **Łodzi**.
**Łódź**, będąca niegdyś drugim największym miastem w Polsce, "Ziemia Obiecana", często określana jest jako "miasto pofabryczne" lub "centrum kulturalne". Centralne miasto Polski, dzięki swojemu strategicznemu położeniu i wysokim stopom zwrotu z inwestycji, od wielu lat przyciąga uwagę inwestorów i biznesu. Jednak w myśleniu o Łodzi często na pierwszy plan wysuwają się słabe strony - kurczenie się liczby mieszkańców, strukturalne bezrobocie, czy gigantyczne potrzeby inwestycyjne.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości Łodzi, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:13
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Łódź](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🛶 Monografie miast: Łódź
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-lodz/
Last updated: 2026-04-20T06:21:35.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Łódź**, będąca niegdyś drugim największym miastem w Polsce, "Ziemia Obiecana", często określana jest jako "miasto pofabryczne" lub "centrum kulturalne". Centralne miasto Polski, dzięki swojemu strategicznemu położeniu i wysokim stopom zwrotu z inwestycji, od wielu lat przyciąga uwagę inwestorów i biznesu. Jednak w myśleniu o Łodzi często na pierwszy plan wysuwają się słabe strony - kurczenie się liczby mieszkańców, strukturalne bezrobocie, czy gigantyczne potrzeby inwestycyjne.
W naszej kompleksowej **analizie 360 stopni** skupimy się na demografii i rynku nieruchomości Łodzi, badając zarówno statystyki, jak i jakościowe trendy. Przyjrzymy się działaniom inwestorów i graczy biznesowych oraz czynnikom wpływającym na ich strategiczne decyzje biznesowe. Całość podsumujemy analizą SWOT, aby przedstawić dwa wskazane przez nas scenariusze rozwoju miasta - optymistyczny i pesymistyczny.
Zapraszamy do lektury!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, inwestorzy, deweloperzy, agenci nieruchomości, lokalni działacze i samorządowcy)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🏰 ok. 3,8 tys.** \- [tyle kamienic frontowych znajduje się w strefie wielkomiejskiej w Łodzi](https://uml.lodz.pl/files/public/user%5Fupload/AMAZING%5FCITY%5FLODZ%5F-%5FOSTATNIE%5FNIEODKRYTE%5FMIASTO%5F%5F-%5Fprezentacja.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🚋 126 lat** \- [od tylu lat po Łodzi przemieszczają się tramwaje elektryczne, które zagościły tam jako pierwsze wśród wszystkich miast Królestwa Polskiego](https://www.mpk.lodz.pl/showarticle.action?article=20407&sstr=PESA&Zarys+historii&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🧑👩👦👦 658 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności Łodzi w 2022 roku wg GUS, klasyfikując miasto jako 4\. najbardziej zaludnione w całej Polsce
**📉 -16%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Łodzi w latach 2002-2022
**🫨 -14%** \- o tyle spadła liczba ludności w przeciągu lat 2017-2022 w dzielnicy Śródmieście, spadek liczby ludności odnotowano we wszystkich pięciu dzielnicach
**👨💻 9,8%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 5\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 248 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Łodzi w 2021 roku
**👨🎓 9,8%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Łodzi w 2022 roku
**🏢 572** \- tyle wyniosła liczba mieszkań na 1 tys. ludności w 2022 roku w Łodzi, stanowiąc najwyższy wynik wśród wszystkich miast wojewódzkich
**👥 2,4%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Łodzi w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym poniżej średniej dla całej Polski
**🎓 32%** \- taki odsetek Łodzian w 2021 roku posiadał wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż., jest to mniej niż w innych miastach wojewódzkich Polski)
**⚠️ 20,3%** \- tyle wyniósł współczynnik pustostanów na rynku biurowym w Q4 2023
**🚀 1,7 tys.** \- tyle mieszkań funkcjonuje obecnie w segmencie PRS, natomiast brakuje nowych projektów
**🏫 2,2 tys.** \- tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) w Łodzi
**🏗️ 76** \- tyle firm deweloperskich działało w Łodzi w 2022 roku, przy czym od 2019 roku liczba ta zmniejszyła się aż o 31%
**🏘️ 36** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Łódź
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Łódź z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Łodzi](#czesc-7)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszymi wcześniejszymi analizami nt.** [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/) **i** [**Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)**, zapraszamy do poniższych lektur i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
[🌉 Monografie miast: WrocławJakie są silne i słabe strony Wrocławia pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego we Wrocławiu?FLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 📈 Dashboard z cenami mieszkań w 17 miastach Polski zaktualizowany o Q1 2024
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-z-cenami-mieszkan-w-17-miastach-polski-zaktualizowany-o-q1-2024/
Last updated: 2024-05-16T15:43:33.000Z
Szanowni Państwo,
informujemy, że dashboard[**"Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)został zaktualizowany o dane za Q1 2024 wraz z naszym komentarzem do sytuacji cenowej w poprzednim kwartale.
[**👉 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
**Przypominając:** Dashboard ten został poświęcony analizie cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Został on stworzony z myślą o analizach strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszymi danymi cenowymi!
**Zespół FLTR**
### FLTR #75: Rynek prywatnych akademików - nowa funkcjonalność dashboardu!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-75/
Last updated: 2024-05-14T17:00:01.000Z
W okrągłym numerze #75 FLTR publikujemy wersję 2.o naszego ostatniego dashboard FLTR. W ramach aktualizacji dashboard ten objął nie tylko rynek najmu i PRS,ale także **sektor prywatnych akademików** (tzw. PBSA).
[**Rynek najmu to nie tylko mieszkania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/) \- około 15% popytu generują studenci, a jak wiemy z analizy [Poznania](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/) czy [Wrocławia](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/) \- w niektórych miastach stanowią oni nawet 20% mieszkańców i znacznie więcej popyt na najem. Konkurencja w segmencie pokoi dla studentów, zwłaszcza obcokrajowców, jest jeszcze bardziej skoncentrowana i profesjonalna, niż w zwykłych mieszkaniach. Także sam sektor PBSA jest większy w porównaniu do potencjalnej klienteli, bo fazę szybkiego wzrostu odnotował on wcześniej niż sektor PRS.
W efekcie naszej aktualizacji dashboard nr 4 - dotychczas umożliwiający **analizę danych cenowych i podażowych na rynku najmu**, a także **monitorowanie ponad 38 tysięcy** [**mieszkań z sektora PRS**](https://insight.rynekpierwotny.pl/sektor-prs-w-polsce/)\- obecnie śledzi także **15 tysięcy łóżek w prywatnych akademikach**. To istotne rozszerzenie jego funkcjonalności. Dodatkowo na skutek aktualizacji bazy danych także baza mieszkań PRS jest większa o 2200 mieszkań - a w efekcie większa niż innych firm doradczych (porównując stan mieszkań na koniec 2023 roku).
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/2:28
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)analityczny **"Rynek najmu, PRS i PBSA"** ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. **aktualnego stanu rynku najmu mieszkań,** w tym najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmu(czynsze, podaż ofert), jak i **zidentyfikowania niemal wszystkich nieruchomości z sektora najmu instytucjonalnego w Polsce**.
[**👉 Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSA**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
[Dashboard 4: Rynek najmu, PRS i PBSADashboard analityczny “Rynek najmu, PRS i PBSA” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 analizy i prognozy sytuacji na rynku najmu mieszkań** (jak zmieniają się czynsze najmu? ile jest ofert najmu? ile trwa wynajęcie mieszkania?),
- **🔎 analizy lokalizacji pod inwestycje na wynajem mieszkań i prywatnych akademików** (gdzie są położone istniejące budynki na wynajem oraz ile liczą mieszkań? gdzie będą kolejne budynki? kiedy wejdą do użytkowania?),
- 🚨 **monitorowania konkurencji na rynku najmu** (ile jest oraz ile będzie mieszkań na wynajem PRS i łóżek PBSA? kiedy i gdzie konkurencja wejdzie na rynek? co robią poszczególni gracze?).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:**
- Jak zmieniają się ofertowe i transakcyjne czynsze najmu mieszkań w największych miastach Polski?
- Jak zmienia się podaż ofert najmu mieszkań?
- Jak rozwija się sektor najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików w Polsce?
- Jakie ambicje mają poszczególni gracze rynku PRS i PBSA?
- Gdzie dokładnie znajdują się budynki PRS i PBSA – wynajmowane, budowane i te w przygotowaniu?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestorzy indywidualni w sektorze najmu
- Inwestorzy instytucjonalni z sektora PRS / PBSA
- Banki / fundusze PE (finansujące ww. inwestycje)
- Agenci nieruchomości oraz operatorzy najmu
- Deweloperzy (działający w segmencie PRS / PBSA)
- Firmy budowlane
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych Subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Monografie miast: Łódź**
- **Co wpływa na koszty energii**
- **W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości Q2 2024**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### 🚀 Rekrutacja do zespołu FLTR
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/junior-analyst-2024-04/
Last updated: 2024-04-29T16:35:00.000Z
Szanowni Państwo,
Z wielką przyjemnością informuję, że FLTR rośnie i poszukuje kolejnych współpracowników - to wszystko dzięki Państwu wsparciu!
Obecnie razem szukamy osób o dwóch różnych profilach osobowościowych do zespołu konsultingu i danych na stanowisku [**Junior Analyst**](https://insight.rynekpierwotny.pl/junior-analyst/).
[Junior Analyst\* Twoje kluczowe umiejętności? \* Kim jesteśmy? \* Kim jesteś Ty? \* Jaka będzie Twoja rola? \* Czym będziesz się zajmować? \* Co oferujemy? \* Jak wygląda proces rekrutacyjny? TWOJE KLUCZOWE UMIEJĘTNOŚCI? Wróć do spisu treści #Nieruchomości #ŁączenieKropek #Analiza #Research #Konsulting #Excel #PowerPoint #Dane #Online Dołącz do nas, jeśli: ✅ Posiadasz analityczny umysł ✅ Masz umiejętność strukturyzowania problemów iFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/junior-analyst/)
Zapraszam serdecznie do aplikowania lub polecania oferty swoim znajomym 😊
Z pozdrowieniami,
Jan Dziekoński
### FLTR #74: Dlaczego najemcy są najemcami, co zmieni się w akademikach i jakie są nastroje pośredników nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-74/
Last updated: 2024-04-28T09:08:25.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Witamy Państwa serdecznie w 74\. numerze newslettera FLTR. Głównym tematem niniejszego wydania jest niszowy [raport Narodowego Banku Polskiego przedstawiający wyniki badań nt. preferencji najemców mieszkań w Polsce](#news-1). W kolejnej części przygotowaliśmy dla Państwa opis najważniejszych potencjalnych zmian prawnych w związku z [pojawieniem się projektu ustawy o budownictwie społecznym i komunalnym](#news-2), który dotyka także istotnego dla rynku najmu obszaru akademików. W ramach dodatkowej lektury na Majówkę dzielimy się także ostatnimi prezentacjami z konferencji i wykładów, w których zespół FLTR miało przyjemność być prelegentem.
W ramach "Wykres tygodnia" przedstawiliśmy Państwu aż trzy tematy. W pierwszej kolejności ukazujemy analizę tzw. [indeksu nastrojów pośredników w Q1 2024 wg raportu Nieruchomości-Online](#wykres-1), który daje ciekawy "barometr" atmosfery w branży. Następnie przedstawiliśmy dane dot. [cen mieszkań w poszczególnych krajach UE za Q4 2023 wg Eurostatu](#wykres-2), w których Polska ponownie jest na podmium wzrostów. W ramach trzeciego wykresu przedstawiliśmy [zmiany w "twardych" kosztach budowy inwestycji deweloperskich wg raportu Emmerson Evaluation](#wykres-3), wskazując na tendencje po stronie kosztowej deweloperów. Na koniec jak zawsze przegląd bieżących [podcastów, nagrań video](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-66/#podcast) oraz [lektur](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-66/#lektury) związanych z rynkiem nieruchomości.
Życzymy Państwu udanej Majówki i zapraszamy do lektury!
*P.S. ze względu na przerwę Majową kolejna publikacja FLTR (dashboard prywatnych akademików PBSA) zostanie opublikowany 10\. maja.*
0:00
/4:20
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Wiceminister Kukucki z MRiT wygrywa wybory na prezydenta Włocławka. Polityk Lewicy będzie musiał zrezygnować ze stanowiska Wiceministra, gdzie odpowiadał za ustawę o wsparciu budownictwa komunalnego i społecznego, wartą niemal 50 mld PLN. Z naszych informacji jest już dwóch kandydatów Lewicy na to stanowisko. Jednocześnie nadal spekulacje o starcie Ministra MRiT Krzysztofa Hetmana w eurowyborach, odpowiadającego m.in. za ustawę o Kredycie #NaStart, nie przerodziły się w deklarację startu.
[Zmiany w rządzie po wyborach. We Włocławku wygrywa wiceminister rozwojuWybory na prezydenta Włocławka wygrał Krzysztof Kukucki, członek Lewicy, senator, obecnie wiceminister rozwoju. A to oznacza, że w resorcie rozwoju pojawi się nowa osoba. Wszystko wskazuje też, że…Businessinsider.com.plDAN](https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/zmiany-w-rzadzie-po-wyborach-we-wloclawku-wygrywa-kukucki-wiceminister-rozwoju/zylse7c?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Czwarta edycja ustawy o polskich REITach nadal nie doczekała się publikacji, jednakże rynek już próbuje wykorzystać związane z tym zainteresowanie. [Mount Globalny Rynku Nieruchomości FIZ, fundusz inwestujący w nieruchomości oraz spółki typu REIT na całym świecie, aspirując do bycia pierwszym polskim REITem, w poniedziałek 22.04.2024 r. został 412\. podmiotem notowanym na GPW](https://bank.pl/debiut-pierwszego-polskiego-funduszu-reit-na-glownym-rynku-gpw/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Debiut pierwszego polskiego funduszu REIT na Głównym Rynku GPWMount Globalny Rynku Nieruchomości FIZ - to nazywa polskiego funduszu aktywnie inwestującego w nieruchomości typu REIT, który w poniedziałek 22 kwietnia ’24 stanie się 412\. podmiotem notowanym na Głównym Rynku Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.BANK.pl - Portal finansowyMałgorzata Byrska](https://bank.pl/debiut-pierwszego-polskiego-funduszu-reit-na-glownym-rynku-gpw/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport NBP o preferencjach najemców mieszkań w Polsce w 2023 roku](#newsy-1)
- [Opublikowano projekt ustawy nt. zmian w budownictwie społecznym i komunalnym](#newsy-2)
- [Materiały prezentacyjne na Majówkę](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [INPON - Nastroje na rynku nieruchomości w Q1 2024](#wykres-1)
- [Odbicie cen mieszkań w UE po Q4 2023 wg Eurostatu](#wykres-2)
- [Zmiany "twardych" kosztów budowy wg Emmerson Evaluation](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🏭 Prefabrykacja jako źródło przewagi konkurencyjnej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/prefabrykacja-jako-zrodlo-przewagi-konkurencyjnej/
Last updated: 2024-04-26T08:00:54.000Z
Trzeci odcinek [**"Wywiadów z liderami rynku nieruchomości"**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl) już jest online, a jego gość od 20 lat prowadzi biznesy deweloperskie w topowych firmach deweloperskich. **Grzegorz Kawecki** \- od zeszłego roku jest Prezesem [**Pekabex Development**](https://pekabexdevelopment.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), spółki która realizuje ponad 1600 mieszkań i apartamentów w Polsce oraz Niemczech. Spółka ta należy do czołowej grupy budownictwa systemowego i prefabrykowanego Pekabex. Właśnie dlatego razem z Grzegorzem rozmawiamy o tym, jak zmieniła się prefabrykacja od czasów "wielkiej płyty", jak prefabrykacja wpływa na biznes deweloperski i w których segmentach rynku sprawdza się najlepiej, jakie przewagi deweloper i klient zyskuje stosując tę technologię - a także tłumaczymy, gdzie prefabrykacja niekoniecznie będzie najlepszym rozwiązaniem.
**O czym rozmawialiśmy:**
😲 Dlaczego boimy się "wielkiej płyty"?
🤖 Co technologia zmieniła w produkcji budynków w fabrykach?
🏗️ Jakie różne rozwiązania i materiały funkcjonują w prefabrykacji?
👍 Jakie są zalety oraz wady prefabrykacji?
👷 Jak zmienia się biznes deweloperski wykorzystujący prefabrykację?
🏢 Jakie sektory rynku nieruchomości wykorzystują prefabrykację?
🌍 Jak wygląda budownictwo na zachodzie Europy?
Tym odcinkiem kontynuujemy serię [**Wywiadów z liderami rynku nieruchomości**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Spotykamy się w niej z przedstawicielami małych i dużych biznesów działających w ekosystemie sektora nieruchomościowego i rozmawiać o ich doświadczeniach biznesowych. [Misją naszej firmy](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/) jest wspieranie Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – i właśnie jednym ze sprawdzonych sposobów rozwijania biznesu, jest obserwowanie innych ciekawych case studies.
[**YouTube:**](https://youtu.be/AHt4ILk-Wss?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Spotify:**](https://open.spotify.com/episode/2BkuD7PkSgz5WFFKGFkf8R?si=9oXednfNRQ-q3EiNbt0OQQ&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Więcej o tym czym jest prefabrykacja, jakie ma zastosowania, zalety i wady, napisaliśmy w poniższej analizie (niesponsorowanej!):
[🏭 Prefabrykacja w Polsce. Szanse i barieryWprowadzenie do prefabrykacji: Czym jest prefabrykacja, jakie ma zastosowania, jakie są jej zalety oraz wady i jak wykorzystać prefabrykację do rozwoju swojego biznesuFLTRBarbara Bugaj](https://insight.rynekpierwotny.pl/prefabrykacja-szanse-bariery/)
### Webinar 25.IV.2024 - Kredyt #NaStart, Wrocław, prefabrykacja - nagranie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-25-kwietnia-2024/
Last updated: 2024-06-06T13:39:19.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Dziękujemy serdecznie za udział w **jedenastym zamkniętym spotkaniu webinarowym dla subskrybentów premium**!
[👉 Zobacz nagranie](#czesc-1)
Jego tematem było:
- omówienie analizy programu [**Kredyt #NaStart**](https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/)
- omówienie kluczowych wniosków z [**analizy Wrocławia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/),
- omówienie analizy o **"**[**Prefabrykacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/prefabrykacja-szanse-bariery/)**",**
- **dyskusja** z Państwem na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i poprzednich [**analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) FLTR.
---
- **[Nagranie video & audio](#czesc-1)**
- **[Prezentacja](#czesc-2)**
- **[Artykuły i narzędzia omówione podczas webinaru](#czesc-4)**
Spotkanie odbyło się **25 kwietnia 2024 r. w godz. 16:00-18:00**.
**Agenda webinaru:**
**16:00-16:30** Kredyt #NaStart
**16:30-17:00** Wrocław - analiza 360 stopni
**17:00-17:30** Prefabrykacja
**17:30-18:00** Q&A: Dyskusja i pytania od uczestników
Zapraszamy także do obejrzenia **poprzednich webinarów**.
[Webinary - FLTRWebinary dla subskrybentów FLTR poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Czy rynek najmu się skończył? Przejściowa czkawka, czy fundamentalne zmiany?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/czy-rynek-najmu-sie-skonczyl-przejsciowa-czkawka-czy-fundamentalne-zmiany/
Last updated: 2024-06-02T20:06:20.000Z
Szanowni Subskrybenci,
Dzisiaj dzielimy się prezentacją pt. **"Czy rynek najmu się skończył? Przejściowa czkawka, czy fundamentalne zmiany?."**, która była przedmiotem warsztatów podczas spotkania warszawskiego [**Stowarzyszenia Mieszkanicznik**](https://mieszkanicznik.org.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Jest ona szczególnie ciekawa, ponieważ zawiera ona ocenę stanu rynku najmu wg profesjonalnych wynajmujących (slajd 12) oraz wybrane punkty z dyskusji warsztatowej o ważnych trendach na rynku najmu (slajd 40).
Z poważaniem,
Jan Dziekoński
*P.S. newsletter FLTR #74 o bieżącej sytuacji na rynku przedstawimy 29\. kwietnia 2024.*
**Prezentację znajdą Państwo pod poniższym linkiem:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #73: Jak wygląda polski rynek prefabrykacji?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-73/
Last updated: 2025-04-02T08:40:44.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Prefabrykacja to alternatywna metoda budowy, która stopniowo zastępuje tradycyjną technologię budowania "na placu budowy". Technologia tradycyjna jest równie głęboko zakorzenioną w mentalności Polaków, jak i przekonanie, że prefabrykacja ogranicza się tylko do wielkiej płyty z czasów PRL - i jej wad. Na polskim rynku mieszkaniowym zastosowanie technologii prefabrykacji ma nadal znikomy 1% udział, ale w już w budownictwie infrastrukturalnym lub publicznym ma zdecydowanie większy udział. Wartość i penetracja rynku z roku na rok stale wzrasta - a eksperci rynkowi i zagraniczne benchmarki pokazują potencjał nawet 10-krotnego wzrostu do 2030 roku.
Nie jest to zaskakujące, ponieważ zastosowanie prefabrykacji niesie za sobą szereg zalet, jak np. skrócenie czasu budowy, mniejszą pracochłonność, precyzyjne określenie kosztów i terminu oddania, czy zwiększoną efektywność budownictwa. W ostatnich latach obserwuje się dynamiczny wzrost zainteresowania tą technologią w Polsce, co przekłada się na imponującą wartość rynku. Niniejsza analiza to wprowadzenie do technologii prefabrykacji. Przyglądamy się w niej kluczowym aspektom prefabrykacji, w tym: procesowi produkcji, dostępnym technologiom, zastosowaniom, kluczowym graczom, zaletom i wadom zastosowania tego rozwiązania, jak i sposobom jak wykorzystać prefabrykację do rozwoju swojego biznesu nieruchomościowego.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z ekspertami branżowymi** (inwestorzy, deweloperzy, generalni wykonawcy, producenci prefabrykatów, producenci materiałów budowlanych)****, którym serdecznie dziękujemy!**
0:00
/2:08
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🏭 Temat tygodnia:** Jak wygląda polski rynek prefabrykacji?](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🏭 Prefabrykacja w Polsce. Szanse i bariery
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/prefabrykacja-szanse-bariery/
Last updated: 2026-04-20T06:19:17.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Prefabrykacja to alternatywna metoda budowy, która stopniowo zastępuje tradycyjną technologię budowania "na placu budowy". Technologia tradycyjna jest równie głęboko zakorzenioną w mentalności Polaków, jak i przekonanie, że prefabrykacja ogranicza się tylko do wielkiej płyty z czasów PRL - i jej wad. Na polskim rynku mieszkaniowym zastosowanie technologii prefabrykacji ma nadal znikomy 1% udział, ale w już w budownictwie infrastrukturalnym lub publicznym ma zdecydowanie większy udział. Wartość i penetracja rynku z roku na rok stale wzrasta - a eksperci rynkowi i zagraniczne benchmarki pokazują potencjał nawet 10-krotnego wzrostu do 2030 roku.
Nie jest to zaskakujące, ponieważ zastosowanie prefabrykacji niesie za sobą szereg zalet, jak np. skrócenie czasu budowy, mniejszą pracochłonność, precyzyjne określenie kosztów i terminu oddania, czy zwiększoną efektywność budownictwa. W ostatnich latach obserwuje się dynamiczny wzrost zainteresowania tą technologią w Polsce, co przekłada się na imponującą wartość rynku. Niniejsza analiza to wprowadzenie do technologii prefabrykacji. Przyglądamy się w niej kluczowym aspektom prefabrykacji, w tym: procesowi produkcji, dostępnym technologiom, zastosowaniom, kluczowym graczom, zaletom i wadom zastosowania tego rozwiązania, jak i sposobom jak wykorzystać prefabrykację do rozwoju swojego biznesu nieruchomościowego.
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z ekspertami branżowymi** (inwestorzy, deweloperzy, generalni wykonawcy, producenci prefabrykatów, producenci materiałów budowlanych)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🔄 6** \- tyle ogniw łańcucha wartości budownictwa z uwzględnieniem prefabrykacji wymieniliśmy
**⏳ 8 miesięcy** \- tyle średnio trwa zrealizowanie konstrukcji w technologii prefabrykowanej (to ok. 2-krtonie krócej niż przy zastosowaniu technologii tradycyjnej)
**💸 +47%** \- taki wzrost wartości budownictwa modułowego w Polsce odnotowano w latach 2020-2022, a w 2022 wartość rynku wyniosła 4,7 mld PLN
**💰 3,5 mld PLN** \- tyle wyniosła wartość rynku ciężkiej prefabrykacji betonowej w 2021 roku w Polsce
**🏭 3** \- na tyle technologii dzielimy elementy prefabrykowane (prefabrykacja 1D, 2D i 3D)
**🏫 4** \- w tylu segmentach rynku nieruchomości zaprezentowaliśmy wykorzystanie prefabrykacji
**🔮 +15%** \- do tylu procent może wzrosnąć udział prefabrykacji w budownictwie jednorodzinnym w Polsce do 2030 r.
**😒 1,4%** \- tyle wyniosła procentowa penetracja prefabrykacji w budownictwie jednorodzinnym w 2023 r. w Polsce
**👷 15** \- tyle przykładów graczy z polskiego rynku prefabrykacji przedstawiliśmy, uwzględniając technologie działalności
**📉 6%** \- o tyle w procent niższyłączny koszt przykładowej inwestycji z wykorzystaniem prefabrykacji w stosunku do tradycyjnej technologii murowanej wskazano w badaniach
**💡 18** \- tyle rekomendowanych kroków w celu wdrożenia prefabrykacji w biznesie nieruchomościowym wskazaliśmy
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Czym jest prefabrykacja?](#czesc-1)**
- **[2\. Technologia w prefabrykacji](#czesc-2)**
- **[3\. Zastosowania prefabrykacji](#czesc-3)**
- **[4\. Główni gracze na rynku prefabrykacji](#czesc-4)**
- **[5\. Zalety i wady prefabrykacji](#czesc-5)**
- **[6\. Prefabrykacja w rozwoju biznesu](#czesc-6)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Jakie tworzyć produkty mieszkaniowe i dla jakich klientów w 2024 roku?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/jakie-tworzyc-produkty-mieszkaniowe-i-dla-jakich-klientow-w-2024-roku/
Last updated: 2024-05-31T10:39:54.000Z
Szanowni Subskrybenci,
Subskrypcja premium FLTR to nie tylko analizy, dashboardy i webinary. Czasami to także materiały, jakie tworzymy na konferencje i spotkania szkoleniowe. Dzisiaj (w oczekiwaniu na analizę poświęconą prefabrykacji) dzielimy się prezentacją pt. **"Jakie tworzyć produkty mieszkaniowe i dla jakich klientów w 2024 r."**, którą miałem przyjemność dzisiaj wygłosić podczas konferencji [Zawód Deweloper](https://dewelopuj.pl/konferencja-zawod-deweloper%5F2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), organizowanej przez naszego partnera [Dewelopuj.pl](https://dewelopuj.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
Prezentacja ta zdobyła II miejsce w konkursie publiczności.
Z poważaniem,
Jan Dziekoński
**Prezentację znajdą Państwo pod poniższym linkiem:**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #72: Szczegółowa analiza Kredytu #NaStart
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-72/
Last updated: 2025-04-02T08:43:40.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
W dniu 8\. kwietnia opublikowano długo wyczekiwany projekt ustawy o Kredycie #NaStart, który ma zastąpić Bezpieczny Kredyt 2%. Skokowy wzrost sprzedaży kredytów i mieszkań, a następnie rajd cenowy w 2023 roku były skutkiem przede wszystkim BK2%. W naszych prognozach na [rok 2024](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/) i [Q2 2024](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2024/) wskazywaliśmy, że klucz do przyszłości rynku deweloperskiego i obrotu mieszkaniami w tym i następnym roku będzie leżał przede wszystkim w kształcie tego programu. W niniejszej analizie wyjaśniamy jak opracowano ten program dopłat, czym będzie się on różnił wobec BK2%, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości się spodziewamy.
*PS. pogłębioną analizę wpływu programu Kredyt #NaStart przeprowadzimy razem z Państwem podczas* [*webinaru 25\. kwietnia*](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-25-iv-2024-kredyt-nastart-wroclaw-prefabrykacja-oraz-sesja-q-a/)*!*
*PS2\. Ze względu na "nadzwyczajną" publikację na temat Kredytu #NaStart analiza o Prefabrykacji będzie opublikowana za tydzień*
0:00
/2:29
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** 🚀 Kredyt #NaStart - analiza założeń i skutków](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🚀 Kredyt #NaStart - analiza założeń i skutków
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/kredyt-nastart-analiza/
Last updated: 2026-04-20T06:16:44.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
W dniu 8\. kwietnia opublikowano długo wyczekiwany projekt ustawy o Kredycie #NaStart, który ma zastąpić Bezpieczny Kredyt 2%. Skokowy wzrost sprzedaży kredytów i mieszkań, a następnie rajd cenowy w 2023 roku były skutkiem przede wszystkim BK2%. W naszych prognozach na [rok 2024](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/) i [Q2 2024](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2024/) wskazywaliśmy, że klucz do przyszłości rynku deweloperskiego i obrotu mieszkaniami w tym i następnym roku będzie leżał przede wszystkim w kształcie tego programu. W niniejszej analizie wyjaśniamy jak opracowano ten program dopłat, czym będzie się on różnił wobec BK2%, a także jakiego wpływu na rynek nieruchomości się spodziewamy.
💡
Założenia i zmiany wynikające z nowego projektu ustawy o Kredycie #NaStart z 16\. lipca 2026 opisaliśmy w [****#85 FLTR**](https://www.fltr.pl/fltr-85/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[FLTR #85: Zmiany w Kredycie #NaStart, robotyzacja w przemyśle, ceny mieszkań w UE w Q1 2024, gniazdownicy w Polsce i rosnący pesymizm u deweloperówDrodzy Subskrybenci! Witamy Państwa w 85\. wydaniu newslettera FLTR, w którym analizujemy najnowsze zmiany w projekcie ustawy Kredyt #NaStart. W kolejnym newsie przyglądamy się danym pochodzącym z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego nt. robotyzacji w przemyśle w 2023 roku. Następnie analizujemy najnowsze dane z serwisu Nieruchomości-Online pokazujące zmiany w ofercie mieszkańFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-85/#newsy-1)
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🧑👩👦👦 8** \- tyle różnych kombinacji gospodarstw domowych (różna liczba osób, różna liczba dzieci) analizujemy pod kątem poziomu dopłat, oprocentowania, czy limitów dochodów i metrażu
**💸 1,8 tys. PLN** \- tyle miesięcznie szacunkowo oszczędzi gospodarstwo czteroosobowe w małym mieście korzystając z pełnej dopłaty z Kredytu #NaStart
**✋ 800 tys. PLN** \- taki jest maksymalny kredyt dla singla w zwykłym mieście, powyżej którego nie opłaca się zaciągać Kredytu #NaStart
**🤯 38,4 tys. PLN** \- taki jest graniczny poziom dochodów netto z roku ubiegłego dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego w Warszawie, przy którym przestanie się opłacać skorzystać z Kredytu #NaStart
**💰 100 tys. PLN** \- o tyle szacunkowo wzrośnie zdolność kredytowa singla zarabiającego 7 tys. PLN netto i korzystającego z programu Kredyt #NaStart
**🔎 25** \- tyle warunków uzyskania Kredytu #NaStart omawiamy
**💣 4** \- tyle specjalnych sytuacji zaciągnięcia Kredytu #NaStart analizujemy
**🛑 15 tys.** \- tylko tyle wniosków kredytowych #NaStart można będzie złożyć co kwartał od 2025 roku
**🪧 2** \- tyle scenariuszy terminu wdrożenia programu widzimy
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[📅 Kalkulator](#kalkulator)**
- **[1\. Założenia ustawy o Kredycie #NaStart](#czesc-1)**
- [1.1 Mechanizm i różnicowanie dopłat](#czesc-1-1)
- [1.2 Warunki programu](#czesc-1-2)
- [1.3 Skala programu](#czesc-1-3)
- **[2\. Porównanie KnS do BK2%](#czesc-2)**
- **[3\. Jakie skutki może mieć KnS?](#czesc-3)**
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #71: Rynek pracy na zakręcie, polski segment nieruchomości premium, rynek deweloperski po Q1 2024 i popyt kredytowy w marcu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-71/
Last updated: 2024-06-02T20:06:42.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Po okresie świątecznym powracamy do Państwa z 71\. numerem newslettera FLTR - mamy nadzieje, że w okresie świątecznym udało się Państwu odpocząć i spędzić czas w gronie bliskich 😊
W pierwszym kwietniowym wydaniu naszego newslettera przygotowaliśmy dla Państwa kontynuację przeglądu sytuacji na rynku pracy ze względu na jego istotność dla losów rynku nieruchomości. Na początku przyjrzeliśmy się [liczbie nowych ofert pracy](#oferty) wg raportu Grant Thronton i Element, najnowszym danym z GUS dot. [poziomu bezrobocia](#bezrobocie) oraz danym z raportu Personnel Service nt. [zatrudnienia pracowników z Ukrainy w polskich przedsiębiorstwach](#ukraincy). W dalszej części opisaliśmy wybrane fragmenty z raportu Otodom przedstawiającego[ polski rynek nieruchomości premium i second homes](#news-2). W naszym "Wykresie tygodnia" zaprezentowaliśmy dwa tematy: [sytuację na rynku deweloperskim po Q1 2024 wg Otodom](#wykres-1) oraz [liczbę wnioskujących o kredyt hipoteczny wg BIK](#wykres-2). Na końcu zapraszamy do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także [lekturami](#lektury).
Zachęcamy także do zapoznania się z trzema istotnymi newsami znajdującymi się pod nagraniem video.
Zapraszamy do lektury!
---
*PS. Chcielibyśmy poinformować, że w związku ze zbliżającym się wyjazdem szkoleniowym zespołu FLTR w terminie 10-11.IV, publikacja 72\. wydania newslettera poświęconego *prefabrykacji* będzie miała miejsce w połowie tygodnia 15-19.IV. Przepraszamy za komplikacje i dziękujemy za wyrozumiałość - obiecujemy podzielić się fotorelacją* 😉
*PS2\. Zaktualizowaliśmy dashboard z cenami mieszkań o najnowsze dane o segmentach cenowych!*
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. UWAGA: Dashboard został zaktualizowany do wersji 2.0 w dniu 8 grudnia 2023 (dodanie zakładki “Segmenty rynku”). Menu: \* Do czego można używaćFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
---
0:00
/2:19
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Oficjalne odsunięcie w czasie wejścia w życie przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zostało ogłoszone. Zmiana przesuwa termin wejścia przepisów w życie z 1\. kwietnia 2024 na 1\. sierpnia 2024
[Data wejścia w życie przepisów o patodeweloperce przesunięta do 1 sierpniaData wejścia w życie przepisów o patodeweloperce oficjalnie odroczona. Od 1 kwietnia obowiązuje zmiana, która przesuwa termin wejścia w życie tych przepisów do 1 sierpnia. To efekt licznych apeli samorządowców, organizacji przedsiębiorców oraz ekspertów do ministerstwa rozwoju. Ostrzegali, że zmian nie uda się wdrożyć na czas i może dojść do paraliżu inwestycyjnego.Wolters Kluwer SAideo - www.ideo.pl](https://www.prawo.pl/biznes/przepisy-o-patodeweloperce-wejda-w-zycie-1-sierpnia-2024,526084.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
Nowy projekt ustawy "antyflippingowej" zaproponowany przez Lewicę wprowadza trzy stawki podatku PCC dla sprzedaży lokali mieszkalnych. Dodatkowo, osoby sprzedająca trzecie i kolejne mieszkania w ciągu pięciu lat mają podlegać wyższemu podatkowi
[Przedwyborcza ofensywa legislacyjna Lewicy - ustawa antyflippingowa Flipping projekt.pdf1 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2024/04/Flipping-projekt.pdf "Download")
📣
Wstępne koncepcje regulacji dot. spółek inwestujących w najem nieruchomości (S.I.N.N.) na wzór zagranicznych REIT-ów zostały przedstawione przez Wiceministra Rozwoju i Technologii, Jacka Tomczaka. Zachęcamy do zapoznania się z poniższą prezentacją poświęconą zagadnieniu
[S.I.N.N. – Spółki inwestujące w najem nieruchomości REIT MRIT.pptx11 MBdownload-circle](https://insight.rynekpierwotny.pl/content/files/2024/04/REIT-MRIT.pptx "Download")
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Sytuacja na rynku pracy i malejące zatrudnienie Ukraińców w polskich przedsiębiorstwach](#newsy-1)
- [Raport Otodom i ThinkCo o polskim rynku nieruchomości premium i second homes](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Sytuacja na rynku deweloperskim po Q1 2024 wg Otodom](#wykres-1)
- [Wnioskujący o kredyt hipoteczny w marcu 2024 wg BIK](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🥚 Wesołego Alleluja od FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wesolego-alleluja-od-fltr/
Last updated: 2024-03-29T07:00:29.000Z
Szanowni Państwo!
Razem z całym zespołem FLTR życzymy Państwu spokojnych i rodzinnych **Świąt Wielkiejnocy!**
**🐰 Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #70: Rynek najmu i PRS - nowy dashboard!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-70/
Last updated: 2024-05-08T09:47:49.000Z
W #70 FLTR publikujemy kolejny, czwarty już dashboard FLTR, tym razem poświęcony **rynkowi najmu i PRS**.
Rynek najmu wykazał się w ostatnich latach niesamowitą dynamiką - od spadku popytu i czynszów w 2020 roku, przez boom w latach 2021-22, po wyhamowanie w roku 2023\. Bieżące śledzenie bieżącej sytuacji popytowej, podażowej, cenowej, a zwłaszcza konkurencji ze strony sektora PRS (najmu instytucjonalnego) staje się.
Nasze narzędzie pozwala nie tylko na **analizę danych cenowych i podażowych**, ale zwłaszcza **monitorowanie ponad 36 tysięcy istniejących lub budowanych mieszkań z sektora PRS** \- jest to unikatowe rozwiązanie w skali polskiego rynku.
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/2:13
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 4: Rynek najmu i PRS](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 4: Rynek najmu i PRS
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)analityczny **"Rynek najmu i PRS"** ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. **aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego** *(w pierwszej wersji PRS oraz PRS społeczny)* oraz umożliwienie **monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmu** (czynsze, podaż ofert), jak i **zidentyfikowania niemal wszystkich nieruchomości z sektora najmu instytucjonalnego w Polsce**.
[**👉 Dashboard 4: Rynek najmu i PRS**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
[Dashboard 4: Rynek najmu i PRSDashboard analityczny “Rynek najmu i PRS” ma na celu zebranie i pokazanie danych nt. aktualnego stanu rynku najmu mieszkań, w tym najmu instytucjonalnego oraz umożliwienie monitorowania sytuacji na szerokim rynku najmuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-4-rynek-najmu-i-prs/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 analizy i prognozy sytuacji na rynku najmu mieszkań** (jak zmieniają się czynsze najmu? ile jest ofert najmu? ile trwa wynajęcie mieszkania?),
- **🔎 analizy lokalizacji pod inwestycje na wynajem mieszkań** (gdzie są położone istniejące budynki na wynajem oraz ile liczą mieszkań? gdzie będą kolejne budynki? kiedy wejdą do użytkowania?),
- 🚨 **monitorowania konkurencji na rynku najmu** (ile jest oraz ile będzie mieszkań na wynajem PRS? kiedy i gdzie konkurencja wejdzie na rynek? co robią poszczególni gracze?).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:**
- Jak zmieniają się ofertowe i transakcyjne czynsze najmu mieszkań w największych miastach Polski?
- Jak zmienia się podaż ofert najmu mieszkań?
- Jak rozwija się sektor najmu instytucjonalnego w Polsce?
- Jakie ambicje mają poszczególni gracze rynku PRS?
- Gdzie dokładnie znajdują się budynki PRS – wynajmowane, budowane i te w przygotowaniu?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestorzy indywidualni w sektorze najmu
- Inwestorzy instytucjonalni z sektora PRS / PBSA
- Banki / fundusze PE (finansujące ww. inwestycje)
- Agenci nieruchomości oraz operatorzy najmu
- Deweloperzy (działający w segmencie PRS / PBSA)
- Firmy budowlane
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych Subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Prefabrykacja - technologie i zastosowania**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- **Monografie miast: Łódź**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### 🌉 Analiza Wrocławia i nowa promocja!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wroclaw-lp/
Last updated: 2024-03-28T07:04:16.000Z
Opublikowaliśmy kolejną, **drugą analizę z serii "Monografie miast" FLTR** \- skierowaną zarówno dla dużych przedsiębiorstw z rynku nieruchomości, jak i małych prywatnych inwestorów działających na tym rynku - z tej okazji mamy dla Państwa [**promocję do 15\. kwietnia**](https://insight.rynekpierwotny.pl/wroclaw?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wroclaw)!
Aktualnie rozszerzamy nasze portfolio o **analizy 360 stopni**, wchodząc w szczegóły **poszczególnych miast wojewódzkich**. Każda z tych monografii obejmuje kompleksowy zakres danych ekonomicznych i rynkowych, ale też jakościowych opinii lokalnych ekspertów, z którymi rozmawialiśmy przygotowując naszą analizę.
Dzięki nim:
👉 poznasz potencjalne nisze rynkowe i szanse rozwojowe dla biznesu i inwestycji w danym mieście
👉 porównasz rozwój demografii, gospodarki, edukacji wyższej i rynku nieruchomości danego miasta na tle innych aglomeracji Polski
👉 zidentyfikujesz obszary zagrożenia dla działalności na danym rynku
👉 zrozumiesz różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami miasta
Drugim wyborem Subskrybentów FLTR w ramach naszych analiz 360 stopni miast Polski był **Wrocław** \- jak się okazało, jedna z największych i szybciej rosnących aglomeracji w kraju. Wrocław to między innymi:
🧑👩👦👦 rosnąca liczba mieszkańców - nie tylko dobrej dzietności, ale też migracjom
📈 dynamicznie rosnąca liczba zatrudnionych
👥 największy udział uchodźców z Ukrainy w populacji wśród wszystkich miast wojewódzkich
👨💻 drugi największy udział usług profesjonalnych w rynku pracy w kraju (szczególnie sektor IT)
💰 malejąca konkurencja na rynku deweloperskim przy wysokich marżach, ale też trudnym dostępie do gruntów
🪙 relatywnie wysokie stopy zwrotu z najmu w porównaniu z innymi największymi miastami - ale będąca obecnie pod presją
🏢 rosnąca konkurencja w sektorze PRS i PBSA
Więcej kluczowych wniosków znajdziecie poniżej:
Z okazji naszej nowej serii analiz "Monografie miast" mamy dla Państwa **promocję Subskrypcję Premium FLTR** \- pierwsze trzy miesiące **o 1/3 taniej, która obowiązuje do 15\. kwietnia 2024!**
[👉 Odbieram promocję na FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/wroclaw?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wroclaw)
Dlaczego warto skorzystać z aktualnej promocji? W najbliższych tygodniach planujemy kilka ciekawych publikacji:
🔎 Dashboard rynku najmu i PRS - ze szczegółową mapą niemal wszystkich inwestycji najmu instytucjonalnego w Polsce
🏗️ Prefabrykacja - technologia i zastosowanie
👉 Łódź: analiza 360 stopni
A poza tym zyskują Państwo jak zawsze dostęp do wszystkich poprzednich analiz, pozostałych [dashboardów](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) oraz [Społeczności FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/).
> **Nie zwlekaj z decyzją, nasza promocja trwa do 15\. kwietnia 2024 roku!**
#### ****Skorzystaj z promocji na subskrypcję premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja przez 3 pierwsze miesiące za 99 PLN brutto miesięcznie, później za 149 PLN miesięcznie (najniższa cena w ostatnich 30 dniach)
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Korzystam z promocji!](https://insight.rynekpierwotny.pl/wroclaw?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wroclaw)
Serdecznie zapraszamy,
**Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #69: Druga analiza z serii "Monografie miast": Wrocław
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-69/
Last updated: 2025-04-02T08:45:52.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z przyjemnością prezentujemy drugie wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski. Dziś zgodnie z Państwa głosami w ankiecie, skupiamy się na sercu Dolnego Śląska - **Wrocławiu**.
**Wrocław** nazywany "polską Doliną Krzemową"lub też "miastem mostów"jest jednym z najszybciej rozwijających się miast w Polsce, które przyciąga uwagę zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów. W naszej **analizie 360 stopni** zajmiemy się nie tylko statystykami demograficznymi i ekonomicznymi, lecz także analizą jakościowych trendów na rynku nieruchomości i działań inwestorów, które wpływają na kształtowanie się strategicznych decyzji biznesowych. Wszystko to podsumowujemy za pomocą analizy SWOT, która pozwoli zrozumieć potencjał inwestycyjnego Wrocławia.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*PS. tych z Państwa, którzy zapoznali się z analizą, zapraszamy do wypełnienia krótkiej* [*ankiety*](#ankieta)*!*
0:00
/1:56
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Wrocław](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🌉 Monografie miast: Wrocław
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wroclaw/
Last updated: 2026-04-20T06:14:06.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Wrocław** nazywany "polską Doliną Krzemową" lub też "miastem mostów"jest jednym z najszybciej rozwijających się miast w Polsce, które przyciąga uwagę zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych inwestorów. W naszej **analizie 360 stopni** zajmiemy się nie tylko statystykami demograficznymi i ekonomicznymi, lecz także analizą jakościowych trendów na rynku nieruchomości i działań inwestorów, które wpływają na kształtowanie się strategicznych decyzji biznesowych. Wszystko to podsumowujemy za pomocą analizy SWOT, która pozwoli zrozumieć potencjał inwestycyjnego Wrocławia.
*PS. tych z Państwa, którzy zapoznali się z analizą, zapraszamy do wypełnienia krótkiej* [*ankiety*](#ankieta)*!*
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, inwestorzy, deweloperzy, agenci nieruchomości, lokalna administracja, lokalne Stowarzyszenie Mieszkanicznik)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**🌉 111** \- [tyle mostów (i dodatkowo 38 kładek) liczy Wrocław](https://www.wroclaw.pl/dla-mieszkanca/rekordy-wroclawia-ciekawostki-o-wroclawiu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🧔 ponad 800** \- [tyle krasnali kryje się na wrocławskich ulicach](https://pl.wikipedia.org/wiki/Wroc%C5%82awskie%5Fkrasnale?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**🧑👩👦👦 674,1 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności we Wrocławiu w 2022 roku wg GUS, klasyfikując miasto jako 3\. najbardziej zaludnione w całej Polsce
**📈 +5%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności we Wrocławiu w latach 2002-2022
**🤯 +21%** \- o tyle wzrosła liczba ludności w przeciągu lat 2015-2022 w dzielnicy Psie Pole
**👨💻 18%** \- tyle wyniósł procentowy udział pracowników nowoczesnych usług w całej liczbie pracowników w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 2\. pod tym względem w całej Polsce
**🧑💼 288,6 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych we Wrocławiu w 2021 roku, która od 2012 roku stale odnotowuje dynamiczny wzorst
**👨🎓 15,6%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Wrocławia w 2022 roku
**🏢 562** \- tyle wyniosła liczba mieszkań na 1 tys. ludności w 2022 roku we Wrocławiu
**👥 7,3%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Wrocławia w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym w top 1 miast wojewódzkich
**🎓 44%** \- taki odsetek Wrocławian w 2021 roku posiadał wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż., więcej niż w innych miastach wojewódzkich Polski)
**🚀 2,7 tys.** \- tyle mieszkań funkcjonuje obecnie w segmencie PRS, a podaż ma ulec podwojeniu w najbliższych latach
**🏫 2 tys.** \- tyle łóżek ma obecnie sektor PBSA (prywatnych akademików) we Wrocławiu
**🏗️ 100** \- tyle firm deweloperskich działa obecnie we Wrocławiu w 2022 roku, przy czym od 2019 roku liczba ta zmniejszyła się aż o 23%
**🏘️ 48** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Wrocław
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Wrocław z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Wrocławia](#czesc-7)**
- **[Ankieta](#ankieta)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli danego miasta. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
👇 **Tych z Państwa, którzy jeszcze nie zapoznali się z naszą pierwszą analizą dot. Poznania, zapraszamy do poniższej lektury i oglądania:**
[🐐 Monografie miast: PoznańJakie są silne i słabe strony Poznania pod względem inwestycyjnym? Jakie są szanse i zagrożenia dla firmy lub inwestora inwestującego w Poznaniu?FLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #68: Megatrendy, projekt The Line, rynek pracy 2024 i czy wykańczanie mieszkań wykańcza Klientów?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-68/
Last updated: 2024-06-02T20:06:58.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Wiosna zbliża się wielkimi krokami, a wraz z nią odrodzenie i świeżość - w tym duchu przygotowaliśmy dla Państwa kolejne, 68\. numeru newslettera premium FLTR, w którym dzielimy się nowymi tematami!
Przewodnim tematem niniejszego wydania FLTR jest [raport Pekao "Megatredny - Przewodnik po przyszłości" nt. długoterminowych tendencji kształtujących światowe rynki](#newsy-1), tj. konflikty zbrojne i handlowe, wyścig o surowce niezbędne do transformacji energetycznej, czy AI. W dalszej części wspomnieliśmy również [o postępach w innowacyjnym projekcie The Line w Arabii Saudyjskiej](#newsy-2), a także zaprezentowaliśmy [raport ManpowerGroup opisujący trendy w 2024 r. na rynku pracy, w tym w budownictwie i nieruchomościach](#newsy-3). Przygotowaliśmy również opis [badania ankietowego Dom Development charakteryzującego proces wykańczania mieszkania deweloperskiego na własną rękę](#wykres).
Na zakończenie, wybraliśmy najciekawsze [podcasty, nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury). Zachęcamy również do zapoznania się z krótkimi newsami, znajdującymi się tuż pod nagraniem video!
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
*PS. zapraszamy też do obejrzenia nagrania z wczorajszego* [*webinaru dla subskrybentów premium FLTR*](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-14-marca-2024/)
*PS2\. przypominamy o spotkaniu subskrybentów premium FLTR w Warszawie (szczegóły i zaproszenia otrzymali Państwo mailowo)!*
---
0:00
/2:39
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Ministerstwo Finansów podjęło decyzję o nieprzedłużaniu okresowego obniżenia stawki VAT na podstawowe produkty spożywcze po 31.03.2024 roku. Powyższa decyzja przełoży się na pewien wzrost poziomu inflacji, co zwiększa szanse realizacji scenariusza FLTR zakładającego brak obniżki stóp procentowych**
[Jest decyzja rządu ws. VAT na żywnośćMinisterstwo Finansów nie przedłuży obniżenia stawki VAT na żywność po 31 marca - poinformował resort finansów w komunikacie.www.money.plKatarzyna Kalus](https://www.money.pl/gospodarka/vat-na-zywnosc-ministerstwo-finansow-zdecydowalo-7005101807864608a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
[****Parlament Europejski w Strasburgu przyjął w dniu 12.03.2024 r. nowelizację dyrektywy EPBD**](https://energetyka24.com/klimat/wiadomosci/dyrektywa-budynkowa-przyjeta-przez-pe-beda-odstepstwa-dla-niektorych-budynkow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****, która ma wpłynąć na zmniejszenie zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych w budownictwie. Przypominamy również o** [****analizie FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji)****, w której opisaliśmy powyższą dyrektywę**
📣
****Kolejna edycja targów MIPIM w Cannes (12-15.03.2024), jednej z ważniejszych imprez rynku nieruchomości, która przyciąga światowych graczy z branży**
[MIPIM, czyli targi nieruchomości i doświadczeń12 marca w Cannes rusza kolejna edycja najważniejszej imprezy szeroko rozumianej branży nieruchomości – tradycyjnie z mocną polską reprezentacją.RzeczpospolitaAdam Roguski](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39919831-mipim-czyli-targi-nieruchomosci-i-doswiadczen?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Raport Pekao Megatrendy 2024 - tendencje światowcyh gospodarek](#newsy-1)
- [The Line - postępy w budowie najdłuższego zeroemisyjnego miasta świata](#newsy-2)
- [Wynagrodzenia i rynek pracy 2024 - trendy wg raportu ManpowerGroup](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Badanie Dom Development - wykańczanie mieszkań 2024](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Webinar 14.III.2024 - Poznań, "W górę, czy w dół" oraz sesja Q&A - nagranie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-14-marca-2024/
Last updated: 2024-06-02T20:07:00.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Dziękujemy serdecznie za udział w okrągłym, **dziesiątym zamkniętym spotkaniu webinarowym dla subskrybentów premium**!
[👉 Zobacz nagranie](#czesc-1)
Jego tematem było:
- omówienie kluczowych wniosków z [**analizy Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/),
- omówienie nadchodzącej analizy **"W górę czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2024",**
- **dyskusja** z Państwem na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości i poprzednich [**analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/) FLTR.
- **[Nagranie video & audio](#czesc-1)**
- **[Prezentacja](#czesc-2)**
- **[Odpowiedzi na pytania Subskrybentów](#czesc-3)**
- **[Artykuły i narzędzia omówione podczas webinaru](#czesc-4)**
Spotkanie odbyło się 14\. marca o **godz. 16:00-18:00**.
**Agenda webinaru:**
**16:00-16:30** Poznań - analiza 360 stopni
**16:30-17:00** W górę czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2024
**17:00-18:00** Q&A: Dyskusja i pytania od uczestników
Zapraszamy także do obejrzenia **poprzednich webinarów**.
[Webinary - FLTRWebinary dla subskrybentów FLTR poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 💣 Analiza "W górę, czy w dół" powraca - edycja na Q1 2024 już dostępna!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wgore-q1-2024-lp/
Last updated: 2024-03-28T07:03:02.000Z
Flagowa analiza **FLTR** [**"W górę, czy w dół"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2024/) **powraca**! Kwartalny przegląd statusu gospodarki i rynku nieruchomości w skondensowanej formie jest już dostępny dla Subskrybentów Premium - z tej okazji mamy dla Państwa [**promocję do końca marca**](https://insight.rynekpierwotny.pl/marzec-2024?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wgore)!
**Czasem słońce, czasem deszcz.** Tak w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości można streścić przełom 2023 i 2024 roku. Dzięki niższej inflacji przyspieszają realne wynagrodzenia i możliwości konsumentów, rośnie aktywność i nastroje w szeregu branż - w efekcie także wzrost gospodarczy przyspiesza, choć nie tak szybko jak byśmy tego chcieli. W tle rynek pracy pozostaje w zawieszeniu, podobnie jak cykl obniżek stóp procentowych. W nieruchomościach - poza dalszym wzrostem cen mieszkań, ale też i gruntów deweloperskich - zaczęła dynamicznie rosnąć oferta nieruchomości na sprzedaż, przy nieco słabszym popycie niż na przełomie Q3/Q4, ale też silnym rozgrzaniu emocji. W tle mamy ponowny spadek popytu kredytowego po wygaśnięciu "BK2%" w otoczeniu bardzo niskiej dostępności kredytowej mieszkań. Segment najmu pozostaje w korekcie. Dalszy los rynku zależy w dużej mierze od losów programu "Mieszkanie na Start" - który tak oczywisty jak programu "BK2%" nie jest.
[👉 Analiza dla subskrybentów premium FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2024/)
Z okazji tej analizy mam też dla Państwa **promocję Subskrypcję Premium FLTR** \- pierwsze trzy miesiące **o 1/3 taniej!**
[👉 Odbieram promocję na FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/marzec-2024?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wgore)
Dlaczego zwłaszcza teraz warto z niej skorzystać? W marcu planujemy jeszcze kilka super-przydatnych publikacji i wydarzeń:
🔎 Dashboard rynku najmu i PRS - ze szczegółową mapą niemal wszystkich inwestycji najmu instytucjonalnego w Polsce
👉 Wrocław: analiza 360 stopni (poprzedni dotyczący [Poznania](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/) jest już dostępny!)
🎥 Zamknięty Webinar dyskusyjny dla Subskrybentów Premium
A poza tym zyskują Państwo jak zawsze dostęp do wszystkich poprzednich analiz, pozostałych [dashboardów](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) oraz [Społeczności FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/).
> **Nie zwlekaj z decyzją, nasza promocja trwa do końca marca 2024 roku!**
#### ****Skorzystaj z promocji na subskrypcję premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja przez 3 pierwsze miesiące za 99 PLN brutto miesięcznie, później za 149 PLN miesięcznie (najniższa cena w ostatnich 30 dniach)
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Korzystam z promocji!](https://insight.rynekpierwotny.pl/marzec-2024?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=wgore)
Serdecznie zapraszamy,
**Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #67: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q1 2024 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-67/
Last updated: 2025-04-02T08:47:54.000Z
**Czasem słońce, czasem deszcz.** Tak w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości można streścić przełom 2023 i 2024 roku. Dzięki niższej inflacji przyspieszają realne wynagrodzenia i możliwości konsumentów, rośnie aktywność i nastroje w szeregu branż - w efekcie także wzrost gospodarczy przyspiesza, choć nie tak szybko jak byśmy tego chcieli. W tle rynek pracy pozostaje w zawieszeniu, podobnie jak cykl obniżek stóp procentowych. W nieruchomościach - poza dalszym wzrostem cen mieszkań, ale też i gruntów deweloperskich - zaczęła dynamicznie rosnąć oferta nieruchomości na sprzedaż, przy nieco słabszym popycie niż na przełomie Q3/Q4, ale też silnym rozgrzaniu emocji. W tle mamy ponowny spadek popytu kredytowego po wygaśnięciu "BK2%" w otoczeniu bardzo niskiej dostępności kredytowej mieszkań. Segment najmu pozostaje w korekcie. Dalszy los rynku zależy w dużej mierze od losów programu "Mieszkanie na Start" - który tak oczywisty jak programu "BK2%" nie jest.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** w ponad 2 godzinach wideo (*dostępnym od 11\. marca*) oraz na ponad 120 slajdach prezentacji w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
*PS. Przypominamy o*[***webinarze, który odbędzie się w czwartek 14.03.2024 r. w godz. 16:00-18:00***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-14-marca-2024-poznan-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a/) *\- gorąco liczymy na Państwa obecność* 😊
0:00
/1:33
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🎢 **Temat tygodnia:** W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2024](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2024
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q1-2024/
Last updated: 2026-04-20T06:11:57.000Z
**Czasem słońce, czasem deszcz.** Tak w wielu obszarach gospodarki i rynku nieruchomości można streścić przełom 2023 i 2024 roku. Dzięki niższej inflacji przyspieszają realne wynagrodzenia i możliwości konsumentów, rośnie aktywność i nastroje w szeregu branż - w efekcie także wzrost gospodarczy przyspiesza, choć nie tak szybko jak byśmy tego chcieli. W tle rynek pracy pozostaje w zawieszeniu, podobnie jak cykl obniżek stóp procentowych. W nieruchomościach - poza dalszym wzrostem cen mieszkań, ale też i gruntów deweloperskich - zaczęła dynamicznie rosnąć oferta nieruchomości na sprzedaż, przy nieco słabszym popycie niż na przełomie Q3/Q4, ale też silnym rozgrzaniu emocji. W tle mamy ponowny spadek popytu kredytowego po wygaśnięciu "BK2%" w otoczeniu bardzo niskiej dostępności kredytowej mieszkań. Segment najmu pozostaje w korekcie. Dalszy los rynku zależy w dużej mierze od losów programu "Mieszkanie na Start" - który tak oczywisty jak programu "BK2%" nie jest.
Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** w ponad 2 godzinach wideo (*dostępnym od 11\. marca*) oraz na ponad 120 slajdach prezentacji w szczegółach omawia sytuację rynkową, przyczyny zmian i przewidywania na kolejne miesiące.
---
**Spis treści:**
- [O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)
- [Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2024?](#skrot)
- [Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Sytuacja ekonomiczna w Q1 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- [1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)
- [1.2 Inflacja](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q1 2024 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- [2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)
- [2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)
- [2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)
- [2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)
Zapraszamy do lektury!
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q4 2023 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2023Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q4 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q4-2023/)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2024?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** \- wzrost PKB w Q4 2023 był nieznacznie poniżej oczekiwań, jednakże wyższe tempo wzrostu jest oczekiwane w 2024 roku. Spadek inflacji przy szybkim wzroście płac poprawia możliwości zakupowe konsumentów, jednak dynamika zatrudniania pozostaje niska, przekładając się na stagnację zatrudnienia. Stopy procentowe, pozostając co najmniej do lipca bez zmian, mogą hamować ekspansję PKB, co dzieje się w przemyśle oraz na rynku pracy. Nie mniej nastroje zarówno konsumentów, jak i przedsiębiorstw są lepsze.
**Na rynku nieruchomości** \- popyt na mieszkania uległ ochłodzeniu po wygaśnięciu programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, jednak pozostaje nadal relatywnie podwyższony. Fundamentalny popyt kredytowy i dostępność kredytowa mieszkań są niskie. Zapowiedź programu „Mieszkanie na Start” działa pro-popytowo, ale nadal jest pod znakiem zapytania. Hamowanie popytu przy podaży rosnącej w Q4 2023 i Q1 2024 przekłada się na wzrost dostępnej oferty. Koszty materiałów budowlanych nadal spadają, ceny robót także spowalniają – czynnikiem kosztowym stały się grunty. Końcówka roku przyniosła dalszy skokowy wzrost cen mieszkań, zwłaszcza oczekiwań sprzedających, przy wolniejszej reakcji cen akceptowanych w transakcjach. Na rynku najmu rośnie podaż, czynsze pozostają w stagnacji, część rynków przeżywa spadki czynszów i rekordową podaż ofert.
📣
Artykuł ten omówimy również w [nadchodzącym 14\. marca webinarze dla subskrybentów premium FLTR](https://www.fltr.pl/webinar-14-marca-2024-poznan-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **+1%** – o tyle wzrósł polski PKB w Q4 2023 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadają głównie inwestycje)
🛒 **+3%** – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w styczniu 2024
📉 **3,9%** – taki wstępny odczyt inflacji CPI zanotowano w styczniu 2024 r., ale inflacja bazowa wyniosła ok. 5%, a inflacja usług ok. 6%
🛠️ **\-6,1%** – o tyle spadła produkcja budowlana w styczniu 2024 r.
💼 **5,4%** – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w styczniu 2024 r., 0,3 p.p. więcej niż w grudniu
😰 **\-4%** – o tyle spadła liczba ofert pracy w styczniu 2024 vs. 2023, w tym o 23% spadła liczba ofert pracy w IT
💰 **+12,8%** – o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w styczniu 2024 r. w stosunku do stycznia 2023 r.
⬇️ **\-13%** – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q4 2023 w stosunku do Q3
😟 **\-37%** – o tyle mniejsza była dostępność kredytowa mieszkań zdolność kredytowa w Q4 2023 r. w stosunku do 2021 r.
🤯 **52%** – tyle procent stanowiły kredyty „BK2%” w ogólnej liczbie zawartych umów o kredyt hipoteczny od jego uruchomienia
📋 **70 tys.** – tyle umów kredytowych w ramach „BK2%” zawarto do stycznia 2024
🏗️ **+135%** – o liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q4 2023 była wyższa niż w Q4 2022 roku
🧱 **\-3%** – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych w ujęciu rocznym w styczniu 2024 wobec 2023 - największy spadek odnotowało OSB (-22%)
❗ **11,7% vs. 4,7%** – taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na RP zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q4 2023 w stosunku do Q3
🎢 **100%** – w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q4 2023
🚀 **+30%** – o tyle wzrosły ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie, podobnie o tyle wzrosły oczekiwania na rynku pierwotnym w Gdańsku w styczniu 2024 wobec grudnia 2022 (moment ogłoszenia programu "BK2%")
⏰ **69 dni** – tyle średnio trzeba było czasu od wystawienia oferty, żeby sprzedać mieszkanie w Q4 2023
📉 **2,5%** – tylko o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q4 2023, żeby sprzedać swoje mieszkanie (like-for-like)
🌠 **\-13%** – o tyle spadły średnie ofertowe czynsze najmu w Łodzi w styczniu 2024 wobec 2023
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #66: Polski rynek kwater pracowniczych, raporty mieszkaniowe Q4 2023 i rynek najmu po styczniu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-66/
Last updated: 2024-06-02T20:07:10.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Po naszej najnowszej, obszernej [**analizie dotyczącej Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/), powracamy do Państwa z bieżącym wydaniem newslettera premium FLTR. Głównym tematem 66\. numeru jest [polski rynek kwater pracowniczych, opisany na podstawie raportu grupy EWL](#newsy-1), który powstał przy współpracy z FLTR. W kolejnej części newslettera przygotowaliśmy dla Państwa [podsumowanie sytuacji mieszkaniowej po IV. kwartale 2023 roku](#newsy-2). Na początku zamieściliśmy opracowanie danych z raportu [Barometr Metrohouse i Credipass opisującego rynek wtórny](#newsy-2-1), a następnie przedstawiliśmy dane z raportu[ AMRON-SARFIN nt. rynku mieszkaniowego](#newsy-2-2). W naszym "Wykresie tygodnia" znajdą Państwo najnowsze dane dot. ofertowych cen najmu. Na koniec dokonaliśmy przeglądu bieżących [podcastów, nagrań video](#podcast) oraz [lektur](#lektury) związanych z rynkiem nieruchomości.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS. Zapraszamy na* [***dziesiąte zamknięte spotkanie webinarowe***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-14-marca-2024-poznan-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a/)*dla Subskrybentów Premium *14.03.2024 r.**
*PS2\. Przypominamy o ankiecie zwrotnej na temat* [***analizy miasta Poznań***](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/#ankieta)*!*
---
0:00
/2:12
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Ostatni tydzień obrodził zapowiedziami zmian w programie "Mieszkanie na Start". Podczas** [****konferencji 28.II**](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39914701-rzad-ma-nowy-pomysl-na-kredyt-hipoteczny-zero-procent-wiemy-jaki?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **(byliśmy tam i relacjonowaliśmy na żywo w** [****Społeczności FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/)****!)** [****Wiceminister Kukucki**](https://www.money.pl/gospodarka/kredyt-0-procent-rzad-ma-nowy-pomysl-7000666820356640a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **zapowiedział 1) wydłużenie programu do 4 lat, 2) ograniczenie beneficjentów do osób "na skraju zdolności kredytowej" (słowo klucz, którego bez projektu nie możemy nadal zinterpretować). Zadeklarował również małą nowelizację ustawy o budownictwie społecznym, aby ruszyć z budową 20 tys. lokali TBS/SIM w 2024 roku. Ostatnią zapowiedzią Kukuckiego był** [****program dofinansowania remontów publicznych akademików**](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-wolnych-mieszkan-na-wynajem-bedzie-wiecej-niz-chetnych-jedna,nId,7361668?s=09&ref=insight.rynekpierwotny.pl#google%5Fvignette)****. Czekamy nadal na projekty odpowiednich ustaw**
[Kredyt 0 procent. Rząd ma nowy pomysłWiceminister rozwoju i technologii Krzysztof Kukucki zapowiedział, że nowy program wspierający kredytobiorców przy zakupie pierwszego mieszkania ma obowiązywać cztery lata.www.money.plPaweł Gospodarczyk](https://www.money.pl/gospodarka/kredyt-0-procent-rzad-ma-nowy-pomysl-7000666820356640a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Rząd ma nowy pomysł na kredyt hipoteczny zero procent. Wiemy jakiNowy program kredytów „Na start” ma obowiązywać cztery lata. Ma być adresowany do najbardziej potrzebujących – zapowiedział Krzysztof Kukucki, wiceminister rozwRzeczpospolitaAneta Gawrońska](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art39914701-rzad-ma-nowy-pomysl-na-kredyt-hipoteczny-zero-procent-wiemy-jaki?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Kredyt 0 proc. nie dla wszystkich. Minister Hetman wyjaśnia, dlaczego rząd nie dotrzyma obietnicy“Prowadzimy bardzo szerokie konsultacje dot. mieszkalnictwa. Chcemy pokazać program, który składa się z trzech elementów, oddziaływujący na podaż i popyt: budownictwo społeczne i wsparcie dla kredytobiorców” – tak o kredycie 0 proc. mówił w Gość Radia ZET minister Krzysztof Hetman.Dziennik.pl GospodarkaAneta Malinowska](https://gospodarka.dziennik.pl/artykuly/9437426,kredyt-0-proc-nie-dla-wszystkich-minister-hetman-wyjasnia-dlaczego.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Wolnych mieszkań na wynajem będzie więcej? To już się zaczynaKliknij i zobacz więcej.INTERIA.PL/ZOFIA BAZAK /East News](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-wolnych-mieszkan-na-wynajem-bedzie-wiecej-niz-chetnych-jedna,nId,7361668?s=09&ref=insight.rynekpierwotny.pl#google%5Fvignette)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Polski rynek kwater pracowniczych wg raportu EWL Group ](#newsy-1)
- [Podsumowanie sytuacji na rynku mieszkaniowym po Q4 2023](#newsy-2)
- [Barometr Metrohouse i Credipass - sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym w Q4 2023](#newsy-2-1)
- [AMRON - rynek kredytowy, ceny sprzedaży, najem](#newsy-2-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Przegląd ofertowych stawek najmu w styczniu 2024 wg Otodom](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 👍 Nowa seria analiz i nowa promocja FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/poznan-lp/
Last updated: 2024-03-28T07:04:14.000Z
Ruszyła **nowa seria analiz FLTR** \- skierowana zarówno dla dużych przedsiębiorstw z rynku nieruchomości, jak i małych prywatnych inwestorów działających na tym rynku - z tej okazji mamy dla Państwa [**promocję do końca marca**](https://insight.rynekpierwotny.pl/poznan?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=poznan)!
Dotychczas badaliśmy trendy i rynek w ujęciu ogólnopolskim, jakże istotne z perspektywy kształtowania strategii. Teraz rozszerzamy nasze portfolio o **analizy 360 stopni**, wchodząc w szczegóły **poszczególnych miast wojewódzkich**. Każda z tych monografii obejmuje kompleksowy zakres danych ekonomicznych i rynkowych, ale też jakościowych opinii lokalnych ekspertów, z którymi rozmawialiśmy przygotowując naszą analizę.
Dzięki nim:
👉 poznasz potencjalne nisze rynkowe i szanse rozwojowe dla biznesu i inwestycji w danym mieście
👉 porównasz rozwój demografii, gospodarki, edukacji wyższej i rynku nieruchomości danego miasta na tle innych aglomeracji Polski
👉 zidentyfikujesz obszary zagrożenia dla działalności na danym rynku
👉 zrozumiesz różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami miasta
Na pierwszy ogień naszych analiz 360 stopni miast Polski poszedł **Poznań** \- jak się okazało, jest to miasto pełne kontrastów:
👍 najniższe bezrobocie w kraju
🧑🎓 największy udział studentów w kraju
📉 silny odpływ migracyjny na tle innych dużych miast
🏭 relatywnie niski udział SSC/BPO w rynku pracy
💰 duża presja na marże deweloperskie i konkurencja na lokalnym rynku
📊 ceny mieszkań niższe i rosnące wolniej niż w innych czołowych aglomeracjach
🪙 przeciętne rentowności z inwestycji w mieszkania na wynajem
🏢 dynamiczny rozwój lokalnego sektora PRS/PBSA
Z okazji tej analizy mam też dla Państwa **promocję Subskrypcję Premium FLTR** \- pierwsze trzy miesiące **o 1/3 taniej!**
[👉 Odbieram promocję na FLTR!](https://insight.rynekpierwotny.pl/poznan?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=poznan)
Dlaczego zwłaszcza teraz warto z niej skorzystać? W marcu planujemy jeszcze kilka super-przydatnych publikacji i wydarzeń:
🎢 "W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości" - edycja Q1 2024
🔎 Dashboard rynku najmu i PRS - ze szczegółową mapą niemal wszystkich inwestycji najmu instytucjonalnego w Polsce
👉 Wrocław: analiza 360 stopni
🎥 Zamknięty Webinar dyskusyjny dla Subskrybentów Premium
A poza tym zyskują Państwo jak zawsze dostęp do wszystkich poprzednich analiz, pozostałych [dashboardów](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) oraz [Społeczności FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/).
> **Nie zwlekaj z decyzją, nasza promocja trwa do końca marca 2024 roku!**
#### ****Skorzystaj z promocji na subskrypcję premium**
💣 Dostęp do wszystkich artykułów i analiz, dashboardów analitycznych, webinarów oraz społeczności
💲 Subskrypcja przez 3 pierwsze miesiące za 99 PLN brutto miesięcznie, później za 149 PLN miesięcznie (najniższa cena w ostatnich 30 dniach)
🤝 Gwarancja stałej ceny
⏰ Możesz zakończyć subskrypcję w dowolnym momencie (subskrypcja zakończy się z końcem danego okresu rozliczeniowego)
Obowiązują warunki [regulaminu](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulamin/) i [polityki prywatności](https://insight.rynekpierwotny.pl/polityka-prywatnosci/)
[Korzystam z promocji!](https://insight.rynekpierwotny.pl/poznan?utm%5Fsource=page&utm%5Fmedium=link&utm%5Fcampaign=poznan)
Serdecznie zapraszamy,
**Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #65: Pierwsza analiza z serii "Monografie miast": Poznań
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-65/
Last updated: 2025-04-02T08:49:36.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Z dumą prezentujemy pierwsze wydanie naszej serii analiz poświęconych miastom wojewódzkim Polski, a dziś zgodnie z Państwa głosami w ostatniej ankiecie, skupiamy się na sercu Wielkopolski - **Poznaniu**.
**Poznań**, miasto o bogatej historii, dynamicznym rozwoju jest pełne kontrastów - stanowi niezwykle interesujący obszar dla przedsiębiorców i inwestorów na rynku nieruchomości. W naszej **analizie 360 stopni** zajmiemy się nie tylko statystykami demograficznymi i ekonomicznymi, lecz także analizą jakościowych trendów na rynku nieruchomości i działań inwestorów, które wpływają na kształtowanie się strategicznych decyzji biznesowych. Wszystko to podsumowujemy za pomocą analizy SWOT, która pozwoli zrozumieć potencjał inwestycyjnego Poznania.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
*P.S. tych z Państwa, którzy zapoznali się z analizą, zapraszamy do wypełnienia krótkiej* [*ankiety*](#ankieta)*!*
0:00
/1:13
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔍 Temat tygodnia:** Monografie miast: Poznań](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🐐 Monografie miast: Poznań
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-poznan/
Last updated: 2026-04-20T06:09:26.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 10 minut!*
**Poznań**, miasto o bogatej historii, dynamicznym rozwoju jest pełne kontrastów - stanowi niezwykle interesujący obszar dla przedsiębiorców i inwestorów na rynku nieruchomości. W naszej **analizie 360 stopni** zajmiemy się nie tylko statystykami demograficznymi i ekonomicznymi, lecz także analizą jakościowych trendów na rynku nieruchomości i działań inwestorów, które wpływają na kształtowanie się strategicznych decyzji biznesowych. Wszystko to podsumowujemy za pomocą analizy SWOT, która pozwoli zrozumieć potencjał inwestycyjnego Poznania.
*P.S. tych z Państwa, którzy zapoznali się z analizą, zapraszamy do wypełnienia krótkiej* [*ankiety*](#ankieta)*!*
👍
****Analiza powstała także na bazie wywiadów z lokalnymi ekspertami** (operatorzy najmu, inwestorzy, deweloperzy, agenci nieruchomości)****, którym serdecznie dziękujemy!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**👨👩👧👦 541,3 tys.** \- tyle wyniosła liczba ludności w Poznaniu w 2022 roku, klasyfikując miasto jako 5\. najbardziej zaludnione w całej Polsce
**📉 minus 7,9%** \- tyle wynosi procentowa zmiana liczby ludności w Poznaniu w latach 2002-2022
**📈 6%** \- o tyle wzrosła liczba ludności w przeciągu lat 2015-2022 w dzielnicy Jeżyce
**🤯 1,0%** \- tyle wyniosła stopa bezrobocia rejestrowanego w Poznaniu w 2022 roku, osiągając tym samym najniższy wynik dla wszystkich miast wojewódzkich
**👨 💼 251 tys.** \- tyle wyniosła liczba zatrudnionych w Poznaniu w 2021 roku, która od kilku lat stale wzrasta, pomimo spadającej liczby mieszkańców
**🧑 🎓 18,7%** \- tyle wynosi odsetek studentów w całej populacji Poznania w 2022 roku, klasyfikując to miasto jako najbardziej "wysycone" studentami w Polsce
**🏢 550** \- tyle wyniosła liczba mieszkań na 1 tys. ludności w 2022 roku w Poznaniu
**👥 4,5%** \- tyle wyniósł udział uchodźców z Ukrainy w populacji Poznania w styczniu 2024 roku, znajdując się tym samym w top 3 miast wojewódzkich
**🎓 41%** \- taki odsetek Poznaniaków w 2021 roku posiadał wyższe wykształcenie (wśród osób pow. 13 r.ż.)
**🤩 1,4 tys.** \- tyle mieszkań funkcjonuje obecnie w segmencie PRS - podaż ma wzrosnąć 2-3x w najbliższych latach
**🫰 500** \- tyle łóżek ma obecnie prywatny sektor PBSA w Poznaniu, w planach jest kolejna inwestycja na 400 łóżek, jak i szereg mniejszych inwestycji
**🏗️ 93** \- tyle firm deweloperskich działa obecnie w Poznaniu
**🏘️ 42** \- tyle osiedli wg formalnego podziału administracyjnego posiada Poznań
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Poznań z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkolnictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Rynek nieruchomości](#czesc-5)**
- [5.1 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-5-1)
- [5.2 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-5-2)
- [5.3 Rynek najmu](#czesc-5-3)
- **[6\. Przegląd dzielnic](#czesc-6)**
- **[7\. Analiza SWOT Poznania](#czesc-7)**
- **[Ankieta](#ankieta)**
### Informacje o serii poświęconej analizie miast wojewódzkich
Poniższa seria analiz FLTR wprowadza cały cykl monografii poświęconych analizie poszczególnych miast wojewódzkich Polski. W ramach serii przedstawiona zostaje: demografia, gospodarka i rynek pracy oraz szkolnictwo. W drugiej kolejności zaprezentowany zostaje rynek nieruchomości, który jest przedstawiony w 3 podrozdziałach: aktywność budowlana i rynek deweloperski, obrót i ceny nieruchomości oraz rynek najmu i PRS. Następnie dokonywany jest przegląd dzielnic i osiedli danego miasta. Każda część serii kończy się analizą SWOT danego miasta, opisującą jego słabe i mocne strony oraz potencjalne szanse i zagrożenia w perspektywie inwestycyjnej.
[🔎 “Monografie miast” - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTRNowa seria analiz FLTR - monografie poświęcone demografii, gospodarce i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich w PolsceFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Analizy miast Polski - lektury wprowadzające
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy-miast-polski-lektury-wprowadzajace/
Last updated: 2024-02-16T09:00:56.000Z
Dzień dobry!
już za tydzień opublikujemy pierwszą analizę z serii [**monografii miast**](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/) **\-** zgodnie z poniższą informacją rozpoczynamy z analizą [**Poznania**](https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy-miast-polski-wyniki-ankiety/). Ten post stanowi przypomnienie kilku ważnych analiz FLTR, z którymi naszym zdaniem powinni Państwo się zapoznać przed ową nową serią.
W ramach analiz miast dotkniemy **szereg trendów i zjawisk** w otoczeniu **demograficznym**, czy też **metod analitycznych rynku nieruchomości**. Ponieważ nie będziemy wyjaśniać kwestii metodycznych w samej analizie miast, tylko od razu wyciągać wnioski, to rekomendujemy **zapoznanie się ze streszczeniami poniższych artykułów**.
*PS. ten post zastępuje newsletter FLTR w dniu 16.02.2024*
[**Główne trendy demograficzne w Polsce**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/)
*Artykuł wyjaśnia i podsumowuje główne procesy demograficzne w Polsce, prognozy liczby mieszkańców, czy trendy migracyjne.*
[Segmentacja demograficzna: Zmiany liczby ludności i struktury społeczeństwa. 11 atrakcyjnych segmentów Klientów (część 5C)Które segmenty Klientów na rynku nieruchomości będą najbardziej atrakcyjne w najbliższych latach? Jak i gdzie historycznie zmieniała się liczba mieszkańców Polski? Jakie zmiany czekają nas w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/)
[**Rynek najmu długoterminowego - główne segmenty**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)
*Artykuł wyjaśnia segmentację najemców i strukturę rynku najmu mieszkań.*
[Segmentacja rynku: Jak rozwija się rynek najmu długoterminowego w Polsce (część 4 - uzupełniona)Których najemców przybywa, a których ubywa - i dlaczego ma to miejsce?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)
[**Segmentacja rynku mieszkań - różnice między miastami i regionami**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/)
*Artykuł prezentuje zróżnicowane trendy na rynku mieszkań.*
[Segmentacja rynku: na które mieszkania jest największy popyt (część 2)Popyt na które mieszkania rośnie najszybciej - szczegółowe trendy popytu na mieszkania pod względem lokalizacji oraz rozmiaruFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/)
[**Segmentacja rynku domów - różnice między miastami i regionami**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)
*Artykuł prezentuje zróżnicowane trendy na rynku domów jednorodzinnych, bliźniaków i szeregowców.*
[Segmentacja rynku: Jak zachowuje się rynek domów jednorodzinnych i bliźniaków (część 3)Gdzie rośnie popyt na domy jednorodzinne i bliźniaki - regiony, województwa, miasta, a może tereny podmiejskie i wiejskie - oraz jaka jest aktywność budowlana na tym rynkuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)
[**Analiza strategiczna cen nieruchomości**](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)
*Artykuł wyjaśnia jak można wykorzystać dane o cenach mieszkań do analizy strategicznej rynków.*
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)Podstawowe zastosowania, podejścia, miary i źródła danych do analizowania cen nieruchomościFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)
[**Strategie geograficzne na rynku pierwotnym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
*Artykuł wyjaśnia m.in. jakie strategie geograficzne stosują najwięksi deweloperzy.*
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
[**Rynek PRS - rozwój na różnych rynkach geograficznych**](https://insight.rynekpierwotny.pl/sektor-prs-w-polsce/)
*Artykuł tłumaczy jak rozwija się segment najmu instytucjonalnego, w szczególności jak rozwijają się PRSy w poszczególnych miastach.*
[Private rented sector: Geneza, skala i przyszłość sektora PRS w PolsceCzym jest sektor PRS, dlaczego powstał, jak się rozwija i jaką skalę może osiągnąć, kto działa w tym sektorze, w co i gdzie inwestują inwestorzy instytucjonalniFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/sektor-prs-w-polsce/)
### 📈 Dashboard z cenami mieszkań w 17 miastach Polski zaktualizowany o Q4 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-z-cenami-mieszkan-w-17-miastach-polski-zaktualizowany-o-q4-2023/
Last updated: 2024-02-16T08:00:03.000Z
Szanowni Państwo,
informujemy, że dashboard[**"Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)został zaktualizowany o dane za Q4 2023 wraz z naszym komentarzem do sytuacji cenowej w poprzednim kwartale.
[**👉 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
**Przypominając:** Dashboard ten został poświęcony analizie cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Został on stworzony z myślą o analizach strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszymi danymi cenowymi!
**Zespół FLTR**
### 📈 Freedom o budowaniu największej sieci biur nieruchomości w Polsce
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/freedom-o-budowaniu-najwiekszej-sieci-biur-nieruchomosci-w-polsce/
Last updated: 2024-02-15T19:03:50.000Z
Drugi odcinek [**"Wywiadów z liderami rynku nieruchomości"**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl) już jest online! Goście założyciela FLTR Jana Dziekońskiego od lat biorą udział w budowaniu największej sieci biur nieruchomości w Polsce. Ponad 120 oddziałów, prawie 700 agentów, wieloletnia strategia, silne wartości, trudne transakcje i charakterystyczny kolor *magenta*. **Agnieszka Rosolińska**, CEO & CFO, oraz **Łukasz Kruszewski**, CMO & CTO grupy [**Freedom Nieruchomości**](https://freedom-nieruchomosci.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) opowiadają o tym jak autentycznością, [strategią](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/), a przede wszystkim odpowiednimi kompetencjami zarządzają największą siecią biur nieruchomości w Polsce.
**O czym rozmawialiśmy:**
🧐 Po co w ogóle agent nieruchomości?
🤝 Co w prowadzeniu Freedom zmienił nowy inwestor?
💣 Jak Freedom radzi sobie z nowymi przejęciami?
🎯 Jak zespół Freedom planuje rozwój biznesu, żeby realizować cele?
🎢 Jak Freedom sobie poradził w otoczeniu ciągłych zmian na rynku?
📱 Czym różni się produkowanie telefonów od biznesu usługowego?
🧭 Jak rolę w biznesie odgrywają wartości?
📣 Jak budować autentyczną markę na rynku nieruchomości?
Tym odcinkiem kontynuujemy serię [**Wywiadów z liderami rynku nieruchomości**](https://open.spotify.com/show/3oLRJu0DACjnfEP2TfN3RS?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Spotykamy się w niej z przedstawicielami małych i dużych biznesów działających w ekosystemie sektora nieruchomościowego i rozmawiać o ich doświadczeniach biznesowych. [Misją naszej firmy](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/) jest wspieranie Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – i właśnie jednym ze sprawdzonych sposobów rozwijania biznesu, jest obserwowanie innych ciekawych case studies.
[**YouTube:**](https://youtu.be/dD0MlH23eOI?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[**Spotify:**](https://spoti.fi/4bBzXbl?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Analizy miast Polski - wyniki ankiety i plan wydawniczy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy-miast-polski-wyniki-ankiety/
Last updated: 2026-04-20T06:06:27.000Z
Dzień dobry!
Dziękujemy serdecznie za wypełnienie [ankiety poświęconej monografiom miast](https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/). Otrzymaliśmy aż 40 odpowiedzi i sugestii kierujących naszą analizą. Poniżej dzielimy się jej wynikami i decyzjami co do planu wydawniczego analiz miast - pierwsza publikacja z tej serii nastąpi już **23\. lutego** i będzie dotyczyć **Poznania!** O tym z czego wynikają te decyzje piszemy poniżej.
### Przydatność analizy
Po pierwsze cieszymy się także **ogromnym zainteresowaniem naszym pomysłem nowej** [**serii analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy-miast-polski/) \- aż **92%** respondentów wskazało, że analiza ta jest bardzo **ciekawa** i będzie dla nich **przydatna**. 8% odpowiedzi wskazało na dość wysoką przydatność tej analizy (ocena 7 w skali 1-10). Z tego względu seria ta zagości na łamach FLTR na dłużej i stanie się - obok serii [**"W górę ,czy w dół"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/) \- jedną z czołowych naszych publikacji.
### Wybór miast
Na bazie Państwa preferencji podjęliśmy decyzję o wyborze **Poznania** jako pierwszego miasta naszej analizy. Otrzymał on drugą najwyższą ocenę wśród Państwa wyborów, bo aż 38% respondentów - to najlepszy wynik po Warszawie (40% respondentów) - wskazując na Państwa duże nim zainteresowanie. Także najwięcej osób (ex aequo z Warszawą) wybrał Poznań jako miasto pierwszego wyboru.
**Dlaczego jeszcze zdecydowaliśmy się na Poznań?** Naszym zdaniem z perspektywy inwestycyjnej i biznesowej jest on mniej oczywistym kierunkiem niż stolica, która z reguły jest "na topie" inwestorów i przedsiębiorców. W przypadku Poznania dla wielu podmiotów pytanie brzmi "Czy w ogóle angażować się w rynek poznański". Tym większa będzie przydatność tej analizy, jeśli uda nam się odpowiedzieć na takie pytania.
Kolejne części monografii będą dotyczyły w kolejnych miasta, które uzyskały najwyższe noty - **Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Katowic, Łodzi, Krakowa i Szczecina**. W dalszej kolejności będziemy przechodzili przez kolejne rynki miast wojewódzkich. **Chcemy do końca roku przeanalizować co najmniej połowę z miast wojewódzkich Polski.** Nie wyklucza to jednak innych publikacji - będziemy publikowali na przemian inne analizy, w szczególności "W górę, czy w dół".
### Zakres publikacji na temat miast
Na bazie Państwa odpowiedzi uznajemy, że zaproponowany przez nas szablon analizy jest co do zasady **odpowiedniej długości** (75% respondentów), być może nieco za długi (18% respondentów sugerowałaby jego skrócenie). Jednocześnie prawie 60% respondentów sugeruje przygotowanie analizy "za jednym zamachem" - w całości.
Jednocześnie przy większości proponowanych części analizy wskazali Państwo **duże zainteresowanie ich szczegółowym zakresem**. Wyjątkiem jest tutaj analiza otoczenia miasta (tj. miasta satelickie, przedmieścia etc.), które otrzymały istotnie więcej ocen braku zainteresowania. Z tego powodu - i sugestii nieznacznego skrócenia całej publikacji - **tematyka otoczenia miast zostanie wyłączona z monografii** i stanie się przedmiotem odrębnej serii analiz przekrojowych, poświęconych takim obszarom.
Jednocześnie ankieta wskazała nam, że części poświęcone **szkolnictwu wyższemu i przeglądowi dzielnic** mogą zostać **nieznacznie uproszczone** \- naszym zdaniem są one jednak ważne, dlatego nie będziemy z nich w zupełności rezygnować.
### Termin publikacji
Ze względu na powyższe (niemal pełny zakres analizy publikowany w jednej dużej formie) oraz fakt, że pierwsza analiza miasta będzie dla nas pilotażem - **nie wiemy jeszcze ile dokładnie czasu potrzebujemy dla zapewnienia najwyższej jakości analizy pojedynczego miasta.** Pisząc najwyższej jakości mamy na myśli taką, która nie będzie tylko suchym przeglądem statystyk, ale też wniesie dużo informacji jakościowych - chcemy się w niej oprzeć m.in. na wywiadach z ekspertami lokalnego rynku, czy syntezie badań i analiz z innych niż nieruchomości obszarów.
💡
****WAŻNE**: Ze względu na powyższe ****publikacja pierwszej analizy dla Poznania nastąpi 23\. lutego.** W przyszłości zakładamy, że będziemy w stanie przeprowadzać takie analizy w standardowym cyklu.
****W efekcie 16\. lutego 2024 nie będziemy publikowali standardowego newslettera FLTR** \- prześlemy natomiast przypomnienie kilku najważniejszych analiz, z którymi warto się zapoznać przed niniejszą analizą. Będą one stanowiły wprowadzenie merytoryczne. Dziękujemy za wyrozumiałość
### Pozostałe uwagi i sugestie
Otrzymaliśmy także szereg innych uwag i sugestii, za które serdecznie dziękujemy! Część z nich była już uwzględniona w pierwotnym projekcie analizy, pozostałe z uwag postaramy się uwzględnić w miarę dostępności danych, wiedzy lub opinii.
[👉 Wyniki ankiety](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/MB8jJhwNm89K?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### FLTR #64: Przegląd problemów światowego rynku nieruchomości, polskie budownictwo z rekordem niewypłacalności i rok 2023 z perspektywy BIK
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-64/
Last updated: 2024-06-02T20:08:08.000Z
Szanowni Subskrybenci!
Mamy nadzieje, że celebracja tłustego czwartku przebiegła Państwu w pysznej atmosferze! Niestety wiadomości z rynku nieruchomości komercyjnych z pewnością pyszne nie są. Sygnalizowane od dłuższego czasu recesja na zagranicznych rynkach przybiera na sile, odbijając się ponownie na sektorze bankowym - a w efekcie potencjalnie także na szerszej gospodarce. W najnowszym newsletterze FLTR pogłębiamy analizę "szarego nosorożca" na rok 2024 - w jej ramach przygotowaliśmy dla Państwa [cztery regionalne "mini-analizy" opisujące obecną sytuację na rynku nieruchomości w USA, Europie, Azji - oraz Polsce](#newsy-1), w której to sektor budowalny bije rekordy niewypłacalności przedsiębiorstw. W naszym "Wykresie tygodnia" przygotowaliśmy [obszerne podsumowanie aktywności na rynku kredytowym w 2023 roku na podstawie danych BIK](#wykres). Przypomnieliśmy również o nowej serii monografii miast oraz [**ankiecie**](#newsy-2) dotyczącej Państwa preferencji związanych z nową tematyką. Na końcu zapraszamy do zapoznania się z licznymi [podcastami, nagraniami video](#podcast), a także [lekturami](#lektury), które zawierają m.in. ciekawostki technologiczne i środowiskowe.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
---
0:00
/2:40
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Termin wdrożenia programu "Mieszkanie na Start" zaczyna się przesuwać w kierunku jesieni ze względu na trwające konsultacje, ale być może także utarczki w ramach rządzącej koalicji - choć Minister RiT, Krzysztof Hetman, zapewnia, że aktualnie nowy program wsparcia poddawany jest "bardzo szerokim konsultacjom"**. ****Wiceszef** ****MRiT Krzysztof Kukucki informuje o wdrażaniu reformy planowania przestrzennego. Na jej tle wspomina o bardzo istotnych pracach prowadzonych przez Ministerstwo - mianowicie o potencjalnym zróżnicowaniu podatków od gruntów w zależności od ich przeznaczenia. Może to być potencjalnie fundamentalna zmiana ekonomiki w obrocie gruntami**
[Minister rozwoju: “Mieszkanie na start” ruszy najpóźniej jesienią“Mieszkanie na start” ruszy w tym roku, najpóźniej jesienią - zapewnił w “Faktach po Faktach” w TVN24 minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman. Dodał, że w tej chwili w sprawie programu prowadzone są “bardzo szerokie konsultacje”. “Mieszkanie na start” ma zastąpić cieszący się wielkim zainteresowaniem program “Bezpieczny kredyt 2 procent”.TVN24 Bizneskris/ams](https://tvn24.pl/biznes/z-kraju/mieszkanie-na-start-minister-rozwoju-krzysztof-hetman-w-faktach-po-faktach-tvn24-st7761880?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[MRiT o postępach we wdrażaniu reformy planowania przestrzennegoMinisterstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad rozwiązaniami, które przyspieszą procedury planistyczne w gminach – poinformował wiceminister Krzysztof Kukucki. Chodzi m.in. o pilotaż Rejestru Urbanistycznego oraz rozszerzenie zakresu danych przestrzennych dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.Serwis Samorządowy PAPMarcin Przybylski](https://samorzad.pap.pl/kategoria/aktualnosci/mrit-o-postepach-we-wdrazaniu-reformy-planowania-przestrzennego?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
[****Rada Polityki Pieniężnej utrzymała 7\. lutego 2024 stopy**](https://nbp.pl/rpp-07-02-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **procentowe NBP na niezmienionym poziomie.** [****Najważniejsza zapowiedź padła w trakcie konferencji Prezesa NBP**](https://nbp.pl/ocena-biezacej-sytuacji-ekonomicznej-w-polsce-luty-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **\- mianowicie** [****"nie widzi on większości dla podwyżek, ani też obniżek stóp procentowych w 2024 roku"**](https://biznes.pap.pl/en/news/all/info/3545265,w-2024-r--w-rpp-nie-bedzie-wiekszosci-ani-do-podwyzek--ani-do-obnizek-stop-proc----prezes-nbp-%28opis%29?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****. Opinia ta uprawdopodobnia** [****kolejnego "Szarego nosorożca" FLTR na 2024 rok - brak obniżek stóp procentowych w 2024 roku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/#czesc-2-1)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Pogłębienie kryzysu na światowym rynku nieruchomości komercyjnych - prognoza, czy faktyczny trend?](#newsy-1)
- [USA](#newsy-1-1)
- [Europa](#newsy-1-2)
- [Azja](#newsy-1-3)
- [Polska](#newsy-1-4)
- [Przypominamy o nowej serii analiz FLTR "Monografie miast"](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Podsumowanie sytuacji na rynku kredytów w 2023 roku wg BIK](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔎 "Monografie miast" - wprowadzenie do nowej serii analiz FLTR
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/monografie-miast-wprowadzenie/
Last updated: 2026-04-20T06:04:12.000Z
Ruszamy z nową serią analiz poświęconych **demografii, ekonomii i rynkowi nieruchomości poszczególnych miast wojewódzkich Polski** (i nie tylko wojewódzkich). Będzie to **zupełnie nowy sposób** prezentowania wniosków strategicznych przez FLTR. W niniejszej serii chcemy dokonać **analizy 360 stopni poszczególnych miast** \- dotykając możliwie kompleksowo wszystkich istotnych dla przedsiębiorców i inwestorów na rynku nieruchomości zagadnień. Ogólnopolskie trendy trzeba znać i rozumieć - ale w biznesie i inwestycjach **nic nie zastąpi znajomości lokalnego rynku!**
Poniższy **artykuł,** [**nagranie i prezentacja**](#videoaudio) **mają** **charakter wprowadzający** \- zostały stworzony dla przedstawienia Subskrybentom FLTR proponowanego przez nas zakresu analizy. Chcielibyśmy uzyskać od **Państwa informację zwrotną** \- czy proponowany zakres jest interesujący, jaką przyjąć kolejność analizowanych miast, a także czy wprowadzić ewentualne zmian w planowanej analizie. Poprosimy Państwa o przekazanie opinii za pomocą [**ankiety**](#ankieta) **do dnia 11\. lutego 2024**. Umożliwi nam to rozpoczęcie analiz poszczególnych miast od drugiej połowy lutego. *Ankieta została zakończona - poznaj jej* [***wyniki***](https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy-miast-polski-wyniki-ankiety/)*!*
[](#ankieta)
### Spis treści:
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Ankieta - preferencje Subskrybentów](#ankieta)**
- **[Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[1\. Miasto z lotu ptaka](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia i społeczeństwo](#czesc-2)**
- **[3\. Gospodarka i rynek pracy](#czesc-3)**
- **[4\. Szkonlictwo wyższe](#czesc-4)**
- **[5\. Przegląd dzielnic](#czesc-5)**
- **[6\. Przegląd otoczenia](#czesc-6)**
- **[7\. Rynek nieruchomości](#czesc-7)**
- [7.1 Obrót i ceny nieruchomości](#czesc-7-1)
- [7.2 Aktywność budowlana i rynek deweloperski](#czesc-7-2)
- [7.3 Rynek najmu i PRS](#czesc-7-3)
- **[8\. Analiza SWOT](#czesc-8)**
---
## 📹 Omówienie analizy w formie video i prezentacji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Zapraszamy do obejrzenia krótkiego omówienia koncepcji i planowanego zakresu analizy,
[👉 Prezentacja z poglądową analizą](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/Jp3rEhgZN1qg?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 📋 Ankieta - preferencje Subskrybentów
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
W niniejszej ankiecie chcielibyśmy poznać Państwa preferencje, żeby lepiej dopasować zakres analizy i kolejność badanych miast.
Zapraszamy do wypełnienia ankiety!
*Ankieta została zakończona - poznaj jej wyniki:*
[Analizy miast Polski - wyniki ankiety i plan wydawniczyDzień dobry! Dziękujemy serdecznie za wypełnienie ankiety poświęconej monografiom miast. Otrzymaliśmy aż 40 odpowiedzi i sugestii kierujących naszą analizą. Poniżej dzielimy się jej wynikami i decyzjami co do planu wydawniczego analiz miast - pierwsza publikacja z tej serii nastąpi już 23\. lutego i będzie dotyczyć Poznania! O tym z czegoFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy-miast-polski-wyniki-ankiety/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
---
### Streszczenie menedżerskie:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
Dotychczasowe analizy FLTR były poświęcone każdorazowo wybranemu tematowi na tle całego kraju, tylko wąsko wskazując lokalne niuanse. Analizowaliśmy np. [**segmenty rynkowe i trendy demograficzne**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/) w całej Polsce nie wchodziliśmy w szczegóły poszczególnych miast. Analizując [**strategie deweloperów**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/strategia/) nie patrzyliśmy jak działają oni w poszczególnych miastach. Badając [**ceny nieruchomości i gospodarkę**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/w-gore-czy-w-dol/), robiliśmy to w skali całego kraju, bez głębokiego wejścia w lokalne szczegóły.
Najnowsza seria analiz FLTR zmienia ten sposób analiz i wprowadza cały **cykl monografii poświęconej analizie poszczególnych miast w Polsce**. W ramach tej serii przewidujemy następujący zakres analizy.
Po pierwsze zapoznają się Państwo m. in. z **demografią, gospodarką i szkolnictwem** w analizowanym mieście, ale również jego **dzielnicami i otoczeniem**, by następnie przejść do tematu właściwego, czyli rynku nieruchomości.
Po drugie**, Rynek nieruchomości** w analizowanym mieście zostanie przedstawiony w trzech podrozdziałach, w których zaprezentujemy:
- **obrót i ceny nieruchomości,**
- **aktywność budowlaną i rynek deweloperski,**
- **rynek najmu i PRS.**
Na sam koniec każdej analizy przeprowadzona zostanie **analiza SWOT** danego miasta, opisująca jego **słabe i mocne strony** oraz **potencjalne szanse i zagrożenia** w perspektywie inwestycyjnej.
Każda analiza miasta będzie zawierała omówienie analizy w formie video, podcastu oraz prezentacji (takiej, jaką prezentowaliśmy powyżej).
## Analiza miast Polski
Nowa seria analiz FLTR
## 1\. Miasto X z lotu ptaka
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W pierwszym rozdziale krótko scharakteryzujemy analizowane miasto na tle innych miast wojewódzkich - tak, żeby z lotu ptaka uchwycić jego pozycję rynkową
---
## 2\. Demografia i społeczeństwo
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W drugim rozdziale przyjrzymy się zmianom demograficznym w danym mieście - jak zmieniała się i będzie się zmieniać jego struktura wiekowa i liczba mieszkańców, jak wygląda przyrost naturalny i migracje, czy ilu jest cudzoziemców
---
## 3\. Gospodarka i rynek pracy
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W trzecim rozdziale zbadamy gospodarkę i rynek pracy analizowanego miasta - zdefiniujemy jakie sektory gospodarki, branże i przedsiębiorstwa generują miejsca pracy i rozwijają dochody jego mieszkańców, jak wpływa to na ich możliwości zakupowe na rynku nieruchomości, gdzie wreszcie rozwija się gospodarka tego miasta
---
## 4\. Szkolnictwo wyższe
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
Kolejny rozdział to analiza sektora akademickiego, istotnego dla inwestycji w sektorze najmu - ilu jest studentów i uczelni, gdzie są największe skupiska, gdzie będą rozwijały się nowe wydziały i centra B+R
---
## 5\. Przegląd dzielnic
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W piątym rozdziale schodzimy poziom niżej - zbadamy jaka jest charakterystyka poszczególnych dzielnic miasta pod kątem np. demografii, czy jakości życia, co będzie tworzyło tło dla późniejszych analiz rynku nieruchomości
---
## 6\. Przegląd otoczenia
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W szóstym rozdziale spojrzymy także na otoczenie danego miasta - podsumujemy główne obszary podmiejskie, zwłaszcza te, które generują lokalny rynek pracy oraz inwestycji
---
## 7\. Rynek nieruchomości
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W siódmym rozdziale wejdziemy nieco głębiej w rynek nieruchomości analizowanego miasta - na początek scharakteryzujemy nasycenie lokalnego rynku mieszkaniami oraz określimy strukturę wiekową zasobu mieszkaniowego
---
### 7.1 Obrót i ceny nieruchomości
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W pierwszym podrozdziale rynku nieruchomości przyjrzymy się wolumenowi transakcji na lokalnym rynku i historycznym zachowaniom cen na rynku pierwotnym i wtórnym. Scharakteryzujemy też różnice rynkowe pomiędzy dzielnicami, jak i uzupełnimy szeregiem ciekawych statystyk na temat cen, czy transakcji na lokalnym rynku
---
### 7.2 Aktywność budowlana i rynek deweloperski
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
W drugim podrozdziale przyjrzymy się aktywności budowlanej lokalnego rynku i rynkowi deweloperskiemu. Sprawdzimy kto i na jakie nieruchomości mieszkalne uzyskuje pozwolenia na budowę, czy jakie lokale oddaje do użytkowania. Przyjrzymy się także sytuacji popytowo-podażowej i marżowej na lokalnym rynku deweloperskim. Wskażemy też głównych graczy na lokalnym rynku i najbardziej rozwijające się obszary rynku
---
### 7.3 Rynek najmu i PRS
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
Trzeci podrozdział będzie stanowił analizę lokalnego rynku najmu pod kątem dostępnej oferty najmu, zróżnicowania czynszów, jak i specyfiki poszczególnych dzielnic. W miarę dostępności danych wskażemy także kluczowych graczy na rynku najmu instytucjonalnego (PRS i PBSA)
---
## 8\. Analiza SWOT miasta X
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
Całą monografię podsumujemy analizą SWOT - silnych i słabych stron danego miasta, jak i szans i zagrożeń dla przedsiębiorców i inwestorów decydujących się na działalność w danym mieście
---
☝️
**Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższą analizę, zadać pytania na jej temat lub zaproponować zmiany - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl) *lub zostawienia komentarza*
### FLTR #63: Rynek kredytowy - nowy dashboard!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-63/
Last updated: 2024-02-02T10:00:15.000Z
W #63 FLTR publikujemy kolejny, trzeci już dashboard FLTR, tym razem poświęcony **rynkowi kredytowemu**. Finansowanie kredytem hipotecznym to podstawa sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w naszym kraju (o czym dobitnie przekonaliśmy się w 2022 i 2023 roku):
- Dane o składanych wnioskach kredytowych, udzielanych kredytach i ich wartości pozwalają z wyprzedzeniem przewidywać sytuację na samym rynku obrotu
- Zmiany stóp procentowych, a w efekcie ofert cenowych banków pozwalają ocenić to, jakie są szanse na zmiany popytu - ale też z którego banku potencjalnie skorzystać
- Przyrost kredytów z problemami płatniczymi mogą sygnalizować potencjalny wzrost sprzedaży na rynku komorniczym lub u syndyków.
Wszystkie te dane (a w przyszłości będzie ich jeszcze więcej) łączy jedno narzędzie. Dzięki niemu oszczędzą Państwo czas na łączeniu wniosków z różnych źródeł, ale też uzyskają dostęp do unikalnych danych historycznych o rynku kredytowym (najstarsze dane sięgają 2008 roku, których inne źródła nie publikują) oraz do bieżących informacji o polityce kredytowej banków (w tym miejscu agregujemy i wizualizujemy bardzo ciekawe rankingi od [**Ronalda Szczepankiewicza**](https://rmkredyty.pl/ranking?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/4:15
1×
*P.S. w najbliższych dniach opublikujemy dodatkowy artykuł poświęcony monografiom miast. Będziemy mieli przy jego okazji prośbę o wypełnienie krótkiej ankiety. Będziemy Państwa o tym wszystkim informowali po weekendzie!*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 3: Rynek kredytowy](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 3: Rynek kredytowy
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)analityczny **"Rynek kredytowy"** służy do analizy i prognozy popytu na rynku kredytów, a więc i na nieruchomości, do badania trendów i polityk cenowych w zakresie kredytów oraz monitorowania szkodowości kredytów hipotecznych.
[**👉 Dashboard 3: Rynek kredytowy**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)
[Dashboard 3: Rynek kredytowy👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Rynek kredytowy” ma na celu ukazanie sytuacji na rynku kredytów hipotecznych na przestrzeni czasu wraz z porównaniami między bankami. Analiza danych ma na celu wyprzedzającą analizę popytu na nieruchomości, analizę cen kredytów i kosztów finansowania oraz identyfikację problemów z płatnościami w sektorze hipotecznym Menu: \* DoFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 analizy i prognozy popytu rynkowego** (ile jest udzielanych kredytów i jaki będzie popyt na nieruchomości?),
- **🔎 analizy i prognozy cen kredytów** (ile będą kosztowały hipoteki i w którym banku będzie najtaniej?),
- 🚨 **monitorowania ryzyka rynku kredytowego** (czy zbliża się fala zagrożonych kredytów?).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:**
- Jaki jest popyt na kredyty?
- Czy rynek rośnie, czy się kurczy?
- Jak zmienia się długość, LTV i wartość kredytów?
- Jakie zmieniają się wskaźniki kosztów finansowania?
- Które kredyty są tańsze? Zmienno- czy stałoprocentowe?
- Jaka jest polityka cenowa poszczególnych banków?
- Czy przybywa kredytobiorców z problemami w płatności za raty kredytowe?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestorzy indywidualni
- Osoby fizyczne (konsumenci)
- Doradcy kredytowi
- Agenci nieruchomości
- Deweloperzy
- Firmy budowlane
- Działy analiz banków
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-3-rynek-kredytowy/#dashboard)
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych Subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
### A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Przegląd lokalnych rynków inwestycyjnych**
- **Dashboard PRS**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- **Prefabrykacja - technologie i zastosowania**
- **W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości Q1 2024**
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #62: Retail parki biją rekordy, Polska liderem wzrostów cen mieszkań w UE, a napływ imigrantów istotnie wyhamował
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-62/
Last updated: 2024-06-02T20:08:16.000Z
Szanowni Subskrybenci!
W 62\. wydaniu bieżącego newslettera premium FLTR przychodzimy do Państwa z jak zawsze dużą dawką danych, oczywiście w postaci naszych ulubionych wykresów, ale również interpretacji i mini-analiz. Przygotowaliśmy dla Państwa dwie analizy oparte o najnowsze raporty - PKO BP dot. rynku nieruchomości inwestycyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem retail parków, oraz Polityki Insight i Otodom opisującego sytuację na rynku mieszkań w Q4 2023\. W ramach naszego "Wykresu tygodnia" przygotowaliśmy tym razem aż trzy tematy: ceny mieszkań w UE w Q3 2023 wg Eurostat, dane o liczbie obcokrajowców ubezpieczonych w ZUS i uchodźców z Ukrainy oraz dane o cenach materiałów budowalnych w grudniu 2023 wg PSB. Na końcu jak zawsze czekają na Państwa polecane przez nas podcasty i lektury związane z rynkiem nieruchomości!
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS1\. Dziękujemy naszym Subskrybentom premium za obecność w ostatnim webinarze FLTR, który odbył się w minioną środę! Dla tych z Państwa, którzy nie mogli uczestniczyć w naszym spotkaniu na żywo, przygotowaliśmy oczywiście nagranie video i prezentację z odpowiedziami na pytania zadane przed webinarem 👇*
[Webinar premium FLTR - 24 stycznia 2024 - “Prognozy na 2024 rok”, Społeczność oraz sesja Q&A - nagranieNagranie i prezentacja z webinaru dla subskrybentów premium 24 stycznia 2024FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-24-stycznia-2024/)
*PS2\. *FLTR wspiera Wielką Orkiestrę Świątecznej Pomocy!* Serdecznie zapraszamy do wzięcia udziału w licytacjach, w ramach których mają Państwo okazję skorzystać z konsultacji lub warsztatów strategicznych z założycielem FLTR, Janem Dziekońskim 🫶*
[FLTR wspiera 32\. Finał WOŚP!FLTR wspiera 32\. finał WOŚP - zapraszamy do naszych aukcji!FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-wspiera-32-final-wosp/?fbclid=IwAR2v43qK8rs9XmrC3XcUd%5F1tzK8-nBPGNMiU5dWYoUDwFEJpTWUCeTjajps)
---
0:00
/1:36
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Eskaluje konflikt pomiędzy twórcą tzw. epickiego flipa a zarządem wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Złotej 44 w Warszawie - sąd zabezpieczył roszczenie ustanawiając zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości oraz udziałów w nieruchomości**
[“Epicki flip” zablokowany? Jest krok sądu ws. apartamentu Rafała ZaorskiegoW ostatnich dniach eskaluje konflikt między ekscentrycznym milionerem Rafałem Zaorskim a wspólnotą Złota 44\. Był donos do KNF, który niewiele pomógł, za to sąd postanowił zablokować transakcję.Bankier.plJacek Misztal](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Epicki-flip-zablokowany-Jest-krok-sadu-ws-apartamentu-Rafala-Zaorskiego-8683882.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Nieruchomości komercyjne pogłębiają spadki, ale retail parki biją rekordy ](#newsy-1)
- [Raport Polityki Insight i Otodom opisujący sytuację na rynku mieszkań w Q4 2023](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Silne spadki cen mieszkań w UE wg Eurostat po Q3 2023](#wykres-1)
- [Liczba obcokrajowców ubezpieczonych w ZUS i uchodźców z Ukrainy - grudzień 2023](#wykres-2)
- [Ceny materiałów budowlanych wg comiesięcznej analizy PSB](#wykres-3)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR wspiera 32. Finał WOŚP!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-wspiera-32-final-wosp/
Last updated: 2024-01-25T15:48:18.000Z
**32\. Finał** [**#wosp2024**](https://twitter.com/hashtag/wosp2024?src=hashtag%5Fclick&ref=insight.rynekpierwotny.pl) **już w niedzielę 28\. stycznia** \- zagramy też i my 😊 Na szczęście nie będziemy używać instrumentów muzycznych, bo źle by się to skończyło, ale mamy dla Państwa dwie licytacje związane - a jakże - z rynkiem nieruchomości 😊
Zapraszamy serdecznie do wsparcia [#wosp2024](https://twitter.com/hashtag/wosp2024?src=hashtag%5Fclick&ref=insight.rynekpierwotny.pl)!
### **Aukcja 1:** Godzinne konsultacje w zakresie inwestycji w nieruchomości dla osoby indywidualnej
[👉 Link do aukcji](https://allegro.pl/oferta/konsultacje-w-zakresie-inwestycji-w-nieruchomosci-dla-osoby-indywidualnej-15089219738?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### **Aukcja 2:** Dwugodzinne warsztaty strategiczne w zakresie rynku nieruchomości dla firmy
[👉 Link do aukcji](https://allegro.pl/oferta/dwugodzinne-warsztaty-strategiczne-w-zakresie-rynku-nieruchomosci-dla-firmy-15089119368?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### 📈 Skaner Inwestycji zaktualizowany o dane dla dzielnic Warszawy i historyczne dane o pozwoleniach
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/skaner-inwestycji-wersja-1-1-2/
Last updated: 2024-01-23T09:00:24.000Z
Szanowni Państwo,
informujemy, że dashboard[**"Skaner Inwestycji"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)został rozszerzony do **wersji 1.1**! Zmiany obejmują:
- dodanie do struktury danych dzielnic Warszawy (*z zakresem danych jak dla gmin. UWAGA: część danych nie jest dostępna na poziomie dzielnicy lub może być niepełna, np. liczba studentów. Dane dzielnic mogą się nie sumować do całego miasta ze względu na różnice metodologiczne GUS*)
- rozszerzenie szczegółowych historycznych danych o uzyskiwanych pozwoleniach na budowę do 2009 na poziomie powiatów, województw i kraju *(dane dla gmin pozostają dla okresu 2018-2022)*
---
Cały dashboard z nowymi danymi znajdą Państwo na poniższej stronie.
[**👉 Dashboard 2: Skaner Inwestycji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
[Dashboard 2: Skaner inwestycji👉 Przejdź do dashboardu! Dashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych i społecznych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Polsce. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* PrzykładoweFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
---
**Przypominając:**
Dashboard cenowy "Skaner Inwestycji" służy do odpowiedzi na **strategiczne pytania** inwestorów, deweloperów, czy pośredników dotyczących trendów demograficznych, społecznych i budowlanych dla wszystkich 2,477 gmin w Polsce.
Można go stosować do:
- **📈 budowy strategii** (gdzie i dla kogo przygotowywać inwestycje),
- **🏗️ analizy projektu inwestycyjnego** (jakie nieruchomości oferować),
- 🧱 **czy też identyfikacji ryzyk** (czy mój cash flow jest bezpieczny).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na pytania:**
- Jaka jest sytuacja w mojej gminie?
- Które grupy wiekowe rosną, a które się kurczą?
- Czy rodzi się więcej, czy mniej dzieci?
- Czy przybywa migrantów, czy więcej osób wyjeżdża?
- Czy przybywa, czy ubywa małżeństw?
- Czy jest więcej pracujących, bezrobotnych, lub studentów?
- Co się dzieje na rynku budowlanym? Co planują i budują deweloperzy i prywatni inwestorzy?
Aktualnie pracujemy też nad rozszerzeniem dashboardu do wersji 2.0, umożliwiającej rankingowanie gmin i powiatów pod względem wybranych kryteriów (np. "znajdź gminę o najwyższym przyroście naturalnym").
---
Tymczasem zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszymi danymi demograficzno-budowlano-społecznymi!
**Zespół FLTR**
### FLTR #61: Jak finansować termomodernizację budynków i jak regulacje wpłyną na rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-61/
Last updated: 2025-04-02T08:53:07.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Dekarbonizacja i termomodernizacja budownictwa - to nie tylko przymus płynący ze strony regulacji, ale też możliwości wynikające z programów dofinansowania oraz zmian rynkowych, jakie te regulacje przyniosą. W najnowszym numerze newslettera FLTR kontynuujemy tematykę regulacji środowiskowych i energetycznych, które będą wpływały na rynek nieruchomości. W drugiej części naszej analizy omówiliśmy 6 głównych programów dofinansowania do termomodernizacji, z których mogą korzystać zarówno osoby fizyczne, jak też wspólnoty i spółki prawa handlowego na szeroki zakres działań. Tłumaczymy też możliwe przyszłe źródła finansowania. Jednocześnie omawiamy jakich 5 zmian owe programy i finansowanie mogą przynieść na rynku nieruchomości - zmienić relatywną atrakcyjność różnych segmentów, czy też wywołać nowe trendy i możliwości. Na koniec omawiamy 5 możliwych strategii reakcji na zagrożenia i szanse płynące z regulacji i finansowania.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/0:26
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🌍 Temat tygodnia:** Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 2: programy dofinansowania i wpływ na rynek nieruchomości](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 2: programy dofinansowania i wpływ na rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-2/
Last updated: 2026-07-30T14:57:52.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Dekarbonizacja i termomodernizacja budownictwa - to nie tylko przymus płynący ze strony regulacji, ale też możliwości wynikające z programów dofinansowania oraz zmian rynkowych, jakie te regulacje przyniosą. W drugiej części naszej analizy omówiliśmy 6 głównych programów dofinansowania do termomodernizacji, z których mogą korzystać zarówno osoby fizyczne, jak też wspólnoty i spółki prawa handlowego na szeroki zakres działań. Tłumaczymy też możliwe przyszłe źródła finansowania. Jednocześnie omawiamy jakich 5 zmian owe programy i finansowanie mogą przynieść na rynku nieruchomości - zmienić relatywną atrakcyjność różnych segmentów, czy też wywołać nowe trendy i możliwości. Na koniec omawiamy 5 możliwych strategii reakcji na zagrożenia i szanse płynące z regulacji i finansowania.
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
**💰 6** \- tyle programów dofinansowania oferowanych przez NFOŚiGW i BKG przeanalizowaliśmy
**🧐 7** \- tyle opcji wymieniliśmy w ramach zakresu finansowania
**💸 135 tys. PLN** \- tyle wynosi najwyższa możliwa dotacja spośród analizowanych programów (program "Czyste Powietrze")
**🤩 5** \- tyle z opisanych przez nas programów ma bezzwrotny charakter dotacji
**🤯 103 mld PLN** \- tyle wynosi największy możliwy budżet spośród analizowanych programów (program "Czyste Powietrze")
**🫰 3** \- tyle pozostałych (poza programami) mechanizmów wspierających przedsięwzięcia termomodernizacyjne i dekarbonizacyjne opisaliśmy
**🔮 3** \- tyle potencjalnych przyszłych programów dofinansowania przedstawiliśmy
**👉 5** \- tyle obszarów wpływu na przyszły kształt rynku nieruchomości wskazaliśmy
**👎 50%** \- tak duży jest aktualnie spread cen używanych i nowych domów w Niemczech
**📝 5** \- tyle możliwych strategii reagowania na regulacje i programy dofinansowania przygotowaliśmy
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Przegląd kluczowych programów wsparcia poprawy efektywności energetycznej budynków](#czesc-1)**
- [1.1\. Czyste Powietrze](#czesc-1-1)
- [1.2\. Stop Smog](#czesc-1-2)
- [1.3\. Ciepłe Mieszkanie](#czesc-1-3)
- [1.4\. Mój Prąd](#czesc-1-4)
- [1.5\. Moje Ciepło](#czesc-1-5)
- [1.6\. Program TERMO](#czesc-1-6)
- [1.7\. Wybrane pozostałe mechanizmy wspierające przedsięwzięcia termomodernizacyjne i dekarbonizacyjne](#czesc-1-7)
- [1.8\. Potencjalne przyszłe programy dofinansowania remontów](#czesc-1-8)
- **[2\. Przewidywany wpływ regulacji i programów dofinansowania na rynek nieruchomości](#czesc-2)**
- **[3\. Możliwe strategie reagowania na regulacje i programy dofinansowania](#czesc-3)**
### Informacje o serii poświęconej regulacjom środowiskowym i energetycznym
Pierwsza część serii była poświęcona analizie najistotniejszych w naszej ocenie regulacji z obszaru efektywności energetycznej, ochrony środowiska i źródeł energii, które naszym zdaniem będą miały istotny wpływ na przyszły rynek nieruchomości.
[Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 1: przegląd obecnych i nowych regulacjiJak działa 7 kluczowych regulacji z obszaru efektywności energetycznej, ochrony środowiska i źródeł energii, które naszym zdaniem będą miały istotny wpływ na przyszły rynek nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji/)
W drugiej części tej serii podjęliśmy się przeanalizowania 6 naszym zdaniem najistotniejszych programów zwiększających efektywność energetyczną budynków oferowanych przez NFOŚiGW i BGK.
Seria poświęcona **regulacjom środowiskowym i energetycznym** należy do większej kategorii analiz [**Legislacja & podatki**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/legislacja-podatki/), w ramach której prowadzimy dla naszych Subskrybentów premium monitoring najważniejszych zmian prawnych i podatkowych wpływających na rynek nieruchomości.
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #60: "Mieszkanie na Start" rozgrzewa rynek, raport o migrantach z Ukrainy i wyniki rynku pierwotnego w 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-60/
Last updated: 2024-06-02T20:09:20.000Z
Drodzy Subskrybenci!
Witamy Państwa w pierwszym noworocznym wydaniu bieżącego newslettera, w którym nie mogło zabraknąć najgłośniejszego w ostatnich dniach tematu, czyli [ogłoszonego przez Ministra Rozwoju i Technologii, Krzysztofa Hetmana, nowego programu "Mieszkanie na Start"](#newsy-1). W pierwszej części przygotowaliśmy zatem opis głównych założeń programu, uzupełniając ją o nasze wstępne wnioski. W ramach drugiego newsa opisaliśmy dla Państwa [wybrane wykresy z badania NBP dotyczącego sytuacji życiowej i ekonomicznej migrantów z Ukrainy w 2023 roku](#newsy-2), ze szczególnym uwzględnieniem sytuacji mieszkaniowej i planów pozostania w Polsce. W "Wykresie tygodnia" przedstawiliśmy [dane z *RynekPierwotny.pl* opisujące sprzedaż, wprowadzenia i dostępną ofertę na rynku mieszkań i domów](#wykres) w 2023 roku, w szczególności w ostatnich miesiącach roku. Na końcu standardowo czekają na Państwa liczne tematy związane z rynkiem nieruchomości w [postaci podcastów, nagrań video](#podcast) i bardzo [ciekawych lektur](#lektury) z krótkimi streszczeniami.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
*PS1\. Przypominamy, że od niedawna funkcjonuje nasza* [***Społeczność FLTR***](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/) *, której mogą być Państwo członkami! M.in. w ramach* [***naszej grupy na WhatsApp'ie*** ](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/#jakdolaczyc)*mają Państwo okazję chociażby wysłuchać relacji Jana Dziekońskiego (założyciela FLTR) z konsultacji programu "Mieszkania na Start" w MRiT i podyskutować na temat programu!*
[🤝 Społeczność FLTR!FLTR to nie tylko analizy, dane, webinary, czy newsletter. To także nasi Subskrybenci, z którymi utrzymujemy dialog w ramach zamkniętej Społeczności FLTR w aplikacji WhatsApp! To kolejne źródło wartości FLTR dla naszych Subskrybentów Premium. 🚀Społeczność FLTR jest dostępna wyłącznie dla Subskrybentów Premium. Jeśli nie jesteś jeszcze naszym Subskrybentem Premium toFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/spolecznosc-fltr/#jakdolaczyc)
*PS2\. Przypominamy też o nadchodzącym*[***webinarze 24\. stycznia***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-24-stycznia-2024-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a-w-rocznice-fltr-copy/)*(środa) o godz. 16:00 poświęconym prognozom na 2024 oraz Społeczności FLTR - przypominamy o* [*możliwości zadawania pytań!*](https://forms.office.com/e/8DTWuu2u8s?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
*PS3\. Zaktualizowaliśmy* [*dashboard z cenami mieszkań o dane o segmentach cenowych w Q3 2023*](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-z-cenami-mieszkan-zaktualizowany-o-dane-o-segmentach-cenowych-w-q3-2023/?ref=fltr-newsletter)*!*
[📈 Dashboard z cenami mieszkań zaktualizowany o dane o segmentach cenowych w Q3 2023Dashboard do strategicznych analiz cen mieszkań w całej Polsce zaktualizowany o nowe dane w ramach analizy cen i wolumenów transakcji w różnych segmentach rynkowychFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-z-cenami-mieszkan-zaktualizowany-o-dane-o-segmentach-cenowych-w-q3-2023/?ref=fltr-newsletter)
---
0:00
/2:25
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
Nieruchomościowa grupa HRE [****otrzymała od UOKiK 12 mln PLN złotych kary**](https://www.bankier.pl/wiadomosc/HRE-Investments-wprowadzal-inwestorow-w-blad-UOKiK-naklada-12-mln-zlotych-kary-8673213.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) za wprowadzanie inwestorów w błąd w zakresie zwrotu i ryzyka inwestycji w trakcie oferowania udziałów w projektach deweloperskich. Równolegle w sprawie toczy się postępowanie prokuratury
📣
[****Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe bez zmian**](https://nbp.pl/rpp-09-01-2024/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), dostrzegając dotychczasowy spadek inflacji, ale też widząc ryzyka jej wzrostu - w komunikacie RPP czytamy "**Rada ocenia, że obecny poziom stóp procentowych (5,75% przypis FLTR) NBP sprzyja realizacji celu inflacyjnego w średnim okresie.*"
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- ["Mieszkanie na Start", czyli nowy program rządowy zastępujący "Bezpieczny Kredyt 2%"](#newsy-1)
- [Sytuacja życiowa i ekonomiczna migrantów z Ukrainy w 2023 roku wg raportu NBP](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Sprzedaż mieszkań i domów na rynku deweloperskim w grudniu wg Rynek Pierwotny](#wykres-1)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🤝 Rusza Społeczność FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rusza-zamknieta-spolecznosc-fltr/
Last updated: 2024-05-31T10:50:34.000Z
Dzień dobry,
FLTR to nie tylko analizy, dane, czy newsletter. To także **nasi Subskrybenci**, z którymi utrzymujemy dialog **\-** dotychczas rozwijany poprzez webinary i możliwość komentowania naszych analiz. Od teraz to także **zamknięta Społeczność FLTR w ramach aplikacji WhatsApp!** To kolejne źródło **wartości FLTR dla naszych Subskrybentów Premium**.
🚀
Społeczność FLTR jest dostępna wyłącznie dla ****Subskrybentów Premium**. Jeśli nie jesteś jeszcze naszym Subskrybentem Premium to zapraszamy do [****SUBSKRYPCJI**](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)!
- **[Czym jest Społeczność FLTR?](#czymjest)**
- **[Jakie grupy dyskusyjne zawiera Społeczność FLTR?](#jakiegrupy)**
- **[Jak dołączyć do Społeczności FLTR](#jakdolaczyc)**
---
### Czym jest Społeczność FLTR?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
## Społeczność FLTR:
👉 to możliwość swobodnej i otwartej dyskusji pomiędzy Subskrybentami👉 to możliwość zadawania pytań do Analiz FLTR👉 to możliwość inicjowania nowych tematów i analiz FLTR przez Subskrybentów👉 to możliwość rozwijania biznesu przez naszych Subskrybentów (np. przez znajdowanie kontrahentów i partnerów biznesowych)👉 to możliwość wymiany wiedzy i rozwijania kompetencji
Wszystko to zostało stworzone w ramach aplikacji [**WhatsApp**](https://www.whatsapp.com/?lang=pl&ref=insight.rynekpierwotny.pl) zapewniających poufność i bezpieczeństwo komunikacji.
---
### Jakie grupy dyskusyjne zawiera Społeczność FLTR?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Aktualnie Społeczność FLTR liczy 9 grup dyskusyjnych:
1. **Ogłoszenia -** wszystkie ogłoszenia "parafialne" dotyczące Społeczności FLTR
2. **Rynek nieruchomości - dokąd zmierzamy?** Grupa poświęcona dyskusji bieżących wydarzeń i trendów z rynku nieruchomości. Co słychać w obrocie, jak radzą sobie deweloperzy, co z kredytami i rynkiem najmu oraz wiele innych
3. **Gospodarka - co się dzieje w Polsce i na świecie?** Grupa poświęcona dyskusji i o otoczeniu gospodarczym rynku nieruchomości - inflacja, stopy procentowe, rynek pracy etc.
4. **Rozwój firmy - pytania i odpowiedzi:** Grupa służąca rozmowom na temat rozwijania firmy. Wyzwania, trudności, najlepsze praktyki, ale też kontakt do dobrej księgowej, czy doradcy podatkowego. Wszystko w jednym miejscu.
5. **Inwestycje & biznesy - szukam / oferuję:** Grupa służąca wymianie inwestycji i biznesów. Szukasz nieruchomości inwestycyjnej? Chcesz ją sprzedać? Potrzebujesz wykonawcy, partnera lub Klienta? Znajdziesz ich wszystkich tutaj.
6. **Publikacje FLTR:** Grupa poświęcona nowym publikacjom FLTR. Będziemy tu wybierać nowe tematy, zapowiadać publikacje, jak i dyskutować o ostatnich analizach FLTR
7. **Dashboardy: użytkowanie i sugestie** \- Grupa poświęcona dyskusjom na temat użytkowania i rozwoju dashboardów FLTR
8. **Webinary - tematy, pytania, odpowiedzi:** W tej grupie rozmawiamy o Webinarach FLTR - proponujemy tematy, zadajemy pytania, udzielamy na nie odpowiedzi
9. **Po godzinach 🙃:** Grupa służąca odprężeniu i dobrej zabawie 😉 Luźne dyskusje, spotkania integracyjne, dowcipy, memy i ciekawostki niedotyczące innych tematów
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Think-tank: Jak naprawić „Bezpieczny Kredyt 2%” i „Mieszkanie na Start?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-jak-naprawic-bk2proc-i-mns/
Last updated: 2026-04-17T12:13:04.000Z
"Bezpieczny Kredyt 2%" wsparł 60 tys. gospodarstw domowych w kupnie swojego pierwszego mieszkania. Jednocześnie kompletnie zdestabilizował rynek nieruchomości, "wyczyścił" rynek z tanich mieszkań, wywołał wzrosty cen rzędu 15-25% i odsunął marzenia o mieszkaniu od setek tysięcy innych osób. Czy opublikowany 4\. stycznia 2024 roku program "Mieszkanie na Start" może rozwiązać te problemy, czy też wygeneruje jeszcze większe szkody? A jeśli tak - to jak go naprawić, żeby realizować cele bez krzywdzenia większości społeczeństwa?
Niniejsza analiza **think-tanku FLTR** jest głosem w debacie i konsultacjach publicznych programu Ministerstwa Rozwoju i Technologii. W jego ocenie kierujemy się profesjonalną i neutralną analizą potencjalnych skutków i otoczenia w jakim rynek nieruchomości się znajduje, jak i rekomendacji tego, co miałoby przynieść oczekiwany przez Ministerstwo efekt - **wsparcie potrzebujących grup społecznych w dojściu do własności mieszkania.**
📣
**Niniejszy* [***Felieton**](https://www.fltr.pl/tag/felietony/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) został zrealizowany w ramach ****Think-tanku FLTR**
**Czego dowiesz się z tego felietonu:**
🚀 jakie były skutki wprowadzenia „Bezpiecznego Kredytu 2%"?
💣 dlaczego „BK2%” miał tak negatywne skutki?
👉 jak ma działać program „Mieszkanie na Start"?
🔮 jakie skutki może mieć „MnS"?
🔨 jak możemy naprawić programy "BK2%" i "MnS"
Zapraszamy do oglądania i lektury!
📣
**PS. ten artykuł możesz też odsłuchać na kanałach Youtube i Spotify założyciela FLTR, jak i zapoznać się z nim w formie prezentacji*
[Prezentacja](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/PJ1Bkhr4P3vo?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
---
Zapraszamy także do zapoznania się z [**28 inicjatywami "Jak zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań?"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/)
[Think-tank: Mieszkalnictwo: Jak zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań?28 inicjatyw, które mogą zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań dla wszystkich mieszkańców PolskiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/)
💡
**Gdyby chcieli Państwo skomentować niniejszy artykuł, zadać pytania na jego temat lub poprosić o rozmowę na temat mieszkalnictwa - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
---
W analizie opieraliśmy się m.in. na założeniach programu "Mieszkanie na Start" opublikowanych 4\. stycznia 2024 r. przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii:
[Finalizujemy prace nad następcą bezpiecznego kredytu 2% - Ministerstwo Rozwoju i Technologii - Portal Gov.plKończymy prace nad propozycją nowego programu mieszkaniowego, który będzie następcą bezpiecznego kredytu 2%. – Projekt nowego instrumentu już niedługo poddamy szerokim konsultacjom m.in. z bankami, organizacjami konsumentów oraz środowiskiem przedsiębiorców – zaznacza szef MRiT Krzysztof Hetman. Nowy program powinien ruszyć w drugiej połowie 2024 r. Jest na niego zabezpieczone 500 mln zł w projekcie budżetu na 2024 r. Szacujemy, że w tym roku z programu może skorzystać ok. 50 tys. osób.Ministerstwo Rozwoju i Technologii](https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/finalizujemy-prace-nad-nastepca-bezpiecznego-kredytu-2?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### 📈 Dashboard z cenami mieszkań zaktualizowany o dane o segmentach cenowych w Q3 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/skaner-inwestycji-wersja-1-1/
Last updated: 2024-01-22T22:58:43.000Z
Szanowni Państwo,
informujemy, że dashboard[**"Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)w **wersji 2.0** **został zaktualizowany o szczegółowe dane wolumenowe i cenowe za Q3 2023**! Przypominamy, że nowa funkcjonalność dashboardu obejmuje dane o cenach i wolumenach ofert i transakcji sprzedaży mieszkań w **różnych grupach rozmiarowych** (mieszkania 40 m2, 40-60 m2, 60-80 m2 i powyżej 80 m2, odpowiednio dla rynku pierwotnego i wtórnego). Umożliwiają one dokładniejsze podejmowanie decyzji co do inwestowania lub developowania mieszkań w poszczególnych segmentach rozmiarowych.
**Krótkie omówienie nowych funkcjonalności:**
0:00
/1:45
1×
Cały dashboard z instruktażem nowych funkcjonalności znajdą Państwo na poniższej stronie.
[**👉 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
**Przypominając:** Dashboard ten został poświęcony analizie cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Został on stworzony z myślą o analizach strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- **Jakie segmenty rozmiaru mieszkań wybrać (dzięki nowej funkcjonalności od 8.XII.2023)?**
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszymi danymi cenowymi!
**Zespół FLTR**
### FLTR #59: Co nas czeka w 2024 roku?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-59/
Last updated: 2025-04-02T08:55:41.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Każdy rok w FLTR tradycyjnie zaczynamy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do naszych poprzednich prognoz. Rok 2023 zaczął się rekordową inflacją, obawami o gospodarkę, marazmem na rynku deweloperskim i ekstremalnie wysoką ofertą rynkową. Koniec roku to szczyt "emocji", a może i nawet FOMO na rynku obrotu - pod znakiem "czarnego łabędzia" jakim okazał się "Bezpieczny Kredyt 2%" - ale też i przewidzianej przez nas słabości rynku najmu. Przekrój scenariuszy na 2024 rok okazuje się równie szeroki, a pierwsze skrzypce nich znowu będą odgrywali politycy. Zapraszamy do poznania **Perspektyw i scenariuszy FLTR na 2024 rok!**
Zapraszamy do lektury i oglądania!
0:00
/1:00
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🔮 Temat tygodnia:** Rok 2024: Perspektywy i scenariusze](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🔮 Rok 2024: Perspektywy i scenariusze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2024-perspektywy-i-scenariusze/
Last updated: 2026-07-30T14:54:01.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Każdy rok w FLTR tradycyjnie zaczynamy przedstawieniem perspektyw i prognoz na nadchodzące 12 miesięcy. Jednocześnie podsumowujemy najważniejsze wydarzenia w gospodarce i rynku nieruchomości, wykonując także rachunek sumienia co do naszych poprzednich prognoz. Rok 2023 zaczął się rekordową inflacją, obawami o gospodarkę, marazmem na rynku deweloperskim i ekstremalnie wysoką ofertą rynkową. Koniec roku to szczyt "emocji", a może i nawet FOMO na rynku obrotu - pod znakiem "czarnego łabędzia" jakim okazał się "Bezpieczny Kredyt 2%" - ale też i przewidzianej przez nas słabości rynku najmu. Przekrój scenariuszy na 2024 rok okazuje się równie szeroki, a pierwsze skrzypce nich znowu będą odgrywali politycy. Zapraszamy do poznania **Perspektyw i scenariuszy FLTR na 2024 rok!**
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
👍 11 - w tylu prognozach trafiliśmy w 2023 roku
👉 8 - tyle prognoz okazało się tylko częściowo trafnych
👎 7 - tyle scenariuszy okazało się błędnych i nietrafionych
🎯 8 - tyle widzimy "pewniaków" dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2024
🦏 16 - tyle "szarych nosorożców" widzimy dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2024
🦢 12 - tyle "czarnych łabędzi" dla otoczenia makro oraz rynku nieruchomości na 2024 wskazaliśmy
🚀 5 - tyle wskazaliśmy działań dla każdego przedsiębiorcy i inwestora, żeby przygotować się na 2024 rok
---
### Spis treści:
- **[Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?](#metodologia)**
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. 2023 rok: jak nam poszło?](#czesc-1)**
- **[2\. 2024 rok: nasze prognozy](#czesc-2)**
- [2.1\. Otoczenie makro](#czesc-2-1)
- [2.2\. Rynek nieruchomości](#czesc-2-2)
- [2.3\. Jak się przygotować](#czesc-2-3)
---
## Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?
Zanim zaczniemy z meritum prognoz, wyjaśnijmy w jaki sposób przedstawiamy nasze prognozy roczne. Nie mają one na celu wskazanie konkretnego wydarzenia, czy wskaźnika ekonomicznego ("w mieście X ceny mieszkań wzrosną do Y", czy "inflacja osiągnie poziom Z") - z powodów o których pisaliśmy w poniższym felietonie.
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
Nasze przewidywania roczne mają za zadanie oddać ducha czasu, czy wskazać procesy i trendy, które mogą zachodzić - gdyż to one często mają większe znaczenie, niż punktowe prognozy. Dla praktyczności dzielimy te wydarzenia na trzy kategorie:
- **"Pewniaki"**: zdarzenia wysoce prawdopodobne, ale też znane i akceptowane publicznie, a więc pojawiające się w działaniach i strategiach innych
- **"Szare nosorożce"**: są to również prawdopodobne zdarzenia - często stanowią naturalną konsekwencję "pewniaków" - ale są zbywane i umniejszane. W efekcie nie zawsze pojawiają się w strategiach szerszego rynku
- **"Czarne łabędzie"**: to mało prawdopodobne zdarzenia, które w razie wystąpienia miałyby bardzo istotny wpływ na nasz biznes i inwestycje (tym się odróżniają od "szumu", który pokazałby nam całe spektrum różnych wydarzeń).
**Ważna uwaga**: "czarny łabędź" w naszym rozumieniu jest mimo wszystko bardziej prawdopodobny jego książkowych definicji zdarzeń "niemożliwych do przewidzenia". Kierujemy się tu praktycznością, niż rygorem definicji.
### Informacje o serii corocznych prognoz
Poprzednie scenariusze i prognozy na 2023 rok znajdą Państwo tutaj:
[Rok 2023: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2023 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2022? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2023-perspektywy-i-scenariusze/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
**[1\. 2023 rok - jak nam poszło?](#czesc-1)** Przewidywania na 2023 rok w większości się sprawdziły – głównym zaskoczeniem było tempo spadku inflacji i obniżek stóp procentowych. Na rynku nieruchomości głównym zaskoczeniem była skala efektów „BK2%”, większość jednak była trafna
- **Otoczenie makro:** W 2023 roku oczekiwane było spowolnienie gospodarcze, powolny spadek inflacji, wysokie stopy procentowe i ograniczenie wydatków konsumentów i biznesu. Większość pewniaków sprawdziła się, choć były też zaskoczenia. W efekcie trafność oczekiwań w 2023 roku w obszarze makro była całkiem wysoka, zwłaszcza w przypadku „czarnych łabędzi” (obniżki stóp jeszcze w II poł. 2023, spadek inflacji szybszy od prognoz)! Gorzej poszły „szare nosorożce” (nie sprawdziły się scenariusze uporczywej inflacji, ale trafione było oczekiwanie presji globalnych banków centralnych na wysokie stopy)
- **Rynek nieruchomości:** Wśród pewniaków na 2023 oczekiwano niskich obrotów w większości segmentów nieruchomości mieszkalnych oraz kredytów, przejścia najmu w tryb „uśpienia” i aktywności obcokrajowców – jednak niemal wszyscy (także my) nie docenili skali wpływu „BK2%”. Wymieniliśmy też osiem „szarych nosorożców” rynku nieruchomości – głównym „nietrafionym” były korekty cenowe, które wykluczył program „Bezpieczny Kredyt”. Większość jednak była co najmniej trafiona – wzrosły regulacje, przybyło upadłości i konsolidacji w sektorze, rozwijały się alternatywy do posiadania mieszkania, staniały materiały budowlane. Spełniły się także w pełni dwa i częściowo też dwa z sześciu „czarnych łabędzi”, które mogły wywrócić nasze oczekiwania oraz plany – największym zaskoczenie był skok cen mieszkań, i to mimo braku wzrostu czynszów najmu, obserwowaliśmy także nowe konflikty zbrojne, rządząca koalicja utraciła władzę (co wpłynie na kształt polityk na 2024 r.)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #58: Jak działa 7 kluczowych regulacji środowiskowych i energetycznych i co robią liderzy rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-58/
Last updated: 2026-10-05T14:57:54.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Jeszcze 10 lat temu dbanie o wysoką efektywność energetyczną, jakość powietrza, czy dobór niskoemisyjnego źródła energii nie było szczególnym punktem zainteresowania branży nieruchomościowej, zwłaszcza w obszarze nieruchomości mieszkaniowych. Jednak szokowy wzrost kosztów energii w 2021 i 2022 roku bodaj wszystkim uczestnikom rynku uświadomiły istotność tego tematu - nie tylko z perspektywy zdrowia i zmian klimatu. I akurat 7\. grudnia 2023 roku [**Rada i Parlament Unii Europejskiej uzgodniły treść rewizji dyrektywy EPBD**](https://termomodernizacja.pl/dyrektywa-budynkowa-zatwierdzona-jakie-zmiany-czekaja-ue/?ref=fltr.pl), otwierając drogę do jej formalnego zatwierdzenia i skierowania do wdrożenia. Będzie miała ona największy - ale nie jedyny - wpływ na rynek nieruchomości, bo cały obszar regulacji w otoczeniu środowiska i energii ma znaczenie. I temu poświęcamy no
Zapraszamy do lektury i oglądania, [a także poznania nowej serii wywiadów](#artykuł-2)!
[**Jednocześnie razem z całym zespołem FLTR życzymy Wam zdrowych, spokojnych i relaksujących Świąt Bożego Narodzenia oraz dobrego Roku 2024!**](https://insight.rynekpierwotny.pl/magicznych-swiat-od-fltr/)
*PS. w przerwie między Świętami Bożego Narodzenia i Nowym Rokiem nie będzie wydania newslettera FLTR, kolejna analiza ukaże się 5\. stycznia 2024\.*
0:00
/1:10
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**🌍 Temat tygodnia:** Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 1: przegląd obecnych i nowych regulacji](#artyku%C5%82-1)
- [**🎤 Wywiady z liderami rynku nieruchomości:** 🚀 6 tysięcy mieszkań na wynajem w jednym ręku!](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Regulacje środowiskowe i energetyczne a rynek nieruchomości - część 1: przegląd obecnych i nowych regulacji
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/regulacje-srodowiskowe-i-energetyczne-a-rynek-nieruchomosci-czesc-1-przeglad-obecnych-i-nowych-regulacji/
Last updated: 2026-07-30T14:57:11.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Jeszcze 10 lat temu dbanie o wysoką efektywność energetyczną, jakość powietrza, czy dobór niskoemisyjnego źródła energii nie było szczególnym punktem zainteresowania branży nieruchomościowej, zwłaszcza w obszarze nieruchomości mieszkaniowych. Jednak szokowy wzrost kosztów energii w 2021 i 2022 roku bodaj wszystkim uczestnikom rynku uświadomiły istotność tego tematu - nie tylko z perspektywy zdrowia i zmian klimatu. I akurat 7\. grudnia 2023 roku [**Rada i Parlament Unii Europejskiej uzgodniły treść rewizji dyrektywy EPBD**](https://termomodernizacja.pl/dyrektywa-budynkowa-zatwierdzona-jakie-zmiany-czekaja-ue/?ref=fltr.pl), otwierając drogę do jej formalnego zatwierdzenia i skierowania do wdrożenia. Będzie miała ona największy - ale nie jedyny - wpływ na rynek nieruchomości, bo cały obszar regulacji w otoczeniu środowiska i energii ma znaczenie.
Niniejsza analiza ma na celu wyrównanie poziomu wiedzy w zakresie **7 najbardziej kluczowych naszym zdaniem regulacji w obszarze efektywności energetycznej i środowiska.** Wyjaśniamy w niej czego dotyczą i jak działają różne krajowe i unijne przepisy wpływające na wybór źródeł energii, dobór technologii budowy, jak i same koszty energii i materiałów budowlanych. W kolejnej części spróbujemy zbudować scenariusze wpływu ww. regulacji na rynek nieruchomości - zmiany atrakcyjności różnych segmentów rynku i typów nieruchomości.
**Kilka wybranych liczb z naszej analizy:**
📝 7 - tyle regulacji przeanalizowaliśmy
🏢 65 - tyle kWh/m2 na rok nieodnawialnej energii pierwotnej może zużywać nowy budynek wielorodzinny
🔥 10x - o tyle mniej emisyjne są kotły klasy 5 wobec kotłów bezklasowych
🏡 14 - tyle województw podjęło uchwały "antysmogowe" wykluczając większość kategorii kotłów na paliwa stałe
👉 2027 - w tym roku paliwa kopalne dla transportu i nieruchomości mają zostać opodatkowane CO2
🏡 2030 - od tego roku wszystkie nowe budynki mają być zero-emisyjne
📉 20-22% - o tyle ma zostać obniżony wskaźnik EP istniejących budynków mieszkalnych do 2035 roku
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
- **[Przegląd kluczowych regulacji środowiskowych i energetycznych wpływających na rynek nieruchomości](#czesc-1)**
- [1.1\. Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie](#czesc-1-1)
- [1.2\. Normy emisji i sprawności dla domowych kotłów oraz wymagania jakościowe dla paliw stałych](#czesc-1-2)
- [1.3\. Programy Ochrony Powietrza i uchwały „antysmogowe”](#czesc-1-3)
- [1.4\. Świadectwa charakterystyki energetycznej i klasy energetyczne](#czesc-1-4)
- [1.5\. Uprawnienia do emisji CO2 (EU-ETS I oraz II)](#czesc-1-5)
- [1.6\. Mechanizm wyrównania cen na granicach (CBAM)](#czesc-1-6)
- [1.7\. Dyrektywa o efektywności energetycznej budynków (EPBD)](#czesc-1-7)
### Informacje o serii poświęconej regulacjom środowiskowym i energetycznym
Pierwsza część serii jest poświęcona analizie najistotniejszych w naszej ocenie regulacji z obszaru efektywności energetycznej, ochrony środowiska i źródeł energii, które naszym zdaniem będą miały istotny wpływ na przyszły rynek nieruchomości - celem jest uporządkowanie wiedzy naszych Subskrybentów. W drugiej części tej serii podejmiemy się zadania przełożenia wpływu wszystkich tych regulacji na prawdopodobne scenariusze dla rynku nieruchomości ([*o metodzie scenariuszowej pisaliśmy w tym artykule*](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)).
Seria poświęcona **regulacjom środowiskowym i energetycznym** należy do większej kategorii analiz [**Legislacja & podatki**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/legislacja-podatki/), w ramach której prowadzimy dla naszych Subskrybentów premium monitoring najważniejszych zmian prawnych i podatkowych wpływających na rynek nieruchomości.
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 🎄 Magicznych Świąt od FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/magicznych-swiat-od-fltr/
Last updated: 2023-12-21T16:26:16.000Z
Szanowni czytelnicy!
Razem z całym zespołem FLTR życzymy Wam zdrowych, spokojnych i relaksujących **Świąt Bożego Narodzenia** oraz **dobrego Roku 2024**!
**🧑🎄 Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
### FLTR #57: Rynek kredytów ruszył przy spadku dostępności mieszkań, jaki jest portret typowego najemcy i co mówi piramida polskiej demografii
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-57/
Last updated: 2024-06-02T20:09:41.000Z
Szanowni subskrybenci FLTR!
Wiemy, że przedświąteczny okres to czas intensywnych przygotowań i zakupów prezentów. Dlatego też w tym tygodniu postanowiliśmy przygotować nieznacznie bardziej kompaktowe wydanie 57\. numeru newslettera premium FLTR, aby ułatwić Państwu szybkie i skuteczne zapoznanie się z istotnymi informacjami, ale też dłuższą listę [**lektur**](#lektury)i [**podcastów**](#podcast)do wykorzystania w okresie wolniejszego czasu 🎁
W ramach głównego newsa przygotowaliśmy dla Państwa przegląd bardzo ciekawego raportu PFR Nieruchomości i Polityki Insight opisującego[**portret społeczno-ekonomiczny najemców w Polsce w podziale na typy najmu**](#newsy-1). W następnej kolejności przedstawiliśmy [**sytuację na rynku kredytów w Q3 2023**](#newsy-2) na podstawie "Ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości" AMRON. W "Wykresie tygodnia" opisaliśmy [**zmiany w piramidzie demograficznej Polski i inne ciekawostki nt. struktury demograficzno-społecznej**](#wykres-1) pochodzące z "Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań" za 2021 rok. Zachęcamy również do zapoznania się z krótkim newsem dot. uzgodnienia treści **dyrektywy EPBD**, na temat której napiszemy więcej w naszej przyszłotygodniowej analizie. Drugim ważnym newsem jest seria decyzji czołowych banków centralnych krajów rozwiniętych, które zgodnie **utrzymały stopy procentowe bez zmian** \- choć z zaskakującym gołębim tonem FED. Wreszcie ujawniona została osoba **odpowiadająca w MRiT za budownictwo**, a będzie nią osoba związana z Lewicą i budownictwem społecznym.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
*PS. Przypominamy także o nadal trwającej ankiecie poświęconej* [***Społeczności FLTR***](https://forms.office.com/pages/responsepage.aspx?id=ZPnE32OMqEOg4VS-kSYWL5dCQJmuDs9DsK4dgWqVJ35URERFRkVGN0ZHSlBIOFRLNUROQ0JYTVhQMy4u&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
0:00
/2:53
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
[****Rada i Parlament Unii Europejskiej uzgodniły treść dyrektywy EPBD**](https://termomodernizacja.pl/dyrektywa-budynkowa-zatwierdzona-jakie-zmiany-czekaja-ue/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), otwierając drogę do jej formalnego zatwierdzenia i skierowania do wdrożenia. Najbliższy cykl analiz FLTR zostanie poświęcony dokładnej analizie ****tej i innych regulacji w obszarze efektywności energetycznej i środowiska**
📣
Podczas grudniowego posiedzenia [****Rada Polityki Pieniężnej zadecydowała o utrzymaniu dotychczasowej wysokości stóp procentowych**](https://nbp.pl/rpp-06-12-2023/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), pozostawiając tym samym stopę referencyjną na poziomie 5,75%, nie zapowiadając istotnych zmian w polityce pieniężnej do marca 2024\. Analogicznie decyzje o braku zmian poziomu stóp procentowych podjęły [BoE](https://forsal.pl/gospodarka/stopy-procentowe/artykuly/9303396,co-dalej-ze-stopami-procentowymi-znamy-decyzje-banku-anglii.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [SNB](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Decyzja-Szwajcarskiego-Banku-Narodowego-grudzien-2023-8663465.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [EBC](https://www.money.pl/gospodarka/europejski-bank-centralny-podjal-decyzje-wiadomo-co-ze-stopami-kredytowymi-6973705162967712a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) i FED. Ten ostatni [****zmienił narrację na znacznie bardziej gołębią, zapowiadając obniżki aż o 75 pb w 2024 roku**](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/fed-zdecydowal-o-stopach-to-przelozy-sie-na-polskich-kredytobiorcow/c7fytkk?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
[****Krzysztof Kukucki**](https://torun.wyborcza.pl/torun/7,48723,30505779,senator-krzysztof-kukucki-z-wloclawka-wiceministrem-rozwoju.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****,** senator RP z klubu ****Nowej Lewicy**, został ****Wiceministrem ds. Budownictwa** w ramach Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Wcześniejszy Wiceprezydent Włocławka, jest znany z dokonań w zakresie [****budownictwa społecznego i czynszowego.**](https://lewica.org.pl/aktualnosci-kujawsko-pomorskie/8766-wloclawek-600-nowych-mieszkan-i-czyste-powietrze?ref=insight.rynekpierwotny.pl#S.embed%5Flink-K.C-B.1-L.2.zw)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Portret polskich najemców w podziale na typ najmu wg raportu PFR Nieruchomości i Polityki Insight](#newsy-1)
- [Sytuacja na rynku kredytowym w Q3 2023 wg kwartalnego raportu AMRON](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Wybrane ciekawostki społeczno-demograficzne z raportu GUS (NSP) 2021 ](#wykres-1)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #56: Co wpływa na efektywność operacyjną deweloperów i wdrażamy nowe funkcje dashboardu cenowego
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-50-jakie-strategie-realizuja-czolowi-gracze-deweloperskiego-rynku-mieszkaniowego-copy/
Last updated: 2026-10-05T14:57:36.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
w 56\. numerze newslettera FLTR kontynuujemy **wątek strategii biznesu i analizy konkurencji**. Tym razem badamy w większych szczegółach [**wyniki operacyjne liderów rynku deweloperskiego**](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/) \- to jak efektywność zarządzania bankiem ziemi, projektami budowlanymi, sprzedażą oraz zatrudnieniem wpływa na marżę i zyski tych firm. Ponownie używamy ***case studies***, które przybliżają modele biznesowe, przewagi i słabości czołowych graczy na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. To także praktyczne narzędzia analizy efektywności operacyjnej, jakie mogą Państwo zastosować w swoim biznesie deweloperskim, flippingowym, ale też w wielu innych obszarach. Dodatkowo dzielimy się najnowszą aktualizacją [**dashboardu z cenami mieszkań**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/) \- który został rozbudowany o dane w szczegółowych segmentach rozmiarowych mieszkań.
Zapraszamy do lektury, oglądania i korzystania z nowego narzędzia!
*PS. Przypominamy także o trwającej ankiecie poświęconej* [***Społeczności FLTR***](https://forms.office.com/pages/responsepage.aspx?id=ZPnE32OMqEOg4VS-kSYWL5dCQJmuDs9DsK4dgWqVJ35URERFRkVGN0ZHSlBIOFRLNUROQ0JYTVhQMy4u&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
0:00
/2:00
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🧐 **Temat tygodnia:** Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnej](#artyku%C5%82-1)
- [📈 **Dashboard z cenami mieszkań.** Nowa funkcjonalność - segmenty mieszkań](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### 📈 Dashboard z cenami mieszkań. Nowa funkcjonalność - segmenty mieszkań
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-z-cenami-mieszkan-nowa-funkcjonalnosc/
Last updated: 2023-12-08T15:26:59.000Z
Szanowni Państwo,
informujemy, że dashboard[**"Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)został zaktualizowany do **wersji 2.0**! Nowa funkcjonalność dashboardu obejmuje dane o cenach i wolumenach ofert i transakcji sprzedaży mieszkań w **różnych grupach rozmiarowych** (mieszkania 40 m2, 40-60 m2, 60-80 m2 i powyżej 80 m2, odpowiednio dla rynku pierwotnego i wtórnego). Umożliwiają one dokładniejsze podejmowanie decyzji co do inwestowania lub developowania mieszkań w poszczególnych segmentach rozmiarowych.
**Krótkie omówienie nowych funkcjonalności:**
0:00
/1:45
1×
Cały dashboard z instruktażem nowych funkcjonalności znajdą Państwo na poniższej stronie.
[**👉 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
**Przypominając:** Dashboard ten został poświęcony analizie cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Został on stworzony z myślą o analizach strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- **Jakie segmenty rozmiaru mieszkań wybrać (dzięki nowej funkcjonalności od 8.XII.2023)?**
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszymi danymi cenowymi!
**Zespół FLTR**
### Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 3: case study analizy operacyjnej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/strategie-czolowych-deweloperow-mieszkaniowych-czesc-3-case-study-analizy-operacyjnej/
Last updated: 2026-07-30T14:55:28.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Strategia biznesu deweloperskiego jest gotowa - co dalej? Jakie są osiągalne marże na działalności? Jakie koszty ponoszą najwięksi gracze? Jak osiągnąć efektywność? Jak zarządzać bankiem ziemi? W jaki sposób zapewnić efektywność projektów budowlanych? Jak efektywnie zarządzać sprzedażą? Jak zorganizować firmę i pracowników, żeby nie wydać milionów na wynagrodzenia? A zwłaszcza - **które z tych decyzji przyniosą najlepsze wyniki? W tym artykule odpowiadamy na te pytania!**
Przygotowaliśmy dla Państwa kolejną analizę, tym razem wyników operacyjnych największych deweloperów w formie ***case studies.*** Przybliża ona wyniki operacyjne i marżowe, jak i sposób prowadzenia biznesu najlepszych graczy na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - a także daje praktyczne narzędzia analizy operacyjnej, jakie mogą Państwo zastosować w swoim biznesie. W ramach naszej serii o [**strategii**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/strategia/)dokonaliśmy szczegółowej analizy 6 czołowych firm deweloperskich działających na polskim rynku, wśród których znajdują się:
- **Dom Development**
- **Develia**
- **Robyg**
- **Murapol**
- **Atal**
- **Echo Investment / Archicom**
Firmy te odpowiadają za produkcję ponad 20 tysięcy mieszkań rocznie i łącznie mają niemal 20% udziału w rynku. Ich strategie rynkowe i finansowe, decyzje strategiczne, sposób prowadzenia biznesu i wyniki stanowią inspirację, motywację, czasem też przestrogę do kształtowania naszej własnego modelu biznesowego i strategii (i nie tylko - bo niektóre wnioski dotyczą szerszych zagadnień prowadzenia biznesu).
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
🚀 **9 punktów procentowych** \- taka była różnica w rentowności między najbardziej i najmniej rentowną spółką
🤯 **4-5 lat** \- na tyle lat budowania pozwalają banki ziemi liderów sektora
🏦 **3** \- tyle metod budowania banku ziemi wskazaliśmy
🔨 **28 miesięcy** \- tyle trwała budowa przeciętnej inwestycji najmniej efektywnej z analizowanych spółek
🏗️ **4** \- tyle czynników sukcesu w efektywności budowlanej wskazaliśmy
💣 **0,7%** \- tylko tyle wynosiły koszty sprzedaży i marketingu w najbardziej efektywnej spółce
🎯 **4** \- tyle czynników sukcesu w sprzedaży i marketingu wskazaliśmy
🚀 **3x** \- tyle wynosiła różnica kosztów osobowych pomiedzy najmniej i najbardziej efektywną spółką
🏡 **5** \- tyle czynników sukcesu w budowaniu efektywności zatrudnienia wskazaliśmy
Zapraszamy do oglądania *(niniejszy odcinek ze względów praktycznych jest wyłącznie w formie video i prezentacji)*!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie studium przypadku w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
### Informacje o serii poświęconej strategii
**Czym właściwie jest strategia, z czego ona się składa, oraz najważniejsze - jak ją stworzyć i wdrażać?** Na te pytania rzadko odpowiadają szkolenia, wątek ten jest poruszany na uczelniach ekonomicznych tylko jednosemestralnym wykładem, w najlepszym razie topowe międzynarodowe uczelnie MBA dać w tym temacie odpowiedni poziom wiedzy teoretycznej - ale są one dostępne cenowo tylko dla wąskiego grona osób. Nawet praktykujący menedżerowie mają okazję stworzyć najwyżej 2-3 strategie w życiu. To mało dla osiągnięcia wprawy i zbudowania najlepszych praktyk.
W tym miejscu chcielibyśmy podzielić się naszym (konkretnie założyciela FLTR [Jana Dziekońskiego](https://www.linkedin.com/in/jandziekonski/?ref=fltr.pl)) **doświadczeniem świadczenia** [**usług doradztwa strategicznego**](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/) **dla polskich i międzynarodowych korporacji, czym zajmujemy się od 15 lat.** W tym czasie mieliśmy okazję tworzyć lub zaktualizować co najmniej 40 różnych strategii - począwszy od typowych strategii korporacyjnych, przez strategie wejścia na rynek, poszerzenia portfolio produktowego, strategii akwizycji i post-merger integration, przez strategie funkcjonalne (np. strategia sprzedaży, rozwoju zasobów ludzkich, czy IT), po tzw. operacjonalizację - czyli przekuwanie celów w konkretne plany działań rozpisywane na "nuty". Odpowiadaliśmy także za wdrażanie ww. strategii w trakcie kilkuletniej kadencji członka zarządu.
👉
****W tym miejscu chcielibyśmy przypomnieć, że świadczymy również usługi doradcze, w ramach których tworzymy m.in. strategie biznesowe, z których zakresem mogą się Państwo zapoznać poniżej:**
[Usługi doradczeChociaż subskrypcyjny newsletter FLTR powinien rozwiązać 90% potrzeb przedsiębiorcy działającego na rynku nieruchomości - to w niektórych przypadkach podjęcie strategicznych i operacyjnych decyzji na jego podstawie będzie wymagało indywidualnej interpretacji i dopasowania rekomendacji do specyficzne…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/)
W ramach **pierwszej części** naszego artykułu dedykowanego analizie strategicznej przedstawiliśmy Państwu temat od strony teoretycznej, odpowiadając na pytania czym jest strategia, ale również dając Państwu konkretne narzędzia i metody pracy nad strategią. Jeżeli nie mieli Państwo jeszcze okazji zapoznać się z pierwszą częścią analizy, serdecznie zapraszamy do publikacji, w celu lepszego zrozumienia poniższej, drugiej części w formie ***case studies*** 👇
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
W **drugiej części** skupiliśmy się na konkretnych **case studies** strategii czołowych deweloperów, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach. Aby zrozumieć strategie czołowych graczy przeanalizowaliśmy wyniki finansowe, strategie finansowania, strategie konkurencyjne, a także kamienie milowe rozwoju strategicznego.
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznejJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
W **trzecim odcinku** (który publikujemy poniżej) przyglądamy się natomiast analizie operacyjnej poszczególnych graczy. Wchodzimy w niej w trudniejsze zadanie zbadania różnych wskaźników efektywności operacyjnej i modeli operacyjnych spółek, żeby ocenić które z nich mogą najbardziej sprzyjać osiąganiu najwyższej rentowności operacyjnej z działalności deweloperskiej.
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #55: Stan rynku najmu po wysokim sezonie, potencjał gotówkowy inwestorów i Polska liderem trendu "gniazdowników"
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-55/
Last updated: 2024-06-02T20:09:53.000Z
Witamy w 55\. wydaniu newslettera premium FLTR! Głównym tematem jest [**podsumowanie wysokiego sezonu najmu w 2023 roku**](#newsy-1), a zwłaszcza powodów tego, że był mniej dynamiczny niż w poprzednich latach i na ile ta sytuacja może być powtarzalna. Zbadaliśmy między innymi sytuację podażową oraz czynsze na kluczowych rynkach i segmentach mieszkań. W kolejnej analizie odpowiedzieliśmy na pytanie zadane przez jednego z Subskrybentów - [**Czy Polakom może zabraknąć gotówki na inwestycje?**](#newsy-2). Przekazujemy Państwu także [**prezentację z naszego środowego webinaru wraz z odpowiedziami na zadawane pytania**](#newsy-3). W naszym "Wykresie tygodnia" przedstawiliśmy dane nt. [**zjawiska gniazdowników - młodych osób zamieszkujących z rodzicami**](#wykres), w którym okazuje się, że Polska ma bardzo specyficzną strukturę, a także wyników sprzedaży kredytów w październiku 2023\. Na końcu jak zwykle przygotowaliśmy dla Państwa [**ciekawe podcasty i nagrania video**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-53/#podcast) oraz liczne [**lektury**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-53/#lektury)dotyczącego rynku nieruchomości. W tym jedna z informacji jest szczególnie ciekawa - o postępowaniu upadłościowym jednej z największych Austriackich firm nieruchomościowych Signa.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
0:00
/10:00
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Signa Holdnig GmbH będąca największą austriacką prywatną spółką z branży nieruchomości ogłosiła w środę (29.11.) rozpoczęcie postępowania upadłościowego. Grupa wyceniana na 27 mld EUR posiada wiele spółek zależnych, a aktualnie jest w trakcie budowy jednego z najwyższych budynków w Niemczech (245-metrowego Elbtower)**. ****Więcej o przyczynach tego typu upadłości pisaliśmy w** [****TEJ ANALIZIE**](https://insight.rynekpierwotny.pl/cre-skala-problemu/)
[Największy krach na rynku nieruchomości w Europie. Gigant ogłasza upadłość. Kanclerz Austrii zabrał głosSigna, austriacki gigant w branży nieruchomości i handlu zgłasza się do sądu z wnioskiem o restrukturyzację.next.gazeta.plMonika Margraf - opracowanie/Deutsche Welle](https://next.gazeta.pl/next/7,168930,30458020,najwiekszy-krach-na-rynku-nieruchomosci-w-europie-gigant-oglasza.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Signa ogłasza upadłość. Gigant z gigadługami – DW – 29.11.2023Signa, austriacki gigant w branży nieruchomości i handlu zgłasza się do sądu z wnioskiem o restrukturyzację.Deutsche WelleMonika Margraf](https://www.dw.com/pl/signa-og%C5%82asza-upad%C5%82o%C5%9B%C4%87-gigant-z-gigad%C5%82ugami/a-67585639?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Chrysler Building’s European co-owner files for bankruptcy: ‘Rude awakening for investors’Controlled by Austrian magnate Rene Benko, Signa’s bankruptcy is set to send ripples across the continent’s embattled property sector.New York PostBack to Reading](https://nypost.com/2023/11/29/business/signa-co-owner-of-chrysler-building-files-for-bankruptcy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Stan rynku najmu po wysokim sezonie - analiza miast wojewódzkich ](#newsy-1)
- [Czy Polakom może zabraknąć gotówki na inwestycje?](#newsy-2)
- [Specjalny webinar z okazji 1\. rocznicy działalności FLTR już za nami!](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Gniazdownicy w Europie w 2022 wg Eurostat](#wykres-1)
- [Sprzedaż kredytów hipotecznych w październiku 2023](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #54: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q4 2023 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-54/
Last updated: 2025-04-02T09:12:54.000Z
**Jazda kolejką górską.** Zbliżając się do końca roku 2023 trudno odnieść inne wrażenie jak ta analogia na temat gospodarki oraz rynku nieruchomości. W ciągu 12 miesięcy przeżyliśmy prawdziwy rollercoaster od skrajnego pesymizmu po hurra-optymizm (na rynku mieszkaniowym) lub co najmniej znamiona poprawy nastrojów (gospodarka). Cykl który z reguły trwa kilka lat - tym razem wydarzył się zdecydowanie szybkiej. Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** w ponad 2 godzinach wideo oraz na 112 slajdach prezentacji w szczegółach omawia przyczyny takiej zmiany i przewidywania na kolejne miesiące.
**W gospodarce** \- ryzyko recesji zostało odsunięte głównie dzięki postępującemu spadkowi inflacji i odbiciu sprzedaży detalicznej - choć recesja w przemyśle, rysy na rynku pracy i przedterminowe zakończenie cyklu obniżek stóp procentowych wymagają ostrożności. **Na rynku nieruchomości** \- "Bezpieczny Kredyt 2%" w 9 miesięcy przyniósł szokowy wzrost cen i sprzedaży w ślad za wyprzedaniem oferty. W tle jednak utrzymują się problemy ze sprzedażą części segmentów nieruchomości, a stagnacja na rynku najmu coraz bardziej się pogłębia. "Łatwo przyszło, łatwo poszło" - już w styczniu 2024 możemy się spodziewać zmiany o 90 stopni wraz z wygaśnięciem wakacji kredytowych oraz wyczerpaniem budżetu na "BK2%".
*Jan Dziekoński*
*PS. Przypominamy o* [***jubileuszowym webinarze, który odbędzie się w środę 29.11.2023 r. w godz. 16:00-18:00***](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-29-listopada-2023-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a-w-rocznice-fltr/) *\- gorąco liczymy na Państwa obecność* 😊
0:00
/0:51
1×
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🎢 **Temat tygodnia:** W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2023](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-status-gospodarki-i-rynku-nieruchomosci-w-q4-2023/
Last updated: 2026-07-30T14:52:32.000Z
**Jazda kolejką górską.** Zbliżając się do końca roku 2023 trudno odnieść inne wrażenie jak ta analogia na temat gospodarki oraz rynku nieruchomości. W ciągu 12 miesięcy przeżyliśmy prawdziwy rollercoaster od skrajnego pesymizmu po hurra-optymizm (na rynku mieszkaniowym) lub co najmniej znamiona poprawy nastrojów (gospodarka). Cykl który z reguły trwa kilka lat - tym razem wydarzył się zdecydowanie szybkiej. Nasza sztandarowa analiza **"W górę, czy w dół"** w ponad 2 godzinach wideo oraz na 112 slajdach prezentacji w szczegółach omawia przyczyny takiej zmiany i przewidywania na kolejne miesiące.
**W gospodarce** \- ryzyko recesji zostało odsunięte głównie dzięki postępującemu spadkowi inflacji i odbiciu sprzedaży detalicznej - choć recesja w przemyśle, rysy na rynku pracy i przedterminowe zakończenie cyklu obniżek stóp procentowych wymagają ostrożności. **Na rynku nieruchomości** \- "Bezpieczny Kredyt 2%" w 9 miesięcy przyniósł szokowy wzrost cen i sprzedaży w ślad za wyprzedaniem oferty. W tle jednak utrzymują się problemy ze sprzedażą części segmentów nieruchomości, a stagnacja na rynku najmu coraz bardziej się pogłębia. "Łatwo przyszło, łatwo poszło" - już w styczniu 2024 możemy się spodziewać zmiany o 90 stopni wraz z wygaśnięciem wakacji kredytowych oraz wyczerpaniem budżetu na "BK2%".
**Spis treści:**
- **[O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"](#seria)**
- **[Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2023?](#skrot)**
- **[Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu](#statystyki)**
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
Zapraszamy do lektury!
📣
UWAGA: **Ze względu na rozmiar samej prezentacji* ***poniższy artykuł zawiera wyłącznie streszczenie menedżerskie** *. Zachęcamy więc do zapoznania się z dostępną poniżej* ***pełną wersją prezentacji** *, a przede wszystkim* ***do obejrzenia naszego nagrania video** *, w którym omówione zostały szczegółowo wszystkie wnioski*
---
### O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
*PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q3 2023 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).*
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2023Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q3 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-q3-2023/)
---
### Co w skrócie pokazała analiza na Q4 2023?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
**Po stronie gospodarczej** ryzyko recesji gospodarczej w kraju spadło głównie dzięki odbudowie konsumpcji (wzrost płac, trwający spadek inflacji, lepsza koniunktura, niski poziom bezrobocia) i inwestycjom. Nadal jednak recesja (szczególnie trwająca w przemyśle przetwórczym), indukowana czynnikami zewnętrznymi, stanowi główne zagrożenie, co już ochładza sytuację na rynku pracy. Koniec obniżek stóp procentowych stanowi zacieśnienie polityki pieniężnej i może hamować to odbicie – zwłaszcza, że problem inflacji nadal istnieje.
**Na rynku nieruchomości** popyt na mieszkania wzrósł w sposób skokowy, napędzany głównie programem „BK2%”, ale obecnie trwa jego spadek (minęliśmy szczyt). Fundamentalny popyt kredytowy nadal pozostaje na niskich poziomach. „BK2%” odnotowuje słabnięcie napływu nowych wniosków – przyrasta liczba zawieranych umów. Wyższy popyt doprowadził do wyższej aktywności deweloperów w zwiększaniu oferty i uruchamianiu nowych budów, w efekcie oferta przestała się kurczyć. Nadal spadają koszty materiałów budowlanych wskutek krajowych i globalnych trendów, na rynku gruntów nadal brak istotnego odbicia. Wskutek inflacyjnego wpływu „BK2%” nastąpił skokowy wzrost cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, w mniejszym stopniu w innych segmentach rynku. Na rynku najmu dalsza stagnacja popytu i czynszów.
Ze względu na dużą rozbieżność trendów - tym ważniejsze jest dogłębne zrozumienie poszczególnych jego elementów!
📣
Artykuł ten omówimy również w nadchodzącym 29\. listopada [webinarze dla subskrybentów premium FLTR](https://www.fltr.pl/webinar-premium-fltr-29-listopada-2023-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a-w-rocznice-fltr/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
🎢 **0,4%** \- o tyle wzrósł polski PKB w Q3 2023 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiada głównie sprzedaż detaliczna)
🛒 **2,8%** \- o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym
📉 **6,6%** \- taki odczyt inflacji CPI zanotowano w październiku 2023 r., ale inflacja bazowa wyniosła 8%, a inflacja usług 9,3% (obie nie spadają tak szybko)
💪 **5%** \- tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w październiku 2023 r., co stanowi rekordowo niski poziom
😰 **\-18%** \- o tyle spadła liczba ofert pracy we wrześniu 2023 vs. 2022, w tym o 52% spadła liczba ofert pracy w IT
💰 **+51%** \- o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w październiku 2023 r. w stosunku do października 2019 r.
📈 **+148%** \- o tyle wzrósł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q3 2023 w stosunku do Q3 2022, ale w październiku 2023 sprzedaż była o 38% niższa niż w sierpniu
😟 **\-23%** \- o tyle obniżyła się zdolność kredytowa w lipcu 2023 r. w stosunku do stycznia 2021 r.
💸 **+40%** \- o tyle wyższa jest zdolność kredytowa osoby korzystającej z „BK2%” w porównaniu z osobą korzystającą ze standardowego kredytu hipotecznego
🤯 **ok. 40%** \- tyle procent stanowiły wnioski o „BK2%” w ogólnej liczbie wniosków o kredyt hipoteczny od jego uruchomienia
📋 **37 tys.** – tyle umów kredytowych w ramach „BK2%” zawarto do połowy listopada 2023
💣 **0 złotych** \- tyle budżetu w programie "BK2%" zostało na 2024 rok
🏗️ **+51%** \- o liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w październiku 2023 była wyższa niż w pierwszej połowie 2023 roku
🧱 **10** – w tylu grupach ceny detaliczne materiałów budowlanych spadły w ujęciu rocznym - największy spadek odnotowały płyty OSB (-26%)
❗ **64% vs. 71%** \- taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na RP zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q3 2023 w stosunku do Q2 2018
🎢 **100%** \- w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q3 2023 (drugi kwartał z rzędu)
🚀 **10-23%** \- o tyle wzrosły ceny ofertowe mieszkań w efekcie wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%"
⏰ **110-120 dni** \- tyle trzeba było czasu od wystawienia oferty, żeby sprzedać mieszkanie w Q3 2023 (to więcej niż w latach 2019-2021)
📉 **\-5%** \- o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q3 2023, żeby sprzedać swoje mieszkanie
🌠 **\-15%** \- o tyle spadły średnie ofertowe czynsze najmu w Łodzi w okresie XII.2022-X.2023 (łącznie w dużych miastach czynsze nie uległy zmianie)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #53: Umowa koalicyjnej skąpo o mieszkaniach, koniec obniżek stóp procentowych, zmiany w crowdfundingu oraz rok działalności FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-53/
Last updated: 2024-06-02T20:11:13.000Z
Niedawno świętowaliśmy jubileuszowe 50\. wydanie newslettera FLTR, a już za kilka dni (21.11.) będziemy świętować **1\. rocznicę działalności FLTR!** 🎂 W związku z tym szczególnie ważnym dla nas wydarzeniem zapraszamy Państwa na [**jubileuszowy webinar, który obędzie się w środę 29.11.2023 r. w godz. 16:00-18:00**](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-29-listopada-2023-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a-w-rocznice-fltr/) \- gorąco liczymy na Państwa obecność 😊
Przechodząc do 53\. wydania newslettera premium FLTR - pierwszą informacją, która wzięliśmy pod lupę było [**podpisanie przez przyszły rząd umowy koalicyjnej**](#newsy-1), którą zbadaliśmy pod kątem zapisów dla mieszkalnictwa - widać w nim prawdopodobny kierunek polityki, co przepowiadaliśmy [w październikowym webinarze](https://insight.rynekpierwotny.pl/wplyw-wyborow-na-rynek-nieruchomosci/). W drugiej kolejności przeanalizowaliśmy [**decyzję RPP o pozostawieniu stóp procentowych na niezmienionym poziomie**](#newsy-2) \- odnieśliśmy się do naszych wcześniejszych publikacji, zawierających możliwe scenariusze, aktualizując je oraz opisując konsekwencje decyzji RPP dla rynku nieruchomości. W kolejnym newsie odnieśliśmy się do [**istotnych zmian warunków crowdfundingu i finansowania spółek z o.o.**](#newsy-3) wpływających m.in. na spółki inwestycyjne, a w naszym "Wykresie tygodnia" przedstawiliśmy dane nt. [**sytuacji na rynku wtórnym w Q3 2023**](#wykres) wg raportu Barometr Metrohouse i Credipass. Na końcu jak zwykle przygotowaliśmy dla Państwa [ciekawe podcasty i nagrania video](#podcast) oraz liczne [lektury](#lektury) dotyczącego rynku nieruchomości.
**PS. Dashboard** [**"Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/) **został zaktualizowany o dane za Q3 2023 wraz z naszym komentarzem do sytuacji cenowej w poprzednim kwartale 📈**
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#instrukcja)
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
0:00
/1:23
1×
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Amerykański WeWork zajmujący się wynajmem elastycznych przestrzeni biurowych w dniu 6 listopada 2023 złożył wniosek o upadłość (spółka ma do spłacenia 50 mld USD zobowiązań). Przypominamy, że o poważnych problemach ikony serwisowanych biur coworkingowych informowaliśmy już w** [****sierpniowym 40\. newsletterze FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-40/#newsy-2)****, a prawdopodobnej upadłości w** [****51\. numerze**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-51/#lektury)
[Fałszywa wiadomość podniosła akcje WeWork o 150 proc. 4 dni później przyszła upadłośćDoniesienia sprzed tygodnia okazały się prawdą w przeciwieństwie do fałszywej informacji, która w ostatni piątek na krótko podbiła notowania WeWork o 150 proc. Być może był to ostatni wyskok akcji najbardziej wartościowego amerykańskiego start-upu, który został właśnie oficjalnie bankrutem.Bankier.plMichał Misiura](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Falszywa-wiadomosc-podniosla-akcje-WeWork-o-150-proc-4-dni-pozniej-przyszla-upadlosc-8641536.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[WeWork na skraju bankructwa. Spółka złożyła wniosek o upadłośćNawet szef SoftBank, Masayoshi Son, nie mógł ocalić WeWork od połączenia złego zarządzania, zawyżonych czynszów i długotrwałych skutków pandemii COVID-19\. W poniedziałek wieczorem firma oferująca przestrzeń biurową złożyła wniosek o ochronę przed wierzycielami na mocy rozdziału 11 federalnego kodeks…Strefa InwestorówSzymon Machalica](https://strefainwestorow.pl/strefa-global-market/spolki/wework-na-skraju-bankructwa?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
📣
****Jeden z największych polskich deweloperów Murapol potwierdził** [****plany IPO na warszawskiej giełdzie**](https://strefainwestorow.pl/artykuly/debiut-ipo/20231116/murapol-ipo-debiut-gpw-2023?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****. Większościowy właściciel Ares planuje sprzedaż pakietu 25-35% akcji. Więcej o wynikach, restrukturyzacji i strategii Murapolu pisaliśmy w** [****niedawnej analizie strategii liderów rynku deweloperskiego**](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)****. Zapraszamy do lektury** [****naszego komentarza w Pulsie Biznesu**](https://www.pb.pl/ares-zaoferuje-w-ipo-25-35-proc-akcji-murapolu-1200779?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ares zaoferuje w IPO 25-35 proc. akcji Murapolu. Poznaliśmy wyceny analitykówPotwierdziły się informacje PB: Murapol ogłosił zamiar przeprowadzenia pierwszej oferty publicznej. Akcje w niej spróbuje sprzedać Ares Management, największy akcjonariusz.pb.plKamil Zatoński](https://www.pb.pl/ares-zaoferuje-w-ipo-25-35-proc-akcji-murapolu-1200779?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Przyszły rząd podpisał umowę koalicyjną - w planach zwiększenie dostępności mieszkań, brak stymulacji popytu](#newsy-1)
- [Stopy procentowe NBP bez zmian (scenariusze + konsekwencje) i plany zaostrzenia polityki kredytowej ](#newsy-2)
- [Ważne zmiany warunków crowdfundingu i finansowania spółek z o.o. - koniec z publicznym pozyskiwaniem udziałowców](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Sytuacja na rynku wtórnym w Q3 2023 wg Metrohouse i Credipass](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 🎂 Pierwsze urodziny FLTR
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/pierwsze-urodziny-fltr/
Last updated: 2023-11-17T15:20:59.000Z
Szanowni Subskrybenci!
21\. listopada mija pierwszy rok działalności FLTR. W tym czasie:
**🦸♀️** ze **startupowego** *one-man show* urośliśmy do zespołu liczącego [**4 osoby**](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#kto-tworzy-fltr)
**🚀** opublikowaliśmy [**52 numery newslettera**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/) **i** [**47 analiz**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/)
**📹** wprowadziliśmy **nagrania wideo i audio każdej analizy**, kręcąc łącznie ponad **30 godzin materiału**
📈 zaczęliśmy dodawać **profesjonalne prezentacje do analiz**, opracowując łącznie ponad **800 slajdów pełnych wiedzy**
🎤 zaczęliśmy prowadzić [**webinary**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)\- dotychczas przeprowadziliśmy **7 edycji** o łącznej długości **14 godzin**
**📊** dwa miesiące temu wdrożyliśmy [**dashboardy analityczne**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) \- dotychczas opublikowaliśmy **2 narzędzia**, z czego największe liczy **2,6 mln komórek danych**
🤝 dołączyło do nas prawie **1200 subskrybentów** wersjidarmowej i premium
📰 cytowano nas w ponad [**40 publikacjach prasowych, telewizyjnych i radiowych**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-w-mediach/)[ **\- wzięliśmy też udział w szeregu konferencji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-w-mediach/)
🏆 otrzymaliśmy **nagrodę Innowacji Roku Stowarzyszenia Mieszkanicznik**
Zespół FLTR pozdrawia z wycieczki terenowej po inwestycjach PRS i mixed-use oraz wręczenia nagrody za Innowację Roku Stowarzyszenia Mieszkanicznik 😊
Możemy więc śmiało uznać, że to był pracowity rok 💪 Dziękujemy, że towarzyszyli nam Państwo w tej drodze. Chcieliśmy z tej okazji serdecznie podziękować za okazane wsparcie oraz stawiane nam wymagania, które motywują nas do dalszej realizacji naszej misji ***wspierania naszych Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera.***
Serdecznie dziękujemy,
**Jan Dziekoński** **& zespół FLTR**
## Nie jesteś jeszcze naszym subskrybentem? Nie czekaj!
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### FLTR #52: Skaner Inwestycji - nowy dashboard dla każdego inwestora!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-52/
Last updated: 2023-11-10T19:09:28.000Z
**W biznesie nieruchomościowym jest wiele pytań.** Czy demografia jest problemem dla inwestorów? Czy inwestować w najem dla studentów? Czy budować domy, bliźniaki, szeregowce, a może mieszkania w budynkach wielorodzinnych? Co robi konkurencja? Poważny analityk nie odpowie jednoznacznie na te pytania, gdyż **"to wszystko zależy od tego gdzie działamy"**. Problem w tym, że raporty analityków, artykuły prasowe, czy dane portali internetowych sięgają do najwyżej kilkunastu największych miast w Polsce. **Brakuje danych.** A co z miastami na prawach gminy lub powiatu? Co z podmiejskimi wsiami? Przecież to tam mieszka większość Polaków i to tam znajduje się istotny rynek nieruchomości. A nawet jeśli dane są, **to są rozproszone w wielu niewygodnych do używania bazach.**
📊 **Najnowszy dashboard FLTR o nazwie "Skaner Inwestycji" przynosi rozwiązanie na te problemy.** Drugie narzędzie analityczne FLTR ([pierwsze opublikowaliśmy we wrześniu](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-45/)) dostarcza Państwu **w wygodny sposób dane demograficzne, społeczne i budowlane z wszystkich gmin w Polsce z ostatnich 20 lat.** Koniec z błądzeniem po omacku, traceniem czasu na łączenie Exceli, czy ograniczaniem się do informacji tylko z największych miast. **Od teraz wszystko znajdą Państwo w "Skanerze Inwestycji".**
👉
****Zapraszamy do zapoznania się z dashboardem w krótkim nagraniu, a następnie do odwiedzenia dedykowanej strony poświęconej dashboardom.**
0:00
/1:30
1×
---
Chciałem w tym miejscu ponownie podziękować mojemu zespołowi, a w szczególności **Wiktorowi Poziemskiemu**, dzięki któremu możemy w szybki i wygodny "skanować" każdy rynek w Polsce. Razem z Wiktorem będziemy rozwijać to narzędzie dodając kolejne dane. Czekamy też na Państwa inspiracje - bo sam "Skaner Inwestycji" został zainspirowany przez jednego z naszych Subskrybentów!
👉
**Gdyby chcieli Państwo zaproponować zmiany do dashboardu - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszym dashboardem!
*Jan Dziekoński*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 2: Skaner Inwestycji](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 2: Skaner Inwestycji
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)[**Dashboard**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard)analityczny **"Skaner Inwestycji"** ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych **danych demograficznych, budowlanych i społecznych.** Analiza danych ma na celu identyfikację **możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych** w poszczególnych **gminach, powiatach oraz województwach** w Polsce.
[**👉 Dashboard 2: Skaner Inwestycji:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
[Dashboard 2: Skaner inwestycjiDashboard analityczny “Skaner Inwestycji” ma na celu przedstawienie w czytelny sposób najważniejszych danych demograficznych, budowlanych i społecznych. Analiza danych ma na celu identyfikację możliwości inwestycyjnych lub zmian rynkowych w poszczególnych gminach, powiatach oraz województwach w Pols…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/)
**Dashboard można stosować do:**
- **📈 budowy strategii** (gdzie i dla kogo przygotowywać inwestycje),
- **🏗️ analizy projektu inwestycyjnego** (jakie nieruchomości oferować),
- 🧱 **czy też identyfikacji ryzyk** (czy mój cash flow jest bezpieczny).
**Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:**
- Jaka jest sytuacja w mojej gminie?
- Które grupy wiekowe rosną, a które się kurczą?
- Czy rodzi się więcej, czy mniej dzieci?
- Czy przybywa migrantów, czy więcej osób wyjeżdża?
- Czy przybywa, czy ubywa małżeństw?
- Czy jest więcej pracujących, bezrobotnych, lub studentów?
- Co się dzieje na rynku budowlanym? Co planują i budują deweloperzy i prywatni inwestorzy?
**Dashboard jest skierowany do szerokiego grona adresatów:**
- Inwestor na rynku najmu
- Inwestor na rynku gruntów
- Deweloper nieruchomości mieszkaniowych i użytkowych
- Pośrednik w obrocie nieruchomościami
- Doradca kredytowy
- Flipper
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-2-skaner-inwestycji/#dashboard)
---
**Więcej informacji o dashboardach FLTR**
Każdy dashboard FLTR ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzia są dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych Subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
---
A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 3 - analiza operacyjna)**
- **Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q4 2023 (**dawniej **"W górę czy w dół? Gdzie jest dzisiaj rynek nieruchomości")**
- **Co wpływa na ceny materiałów budowlanych**
- Jakie są przepływy finansowe Polskich inwestorów - czy może zabraknąć środków inwestorom gotówkowym?
- Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych (część 4 - case study graczy regionalnych)
- Przegląd systemów informatycznych na rynku nieruchomości i strategia IT
- Potencjalny wpływ regulacji dotyczących efektywności energetycznej i uchwał antysmogowych na rynek nieruchomości
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### 🎉 Dziękujemy! FLTR z nagrodą Innowacji Roku Stowarzyszenia Mieszkanicznik
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-innowacja-roku-stowarzyszenia-mieszkanicznik/
Last updated: 2023-11-27T17:22:08.000Z
Drodzy subskrybenci!
Mam wielką przyjemność i zaszczyt podziękować Państwu za wszystkie głosy oddane w **IV plebiscycie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.**
Na wczorajszym rozdaniu nagród w trakcie XIV Kongresu Mieszkanicznika okazało się... że **MAMY TO!** Nasz młody startup pokonał pozostałych 5 kandydatów i - przede wszystkim dzięki Państwu - zdobył statuetkę w kategorii **Innowacja Roku.**
Każde słowo wsparcia, oddany głos, jak i subskrypcja utwierdza nas w dobrze wykonywanej i przydatnej innym pracy. Wspieranie Państwa biznesów i inwestycji danymi, analizami, rekomendacjami i opinią - to nasza misja, cel, ale też wielki zaszczyt i powód by wstawać rano do pracy.
Dziękujemy!
Jan Dziekoński oraz cały zespół FLTR
**Kilka zdjęć z rozdania nagród:**
### FLTR #51: Przegląd raportów po Q3 2023, zmiana WT, jesienne ochłodzenie w sektorze IT i spadające ceny materiałów budowalnych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-51/
Last updated: 2024-06-02T20:11:22.000Z
Domyślamy się, że część z Państwa korzysta obecnie ze świątecznego długiego weekendu, w związku z czym postanowiliśmy przygotować specjalne, nieco odmienne wydanie 51\. newsletteru premium FLTR. Oszczędzając Państwa czas, przejrzeliśmy 9[ raportów związanych z rynkiem nieruchomości](#newsy-1), przedstawiając przy tym wybrane, najistotniejsze dane i wykresy, a dla zainteresowanych zamieściliśmy również pliki z pełnymi raportami. W dalszej części newsletteru podsumowaliśmy [zmiany w warunkach technicznych, które wejdą w życie od kwietnia 2024 roku](#newsy-2) \- to (niestety) piąta już ich zmiana w ciągu ostatnich 5 lat. W ramach "Wykresu tygodnia" zaprezentowaliśmy dane o [ochłodzeniu na rynku pracy, z rekordowymi spadkami dla branży IT](#wykres-1) oraz pogłębiający się [spadek cen materiałów budowlanych wg comiesięcznej analizy grupy PSB](#wykres-2). Na końcu natomiast, czekają na Państwa [liczne podcasty, nagrania video](#podcast) oraz pozostałe [lektury](#lektury), które idealnie sprawdzą się na długie, jesienne wieczory.
Zapraszamy do nowego numeru FLTR!
0:00
/1:21
1×
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****WIRON będzie później.** [****KNF poinformował**](https://www.knf.gov.pl/dla%5Frynku/Wskazniki%5Freferencyjne/aktualnosci?articleId=85108&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl)****, że zdecydowano o przesunięciu zakończenia konwersji WIBOR na WIRON na koniec 2027 roku. Poprzednia wersja zakładała zakończenie konwersji najpóźniej w 2025 r. Więcej o WIRON napisaliśmy w** [****tym artykule**](https://insight.rynekpierwotny.pl/wiron-analiza-wplywu-na-rynek-kredytow-nieruchomosci/) ****i** [****30\. numerze FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-30/#newsy-2). ****Więcej o zmianie w** [****RP.pl**](https://www.rp.pl/banki/art39324121-wibor-zostanie-z-nami-na-dluzej-knf-przedluza-konwersje-na-wiron?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **i** [****Inwestycje.pl**](https://inwestycje.pl/biznes/opoznienie-przejscia-na-wiron-wynikiem-problemow-z-objeciem-nim-istniejacych-umow/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Kwartalny przegląd raportów po Q3 2023](#newsy-1)
- [Nieruchomości online INPON - Nastroje na rynku nieruchomości](#newsy-1)
- [PKO BP i JLL - Nieruchomości mieszkaniowe (4 raporty)](#newsy-1-2)
- [PKO BP - Nieruchomości komercyjne (3 raporty)](#newsy-1-3)
- [Coface - Niewypłacalności przedsiębiorstw](#newsy-1-4)
- [Zmiany w Warunkach Technicznych od 1 kwietnia 2024 r. - nowe rozporządzenie uchwalone przez odchodzący rząd ](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:**](#wykres)
- [Schłodzenie rynku ofert pracy wg Grant Thornton i Element](#wykres-1)
- [Spadające ceny materiałów budowalnych wg PSB](#wykres-2)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #50: Jakie strategie realizują czołowi gracze deweloperskiego rynku mieszkaniowego?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-50/
Last updated: 2026-10-05T14:56:28.000Z
Drodzy subskrybenci FLTR!
Cieszymy się, że możemy podzielić się z Państwem **jubileuszowym 50\. numerem naszego newsletteru!** W tym miejscu chcielibyśmy bardzo podziękować za Państwa obecność i częste słowa wsparcia, ponieważ to dla Państwa tworzymy i dedykujemy wszystkie nasze treści 🎉 Nasza praca to z jednej strony pasja, ale też pewna misja.
👉
****Misja FLTR:** Wspieranie naszych Klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – poprzez dostarczanie najlepszych danych, analiz, wiedzy oraz rekomendacji biznesowych
Jako, że jest to okrągła rocznica naszego newsletteru nie mogliśmy wybrać ciekawszego tematu niż **strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych w Polsce**. Przygotowaliśmy dla Państwa obszerną i dokładną analizę w formie ***case studies***, która przybliży strategie i osiągnięcia najlepszych graczy na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - a także dadzą praktyczne narzędzia analizy strategicznej, jakie mogą Państwo zastosować w swoim biznesie.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🧐 **Temat tygodnia:** Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case study analizy strategicznej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/
Last updated: 2026-07-30T14:55:02.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Wbrew pozorom udana działalność deweloperska to nie jest prosta sprawa. Czy koncentrować się na jednym mieście, czy działać szeroko w całej Polsce? Czy budować mieszkania premium, czy economy? Czy realizować generalne wykonawstwo i projektowanie w ramach firmy, czy zlecać to na zewnątrz? Czy budować hotele, biura i platformę PRS, czy skupić się na "nudnych" mieszkaniach? Czy zadłużać się "pod korek", czy prowadzić konserwatywną strategię finansową? Czy finansować się Klientami i dostawcami, czy raczej rynkami finansowymi? A zwłaszcza - **które z tych decyzji przyniosą najlepsze wyniki? W tym artykule odpowiadamy na te pytania!**
Przygotowaliśmy dla Państwa obszerną i dokładną analizę w formie ***case studies***, która przybliży strategie i osiągnięcia najlepszych graczy na rynku pierwotnym nieruchomości mieszkaniowych w Polsce - a także dadzą praktyczne narzędzia analizy strategicznej, jakie mogą Państwo zastosować w swoim biznesie. W ramach naszej serii o [**strategii**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/strategia/)dokonaliśmy szczegółowej analizy 6 czołowych firm deweloperskich działających na polskim rynku, wśród których znajdują się:
- **Dom Development**
- **Develia**
- **Robyg**
- **Murapol**
- **Atal**
- **Echo Investment / Archicom**
Firmy te odpowiadają za produkcję ponad 20 tysięcy mieszkań rocznie i łącznie mają niemal 20% udziału w rynku. Ich strategie rynkowe i finansowe, decyzje strategiczne i wyniki stanowią inspirację, motywację, czasem też przestrogę do kształtowania naszej własnej strategii deweloperskiej (i nie tylko - bo niektóre wnioski dotyczą szerszych zagadnień prowadzenia biznesu).
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
👔 **6** \- tyle firm deweloperskich przeanalizowaliśmy na potrzeby tego artykułu
🤯 **ok. 3,7 tys.** \- to rekordowa liczba przekazań mieszkań w 2022 r. spośród analizowanych przez nas firm deweloperskich
♟️**ponad 70** \- tyle posunięć strategicznych przeanalizowaliśmy w historii rozwoju badanych firm
🔨 **7** \- tyle grup wyróżniliśmy w ramach łańcucha wartości branży deweloperskiej
🎯 **6** \- na tyle grup działalności podzieliliśmy strategie rynkowe w analizowanych przez nas firmach
🏡 **5** \- na tyle grup podzieliliśmy standard oferowanych na sprzedaż mieszkań, opisując przy tym charakterystyczne cechy danego standardu
🚀 **ok. 30 p.p.** \- o tyle wzrósł wskaźnik ROE jednej z firm w przeciągu 4 lat
💸 **4,7%** \- tyle wynosi największy procentowy udział wśród głównych graczy w wartości rynku deweloperskiego w Polsce
Zapraszamy do oglądania *(niniejszy odcinek ze względów praktycznych jest wyłącznie w formie video i prezentacji)*!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie studium przypadku w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
### Informacje o serii poświęconej strategii
**Czym właściwie jest strategia, z czego ona się składa, oraz najważniejsze - jak ją stworzyć i wdrażać?** Na te pytania rzadko odpowiadają szkolenia, wątek ten jest poruszany na uczelniach ekonomicznych tylko jednosemestralnym wykładem, w najlepszym razie topowe międzynarodowe uczelnie MBA dać w tym temacie odpowiedni poziom wiedzy teoretycznej - ale są one dostępne cenowo tylko dla wąskiego grona osób. Nawet praktykujący menedżerowie mają okazję stworzyć najwyżej 2-3 strategie w życiu. To mało dla osiągnięcia wprawy i zbudowania najlepszych praktyk.
W tym miejscu chcielibyśmy podzielić się naszym (konkretnie założyciela FLTR [Jana Dziekońskiego](https://www.linkedin.com/in/jandziekonski/?ref=fltr.pl)) **doświadczeniem świadczenia** [**usług doradztwa strategicznego**](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/) **dla polskich i międzynarodowych korporacji, czym zajmujemy się od 15 lat.** W tym czasie mieliśmy okazję tworzyć lub zaktualizować co najmniej 40 różnych strategii - począwszy od typowych strategii korporacyjnych, przez strategie wejścia na rynek, poszerzenia portfolio produktowego, strategii akwizycji i post-merger integration, przez strategie funkcjonalne (np. strategia sprzedaży, rozwoju zasobów ludzkich, czy IT), po tzw. operacjonalizację - czyli przekuwanie celów w konkretne plany działań rozpisywane na "nuty". Odpowiadaliśmy także za wdrażanie ww. strategii w trakcie kilkuletniej kadencji członka zarządu.
👉
****W tym miejscu chcielibyśmy przypomnieć, że świadczymy również usługi doradcze, w ramach których tworzymy m.in. strategie biznesowe, z których zakresem mogą się Państwo zapoznać poniżej:**
[Usługi doradczeChociaż subskrypcyjny newsletter FLTR powinien rozwiązać 90% potrzeb przedsiębiorcy działającego na rynku nieruchomości - to w niektórych przypadkach podjęcie strategicznych i operacyjnych decyzji na jego podstawie będzie wymagało indywidualnej interpretacji i dopasowania rekomendacji do specyficzne…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/)
W ramach pierwszej części naszego artykułu dedykowanego analizie strategicznej przedstawiliśmy Państwu temat od strony teoretycznej, odpowiadając na pytania czym jest strategia, ale również dając Państwu konkretne narzędzia i metody pracy nad strategią. Jeżeli nie mieli Państwo jeszcze okazji zapoznać się z pierwszą częścią analizy, serdecznie zapraszamy do publikacji, w celu lepszego zrozumienia poniższej, drugiej części w formie ***case studies*** 👇
[Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodykaCzym jest strategia i po co się ją tworzy, jak ją zbudować, jak analizować rynek oraz konkurencjęFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/)
W drugiej części (którą publikujemy poniżej) skupiamy się na konkretnych **case studies** strategii czołowych deweloperów, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach. Aby zrozumieć strategie czołowych graczy przeanalizowaliśmy wyniki finansowe, strategie finansowania, strategie konkurencyjne, a także kamienie milowe rozwoju strategicznego.
W trzecim odcinku przyjrzymy się natomiast analizie operacyjnej poszczególnych graczy.
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #49: Czego możemy się spodziewać po wyborach?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-49/
Last updated: 2026-10-05T14:56:11.000Z
Wynik wyborów parlamentarnych 15\. października 2023 jest już znany od kilku dni, jednak wzbudził on tylko więcej niepewności. "Co z budżetem?", "Czy partie się dogadają?", "Kogo Prezydent powoła na premiera?", "Co będzie z mieszkalnictwem?". Słyszymy zewsząd - zwłaszcza ze strony prasy - szereg domysłów, plotek, czy spinów.
W takim otoczeniu prowadzenie biznesu nieruchomościowego wymaga z jednej strony "robienia dalej swojego". Z drugiej jednak strony konieczna jest świadomość możliwych opcji tego, czego po politykach możemy oczekiwać. Już 2023 rok pełen był zwrotów akcji wywołanych przez polityczne programy z "Bezpiecznym Kredytem 2%" na czele. 2024 roku nie będzie inny. Ponownie zadaniem FLTR stało się **systematyczne i szczegółowe przeanalizowanie faktów oraz najbardziej prawdopodobnych scenariuszy, żeby ułatwić nawigowanie w chaosie informacji**. Omówiliśmy je w webinarze dla subskrybentów premium z 19\. października 2023.
Zapraszamy do lektury!
*PS. Chcieliśmy też poinformować o nowości na naszej stronie - zakładce* [*"Jak korzystać z FLTR"*](https://insight.rynekpierwotny.pl/faq/)*. Na dole każdej strony znajdą Państwo link do sekcji "FAQ" opisującej wszystkie aktualne funkcjonalności naszego portalu i tego, jak z niego korzystać*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🧭 **Temat tygodnia:** Webinar: Wpływ wyborów parlamentarnych na rynek nieruchomości](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Webinar: Wpływ wyborów parlamentarnych na rynek nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wplyw-wyborow-na-rynek-nieruchomosci/
Last updated: 2026-07-29T21:14:04.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Wynik wyborów parlamentarnych 15\. października 2023 jest już znany od kilku dni, jednak wzbudził on tylko więcej niepewności. "Co z budżetem?", "Czy partie się dogadają?", "Kogo Prezydent powoła na premiera?", "Co będzie z mieszkalnictwem?". Słyszymy zewsząd - zwłaszcza ze strony prasy - szereg domysłów, plotek, czy spinów.
W takim otoczeniu prowadzenie biznesu nieruchomościowego wymaga z jednej strony "robienia dalej swojego". Z drugiej jednak strony konieczna jest świadomość możliwych opcji tego, czego po politykach możemy oczekiwać. Już 2023 rok pełen był zwrotów akcji wywołanych przez polityczne programy z "Bezpiecznym Kredytem 2%" na czele. 2024 roku nie będzie inny. Ponownie zadaniem FLTR stało się **systematyczne i szczegółowe przeanalizowanie faktów oraz najbardziej prawdopodobnych scenariuszy, żeby ułatwić nawigowanie w chaosie informacji.**
Niniejszy artykuł opracowaliśmy raptem kilka dni po ogłoszeniu wyników wyborów na bazie analizy rozkładu mandatów, przepisów, programów poszczególnych partii, sytuacji budżetowej i makroekonomicznej, wypowiedzi polityków i analityków sceny politycznej, jak i informacji uzyskanych poza oficjalnym obiegiem. Nie odpowie on oczywiście w sposób jednoznaczny jak kolejne 4 lata mogą wyglądać, ale rzuca on światło na możliwy kształt polityki, a zwłaszcza na najbliższe miesiące - szczególnie istotne ze względu na wygasanie szeregu programów - w tym budżetu "BK2%". Będzie on też aktualizowany w miarę napływu nowych informacji.
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
🏛️ **8** \- co najmniej z tylu partii może składać się prawdopodobny nowy rząd po wyborach 15.X
👟 **3** \- tyle podejść do utworzenia rządu z wotum zaufania przewidują przepisy
👉 **2** \- tyle wyborów jest zaplanowanych na 2024 rok
🔎 **6** \- w tylu wymiarach oceniliśmy programy partii tworzących prawdopodobny nowy rząd
📊 **35** \- tyle punktów programowych przeanalizowaliśmy do tego artykułu
💸 **6** \- w tylu obszarach widzimy wpływ gospodarczy wyniku wyborów
🚀 **100** \- o tyle punktów bazowych podniosła się krzywa terminowa oczekiwanych stóp procentowych
🏠 **7** \- tyle wniosków dla rynku nieruchomości (programu "Bezpieczny Kredyt 2%, "wakacji kredytowych", najmu społecznego etc.) zdefiniowaliśmy w wyniku analizy
Zapraszamy do lektury!
*PS. Niniejszy artykuł należy do kategorii* [***FLTR rynku***](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/fltr-rynku/)*, stanowił on też kanwę spotkania webinarowego z subskrybentami premium, które odbyło się 19\. października 2023 roku. Więcej webinarów znajdziecie* [***TUTAJ***](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)*:*
[Webinary - FLTRWebinary dla subskrybentów FLTR poświęcone ostatnim analizom publikowanym na naszym portaluFLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Rozkład sił w nowym parlamencie i scenariusze większości sejmowej](#czesc-1)**
- **[2\. Harmonogram formowania rządu](#czesc-2)**
- **[3\. Programy partii tworzących potencjalną większość sejmową](#czesc-3)**
- **[4\. Prawdopodobny kierunek polityki mieszkaniowej i jej wpływ na rynek nieruchomości](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #48: Które rynki mierzą się z nadpodażą, dlaczego kredyty nie tanieją, co słychać w akademikach i jak kształtują się ceny mieszkań w UE
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-48/
Last updated: 2024-06-02T20:11:38.000Z
Gorący okres na rynku nieruchomości mieszkaniowych, wywołany przez program BK2% powoli wyhamowuje, a na rynku najmu zakończył się tzw. "wysoki sezon" związany z corocznym najazdem mieszkań przez studentów. Dlatego też w 48\. numerze newsletteru FLTR przygotowaliśmy [krótką analizę dotyczącą statusu popytowo-podażowego na 7 największych rynkach mieszkaniowych w Polsce](#newsy-1). Sprawdziliśmy, na których rynkach liczba ofert sprzedaży i najmu znacząco spadła, a na których występuje ryzyko nadpodaży. Zbadaliśmy również [wpływ obniżek stóp procentowych na ceny kredytów, a zwłaszcza zaskakującego dla niektórych wzrostu cen kredytów w ostatnim miesiącu](#newsy-2). W dalszej części pokazaliśmy [gdzie i za ile mieszkają studenci, a także porównaliśmy akademiki publiczne z prywatnymi, przybliżając Państwu sektor PBSA](#newsy-3). W ramach "Wykresu tygodnia" zaprezentowaliśmy [dane z Eurostatu dotyczące cen mieszkań w 26 krajach UE na rynku pierwotnym i wtórnym](#wykres). Na koniec natomiast, jak zawsze, przygotowaliśmy dla Państwa najciekawsze [nagrania, podcasty](#podcast) i [lektury](#lektury) związane z rynkiem nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
[**PS. Przypominamy też o nadchodzącym webinarze 19\. października poświęconym analizie wyników dzisiejszych wyborów na rynek nieruchomości!**](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-19-pazdziernika-2023-wynik-wyborow-a-rynek-nieruchomosci/)
---
### 📣 Nie przegap tych newsów!
📣
****Liczba wniosków kredytowych we wrześniu 2023 spadła wobec sierpnia 2023 o 5,9%** [****według danych BIK**](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/821111/o-248-8-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-we-wrzesniu-2023-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****, ale była o 169% wyższa niż we wrześniu 2022\.**
****Indeks cen materiałów dla budownictwa i domu (**[****według PSB**](https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-oraz-do-domu-i-ogrodu-we-wrzesniu-i-za-9-miesiecy-2023-r.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)****) był we wrześniu 2023 niższy o 0,9% niż sierpniu oraz o 0,6% niższy niż we wrześniu 2022\. W materiałach rozpoczęła się deflacja.**
---
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Status popytowo-podażowy na największych rynkach miejskich na początku października 2023](#newsy-1)
- [Kredyty hipoteczne - dlaczego obniżki stóp procentowych nie doprowadziły do spadku ich cen?](#newsy-2)
- [Brakuje miejsc w akademikach uczelnianych, ale na ratunek przychodzą akademiki prywatne](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Ceny mieszkań w UE wg Eurostat po Q2 2023](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #47: Jak tworzyć strategię? Wyjaśniamy jak przejść przez proces strategiczny i przeprowadzić analizę strategiczną
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-47/
Last updated: 2026-10-05T14:55:51.000Z
Gdyby zapytać dowolnego przedsiębiorcę, **czy posiada strategię** \- ten odpowie, że oczywiście. Każdy też odpowie, że strategia to podstawa każdej odnoszącej sukcesy organizacji. Ale jeśli zapyta się o szczegóły danej strategii to często usłyszymy kilka pustych frazesów lub co gorsza hasło "mam wszystkie cele w głowie". **To niestety za mało do osiągnięcia sukcesu.**
> **"Cel bez planu działania jest tylko pobożnym życzeniem"**
W ankiecie z lipca 2023 zapytaliśmy Państwa jakie tematy analiz byłyby dla Państwa najciekawsze. **Metody zarządzania biznesem nieruchomościowym** \- w tym zagadnienia takie jak strategia, czy organizacja biznesu - uzyskały najwięcej odpowiedzi. Dlatego niniejszym artykułem rozpoczynamy nowy cykl artykułów - poświęcony [**strategii biznesu**](https://fltr.pl/tag/strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
Zapraszamy do lektury!
[**PS. Przypominamy też o nadchodzącym webinarze 19\. października!**](#artykuł-2)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🔭 **Temat tygodnia:** Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodyka](#artyku%C5%82-1)
- [🎤 **Webinar:** 19\. października 2023 - wynik wyborów a rynek nieruchomości](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight and Pracownicy tiers only._
### Jak tworzyć strategię? Analiza strategiczna - część 1: metodyka
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-1/
Last updated: 2026-07-30T14:54:36.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Gdyby zapytać dowolnego przedsiębiorcę, **czy posiada strategię** \- ten odpowie, że oczywiście. Każdy też odpowie, że strategia to podstawa każdej odnoszącej sukcesy organizacji. Ale jeśli zapyta się o szczegóły danej strategii to często usłyszymy kilka pustych frazesów lub co gorsza hasło "mam wszystkie cele w głowie". **To niestety za mało do osiągnięcia sukcesu.**
> **"Cel bez planu działania jest tylko pobożnym życzeniem"**
**Antoine de Saint-Exupery**
*(więcej cytatów poświęconych strategii znajdą Państwo* [*TUTAJ*](https://www.evolutionizer.com/en-blog/strategy-quotes?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*)*
W ankiecie z lipca 2023 zapytaliśmy Państwa jakie tematy analiz byłyby dla Państwa najciekawsze. **Metody zarządzania biznesem nieruchomościowym** \- w tym zagadnienia takie jak strategia, czy organizacja biznesu - uzyskały najwięcej odpowiedzi. Dlatego niniejszym artykułem rozpoczynamy nowy cykl artykułów - poświęcony [**strategii biznesu**](https://fltr.pl/tag/strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
**Czym właściwie jest strategia, z czego ona się składa, oraz najważniejsze - jak ją stworzyć i wdrażać?** Na te pytania rzadko odpowiadają szkolenia, wątek ten jest poruszany na uczelniach ekonomicznych tylko jednosemestralnym wykładem, w najlepszym razie topowe międzynarodowe uczelnie MBA dać w tym temacie odpowiedni poziom wiedzy teoretycznej - ale są one dostępne cenowo tylko dla wąskiego grona osób. Nawet praktykujący menedżerowie mają okazję stworzyć najwyżej 2-3 strategie w życiu. To mało dla osiągnięcia wprawy i zbudowania najlepszych praktyk.
W tym miejscu chcielibyśmy podzielić się naszym (konkretnie założyciela FLTR [Jana Dziekońskiego](https://www.linkedin.com/in/jandziekonski/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) **doświadczeniem świadczenia** [**usług doradztwa strategicznego**](https://insight.rynekpierwotny.pl/uslugi/) **dla polskich i międzynarodowych korporacji, czym zajmujemy się od 15 lat.** W tym czasie mieliśmy okazję tworzyć lub zaktualizować co najmniej 40 różnych strategii - począwszy od typowych strategii korporacyjnych, przez strategie wejścia na rynek, poszerzenia portfolio produktowego, strategii akwizycji i post-merger integration, przez strategie funkcjonalne (np. strategia sprzedaży, rozwoju zasobów ludzkich, czy IT), po tzw. operacjonalizację - czyli przekuwanie celów w konkretne plany działań rozpisywane na "nuty". Odpowiadaliśmy także za wdrażanie ww. strategii w trakcie kilkuletniej kadencji członka zarządu.
W niniejszym artykule wyjaśnimy czym jest strategia (żeby uspójnić pewne definicje i zakres tego, o czym będzie mowa później), ale też dać Państwu konkretne narzędzia i metody pracy nad strategią. Skupimy się tutaj głównie na analizie strategicznej - pierwszym kroku, który jest najbardziej zdefiniowany, a który jednocześnie nastręcza najwięcej kłopotów. Będzie to wstęp do drugiej części serii.
W drugiej części (którą opublikowaliśmy pod koniec października) skupiliśmy się na konkretnych **case studies** strategii czołowych deweloperów, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach. Aby zrozumieć strategie czołowych graczy przeanalizowaliśmy wyniki finansowe, strategie finansowania, strategie konkurencyjne, a także kamienie milowe rozwoju strategicznego.
[Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych - część 2: case studyJakie strategie realizuje 6 największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce i jak wpływają one na ich wyniki finansoweFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/strategia-analiza-strategiczna-czesc-2-strategie-najwiekszych-graczy/)
---
Artykuł jest kontynuacją szerszej kategorii artykułów poświęconych[**narzędziom, procesom i strukturom organizacyjnym w biznesie nieruchomościowym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/) (w szczególności styczniu i lutym 2023 wydaliśmy dwa artykuły poświęcone różnym źródłom danych, a we wrześniu poświęcone analizowaniu cen). Jej celem jest zaprezentowanie i omówienie różnych koncepcji, narzędzi oraz procesów, które usprawnią i ulepszą działanie Twojego biznesu czy też pomogą podczas realizacji kolejnego procesu inwestycyjnego.
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
💡 **5** \- z tylu elementów składa się typowa strategia
👟 **3** \- "tylko" tyle kroków wymaga stworzenie strategii
🌐 **6** \- tyle wymiarów analizuje się w metodzie PESTEL
🔎 **3** \- a na tyle obszarów patrzy się w analizie rynku w skali mikro
📊 **5** \- co najmniej tyle analiz strategii naszych konkurentów możemy wykonać
⚙️ **4** \- co najmniej tyle obszarów bada się w analizie operacyjnej
💸 **3** \- a tyle analiz finansowych wystarczy do poznania efektywności finansowej poszczególnych graczy
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Czym jest strategia?](#czesc-1)**
- **[2\. Jak zbudować strategię?](#czesc-2)**
- **[3\. Analiza rynku – metodyka](#czesc-3)**
- **[4\. Analiza konkurencyjna – metodyka](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Komentarze - nowa funkcjonalność FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/komentarze-nowa-funkcjonalnosc-fltr/
Last updated: 2023-10-03T11:36:54.000Z
Z przyjemnością informujemy, że od dzisiaj FLTR zyskał **nową funkcjonalność dla subskrybentów premium**, która **wzmocni naszą społeczność!** Mianowicie mogą Państwo **dodawać swoje komentarze (uwagi, opinie, pytania) do wszystkich artykułów** ([analiz](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analizy/), [newsletterów](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/newslettery/) oraz [webinarów](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/webinary/)).
Innymi słowy:
## **ZAPRASZAMY DO DYSKUSJI!**
📣
Aby dodać komentarz wystarczy przejść na dół dowolnego artykułu lub newslettera będąc zalogowanym na konto premium i wprowadzając tekst w polu ****"start the conversation"** i klikając ****"add comment"**
**Kluczowe funkcjonalności komentarzy:**
👉 Widoczność w zamkniętych artykułach tylko dla innych subskrybentów premium (tj. brak wglądu spoza grona subskrybentów)
👉 Możliwość edytowania lub usuwania swoich komentarzy (po kliknięciu ...)
👉 Możliwość odpowiadania na cudze komentarze (po kliknięciu "reply")
👉 Możliwość polecania cudzych komentarzy (po kliknięciu ❤️)
👉 Informacje mailowe o cudzych odpowiedziach na własne komentarze
Jeszcze raz dziękujemy za subskrypcję FLTR i mamy nadzieję, że wprowadzane zmiany są dla Państwa atrakcyjne!
Z pozdrowieniami,
Jan Dziekoński
### FLTR #46: Czy listy zastawne zmienią rynek, biura flex i budownictwo drewniane na fali, "BK2%" wypiera "zwykłe" hipoteki
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-46/
Last updated: 2024-06-02T20:11:44.000Z
W 46\. numerze newsletteru mamy dla Państwa szeroki, nie zawsze mieszkaniowy zakres artykułów. Zaczynamy od pewnej reformy w sektorze bankowym, która może "przemeblować" rynek kredytów, obrotu nieruchomościami, jak i inwestycji Polaków. Omawiamy też jak rozwijają się biura flex na tle klasycznego sektora biurowego. W dalszej części dotykamy ponownie budownictwo oparte na drewnie. Analizujemy najnowsze dane o sprzedaży kredytów hipotecznych w sierpniu i wrześniu, z których wyłania się postępujący wzrost liczby udzielanych hipotek "BK2%", ale też i spadku "zwykłych" hipotek. Przyglądamy się także niedawnym wnioskom o upadłości w branży nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
---
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
PS1\. Zapraszamy również do poznania naszej technicznej rekomendacji programu naprawy polskiego mieszkalnictwa w ramach Think-Tanku FLTR. Artykuł [**TUTAJ**](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/)
[Think-tank: Mieszkalnictwo: Jak zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań?28 inicjatyw, które mogą zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań dla wszystkich mieszkańców PolskiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/)
PS2\. Przypominamy, że do 10.10.2023 r. trwa głosowanie w plebiscycie "Mieszkanicznik Roku 2023", w którym **FLTR zostało nominowane do "Innowacji Roku"!** Będziemy bardzo wdzięczni za Państwa głosy! 🥰
[Link do głosowania](https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdK2qJXzDKODjz%5FgN1CoIQwZB9FPvdZ1-78CuVQ99eDbRKoFQ/viewform?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****W sierpniu fala wniosków o upadłości objęła szereg znanych firm z branży nieruchomościowej - w tym** [****FB Antczak**](https://eurobuildcee.com/news/56172-antczak-do-restrukturyzacji?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **(spółka jest w postępowaniu układowym),** [****GW HRE Investments**](https://www.propertynews.pl/wykonawstwo-i-uslugi/wniosek-o-upadlosci-gw-hre-investments-prezes-nie-bylo-podstaw,140518.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **(potencjalny konflikt wewnątrz spółki) i spółkę celową Green House Development (na wniosek podwykonawcy). Nasz komentarz na ten temat** [****poniżej**](#restruktura) **oraz w dedykowanym artykule poświęconym** [****Restrukturyzacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/restrukturyzacja-biznesu-zwijac-sie-czy-rozwijac/)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [WFD i listy zastawne - w jaki sposób mogą zmienić rynek kredytów, nieruchomości i inwestowania](#newsy-1)
- [Sytuacja na europejskim i polskim rynku elastycznych powierzchni biurowych](#newsy-2)
- [Budownictwo drewniane zyskuje na popularności, ale barierę stanowi poddawana w wątpliwość trwałość drewna](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** "Bezpieczny Kredyt" w górę, "zwykłe" hipoteki w dół](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Think-tank: Mieszkalnictwo: Jak zapewnić dużą liczbę tanich mieszkań?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/think-tank-mieszkalnictwo-jak-zapewnic-duza-liczbe-tanich-mieszkan/
Last updated: 2026-10-05T14:51:09.000Z
Za niespełna 3 tygodnie odbędą się kolejne już w III Rzeczpospolitej wybory parlamentarne. Kampania wyborcza - podobnie jak problemy obywateli i przedsiębiorców w Polsce - dotyka jak zawsze bogatego wachlarza problemów. W szczególności dotyka ona także szeroko pojętego mieszkalnictwa - **tego kto, gdzie, jak i za ile będzie budował, sprzedawał, czy wynajmował nieruchomości mieszkalne**. Jest to jednocześnie jeden z największych - wraz z demografią, ochroną zdrowia, czy obronnością - problemów nie tylko Polski, ale wielu krajów rozwiniętych.
W naszym odczuciu **żadna z kandydujących partii nie zaprezentowała kompleksowego programu, który mógłby rozwiązań wyzwania polskiego mieszkalnictwa**. Opierają się one raczej na wyrywkowych pomysłach rzucanych tu i ówdzie, żeby zdobyć poparcie sprzyjającego elektoratu, aniżeli na rzetelnej próbie zrozumienia źródeł wyzwań z jakimi mierzą się mieszkańcy polski - konsumenci mieszkań - ale też branże deweloperskie, usług budowalnych, produkcji materiałów budowlanych, czy też administracja lokalna.
Uważam, że mieszkalnictwo - to w jakich warunkach żyjemy i mieszkamy, a zwłaszcza w jakich warunkach żyć będą nasze dzieci - nie może być przedmiotem wyborczego targu, a zwłaszcza zmian kierunku co każdą kadencję rządu, czy tekę ministra odpowiadającego za budownictwo. **Potrzeba długofalowej, ponadpartyjnej i kompleksowej strategii.**
Opierając się na kilkunastoletnim doświadczeniu z zakresu analizy ekonomicznej, budowy modeli biznesowych i strategii, ale też praktycznego uczestnictwa w rynku wynajmu lub budowy mieszkań uważam, że **możemy zrealizować odważną wizję** \- **odpowiednio dużej liczby mieszkań o w cenach dostępnych dla niemal każdej grupy społecznej.** Trzeba jednak w tym celu zmienić *status quo* nie w jednym, ale wielu obszarach mieszkalnictwa. Ponieważ nie kandyduję w wyborach, to mogę sobie pozwolić na szczere i techniczne określenie tego, co należałoby zrobić. Konkretnie - **28 inicjatyw na rzecz naprawy mieszkalnictwa w Polsce.**
📣
**Niniejszy* [***Felieton**](https://www.fltr.pl/tag/felietony/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) jest prywatną opinią jego autora
**Czego dowiesz się z tego felietonu:**
💣 jakie są wyzwania polskiego mieszkalnictwa?
🔭 jaką mamy wizję polskiego mieszkalnictwa?
🏗️ jakie trzy obszary działań zdefiniowaliśmy, żeby osiągnąć wizję?
🏘️ jak możemy doprowadzić do większej podaży gruntów i mieszkań (12 inicjatyw)?
📉 jak możemy doprowadzić do niższych kosztów budowy (5 inicjatyw)?
💰 jak możemy zracjonalizować popyt (11 inicjatyw)?
Zapraszamy do lektury!
📣
**PS. ten artykuł możesz też odsłuchać na kanałach Youtube i Spotify założyciela FLTR, jak i zapoznać się z nim w formie prezentacji*
[Prezentacja programu](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/5p3Z9h0ZB1ka?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Spis treści
- **[Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[Kontekst i zastrzeżenia do opracowanych rekomendacji](#czesc-1)**
- **[Wyzwania mieszkalnictwa, wspólna wizja oraz trzy kierunki działań](#czesc-2)**
- [A. Wyzwania mieszkalnictwa](#czesc-2-A)
- [B. Wspólna wizja mieszkalnictwa](#czesc-2-B)
- [C. Trzy kierunki działań](#czesc-2-C)
- [D. Kiedy nasza wizja może dojść do skutku?](#czesc-2-D)
- **[28 szczegółowych rozwiązań](#czesc-3)**
- [A. Stymulowanie wolumenu podaży](#czesc-3-A)
- [B. Obniżanie krzywej podaży (kosztów)](#czesc-3-B)
- [C. Racjonalizacja popytu](#czesc-3-C)
💡
**Gdyby chcieli Państwo skomentować niniejszy artykuł, zadać pytania na jego temat lub poprosić o rozmowę na temat mieszkalnictwa - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
---
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
- **[Kontekst i zastrzeżenia do opracowanych rekomendacji](#czesc-1)**
- Problem mieszkalnictwa jest uniwersalny i wymaga solidarnego rozwiązania
- Rozwiązania mogą uderzać w wąskie grupy interesu, dlatego konieczny jest szerszy ich kontekst dający pozytywny efekt gospodarczy dla ogółu
- Zaproponowane przez nas rekomendacje są techniczną i ponadpartyjną próbą kompleksowego rozwiązania istniejących problemów
- Rekomendacje wymagają wypracowania szczegółowych rozwiązań, ale stanowią spójny i synergiczny program
- **[Wyzwania mieszkalnictwa, wspólna wizja oraz trzy kierunki działań](#czesc-2)**
- [A. Widzimy dwa wyzwania mieszkalnictwa](#czesc-2-A):
- **Wyzwanie 1**: Mimo wysokiej aktywności budowlanej ostatnich dekad nadal brakuje istotnej liczby nieruchomości mieszkalnych
- **Wyzwanie 2**: Obecne ramy rynkowe i regulacyjne skutkują ponad proporcjonalnym wzrostem cen mieszkań i wykluczeniem różnych grup mieszkańców z rynku
- **Konsekwencja wyzwań**: Jeden kierunek reform nie rozwiąże wszystkich problemów mieszkalnictwa - konieczna jest synergia rozwiązań szeregu problemów gospodarstw domowych, prywatnych inwestorów, administracją publicznej i samorządów, deweloperów, firm budowlanych, czy inwestorów instytucjonalnych
- [B. Wspólna wizja mieszkalnictwa brzmi](#czesc-2-B): **Duża liczba mieszkań o wysokiej dostępności cenowej dla różnych grup mieszkańców Polski**.
- Jej osiągnięcie można zdefiniować między innymi takimi wskaźnikami jak:
- Udział kosztów utrzymania mieszkania w budżecie gospodarstw domowych spada
- Liczba gospodarstw domowych czekających na najem lokali z zasobów gminnych spada
- Udział osób pełnoletnich mieszkających z rodzicami spada
- Udział gospodarstw domowych żyjących w przeludnieniu spada
- [C. Zdefiniowaliśmy trzy kierunki działań](#czesc-2-C) dla zrealizowania naszej wizji:
- **Stymulowanie wolumenu podaży gruntów i mieszkań**, czyli *„Więcej gruntów budowlanych, mniej ryzyka i więcej budowanych mieszkań”*. Obejmuje takie cele jak:
- Zwiększenie ilości prywatnych i publicznych gruntów w obrocie rynkowym
- Zwiększenie infrastrukturalnego i urbanistycznego przygotowania gruntów
- Deregulacja barier dla efektywnego i bezpiecznego procesu deweloperskiego
- Zwiększenie skali prywatnego, publicznego i mieszanego budownictwa mieszkań
- **Obniżanie krzywej podaży mieszkań** (tj. redukowanie kosztów budowy), czyli *„Koszty zbudowania budynku mieszkalnego jest możliwie niski”*. Obejmuje takie cele jak:
- Obniżenie presji kosztowej ciążącej na producentach materiałów budowlanych
- Obniżenie presji kosztów pracy ciążących na całym sektorze budowlanym
- Ograniczenie obciążeń podatkowych ciążących na budownictwie mieszkaniowym
- **Racjonalizacja popytu**, czyli *„Popyt na zakup mieszkania jest bardziej racjonalny i dopasowany do potrzeb”*. Obejmuje takie cele jak:
- Zakończenie lub ograniczenie negatywnych efektów „Bezpiecznego Kredytu 2%”
- Popularyzacja różnych form najmu jako alternatywy dla własności
- Racjonalizacja prywatnych inwestycji w lokale mieszkalne
- Racjonalizacja działalności ograniczających podaż i zwiększających ceny
- **[Dla realizacji wizji określiliśmy 28 szczegółowych rozwiązań](#czesc-3)** w trzech obszarach:
- [A. Stymulowanie wolumenu podaży](#czesc-3-A)
1. Kontynuacja programów wsparcia TBS/SIM, budowy i rewitalizacji lokali komunalnych oraz rozwoju SAN
2. Dalsza deregulacja przepisów dot. budownictwa mieszkaniowego
3. Optymalizacja przepisów dla budynków zamieszkania zbiorowego
4. Wprowadzenie ustawodawstwa REIT
5. Dalszy rozwój Funduszu Mieszkań na Wynajem, otwarcie go na joint-ventures oraz IPO (np. jako REIT)
6. Przekierowanie środków z Kont Mieszkaniowych i PPE/PPK na rozwój krajowych REITów oraz infrastruktury technicznej i "urbanistycznej” gmin
7. Stworzenie funduszu seed/VC dla ZPI
8. Wsparcie mieszkaniowych PPP gmin (zwłaszcza w ZPI)
9. Zastąpienie renty planistycznej progresywnym podatkiem dla wybranych gruntów o przeznaczeniu budowlanym mieszkaniowym
10. Stopniowa deregulacja obrotu gruntami rolnymi
11. Uporządkowane uwalnianie gruntów KZN i SSP
12. Program nadbudów budynków mieszkalnych
- [B. Obniżanie krzywej podaży (kosztów)](#czesc-3-B)
1. Kampania edukacyjno-popularyzacyjna w zakresie budownictwa modułowego i prefabrykacji
2. Wspieranie lokowania i funkcjonowania przemysłu materiałowego w Polsce, w szczególności prefabrykacji i modularyzacji
3. Rewizja stawek VAT dla produktów i usług świadczonych na rzecz budownictwa społecznego oraz indywidualnego
4. Poszerzenie zakresu mechanizmów ograniczania kosztów nośników energii i powiązanych dla branż produkujących materiały budowlane
5. Redukowanie klina podatkowego dla pracowników i firm, zwłaszcza w obszarze produkcji materiałów budowlanych i usług budowlanych
- [C. Racjonalizacja popytu](#czesc-3-C)
1. Zakończenie lub ograniczenie programu „BK2%” do wybranych przypadków
2. Zwiększenie społecznej akceptacji różnych form najmu, edukacji w zakresie praw i obowiązków najmu
3. Wprowadzenie jednorazowego wsparcia dla osób rozpoczynających pierwszy najem
4. Podniesienie progów dochodów dla TBS/SIM
5. Popularyzacja wieloletnich umów najmu i równoległe uproszczenie eksmisji najemców z zaległościami
6. Edukacja nt. zróżnicowanych instrumentów finansowych i emerytalnych, w tym REITów
7. Wzrost progresji opodatkowania dochodów z najmu prywatnego (tj. poza działalnością)
8. Wprowadzenie ulg podatkowych dla rewitalizacji lokali mieszkalnych na wynajem
9. Podwyższenie podatku PCC w powtarzalnym obrocie
10. Regulacja najmu krótkoterminowego
11. Stopniowe i progresywne opodatkowanie własności większej liczby lokali mieszkalnych niebędących przedmiotem najmu
## Jak naprawić mieszkalnictwo?
### Felietony
## 1\. Kontekst i zastrzeżenia do opracowanych rekomendacji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Na początek cztery uwagi co do kontekstu (lub wręcz tez) niniejszego opracowania, jak i zastrzeżenia do warunków jego sporządzenia:
👉
****Problem mieszkalnictwa jest uniwersalny i wymaga solidarnego rozwiązania**
Ze względu na **skalę, istotność i długoletnią historię problemu mieszkalnictwa** dla całego społeczeństwa (wpływa on zarówno na warunki życia, dzietność, ułatwienie migracji, rozwój rynku pracy i sytuację gospodarczą) uważamy, że **nie ma jednego czy dwóch „łatwych i szybkich rozwiązań”** – konieczna jest fundamentalna zmiana warunków systemowych dla pokonania problemu, który w mniejszym czy większym stopniu dotyczy każdego – ale w efekcie oznacza to też, że **każda grupa interesu w Polsce w jakiś sposób musi do jego rozwiązania się włączyć.**
*Trudno mówić o solidarnym społeczeństwie, jeśli nie jest możliwe wypracowanie kompromisu w tak ważnej, a jednocześnie mało światopoglądowej sprawie.*
👉
****Rozwiązania mogą uderzać w wąskie grupy interesu, dlatego konieczny jest szerszy ich kontekst dający pozytywny efekt gospodarczy dla ogółu**
Ze względu na powyższe niektóre z rekomendacji które proponujemy, może wpływać negatywnie na stan posiadania wąskich grup politycznych. Jednakże **naszym zamysłem jest poprawa sytuacji mieszkaniowej mieszkańców całej Polski, bez faworyzowania żadnej z nich**. Z drugiej strony nasze **rekomendacje mają prowadzić do pozytywnych efektów zewnętrznych dla całego społeczeństwa** – np. poprawy warunków życia, stymulacji dzietności, uelastycznienia rynku pracy, a w dłuższym horyzoncie wzrostu PKB i wpływów z podatków.
*Jeśli proponowane rozwiązania coś komuś zabierają, to staramy się zaproponować alternatywę "coś za coś" i dbamy o ochronę praw nabytych.*
👉
****Rekomendacje są techniczną i ponadpartyjną próbą kompleksowego rozwiązania istniejących problemów**
W szczególności nie tworzymy programu politycznego skierowanego do żadnej grupy wyborczej - **część rozwiązań popiera**, a **część krytykuje** aktualne programy wyborcze poszczególnych partii, czy działania rządu lat 2015-2023\. Dla ich powodzenia konieczne jest **porozumienie ponad podziałami**, w ramach szerszego pakietu ustaw, dla powodzenia których wskazana jest **umowa społeczna** dająca ich **niewzruszalność przez okres co najmniej jednej, a najlepiej dwóch kadencji parlamentarnych.**
*Bez działania rozpisanego na dekadę lub więcej możemy zapomnieć o rozwiązaniu problemu mieszkalnictwa.*
👉
****Rekomendacje wymagają wypracowania szczegółowych rozwiązań, ale stanowią spójny i synergiczny program**
Wskazane rozwiązania są na tyle precyzyjne, żeby móc na ich bazie wypracować konkretne rozwiązania, ale na tyle ogólne, żeby pozostawić **swobodę i przestrzeń do dyskusji i znajdowania kompromisu** ułatwiających zawarcie ww. umowy społecznej. Jednakże tworząc poszczególne rozwiązania mieliśmy w zamyśle **spójny i synergiczny program** – z tego względu ewentualne wyłączanie elementów będzie ww. synergie ograniczało. Wskazujemy w każdym przypadku ryzyka, czy obszary wymagające szczególnej uwagi w trakcie ich projektowania i wdrażania.
*W stworzenie szczegółowych rozwiązań muszą być zaangażowane strony tworzące mieszkalnictwo, a nie tylko politycy - muszą to być samorządy, firmy deweloperskie, świadczące usługi budowlane, produkujące materiały budowlane, jak i przedstawiciele samych konsumentów - obywateli.*
---
## 2\. Wyzwania mieszkalnictwa, wspólna wizja oraz trzy kierunki działań
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
### Wyzwania mieszkalnictwa
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Polskie mieszkalnictwo boryka się z dwoma społeczno-gospodarczo-politycznymi wyzwaniami. Jak w szczegółach definiujemy te problemy?
👉
****1) Mimo wysokiej aktywności budowlanej ostatnich dekad nadal brakuje istotnej liczby nieruchomości mieszkalnych**
Mimo wybudowania w ostatniej dekadzie niemal 2 mln mieszkań według różnych wskaźników stawiamy tezę o brakujących wolumenie nieruchomości mieszkalnych (dalej „Mieszkań”) w Polsce. Można ten problem różnie definiować, np.:
- liczba mieszkań na 1,000 mieszkańców,
- średnia powierzchnia przypadająca na 1 mieszkańca,
- udział osób do 30\. roku życia zamieszkujących z rodzicami,
- udział osób zamieszkujących w przeludnionym mieszkaniu,
- udział kosztów zakupu/najmu i utrzymania w przeciętnym wynagrodzeniu,
- bliżej nieokreślone przeludnienie wśród migrantów nieuchwytywane przez statystyki,
- konieczność imigracji w celu uzupełnienia potrzeb rynku pracy,
- udział nieruchomości nieefektywnych energetycznie lub wymagających generalnego remontu.
Celem niniejszego artykułu oraz rekomendacji nie jest wskazywanie jakiego wolumenu mieszkań nadal może brakować, gdyż jest to tzw. „ruchomy cel”, nie jest to też sedno problemu (patrz punkt 2 poniżej). Jednak biorąc pod uwagę same potrzeby rynku pracy (imigracji) czy luki do standardów UE można jednak mówić o co najmniej 1,0 mln mieszkań do 2030 roku.
👉
****2) Obecne ramy rynkowe i regulacyjne skutkują ponad proporcjonalnym wzrostem cen mieszkań i wykluczeniem różnych grup mieszkańców z rynku**
Mimo wzrostu wynagrodzeń o niemal 100% w ciągu dekady, ceny ofertowe i transakcyjne dokonały analogicznego dwukrotnego wzrostu, a ceny gruntów nawet trzykrotnego - nominalna siła nabywcza jednego wynagrodzenia nie uległa istotnej poprawie. Biorąc jednak pod uwagę skalę zacieśnienia polityki pieniężnej mającą miejsce od 2021 roku dostępność kredytowa mieszkań spadła o kilkadziesiąt procent. Jednocześnie na najem z zasobu gminnego oczekuje ponad 125 tys. gospodarstw domowych, a koszt najmu rynkowego mieszkania przekracza w wielu miastach 50% dochodu rozporządzalnego osoby wchodzącej na rynek pracy.
Stosowane dotychczas metody stymulacji popytu (utrzymywanie ujemnej realnej stopy procentowej, czy hojne dopłaty do kredytów) skutkują ponadnormatywnym wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w odniesieniu do dochodu rozporządzalnego, czy zdolności kredytowej. Dodatkowo obserwujemy wykluczenie różnych grup społecznych z dostępu do przystępnych cenowo mieszkań, niezależnie od formy ww. dostępu:
- z zakupu mieszkań własnościowych jest wykluczona większość potencjalnych kredytobiorców ze względu na aktualny poziom stóp procentowych i cen nieruchomości - zwłaszcza jeśli są oni wykluczeni z programu "Bezpieczny Kredyt 2%",
- z najmu komercyjnego wykluczone jest duże grono osób pracujących w niższych przedziałach dochodowych,
- z najmu społecznego i komunalnego jest wykluczona większość mieszkańców ze względu na limity dochodowe ustanowione na niskim pułapie (jest to tzw. "luka czynszowa" - dodatkowo te ostatnie formy korzystania z nieruchomości mieszkalnych cechują się ostracyzmem społecznym.
👉
***UWAGA** *: Rynek nieruchomości w Polsce trapi oczywiście więcej problemów, począwszy od ładu przestrzennego, na efektywności energetycznej kończąc, ale dwa powyższe stanowią naszym zdaniem kwintesencję problemu dla którego szukamy rozwiązania. Szczegółowa definicja problemów cząstkowych znajduje się w dalszej części artykułu*
---
### Wspólna wizja mieszkalnictwa
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Zanim przejdziemy do rozwiązań, to chcielibyśmy podkreślić w tym miejscu, że **powyższe problemy trzeba rozwiązywać równolegle** \- co jest dodatkową przeszkodą, ale było chyba ignorowane w ostatnich dekadach. Kierując w stronę np. tylko ortodoksyjnego zwiększania liczby mieszkań niestety do prowadzimy wzrostu ich cen, co niestety prędzej czy później prowadzi do spadku dostępności cenowej (co obserwujemy w ostatniej dekadzie). Kierując się w stronę tylko dostępności cenowej (tj. narzucania różnego rodzaju rygorów lub wspierania wyłącznie obszaru budownictwa realizowanego przez administrację publiczną) niestety rodzimy ryzyko niskiej podaży - co pokazują bardzo słabe wolumenowo wyniki w obszarze budownictwa komunalnego i społecznego.
🤝
****Jeden kierunek reform nie rozwiąże wszystkich problemów mieszkalnictwa - konieczna jest synergia rozwiązań szeregu problemów gospodarstw domowych, prywatnych inwestorów, administracją publicznej i samorządów, deweloperów, firm budowlanych, czy inwestorów instytucjonalnych**
Jaka powinna być zatem nasza wspólna wizja mieszkalnictwa w przyszłości?
🔭
****Duża liczba mieszkań o wysokiej dostępności cenowej dla różnych grup mieszkańców Polski**
Oczywiście powyższa wizja jest ogólna, ale takie są wizje - **odpowiadają za sedno kierunku strategii, pod którym wszyscy mogą się podpisać -** a która w tym przypadku łączący ilość mieszkań z ich szeroką dostępnością cenową. Wydaje nam się, że nie ma w Polsce nikogo o dobrych intencjach, kto nie chciałby zrealizowania powyższej wizji.
Nie wiemy ile będzie potrzeba ww. mieszkań, bo nie wiemy jak duża będzie migracja do Polski, czy jak dalej potoczą się losy naszej demografii. Nie wiemy jak będą się zachowywały ceny materiałów budowlanych, wynagrodzenia, czy stopy procentowe. Dlatego wizję tę wspieramy kilkoma ważnymi **wskaźnikami** \- jesteśmy przekonani, że o ile te wartości będą ulegały poprawie, o tyle będziemy szli w dobrą stronę i będziemy coraz bardziej zadowoleni z naszego mieszkalnictwa:
- Udział kosztów utrzymania mieszkania w budżecie gospodarstw domowych spada
- Liczba gospodarstw domowych czekających na najem lokali z zasobów gminnych spada
- Udział osób pełnoletnich mieszkających z rodzicami spada
- Udział gospodarstw domowych żyjących w przeludnieniu spada
(*oczywiście poniższą listę można rozwijać*).
---
### Trzy kierunki działań
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Dla tak zdefiniowanego wyzwania i wizji widzimy trzy główne kierunki dla rozwiązań płynących ze strony legislacji i finansowania, które powinny wspierać nasze mieszkalnictwo:
**A.** Stymulowanie wolumenu podaży gruntów i mieszkań
**B.** Obniżanie krzywej podaży mieszkań (tj. redukowanie kosztów budowy)
**C.** Racjonalizacja popytu
**A.** Po pierwsze **stymulowanie wolumenu podaży gruntów i mieszkań**, które możemy streścić hasłem:
👉
***„Więcej gruntów budowlanych, mniej ryzyka i więcej budowanych mieszkań”**
W tym obszarze zdefiniowaliśmy 4 cele dla naszych rekomendacji:
- Zwiększenie ilości prywatnych i publicznych gruntów w obrocie rynkowym
- Zwiększenie infrastrukturalnego i urbanistycznego przygotowania gruntów
- Deregulacja barier dla efektywnego i bezpiecznego procesu deweloperskiego
- Zwiększenie skali prywatnego, publicznego i mieszanego budownictwa mieszkań
Cele te mają zostać osiągnięte zarówno przez działania po stronie gruntów, procesu deweloperskiego, jak i aktywności budowlanej.
**B.** Trzy pierwsze z powyższych celów - poprzez wzrost podaży gruntów - wspierały drugi kierunek działań, mianowicie **obniżanie krzywej podaży mieszkań (tj. redukowanie kosztów budowy)**, czyli:
👉
****„** **Koszty zbudowania budynku mieszkalnego jest możliwie niski”**
W tym obszarze - poza obniżeniem kosztów gruntów - zdefiniowaliśmy 3 cele dla naszych rekomendacji:
- Obniżenie presji kosztowej ciążącej na producentach materiałów budowlanych
- Obniżenie presji kosztów pracy ciążących na całym sektorze budowlanym
- Ograniczenie obciążeń podatkowych ciążących na budownictwie mieszkaniowym
Wszystkie te działania mają doprowadzić co najmniej do stabilizacji kosztów wytworzenia lokali mieszkalnych, a przy sprzyjających warunkach makroekonomicznych do ich obniżenia - mimo wyższej aktywności produkcyjnej.
**C.** Wreszcie trzeci kierunek to **racjonalizacja popytu**, czyli dążenie do tworzenia różnych strumieni popytu na rynku nieruchomości mieszkalnych, a nie tylko koncentrowanie go na zakupie lokali mieszkalnych:
👉
***„Popyt na zakup mieszkania jest bardziej racjonalny i dopasowany do potrzeb”**
W tym kierunku zdefiniowaliśmy 4 cele:
- Zakończenie lub ograniczenie negatywnych efektów „Bezpiecznego Kredytu 2%”
- Popularyzacja różnych form najmu jako alternatywy dla własności
- Racjonalizacja prywatnych inwestycji w lokale mieszkalne
- Racjonalizacja działalności ograniczających podaż i zwiększających ceny
Trzy ostatnie z tych celów mają za zadanie ograniczyć popyt na lokale mieszkalne - poprzez tworzenie atrakcyjnych alternatyw dla własności nieruchomości mieszkalnych (zróżnicowany, dostępny i bezpieczny rynek najmu, atrakcyjne alternatywy inwestycyjne), ale też mechanizmy motywujące do ograniczenia bezpośrednich prywatnych inwestycji w ten sektor (ale nie zakazujących ich!) do racjonalnego minimum, albo skierowanie ich na te obszary rynku, które wspierają ogólną wizję (czyli rynek najmu długoterminowego).
Połączenie efektów tych inicjatyw - większa i tańsza (lub nie droższa) podaż oraz mniejszy (w niektórych obszarach) popyt zgodnie z prawidłami mikroekonomii powinny doprowadzić w przypadku takich dóbr jak mieszkania spadek ich cen - przy wzroście dostępnej ich liczby. I to właśnie jest cel, który powyżej zdefiniowaliśmy.
**Rekomendujemy w tym miejsce unikać za wszelką cenę szerokich działań stymulujących popyt** (np. dopłaty do kredytów bez kryterium dochodowego, ogólnodostępne dopłaty do czynszu najmu bez kryterium dochodowego) ze względu na silnie negatywne efekty zewnętrzne uniemożliwiające rozwiązanie problemu nr 2 (dostępność cenowa), przy niskiej efektywności rozwiązywania problemu nr 1 (brak istotnej stymulacji podaży). W dużym skrócie szerokie dopłaty powodują silną reakcję cenową, niwecząc starania w innych obszarach.
*Poniższy przykład tłumaczy wpływ polityki pieniężnej, a zwłaszcza programów dopłat do odsetek na presję na zmianę cen nieruchomości.*
👉
***UWAGA** *: Programy wspierające popyt powinny dążyć do ochrony grup najbardziej potrzebujących, a rolę tę lepiej czy gorzej spełniają od lat np. dodatki mieszkaniowe, mieszkania komunalne, socjalne i TBSy/SIMy, przez krótki czas Mieszkanie +, a przyszłości powinny objąć także SANy. Obszar ten należy rozwijać poprzez dalszą aktywizację budownictwa komunalnego, czy społecznego.*
**UWAGA:** Nie różnimy się w tym miejscu od [panelu 35 ekspertów](https://www.parkiet.com/gospodarka-krajowa/art39012271-lepiej-wspierac-podaz-niz-popyt?ref=insight.rynekpierwotny.pl), których kilka miesięcy temu przepytały gazety "Parkiet" i "Rzeczpospolita", spośród których tylko 5 (czyli 14%) było zdania, że programy pomocy w zakupie pierwszego mieszkania nie przyczyniają się do wzrostu cen nieruchomości. Zdecydowania większość, bo 21 (czyli 60% respondentów) była zdania, że programy te zwiększają ceny (a więc i obniżają dostępność - przynajmniej dla grona ich beneficjentów). Jednocześnie 80% było zdania, że należy wspierać podaż mieszkań, a nie popyt na nie. W zakresie budownictwa społecznego zdania "za" i "przeciw" były podzielone po równo - tu jesteśmy jednak zdania, że ten obszar działań ma znaczenie dla racjonalizacji popytu.
---
### Kiedy nasza wizja może dojść do skutku?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Nie istnieje "magiczna różdżka", czy inne cudowne rozwiązanie, które problemy mieszkalnictwa powstające latami, a nawet dekadami (budownictwo społeczne i komunalne) rozwiąże w rok, czy dwa (choćby dlatego, że wg PZFD średni czas realizacji projektu deweloperskiego wynosi 5 lat). Jednocześnie obecne warunki makroekonomiczne temu nie sprzyjają (wysoka inflacja i konieczność utrzymywania wysokich stóp procentowych skutkują niską zdolnością kredytową - a dodatkowo luka dostępności pracowników na rynku pracy skutkuje szybkim wzrostem kosztów robocizny). Ale naszym zdaniem warto postawić przed nami ambitny cel, aby **w 2027 roku**, tj. na koniec następnej kadencji parlamentu (o ile wcześniej nowo wybrany rząd nie upadnie), mieć uchwalony, wdrożony w życie i rozpędzony pakiet działań, który da nam pewność - poprzez poprawiające się wskaźniki o których pisaliśmy powyżej - że jesteśmy na właściwej ścieżce.
A właśnie w 2027 roku przypada **28 lat** od pierwszych częściowo wolnych wyborów i powstania III RP. Przypadkiem mamy właśnie **28 szczegółowych rozwiązań i rekomendacji**.
---
## 3\. 28 szczegółowych rozwiązań
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Przejdźmy zatem do szczegółów tego, co proponujemy - czyli "jak" osiągnąć naszą wizję i cele. Zebraliśmy 28 inicjatyw, które rekomendujemy przyszłym rządzącym Polską - niezależnie od barw politycznych. W szczególności w niektórych z nich rekomendujemy (lub odradzamy) niektóre działania obecnej partii rządzącej (to na wypadek gdyby opozycja wygrała i zamierzała wszystkie działania poprzedników unieważnić), jak i ugrupowań opozycyjnych (gdyby obecny rząd kontynuował i poszukiwał nowych inspiracji).
Mamy w związku z tym:
**A. 12 inicjatyw związanych ze stymulowaniem podaży** (z czego trzy łączą się w większe grupy takie jak rozwój wynajmu instytucjonalnego, stymulacja budownictwa w ramach PPP z gminami oraz odblokowanie podaży gruntów do zabudowy)
**B. 5 inicjatyw związanych z obniżaniem krzywej podaży** (oraz pośredni efekt obniżenia kosztów gruntów dzięki części rekomendacji z grupy A powyżej)
**C. 11 inicjatyw racjonalizacji popytu** (z czego również trzy łączą się w większe grupy takie jak stymulacja najmu jako realnej alternatywy dla własności, racjonalizacja prywatnych inwestycji w mieszkania oraz racjonalizacja działalności ograniczających podaż mieszkań)
Przejdźmy przez poszczególne obszary.
---
### A. Stymulowanie wolumenu podaży
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Obszar stymulowania podaży obejmuje po pierwsze (inicjatywa **A1**) rekomendację kontynuacji i dalszego rozwoju programów wspierających budownictwo społeczne i komunalne. Jest to konieczny element dla działań w obszarze racjonalizacji popytu, a ze względu na rekomendowaną długofalowość strategii. Sugerujemy w tym miejscu jego dalszy rozwój i wprowadzanie kolejnych usprawnień, a nie ich "ucinanie" jak to miało miejsce w przypadku programu Mieszkanie+ (jest to zwłaszcza rekomendacja dla potencjalnych nowych rządzących).
Oczywistą rekomendacją jest także (**A2**) kontynuacja deregulacji, czy raczej optymalizacji, przepisów dotyczących budownictwa mieszkaniowego z naciskiem na skracanie procesu i jego większą przewidywalność - wraz z ujednoliceniem wykładni na poziomie samorządów, jak i pełnym i szybkim wdrożeniem nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej *uzipp*). W tym zakresie konieczne jest stworzenie dedykowanego organu w ramach ministerstwa odpowiadającego za budownictwo i powołanie tzw. *task force* obejmującego uczestników rynku nieruchomości (samorządy, branże, etc.). Jego celem byłoby regularne, systematyczne i długofalowe usprawnianie procesów administracyjnych. Nie chodzi tu tylko o "luzowanie" wymogów - a raczej o standaryzację procesu, zwiększanie jego przewidywalności i płynności.
Rekomendujemy również (**A3**) usankcjonowanie budynków zamieszkania zbiorowego jako pełnoprawnego produktu inwestycyjnego, w ten sposób aby większa część popytu inwestycyjnego mogła się nimi zaspokajać, zwiększając tym samym podaż zwykłych lokali mieszkalnych. Dzisiaj te obiekty są trudniejsze do sfinansowania, cieszą się mniejszym zainteresowaniem inwestorów, a *de facto* wypełniają te same potrzeby mieszkaniowe co budynki mieszkalne.
Kolejny obszar to trzy inicjatywy wspierające **rozwój wynajmu instytucjonalnego**, koncentrującego się na polskim rynku i finansowanego przez polskich prywatnych i publicznych inwestorów. Wprowadzenie (**A4**) reżimu REIT jest niezbędnym krokiem do ugruntowania innych inicjatyw, dając polskim gospodarstwom domowym proste i bezpieczne narzędzie do oszczędzania i inwestowania, w przypadku którego łatwiej redukować negatywne efekty zewnętrzne dużego popytu inwestycyjnego.
W szczególności (**A5**) widzimy tutaj rolę Funduszu Mieszkań na Wynajem ponownie jako pioniera rynku - rekomendujemy utrzymanie i dalszy rozwój tego podmiotu, zarówno poprzez dawanie "pozytywnego przykładu" dla prywatnych funduszy, realizowanie projektów joint-venture, jak i potencjalnie pierwszy polski REIT skierowany do polskich rodzin.
Rekomendujemy także, by (**A6**) stworzenie mechanizmów umożliwiających inwestowanie środków z Kont Mieszkaniowych (element Programu Pierwsze Mieszkanie), jak i PPE/PPK we wsparcie rozwoju REITów (czy też nawet samego FMnW), jak i infrastruktury technicznej (drogi, media, komunikacja miejska, parkingi) i "urbanistycznej" (plany ogólne, plany miejscowe, procedowanie zintegrowanych planów inwestycyjnych) gmin, dzięki której łatwiej budować kolejne mieszkania.
We wspomnianej już nowelizacji *uzipp* dopatrujemy się dużej szansy na rozwój land developmentu i przyspieszenie zabudowy, koordynując działania inwestorów i potrzeby gmin. Rekomendujemy (**A7**) stworzenie np. przy PFR Nieruchomości funduszu seed/venture capital (na kształt np. PFR Ventures), którego celem byłoby koinwestowanie w zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI), redukując ryzyko deweloperów i motywując do licznego uchwalania takich planów i realizacji miastotwórczych inwestycji.
Współpraca biznesu z gminami (**A8**) powinna być też uproszczona do minimum, zwłaszcza w ramach ww. ZPI, ale nie tylko. Regulacje powinny przynieść uproszczenie mechanizmów prawnych i finansowych (także podatkowych), które ułatwiłyby gmino przejmowanie lokali mieszkalnych od deweloperów w zamian za konkretne działania inwestycyjne. Współpraca powinna objąć także możliwość transparentnej dzierżawy pustostanów inwestorom prywatnym, którzy w zamian za rentę dzierżawy i pokrycie kosztów modernizacji tychże nieruchomości mogliby czerpać dochody przez odpowiedni dla inwestycji czas - bez utraty własności przez gminy.
Jednym z najważniejszych działań (**A9**) jest "odmrożenie" podaży gruntów w prywatnych i publicznych rękach poprzez likwidację renty planistycznej (obecnie działa ona jako podatek i powoduje "zamrożenie" podaży gruntów na 5 lat po uchwaleniu MPZP). W jej miejsce proponujemy wprowadzenie progresywnego podatku dla odpowiednio dużych gruntów, które mają przeznaczenie budowlane mieszkaniowe. Mechanizm ten ma motywować właścicieli gruntów do szybkiego uzyskiwania PnB i realizacji na nich budowy lub ich odsprzedaży, zamiast oczekiwania na wzrost ich wartości. Ze względu na konieczny czas przygotowania się właścicieli nieruchomości w tym obszarze rekomendujemy odpowiednio długi i przewidywalny harmonogram wdrożenia ww. podatku.
W zakresie gruntów rolnych (**A10**) rekomendujemy po pierwsze niezwłoczne wyłączenie gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej *ukur*), przyspieszając i ułatwiając dostęp do nich w ramach procesów deweloperskich. Należy także rozważyć stopniowe, rozpisane na kilka lat, podnoszenie progów funkcjonowania *ukur* poza miastami w celu rozprężenia cen gruntów.
W zakresie (**A11**) gruntów należących do KZN i innych spółek Skarbu Państwa rekomendujemy przystąpienie do ich uwalniania na rynek prywatny lub w ramach koinwestycji z gminami, przy czym rekomendujemy stopniowość i uporządkowanie tych procesów. Powyższe banki ziemi zostały już częściowo wykorzystane w najłatwiejszych obszarach na projekty Mieszkanie+ oraz SIM, dlatego wymagana jest rozwaga i przygotowanie tych inwestycji - tu rekomendujemy poświęcenie czasu na selekcję i dewelopment tychże gruntów np. we współpracy z PFR Nieruchomości, korzystając z możliwości ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (dalej *lex deweloper*) oraz *uzipp*. Zapewni to maksymalizację kontroli nad przeznaczeniem gruntów oraz zachowaniem części marży w ramach Skarbu Państwa.
Na koniec (**A12**) rekomendujemy powiększenie dobrze zlokalizowanej podaży mieszkań poprzez uruchomienie programu nadbudów budynków mieszkalnych z okresu PRL, jak i przedwojennych, poprzez wsparcie BGK (np. w ramach istniejących już programów termomodernizacyjnych i remontowych). W tym obszarze rekomendujemy także z własnej praktyki wdrożenie uproszczeń procesu administracyjnego dla nadbudów, czy zmiany przeznaczenia poddaszy, które obecnie wymagają często większego wysiłku administracyjnego oraz ponoszenia większych ryzyk projektowych, niż budowa nowego budynku.
Powyższe inicjatywy mają na celu zwiększenie podaży lokali mieszkalnych (lub ich alternatyw - ofert najmu instytucjonalnego, prywatnego i społecznego, jak i inwestycji zastępujących prywatne lokowanie środków w sektorze nieruchomościowym) na wszystkich poziomach piramidy realizacji potrzeb mieszkaniowych.
---
### B. Obniżanie krzywej podaży (kosztów)
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Obniżanie kosztów budowy (tj. położenia krzywej podaży), które zależą w największym stopniu od kosztów wykonawstwa (robocizny) i materiałów budowlanych, chcielibyśmy (**B1**) rozpocząć przez silną promocję budownictwa modułowego lub opartego o głęboką prefabrykację. Tylko szerokie zastosowanie tych technologii może w dłuższym terminie zredukować presję, jaką rynek pracy i brak pracowników, wywiera na koszty budowy. Jednak technologia i przemysł w Polsce już istnieje - problem leży w mentalności zarówno deweloperów, projektantów, jak i kupujących lokale mieszkalne.
Po drugie (**B2**) pogłębione wsparcie powinno być skierowane w stronę lokowania nowych zakładów produkcji materiałów budowalnych, zwłaszcza w ww. technologiach, co nie jest odmienne od dotychczasowej polityki przemysłowej. W tym względzie część kategorii materiałowych cechują niedobory - które zapewne się pogłębią po zwiększeniu intensywności odbudowy Ukrainy. Przed taką sytuacją należy się dodatkowo zabezpieczyć, poprawiając bilans kluczowych kategorii materiałowych (zwłaszcza o podwyższonej efektywności energetycznej i pozytywnym wpływie na produktywność pracowników).
Po trzecie (**B3**) rekomendujemy rewizję stawek podatku VAT na produkty i usługi świadczone na rzecz budownictwa społecznego (tj. dla budynków komunalnych, socjalnych i społecznych TBS/SIM) i indywidualnego (tj. dla budownictwa na potrzeby własne), gdzie VAT ten wprost przekłada się na podwyższenie kosztów. W tym względzie szereg kategorii towarów i usług, począwszy od zakupu gruntów (lub wniesienia aportem do spółki), przez usługi projektowe, po zakup materiałów budowalnych, mógłby podlegać rewizji. Alternatywą dla budownictwa społecznego byłaby zmiana stawki VAT dla usług długoterminowego najmu mieszkań na cele społeczne ze stawki "zw" na stawkę "0%", umożliwiając gminom i ich spółkom rozliczanie naliczonego podatku VAT (obecnie stanowi on koszt uzyskania przychodu). Jesteśmy zdania, że odpowiednio ukształtowana polityka poprzez wzrost wolumenu doprowadzi do zbilansowania wpływów podatkowych.
Kolejnym obszarem (**B4**) jest zwiększenie skali wsparcia w sferze kosztów nośników energii i powiązanych dla branż produkujących materiały budowlane. W tym względzie można poszerzyć zakres tzw. "pomocy zwiększonej" w ramach przejściowego systemu wsparcia dla części przedsiębiorstw energochłonnych z 2022 roku, jak i przygotować długofalowe rozwiązania wspierające ten obszar - być może obejmujące dalsze kategorie kosztów (np. akcyza, koszty świadectw pochodzenia, opłat mocowych). Należy też wypracować szersze mechanizmy (lub wypromować dotychczasowe) w zakresie poprawy efektywności energetycznej oraz ograniczaniu kosztów energii.
Piąta rekomendacja (**B5**) obejmuje działania na rzecz redukcji klina podatkowego dla pracowników i firm w obszarze produkcji materiałów budowlanych i usług budowalnych. Obszar ten jest oczywiście szerszy i dotyczy całej gospodarki, przy czym Polska w tym zakresie jest na poziomie średniej OECD, wyprzedzając wiele krajów regionu. Nie mniej nadal klin ten wpływa na koszty robocizny i należy rozważyć możliwości celowanych rozwiązań dla ww. sektorów.
Wreszcie na koniec należy pamiętać, że działania z kierunku A. "stymulowanie wolumenu podaży gruntów" powinny przyczyniać się również do obniżania cen gruntów oraz powiązanych z przygotowaniem projektów (projektowanie, infrastruktura, finansowanie, ryzyko, czas trwania) kategorii. Efekty te prezentuje m.in. poniższy wykres.
---
### C. Racjonalizacja popytu
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Obszar racjonalizacji popytu rozpoczynamy (**C1**) rekomendacją zakończenia lub ograniczenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Dane rynkowe oraz analizy ekonomistów nie pozostawiają wątpliwości, że program ten *per saldo* pogorszył dostępność nieruchomości mieszkalnych w Polsce, wspierając tylko wąskie grono beneficjentów. Alternatywnie - jeżeli wola polityczna pozostawałaby przy utrzymaniu wsparciu popytu - program ten powinien zostać ograniczony do (1) rynku pierwotnego oraz (2) uwarunkowania wsparcia tym, że projekty deweloperskie objęte programem będą musiały w określonym % składać się z lokali oddawanych na cele społeczne (np. jeden z etapów trafi do lokalnego TBS/SIM). Ma to na celu powiązanie ewentualnego wsparcia kredytobiorców z rozwiązaniem problemu podaży. *"Jeśli chcesz skorzystać z dopłaty, to dofinansuj mieszkanie tym, którzy nawet na nią nie mają szans się załapać".*
Kolejnym obszarem racjonalizacji popytu (**C2**) jest wsparcie społecznej akceptacji dla różnych form najmu jako realnej alternatywy dla własności mieszkania (*autor niniejszego felietonu sam jest najemcą mimo posiadania możliwości zakupu mieszkania*). Obecnie dla wielu osób korzystanie z najmu jest symbolem "porażki" życiowej, zwłaszcza w przypadku jego społecznych form (np. TBS/SIM) - istnieje też duża bariera niepewności związanej z najmem (wzrost czynszów, nagłe zerwanie umowy) wynikająca z nieznajomości prawa. Z drugiej strony wielu właścicieli nieruchomości także odczuwa barierę mentalną przed oddaniem własnej nieruchomości w najem - którą braki edukacyjne także wzmagają. Powyższych zachowań nie zmieni się z dnia na dzień, ale należy dążyć zarówno do poszerzania wiedzy o stanie prawnym i mechanizmach, udzielania darmowych porad prawnych, ale też popularyzacji najmu w kulturze popularnej.
Wsparciem dla popularyzacji najmu (**C3**), zwłaszcza w obszarze społecznym czy mieszkań wymagających doposażenia, byłoby też wprowadzenie jednorazowego wsparcia dla osób rozpoczynających samodzielny najem na cele uregulowania kaucji, czy też doposażenia mieszkań - umarzanych po określonym czasie terminowego regulowania czynszu. Stanowczo odraczamy w tym miejscu pomysły bezpośrednich dopłat do czynszów do określonych grup osób, który jedna z partii proponuje - gdyż te z pewnością doprowadzą do identycznej sytuacji co "Bezpieczny Kredyt 2%", tj. skokowego wzrostu czynszów i pogorszenia dostępności mieszkań dla osób niebędących beneficjentami (np. emerytów, rencistów, rodziny z dziećmi).
Istotnym działaniem (**C4**), które ma z jednej strony korzystać z popularyzacji najmu (działanie C2), jak i efektów budownictwa społecznego (różne inicjatywy A) jest stopniowe i przejrzyste podnoszenie progów dochodów dla TBS/SIM. Obecnie programy te mają nadal na tyle nisko ustalone kryteria dochodowe, że powodują tzw. "lukę czynszową" (osoby wykluczone z zakupu przez brak zdolności kredytowej, a jednocześnie z TBS/SIM przez limity dochodowe). Poszerzanie grona osób korzystających z bezpiecznego, długoterminowego i korzystnego cenowo najmu w ramach TBS/SIM będzie zmniejszało presję popytową na rynku zakupu i najmu lokali mieszkalnych.
Inicjatywą (**C5**), która ma sprzyjać popularyzacji najmu jako alternatywy dla własności, jest poprawienie bezpieczeństwa uczestników tego rynku. Z perspektywy najemców obecna praktyka rynkowa (umowy roczne) nie zapewnia długoterminowego bezpieczeństwa i możliwości planowania przyszłości. Z drugiej strony dla części wynajmujących słabe i nie zawsze skuteczne przepisy związane z zakończeniem współpracy z nierzetelnymi najemcami są w ogóle barierą dla decydowania się na wynajęcie własnej nieruchomości. W tym względzie rekomendujemy wdrożenie jednolitego (wypracowanego przy np. "okrągłym stole najmu") wzoru długoterminowej (wieloletniej lub bezterminowej) umowy najmu, wraz ze zmianami w obszarze prawnym, które dawałyby większe bezpieczeństwo najemcom (np. przewidywalna indeksacja czynszu, pewność długoterminowego najmu pod warunkiem terminowych płatności za najem) i wynajmującym (analogicznie adekwatny do warunków makroekonomicznych wzrost czynszów, możliwość niezwłocznego uwolnienia mieszkania od nierzetelnego najemcy). *99% najemców i wynajmujących nie powinna cierpieć ze względu na obawę przed 1% nierzetelnych uczestników rynku.*
Ponieważ chcemy wspierać najem, jako realną alternatywę dla własności, a jednocześnie chcemy zracjonalizować skalę bezpośrednich inwestycji prywatnych w ten sektor, to (**C6**) rekomendujemy wdrożenie szerokiego programu edukacji finansowej Polaków. Jego celem jest przedstawienie szerokich, a często bardziej atrakcyjnych, alternatyw inwestowania i oszczędzania, niż mieszkania na wynajem, czy też mieszkania "tezauryzowane" (tj. kupowane wyłącznie w celu wzrostu wartości). W szczególności wdrożenie REITów (patrz A4) będzie wymagało edukacji nie tylko z tej klasy aktywów, ale szerzej z warunków i możliwości inwestowania na giełdzie (rachunki maklerskie, instrumenty typu IKE/IKZE etc.)
Uważamy też, że (**C7**) część inwestycji prywatnych w zakup mieszkań na wynajem pogarsza dostępność lokali dla konsumentów zwłaszcza z rynku pierwotnego, powodując ich koncentrację w wąskim gronie osób prywatnych. Zasadniczo nie jesteśmy przeciwnikami inwestowania w mieszkania na wynajem (*autor posiada kilka mieszkań na wynajem*) i sami do nich zachęcamy, jednakże jesteśmy zdania, że ta klasa aktywów nie powinna stanowić dominującej części portfeli inwestycyjnych. Z tego względu rekomendujemy zwiększenie progresji podatkowej w szczególności wśród osób prywatnych (tj. objętych podatkiem ryczałtowym) w celu przekierowania ich działań inwestycyjnych na inne obszary rynków finansowych. *Jeśli chcesz inwestować, musisz się liczyć z wyższym podatkiem lub koniecznością przejścia na działalność*. Podkreślamy tutaj konieczność utrzymania praw nabytych, czyli objęcie ww. progresją wyłącznie nowych zakupów.
Dodatkowo proponujemy w zamian ulgi, które ww. progresję zdecydowanie by złagodziły w przypadku inwestowania w mieszkania do remontu generalnego, zwłaszcza na terenach zdegradowanych (**C8**). Doceniamy istotną rolę inwestorów prywatnych w rewitalizowaniu lokali, które często nie znajdują preferencji wśród konsumentów. W tym względzie rekomendujemy albo przywrócenie amortyzacji jako kosztu uzyskania przychodu lub wprowadzenie innej formy ulgi podatkowej dla sytuacji, gdy inwestycja w wynajem jest skierowana na lokale do remontu generalnego (np. dla lokali sprzed 1995, wraz z podniesieniem efektywności energetycznej). W ten sposób strumień inwestycji prywatnych w mieszkania przekierowałby się w stronę rewitalizacji i poprawy efektywności energetycznej, powiększając podaż tam, gdzie rynek sam nie jest w stanie działać.
Ostatnie trzy inicjatywy mają na celu ograniczenie (choć nie wykluczenie) działalności gospodarczej, która może wpływać na obniżenie podaży lokali mieszkalnych, które mogłyby trafiać na najem długoterminowy lub do zakupu na cele konsumpcji.
W tym obszarze (**C9**) rekomendujemy wprowadzenie mechanizmów podatkowych minimalizujących skalę tzw. flippingu w obszarach o niskiej wartości dodanej dla podaży mieszkaniowej. Jesteśmy zdania, że flipping obejmujący remont generalny lokalu z rynku wtórnego wypełnia ważną lukę rynkową - stanowi niejako usługę zaprojektowania i przeprowadzenia remontu generalnego - i ma pozytywny wpływ na podaż rynkową. Jednakże takie formy obrotu jak "flip na brudno", cesje umów, "flipy na pierwotnym" (zakup i wykończenie lokalu) zasadniczo nie zwiększają podaży rynkowej i powinny być ograniczane do minimum. W tym zakresie proponujemy objąć podatkiem sytuację większej liczby transakcji prowadzonych w trakcie roku (być może z limitem kwotowym). Dla utrzymania pozytywnej roli flippingu można rozważyć ulgę na ww. podatek w sytuacji poniesienia udokumentowanych nakładów na remont.
Także całoroczny najem krótkoterminowy (**C10**) w części miast może ograniczać dostępność cenową lokali mieszkalnych na rynku najmu. W tym względzie rekomendujemy wprowadzenie limitów dla najmu lokali w budynkach mieszkalnych, zwłaszcza w przypadku braku prowadzenia działalności gospodarczej, powyżej 180 dni w roku. Uważamy, że każdy powinien mieć możliwość okresowego wynajmowania swojej nieruchomości. Realizacja tego celu przez dłuższy okres czasu powinna być limitowana lub ograniczona do obiektów typowego zamieszkania zbiorowego. Jednakże uważamy, że finalna decyzja o wprowadzeniu takich mechanizmów powinna być oddana w ręce gmin poprzez mechanizm opt-out (tj. rada gminy musi podjąć uchwałę, aby wyjść spod regulacji).
Na koniec (**C11**) rekomendujemy stopniowe (rozpisane na kilka lat) wprowadzenie progresywnego opodatkowania własności większej liczby mieszkań, które nie są przedmiotem najmu. W praktyce rynkowej istnieje zjawisko "tezauryzacji" lokali mieszkalnych przez osoby o ponadprzeciętnych dochodach, czyli zakupu w celu ochrony kapitału i wzrostu wartości , stosowanym zwłaszcza w przypadku rynku pierwotnego - sprzyja temu zresztą ulga w podatku PIT w przypadku sprzedaży lokalu po upływie 5 lat od jego zakupu. Lokale te w ogóle nie trafiają na rynek najmu, w sposób oczywisty ograniczając podaż. Naszym zdaniem taki popyt inwestycyjny powinien być przekierowany w inne obszary rynków (np. lokale użytkowe, instrumenty finansowe) poprzez odpowiednie opodatkowanie skłaniające do ich wynajmu. Ze względu na mylenie (celowe lub przypadkowe) ww. rozwiązania z tzw. "podatkiem katastralnym" należy rozważyć zatwierdzenie takiego rozwiązania w ramach ogólnokrajowego referendum. *Należy zapytać obywateli, czy warto opodatkować osoby utrzymujące posiadające więcej niż kilka pustostanów.*
Reasumując, powyżej opisane działania mają na celu ograniczenie popytu w obszarze własności mieszkań na cele konsumpcji (poprzez danie atrakcyjnych cenowo i prawnie alternatyw na rynku najmu instytucjonalnego, prywatnego i społecznego) i inwestycje prywatne (zakup w celu najmu krótkoterminowego, flippingu, czy tezauryzacji) - jednocześnie stymulując obszary różnych form najmu. Tym sposobem w naszej opinii popyt na zakup lokali mieszkalnych ulegnie racjonalizacji, sprzyjając zmniejszeniu presji na wzrost ich cen.
---
### Inne artykuły warte uwagi w temacie mieszkalnictwa
[Co stanowi największą barierę dla budowy mieszkań? Deweloperzy odpowiadająPopyt na nowe mieszkania rośnie, ale ich dostępność na rynku jest ograniczona. Co mogłoby skutecznie zmotywować firmy deweloperskie do aktywniejszegoMagazyn MANAGER+Redakcja](https://managerplus-pl.cdn.ampproject.org/c/s/managerplus.pl/co-stanowi-najwieksza-bariere-dla-budowy-mieszkan-deweloperzy-odpowiadaja-21445?amp&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Bez mieszkań, bez dzieci. Jak mieszkaniowa zapaść kończy się demograficzną katastrofąPaństwo polskie, choć każda władza to obiecywała, nie znalazło wyjścia z mieszkaniowego impasu. Płacimy za to ogromną cenę, a jest nią demograficzna zapaść.RzeczpospolitaMarcin Makowski](https://www.rp.pl/plus-minus/art39108911-bez-mieszkan-bez-dzieci-jak-mieszkaniowa-zapasc-konczy-sie-demograficzna-katastrofa?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Dlaczego brakuje mieszkań dla młodych. 12 pomysłów na zmianę tej sytuacjiWarto przedrzeć się przez badania i liczby opisujące rynek mieszkaniowy. Odsłaniają przyczyny, dla których tak wielu Polaków startujących w dorosłe życie nie maRzeczpospolitaWiktoria Morawska](https://www.rp.pl/plus-minus/art39109081-dlaczego-brakuje-mieszkan-dla-mlodych-12-pomyslow-na-zmiane-tej-sytuacji?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Krzysztof Adam Kowalczyk: Dlaczego ceny mieszkań lecą w kosmosPolscy politycy mają za mało cierpliwości, by tworzyć efektywne programy mieszkaniowe. Na domiar złego układając je słuchają propagandystów zamiast ekspertów.RzeczpospolitaKrzysztof Adam Kowalczyk](https://www.rp.pl/opinie-ekonomiczne/art39102821-krzysztof-adam-kowalczyk-dlaczego-ceny-mieszkan-leca-w-kosmos?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Ceny mieszkań w Polsce puchną. Można temu zapobiec w prosty sposóbPo miesiącach posuchy na rynku kredytów hipotecznych liczba chętnych wystrzeliła, windując ceny mieszkań. Według deweloperów metr kwadratowy mógłby być istotnie tańszy, ale wymagałoby to działań zarówno po stronie państwa, jak i ich samych.www.money.plKarolina Wysota](https://www.money.pl/banki/ceny-mieszkan-w-polsce-puchna-mozna-temu-zapobiec-w-prosty-sposob-6941178867133056a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Lepiej wspierać podaż niż popytZwiększanie dostępności kredytu hipotecznego nie jest optymalną formą polityki mieszkaniowej – oceniają ekonomiści.ParkietGrzegorz Siemionczyk](https://www.parkiet.com/gospodarka-krajowa/art39012271-lepiej-wspierac-podaz-niz-popyt?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
**Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższy artykuł, zadać pytania na jego temat lub poprosić o rozmowę na temat mieszkalnictwa - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
###
### FLTR #45: Pierwszy dashboard analityczny FLTR - ceny mieszkań w 17 miastach Polski
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-45/
Last updated: 2026-10-05T14:50:59.000Z
Szanowni Państwo,
45\. numer newsletteru FLTR jest dla nas szczególny! ❤️ Nadszedł wreszcie czas, w którym możemy zaprezentować zapowiadane jeszcze w czerwcu narzędzie analityczne, nad którym pracowaliśmy przez ostatnie tygodnie - mianowicie **DASHBOARDY ANALITYCZNE**! 📊
**Dashboard** to interaktywne narzędzie służące do wygodnego prezentowania i analizy danych w jeszcze lepszy i dokładniejszy sposób. Ma ono na celu ułatwienie i usprawnienie analizy rynku nieruchomości poprzez dostęp do przejrzyście zwizualizowanych danych zgromadzonych w jednym miejscu dostępnym z dowolnego urządzania podłączonym do Internetu. Jest to zatem idealne rozwiązanie dla tych z Państwa, którzy czują się przytłoczeni ilością tabel z danymi, czy wielostronnymi raportami dotyczącymi nie tych miast, które Państwa najbardziej interesują! 😉
Każdy dashboard ma sprecyzowane zadanie, wspierające przedsiębiorców na rynku nieruchomości - pierwszy z nich posłuży do strategicznych analiz cen. Wszystkie dashboardy publikowane przez FLTR znajdą Państwo w nowej zakładce [**Dane**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/) na górze strony. To pełnowartościowe narzędzie będzie dostępne wyłącznie dla Państwa - naszych subskrybentów premium - w ramach tej samej, niezmiennej ceny!
[📊 Dane & dashboardyStrona gromadząca wszystkie dashboardy analityczne i źródła danych oferowane przez FLTRFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane/)
Zapraszamy serdecznie do zapoznania się z najnowszym dashboardem!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP)](#artyku%C5%82-1)
---
## 📈 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Nasz pierwszy [**dashboard**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/#dashboard)analityczny został poświęcony analizie cen ofertowych i transakcyjnych lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku do 2023 na bazie danych NBP. Został on stworzony z myślą o analizach strategicznych cen lokali mieszkalnych. Za jego pomocą można odpowiedzieć na takie pytania jak:
- Jaka jest sytuacja cenowa na rynku pierwotnym i wtórnym (czy ceny rosną czy spadają) w moim mieście?
- Które rynki rosną / spadają szybciej, a które wolniej?
- Gdzie kierować się z inwestycjami lub z których rynków wychodzić?
- Jakie zakładać dyskonta cenowe przy analizie projektów deweloperskich i flippingowych?
- Jak zachowują się poszczególne lokalne rynki?
[**👉 Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBP:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
[Dashboard 1: Ceny lokali mieszkalnych w Polsce wg NBPDashboard analityczny z cenami ofertowymi i transakcyjnymi lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym i wtórnym w 17 miastach Polski od 2006 roku na bazie danych NBP. Menu: \* Do czego można używać tego dashboardu \* Kluczowe funkcjonalności dashboardu \* Przykładowe analizy na bazie tych danych…FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dashboard-1-ceny-nbp/)
---
A w kolejnych odcinkach newsletteru przeczytacie między innymi o:
- **Strategie czołowych deweloperów mieszkaniowych**
- **Think-tank: Jak naprawić mieszkalnictwo?**
- Co wpływa na ceny materiałów budowlanych
- Potencjalny wpływ regulacji dotyczących efektywności energetycznej i uchwał antysmogowych na rynek nieruchomości
- Segmentacja behawioralna klientów na rynku nieruchomości
- Jakie są przepływy finansowe Polskich inwestorów - czy może zabraknąć środków inwestorom gotówkowym?
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan/)
**Dziękujemy za uwagę!**
Zespół FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newsletteru oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #44: Scenariusze po obniżeniu stóp procentowych, Polacy zakochani w hiszpańskich nieruchomościach i "nowy" program rządowy modernizujący wielką płytę
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-44/
Last updated: 2024-06-02T20:11:46.000Z
Temat radykalnego obniżenia stóp procentowych nie przeszedł bez echa, dlatego w 44\. wydaniu newsletteru premium FLTR dzielimy się najnowszą analizą dotyczącą decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Sprawdziliśmy czy dane ekonomiczne stanowiły podstawę do obniżenia stopy referencyjnej aż o 75 punktów bazowych (!), przypomnieliśmy nasze wcześniejsze scenariusze dot. stóp procentowych oraz przedstawiliśmy dwa możliwe przyszłe scenariusze - a w szczególności odnieśliśmy się do wpływu obniżki na zdolność kredytową.
Poza obniżką stóp procentowych, przygotowaliśmy dla Państwa równie gorący temat, dotyczący polskich inwestycji na hiszpańskim rynku nieruchomości mieszkalnych ([pozostając na fali sektora hotelarskiego i najmu krótkoterminowego z #42 FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-42/#newsy-1)). Jak się okazuję, udział Polaków na tamtejszym rynku nieruchomości odnotował największy wzrost wśród wszystkich nacji w przeciągu ostatnich trzech lat! Przyjrzeliśmy się również "nowemu" przedwyborczemu programowi rządowemu, którego celem jest modernizacja bloków z wielkiej płyty - która tak naprawdę trwa od lat i jest wymogiem UE. Dokonaliśmy również przeglądu kwartalnego raportu AMRON za Q2 2023 w obszarze kredytów, cen transakcyjnych i rynku najmu. Na koniec jak zwykle mamy dla Państwa najciekawsze podcasty, nagrania video i lektury dotyczące rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
*PS. zwracamy też uwagę na dwa newsy potwierdzające narastającą presję konkurencyjną w sektorze obrotu nieruchomościami*
[*Przeskocz do spisu treści*](#menu)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Otodom wprowadza nową bezpłatną usługę "Concierge" mającą usprawniać proces poszukiwania nieruchomości. Eksperci Otodom przeprowadzają analizę i selekcję ofert, w celu odnalezienia najlepszej nieruchomości - pełniąc przy tym niejako uzupełniającą, ale potencjalnie także konkurencyjną rolę dla pośredników**
Dodatkowo, Otodom oferuje stworzenia spersonalizowanych rekomendacji od agencji nieruchomości, deweloperów i osób prywatnych, a także **usługi z zakresu doradztwa kredytowego.**
[Skorzystaj z bezpłatnego wsparcia ekspertów Otodom Concierge](https://concierge.otodom.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa!
📣
****Marki Freedom oraz Investor Nieruchomości łączą się, tworząc na rynku największa sieć biur nieruchomości, licząca 123 oddziały. Transakcja ma na celu osiągnięcie pozycji lidera pod względem udziału w transakcjach kupna-sprzedaży**. ****Gratulujemy!**
[Konsolidacja na rynku nieruchomości. Freedom łączy się z Investor Nieruchomości. Powstaje największa w Polsce sieć licząca 123 oddziały.Freedom Holding, polsko-węgierska grupa kapitałowa z sektora nieruchomości, powstała w wyniku wejścia na pols…forbes](https://www.forbes.pl/inwestowanie/konsolidacja-na-rynku-nieruchomosci-freedom-laczy-sie-z-investor-nieruchomosci/hvybysp?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
👉
Pragniemy przypomnieć, że w naszej [****analizie przedstawiającej perspektywy i scenariusze na rok 2023**](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2023-perspektywy-i-scenariusze/#czesc-3-3) wśród "szarych nosorożców" (prawdopodobnych zdarzeń, które często stanowią naturalną konsekwencję "pewniaków") ****wyróżniliśmy m.in. pogłębienie konsolidacji 😉**
[Rok 2023: Perspektywy i scenariuszeCzego spodziewamy się w 2023 roku i jak nam poszły prognozy na rok 2022? Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie.FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2023-perspektywy-i-scenariusze/#czesc-3-3)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Obniżenie stóp procentowych - analiza przyczyn oraz krótko- i średnioterminowych konsekwencji](#newsy-1)
- [Ilość Polaków inwestujących na hiszpańskim rynku nieruchomości mieszkalnych wzrosła o ponad połowę w Q2 2023](#newsy-2)
- ["Przyjazne Osiedle", czyli pozornie nowy program rządowy modernizujący bloki wybudowane w technologii wielkiej płyty](#newsy-3)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Kredyty mieszkaniowe i ceny transakcyjne nieruchomości w II kw. 2023 r. wg AMRON](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #43: Analiza cen nieruchomości - studium przypadku wyceny
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-43/
Last updated: 2026-10-05T14:50:29.000Z
📈 **Jak właściwie analizować ceny* \-* to pytanie często pojawia się w kontekście rozmów o rynku nieruchomości. Nawet jeśli poznamy gąszcz narzędzi, źródeł danych, czy metryk - to i tak często utykamy na praktycznych problemach przejścia pierwszy raz przez proces. Rzeczy naturalne dla analityka czy rzeczoznawcy majątkowego, mogą wydawać się przerastające nawet dla zaawansowanych przedsiębiorców. Dlatego też uzupełniamy poprzedni artykuł poświęcony metodyce analizowania cen (czyli teorii) **praktycznym case study** (studium przypadku) **korzystania z różnych narzędzi i sposób analizy cen.** Na nasz warsztat trafiły bardzo konkretne nieruchomości z prestiżowego osiedla w jednym z większych miast Polski.
Zapraszamy do oglądania (niniejszy odcinek ze względów praktycznych jest wyłącznie w formie video i prezentacji)!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 2 - studium przypadku wyceny)](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 2 - case study wyceny)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nieruchomosci-jak-je-analizowac-i-wyciagac-wnioski-czesc-2-case-study-wyceny/
Last updated: 2026-07-29T21:17:09.000Z
📈 **Jak właściwie analizować ceny* \-* to pytanie często pojawia się w kontekście rozmów o rynku nieruchomości. Nawet jeśli poznamy gąszcz narzędzi, źródeł danych, czy metryk - to i tak często utykamy na praktycznych problemach przejścia pierwszy raz przez proces. Rzeczy naturalne dla analityka czy rzeczoznawcy majątkowego, mogą wydawać się przerastające nawet dla zaawansowanych przedsiębiorców. Dlatego też uzupełniamy poprzedni artykuł poświęcony metodyce analizowania cen (czyli teorii) **praktycznym case study** (studium przypadku) **korzystania z różnych narzędzi i sposób analizy cen.** Na nasz warsztat trafiły bardzo konkretne nieruchomości z prestiżowego osiedla w jednym z większych miast Polski.
---
### O czym jest seria "jak analizować ceny nieruchomości"
😱 **Analysis paralysis* \-* to zjawisko braku podejmowania decyzji, które jest spowodowane nadmiernym poświęceniem czasu na analizę (czy też nadmierne jego "przeintelektualizowanie") danego problemu. Bardzo często występuje w sytuacjach **podejmowania decyzji strategicznych lub inwestycyjnych** \- a na rynku nieruchomości bardzo często jest sprowadzane do analizy cen. Jeśli więc analizowanie cen nieruchomości jest dla Ciebie niezrozumiałe, nie wiesz od czego zacząć, z jakich źródeł skorzystać lub nie wiesz jak wyciągać wnioski z analiz - to ta [seria artykułów jest dla Ciebie](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/analiza-cen/). Jest to jeden z **najważniejszych obszarów prowadzenia biznesu nieruchomościowego**, który najczęściej wymieniali Państwo w odpowiedziach na nasze ankiety preferencji subskrybentów FLTR.
Niniejsza seria została podzielona na **dwie części** \- [pierwsza](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/) (opublikowana w sierpniu) przedstawia temat analizy cenowej **od strony metodycznej** \- stanowi ona swoisty słownik i wyrównanie wiedzy wśród czytelników. Omówiliśmy w niej główne **zastosowania** analiz cenowych, **podejścia** do szacowania wartości rynkowej, **metryki** podstawowe i uzupełniające oraz **źródła danych** do analiz.
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)Podstawowe zastosowania, podejścia, miary i źródła danych do analizowania cen nieruchomościFLTRZuzanna Starzewska](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/)
W drugiej części (którą publikujemy poniżej) skupiamy się na konkretnych **case studies** analizy cen, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach - jak wycenić daną nieruchomość, czy warto w nią zainwestować, za ile ją wystawić na rynku.
**Prezentujemy w niej konkretne narzędzia wykorzystywane do szacowania cen nieruchomości,** za ich pomocą **analizujemy konkretny przypadek wyceny lokali mieszkalnych**, a także **omawiamy kilka szczególnych przypadków** związanych szerzej z **projektami inwestycyjnymi, czy analizami strategicznymi**.
👍
UWAGA: **Niniejsza artykuł powstał w celu zaprezentowania metod i sposobów analizy cen nieruchomości stosowanych w praktyce biznesowej na rynku nieruchomości. W szczególności niniejszy materiał nie stanowi szkolenia w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego regulowanego Ustawą o gospodarce nieruchomościami, a jego wnioski nie muszą być zbieżne ze standardami stosowanymi przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych*
W efekcie [**cała seria**](www.fltr.pl/tag/analiza-cen/) będzie dawać **odpowiedzi na podstawowe zagadnienia związane z analizą cen nieruchomości**. Artykuł jest kontynuacją szerszej kategorii artykułów poświęconych[**narzędziom, procesom i strukturom organizacyjnym w biznesie nieruchomościowym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/) (w szczególności styczniu i lutym 2023 wydaliśmy dwa artykuły poświęcone różnym źródłom danych). Jej celem jest zaprezentowanie i omówienie różnych koncepcji, narzędzi oraz procesów, które usprawnią i ulepszą działanie Twojego biznesu czy też pomogą podczas realizacji kolejnego procesu inwestycyjnego.
Zapraszamy do oglądania (niniejszy odcinek ze względów praktycznych jest wyłącznie w formie video i prezentacji)!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie studium przypadku w formie video, audio i prezentacji](#videoaudio)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #42: Niepewny sezon na rynku nieruchomości wakacyjnych, nowe pokolenie "guppies" i spadające ceny materiałów budowlanych
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-42/
Last updated: 2024-06-02T20:11:54.000Z
Kończąc w ten weekend sezon urlopowy postanowiliśmy w ramach 42\. wydania newsletteru premium FLTR przyjrzeć się sytuacji na rynku nieruchomości wakacyjnych, na temat których pojawiło się ostatnio sporo rozbieżnych informacji - zadanie w sam raz dla FLTR! W dalszej części newsletteru opisaliśmy "nową" grupę uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych - "guppies" - czyli pokolenie, które wyznacza nowe trendy na rynku najmu. Z kolei, w ramach naszego "Wykresu tygodnia" powróciliśmy do Państwa z cenami materiałów budowalnych raportowanymi przez grupę PSB S.A., a także przedstawiliśmy sytuację na rynku stali. Na sam koniec, jak zawsze czekają na Państwa najciekawsze podcasty i nagrania video, a od niedawna również polecane przez nas "Ciekawe lektury", w których między innymi wspominamy o nowych orzeczeniach podatkowych, budżecie Polski na 2024 rok, czy REITach i niuansach Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.
Zapraszamy do lektury!
PS. Zapraszamy również do zapoznania się z naszym najnowszym [**felietonem dotyczącym restrukturyzacji biznesu**](https://insight.rynekpierwotny.pl/restrukturyzacja-biznesu-zwijac-sie-czy-rozwijac/)**!** oraz do obejrzenia nagrania z [**szóstego spotkania webinarowego omawiającego analizę "W górę, czy w dół?"**](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-gospodarka-i-rynek-nieruchomosci-w-q3-2023/)
---
### 📣 Nie przegap tego newsa
📣
****MKiŚ zmienia limity powierzchni parkingowych, dla których wymagane jest uzyskanie decyzji środowiskowych. Dotychczasowe 0,5 hektara zmienia się na 1 hektar. Zmiana ta przyspieszy procedowanie DWZ i PnB dla części inwestycji deweloperskich!**
[Polski Związek Firm Deweloperskich](https://www.pzfd.pl/s/news/details?communityResourceId=a1P1v00000AHQEgEAP&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Sytuacja na rynku nieruchomości turystycznych - kontrowersyjny raport PKO BP, dane z IGHP i wypowiedzi prasowe ekspertów](#newsy-1)
- ["Guppies" na rynku nieruchomości - kim są i czy wyznaczają nowy trend dla rynku mieszkaniowego?](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Ceny materiałów budowlanych wg comiesięcznej analizy PSB + ceny stali ](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Felieton: Restrukturyzacja biznesu - zwijać się czy rozwijać?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/restrukturyzacja-biznesu-zwijac-sie-czy-rozwijac/
Last updated: 2023-09-01T07:53:30.000Z
**🚀 601** – aż tyle firm budowlanych, obsługi rynku nieruchomości oraz produkujących materiały budowlane zostało postawionych w stan upadłości w ciągu ostatnich 12 miesięcy (Q3 2022-Q2 2023, dane za [Coface](https://www.coface.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). To 3x więcej niż w 2020 roku. Znacznie więcej odnotowuje zatory płatnicze i problemy finansowe – w maju 2023 o 15% rdr (6,3 mld PLN) wzrosła wartość faktur nieopłaconych przez firmy budowlane (dane za [BIG InfoMonitor](https://media.big.pl/publikacje/816508/big-liczba-41-5-mld-zl-zaleglosci-przedsiebiorstw?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Ostatnie trzy lata były bardzo zmiennym i trudnym okresem dla konsumentów, a zwłaszcza przedsiębiorców - pandemiczny spadek popytu, post-pandemiczny wzrost inflacja, wzrost obciążeń podatkowych przedsiębiorców w związku z Polskim Ładem i kilkoma innymi ustawami, wojenne zawirowania powodujące skokowy wzrost cen materiałów i nośników energii, trudny rynek pracy, wreszcie indukowany wysokimi stopami procentowymi spadek popytu na usługi budowlane, materiały i nie tylko. Co robić w takim otoczeniu?
Większość artykułów, analiz, szkoleń i nagrań w polskim Internecie mówi o budowaniu i rozwijaniu biznesu nieruchomościowego - jest to oczywiście koniecznie i motywujące do działania w okresach dobrej koniunktury, nie daje jednak odpowiedzi na powyższe pytanie, często ignorują one fakt, że prowadzenie biznesu nie jest zawsze "na wzroście".
W tym czasie media i rządzący koncentrują się obecnie na "trąbieniu" o wzroście popytu na mieszkania wywołanym “Bezpiecznym Kredytem 2%”. Po drodze fakt, że wiele biznesów po prostu upada lub kieruje się w stronę zagrożenia dla podtrzymania działalności, jest po prostu przemilczany. Jednak powyższe dane pokazują, że obecna koniunktura w na rynku nieruchomości i powiązanych branżach jest zła (niska sprzedaż, utrudniony dostęp do finansowania i wysokie koszty działalności) i prowadzi do popadania przedsiębiorstw w tarapaty finansowe. W branży budowlanej potwierdza to niedawna konferencja Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.
[PZPB | waloryzacja kontraktów i ochrona polskiego rynku - konkretne tezy po konferencji prasowej PZPB - Polski Związek Pracodawców BudownictwaPo wczorajszej konferencji prasowej #PZPB najmocniej wybrzmiewają dwa tematy: 1️⃣ konieczność modyfikacji zasad waloryzacji kontraktów przy przetargach publicznych oraz 2️⃣ apel o wprowadzenie narzędzi chroniących polski rynek przed pseudokonsorcjami z Azji i innych krajów spoza UE. 🔸”Na branżę bud…Polski Związek Pracodawców Budownictwaa b](https://pzpb.com.pl/pzpb-waloryzacja-kontraktow-i-ochrona-polskiego-rynku-konkretne-tezy-po-konferencji-prasowej-pzpb/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
W niniejszym artykule opowiadam o ciemniejszej stronie prowadzenia biznesu - a mianowicie jego restrukturyzacji. Chociaż nie zawsze jest to przyjemny proces, prędzej czy później dotyka on każdej firmy. Tak jak ludzie co jakiś czas muszą zadbać o dietę lub zdrowy tryb życia, tak samo firmy nie są w stanie nieustannie rosnąć.
📣
**Niniejszy* [***Felieton**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/felietony/) *należy do kategorii* [***Narzędzia, procesy, koncepcje organizacyjne**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/)
**Czego dowiesz się z tego felietonu:**
📚 czym jest proces restrukturyzacji biznesu? Czym restrukturyzacja od strony prawnej różni się od restrukturyzacji biznesowej?
📊 jakie są 4 stadia restrukturyzacji biznesowej? Czym różni się restrukturyzacja naprawcza, dostosowawcza, antycypacyjna i kreatywna (lub "destrukcyjna" 😉)
🕵️ w jakich 3 obszarach można restrukturyzować firmę? Czym jest restrukturyzacja strategiczna, operacyjna i finansowa?
🥊 jaka jest rola Zarządu, kierownictwa oraz doradców zewnętrznych w procesie restrukturyzacji?
Zapraszamy do lektury!
📣
**PS. ten artykuł możesz też odsłuchać na kanałach Youtube i Spotify założyciela FLTR*
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
### Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!
Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
### Spis treści
- **[Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[1\. Czym jest restrukturyzacja?](#czesc-1)**
- **[2\. Cztery stadia restrukturyzacji](#czesc-2)**
- **[3\. Trzy obszary restrukturyzacji](#czesc-3)**
- **[4\. Rola Zarządu i doradcy](#czesc-4)**
💡
**Gdyby chcieli Państwo skomentować niniejszy artykuł, zadać pytania na jego temat lub poprosić o rozmowę na temat restrukturyzacji Państwa przedsiębiorstwa - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
---
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie tylko 5 minut!*
- **[Czym jest restrukturyzacja?](#czesc-1)**: Restrukturyzacja to zmiana w alokacji różnych zasobów przedsiębiorstwa - takich jak nieruchomości, maszyny, zaangażowani ludzie, realizowane projekty, wykorzystywane zasoby finansowe, zadłużenie, czy atencja kierownictwa - która ma zapewnić warunki do wzrostu wartości przedsiębiorstwa
- **[Cztery stadia restrukturyzacji](#czesc-2)**: W zależności od pilności i skali ryzyka potencjalnego zagrożenia dla przedsiębiorstwa wyróżniamy cztery stadia, w których pojawia się konieczność restrukturyzacji - począwszy od najpilniejszej są to:
- Restrukturyzacja naprawcza to przeciwdziałanie bezpośredniemu zagrożeniu upadłością firmy z przyczyn finansowych
- Restrukturyzacja dostosowawcza to proces mający miejsce w reakcji na zauważalne pogorszenie sytuacji firmy
- Restrukturyzacja antycypacyjna to przygotowanie firmy na nadchodzące trudności (spowolnienie rynku, nowa konkurencja), ale też okazje do rozwoju
- Restrukturyzacja kreatywna to najbardziej radykalna, często destrukcyjna, ale też kreatywna zmiana istniejących struktur firmy w celu wejścia na „wyższy poziom”
- **[Trzy obszary restrukturyzacji](#czesc-3)**: Obszar restrukturyzacji to funkcjonalny zakres zmian w przedsiębiorstwie mający przynieść określone skutki, wymagające odmiennych kompetencji, mających różne zastosowanie zależnie od stadium restrukturyzacji. Wymieniamy trzy takie obszary:
- Restrukturyzacja strategiczna obejmuje zmiany w strategii przedsiębiorstwa - czyli podjęcie istotnych i długofalowych zmian w modelu biznesowym spółki, jej pozycjonowaniu, czy łańcuchu wartości
- Restrukturyzacja operacyjna koncentruje się na poprawie efektywności operacyjnej spółki - czyli osiąganiu lepszych wyników dzięki zmianom w procesach, strukturze organizacyjnej, technologii produkcji etc.
- Restrukturyzacja finansowa ma na celu zwiększenie płynności finansowej spółki i dostosowanie struktury kosztów finansowych - przy czym często jej możliwości warunkują wdrożenie restrukturyzacji operacyjnej oraz strategicznej
- **[Rola Zarządu i doradcy](#czesc-4)**: Proces restrukturyzacji jest odpowiedzialnością zarządu restrukturyzowanej spółki, jednakże ze względu na presję czasową, trudność procesu, jak i niezbędne kompetencje i doświadczenia jest on często wspierany przez dedykowanych doradców biznesowych i restrukturyzacyjnych
## Restrukturyzacja przedsiębiorstwa
### Narzędzia, procesy, koncepcje organizacyjne
## 1\. Czym jest restrukturyzacja?
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
Restrukturyzacja prowadzącym działalność gospodarczą może się kojarzyć z pojęciem **postępowania restrukturyzacyjnego** zdefiniowanego przez [Prawo restrukturyzacyjnego](https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20150000978/U/D20150978Lj.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Jest to jednak wąska i specyficzna definicja prawna, dotycząca rozwiązywania sytuacji bezpośredniego zagrożenia upadłością ze względu na zobowiązania wobec wierzycieli.
W praktyce biznesowej i w niniejszym artykule **będziemy posługiwać się szerszą definicją restrukturyzacji biznesowej** (w ramach której postępowanie w ramach prawa restrukturyzacyjnego także się mieści).
💡
****Restrukturyzacja** to zmiana w alokacji różnych zasobów przedsiębiorstwa - takich jak nieruchomości, maszyny, zaangażowani ludzie, realizowane projekty, wykorzystywane zasoby finansowe, zadłużenie, czy atencja kierownictwa - która ma zapewnić warunki do wzrostu wartości przedsiębiorstwa
Jak widać, definicja ta jest szeroka. **"Zmianie"** podlegać mogą nie tylko kwestie finansowe (jak się finansujemy, jak wykorzystujemy na środki pieniężne), ale też kwestie np. zasobów materialnych (które zakłady będą funkcjonować, jakie nieruchomości będziemy posiadać), ludzkich (ilu mamy pracowników, czym się oni zajmują), czy priorytetów biznesowych (czym zajmuje się Zarząd, jakie projekty są prowadzone).
Także różne mogą być owe **"warunki"** \- warunkiem dalszego wzrostu wartości przedsiębiorstwa może być zarówno jego oddłużenie aby uniknąć upadłości, jak też rezygnacja z części produktów by uwolnić zasoby konieczne do wejścia w nowe segmenty rynku, czy też odblokowanie "wąskich gardeł" w zakładzie produkcyjnym, aby zwiększyć rentowność i generowane przepływy finansowe.
Sprawna restrukturyzacja (choć nie zawsze musi ona być skuteczna) to sztuka wymagająca metodycznego i systematycznego podejścia - konieczna jest znajomość:
- **przyczyn restrukturyzacji** (dlaczego rozpoczynamy restrukturyzację, jaki jest stan bieżący, jaka jest diagnoza problemu)
- **podejścia do restrukturyzacji** (jakie obszary przedsiębiorstwa będziemy zmieniać, jakimi narzędziami)
- **roli uczestników procesu** (za co typowo odpowiada Zarząd restrukturyzowanego przedsiębiorstwa, za co kierownictwo operacyjne, a za co potencjalny doradca wspierający taki proces)
Omówmy na początek typowe przyczyny uruchamiania procesu restrukturyzacji, a właściwie **cztery stadia restrukturyzacji**.
---
## 2\. Cztery stadia restrukturyzacji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
****W zależności od pilności i skali ryzyka** potencjalnego zagrożenia dla przedsiębiorstwa wyróżniamy cztery stadia, w których pojawia się konieczność restrukturyzacji - począwszy od najpilniejszej są to:
****1) naprawczą, 2) dostosowawczą, 3) antycypacyjną i kreatywną ("destrukcyjną")**
Z restrukturyzacją jest trochę podobnie jak z człowiekiem który zapada na jakąś potencjalnie śmiertelną chorobę. Intensywność i radykalność jej leczenia zależy od momentu w jakim zdiagnozuje się dane schorzenie. Inaczej będziemy leczyć osobę w skrajnym stadium np. choroby serca wymagającej przeszczepu, inaczej osobę z nadwagą i wysokim cholesterolem, ale nadal dobrymi parametrami tego mięśnia, a jeszcze inaczej osobę o która jest w dobrym zdrowiu, ale ma genetyczne uwarunkowania do danej choroby. Oczywiście najłatwiej zapobiegać, niż leczyć - ale wiele osób ignoruje zalecenia zdrowej diety, ruchu, czy okresowych badań, będąc przekonanymi, że ich problem nie dotyczy.
Nie inaczej jest z przedsiębiorstwami - są różne stadia problemów, które na początku mogą wydawać się błahe (wejście konkurencyjnego, bardziej atrakcyjnego produktu na rynek), później stają bardziej dotkliwe (spadek cen o 5%, a w efekcie spadek marży na sprzedaży o 20%), a wreszcie zaczynają stanowić śmiertelne zagrożenie dla biznesu (spadek wolumenu sprzedaży, ujemny cash flow, brak środków na regulowanie zobowiązań). Teoretycznie można byłoby zapobiec problemom, reagując wyprzedzająco nawet zanim konkurent pojawił się na rynku - ale przedsiębiorcy to też ludzie - i popełniają te same błędy zaniechania, czy wyparcia, co w sferze zdrowotnej. Chyba, że podejmą się właśnie procesu, jakim jest restrukturyzacja.
I tak w zależności od skali i pilności problemów wyróżniamy cztery stadia restrukturyzacji:
💡
****Restrukturyzacja naprawcza** to ****przeciwdziałanie bezpośredniemu zagrożeniu upadłością firmy** z przyczyn finansowych
- **Restrukturyzacja naprawcza**:
- to **przeciwdziałanie bezpośredniemu zagrożeniu upadłością firmy** z przyczyn finansowych, którymi najczęściej są rychła lub faktyczna utrata płynności, skutkująca brakiem możliwości regulowania zobowiązań (wypłaty wynagrodzeń, zapłaty podatków i składek ubezpieczeń społecznych, zapłaty kontrahentom). Jest to de facto analogia **bezpośredniego zagrożenia życia** \- pozostały spółce czas można liczyć w tygodniach, a szanse przeżycia są umiarkowanie niskie
- z reguły jest ona pochodną wieloletnich zaniedbań w sferze strategicznej, operacyjnej i finansowej, które narastając wygenerowały duża skalę problemów - tj. tego typu sytuacje nie powstają z dnia na dzień. Często też triggerem takiej restrukturyzacji jest czynnik zewnętrzny - pogorszenie się koniunktury, skok kosztów, utrata znaczącego klienta, wniosek wierzyciela - ale czasem jest to celowe działanie na szkodę spółki przez osoby nią zarządzające (w sytuacjach np. niewłaściwiego rozporządzania mieniem spółki)
- restrukturyzacja na takim etapie wymaga po pierwsze radykalnych i trudnych działań (np. restrukturyzacja warunków spłaty zobowiązań z wierzycialemi, sprzedaż istotnych składników majątku, redukcja zatrudnienia), które tylko ustabilizują sytuację do czasu, gdy działania na poziomie strategicznym i operacyjnym poprawią sytuację konkurencyjną spółki. Tu też najczęściej w proces włączani sią wyspecjalizowani doradcy biznesowi oraz kancelarie prawne o profilu restrukturyzacyjnym, a rola właścicieli lub zarządu spółki staje się ograniczona
- **Przykład**: upadek Lehman Brothers, czy Polimex-Mostostal, trwająca sanacja Berg Holding/Śląskich Kamienic, czy restrukturyzacja FBI Tasbud
💡
****Restrukturyzacja dostosowawcza** to ****proces mający miejsce w reakcji na zauważalne pogorszenie sytuacji firmy**
- **Restrukturyzacja dostosowawcza**:
- to **proces mający miejsce w reakcji na zauważalne pogorszenie sytuacji firmy** (utratę udziałów w rynku, spadek rentowności etc.), która obecnie nie zagraża jej bytności, ale w średnim horyzoncie czasu - zwłaszcza w przypadku pojawienia się czynnika zewnętrznego typu recesja - **najpewniej doprowadzi do jej upadłości lub trwałej utraty wartości**. Pozostały spółce czas typowo liczy się w wielu miesiącach a nawet latach, a szanse przeżycia są niemniej dość wysokie
- z reguły wynika ona ze stopniowego pogarszania się sytuacji strategicznej i operacyjnej spółki (np. utrata przewagi konkurencyjnej, starzenie się technologii produkcji, spadek motywacji kadry zarządzającej i pracowników, odchodzenie Klientów, kumulacja zobowiązań, czy po prostu schyłek danej branży), która wymaga jeszcze długiego czasu do momentu osiągnięcia krytycznego - prędzej czy później może do niego dojść, a nawet jeśli nie dojdzie - to spółka **będzie generowała mniejszą wartość dla jej właścicieli**
- restrukturyzacja dostosowawcza wymaga zdecydowanych działań w sferze strategicznej i operacyjnej (zmiany w portfelu produktów, redukcja kosztów operacyjnych, zmiana struktury finansowania), które przywrócą spółce konkurencyjność, czy stabilność finansową. Jednakże dzięki odsuniętemu w czasie ryzyku są one relatywnie realistyczne do wdrożenia, a efekty mogą na wiele lat poprawić pozycję spółki. Częściej w taki proces angażują się doradcy biznesowi, niż tylko wewnętrzny management ze względu na konieczność wprowadzenia bardziej kontrowersyjnych działań
- **Przykład**: redukcja liczby realizowanych projektów przez deweloperów w latach 2022-23, restrukturyzacja polskich hut i energetyki, czy też bydgoskiej PESY
💡
****Restrukturyzacja antycypacyjna** to ****przygotowanie firmy na nadchodzące trudności** (spowolnienie rynku, nowa konkurencja), ale też ****okazje do rozwoju**
- **Restrukturyzacja antycypacyjna**:
- to **przygotowanie firmy na nadchodzące trudności** (spowolnienie rynku, nowa konkurencja), ale też **okazje do rozwoju** (np. korzystne zmiany technologiczne czy legislacyjne). Nie muszą one być nawet występujące w chwili obecnej - mogą wynikać z zapowiedzi (np. ogłoszenie przez eBay wejścia na polski rynek wywołało reakcję Allegro, analogicznie deweloperzy i firmy budowlane mogły przygotowywać się na gorszą koniunkturę w momencie rozpoczęcia podwyżek stóp procentowych i vice versa po ogłoszeniu programu "Bezpieczny Kredyt 2%") lub potencjalnie (np. spodziewamy się jakichś działań konkurencji, czy też rządzących - ale nie wiemy z której dokładnie strony oraz kiedy one nadejdą). W efekcie antycypowane wydarzenia mogą mieć miejsce za kilka kwartałów lub lat, a ewentualen zagrożenia mogą być jeszcze bardziej oddalone w czasie
- w przypadku antycypowania pewnych zagrożeń czy szans często nie występuje nawet pośrednie zagrożenie dla przyszłości przedsiębiorstwa - z wyjątkiem fundamentalnych zmian regulacyjnych, które radykalnie zmieniłyby reguły gry w danej branży - np. koniec dopłat do paneli fotowoltaicznych dość radykalnie zwiększyło upadłości firm je montujących, a było czymś do przewidzenia, że prędzej czy później taki moment nastąpi. To raczej działania wyprzedające (np. nowa strategia produktowa i cenowa, konsolidacja rynku, wydłużenie kontraktów, pozyskanie nowych certyfikacji), które mają na celu postawić nas na lepszej pozycji niż konkurencji lub przygotować na negatywne uderzenie
- działania antycypacyjne obejmują mniejsze lub większe drobne zmiany w modelu biznesowym, strategii firmy, czy procesach, które w dłuższym okresie czasu silnie procentują. Doprowadzenie do wzrostu zysków szybszego o 1 punkt procentowy rocznie skutkuje wymiernym, bo kilkunastoprocentowym wzrostem wartości przedsiębiorstwa (dla spółki o oczekiwanej stopie zwrotu 10%). Najczęściej są one inspirowane, planowane i wdrażane wewnętrznie, ale często sama świadomość konieczności działania płynie z analiz i projekcji przeprowadzanych przez zewnętrzną firmę doradczą
- **Przykład**: wejście światowych marek samochodowych w produkcję pojazdów elektrycznych, reorganizacja grupy Echo-Archicom (podział na mieszkaniówkę i mixed-use), inwestycja firmy budowalnej FB Antczak we własny budynek PRS
💡
****Restrukturyzacja kreatywna** to ****najbardziej radykalna, często destrukcyjna, ale też kreatywna zmiana** istniejących struktur firmy w celu wejścia na ****„wyższy poziom”**
- **Restrukturyzacja kreatywna (lub też "destrukcyjna")**:
- to **najbardziej radykalna, często destrukcyjna, ale też kreatywna zmiana** istniejących struktur firmy w celu wejścia na **„wyższy poziom”**. W jej przypadku ewentualne zagrożenia są zupełnie mgliste lub nawet nie istnieją. Sama zmiana jest wprowadzana w celu wprowadzenia radykalnej zmiany w sposobie organizacji przedsiębiorstwa - choć niestety czasem jest to tzw. "zmiana dla zmiany"
- najczęściej restrukturyzacja kreatywna jest inspirowana przez silnego i charyzmatycznego lidera spółki, który realizując ją wypełnia określoną wizję, która zewnętrznym obserwatorom najczęściej wydaje się irracjonalna lub niepotrzebna
- Restrukturyzacja kreatywna powoduje przekierowanie wysiłków zarządzających danym biznesem na stworzenie nowego obszaru firmy - często skutkując redukcją inwestycji w innym obszarze przedsiębiorstwa, czy też nawet jego zamknięciem lub sprzedażą
- **Przykład**: zmiana grupy Facebook na Meta i idąca za nią inwestycja w rozwój tzw. metaverse, sprzedaż przez IBM działu laptopów do Lenovo i koncentracja na rozwiązaniach serwerowych
Znając przyczyny i różne momenty, w których może pojawiać się konieczność zmian w przedsiębiorstwie popatrzmy na to co i w jaki sposób możemy restrukturyzować, czyli **trzy obszary restrukturyzacji**.
---
## 3\. Trzy obszary restrukturyzacji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
****Obszar restrukturyzacji to funkcjonalny zakres zmian** w przedsiębiorstwie mający przynieść określone skutki, wymagające odmiennych kompetencji, mających różne zastosowanie zależnie od stadium restrukturyzacji. ****Wymieniamy trzy** ****takie obszary: 1) strategiczny, 2) operacyjny, 3) finansowy**
Metodyki restrukturyzacji stosowane przez firmy specjalizujące się w takich procesach wymieniają trzy obszary restrukturyzacji - strategiczny, operacyjny i finansowy. Podział ten ma na celu położenie odpowiednich akcentów zależnie od diagnozy problemów spółki i pilności zagrożeń, jak też i specjalizację określonych ekspertów. W praktyce po pewne narzędzia sięga się w określonych przypadkach i kolejności, na przykład:
- **Sytuacja**: zagrożenie upadłością w ciągu miesiąca. **Działanie**: najpierw podejmuje się restrukturyzacji finansowej w celu odsunięcie zagrożenia upadłością w czasie, aby efekty zaczęły przynosić kolejne zmiany strategiczne i operacyjne
- **Sytuacja**: stopniowy spadek marży na sprzedaży produktu. **Działanie**: podjęcie restrukturyzacji operacyjnej w celu redukcji kosztów i odbudowy marży, a następnie wprowadzenie zmian strategicznych (np. wejście w nową technologię produkcji, nowy produkt)
- **Sytuacja**: antycypacja nowego trendu rynkowego, który za 5 lat zagrozi podstawowej działalności spółki. **Działanie**: wdrożenie zmian strategicznych (np. uruchomienie nowego produktu opartego na danym trendzie) w celu przygotowania przedsiębiorstwa na wykorzystanie nowego trendu. W przypadku faktycznego zagrożenia dla podstawowej działalności wdrożenie także zmian operacyjnych w jej zakresie
Przejdźmy przez poszczególne obszary.
---
💡
****Restrukturyzacja strategiczna** obejmuje zmiany w strategii przedsiębiorstwa - czyli podjęcie istotnych i długofalowych zmian w modelu biznesowym spółki, jej pozycjonowaniu, czy łańcuchu wartości
Restrukturyzacja strategiczna obejmuje szereg różnych o znaczącym wpływie na pozycję spółki, na przykład są to:
- Wprowadzenie nowego produktu (lub rezygnacja z tych nierentownych)
- Wejście na nowe rynki klienckie (lub wyjście z tych nierentownych)
- Zmiana pozycji w łańcuchu wartości (np. integracja pionowa poprzez integrację w stronę surowców i półproduktów niezbędnych do produkcji naszego produktu)
- Dywersyfikacja bliska (produkt powiązany z podstawowym, np. komplementarne uzupełnienie) i daleka (produkt niepowiązany z podstawowym) oraz poszukiwanie synergii (np. w zakresie sprzedaży, czy administracji)
- Akwizycje (np. skonsolidowanie rynku w oczekiwaniu na wejście konkurencji, wejście w partnership)
- Zmiana strategii finansowej (np. wejście na rynek publiczny, pozyskanie partnera finansowego)
Jak typowo podchodzi się do zidentyfikowania potrzeb działań strategicznych? Są to podobne kroki jak w przypadku budowy strategii, np.:
- **Analiza rynku** \- czyli obserwacja lub antycypacja zmian w otoczeniu spółki (może to być wąska analiza potrzeb naszych Klientów, może to być szeroka analiza PESTEL)
- **Analiza konkurencji** \- czyli obserwacja jakie działania realizuje lub planuje konkurencja w celu dostosowania się do nich lub ich wyprzedzenia
- **Analiza wewnętrzna** \-czyli zweryfikowanie jakie zasoby spółka posiada (lub nie), poprzez np. audyt 360 stopni
---
💡
****Restrukturyzacja operacyjna** koncentruje się na poprawie efektywności operacyjnej spółki - czyli osiąganiu lepszych wyników dzięki zmianom w procesach, strukturze organizacyjnej, technologii produkcji etc.
Restrukturyzacja operacyjna to działania związane z procesami, organizacją, narzędziami pracy danej firmy, wpływające na małe, często punktowe zmiany w jej funkcjonowaniu, które kumulatywnie mogą prowadzić do radykalnych zmian jej konkurencyjności. Mogą to być np.:
- Optymalizacja zakupów materiałów, towarów i usług zewnętrznych (np. outsourcing/insourcing danego obszaru, renegocjacja kontraktów, redukcja zakupów, konsolidacja zamówień)
- Zmiany w polityce cenowej (np. wprowadzenie nowego cennika, wykluczenie promocji, standaryzacja rabatów)
- Zmiana w strukturze zarządzania (np. dostosowanie "Span-of-control" do możliwości kierownictwa, zmiany w strukturze organizacyjnej, dostosowanie etatyzacji do popytu)
- Reorganizacja procesów i ich automatyzacja (np. wdrożenie nowych systemów IT pozwalających na wprowadzenie zmian kadrowych, uproszczenie procesów)
- Zmiany w organizacji i technologii produkcji (np. zmiana na system trzyzmianowy, zmiana kluczowego surowca)
W jaki sposób identyfikować możliwe optymalizacje operacyjne? Nie ma jednego uniwersalnego narzędzia, podobnie jak różne są przyczyny nieefektywności i rozwiązania na ich poprawę - te silnie zależą od charakteru spółki i prawdopodobnych obszarów nieefektywności. Przykłady obejmują np.:
- **Analizę procesów i organizacji jej realizującej** \- czyli weryfikacja. W tym obszarze można wykorzystać nie tylko mapowanie procesów, czy analizę organizacji, ale też np. process mapping
- **Analizę ABC (produktów, klientów, dostawców etc.)** \- czyli identyfikację tych obszarów firmy o największej nieefektywności i wejście w pogłębioną analizę przyczyn i możliwych działań
- **Analizę DILO** \- czyli przeprowadzenie tzw. "day in life of" sprawdzających na co realnie poświęcają czas pracownicy lub maszyny, a następnie wyeliminowanie nieefektywnie wykorzystywanego czasu
- **Benchmarking i analizę KPI** \- czyli wykorzystanie różnych mierników operacyjnych do identyfikacji nieefektywnych obszarów
---
💡
****Restrukturyzacja finansowa** ma na celu zwiększenie płynności finansowej spółki i dostosowanie struktury kosztów finansowych - przy czym często jej możliwości warunkują wdrożenie restrukturyzacji operacyjnej oraz strategicznej
Restrukturyzacja finansowa jest wprost powiązana z bieżącym cash-flow spółki, jak też strukturą i poziomem kosztów finansowania spółki. Choć są to działania często operacyjne (rzadziej strategiczne), to ich celem jest wywołanie konkretnych efektów gotówkowych - nawet jeśli przejściowo mogą one pogorszyć sytuację strategiczną i operacyjną. Mogą to być np.:
- **Działania zwiększające napływ gotówki, np.:**
- Skrócenie cyklu należności (terminy płatności, ściągnięcie należności, sięgnięcie po faktoring)
- Skrócenie cyklu zapasów (dostosowania cenowo-wolumenowe, akcje rabatowe, push sprzedażowy zapasów nierotujących)
- Sprzedaż aktywów niestrategicznych (np. majątek nieprodukcyjny) lub strategicznych (zorganizowana część przedsiębiorstwa)
- **Działania zwiększające napływ gotówki:**
- Redukcja kosztów pośrednich („cięcie” kosztów)
- Wydłużenie cyklu zobowiązań (renegocjacja terminów płatności)
- Skrócenie cyklu produkcji i zapasów (zmiany w organizacji produkcji)
- **Działania zmieniające strukturę finansowania:**
- Renegocjacje umów finansowania (np. zmiana terminów spłat, harmonogramu odsetek etc.)
- Refinansowanie zobowiązań (np. konsolidacja zobowiązań)
---
## 4\. Rola Zarządu i doradcy w restrukturyzacji
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
💡
****Proces restrukturyzacji jest odpowiedzialnością zarządu** restrukturyzowanej spółki, jednakże ze względu na presję czasową, trudność procesu, jak i niezbędne kompetencje i doświadczenia ****jest on często wspierany przez dedykowanych doradców biznesowych i restrukturyzacyjnych**
Ze względu na uwarunkowania Kodeksu Spółek Handlowych to **zarząd spółki** \- którego członkowie odpowiadają całym majątkiem za jej zobowiązania - *de facto* **jest odpowiedzialny za wszczęcie i realizację procesów restrukturyzacyjnych** (choć pojawiają się w tym przypadku wyjątki, np. ze względu na skonfliktowanie zarządu i właścicieli/wierzycieli spółki, czy też podejrzenie o naruszenie prawa przez członków zarządu). Jednocześnie płynie to wprost z mandatu, jaki właściciele lub rada nadzorcza spółki nakłada na zarząd.
Jednakże zarząd - razem z ścisłym kierownictwem przedsiębiorstwa - najczęściej nie jest w stanie przeprowadzić samodzielnie procesu restrukturyzacyjnego. Ma to miejsce zwłaszcza w sytuacji restrukturyzacji naprawczej lub dostosowawczej, kiedy liczy się czas i bezbłędność procesu (najczęściej nie ma w nich miejsca na metodę "prób i błędów"), zdecydowanie oraz agresywność działań (które trudniej jest wykonać insiderom), jak i świeże spojrzenie. Czasem mniej jest tu finezji tak misternej operacji jak usunięcie guza mózgu, a więcej radykalności operacji polegającej na amputacji - których "insiderzy" mogliby nie być skłonni się podjąć.
Nawet w bardziej "spokojnych" procesach restrukturyzacji antycypacyjnej wewnętrzne kierownictwo może nie podołać takiemu procesowi ze względu na ograniczony czas (koncentruje się on często na zarządzaniu operacyjnym - co też jest pewnym sygnałem nieefektywności), czy też wąskie kompetencje.
Z tego względu **w procesach restrukturyzacyjnych pojawiają się podmioty takie jak firmy doradcze, czy też eksperci dziedzinowi (np. syndyk) -** którzy **wspierają zarząd zarówno w analizach, jak i rekomendacjach działań.**
Jaki jest wówczas podział ról i zadań w procesie restrukturyzacji biznesowej?
- **Zarząd i kierownictwo firmy:**
- **Dbanie o dopasowanie działań restrukturyzacyjnych do specyfiki firmy (poprzez pryzmat jej historii, kultury, wartości, celów)** \- co pozwala na koncentrację prac doradcy np. na obszarach "spójnych" z danym przedsiębiorstwem
- **Szybki „filtr” realności wniosków i rekomendacji wskazywanych przez doradcę** \- czyli akceptację tych z proponowanych działań, co do których także sam zarząd ma przekonanie, aby uniknąć niskiej motywacji wdrożenia
- **Delegowanie czasu zespołu i kierownictwa** \- czyli zapewnienie, aby w pracach nad przygotowaniem działań restrukturyzacyjnych uczestniczyły osoby, które później będą je wdrażały
- **Nadanie „priorytetu” dla organizacji** \- czyli przekonanie "załogi" firmy do konieczności podjęcia pewnych działań, poztywnie motywując, ale też czasami łamiąc ewentualny opór lub zdania odrębne (co jest szczególnie istotne w przypadku zagrożenia upadłością)
- **Doradca:**
- **Dedykowany czas, szybkie tempo i focus na zadaniu** \- czyli oddanie się w 120% na jednym celu - uniknięciu upadłości, czy też poprawy sytuacji spółki w jak najkrótszym czasie - bez rozpraszania się na codzienne pożary, czy pracę operacyjną
- **Obiektywność i otwarte oczy (brak „świętych krów”)** \- czyli zapewnienie metodycznego i kompleksowego podejścia, które równorzędnie traktuje wszystkie obszary przedsiębiorstwa, zwiększając szanse identyfikacji tych, które realnie wymagają zmian (często nieefektywności są skryte w obszarach, które są tematem tabu, pracownikach będących "nienaruszalnymi", czy po prostu tam, gdzie nikt nie zaglądał bo "zawsze tak było")
- **Specjalizacja i doświadczenie z innych firm lub branż (benchmarki)** \- czyli wykorzystanie specyficznej wiedzy, doświadczeń i metod restrukturyzacji, których nie można pozyskać wewnętrznie. Z reguły zarząd i kierownictwo nie mają doświadczenia w restrukturyzacji przedsiębiorstw, a zwłaszcza z kilkudziesięciu różnych przedsiębiorstw i sytuacji. Doradca przez swój "bagaż doświadczeń" jest w stanie szybciej i skuteczniej zarekomendować określone działania bez "odkrywania koła na nowo"
- **Czasem rola „zderzaka” i „branie na klatę”** \- czyli wreszcie przerzucenie na doradcę odpowiedzialności (nawet tylko postrzeganej przez pracowników) za propozycję trudnych do ogólnej akceptacji działań (np. zwolnień grupowych, redukcji określonych kosztów i przywilejów). W efekcie ewentualna frustracja i opór pracowników czy kontrahentów koncentruje się na doradcy, w mniejszym stopniu naruszając relację z zarządem i kierownictwem firmy
Kluczem do sukcesu pozostaje jednak jest zaangażowanie i równorzędne działanie wszystkich uczestników procesu - tylko w efekcie skutecznej współpracy zarządu, kierownictwa, pracowników firmy, ale też zewnętrznego wsparcia możliwe jest wyjście z tych najbardziej krytycznych momentów w życiu przedsiębiorstw.
---
💡
**Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższy artykuł, zadać pytania na jego temat lub poprosić o rozmowę na temat restrukturyzacji Państwa przedsiębiorstwa - to zapraszamy do kontaktu na* [**fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
###
### FLTR #41: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q3 2023 - ocena i krótkoterminowa prognoza
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-41/
Last updated: 2026-10-05T14:49:47.000Z
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
PS. Przypominamy też o nadal trwającej [**ankiecie dotyczącej preferowanych case studies analizowania cen nieruchomości**](https://forms.office.com/pages/responsepage.aspx?id=ZPnE32OMqEOg4VS-kSYWL5dCQJmuDs9DsK4dgWqVJ35UMzE1UzBFM1NIWFMwQTQ2U1VYOFdGT04zMy4u&ref=fltr.pl)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** W górę czy w dół - Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2023](#artyku%C5%82-1)
- [📊 **Ankieta:** Analiza cen nieruchomości - preferowane case studies](#artyku%C5%82-2)
---
## 📈 W górę czy w dół - Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2023
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
**Co w skrócie pokazała analiza na Q3 2023?** Z jednej strony silne pobudzenie popytu na części rynku nieruchomości przez program "Bezpieczny Kredyt 2%", skutkujące poprawą wskaźników aktywności rynku i skokowym wzrostem oczekiwań cenowych sprzedających w otoczeniu dość wysokiej inflacji, z drugiej strony gospodarka ocierająca się o recesję, problemy krajowego przemysłu, niska aktywność budownictwa i deweloperów oraz spadające ceny materiałów budowlanych, czy rynek najmu pozostający w stagnacji. Ze względu na dużą rozbieżność trendów - tym ważniejsze jest dogłębne zrozumienie poszczególnych jego elementów!
📣
Artykuł ten omówimy również w nadchodzącym 31\. sierpnia [webinarze dla subskrybentów premium FLTR](https://www.fltr.pl/webinar-premium-fltr-31-sierpnia-2023-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:**
📉 **\-0,5%** \- o tyle zmniejszył się polski PKB w Q2 2023 w stosunku do roku poprzedniego (za spadek odpowiada głównie sprzedaż detaliczna i przemysł)
🛒 **\-4%** \- o tyle spadła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym
😒 **ponad 10%** \- taki odczyt zanotowano w lipcu 2023 r. dla inflacji CPI oraz inflacji bazowej (oba wskaźniki spadły jednak w ujęciu rocznym)
💪 **5%** \- tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w czerwcu 2023 r., co stanowi rekordowo niski poziom
💰 **+40%** \- o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lipcu 2023 r. w stosunku do 2019 r.
📈 **+130%** \- o tyle wzrósł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q2 2023 w stosunku do Q3 2022
😟 **\-30%** \- o tyle obniżyła się zdolność kredytowa w lipcu 2023 r. w stosunku do stycznia 2021 r.
💸 **+54%** \- o tyle wyższa jest zdolność kredytowa osoby korzystającej z „BK2%” w porównaniu z osobą korzystającą ze standardowego kredytu hipotecznego
🤯 **ok. 60%** \- tyle procent stanowiły wnioski o „BK2%” w ogólnej liczbie wniosków o kredyt hipoteczny w lipcu 2023 r.
📋 **ok. 2,7 tys.** – tylko tyle zawarto umów kredytowych w ramach „BK2%” w okresie 03.07-17.08.2023 r.
🏗️ **\-29%** \- o tyle spadła średnia miesięczna liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q2 2023
🧱 **5** – w tylu grupach ceny detaliczne materiałów budowlanych spadły w ujęciu rocznym - największy spadek odnotowały płyty OSB (-22%)
❗ **61% vs. 71%** \- taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na RP zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q2 2023 w stosunku do Q2 2018
🎢 **100%** \- w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q2 2023
🚀 **5-15%** \- o tyle wzrosły ceny ofertowe mieszkań w efekcie wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%"
⏰ **110 dni** \- tyle trzeba było czasu od wystawienia oferty, żeby sprzedać mieszkanie w Q2 2023
📉 **\-6%** \- o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q2 2023, żeby sprzedać swoje mieszkanie
🛑 **0%** \- o tyle zmieniły się czynsze najmu w największych miastach Polski w okresie XII.2022-VII.2023
[**👉 Pełny artykuł premium:**](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-q3-2023/)
[W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2023Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q3 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-q3-2023/)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q3 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/w-gore-czy-w-dol-q3-2023/
Last updated: 2026-07-30T14:52:43.000Z
[**"You Can't Predict. You Can Prepare"**](https://www.oaktreecapital.com/insights/memo-podcast/the-rewind-you-cant-predict-you-can-prepare?ref=insight.rynekpierwotny.pl) To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR ([poznaj naszą misję](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr)) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz **"W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"**, który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
📣
UWAGA: **Chcielibyśmy zaznaczyć, że* ***poniższy artykuł został okrojony z poszczególnych grafik i wniosków** *\- stanowi on swoiste streszczenie. Zachęcamy więc do zapoznania się z dostępną poniżej* ***pełną wersją prezentacji** *, ale przede wszystkim* ***do obejrzenia naszego nagrania video** *, w którym omówione zostały szczegółowo wszystkie wnioski*
**Co w skrócie pokazała analiza na Q3 2023?** Z jednej strony silne pobudzenie popytu na części rynku nieruchomości przez program "Bezpieczny Kredyt 2%", skutkujące poprawą wskaźników aktywności rynku i skokowym wzrostem oczekiwań cenowych sprzedających w otoczeniu dość wysokiej inflacji, z drugiej strony gospodarka ocierająca się o recesję, problemy krajowego przemysłu, niska aktywność budownictwa i deweloperów oraz spadające ceny materiałów budowlanych, czy rynek najmu pozostający w stagnacji. Ze względu na dużą rozbieżność trendów - tym ważniejsze jest dogłębne zrozumienie poszczególnych jego elementów!
📣
Artykuł ten omówimy również w nadchodzącym 31\. sierpnia [webinarze dla subskrybentów premium FLTR](https://www.fltr.pl/webinar-premium-fltr-31-sierpnia-2023-w-gore-czy-w-dol-oraz-sesja-q-a/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:**
📉 **\-0,5%** \- o tyle zmniejszył się polski PKB w Q2 2023 w stosunku do roku poprzedniego (za spadek odpowiada głównie sprzedaż detaliczna i przemysł)
🛒 **\-4%** \- o tyle spadła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym
😒 **ponad 10%** \- taki odczyt zanotowano w lipcu 2023 r. dla inflacji CPI oraz inflacji bazowej (oba wskaźniki spadły jednak w ujęciu rocznym)
💪 **5%** \- tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w czerwcu 2023 r., co stanowi rekordowo niski poziom
💰 **+40%** \- o tyle wzrosło przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lipcu 2023 r. w stosunku do 2019 r.
📈 **+130%** \- o tyle wzrósł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q2 2023 w stosunku do Q3 2022
😟 **\-30%** \- o tyle obniżyła się zdolność kredytowa w lipcu 2023 r. w stosunku do stycznia 2021 r.
💸 **+54%** \- o tyle wyższa jest zdolność kredytowa osoby korzystającej z „BK2%” w porównaniu z osobą korzystającą ze standardowego kredytu hipotecznego
🤯 **ok. 60%** \- tyle procent stanowiły wnioski o „BK2%” w ogólnej liczbie wniosków o kredyt hipoteczny w lipcu 2023 r.
📋 **ok. 2,7 tys.** – tylko tyle zawarto umów kredytowych w ramach „BK2%” w okresie 03.07-17.08.2023 r.
🏗️ **\-29%** \- o tyle spadła średnia miesięczna liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przez deweloperów w Q2 2023
🧱 **5** – w tylu grupach ceny detaliczne materiałów budowlanych spadły w ujęciu rocznym - największy spadek odnotowały płyty OSB (-22%)
❗ **61% vs. 71%** \- taką różnicę we wzroście cen transakcyjnych na RP zaobserwowano między Warszawą a 10 najmniejszymi miastami wojewódzkimi w Q2 2023 w stosunku do Q2 2018
🎢 **100%** \- w tylu miastach wojewódzkich wzrosły oczekiwania ofertowe sprzedających mieszkania na rynku wtórnym w Q2 2023
🚀 **5-15%** \- o tyle wzrosły ceny ofertowe mieszkań w efekcie wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%"
⏰ **110 dni** \- tyle trzeba było czasu od wystawienia oferty, żeby sprzedać mieszkanie w Q2 2023
📉 **\-6%** \- o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q2 2023, żeby sprzedać swoje mieszkanie
🛑 **0%** \- o tyle zmieniły się czynsze najmu w największych miastach Polski w okresie XII.2022-VII.2023
Zapraszamy do lektury!
PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q1 2023 mogą Państwo obejrzeć poniżej (*dostępna w wersji bezpłatnej FLTR*).
[Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2023 (nagranie webinaru premium)Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2023 - Nagranie i materiały z webinaru dla subskrybentów premium 10 marca 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-10-marca-2023-nagranie/)
---
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Sytuacja ekonomiczna w Q3 2023 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-1)**
- **[1.1 PKB i jego składowe](#czesc-1-1)**
- **[1.2 Inflacja](#czesc-1-2)**
- **[1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)**
- **[1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)**
- **[1.5 Koniunktura](#czesc-1-5)**
- **[2\. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2023 i krótkoterminowa prognoza](#czesc-2)**
- **[2.1 Popyt na nieruchomości i kredyty](#czesc-2-1)**
- **[2.2 Podaż i koszty budowy](#czesc-2-2)**
- **[2.3 Ceny nieruchomości](#czesc-2-3)**
- **[2.4 Rynek najmu](#czesc-2-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #40: Wakacyjna analiza trendów architektonicznych, ogromne spadki popytu w polskim segmencie biurowym, podaż na rynku pierwotnym nadal nie nadąża za sprzedażą
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-40/
Last updated: 2024-06-02T20:12:06.000Z
Przy okazji długiego weekendu w 40\. wydaniu newsletteru premium FLTR przygotowaliśmy dla Państwa bardziej wakacyjny i lżejszy temat, skupiający się na ukazaniu **głównych tendencji, stylów oraz innowacyjnych rozwiązań w sferze projektowania domów oraz willi**. W dalszej części newsletteru, w związku z pojawieniem się nowych danych po 2\. kwartale 2023, powróciliśmy z wcześniej poruszaną tematyką **nieruchomości komercyjnych** \- wskazywaną jako najbardziej zagrożoną skutkami wzrostu stóp procentowych. W ramach tej części dokonaliśmy pogłębionej analizy polskiego rynku biurowego, a także po krótce omówiliśmy problemy amerykańskiego sektora budynków mieszkalnych na wynajem, czy upadki niemieckich firm deweloperskich. Analizujemy też dane przybliżające Państwu **sytuację popytowo-podażową na rynku pierwotnym** wg raportów JLL i Rynek Pierwotny. W **sekcji podcastów i nagrań wideo** koncentrujemy się między innymi na kilku ciekawych materiałach omawiających **powrót kryzysowej sytuacji w chińskim sektorze nieruchomościowym.** Na koniec nowa sekcja newsletteru [**"Ciekawe lektury"**](#lektury) \- a w niej dzielimy się artykułami z innych wiarygodnych źródeł.
Zapraszamy do lektury!
PS. Przypominamy o [**ankiecie** poświęconej drugiej części analizy cen nieruchomości](https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/#ankieta)
### 📣 Nie przegap tego newsa
📣
****Wstępne dane GUS o polskim PKB w II kwartale 2023 roku pokazały spadek PKB o 0,5% w skali roku**
[Polska gospodarka w II kwartale skurczyła się o 0,5%. To spadek głębszy od prognozWedług konsensusu prognoz PKB Polski w II kwartale miał spaść o 0,3% w ujęciu rocznym i aż o 2,5% wobec I kwartału. Co ciekawe, przed publikacją danych pojawiły się bardzo rozbieżne przewidywania.Analizy.pl](https://www.analizy.pl/puls-rynku/33235/pkb-polski-w-ii-kwartale-2023?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[Szybki szacunek produktu krajowego brutto za II kwartał 2023 rokuGłówny Urząd Statystyczny - Portal Statystyki Publicznejstat.gov.plGUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rachunki-narodowe/kwartalne-rachunki-narodowe/szybki-szacunek-produktu-krajowego-brutto-za-ii-kwartal-2023-roku,1,42.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [**📰 Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Aktualne trendy architektoniczne w projektach domów i wilii - minimalizm, indywidualizm, elastyczność, a także zrównoważenie z naturą i zautomatyzowane rozwiązania](#newsy-1)
- [Polski sektor CRE z ogromnymi spadkami po pierwszym półroczu 2023, problemy z budynkami mieszkalnymi na wynajem w USA i prawdopodobny upadek WeWork](#newsy-2)
- [**📊 Wykres tygodnia:** Rynek deweloperski po lipcu 2023 wg BigData Rynek Pierwotny i JLL](#wykres)
- [**🎧 Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
- [**📖 Ciekawe lektury**](#lektury)
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #39: Analiza cen nieruchomości - jak nie dać się sparaliżować?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-39/
Last updated: 2026-10-05T14:49:11.000Z
😱 **Analysis paralysis* \-* to zjawisko braku podejmowania decyzji, które jest spowodowane nadmiernym poświęceniem czasu na analizę (czy też nadmierne jego "przeintelektualizowanie") danego problemu. Bardzo często występuje w sytuacjach **podejmowania decyzji strategicznych lub inwestycyjnych** \- a na rynku nieruchomości bardzo często jest sprowadzane do analizy cen. Jeśli więc analizowanie cen nieruchomości jest dla Ciebie niezrozumiałe, nie wiesz od czego zacząć, z jakich źródeł skorzystać lub nie wiesz jak wyciągać wnioski z analiz - to ten newsletter i najnowsza seria artykułów FLTR jest dla Ciebie!
Zapraszamy do lektury!
[PS. Przypominamy też o nadal trwającej ankiecie dotyczącej preferowanych godzin i dat webinarów dla subskrybentów FLTR!](#artykuł-2)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📈 **Temat tygodnia:** Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)](#artyku%C5%82-1)
- [📊 **Ankieta:** Ankieta: Preferencje wobec webinarów live FLTR - preferowane godziny i dni](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 1 - metodyka)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/analiza-cen-nieruchomosci-czesc-1/
Last updated: 2026-07-29T21:18:05.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
😱 **Analysis paralysis* \-* to zjawisko braku podejmowania decyzji, które jest spowodowane nadmiernym poświęceniem czasu na analizę (czy też nadmierne jego "przeintelektualizowanie") danego problemu. Bardzo często występuje w sytuacjach **podejmowania decyzji strategicznych lub inwestycyjnych** \- a na rynku nieruchomości bardzo często jest sprowadzane do analizy cen. Jeśli więc analizowanie cen nieruchomości jest dla Ciebie niezrozumiałe, nie wiesz od czego zacząć, z jakich źródeł skorzystać lub nie wiesz jak wyciągać wnioski z analiz - to ta [seria artykułów jest dla Ciebie](www.fltr.pl/tag/analiza-cen/). Jest to jeden z **najważniejszych obszarów prowadzenia biznesu nieruchomościowego**, który najczęściej wymieniali Państwo w odpowiedziach na nasze ankiety preferencji subskrybentów FLTR.
Niniejsza seria została podzielona na **dwie części** \- pierwsza (opisana poniżej) przedstawia temat analizy cenowej **od strony metodycznej** \- stanowi ona swoisty słownik i wyrównanie wiedzy wśród czytelników. Omówiliśmy w niej główne **zastosowania** analiz cenowych, **podejścia** do szacowania wartości rynkowej, **metryki** podstawowe i uzupełniające oraz **źródła danych** do analiz. W drugiej części (którą opublikowaliśmy w połowie września 2023) skupiliśmy się na konkretnych **case studies** analizy cen, a więc stawianiu i weryfikacji hipotez oraz wyciągania wniosków w bardzo praktycznych pytaniach - z zastosowaniem różnych narzędzi i sposobów analizy cen. W efekcie [**cała seria**](www.fltr.pl/tag/analiza-cen/) będzie dawać **odpowiedzi na podstawowe zagadnienia związane z analizą cen nieruchomości**.
[Ceny nieruchomości: jak je analizować i wyciągać wnioski? (część 2 - case study wyceny)Studium przypadku wyceny lokalu mieszkalnego o przeznaczeniu “konsumpcyjnym, “inwestycyjnym” oraz analiza szczególnych sytuacjiFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nieruchomosci-jak-je-analizowac-i-wyciagac-wnioski-czesc-2-case-study-wyceny/)
Artykuł jest kontynuacją szerszej kategorii artykułów poświęconych[**narzędziom, procesom i strukturom organizacyjnym w biznesie nieruchomościowym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/) (w szczególności styczniu i lutym 2023 wydaliśmy dwa artykuły poświęcone różnym źródłom danych). Jej celem jest zaprezentowanie i omówienie różnych koncepcji, narzędzi oraz procesów, które usprawnią i ulepszą działanie Twojego biznesu czy też pomogą podczas realizacji kolejnego procesu inwestycyjnego.
👍
UWAGA: **Niniejsza artykuł powstał w celu zaprezentowania metod i sposobów analizy cen nieruchomości stosowanych w praktyce biznesowej na rynku nieruchomości. W szczególności niniejszy materiał nie stanowi szkolenia w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego regulowanego Ustawą o gospodarce nieruchomościami, a jego wnioski nie muszą być zbieżne ze standardami stosowanymi przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych*
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
💡 **3** \- tyle głównych zastosowań analiz cenowych postanowiliśmy wyróżnić i opisać
💰 **2** \- tyle podejść do szacowania wartości rynkowej nieruchomości postanowiliśmy przybliżyć (od strony analityki biznesowej - nie jesteśmy rzeczoznawcami majątkowymi 😉)
🏘️ **3** \- tyle metod w podejściu porównawczym pokrótce omówiliśmy
💸 **2** \- tyle zaawansowanych metod dochodowych, pochodzących z rynków finansowych i wyceny spółek omówiliśmy
📊 **7** \- tyle metryk (podstawowych i uzupełniających) do analiz cenowych opisaliśmy (jest ich oczywiście więcej)
🔎 **7** \- tyle grup źródeł danych do analiz cenowych opracowaliśmy, podając dla każdej zalety, wady i najlepsze zastosowania
📃 **6** \- tyle opisaliśmy źródeł raportów rynkowych do analiz cenowych, podając przy tym ich potencjalne wykorzystanie (wybraliśmy naszym zdaniem najlepsze, ale oczywiście jest ich więcej 😊)
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Zastosowania analiz cenowych](#czesc-1)**
- **[2\. Podejścia do analizowania cen nieruchomości](#czesc-2)**
- **[3\. Typowe metryki do analizowania cen](#czesc-3)**
- **[3.1 Podstawowe metryki do analiz cenowych](#czesc-3-1)**
- **[3.2 Uzupełniające metryki do analiz cenowych](#czesc-3-2)**
- **[4\. Źródła danych do analiz cen nieruchomości](#czesc-4)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #38: Bezpieczny Kredyt 2% rozbił banki, przeglądamy raporty o Q2 2023, Prezydent podpisuje ważne ustawy, a Polacy oblewają test z wiedzy finansowej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-38/
Last updated: 2024-06-02T20:12:14.000Z
Co pokazują kwartalne raporty poświęcone rynkowi nieruchomości, jakie zmiany podpisał Prezydent, co Polacy wiedzą o finansach i ile złożono wniosków o "Bezpieczny Kredyt 2%".
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #37: Sztuczna inteligencja na rynku nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-37/
Last updated: 2026-10-05T14:48:48.000Z
Przez ostatnią dekadę sztuczna inteligencja (z ang. AI) przeszła znaczącą transformację, umożliwiającą maszynom myślenie i działanie w sposób zbliżony do ludzkiego. Przyciągnęła szczególne zainteresowanie firm technologicznych na całym świecie, a aktualnie także przedsiębiorstwa z różnych sektorów, które wykorzystując sztuczną inteligencję i technologie z nią powiązane, **próbują zbudować istotną przewagę konkurencyjną, a więc generować większe zyski przy niższych kosztach funkcjonowania.** Ten trend powoli dociera także do dość tradycyjnego i konserwatywnego sektora nieruchomości i budownictwa.
W najnowszym numerze FLTR **postanowiliśmy w krótkiej formie wyjaśnić w sposób nietechniczny podłoże, możliwości i prawdopodobne zastosowania narzędzi sztucznej inteligencji w działalności związanej z rynkiem nieruchomości.**
Zapraszamy do lektury!
[PS. Przypominamy też o trwającej ankiecie dotyczącej kolejnej analizy premium!](#artykuł-2)
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [🤖 **Temat tygodnia:** Foresight: Jak rozwój sztucznej inteligencji wpłynie na rynek nieruchomości?](#artyku%C5%82-1)
- [📊 **Ankieta:** Analiza danych - szczegółowe preferencje subskrybentów](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Foresight: Jak rozwój sztucznej inteligencji wpłynie na rynek nieruchomości?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sztuczna-inteligencja-w-nieruchomosciach/
Last updated: 2026-07-29T21:13:23.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Przez ostatnią dekadę sztuczna inteligencja (z ang. AI) przeszła znaczącą transformację, umożliwiającą maszynom myślenie i działanie w sposób zbliżony do ludzkiego. Przyciągnęła szczególne zainteresowanie firm technologicznych na całym świecie, a aktualnie także przedsiębiorstwa z różnych sektorów, które wykorzystując sztuczną inteligencję i technologie z nią powiązane, **próbują zbudować istotną przewagę konkurencyjną, a więc generować większe zyski przy niższych kosztach funkcjonowania.** Ten trend powoli dociera także do dość tradycyjnego i konserwatywnego sektora nieruchomości i budownictwa.
💡
****Niniejszy artykuł ma na celu w krótkiej formie wyjaśnić w sposób nietechniczny podłoże, możliwości i prawdopodobne zastosowania narzędzi sztucznej inteligencji w działalności związanej z rynkiem nieruchomości**
Należy podkreślić, że **od lat korzystamy ze sztucznej inteligencji w naszym codziennym życiu, często nie mając o tym pojęcia**. Używamy aplikacji i narzędzi opartych na sztucznej inteligencji w zakupach online, wyszukiwarkach internetowych, tłumaczeniach, chatbotach, samochodach, transporcie, inteligentnych domach i miastach, cyberbezpieczeństwie, sektorze opieki zdrowotnej, finansach itd. Asystent parkowania, Spotify, Siri, Google Maps, Google Translate, czy YouTube - wszystkie te aplikacje wykorzystują w jakimś zakresie sztuczną inteligencję. **Jednak dopiero nadejście generatywnego AI opartego o duże modele językowe** (z ang. large language models, LLM) uświadomiło możliwości (ale też i zagrożenia) całemu społeczeństwu, przedsiębiorcom, inwestorom oraz politykom.
Realizując [**misję FLTR**](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#dlaczego-istnieje-fltr) już dzisiaj zastanawiamy się **jak sztuczna inteligencja wpłynie na sektor nieruchomości i biznes naszych subskrybentów.** Czy jest realną szansą dla zwiększenia efektywności, zagrożeniem dla przedsiębiorców i inwestorów ignorujących ten trend, czy tylko kolejną modą, która szybko przeminie. Temu poświęciliśmy niniejszą analizę?
🤖
****Poniższy artykuł został stworzony z pomocą sztucznej inteligencji. Uprzedzając Państwa ewentualne wątpliwości - nikt z naszego teamu nie ucierpiał przy tworzeniu poniższych treści - pracy ludzkiej nie zabrakło!**
Niniejszy artykuł jest jednym z foresightów tworzonych przez FLTR. Dowiedz się więcej o tym, czym są foresighty:
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
**Kilka wybranych faktów z analizy:**
**💡 lata 50\. XX w.** – to wtedy powstały podwaliny sztucznej inteligencji
**🚀 ponad 40 lat temu** – wtedy po raz pierwszy zastosowano technologię AI w biznesie
**🔑 4** – tyle czynników przyczyniło się do dzisiejszego rozwoju sztucznej inteligencji
**🧠 3** – na tyle kategorii podzieliliśmy dzisiaj sztuczną inteligencję
🦾 **7** – tyle grup technologii wykorzystujących wąską sztuczną inteligencję opisaliśmy (oczywiście jest ich więcej)
**🏢 4** – na tyle procesów podzieliliśmy zastosowanie AI w biznesie nieruchomościowym
**🏗️ 5** – w tylu etapach procesu budowalnego naszym zdaniem możliwe byłoby zastosowanie AI
**👷♂️ 38-45%** – szacuje się, że do 2030 r. nawet tyle prac w budownictwie (wymagających niskiego lub średniego poziomu wykształcenia) może być wykonywanych za pomocą automatycznych systemów analitycznych lub robotów (większym pytaniem czy będzie to już opłacalne)
**🔎 4** – połączone technologie wąskiego AI są naszym zdaniem w stanie stworzyć narzędzie do wyszukiwania inwestycji
**⛔ 11** – tyle barier i wad sztucznej inteligencji wyróżniliśmy
**🔮 4** – na tyle etapów podzieliliśmy możliwy dalszy rozwój sztucznej inteligencji
**💰 3x** – o tyle oczekuje się wzrostu wartości rynku generatywnej sztucznej inteligencji na rynku nieruchomości w latach 2022-2032 r. (ok. 924 mln USD)
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Czym jest obecna sztuczna inteligencja i czym różni się od poprzednich etapów?](#czesc-1)**
- **[2\. Technologie i grupy zastosowań sztucznej inteligencji](#czesc-2)**
- **[3\. Zastosowanie sztucznej inteligencji w biznesie nieruchomościowym](#czesc-3)**
- **[4\. Jakie są ograniczenia sztucznej inteligencji i możliwy dalszy jej rozwój](#czesc-4)**
- **[🎧 Podcasty i nagrania wideo uzupełniające wiedzę o AI](#czesc-5)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #36: W polskim sektorze deweloperskim optymizm rośnie - w budownictwie narasta kryzys, podobnie jak na światowych rynkach nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-36/
Last updated: 2024-06-02T20:12:22.000Z
Streszczamy analizę sytuację na rynku nieruchomości w Q1 2023 autorstwa NBP, tłumaczmy dlaczego światowe rynki nieruchomości mieszkaniowych pogrążają się w kryzysie oraz dlaczego wzrastają zaległości i upadłości polskich przedsiębiorstw z branży budowlanej
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #35: Sektor PRS - szansa, czy zagrożenie dla graczy na polskim rynku nieruchomości?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-35/
Last updated: 2026-10-05T14:48:10.000Z
"Inwestorzy instytucjonalni", "gracze PRS" lub też "zagraniczne fundusze wykupujące mieszkania".
To kilka określeń jednego trendu - powstających w Polsce od 2014 roku w sposób zorganizowany portfeli mieszkań inwestycyjnych na wynajem. Ten podsektor rynku nieruchomości komercyjnych bywa szczególnie nieprzejrzysty właśnie ze względu na tą instytucjonalną genezę - zarówno dla "Kowalskich" (poczytujących go jako zagrożenie dla swoich aspiracji mieszkaniowych), drobnych inwestorów (widzących w nim konkurencję na rynku najmu), czy nawet większych deweloperów (próbujących, nierzadko bez sukcesu, skorzystać na tym trendzie).
W najnowszej analizie premium FLTR odpowiadamy na szereg strategicznych pytań co do tego trendu.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [👉 **Temat tygodnia:** Private rented sector: Geneza, skala i przyszłość sektora PRS w Polsce](#artyku%C5%82-1)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Private rented sector: Geneza, skala i przyszłość sektora PRS w Polsce
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sektor-prs-w-polsce/
Last updated: 2026-10-05T14:47:25.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
"Inwestorzy instytucjonalni", "gracze PRS" lub też "zagraniczne fundusze wykupujące mieszkania".
To kilka określeń jednego trendu - powstających w Polsce od 2014 roku w sposób zorganizowany portfeli mieszkań inwestycyjnych na wynajem. Ten podsektor rynku nieruchomości komercyjnych bywa szczególnie nieprzejrzysty właśnie ze względu na tą instytucjonalną genezę - zarówno dla "Kowalskich" (poczytujących go jako zagrożenie dla swoich aspiracji mieszkaniowych), drobnych inwestorów (widzących w nim konkurencję na rynku najmu), czy nawet większych deweloperów (próbujących, nierzadko bez sukcesu, skorzystać na tym trendzie).
Postanowiliśmy w niniejszej analizie wyjaśnić czym jest *private rented sector* (czyli PRS, tym skrótem dla wygody będziemy określać ów cały podsektor rynku nieruchomości komercyjnych), dlaczego powstał, jakimi kryteriami inwestycyjnymi się kieruje i dokąd zmierza. Dla wprawnego menedżera lub inwestora poniższe informacje wystarczą do sformułowania oceny tego sektora z własnej perspektywy, a także opracowania własnej reakcji strategicznej na ów trend.
👉
Niniejszy artykuł powstał na bazie kilkudziesięciu wywiadów z ekspertami, przeglądu publicznie dostępnych raportów, analizy samodzielnie zbieranych danych oraz doświadczenia zawodowego autora - stanowi on wąski [wycinek projektu doradztwa strategicznego, jaki ****FLTR** prowadził w 2023 roku](https://www.fltr.pl/uslugi/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Kilka wybranych faktów z analizy:**
🔎 **1%** \- tylko tyle mieszkań na wynajem w skali całego kraju posiadają obecnie inwestorzy instytucjonalni
🥊**20%** \- aż tyle nowych ofert najmu w wybranych lokalizacjach dużych miast mogą stanowić oferty od funduszy inwestycyjnych
📉 **\-10-15%** \- o tyle krótkoterminowo spadały ofertowe czynsze najmu w lokalizacjach w których oddawano do użytkowania budynki PRS
🪙 **2,5 mld PLN** \- tyle wyniosła wartość transakcji PRS zawartych w Polsce w 2021 roku
📈 **x5** \- o tyle liczba mieszkań należących sektora PRS może w wzrosnąć do 2028 roku
🚀 **x20** \- o tyle musiałaby wzrosnąć liczba mieszkań należących do inwestorów instytucjonalnych w Polsce, żeby osiągnąć poziom penetracji porównywalny do Czech
📊 **ponad 3 tys. lokali** \- tyle dzisiaj posiada największy gracz PRS w Polsce
🏢 **20 tys. lokali** \- tyle planował posiadać jeden z bardziej ambitnych pretendentów do roli lidera rynku PRS w Polsce
🏘️ **6** \- tyle kategorii graczy PRS zidentyfikowaliśmy
🤐 **zero** \- tyle oficjalnych transakcji PRS nastąpiło w 1\. kwartale 2023 roku
💸 **\-3-4 punktów procentowych** \- o tyle musiałyby spaść stopy procentowe w Polsce, żeby ponownie uruchomić rozwój rynku PRS w Polsce
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Popyt na najem - skala i struktura (przypomnienie)](#czesc-1)**
- **[2\. Podaż najmu - skala i struktura](#czesc-2)**
- **[3\. Geneza sektora PRS](#czesc-3)**
- **[4\. Skala sektora PRS w Polsce](#czesc-4)**
- **[5\. Gracze w sektorze PRS](#czesc-5)**
- **[6\. Kryteria inwestycyjne PRS](#czesc-6)**
- **[7\. Najbliższa przyszłość PRS w Polsce - rentowność i jego finansowanie](#czesc-7)**
## Zapisz się na darmowy newsletter FLTR
Oszczędzaj czas i wyprzedzaj trendy!Najlepsze analizy rynku nieruchomości co tydzień na Twoim emailu w ramach darmowego newsletteru FLTR
Subskrybuj
Email sent! Check your inbox to complete your signup.
Zero spamu. Możesz odsubskrybować w każdej chwili
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #34: Rynek pracy na rozdrożu, RPP chce ciąć stopy mimo inflacji, MRiT uderza w pośredników, a budownictwo społeczne rośnie, podobnie jak zespół FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-34/
Last updated: 2024-06-02T20:14:00.000Z
Rynek nieruchomości pozostaje w biegu. Uwagę prasy, ministrów i social mediów przyciąga "Bezpieczny Kredyt 2%", ale my skupiamy się na tematach bardziej fundamentalnych i istotniejszych dla prowadzenia biznesu. W 34\. numerze newsletteru premium FLTR między innymi: przeglądamy dane o sytuacji na rynku pracy - nie tylko w zakresie rekordowo niskiego bezrobocia, ale też spadającej liczby wakatów, zwłaszcza w dotychczasowo rozgrzanym sektorze IT oraz sprawdzamy, czy "ministerialna propaganda sukcesu" programów wsparcia budownictwa społecznego (potencjalna konkurencja dla najmu rynkowego) i komunalnego jest zasłużona. Tłumaczymy także decyzję RPP dotyczącą utrzymania stóp procentowych bez zmian, ale też potencjalne konsekwencje zapowiedzi Prezesa NBP co do pierwszych cięć stóp procentowych we wrześniu 2023\. Zdradzamy również pierwsze szczegóły nt. regulacji, którymi w dość wymowny sposób MRiT chce uderzyć w sektor pośrednictwa. Na koniec przeglądamy najnowsze dane o czynszach i sprzedaży kredytów hipotecznych.
Zapraszamy do lektury!
*P.S. Chcieliśmy także podzielić kolejną dobrą wiadomością -* [*do zespołu FLTR dołącza kolejny analityk, Wiktor Poziemski*](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/#kto-tworzy-fltr)*, którego witamy w naszym teamie! Wiktor jest studentem SGH na kierunku Metod Ilościowych w Ekonomii i Systemów Informacyjnych, pasjonatem ekonomii, informatyki i licznych sportów. Wiktor będzie uczestniczył w tworzeniu dashboardów analitycznych dla naszych subskrybentów.*
*P.S.2 Wiemy, że Twitter i prasa obecnie "ugina się" od wiadomości rządowych o sukcesach programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Zachowując typową dla nas obiektywność czekamy na pierwsze twarde dane o faktycznym popycie na ten produkt. Będziemy o tym informować w trakcie sierpnia po ich publikacji.*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📰 **Przegląd wiadomości i zagadnień problemowych**](#newsy)
- [Bezrobocie w Polsce jest rekordowo niskie, ale szybko spada liczba wolnych miejsc pracy - które branże redukują pracowników, a które ich poszukują?](#newsy-1)
- [Stopy procentowe bez zmian - w tle gołębiego Prezesa NBP projekcja inflacji nie zapowiada rychłych obniżek stóp procentowych](#newsy-2)
- [Program budownictwa socjalnego i komunalnego + Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM)](#newsy-3)
- [MRiT proponuje zmiany, które znacząco wpłyną na funkcjonowanie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami](#newsy-4)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Przegląd ofertowych czynszów najmu wg Otodomu i danych kredytowych z BIK](#wykres)
- [🎧 **Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #33: Omawiamy 11 segmentów Klientów o największym potencjale wzrostu i zapraszamy na webinar!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-33/
Last updated: 2026-10-05T14:46:58.000Z
**Jedenaście atrakcyjnych segmentów Klientów** \- taki jest wynik naszej serii analiz dotyczących segmentacji demograficznej i społecznej. Część z nich będzie oczywista (ale została przez nas potwierdzona i zwymiarowana!), część będzie na pewno zaskakująca lub inspirująca. W 33\. newsletterze FLTR dzielimy się wynikami dogłębnej analizy trendów demograficznych i społecznych w Polsce. Dzięki niej wiemy gdzie i które grupy Polaków mogą się kurczyć, a które będą zyskiwały na znaczeniu nawet w otoczeniu wyludniania się naszego kraju. Koncentrując swoją ofertę na ich specyfice, oczekiwaniach, czy preferowanych kanałach komunikacji i sprzedaży można zbudować wyróżniającą się strategię rynkową. Jednocześnie zapraszamy na piąty webinar dla subskrybentów premium, który odbędzie się [**12 lipca o godzinie 10:00**](https://insight.rynekpierwotny.pl/webinar-premium-fltr-12-lipca-2023/)**.**
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [👉 **Temat tygodnia:** Zmiany liczby ludności i struktury społeczeństwa. 11 atrakcyjnych segmentów Klientów](#artyku%C5%82-1)
- [📹 **Webinar premium FLTR - 12 lipca 2023 - atrakcyjne segmenty Klientów oraz sesja Q&A**](#artyku%C5%82-2)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Segmentacja demograficzna: Zmiany liczby ludności i struktury społeczeństwa. 11 atrakcyjnych segmentów Klientów (część 5C)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/
Last updated: 2026-07-29T21:24:36.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
**"Jest nas 38 milionów Polaków"** \- tak w III RP zaczynała się każda lekcja geografii, a przynajmniej do zeszłego roku, kiedy opublikowano wyniki Narodowego Spisu Powszechnego 2021\. Procesy demograficzne, które opisaliśmy w dwóch poprzednich częściach niniejszej serii, prowadzą w stronę coraz mniejszego społeczeństwa Polski. Co pięć lat ma ubywać 1 milion mieszkańców Polski. Procesy te zmieniają nie tylko naszą liczebność, ale zwłaszcza to gdzie mieszkamy, czy też jakie rodziny tworzymy. **To kluczowe drivery każdej długofalowej strategii na rynku nieruchomości.** Wyludnianie się Polski nie oznacza, że zniknie popyt na nieruchomości. Wręcz przeciwnie - oznacza, że **pojawią się nowe szanse i możliwości. Żeby je wykorzystać trzeba wiedzieć gdzie one się pojawią.**
Naszym zdaniem, z przyczyn demograficznych i społecznych, będzie w najbliższych latach **co najmniej jedenaście atrakcyjnych, szybko rosnących segmentów.** Zdecydowanie łatwiej opiera się wzrost biznesu na rosnących segmentach rynku - niż próbując uchwycić Klienta w szerokim morzu zróżnicowanych potrzeb. Koncentrując swoją ofertę na ich specyfice, oczekiwaniach, czy preferowanych kanałach komunikacji i sprzedaży można zbudować wyróżniającą się strategię rynkową. Jak?
- **Strategia produktu** \- każda nieruchomości ma służyć określonym celom gospodarstwa domowego, które w nim zamieszka. Inaczej zaprojektujemy dom dla starszej pary bez dzieci, a inaczej dla wielodzietnej rodziny. Jeszcze inaczej **zaprogramujemy cały budynek wielorodzinny** skierowany do określonych segmentów Klientów. O ile przy jednej nieruchomości wydaje się to trywialne, to już inna będzie skala problemu przy komercjalizacji 100 lub więcej mieszkań czy domów. Produkt to zresztą nie ściany, podłogi, okna i dach nad głową. To coraz częściej **produkt rozszerzony o usługi dodane**, a nawet **całe rozwiązania**. Nie stworzymy ich jednak bez świadomości mikro-segmentów rynku.
- **Strategia promocji** \- do naszych Klientów możemy docierać różnymi kanałami komunikacji - ale tylko niektóre będą skuteczne wobec określonych grup wiekowych, społecznych, narodowościowych, a nawet geograficznych. Świadomość do kogo chcemy skierować naszą komunikację, jakim językiem chcemy ją przekazać i jakie wartości naszego produktu chcemy podkreślić jest znacznie **ważniejsze od budżetu jaki przeznaczymy na reklamę**.
- **Kanał sprzedaży** \- nawet jeśli już pozyskamy uwagę naszych Klientów, to dla sukcesu sprzedażowego - zwłaszcza w takim produkcie jakim są nieruchomości (czy to na wynajem, czy do zakupu) - kluczowy jest sam proces sprzedaży, są to tzw. **"moments that matter"**. Każdy segment będzie inaczej podchodził do procesu sprzedaży, jak i kanału jej realizacji - będzie oczekiwał czego innego od "sprzedawcy", czy "miejsca sprzedaży". Dotyczy to nie tylko deweloperów, ale także Klientów usług dodanych - pośrednictwa, zarządzania, usług projektowych i wykończeniowych, czy finansowania.
- **Strategia cenowa** \- która jest tematem-rzeką w naszym sektorze. Większość rynku nieruchomości podchodzi do budowania cen w sposób "koszt-plus", a w najlepszym razie na zasadzie "benchmarkowania" do konkurencji. Świadomość specyficznych potrzeb, sposobu myślenia i budowania wartości poszczególnych mikro-segmentów możemy w sposób zupełnie alternatywny podejść do **budowania oferty cenowej i zasad kształtowania wartości** dla Klientów.
Nasza analiza nie odpowie oczywiście jak ukształtować idealną strategię rynkową dla każdego z tych segmentów - to zależy od szeregu indywidualnych czynników i preferencji biznesowych właściciela danego przedsiębiorstwa. Ale na pewno da szereg pomysłów i podstaw do budowy takiej strategii.
Niniejszy artykuł stanowi ostatni krok do ustalenia **segmentów demograficznych i socjo-ekonomicznych** Klientów na rynku nieruchomości - oraz najważniejszych trendów, które ich dotyczą. Kontynuujemy niniejszym serię o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego ([część 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)) oraz zrobiliśmy *deep-dive* w lokale mieszkalne ([część 2A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/) i [część 2B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)), domy ([część 3](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)) oraz rynek najmu ([część 4](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)) - przeprowadziliśmy też analizę trendów związanych z przyrostem naturalnym ([część 5A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/)) i migracją ([część 5B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/)).
W artykule próbujemy odpowiedzieć na takie pytania jak:
> Jakie są kluczowe zmienne warunkujące stan ludności w Polsce?
> Jak Covid wpłynął na zmiany w liczbie ludności? **Czy zmienił się trend w zakresie ludności?**
> Jak zmieniała się liczba mieszkańców Polski w różnych podziałach? Gdzie nas przybywa, gdzie nas ubywa?
> Które miasta i obszary wyludniają się najszybciej, a które najbardziej zyskują mieszkańców?
> Jak wygląda ranking liczby mieszkańców w miastach wojewódzkich, aglomeracjach, miastach powiatowych, powiatach podmiejskich i pozostałych powiatach?
> Jak zmieniają się grupy wiekowe Polaków? Gdzie najbardziej przybywa osób starszych, a gdzie dzieci?
> Jak zmienia się model gospodarstwa domowego - jego kształt i liczebność?
> Jak prezentują się prognozy liczby ludności do 2050 roku? Które obszary się wyludnią jeszcze bardziej, a które zyskają mieszkańców?
> **Jakie najciekawsze segmenty Klientów można zidentyfikować?**
👉
[Analiza została uzupełniona o plik do samodzielnych analiz wszystkich wskaźników demograficznych dla poszczególnych jednostek administracyjnych Polski.](#xls)
👉
W niniejszym odcinku - ze względu na objętość - nie analizujemy w szczegółach procesów przyrostu naturalnego ([część 1](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), jak i procesów migracji wewnątrzkrajowej i zagranicznej ([część 2](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:
[Wszystkie artykuły o segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)
**Kilka najciekawszych statystyk z samego artykułu:**
🕵️♀️ **11** \- tyle specyficznych (mikro)segmentów Klientów zidentyfikowaliśmy na bazie naszej analizy zmian demograficzno-społecznych w Polsce
📉 **1,1 mln osób** \- o tyle skurczyła się liczba mieszkańców Polski od 2002 roku (uwzględniając łączny efekt ujemnego przyrostu naturalnego, emigracji i imigracji)
📈 **100 tys. osób** \- o tyle co roku (szacunkowo) rosła liczba mieszkańców Polski w latach 2018-2021 dzięki wzmożonej imigracji i powrotom Polaków z UK
🏘️ **1 mln mieszkańców** \- o tyle urosły powiaty podmiejskie małych, średnich i dużych miast w ostatnich 20 latach
🚀 **67%** \- o tyle w 20 lat wzrosła liczba mieszkańców rekordowego powiatu w Polsce (powiat wrocławski)
🪦 **\-15%** \- o tyle w 20 lat skurczyły się najgorsze miasta powiatowe (z 48 tylko 2 zyskały liczbę mieszkańców - Siedlce i Suwałki)
🏢 **2,7 mln** \- o tyle wzrosła liczba gospodarstw domowych w ostatnich 20 laty mimo spadku liczby ludności o ok. 1 mln osób
📉 **\-1 mln** \- o tyle co 5 lat będzie spadać liczba mieszkańców Polski po 2025 roku (z wyłączeniem migracji)
🧓 **x2** \- o tyle wzrósł udział osób w wieku 45+ w populacji Polski od 1950 roku
👪 **\-10%** \- o tyle spadnie do końca tej dekady liczba osób w wieku produkcyjnym (tj. kupujących pierwsze mieszkanie lub decydujących się na dzieci)
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Wpływ procesów demograficzne na jednym obrazku](#czesc-1)**
- **[2\. Zmiany liczebności mieszkańców Polski](#czesc-2)**
- [2.1\. Zmiany geograficzne - które obszary funkcjonalne zyskują mieszkańców?](#czesc-2-1)
- [2.2\. Województwa - które zyskują mieszkańców?](#czesc-2-2)
- [2.3\. Aglomeracje - które poddają się "suburbanizacji"?](#czesc-2-3)
- [2.4\. Ranking miast i powiatów](#czesc-2-4)
- **[3\. Zmiany struktury gospodarstw domowych](#czesc-3)**
- [3.1\. Struktura wiekowa - jak zmieniają się grupy wiekowe?](#czesc-3-1)
- [3.2\. Struktura gospodarstw domowych - jak zmieniają się rodziny?](#czesc-3-2)
- **[4\. Prognozy liczby mieszkańców Polski](#czesc-4)**
- **[5\. Zidentyfikowane trendy i potencjalne segmenty demograficzno-społeczne](#czesc-5)**
- **[6\. Co dalej? Plan dalszych analiz w serii o segmentacji](#czesc-6)**
- **[📊 Pliki Excel do samodzielnych analiz demograficznych](#xls)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #32: Wyrok TSUE, rekomendacja S i zdolność kredytowa w BK2%, inflacja CPI hamuje, a materiały budowlane nawet zaczynają tanieć
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-32/
Last updated: 2024-06-02T20:14:11.000Z
**Rozstrzygnięcia które niczego nie kończą i hamowanie wzrostu cen, z którego jeszcze nie powinniśmy się cieszyć** \- pod tymi znakami upłynęły ostatnie dwa tygodnie od ostatniego przeglądu newsów FLTR. Pierwsze rozstrzygnięcie to wyrok TSUE w sprawie praw konsumentów w ramach kredytów frankowych. Pozorne zwycięstwo konsumentów w tym sporze nie doprowadziło banków do złożenia broni - ale będzie wystarczyło do zmniejszenia akcji kredytowej dla całej pozostałej części gospodarki. Nowelizacja Rekomendacji S teoretycznie wskazuje jak liczyć zdolności kredytowe w programie "Bezpieczny Kredyt 2%", ale tak naprawdę nadal nie wiadomo na co mogą liczyć beneficjenci tego programu (poza tym, że nie będzie to zdolność kredytowa na poziomie tej z 2021 roku). Dynamika cen konsumenckich (potocznie inflacja) hamuje coraz bardziej dzięki taniejącym paliwom, ale w szeregu kategorii pozostaje ona dwucyfrowa. Według ekonomistów nie powinno to prowadzić do obniżek stóp procentowych przez RPP w tym roku - na co też wskazuje raport NIK i decyzje innych banków centralnych podnoszących stopy procentowe. Tym co jednak mogłoby cieszyć to szybka dezinflacja, a nawet deflacja, cen materiałów budowlanych. Czy to dobrze, czy źle - to zależy już od tego jaki biznes nieruchomościowy prowadzicie.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [📰 **Najciekawsze newsy z dwóch ostatnich tygodni**](#newsy)
- [Zapadła decyzja TSUE - frankowicze zyskują, sektor bankowy zapłaci, a polska gospodarka i inni kredytobiorcy oberwą rykoszetem](#newsy-1)
- [KNF umożliwia bankom zaoferowanie wyższych kredytów w programie BK2% i zmienia zasady wyznaczania bufora - nowelizacja Rekomendacji S](#newsy-2)
- [Inflacja w Polsce wyhamowuje - gołębia polityka pieniężna RPP z negatywną opinią NIK, a zagraniczne banki zaostrzają politykę pieniężną](#newsy-3)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Dezinflacja cen materiałów budowlanych wg PSB oraz spadające ceny stali](#wykres)
- [🎧 **Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #31: Jak migracje wpływają na klientów na rynku nieruchomości oraz nowości i zmiany w FLTR
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-31/
Last updated: 2025-04-02T09:20:49.000Z
Przeprowadzka to synonim popytu mieszkaniowego - niezależnie czy najmiemy nowe mieszkanie, kupujemy wymarzony dom, czy wystawimy nasze dawne studenckie lokum do wynajmu - zmieniamy miejsce zamieszkania. Rocznie **co najmniej pół miliona osób zmienia w Polsce miejsce zamieszkania** \- a to więcej niż rodzi się dzieci. Dlatego w drugiej części serii o demografii poświęciliśmy temu tematowi dedykowaną analizę premium, która przyniosła zaskakujące niekiedy wnioski!
**To tyle w 31\. numerze FLTR.** Dlaczego tak mało? O nowościach i zmianie w systemie publikacji dowiedzą się Państwo poniżej 🙂
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [👉 **Temat tygodnia:** Segmentacja demograficzna: Migracje i ich wpływ na rynek nieruchomości](#artyku%C5%82-1)
- [📣 **Nowości i zmiany w FLTR**](#info)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Segmentacja demograficzna: Migracje i ich wpływ na rynek nieruchomości (część 5B)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/
Last updated: 2026-07-30T14:56:32.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Przeprowadzka to synonim popytu mieszkaniowego - niezależnie czy najmiemy nowe mieszkanie, kupujemy wymarzony dom, czy wystawimy nasze dawne studenckie lokum do wynajmu - zmieniamy miejsce zamieszkania. Rocznie **co najmniej pół miliona osób zmienia w Polsce miejsce zamieszkania** \- a to więcej niż rodzi się dzieci.
**Migracja** to drugi z procesów demograficznych ([po przyroście naturalnym o którym pisaliśmy w poprzedniej części naszej serii](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/)) który napędza rynek nieruchomości. **Około 15% zakupów konsumenckich na rynku wtórnym** jest związana ze zmianą miejscowości zamieszkania ([wg raportów Metrohouse](https://insight.rynekpierwotny.pl/sprzedaz-mieszkan-i-kredyty-mieszkaniowe-glowne-wskazniki-aktywnosci-na-rynku-nieruchomosci-w-kwietniu-2023/#czesc-2)). Pierwsze zasiedlanie **nieruchomości z rynku pierwotnego** jest migracją - zwłaszcza na linii **miasto-powiaty podmiejskie**. **Jeszcze więcej transakcji najmu wynika z migracji** \- z reguły osoby przenoszące się do nowej miejscowości, zwłaszcza zza granicy, w pierwszej kolejności decyduje się na najem.
**Migracja szybciej niż przyrost naturalny** (choć niekoniecznie silniej) wpływa na strukturę demograficzną i wiekową w danych miejscowościach - a więc i popyt na rynku nieruchomości. Migracje dotyczą przede wszystkim osób **w wieku produkcyjnym** \- na różnych etapach ich życia (przed decyzją o posiadaniu dzieci, czy też z gromadką pociech). Migracja to też trendy dotyczące **osób starszych** i ich specyficznych potrzeb. Wreszcie migracje to też **osoby z innych krajów** \- jak zobaczymy mogą to być Polacy wracający z zagranicy, jak i obcokrajowcy osiedlający się w Polsce - a Ci ostatni stanowili w 2022 roku co najmniej 5% rynku obrotu lokalami mieszkalnymi i ich znaczenie rośnie. Wielkość i kierunki migracji wreszcie są znacznie **bardziej cykliczne i wrażliwe** na różne wydarzenia w otoczeniu (zdrowotnym, geopolitycznym, ekonomicznym) niż przyrost naturalny, a zwłaszcza zgony.
W dużym skrócie - **migracje** (podobnie jak przyrost naturalny) **determinują potrzeby mieszkaniowe**, a w efekcie **kształtują popyt i podaż dla biznesu nieruchomościowego**, ale też **określając potencjalne segmenty Klientów** czy **sugerowane sposoby ich zdobywania**.
Przykłady?
- Wysoki napływ migrujących Polaków powoduje szybki wzrost popytu na najem i sprzedaż nieruchomości - a ich odpływ skutkuje spadkiem popytu,
- Nagła zmiana kierunku lub nasilenia migracji może pozostawić jeden rynek z niesprzedanymi mieszkaniami, a drugi z ich deficytem,
- Zmiany migracyjne wśród osób młodych szczególnie silnie wpływają na przyszłą dzietność danych regionów,
- Wysokie migracje osób w starszym wieku wywołuje popyt na specyficzne nieruchomości, ale też usługi i sposób pozyskiwania Klientów,
- Powroty polskiej emigracji do kraju sugerują gdzie można promować się z własnymi inwestycjami i usługami,
- Rosnąca imigracja z określonych krajów tworzy nową pulę Klientów, o których nasza konkurencja nie zawsze się stara,
- etc.
---
Niniejszy artykuł stanowi drugi krok do ustalenia **segmentów demograficznych i socjo-ekonomicznych** Klientów na rynku nieruchomości - oraz najważniejszych trendów, które ich dotyczą. Kontynuujemy niniejszym serię o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego ([część 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)) oraz zrobiliśmy *deep-dive* w lokale mieszkalne ([część 2A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/) i [część 2B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)), domy ([część 3](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)) oraz rynek najmu ([część 4](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)) - przeprowadziliśmy też analizę trendów związanych z przyrostem naturalnym ([część 5A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/)).
W niniejszym artykule próbujemy odpowiedzieć na takie pytania jak:
> Jakie typy migracji występują w Polsce?
> Skąd i dokąd w ramach kraju migrują ludzie? Które obszary zyskują mieszkańców, a gdzie ich ubywa?
> Czym różnią się migracje osób młodych, rodzin z dziećmi i emerytów?
> Co zmienił Covid w migracjach?
> Jak Polacy migrują pomiędzy województwami? Które województwa zyskują mieszkańców, a które ich tracą?
> Jak zaludniają się poszczególne miasta wojewódzkie? Co z przedmieściami dużych miast?
> Jak dużo Polaków wyemigrowało z Polski? Dokąd Polacy emigrowali?
> Czy obserwowany jest trend powrotów z migracji? Z których krajów Polacy powracają?
> Jak dużo imigrantów przybywa do Polski? Gdzie imigranci zamieszkują? Jakie jest tempo imigracji?
> Dokąd trafili uchodźcy z Ukrainy? Jak duże jest ich nasycenie?
> Jakie powyższe trendy mają implikacje dla biznesu działającego na rynku nieruchomości?
👉
W niniejszym odcinku - ze względu na objętość - nie analizujemy w szczegółach procesów przyrostu naturalnego ([część 1](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), jak i zmian w strukturze ludności pod względem wieku, czy składu gospodarstw domowych, jak i prognoz ewolucji liczby ludności ([cześć 3](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). W szczególności w ostatniej części serii dzielimy się [plikami do samodzielnej analizy demograficznej własnego rynku nieruchomości](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#xls).
Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:
[Wszystkie artykuły o segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
✈️ **0,5 mln** \- tyle osób rocznie zmienia w Polsce miejsce zamieszkania (wewnątrz kraju i w ruchu międzynarodowym)
🏢 **250 tys.** \- o tylu mieszkańców rocznie rosły miasta w okresie PRL (a traciły wsie)
🏠 **50 tys**. - o tylu mieszkańców rocznie rosną obecnie wsie (a tracą miasta)
🧭 **50%** \- tyle w migracji w ramach Polski stanowią migracje pomiędzy
powiatami w ramach jednego województwa
🧳 **3** \- tyle osób na 1,000 mieszkańców miast gminnych i powiatowych rocznie migruje do innych miejsc
🚀 **15 z 18** \- tyle aglomeracji wojewódzkich (miasto + powiaty podmiejskie) zyskało mieszkańców dzięki migracji w ostatnich 2 dekadach
📉 **11 z 16** \- tyle województw skurczyło się pod względem liczby mieszkańców przez migrację w ramach kraju
👨👩👧👦 **40-60%** \- tyle mogą stanowić rodziny z dziećmi wśród osób migrujących
✈️ **300-500 tys.** \- tylu Polaków rocznie wyjeżdżało do Europy Zachodniej w latach 2005-2007
🤝 **170 tys.** \- nawet tylu Polaków wróciło w 2020 roku z emigracji do Polski
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📹 Omówienie analizy w formie video i podcast](#videoaudio)**
- **[1\. Trzy procesy migracyjne](#czesc-1)**
- **[2\. Migracja wewnątrzkrajowa](#czesc-2)**
- [2.1\. Migracje pomiędzy miastami i wsiami - "suburbanizacja"?](#czesc-2-1)
- [2.2\. Migracje w ramach aglomeracji - czy faktycznie się wyludniają?](#czesc-2-2)
- [2.3\. Migracje pod względem wiekowym- kto migruje?](#czesc-2-3)
- [2.4\. Migracje międzywojewódzkie - które województwa zyskują?](#czesc-2-4)
- **[3\. Migracje zagraniczne](#czesc-3)**
- [3.1\. Emigracja - jak wielu Polaków wyjechało i czy wrócą?](#czesc-3-1)
- [3.2\. Imigracja - gdzie osiedlają się imigranci?](#czesc-3-2)
- **[4\. Zidentyfikowane trendy i hipotezy](#czesc-4)**
- **[5\. Co dalej? Plan dalszych analiz w serii o segmentacji](#czesc-5)**
- **[6\. Prezentacja analizy](#czesc-6)**
- **[📊 Pliki Excel do samodzielnych analiz demograficznych](#xls)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #30: Lektury na czerwcówkę, najem małych mieszkań tanieje, AMRON przewiduje 100 tys. kredytów, WIRON już w czerwcu, UE reguluje najem krótkoterminowy
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-30/
Last updated: 2024-06-02T20:14:21.000Z
Mamy nadzieję, że korzystają Państwo z dłuższego czerwcowego weekendu oraz dobrej pogody! Wolniejszy okres, wolny od telefonów, maili i pilnych spraw, sprzyja przemyśleniom na temat biznesu i jego strategii oraz poszerzania własnej wiedzy. Dlatego chcieliśmy podzielić się z Państwem zestawieniem najciekawszych cykli analiz FLTR, które opublikowaliśmy w ostatnich 30 odcinkach FLTR - jest to zresztą moment na podsumowanie naszej dotychczasowej pracy: ponad 25 dedykowanych analiz premium, 4 webinary dla subskrybentów premium oraz ponad 100 tematów omówionych w poszczególnych newsletterach. Mamy nadzieję, że też Państwo je doceniają!
A poza tym: analizujemy zachowanie cen ofertowych najmu tłumacząc rozwarstwienie na tym rynku, streszczamy wnioski z najnowszego raportu AMRON i danych BIK o popycie kredytowym, aktualizujemy informacje na temat wdrożenia kredytów WIRON i tłumaczymy co mogą oznaczać regulacje rynku najmu krótkoterminowego, nad którymi pracuje Komisja Europejska.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- [👉 **Temat tygodnia:** Lektury FLTR na czerwcówkę](#artyku%C5%82-1)
- [📊 **Wykres tygodnia:** Ewolucja czynszów najmu wg Otodom - IV.2023](#wykres-1)
- [📰**Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia:**](#newsy-nag%C5%82%C3%B3wek-1)
- [Raport AMRON za Q1 2023 pokazuje strukturę odbudowy rynku kredytowego i spadków cen najmu - prognozowane 100 tys. kredytów w 2023 roku](#newsy-1)
- [Pierwszy kredyt oparty o WIRON dostępny pod koniec czerwca 2023](#newsy-2)
- [UE wprowadza regulacje w związku z nadużyciami na rynku najmu krótkoterminowego](#newsy-3)
- [🎧 **Najciekawsze podcasty i nagrania wideo**](#podcasty-1)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #29: Trzy ważne trendy na polskim rynku nieruchomości, sektor CRE pod presją na świecie i w Polsce, a inflacja spada coraz mocniej
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-29/
Last updated: 2024-06-02T20:14:24.000Z
Które trendy są ważniejsze - te krótko-, średnio-, czy długoterminowe? Naszym zdaniem wszystkie! Na dzisiejszym webinarze omówiliśmy 3 duże zagadnienia - popyt, podaż i ceny w ostatnim kwartale, trwające od roku hamowanie na rynku nieruchomości komercyjnych, ale też trendy demograficzne trwające dekadami. Poza tym w 29\. numerze FLTR - podsumowujemy wydarzenia z ostatniego miesiąca w sektorze CRE w USA i Europie Zachodniej, ale przyglądamy się też temu sektorowi w Polsce, prezentujemy wreszcie jak bardzo spadła inflacja i co to może oznaczać dla stóp procentowych.
**Zapraszamy do lektury!**
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-29/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Rynek mieszkań po Q1 2023, nieruchomości komercyjne, demografia Polski - Nagranie webinaru premium z 2\. czerwca 2023](#artykul-1)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Ceny i aktywność na rynku domów i działek wg Otodom - Q1 2023](#wykres)
- [📰 **Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia**](#newsy)
- [Zagraniczny sektor CRE ma poważne problemy - ratingi spółek spadają do śmieciowych, zamykają się galerie, a Vonovia sprzedaje swoje aktywa](#newsy-1)
- [Polskie centra handlowe odnotowują wzrosty, ale pozostała część sektora CRE zaczyna stopniowo odczuwać turbulencje](#newsy-2)
- [Inflacja CPI spada coraz szybciej, inflacja bazowa nadal utrzymuje wysoki poziom - PKB wyżej od oczekiwań](#newsy-3)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #28: Jak zmienia się demografia Polski, gdzie brakuje mieszkań, co się dzieje na rynku budownictwa i materiałów budowlanych oraz zapraszamy na webinar
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-28/
Last updated: 2025-04-02T09:22:31.000Z
O słabej demografii Polski słychać od lat, a przed jej konsekwencjami straszą różni analitycy rynku nieruchomości. Czy słusznie? W ramach naszej serii poświęconej segmentacji wchodzimy w [temat analizy demografii](#artykul-1) \- w ramach której znaleźliśmy 8 trendów, z których nie wszystkie są tak pesymistyczne, ale niektóre dają do myślenia w kontekście strategii rynkowej. W 28\. odcinku FLTR analizujemy też nasycenie mieszkaniami w miastach wojewódzkich oraz robimy [przegląd rynków usług i materiałów budowlanych](#newsy-1) (w tym temacie zapraszamy do [ankiety](#ankieta)). Podsumowujemy też [ustawy przegłosowane wczoraj przez Sejm](#newsy-2) \- w tym finalny projekt wprowadzający "Bezpieczny Kredyt 2%". Wreszcie zapraszamy Państwa na [webinar](#artykul-2) w najbliższy piątek!
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-28/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Segmentacja demograficzna: Demografia Polski z lotu ptaka](#artykul-1)
- [📹 **Webinar premium FLTR - 2 czerwca 2023 - rynek mieszkań po Q1, nieruchomości komercyjne, demografia Polski**](#artykul-2)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Liczba mieszkań dostępnych na 1000 mieszkańców, Średnia powierzchnia mieszkania na mieszkańca](#wykres)
- [📰 **Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia**](#newsy)
- [Odczuwalne spowolnienie na rynku budowlanym - ceny materiałów spadają, zmniejsza się ilość kontraktów, Budimex realizuje przejęcia na rynku stali, a stolarka okienna w Polsce i Europie Zachodniej zmaga się z problemami](#newsy-1)
- [Przegłosowano finalny projekt Bezpiecznego Kredytu 2%, przeszły też zmiany ustaw o planowaniu przestrzennym, zniesieniu użytkowania wieczystego, wsparciu SANów oraz zmianach w podatku PCC](#newsy-2)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja demograficzna: Demografia Polski z lotu ptaka (część 5A)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-demografia-czesc-5a/
Last updated: 2026-10-05T14:45:50.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Co stanowi fundamentalne źródło popytu, ale też i podaży na rynku nieruchomości? **Demografia**. Rodzące się dzieci generują potrzebę większych nieruchomości (najlepiej w pobliżu żłobków i przedszkoli), podobnie jak nowopowstające gospodarstwa domowe. Umierający ludzie nie dość że popyt ograniczają, to jeszcze zasilają podaż nieruchomościami trafiającymi do spadkobierców.
W tle wpływ mają inne procesy demograficzne - zmieniająca się struktura wiekowa społeczeństwa (czy potrzebujemy nieruchomości dostosowanych do potrzeb osób starszych, czy też dzieci), czy struktura gospodarstw domowych (nie tylko ile mamy dzieci, ale też czy w ogóle je posiadamy lub czy wolimy mieszkać samotnie). Migrując pomiędzy różnymi regionami wzmacniamy lub osłabiamy powyższe trendy.
W dużym skrócie - **demografia determinuje potrzeby mieszkaniowe**, a w efekcie **kształtuje popyt i podaż dla biznesu nieruchomościowego**, ale też **określa potencjalne segmenty Klientów** czy **sugerowane sposoby ich zdobywania**.
Przykłady?
- Starzenie się ludności w jednym mieście może stymulować "dostępne" budownictwo wielorodzinne, senior housing oraz usługi medyczne,
- Wysoka dzietność w innym mieście może sprzyjać rozwojowi budownictwa jednorodzinnego lub szeregowego i usług edukacyjno-rekreacyjnych,
- Polaryzacja gospodarstw domowych na wielodzietne vs. bezdzietne może wpływać na plan i strukturę zamierzenia deweloperskiego (więcej małych i dużych mieszkań, vs. zrównoważona struktura),
- Wzrost udziału osób starszych w strukturze Klientów może wpływać na kanały promocji inwestycji lub usług dodanych (niekoniecznie TikTok i Instagram, a raczej bardziej klasyczne aplikacje, czy offline),
- Wysoka stopa zgonów może zasilać podaż mieszkań na rynku wtórnym, sprzyjając osobom inwestującym w mieszkania na wynajem z tego źródła,
- etc.
Niniejszy artykuł stanowi pierwszy krok do ustalenia **segmentów demograficznych i socjo-ekonomicznych** Klientów na rynku nieruchomości - oraz najważniejszych trendów, które ich dotyczą. Kontynuujemy niniejszym serię o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego ([część 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)) oraz zrobiliśmy *deep-dive* w lokale mieszkalne ([część 2A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/) i [część 2B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)), domy ([część 3](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)) oraz rynek najmu ([część 4](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/)).
W niniejszym artykule próbujemy odpowiedzieć na takie pytania jak:
> Jakie procesy wpływają na liczbę Polaków i ich strukturę wiekową?
> Jak zmienia się przyrost naturalny w poszczególnych regionach i miastach?
> Gdzie ubywa, a gdzie przybywa ludzi?
> *Jak zmienia się dzietność Polek na tle innych krajów?*
> *Gdzie rodzi się najwięcej dzieci, a gdzie najmniej?*
> Dlaczego umiera coraz więcej ludzi?
> Które miasta najszybciej tracą mieszkańców ze względu na wiek, a które najwolniej?
👉
W niniejszym odcinku - ze względu na objętość - nie analizujemy w szczegółach procesów migracji wewnątrzkrajowej i zagranicznej ([część 2](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5b/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), jak i zmian w strukturze ludności pod względem wieku, czy składu gospodarstw domowych, jak i prognoz ewolucji liczby ludności ([cześć 3](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). W szczególności w ostatniej części serii dzielimy się [plikami do samodzielnej analizy demograficznej własnego rynku nieruchomości](https://www.fltr.pl/segmentacja-demografia-czesc-5c/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#xls).
Zapraszamy też do lektury części serii:
[Wszystkie artykuły o segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)
**Kilka wybranych liczb z naszego artykułu:**
🧑🍼 **18 z niemal 400 (<5%)** \- tylko tyle powiatów w roku 2022 odnotowało dodatni przyrost naturalny (i tylko dwa z nich były miastami na prawach powiatu)
👶 **1,5x** \- o tyle wyższy współczynnik urodzeń miały najbardziej dzietne powiaty (było ich 18 w 2022 roku), bo mające ponad 10 urodzeń na 1,000 mieszkańców - w porównaniu do 17 powiatów z liczbą urodzeń poniżej 6 na 1,000 mieszkańców
🧓 **2,5x** \- o tyle wyższy współczynnik zgonów (ok. 18 na 1,000 mieszkańców) miały najbardziej "wymierające" powiaty niż te z najmniejszą ich liczbą (ok. 7 na 1,000 mieszkańców).
🚀 **6%** \- o tyle wzrosła liczba mieszkańców Rzeszowa w sposób naturalny (tj. bez migracji) w ostatnich 20 laty
📉 **12%** \- o tyle spadła liczba mieszkańców Łodzi w sposób naturalny (tj. bez migracji) w ostatnich 20 laty
👨👩👧👦 **+5 p.p.** \- o tyle wzrósł udział urodzeń kolejnego dziecka w rodzinie vs. pierwszego w ostatnich 20 laty
🧑🍼 **+15 p.p.** \- o tyle wzrósł udział kobiet w wieku 25-29, które w ogóle nie planują macierzyństwa w ostatnich 5 latach
Zapraszamy do lektury!
---
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Procesy wpływające na liczbę ludzi](#czesc-1)**
- **[2\. Demografia Polski z lotu ptaka](#czesc-2)**
- [2.1\. Urodzenia - jak zmienia się dzietność?](#czesc-2-1)
- [2.2\. Zgony - jak wymiera polska populacja?](#czesc-2-2)
- [2.3\. Przyrost naturalny - jaki jest bilans?](#czesc-2-3)
- **[3\. Zidentyfikowane trendy i hipotezy](#czesc-3)**
- **[4\. Co dalej? Plan dalszych analiz w serii o segmentacji](#czesc-4)**
- **[📊 Pliki Excel do samodzielnych analiz demograficznych](#xls)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #27: Rozwierają się nożyce cenowe na rynku, znamy pierwsze założenia regulacji dla pośredników, a Bezpieczny Kredyt spada na 0%
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-27/
Last updated: 2024-06-02T20:14:34.000Z
"Rozwierają się nożyce cen" - taki wniosek płynie z naszej najnowszej, cokwartalnej analizy szczegółowych danych cenowych opublikowanych przez NBP. O ile rynek pierwotny pozytywnie reaguje na program "Bezpieczny Kredyt", o tyle rynek wtórny pogłębia recesję cen transakcyjnych - i Warszawa była tutaj na czele rynków ze spadkiem cen. Analizę po raz pierwszy rozszerzyliśmy o analizę cen w poszczególnych 17 miastach. W 27\. numerze FLTR spojrzeliśmy także na wyniki aktywności na portalu Otodom, opisujemy nagłą woltę w Senacie zmieniającą program "Bezpieczny Kredyt" na 0%, wyjaśniamy też wyraźnie jastrzębi ton Prezesa NBP prof. Glapińskiego z ostatniej konferencji po utrzymaniu stóp procentowych - a zwłaszcza dzielimy się oficjalnymi i kuluarowymi informacjami z Ministerstwa Rozwoju i Technologii, m.in. w zakresie istotnego ograniczenia swobody pośredników nieruchomości i innych "niespodzianek" szykowanych przez Ministra (które sam przedstawił w formie "pudełka-niespodzianki").
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-27/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Analiza danych o cenach mieszkań wg NBP - Q1 2023](#artykul-1)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Wskaźniki aktywności na portalu Otodom - Q1 2023](#wykres)
- [📰 **Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia**](#newsy)
- [Do Sejmu trafia ustawa dotycząca programu Bezpieczny Kredyt ze zmianą oprocentowania z 2% na 0% - Senat przegłosowuje wcześniej odrzucone poprawki](#newsy-1)
- [Rada Polityki Pieniężnej nie podnosi wysokości stóp procentowych, Prezes NBP prof. Glapiński wykazuje jastrzębie nastawienie, a inflacja bazowa nie daje za wygraną](#newsy-2)
- [Możliwe szczegóły pakietu regulacji usług pośrednictwa i inne "niespodzianki" ze spotkania FLTR w Ministerstwie Rozwoju i Technologii](#newsy-3)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Analiza danych o cenach mieszkań wg NBP - Q1 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nbp-q1-2023/
Last updated: 2026-10-05T14:44:19.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
> **"Rozwierają się nożyce cen"**
Tak można streścić nowe dane z kwartalnego monitoringu cen mieszkań wg NBP za Q1 2023, które opublikowano 16\. maja 2023\. Statystyki NBP stanowią podstawowe źródło oceny sytuacji cenowej na rynku nieruchomości ze względu na szczegółowe dane nt. cen transakcyjnych. Niniejszy artykuł analizuje dane cenowe za Q1 2023 wraz z kontekstem rynkowym. **Rozszerzyliśmy też zakres artykułu dodając przegląd danych cenowych dla każdego z raportowanych miast z osobna.**
Zapraszamy też do zapoznania się z artykułem omawiającym statystyki cenowe w poprzednim kwartale (dostępny nawet przy subskrypcji bezpłatnej):
[Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q4 2022Pogłębiony przegląd danych o cenach mieszkań w Q4 2022 opublikowanych przez NBPFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nbp-q4-2022/)
### **Spis treści**
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Źródło i uwagi metodologiczne](#czesc-1)**
- **[2\. Rynek pierwotny](#czesc-2)**
- [2.1 Ceny ofertowe](#czesc-2-1)
- [2.2 Ceny transakcyjne](#czesc-2-2)
- [2.3 Poziom dyskonta](#czesc-2-3)
- **[3\. Rynek wtórny](#czesc-3)**
- [3.1 Ceny ofertowe](#czesc-3-1)
- [3.2 Ceny transakcyjne](#czesc-3-2)
- [3.3 Indeks hedoniczny](#czesc-3-3)
- [3.4 Poziom dyskonta](#czesc-3-4)
- **[4\. Przegląd miast](#czesc-4)**
### Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
💡
Dane NBP za Q1 2023 pokazują - wywołane w największym stopniu zapowiedzią wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%", a w mniejszym obniżeniem buforu na ryzyko stopy procentowej - rozwarcie nożyc cenowych w kilku perspektywach. ****Po pierwsze na rynku pierwotnym** miejsce ma wzrost oczekiwań cenowych deweloperów. Jednocześnie nasila się zjawisko pogłębiającego się dyskonta cenowego oznaczającego ciągłe stymulowanie sprzedaży przez deweloperów ceną - mimo że ceny transakcyjne również rosły. ****Po drugie na rynku wtórnym** wzrost oczekiwań cenowych sprzedających nie spotkał się odzewem kupujących - trend spadków nominalnych cen transakcyjnych przybiera na sile - w Warszawie osiągnął on nawet spadek w ujęciu rok do roku. ****Po trzecie wreszcie** \- rozwierają się nożyce cenowe pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym - zwłaszcza na kilku rynkach regionalnych. Oznacza to, że skala odbicia popytu jest póki co za mała i zbyt wąska, żeby zasilić wzrost cen na całym rynku - co wynika poniekąd z aktualnego statusu wdrożenia programu "BK2%". Konieczny jest dalszy monitoring sytuacji w celu potwierdzenia lub zaprzeczenia zidentyfikowanych trendów ze względu na niejednoznaczności - zwłaszcza w kontekście sygnalizowanego w kwietniu 2023 ponownego nieznacznego spowolnienia popytu na rynku pierwotnym i na rynku kredytowym.
- **[Rynek pierwotny:](#czesc-2)**
- **[Ceny ofertowe w Q1 2023:](#czesc-2-1)** Zauważalne jest odbicie poziomu oczekiwań ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków wzrosły (średnie przyrosty na poziomie ok. 2% kdk, w porównaniu do 1% kdk w Q4), utrzymało się jednak spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 10-16% rdr do 6-15% rdr, zwłaszcza w Warszawie). Prawie wszystkie rynki utrzymały dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, co więcej dynamika tego wzrostu wzrosła - w 11 miastach tempo to było szybsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które spowolniło dynamikę cenową.
- **[Ceny transakcyjne w Q1 2023:](#czesc-2-2)** W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) stagnacja z poprzedniego kwartału przerodziła się w zróżnicowaną sytuację na poszczególnych rynkach - niektóre odnotowały nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, część pozostała w stagnacji, niektóre odnotowały silne wzrosty. W 5 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - głównie o 1%, ale w Gdyni na spektakularnym poziomie -8% (zapewne wynikło to ze specyfiki bazy w Q4 2022). W 12 miastach obserwowany był wzrost cen - choć objął on głównie mniejsze rynki. Z dużych miast szczególnie wybił się Wrocław, ale już np. Warszawa pozostała w stagnacji. Wzrosty cen odbywają się przy coraz wyższej dynamice (w 10 z 17 miast dynamika cen przyspieszyła wobec kwartału poprzedniego). Mimo to pogłębia się dyskonto cen transakcyjnych do ofertowych - co może potwierdzać tezę, że wzrost sprzedaży jest nadal okupiony ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku
- **[Rynek wtórny:](#czesc-3)**
- **[Ceny ofertowe w Q1 2023:](#czesc-3-1)** Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 i nieznacznym odbiciu cen ofertowych w części miast trend wzrostu oczekiwań sprzedających uległ poszerzeniu (średni wzrost wyniósł ok. od 1% do 2% kdk). Mimo szerokości poprawy nastrojów w ujęciu zmian rocznych Q1 2023 przyniósł dalszy spadek - dynamika cenowa spowolniła do średnio 3-4% wobec Q1 2022). Szerokość odbicia po spadkach i stagnacji może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały - gdyż sytuacja transakcyjna tego nie potwierdza. Wybrane miasta (Katowice, Gdynia) sygnalizują pogłębiającą się tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych.
- **[Ceny transakcyjne w Q1 2023:](#czesc-3-2)** Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się jeszcze bardziej po Q4 2022 i była bardziej odmienna od sytuacji na poziomie oczekiwań ofertowych. Na 12 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak Warszawa (-0,9%), Wrocław (-1,3%), Kraków (-1,9%), Poznań (-5,0%), Gdańsk (-2,9%) i Gdynia (-3,2%) - wyjątkiem była Łódź (+3% ale po spadku -7% w Q4 2022). Warszawa po raz pierwszy od 2016 odnotowała ujemną roczną dynamikę cen (-2,5% wobec Q1 2022). Wszystkie agregaty rynkowe pod względem rocznej dynamiki cenowej cofnęły się do 2016 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (10 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)
- **[Indeks hedoniczny w Q1 2023:](#czesc-3-3)** Indeks hedoniczny (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych - szczególnie krytyczny był spadek indeksu w Warszawie o 5%, co pokazuje siłe przeceny na rynku wtórnym w stolicy. Na części rynków nastąpił wzrost indeksu hedonicznego mimo spadków cen nominalnych (Bydgoszcz, Trójmiasto, Zielona Góra, Lublin, Opole, Poznań) - w efekcie na tych rynkach może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek statystycznej średniej ceny transakcyjnej. Na pozostałych rynkach spadkowych (poza Warszawą są to Wrocław, Kraków, Szczecin i Olsztyn) spadki cenowe nie wynikają ze zmian struktury, tylko obiektywnych przecen.
- **[Przegląd miast:](#czesc-4)** Nowością w analizie danych cenowych jest przegląd dynamiki cenowej na poszczególny rynkach 17 miast objętych raportowaniem NBP. Przegląd ten powinien ułatwiać indywidualnym subskrybentom FLTR analizę sytuacji rynkowej na własnym rynku geograficznym.
---
### 📊 Omówienie analizy w formie prezentacji:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
W poniższej prezentacji zawarliśmy wszystkie wykresy z niniejszej analizy.
[Prezentacja](https://fltrpl-my.sharepoint.com/:b:/g/personal/jan%5Fdziekonski%5Ffltr%5Fpl/EWMECZJxmFJChuBAaCrO-Q0BxcfZ5HRFa5E8sAxvHgi37A?e=vPeLsK&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Ceny mieszkań wg NBP - Q1 2023
### FLTR rynku
## 1\. Źródło i uwagi metodologiczne
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
### Źródło
Dane cenowe NBP są publicznie dostępne. Zachęcamy do samodzielnego skorzystania z tego źródła - ze względu na ich dostępność nie analizujemy w niniejszym artykule wszystkich poszczególnych miast, gdyż jednocześnie artykuł byłby trudny w odbiorze.
[Strona źródłowa NBP](https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Statystyki NBP są jednocześnie jednymi z najbardziej wiarygodnych i kompleksowych źródeł danych o rynku lokali mieszkalnych w Polsce ze względu na długość prowadzenia badania (od ponad 10 lat), stabilność metodyki badania, zasięg (ograniczony efekt bazy) oraz niezależność instytucji (w konteście rynku nieruchomości). Jest to też kluczowe źródło o **cenach transakcyjnych**. Więcej podobnych źródeł danych omówiliśmy w poniższym artykule.
[Skąd pozyskiwać dane do analiz rynku nieruchomości (część 1)?Jakimi raportami i źródłami danych można się posługiwać do analizowania rynku nieruchomości i wspierania pracy dewelopera, agenta nieruchomości, pośrednika, czy firmy budowlanej? Część pierwsza będzie poświęcona danym o rynku nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-rynek-nieruchomosci-czesc-1/)
### Uwagi metodologiczne
👉
Narodowy Bank Polski w ramach monitoringu sytuacji na rynku nieruchomości, będącej elementem polityki ostrożnościowej w zakresie systemu bankowego (wyeksponowanego na ryzyko rynkowe w zakresie kredytów hipotecznych, deweloperskich czy obrotowych dla sektora nieruchomości) publikuje co 3 miesiące dane o ****cenach ofertowych** i ****transakcyjnych** na rynku ****pierwotnym** i ****wtórnym**
💡
Dane NBP są publikowane za kwartał uprzedni, z przesunięciem czasowym:
\- około maja za Q1 (grudzień roku ubiegłego, styczeń oraz luty roku bieżącego),
\- około sierpnia za Q2 (marzec, kwiecień oraz maj roku bieżącego),
\- około listopada za Q3 (czerwiec, lipiec oraz sierpień roku bieżącego)
\- około lutego roku następnego za Q4 roku bieżącego (wrzesień, październik i listopad roku bieżącego).
Dane te są następnie (po ok. miesiącu) uzupełniane dodatkowymi badaniami w postaci ****raportu** który pogłębia dane cenowe m.in. o informacje wolumenowe oraz strukturę cenową
👉
****Ceny ofertowe** \- w przypadku ****rynku pierwotnego** pochodzą one z ankiet zapytań kierowanych przez oddziały NBP do przedsiębiorstw deweloperskich, pośrednictwa nieruchomościowego oraz portali ogłoszeniowych. W przypadku ****rynku wtórnego** wyłączają one przedsiębiorstwa deweloperskie
💡
Ze względu na metodologię raportowane ****dane ofertowe mogą mieć efekt próby statystycznej** (w zależności od pokrycia i kompletności próby), w szczególności ich wyniki mogą się różnić od danych publikowanych przez inne instytucje ze względu na próbę (zwłaszcza wobec danych publikowanych przez poszczególne portale ogłoszeniowe, które mają mniejszą próbę niż NBP)
👉
****Ceny transakcyjne** \- w przypadku ****rynku pierwotnego** są to płatne umowy deweloperskie, umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności (w przypadku, gdy nie miało miejsce zawarcie umowy deweloperskiej) oraz umowę wybudowania i przeniesienia własności domu jednorodzinnego (j.w.) - z wyłączeniem umów rezerwacyjnych. Dla ****rynku wtórnego** są to odpowiednio umowy przedwstępne lub umowy przeniesienia własności (jeśli umowa przedwstępna nie miała miejsca). Dane transakcyjne zbierane są w oparciu o akty notarialne udostępniane poprzez Rejestry Cen i Wartości Nieruchomości oraz dane ankietowe od deweloperów (w przypadku rynku pierwotnego)
💡
Ze względu na charakter zbierania ****danych transakcyjnych pokazują one dane o częściowo opóźnionym charakterze** (np. umowa rezerwacyjna mogła być zawarta kilka tygodni lub nawet miesięcy przed umową deweloperską na RP, podobnie na RW umowa przeniesienia własności mogła być zawarta w oparciu o cywilno-prawną umowę przedwstępną, a nie notarialną). Dodatkowo RCWiN mają opóźnienie w zbieraniu danych i nie zawsze ostatni dostępny kwartał zawiera komplet transakcji. Dlatego NBP przy kolejnych wydaniach statystyk cenowych aktualizuje także dane historyczne, więc dane za poprzednie kwartały mogą ulegać nieznacznym zmianom w porównaniu do poprzednich odcinków serii
👉
Dodatkowo dla ****rynku wtórnego,** który cechuje się zróżnicowaniem standardu lokali (obejmuje zarówno lokale do remontu generalnego, jak i gotowe do wprowadzenia, niekiedy o wysokiej jakości), NBP stosuje tzw. ****indeks hedoniczny**. Ma on na celu porównywanie zmian cen w "koszykach" porównywalnych mieszkań, prowadząc do oczyszczenia zmian cen z efektów zmian struktury. Więcej na ten temat znajdziesz w [TYM ARTYKULE](https://www.nbp.pl/publikacje/materialy%5Fi%5Fstudia/ms247.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
W prezentowanych analizach pokazujemy ****poziom dyskonta,** t.j. ****stosunek średniej ceny transakcyjnej z danego kwartału do średniej kroczącej cen ofertowych z ostatniego roku.** Jest on obliczany jako:
***Cena transakcyjna T+0** *dzielona przez*
***średnią cenę ofertową z okresu T-3 do T+0**
Wskaźnik ten pokazuje przeciętne odchylenie cen transakcyjnych od cen ofertowych i może być interpretowany jako miara "rozgrzania" danego rynku. Jednakże ****nie jest to przeciętny upust cenowy** ponieważ nie śledzi transakcji **like-for-like*
## 2\. Rynek pierwotny
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Przegląd danych rozpoczynamy od rynku pierwotnego, interpretowanego przez NBP jako dostawa nowobudowanych lokali mieszkalnych dostarczanych na rynek.
W interpretacji danych ofertowych i transakcyjnych warto zwrócić uwagę na charakterystykę rynkową Q1 2023 roku. Okres ten - w porównaniu do 2022 roku - cechowało odrodzenie popytu na rynku pierwotnym na głównych rynkach Polski(za Rynkiem Pierwotnym wzrost sprzedaży dla dużych miast wyniósł +50% w Q1 2023 vs. Q4 2022). Za to odbicie sprzedaży odpowiadały **przede wszystkim zapowiedzi wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt od lipca 2023** \- oczekiwania (rezerwowanie mieszkań przez potencjalnych beneficjentów programu), obawy (obawa przed wykupieniem oferty motywowała do zakupu nawet osoby niebędące beneficjentami programu), jak i dostrzegane możliwości zarobku (zakup w celu późniejszej odsprzedaży). Struktura popytu była jednak skierowana głównie w kierunku zakupów inwestycyjnych.
Drugim czynnikiem sprzyjającym wyższemu popytowi było **zmniejszenie buforu na ryzyko stopy procentowej** w lutym 2023 i coraz szersze oczekiwania obniżki stóp procentowych w 2023 roku, co przełożyło się na przyrost popytu kredytowego w lutym i marcu.
Wprawdzie w kwietniu zaobserwowano potencjalne wyczerpanie części popytu na rynku pierwotnym i kredytowym, to nadal pozostawały on na podwyższonym poziomie wobec drugiej połowy 2022\. Aspekty te dla rynku pierwotnego i kredytowego opisaliśmy w analizie sytuacji rynkowej po kwietniu 2023 i poprzednich newsletterach FLTR.
[Sprzedaż mieszkań i kredyty mieszkaniowe - Główne wskaźniki aktywności na rynku nieruchomości w kwietniu 2023Jakie były wskaźniki aktywności rynku w kwietniu 2023 i w całym Q1 - na rynku pierwotnym, wtórnym i kredytowymFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/sprzedaz-mieszkan-i-kredyty-mieszkaniowe-glowne-wskazniki-aktywnosci-na-rynku-nieruchomosci-w-kwietniu-2023/#czesc-1)
[FLTR #23: Nagranie webinaru poświęconego rynkom, którzy deweloperzy zyskali najwięcej sprzedaży i jak przebiega konsolidacja rynkuNagranie webinaru o rynku mieszkań, domów i najmu długoterminowego, którzy deweloperzy zwiększają sprzedaż i dlaczego trwa konsolidacja na rynku obsługi sektora nieruchomościowegoFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-23/#wykres)
[FLTR #22: Które segmenty najemców są najbardziej atrakcyjne, co się działo w ostatnich tygodniach, zapraszamy na kolejny webinar i życzymy Wesołych Świąt!Jakie są segmenty najemców i które z nich mogą być najbardziej atrakcyjne, co się działo w ostatnich tygodniach na rynku i w polityce dookoła rynku mieszkaniowego, zapraszamy też na webinar i życzymy Wesołych Świąt!FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-22/#wykres)
### 2.1 Ceny ofertowe
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Zauważalne jest odbicie poziomu oczekiwań ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków nieomal stanęły w miejscu (średnie przyrosty na poziomie ok. 2% kdk, w porównaniu do 1% kdk w Q4), utrzymało się jednak spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 10-16% rdr do 6-15% rdr, zwłaszcza w Warszawie). Prawie wszystkie rynki utrzymały dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, co więcej dynamika tego wzrostu wzrosła - w 11 miastach tempo to było szybsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które spowolniło dynamikę cenową.
Dynamika cenowa oferty na rynku pierwotnym cechowała się - w przeciwieństwie do stagnacyjnego Q4 2022 - odbiciem trendów wzrostowych. Wzrost oczekiwań deweloperów nie był jeszcze bardzo dynamiczny, ale jednak zauważalny - wynikał jednak głównie z odbudowy popytu, gdyż chociażby inflacja kosztów budowy spowalniała.
Najwyższe ceny nominalne zostały odnotowane w Warszawie, osiągając pułap 13.302 PLN/m2 (wzrost o 2,2% vs. Q4 wobec wzrostu o 0,8% w Q4 vs. Q3), a najniższe niezmiennie w Zielonej Górze na poziomie 7.448 PLN/m2 (wzrost 0,3% wobec wzrostu o 0,5% w Q4 vs. Q3). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 11.160 PLN/m2 (wzrost o 2,1% wobec wzrostu o 1,3% w Q4 vs. Q3), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.474 PLN/m2 (wzrost o 2,2% co jest istotnym spowolnieniem wobec wzrostu o 0,9% w Q4 vs. Q3).
Przyspieszenie dynamiki cen ofertowych było szerokim trendem w Q1\. Dynamika w Warszawie odbiła po stagnacji przez dwa kwartały z rzędu, na pozostałych rynkach spowolnienie trwało jeden-dwa kwartały. Warto zwrócić uwagę, że tempo odbicia pozostaje na razie poniżej dynamiki takich lat jak 2019, czy 2021\. Trzeba z drugiej strony pamiętać, że ceny ofertowe raportowane przez NBP nie przenoszą pozacenowych elementów rabatowych (np. darmowe miejsca postojowe, elastyczne programy płatności, bonusy), które z doniesień prasowych i badań biur sprzedaży były częstszym elementem polityki cenowej w drugiej połowie 2022 roku - stąd spowolnienie w poprzednich kwartałach mogło być głębsze.
Mimo przyspieszenia w ujęciu kwartalnym mamy do czynienia z kontynuacją zauważalnego spowolnienia dynamiki cenowej kalkulowanej rok do roku. Szczyt tej dynamiki dla Warszawy wyniósł 14,1% rdr w Q1 2022, w Q1 2023 wyniosła ona 6,3% rdr. Na 6 największych rynkach dynamika ta spadła ze szczytu na poziomie 15,8% rdr w Q4 2021 do 9,2% w Q1 2023 (utrzymane tempo z Q4 2022). W 10 mniejszych miastach wojewódzkich dynamika ta osiągnęła szczyt dopiero w Q3 2022 (18,9% rdr), a obecnie wynosi 14,7% rdr - niższa dynamika kwartalna sugeruje, że w tym segmencie geograficznym zaobserwujemy podobne spowolnienie dynamiki rocznej w kolejnych kwartałach.
Porównując dynamikę cenową wobec [12,7% rdr dynamiki cen produkcji budowlano-montażowej budynków](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-produkcji-budowlano-montazowej-w-marcu-2023-roku,15,52.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w marcu 2023 roku można postawić tezę, że sektor mimo wzrostu w Q1 2023 sprzedaży zachował konserwatyzm cenowy przy wprowadzaniu do sprzedaży nowych obiektów. Częściowym wytłumaczeniem jest też wychodzenie z oferty lokali potencjalnie droższych - kupowanych przez Klientów gotówkowych, skutkując spadkiem średniej ceny mieszkań pozostałych w ofercie, co hamuje dynamikę wzrostu średniej ceny.
W zakresie struktury zmian cen nie nastąpiły w Q1 2023 istotne zmiany wobec Q4 2022\. Tylko w jednym mieście nastąpił spadek średnich cen ofertowych (w Gdyni o 3,5% kdk po spadku o 2,1% w Q4 2022), w 16 miastach ceny wzrosły. Najszybszy wzrost cen nastąpił w Opolu (+ 6% kdk), Wrocławiu (+5% kdk po wzroście o 4% kdk w Q4), Olsztynie (+4% kdk, ale bez przyspieszenia) i Lublinie (niecałe +4% kdk). Brak było jednakże spektakularnych wzrostów jak w Q3 2022, które zawyżały niektóre agregaty.
Tym co cechowało Q1 2023 była skala szerokości odbicia dynamiki rynku pierwotnego. Przyspieszyła ona na aż 11 rynkach wojewódzkich, a spowolniła tylko na 6 (odwrotnie niż w Q4 2022). Szczególnie wyhamowanie nastąpiło na mniejszych rynkach - w Kielcach, Gdyni, Katowicach, Bydgoszczy, Zielonej Górze i Olsztynie (w niektórych objęły one drugi kwartał z rzędu, prezentując specyficzną sytuację lokalnych rynków). Przyspieszenie objęło również mniejsze rynki - Opole (po dużym spadku w Q3 2022), Szczecin, Lublin, Rzeszów (wszystkie po dużym spadku w Q4 2022), ale też Poznań i Warszawę (które utrzymały dynamikę w Q4 2022).
### 2.2 Ceny transakcyjne
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) stagnacja z poprzedniego kwartału przerodziła się w zróżnicowaną sytuację na poszczególnych rynkach - niektóre odnotowały nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, część pozostała w stagnacji, niektóre odnotowały silne wzrosty. W 5 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - głównie o 1%, ale w Gdyni na spektakularnym poziomie -8% (zapewne wynikło to ze specyfiki bazy w Q4 2022). W 12 miastach obserwowany był wzrost cen - choć objął on głównie mniejsze rynki. Z dużych miast szczególnie wybił się Wrocław, ale już np. Warszawa pozostała w stagnacji. Wzrosty cen odbywają się przy coraz wyższej dynamice (w 10 z 17 miast dynamika cen przyspieszyła wobec kwartału poprzedniego). Mimo to pogłębia się dyskonto cen transakcyjnych do ofertowych - co może potwierdzać tezę, że wzrost sprzedaży jest nadal okupiony ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku
Ceny transakcyjne w umowach deweloperskich zawieranych w Q1 2023 cechowały się odmienną dynamiką cenową niż oczekiwań ofertowych - wzrost średnich cen zawieranych umów deweloperskich wyhamował, ale sytuacja na poszczególnych rynkach była zróżnicowana - wahała się od silnych spadków po silne wzrosty. Najwyższe ceny transakcyjne również zostały ponownie odnotowane w Warszawie (12.861 PLN/m2, wzrost o jedyne 0,2% vs. Q4 2022) - "wyskok" Gdyni z Q4 2022 okazał się jednorazową sytuacją tak jak przewidywaliśmy (wynika ona z płytkości rynku gdyńskiego i prawdopodobnego ograniczenia transakcji do bardziej premiowych obiektów). Najniższe ceny odnotowano w Zielonej Górze na poziomie 7.566 PLN/m2 (wzrost o 1,3% kdk). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.498 PLN/m2 (spadek o 1,0% kdk), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.019 PLN/m2 (wzrost o 2,4% kdk).
Przeciętna dynamika cen transakcyjnych (pamiętając o jej "historycznym" charakterze wobec cen ofertowych i efekcie struktury) uległa "rozwarstwieniu" w Q1 2023\. Dynamika w Warszawieutrzymała stagnację, w mniejszych miastach odnotowane zostało odbicie cen, średnia w dużych miastach wojewódzkich spadła, choć był to efekt spadków w dwóch miastach - wspomnianej Gdyni oraz w Łodzi.
W ujęciu rocznym hamowanie rynku pierwotnego było znacznie bardziej zauważalne. Dynamika cen w ujęciu rdr w Warszawie spadła ze szczytu 16% (Q1 2022) do 3,9% rdr w Q1 2023, w 6 większych miastach wojewódzkich ze szczytu 18,3% (Q3 2022) do 7,8% rdr w Q1 2023, a w mniejszych miastach wojewódzkich z 20,3% (Q3 2022) do 12,2% rdr w Q1 2023\. Spadki te są bardziej dynamiczne niż hamowanie cen ofertowych - biorąc pod uwagę wzrost sprzedaży w Q1 2023 wg Rynku Pierwotnego można postawić tezę, że jest on nadal okupiony istotniejszymi upustami cenowymi, niż stosowane wcześniej. Ten trend będzie kluczowym do obserwacji w kolejnych miesiącach, zwłaszcza jeśli wzrost sprzedaży w Q1 2023 okaże się trwały.
Powyższe tendencje był widoczne również w strukturze zmian cenowych - na 5 rynkach odnotowano spadek cen transakcyjnych, co jest lepszym wynikiem niż w Q4 2022, ale nadal pozostaje na podwyższonych poziomach wobec lat 2018-2021\. Na 2 rynkach utrzymane zostały wzrosty cen, ale dynamika tych wzrostów wyhamowała. Aż 10 rynków odnotowało przyspieszenie wzrostu cen.
Wzrosty cen odnotowane zostały zwłaszcza na mniejszych i płytszych rynkach - w Olsztynie (+8,9%), Bydgoszczy (+8,5% kdk), Opolu (+6,9% kdk), Szczecinie (+4,4%), Lublinie (+3,9%) - wszystkie te rynki cechują się niską głębokością transakcji, co może powodować pogorszoną reprezentatywność statystyk (np. ograniczenie transakcji do finansowanych gotówką i tylko do droższych obiektów powoduje wzrosty cen). Wśród liderów spektakularnych wzrostów cen pojawił się także Wrocław (+6,3% kdk), a odbicie cen po spadkach w Q4 2022 odnotowały także Poznań, Kraków i Gdańsk (+1-3% kdk).
Niewielkie spadki objęły 4 miasta - Katowice, Łódź, Kielce i Białystok (ok. -1% kdk). We wspomnianej Gdyni spadek cen transakcyjnych był skokowy i wyniósł 8% - co wynika zapewne z zaburzającej statystykę specyfiki Q4 2022.
Skali odbicia cenowego na rynku była dość szeroka, choć nie aż tak jak dynamiki cen ofertowych - w 7 miastach dynamika cenowa uległa spowolnieniu (w porównaniu do 11 kwartał wcześniej), przy czym grupa ta objęła głównie mniejsze rynki. Przyspieszenie dynamiki nastąpiło tylko w 10 miastach (4 kwartał wcześniej) i objęło zarówno rynki małe, jak i duże. Warto obserwować zachowanie tego wskaźnika - jego utrzymanie będzie potwierdzało odbudowę popytową rynku - ponowny spadek dynamiki.
### 2.3 Poziom dyskonta
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Ostatnim wskaźnikiem badanym dla rynku pierwotnego jest poziom średniego dyskonta ceny transakcyjnej wobec średniej kroczącej cen ofertowych. W naszej ocenie - mimo poprawy optymizmu i wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym - potwierdza on nadal aktywną politykę cenową deweloperów i inwestycyjną specyfikę popytu w Q1 2023\. Przy wzroście wolumenu sprzedaży w Q1 2023 wobec Q3 i Q4 2022 przeciętne ceny transakcyjne były jeszcze niższe od średnich cen ofertowych z ostatniego roku o średnio 1-4%, przy kontynuacji spadku tego wskaźnika. Może to potwierdzać o fakcie utrzymywania się akcji rabatowania w celu stymulacji zawierania transakcji. W uprzednich kwartałach mogło mieć też miejsce zjawisko ograniczenia się rynku do wybranych segmentów cenowych o podwyższonej średniej cenie (małe lokale, lokale w podwyższonym standardzie) - może to sugerować fakt, że wskaźnik ten utrzymywał się od drugiej połowy 2021 roku na poziomie powyżej 100% dla większości miast.
## 3\. Rynek wtórny
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W drugiej kolejności analizujemy rynek wtórny, czyli obrót lokali po pierwszym zamieszkaniu. Warto zwrócić uwagę, że według danych GUS [**rynek wtórny był w ostatnich 10 latach wolumenowo i wartościowo większy, niż rynek pierwotny**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/). Rynek wtórny w większym stopniu oddaje możliwości finansowe i ekonomiczne głównych grup Klienckich.
Dla rynku wtórnego wolumen obrotu nie jest śledzony na bieżąco z taką aktualnością co rynek pierwotny. Jednakże z różnych pośrednich źródeł danych (np. raportów PKO BP czy zwłaszcza Metrohouse) wynika, że odbicie popytu obserwowane na rynku pierwotnym zwłaszcza w Q1 2023 nie dotarło na rynek wtórny - choć poziom optymizmu wzrósł. Q1 2023 cechowało pogłębiające się wydłużenie czasu oczekiwania do realizacji transakcji, niski poziom ruchu Klientów (choć w marcu 2023 odnotowano jego przyrost) i wynikające z tego coraz większe obniżanie cen i rabatowanie w ramach transakcji. Te pośrednie czynniki przełożyły się na zachowania w cenach transakcyjnych.
Przyczyna? Rynek wtórny w obecnej chwili jest zdecydowanie mniejszym beneficjentem wzrostu popytu wynikającego z programu "Bezpieczny Kredyt". O ile na rynku pierwotnym deweloperzy mogą elastycznie kształtować oferty na zasadzie "zarezerwuj teraz, kredyt zorganizuj w Q3 2023" to na rynku wtórnym znacznie trudniej o taką cierpliwość sprzedających. Jednocześnie fundamentalne warunki zakupu na kredyt pozostają nadal trudne (wysokie koszty odsetkowe), a atrakcyjność rynku najmu zaczyna spadać wraz ze wzrostem konkurencji czynszowej.
O tych aspektach pisaliśmy w ostatniej ocenie wskaźników aktywności rynku, jak i poprzednich edycjach newsletteru FLTR.
[Sprzedaż mieszkań i kredyty mieszkaniowe - Główne wskaźniki aktywności na rynku nieruchomości w kwietniu 2023Jakie były wskaźniki aktywności rynku w kwietniu 2023 i w całym Q1 - na rynku pierwotnym, wtórnym i kredytowymFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/sprzedaz-mieszkan-i-kredyty-mieszkaniowe-glowne-wskazniki-aktywnosci-na-rynku-nieruchomosci-w-kwietniu-2023/#czesc-2)
[FLTR #24: Skąd biorą się upadłości nieruchomości komercyjnych, jaka jest sytuacja na rynku najmu, re-regulacja pośrednictwa, ceny w gospodarce rosną, podobnie jak u deweloperówDlaczego nieruchomości komercyjne mogą defaultować, jaka jest aktualna sytuacja podażowo-czynszowa na rynku najmu, MRiT rozpoczyna “re-regulację” pośrednictwa, a ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły w Q1 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-24/#wykres)
### 3.1 Ceny ofertowe
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 i nieznacznym odbiciu cen ofertowych w części miast trend wzrostu oczekiwań sprzedających uległ poszerzeniu (średni wzrost wyniósł ok. od 1% do 2% kdk). Mimo szerokości poprawy nastrojów w ujęciu zmian rocznych Q1 2023 przyniósł dalszy spadek - dynamika cenowa spowolniła do średnio 3-4% wobec Q1 2022). Szerokość odbicia po spadkach i stagnacji może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały - gdyż sytuacja transakcyjna tego nie potwierdza. Wybrane miasta (Katowice, Gdynia) sygnalizują pogłębiającą się tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych.
Ceny ofertowe na rynku wtórnym Q1 2023 cechowały się odbiciem cen po spadkach i stagnacji, jakie przyniosły nam wcześniejsze kwartały. Przypomnijmy - Q3 2022 przyniósł istotne spowolnienie w obszarze cen ofertowych, a na kilku rynkach, zwłaszcza w Warszawie, nominalne spadki średnich cen w ofertach. Q4 2022 nie odwrócił tych wydarzeń, a raczej utwierdził stagnację cen w ofertach sprzedających. Q1 2023 - na fali optymizmu płynącego ze strony zapowiedzi programu "Bezpieczny Kredyt 2%" zwiększył oczekiwania cenowe sprzedających.
Najwyższe ceny nominalne na rynku wtórnym zostały odnotowane w Warszawie, wynosząc 13.802 PLN/m2 (wzrost o 2,2% wobec poprzedniego kwartału - w Q4 2022 miała miejsce stagnacja, a w Q3 2022 spadek o 4,1% vs. Q2), a najniższe w Kielcach na poziomie 6.916 PLN/m2 (wzrost o 0,5% kdk wobec spadku o 0,6% w Q4 2022 vs. Q3). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.539 PLN/m2 (wzrost o 1,8% kdk wobec wzrostu o 0,8% w Q4 2022 vs. Q3), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.831 PLN/m2 (wzrost o 1,1% kdk wobec stagnacji w Q4 2022 vs. Q3).
Kwartalny wzrost cen ofertowych nastąpił we wszystkich geografiach i stanowi odmianę tej sytuacji po Q4 2022\. Kwartalny przyrost nominalnych cen wyniósł ok. 1-2% kdk - więcej niż w 2022 roku, ale póki co poniżej dynamiki lat 2017-2021\. Spowolnienie jest jednak zauważalne w przypadku indeksów rocznej zmiany cen. Dynamika roczna nominalnych cen ofertowych w Warszawie odbiła wprawdzie do 3,3% wobec 1,4% w Q4 2022 vs. Q4 2021 (ze szczytu 12,8% rdr w Q2 2022), ale pozostaje najniższa od 2016 roku. Dynamika w 6 największych miastach wojewódzkich spowolniła do 4,3% rdr (wobec szczytu 18,4% rdr w Q1 2022), a w 10 mniejszych do 4,0% rdr (wobec szczytu 16,6% w Q2 2022). Spadek tej dynamiki jest znacznie silniejszy i wyraźny niż hamowanie w roku 2020.
Rozbijając strukturę spadków na miasta, to pozytywnym sygnałem jest trwający drugi kwartał z rzędu wzrost liczby miast, w których trwa wzrost cen ofertowych. Nominalne spadki objęły tylko 2 miasta (wobec 5 kwartał wcześniej i 8 pół roku wcześniej), a aż 15 rynków cechował wzrost cen ofertowych (z czego aż 13 zwiększyło to tempo). Znając jednak warunki w cenach transakcyjnych trudno jeszcze jednoznacznie ocenić czy jest to potwierdzenie przejściowości tego trendu (jak było w Q2-Q3 2020) - np. ze względu na perspektywy wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%", czy to tylko przejściowa sytuacja. Niezbędny jest dalszy monitoring tego wskaźnika. Trzeba też pamiętać, że średnie wzrosty były nieznaczne w porównaniu do dynamiki poprzednich lat.
Wśród 15 wzrostowych najmocniejsze wzrosty cen nastąpiły w Opolu (+4,6% kdk), Poznaniu (+3,9% kdk), Wrocławiu (+2,9% kdk), Bydgoszczy (+2,8% kdk), Łodzi (+2,4% kdk), Warszawie i Szczecinie (+2,2% kdk) - pozostałe miasta (Kraków, Zielona Góra, Rzeszów, Lublin, Białstok, Kielce, Olsztyn, Gdańsk) odnotowały wzrosty poniżej 1-2% kdk. Dwoma miastami ze spadkiem cen ofertowych były Gdynia i Katowice. Trzeba też zwrócić uwagę, że cześć miast mimo wzrostów w Q1 2023 pozostaje nominalnie poniżej poziomu cen z Q2 (Warszawa, Szczecin, Białystok, Kielce). Powyższe dane pokazują wzrost optymizmu sprzedających na rynku wtórnym, choć inne źródła i wskaźniki (np. średni czas ekspozycji oferty wg Otodom, średni czas do zawarcia transakcji wg Metrohouse) zdają się przeczyć temu optymizmowi.
Wzrost optymizmu jest dość szeroki też w ujęciu dynamiki cenowej - 13 miast odnotowało przyspieszenie dynamiki cen, 4 odnotowało spowolnienie, na poziomie agregatów rynek był w pozytywnym trendzie. Największe przyspieszenie cen nastąpiło w Opolu, Szczecinie, Bydgoszczy, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu - wszędzie jednak nastąpiło to po spadkach tej dynamiki w Q3 i Q4 2022\. Najbardziej dynamika spowolniła w Gdyni, Katowicach, ale też w Gdańsku i Rzeszowie.
### 3.2 Ceny transakcyjne
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się jeszcze bardziej po Q4 2022 i była bardziej odmienna od sytuacji na poziomie oczekiwań ofertowych. Na 12 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak Warszawa (-0,9%), Wrocław (-1,3%), Kraków (-1,9%), Poznań (-5,0%), Gdańsk (-2,9%) i Gdynia (-3,2%) - wyjątkiem była Łódź (+3% ale po spadku -7% w Q4 2022). Warszawa po raz pierwszy od 2016 odnotowała ujemną roczną dynamikę cen (-2,5% wobec Q1 2022). Wszystkie agregaty rynkowe pod względem rocznej dynamiki cenowej cofnęły się do 2016 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (10 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)
W kolejnej kategorii analitycznej - cenach transakcyjnych na rynku wtórnym (śledzących umowy przeniesienia własności lub umowy przedwstępne notarialne) - nastąpiło w Q1 2023 oczekiwane przez nas coraz głębsze spadki cen transakcyjnych. Jest to naturalną konsekwencją spadków cen ofertowych w Q3 i stagnacji Q4, ale zwłaszcza utrzymujących się trudnych warunków kredytowych (poziom oprocentowania nie spadł mimo obniżenia buforu), pogarszających się warunków na rynku najmu, jak i możliwego przejścia części popytu w stronę rynku pierwotnego - czynniki te realnie pogorszyły warunki do sprzedaży w Q1 2023 i wymusiły większe ustępstwa cenowe od sprzedających.
Najwyższe ceny transakcyjne w aktach notarialnych występowały w Warszawie, osiągając pułap 11.940 PLN/m2 (spadek o 0,9% vs. Q4 2022 według indeksu nominalnego - **UWAGA**: dane w tym akapicie nie odnoszą się do indeksu hedonicznego), a najniższe w Katowicach na poziomie 6.319 PLN/m2 (wzrost o 1,4% kdk). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 9.262 PLN/m2 (drugi z rzędu spadek o 1,5% kdk po spadku o 1,7% w Q4 2022), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.105 PLN/m2 (spadek o 0,5% po stagnacji w Q3 2022 i wzroście o 0,3% w Q4 2022).
Na poziomie agregatów cenowych spowolnienie dynamiki cenowej na największych rynkach jest dobitnie zauważalne - wszystkie uległy spadkowi o przeciętnie 1% w Q1 2023 co jest pierwszą taką sytuacją od 2016 roku.
Spowolnienie jest również widoczne w statystykach rocznych. Nominalne ceny w aktach notarialnych w Warszawie były niższe niż roku wcześniej (-2,5% rdr wobec szczytu 12,6% w Q1 2022) - to pierwsza taka sytuacja od 2016 roku. Ceny w największych miastach wojewódzkich były wyższe o 5,2% rdr (wobec szczytu 14,5% w Q3 2022, co pokazuje tempo hamowania), a ceny w mniejszych miastach wojewódzkich były wyższe tylko o 3,4% rdr (wobec szczytu 16,9% rdr w Q1 2022).
Zjawisko hamowania cen transakcyjnych zatacza coraz szersze kręgi, w kontrze do cen ofertowych. W 12 miastach odnotowano spadki nominalnych cen transakcyjnych, więcej niż w dowolnym okresie od 2012 roku. 5 miast zachowało dodatnią dynamikę cen.
Q1 2023 ponownie przyniósł spektakularne spadki cen, zwłaszcza na największych rynkach. W Poznaniu spadek nominalnych cen wyniósł zawrotne -5%, w Olsztynie -4%, Gdyni -3% (po spadku o 5% kwartał wcześniej), w Lublinie -3%, Gdańsku -3%, Opolu -2% i Krakowie -2% (pozostałe miasta - w tym Warszawa, Wrocław, Szczecin cechowały słabsze spadki). Miastami w których dodatnia dynamika cenowa była szczególnie wysoka były: Łódź (+3% kdk, ale po spadku o -8% w Q4 2022, dając -4,4% łącznego spadku od Q3 2022), Białystok (+2% analogicznie po spadku w Q4, dając -1% łącznego spadku od Q1), Katowice (+1% kdk), Rzeszów (+1% kdk po spadku w Q4 2022) i Kielce (+1% kdk).
Istotna była też utrzymana szerokość zjawiska hamowania dynamiki cenowej. W aż 10 miastach dynamika ta spowolniła (najmocniej w Lublinie, Opolu, Poznaniu, Szczecinie, Gdańsku, Krakowie i Olsztynie), ale na aż 7 rynkach nastąpiło przyspieszenie (zwłaszcza Łódź, Białystok, Rzeszów i Kielce - wszystkie po istotnych spadkach dynamiki w Q4 2022). Na poziomie agregacji w największych miastach mamy do czynienia ze stagnacją dynamiki cenowej, a w mniejszych miastach z dalszym hamowaniem. Sugeruje to podtrzymanie tezy o trudnej sytuacji transakcyjnej na rynku wtórnym, zwłaszcza że to kolejny kwartał z rzędu takiej dynamiki.
### 3.3 Indeks hedoniczny
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Indeks hedoniczny (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych - szczególnie krytyczny był spadek indeksu w Warszawie o 5%, co pokazuje siłe przeceny na rynku wtórnym w stolicy. Na części rynków nastąpił wzrost indeksu hedonicznego mimo spadków cen nominalnych (Bydgoszcz, Trójmiasto, Zielona Góra, Lublin, Opole, Poznań) - w efekcie na tych rynkach może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek statystycznej średniej ceny transakcyjnej. Na pozostałych rynkach spadkowych (poza Warszawą są to Wrocław, Kraków, Szczecin i Olsztyn) spadki cenowe nie wynikają ze zmian struktury, tylko obiektywnych przecen.
Na poziomie indeksu hedonicznego (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) spowolnienie dynamiki oraz spadki cen transakcyjnych zostały potwierdzone, choć w mniejszym stopniu i bardziej wybiórczo niż kwartał wcześniej. W 10 mniejszych miastach indeks ten był ponownie dodatni (choć bliski zeru), podobnie jak w większych miastach wojewódzkich. Jednakże w Warszawie nastąpiło załamanie wartości tego wskaźnika, największe od 2013 roku i obserwowane tylko raz w 2009 roku. Odczyt tego wskaźnika potwierdza się z informacjami jakościowymi o sytuacji na rynku w Warszawie ([wg raportu Metrohouse średni czas do zawarcia transakcji był na poziomie 159 dni w Q1 2023, a średnia różnica między pierwszą ceną ofertową i ceną transakcyjną wyniosła w Q1 2023 aż 7,5%](https://insight.rynekpierwotny.pl/sprzedaz-mieszkan-i-kredyty-mieszkaniowe-glowne-wskazniki-aktywnosci-na-rynku-nieruchomosci-w-kwietniu-2023/#czesc-2)). Sugeruje to - znając znaczenie rynku warszawskiego dla diagnozy sytuacji w całym kraju - zachowanie ostrożności w ocenie faktycznej sytuacji rynkowej. Istotna poprawa tego wskaźnika w kolejnych kwartałach potwierdzałaby odbicie - ale pogorszenie go w pozostałych miastach byłoby potwierdzeniem dalszej recesji na rynku wtórnym.
W ujęciu rocznym obserwowalne jest potwierdzenie wymienionych wcześniej trendów cen nominalnych. Spowolnienia w Warszawie jest na poziomie indeksu nominalnego, podczas gdy dynamika mniejszych miastach nie cierpi aż tak bardzo.
Zjawisko hamowania indeksu hedonicznego było też węższe, niż w przypadku nominalnych cen transakcyjnych. W 10 miastach odnotowano spadki indeksu hedonicznego, a aż w 10 nastąpił jego wzrost. Skala ta nadal jest poniżej dobrych okresów rynkowych, ale uległa poprawie. Wskaźnik należy monitorować.
Prym wzrostów indeksu hedonicznego wiodą mniejsze miasta - Zielona Góra, Lublin, Katowice, Opole, Białystok, ale też Poznań i Łódź (choć niektóre po silnych spadkach w Q4 2022). Może to wskazywać, że za spadkiem cen w ujęciu nominalnym w tych miastach stoi silna zmiana struktury sprzedaży w kierunku większych mieszkań (o niższej średniej cenie). Największe spadki indeksu odnotowano w Warszawie, Szczeinie, Olsztynie, ale też Krakowie, Kielcach i Wrocławiu.
### 3.4 Poziom dyskonta
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Na koniec, średnie dyskonto ceny transakcyjnej (nominalnej) w Q1 2023 wobec średniej kroczącej cen ofertowych w czterech ostatnich kwartałach. Wskaźnik ten pokazał pogłębianie się trendu wzrostu dyskonta na wszystkich rynkach geograficznych. W Warszawie wskaźnik ten utrzymuje się już od roku na niskim poziomie odnotowywanym ostatnio w 2016 roku. Dyskonto wzrosło też w większych i mniejszych miastach wojewódzkich, spadając odpowiednio poniżej poziomu sprzed 2020 i 2017 roku. Potwierdza to utrzymywanie się schłodzonej koniunktury na rynku wtórnym.
## 4\. Przegląd miast
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Nowością w analizie danych cenowych jest przegląd dynamiki cenowej na poszczególny rynkach 17 miast objętych raportowaniem NBP. Przegląd ten powinien ułatwiać indywidualnym subskrybentom FLTR analizę sytuacji rynkowej na własnym rynku geograficznym.
---
*Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższy artykuł lub zadać pytania na temat tej analizy - to zapraszamy do kontaktu na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #26: Rynek mieszkaniowy nieznacznie hamuje po fazie ekspansji, Bezpieczny Kredyt trafia do Senatu, poprawiają się nastroje pośredników, a FLTR poszerza zespół!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-26/
Last updated: 2024-06-02T20:14:42.000Z
Maj rozpoczynamy podsumowaniem kluczowym danych o sytuacji na rynku nieruchomości, które właśnie po Majówce ujrzały światło dzienne - można z nich przynajmniej na pierwszy rzut oka wyczytać nieznacznie wyhamowanie pozytywnego "momentum" wzrostu z Q1 2023\. Przyglądamy się również postępom w uchwalaniu Bezpiecznego Kredytu 2%, w tym ważnemu tematowi - zdolności kredytowej w ramach tego programu. Badamy również nastroje pośredników, sprawdzamy najnowsze dane z rynku pracy i robimy przegląd kilku wiadomości o innowacjach na rynku nieruchomości - mamy też związaną z tym ankietę dla Państwa. A poza tym robimy szybki przegląd sytuacji cenowej na rynkach mieszkaniowych w Europie.
Zapraszamy do lektury!
*P.S. Chcieliśmy także podzielić wspaniałą nowiną - do zespołu FLTR dołącza kolejny analityk, Zuzanna Starzewska, którą ciepło witamy na naszym pokładzie! Zuzanna kończy aktualnie studia z zakresu wyceny i zarządzania nieruchomościami na Zachodniopomorskim Uniwersytecie Technologicznym, jest prezesem SKN "Nieruchomości", a prywatnie pasjonatem psów, antycznej biżuterii oraz szachów.*
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-26/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Sprzedaż mieszkań i kredyty mieszkaniowe - Głównie wskaźniki aktywności na rynku nieruchomości w kwietniu 2023](#artykul-1)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Zmiany cen nieruchomości w Europie - gdzie jest Polska](#wykres)
- [📰 **Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia**](#newsy)
- ["Bezpieczny Kredyt" trafia bez większych zmian pod obrady Senatu - wypowiedź Prezesa Związku Banków Polskich wskazuje na niższe zdolności kredytowe w ramach programu](#newsy-1)
- [Poprawiają się nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami ](#newsy-2)
- [Bezrobocie spada, co poprawia sytuację konsumentów, ale też rodzi ryzyko podtrzymania inflacji - w sąsiadujących z nami Czechach bank centralny wskazuje na ryzyka z tym związane ](#newsy-3)
- [Innowacje na rynku mieszkaniowym - efektywność energetyczna i odnawialne źródła energii, sztuczna inteligencja, czy integracja usług](#newsy-4)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Sprzedaż mieszkań i kredyty mieszkaniowe - Główne wskaźniki aktywności na rynku nieruchomości w kwietniu 2023
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/sprzedaz-mieszkan-i-kredyty-mieszkaniowe-glowne-wskazniki-aktywnosci-na-rynku-nieruchomosci-w-kwietniu-2023/
Last updated: 2026-10-05T14:43:40.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Drugi kwartał 2023 roku zaczął się od wyhamowania szybkiego odbicia rynku, które pozytywnie zaskoczyło na początku roku. Po kilku miesiącach pozytywnej ekspansji rynek pierwotny odnotował spadek sprzedaży. Spadła również - choć mniej spektakularnie - liczba nowych wnioskodawców o kredyt hipoteczny. Po głębszej analizie danych nie są to tak negatywne sygnały, jak mógłby świadczyć nagłówek - ale dają do myślenia. Utrzymuje się też nadal przewaga inwestorów na rynku mieszkaniowym i wydłuża czas do realizacji transakcji na rynku wtórnym. Analizujemy dla Państwa możliwe źródła powyższego wyhamowania dynamiki odbicia trwającego od początku roku.
Niniejszy artykuł odpowiada na pytania:
> Jak wyglądała sprzedaż, wprowadzenia i oferta mieszkań deweloperskich?
> *Jak zachowywał się rynek wtórny pod względem popytu, szybkości sprzedaży i aktywności cenowej?*
> *Jaki był popyt na kredyty hipoteczne? Jak dużo kredytów udzielono?* Jak zachowywała się spłacalność kredytów?
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Aktywność na rynku pierwotnym](#czesc-1)**
- **[2\. Aktywność na rynku wtórnym](#czesc-2)**
- **[3\. Sprzedaż kredytów](#czesc-3)**
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #25: Inflacja znowu spada, kiedy więc stopy procentowe pójdą w dół? Życzymy też udanej Majówki!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-25/
Last updated: 2024-06-02T20:14:48.000Z
Najnowsze dane o inflacji pokazały w kwietniu 2023 kolejny już spadek inflacji CPI w Polsce. Jest to zgodne z marcową projekcją NBP, na bazie której Rada Polityki Pieniężnej ustala stopy procentowe. Od kilku miesięcy wielu uczestników rynku nieruchomości spekuluje o rychłym rozpoczęciu obniżek stóp procentowych, a takie dane zasilają optymizm, który widzimy w danych o sprzedaży kredytów i mieszkań. Zajrzeliśmy więc w szczegóły ostatniej prognozy NBP, rozłożyliśmy dane makroekonomiczne na czynniki pierwsze, przyjrzeliśmy się też najnowszym opiniom członków RPP - a wszystko to zwieńczyliśmy aktualizacją naszej projekcji stóp procentowych na najbliższe 3 lata. Odpowiedzieliśmy m.in. czy należy się spodziewać obniżek stóp procentowych już na jesieni 2023.
A poza tym - ze względu na rozpoczynającą się właśnie przerwę Majową - zamiast przeglądu newsów (do których wrócimy po 8\. maja) więcej podcastów i nagrań, które w chwili relaksu mogą być wygodniejsze do odsłuchania!
Życzymy udanej Majówki!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-25/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Stopy procentowe: Aktualizacja scenariuszy do 2025+ z kwietnia 2023](#artykul-1)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo na Majówkę](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Stopy procentowe: Aktualizacja scenariuszy do 2025+ z kwietnia 2023 (część 6)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze-aktualizacja-kwiecien-2023/
Last updated: 2024-06-02T20:14:51.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Wzrost stóp procentowych był *game changerem* dla rynku nieruchomości w 2022 roku, skutkując spadkiem sprzedaży kredytów hipotecznych o ok. 50% i zbliżonym wyhamowaniem sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym. Z niszowego tematu dla ekonomistów tematyka stóp procentowych przeszła do mainstreamu dla konsumentów. Od października 2022 - wraz z zatrzymaniem cyklu podwyżek - ruszyło odbicie obrotu na rynku pierwotnym i wtórnym. Obecnie przyspiesza ono ze względu na [**zmiany w rekomendacjach KNF z lutego 2023**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-16/) i zapowiedzi [**programu "Bezpieczny Kredyt 2%" z początku 2023 roku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/bezpieczny-kredyt/)**,** ale nadal za dużą część odbicia zwłaszcza ze strony inwestorów (którzy aktualnie dominują na rynku) odpowiada spekulacja szybkich obniżek stóp w otoczeniu nadal wysokiej inflacji.
Niniejszy, szósty odcinek serii poświęconej [**stopom procentowym**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/)**, weryfikuje te spekulacje**. W tym odcinku aktualizujemy scenariusze stóp procentowych, które przedstawiliśmy Państwu na początku grudnia 2022 zgodnie z naszą obietnicą okresowych aktualizacji.
[Stopy procentowe: Scenariusze ewolucji stóp procentowych do 2025+ (część 4)Czwarty odcinek serii analiz o stopach procentowych bada i opisuje najbardziej prawdopodobne scenariusze stóp procentowych na lata 2023-2025FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze/)
Dlaczego warto w tej chwili podjąć się aktualizacji scenariuszy? Aktualnie (koniec kwietnia 2023):
- Jesteśmy po **publikacji nowej projekcji inflacji NBP z marca 2023** (wskazywaliśmy, że będzie ona miała krytyczny wpływ na zachowania RPP, gdyż listopadowa projekcja dała Radzie przestrzeń do zatrzymania podwyżek).
- Jesteśmy po **publikacji faktycznych danych o inflacji konsumenckiej i bazowej za marzec 2023** (był to pierwszy miesiąc, w którym zniesiony został efekt bazy wywołanej atakiem Rosji na Ukrainę. Ten moment był wskazywany w wypowiedziach NBP jako kluczowy dla wykazania trwałego spadku inflacji) oraz po tzw. **szybkim odczycie inflacji konsumenckiej za kwiecień 2023**.
- Jesteśmy po **wybuchu kryzysu bankowego w USA i Europie** (który obniżył oczekiwania rynków finansowych do tempa i kształtu tzw. ścieżki stóp procentowych FED i EBC).
Niniejszy artykuł odpowiada na pytania:
> Co zawiera projekcja inflacji NBP z marca 2023 na bazie której RPP kształtuje politykę pieniężną? Czym ona różni się od projekcja inflacji z listopada 2022?
> Czy projekcja inflacji NBP faktycznie się realizuje, czy możliwe są odstępstwa?
> Co może przemawiać za wyższą inflacją i podwyżkami stóp procentowych?
> Co może przemawiać za niższą inflacją i cięciem stóp procentowych?
> Jak zmieniły się nastroje i komunikacja Rady Polityki Pieniężnej w ciągu ostatnich miesięcy?
> Jakie powyższe wpływa na scenariusze stóp procentowych i jakie są obecnie prawdopodobieństwa ich realizacji?
> Jak rynek nieruchomości może zareagować na przewidywany przebieg stóp procentowych?
> Jak przygotować swój biznes nieruchomościowy na przyszłe stopy procentowe?
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[1\. Projekcja inflacji NBP z marca 2023](#czesc-1)**
- **[2\. Faktyczna ścieżka inflacji i możliwe jej zmiany](#czesc-2)**
- [2.1 Inflacja do marca 2023 i główne jej drivery](#czesc-2-1)
- [2.2 Czynniki sprzyjające niższej inflacji i spadkowi stóp procentowych](#czesc-2-2)
- [2.3 Czynniki sprzyjające wyższej inflacji i wzrostowi stóp procentowych](#czesc-2-3)
- **[3\. Aktualizacja scenariuszy stóp procentowych](#czesc-3)**
- **[4\. Możliwy wpływ na rynek nieruchomości i aktualizacja rekomendacji strategicznych](#czesc-4)**
- **[5\. Kluczowe wykresy](#czesc-5)**
Zapraszamy też do lektury pozostałych **artykułów poświęconych temu czym są stopy procentowe, jak wpływają na rynek nieruchomości i jakie strategie przyjąć wobec obecnych scenariuszy (są one nadal aktualne)**:
[Stopy procentowe: Czym są i jak wpływają na cykliczność gospodarki i rynku nieruchomości (część 1)Niniejsza analiza jest pierwszą z serii poświęconej scenariuszom ewolucji stóp procentowych oraz możliwych strategii prowadzenia biznesu nieruchomościowego w ich otoczeniu - jest najbardziej teoretyczna, ale niezbędna do zrozumienia konsekwencji wspomnianych scenariuszyFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-jakie-przekladaja-sie-na-otoczenie-rynku-nieruchomosci/)
[Stopy procentowe: Jak w skali mikro wpływają na rynek nieruchomości (część 2)Drugi odcinek serii analiz o stopach procentowych przekłada teorię na praktykę - w jaki sposób realnie stopy procentowe wpływają w skali mikro na rynek nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/jak-stopy-wplywaja-rynek-re/)
[Stopy procentowe: Efekty polityki pieniężnej w skali makro (część 3)Trzeci odcinek serii analiz o stopach procentowych pokazuje z lotu ptaka w jaki sposób wpływają one na gospodarkę w skali makro - to ostatni krok przed budową scenariuszy stopy procentowejFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-efekty-makro/)
[Stopy procentowe: Jak dopasować strategię biznesu do przyszłych warunków (część 5)Ostatni odcinek serii o stopach procentowych, a w nim wnioski strategiczne i rekomendacje strategiczne FLTR zbudowane w oparciu o scenariusze zmian stóp procentowychFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-strategie/)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #24: Skąd biorą się upadłości nieruchomości komercyjnych, jaka jest sytuacja na rynku najmu, re-regulacja pośrednictwa, ceny w gospodarce rosną, podobnie jak u deweloperów
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-24/
Last updated: 2024-06-02T20:14:53.000Z
Nieruchomości komercyjne są nieco na uboczu głównej tematyki mieszkaniowej FLTR - ale nie można ich ignorować. W krajach Strefy Euro i w USA są one obecnie na "świeczniku" ze względu na narastający problem z ich refinansowaniem w otoczeniu rosnących stóp procentowych. Wyjaśniamy dlatego genezę i skalę problemów sektora CRE, a także tłumaczymy ich potencjalny wpływ na sektor bankowy (także w Polsce) i sektor mieszkaniowy. Do tego prezentujemy aktualne dane o sytuacji podażowej i czynszowej na rynku najmu, który najpewniej zakończył okres "rynku wynajmującego". Dzielimy się również aktualnymi danymi o inflacji (trzyma się niestety mocno), wynagrodzeniach (te biją rekordy), poziomie zatrudnienia (które niestety zaczyna spadać m.in. w wyniku zwolnień) i cenach mieszkań na rynku pierwotnym (te przerwały etap spadków z 2\. połowy 2022 roku m.in. dzięki zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2%, który został uchwalony przez Sejm). Sygnalizujemy również, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii przymierza się do "re-regulacji" działalności pośredników w obrocie nieruchomościami.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
[*Menu działa w wersji online*](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-24/)
- [👉 **Temat tygodnia**: Nieruchomości komercyjne - skąd biorą się ich problemy i czy mogą być dla nas istotne?](#artykul-1)
- [📊 **Wykres tygodnia**: Sytuacja podażowo-czynszowa na rynku najmu w kwietniu 2023](#wykres)
- [📰 **Najciekawsze newsy z ostatniego tygodnia**](#newsy)
- [Re-regulacja działalności pośredników w obrocie nieruchomościami](#newsy-1)
- [Inflacja bazowa w marcu nie odpuściła wzrostu](#newsy-2)
- [Wynagrodzenia utrzymują wysoką dynamikę wzrostu, ale zatrudnienie odnotowuje nieznaczny spadek](#newsy-3)
- [Monitoring cen mieszkań PKO BP w Q1 2023 pokazuje odbicie cenowe na rynku pierwotnym](#newsy-4)
- [Najciekawsze podcasty i nagrania wideo](#podcast)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Nieruchomości komercyjne - skąd biorą się ich problemy i czy mogą być dla nas istotne?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/cre-skala-problemu/
Last updated: 2026-10-05T14:43:04.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Obserwatorzy zagranicznej prasy ekonomicznej być może zwrócili uwagę na sygnalizowany już od zeszłego roku narastający problem nieruchomości komercyjnych (tzw. CRE - Commercial Real Estate) w USA i w krajach europejskich. Pisaliśmy o nich również w kilku numerach FLTR ([nr 18](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-18/#newsy), [nr 20](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-20/#newsy-2) i [nr 21](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-21/#newsy-3)). Niniejszy artykuł wyjaśnia z czego wynikają trudności tego sektora rynku nieruchomości i jakie mogą mieć przełożenie na sektor nieruchomości mieszkaniowych (o których FLTR przede wszystkim traktuje).
Sektor CRE, zwłaszcza zagraniczny, może wydawać się bardzo oddalony od rynku mieszkaniowego w Polsce, a więc i zupełnie nieistotny. To błędne myślenie. Ze względu na powiązania poprzez finansowanie kredytowe mają one istotne znaczenie dla kondycji sektora bankowego, a więc i dostępności finansowania dla szerokiej gospodarki, jak i rynku nieruchomości, który jest uzależniony od finansowania bankowego.
Niniejszy artykuł odpowiada na pytania:
> Czym jest sektor CRE - nieruchomości komercyjnych?
> *Jak zachowywał się ten sektor w ostatnich latach?*
> *Co wpływa na wyceny nieruchomości komercyjnych?*
> Skąd biorą się defaulty nieruchomości komercyjnych?
> Jak bardzo sektor bankowy jest wyeksponowany na ryzyko kredytowe sektora CRE?
> W których krajach można się spodziewać narastania problemu związanego z CRE?
> Jak duże znaczenie mogą mieć upadłosci nieruchomości komercyjnych dla sektora mieszkaniowego?
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Czym jest sektor CRE?](#czesc-1)**
- **[2\. Skąd biorą się wyceny i defaulty nieruchomości komercyjnych?](#czesc-2)**
- **[3\. Jak duża jest ekspozycja sektora bankowego na CRE?](#czesc-3)**
- **[4\. Jak problemy CRE mogą przełożyć się na sektor mieszkaniowy i jak realny to problem?](#czesc-4)**
- **[5\. Więcej materiałów o problemie sektora CRE](#czesc-5)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #23: Nagranie webinaru poświęconego rynkom, którzy deweloperzy zyskali najwięcej sprzedaży i jak przebiega konsolidacja rynku
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-23/
Last updated: 2024-06-02T20:14:58.000Z
W 23\. odcinku newslettera FLTR - dzielimy się [nagraniem dzisiejszego webinaru](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-analiza-rynkow-webinar/) poświęconego analizie rynku mieszkań, domów i najmu długoterminowego w ramach serii o [segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/). Przedstawiamy też wyniki sprzedaży deweloperów giełdowych i pozagiełdowych w Q1 2023, które w dość ciekawy sposób rzutuje światło na to którzy gracze skorzystali na wzroście sprzedaży. Omawiamy wreszcie falę konsolidacji i przejęć na rynku okołonieruchomościowym - ale też spółek z problemami finansowymi.
Zapraszamy do lektury i oglądania!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #22: Które segmenty najemców są najbardziej atrakcyjne, co się działo w ostatnich tygodniach, zapraszamy na kolejny webinar i życzymy Wesołych Świąt!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-22/
Last updated: 2025-04-02T09:28:41.000Z
Po krótkiej przerwie potrzebnej na naładowanie baterii, ale też pracę nad dzisiejszym odcinkiem wracamy do regularnych publikacji i analiz FLTR. W 22\. odcinku newslettera FLTR - rozkładamy rynek najmu na części pierwsze. 9 segmentów najemców, analiza atrakcyjności, preferencji i potrzeb oraz - co najważniejsze - przyszłych perspektyw wzrostu każdego z tych segmentów. Jest to kolejny odcinek o segmentacji - ale naszym zdaniem chyba najciekawszy i najbardziej dokładny. Zwyczajowo mamy też przegląd wydarzeń rynkowych i gospodarczych - pod naszą krótką nieobecność dużo się wydarzyło na krajowym rynku nieruchomości i w polityce (co tylko utwierdza nas w słuszności idei FLTR), więc tym razem zamiast 2-3 większych tematów zrobiliśmy szerszy przegląd "z lotu ptaka". Zapraszamy wreszcie na kolejny webinar poświęcony tym razem omówieniu ostatnich analiz rynkowych o [segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)!
**Jednocześnie życzymy wszystkim naszym subskrybentom radosnych Świąt Wielkiej Nocy**!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja rynku: Jak rozwija się rynek najmu długoterminowego w Polsce (część 4 - uzupełniona)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu-final/
Last updated: 2026-10-05T14:42:01.000Z
*Przeczytanie* [*streszczenia*](#czesc-0) *zajmie tylko 5 minut!*
Odmiennym od rynku obrotu nieruchomościami jest rynek najmu długoterminowego. Przez wiele podmiotów (deweloperów, fliperów, agentów pośrednictwa, firmy doradcze oraz instytucje badawcze) przez wiele lat był traktowany po macoszemu - choć jest uwielbiany przez inwestorów poszukujących stabilnego i powtarzalnego dochodu. Dopiero ostatnie kilka lat - wraz z popularyzacją inwestowania w najem jako formy oszczędzania, pojawieniem się funduszy PRS, a wreszcie koniecznością wynikającą ze wzrostu stóp procentowych - przyniosło większe zainteresowanie tym rynkiem. Nadal jednak jest on powierzchownie i punktowo zbadany, bez całościowego spojrzenia - ten artykuł to zmienia!
👉
W tym artykule odróżniamy najem długoterminowy (tzw. rynkowy na typowe umowy roczne) od najmu krótkoterminowego (quasi-hotelowy, poprzez np. AirBnB), socjalnego (TBS/SIM, SAN, Mieszkanie +) oraz najmu kwater pracowniczych. Te specyficzne obszary rynku będą omówione przy okazji innych analiz.
Kontynuujemy niniejszym serię o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), w której dokonaliśmy już przegląd rynku mieszkaniowego ([część 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)) oraz zrobiliśmy *deep-dive* w lokale mieszkalne ([część 2A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/) i [część 2B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)) oraz domy ([część 3](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)).
Niniejszy artykuł stanowi *deep-dive* w rynek najmu, próbując odpowiedzieć na pytania:
> Jak zmieniał się popyt na najem długoterminowy w Polsce w ostatnich latach?
> Jakie istnieją segmenty najemców? *Kto wynajmuje mieszkania?*
> *Jak zmienia się struktura popytu na najem wśród polskich rezydentów? Czy przybywa singli, bezdzietnych par, rodzin z dziećmi, czy też co-livingu?*
> Czy popyt ze strony studentów jest tak stabilny i trwały jak się powszechnie uważa?
> Jak duży jest popyt ze strony obcokrajowców? Czy przybywa ich wśród najemców?
> Jak duży spadek popytu wywołał Covid?
> Jak duży skok popytu wywołał przyjazd uchodźców z Ukrainy?
> Jaki może być przyszły popyt na najem?
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Jak się rozwija rynek najmu mieszkań w Polsce](#czesc-1)**
- **[2\. Kluczowe segmenty najemców](#czesc-2)**
- [A Rezydenci - popyt "demograficzno-społeczny"](#czesc-2-A)
- [B.1 Studenci](#czesc-2-B1)
- [B.2 Migranci ekonomiczni](#czesc-2-B2)
- [B.3 Migranci polityczni](#czesc-2-B3)
- **[3\. Zidentyfikowane trendy i hipotezy](#czesc-3)**
- **[4\. Co dalej? Plan dalszej analizy](#czesc-4)**
Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:
[Segmentacja rynku: Wprowadzenie i jak rosła wartość polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych (część 1)Czym jest segmentacja i jak ją można stosować, z czego się składa i jak duży jest rynek nieruchomości, jak w ostatniej dekadzie rosła jego wartość i wolumen obrotuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)
[Segmentacja rynku: na które mieszkania jest największy popyt (część 2)Popyt na które mieszkania rośnie najszybciej - szczegółowe trendy popytu na mieszkania pod względem lokalizacji oraz rozmiaruFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/)
[Segmentacja rynku: najszybciej rosnące rynki mieszkaniowe (uzupełnienie części 2)Szczegółowy przegląd 371 miast i powiatów pod względem dynamiki sprzedaży w latach 2010-2021FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)
[Segmentacja rynku: Jak zachowuje się rynek domów jednorodzinnych i bliźniaków (część 3)Gdzie rośnie popyt na domy jednorodzinne i bliźniaki - regiony, województwa, miasta, a może tereny podmiejskie i wiejskie - oraz jaka jest aktywność budowlana na tym rynkuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #21: Jak duży jest rynek najmu, inflacja bije rekord, ale NBP jest dobrej myśli, czy kryzys bankowy się rozprzestrzeni i jak MRiT chce usprawnić planowanie przestrzenne
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-21/
Last updated: 2024-06-02T20:15:05.000Z
W 21\. odcinku newslettera FLTR - kontynuujemy "sagę" o [segmentacji](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/) rynku nieruchomości biorąc na warsztat rynek najmu. O ile o rynku mieszkań czy domów jest mało statystyk, to o rynku najmu można tylko powiedzieć że ich nieomal nie ma. Nie przeszkodziło nam to w oszacowaniu skali i dynamiki tego jakże gorącego rynku i zbadaniu kluczowych segmentów - czym podzieliliśmy się we wstępnej wersji [czwartego odcinku serii.](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-4-rynek-najmu/) Dzielimy się także prezentacją z dzisiejszej konferencji Klubu Dewelopera. W odcinku znajdą Państwo także najnowsze informacje o inflacji za luty 2023 i prognozach NBP na temat jej przyszłej ewolucji, jak i informacje o planowanej zmianie w ustawie o planowaniu przestrzennym, ostatnich zmianach w projekcie ustawy wprowadzającej "Bezpieczny Kredyt 2%" i wreszcie więcej wiedzy na temat tego, czy kryzys bankowy rozprzestrzeni się na Europę i Polskę.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Czy nadchodzi wiosna w kredytach? Prezentacja FLTR na Zjeździe Klubu Inwestora
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/klub-dewelopera-prezentacja/
Last updated: 2024-05-31T10:57:32.000Z
Koniunktura na rynku deweloperskim w dużej mierze zależy od rynku kredytów - na dobre i na złe. Większość deweloperów nie powinna mieć co do tego wątpliwości. Dlatego właśnie podczas wystąpienia 17\. marca 2023 roku podczas Zjazdu Klubu Dewelopera opowiedzieliśmy o tym czego się spodziewać od stóp procentowych oraz Programu Pierwsze Mieszkanie.
**Agenda spotkania obejmowała szereg kluczowych tematów dla przedsiębiorstw działających na rynku deweloperskim**
[Zapisz się do Klubu i weź udział w Zjeździe w WarszawieZobacz agendę, poznaj prelegentówDewelopuj](https://dewelopuj.pl/zjazd-klubu-dewelopera/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Poniżej dzielimy się prezentacją z tego wydarzenia.
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #20: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2023, odbicie na rynku kredytowym, czy budownictwo oparte na drewnie zastąpi beton i czym jest SVB
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-20/
Last updated: 2024-06-02T20:15:11.000Z
W jubileuszowym, 20-tym odcinku newsletteru premium FLTR dzielimy się nagraniem i prezentacją z drugiego webinaru dedykowanego wyłącznie dla naszych subskrybentów. Na spotkaniu omówiliśmy status gospodarki i rynku nieruchomości - zarówno rynku kredytowego, pierwotnego, wtórnego i najmu - w Q1 2023 oraz przedstawiliśmy krótkoterminową prognozę na kolejny kwartał. Podzieliliśmy się też danymi o rosnącym popycie na kredyty w lutym 2023, jak i omówiliśmy technologię budowy CLT, która może być doskonałą alternatywą dla drożejącego cementu, betonu i cegieł. Na koniec - pierwsze informacje o nacjonalizacji banku Silicon Valley Bank, który w ekspresowym tempie wywołał obawy o kondycję sektora bankowego w USA.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #19: Prześwietlamy rynek domów, analizujemy raport AMRON, badamy co obiecują politycy oraz zapraszamy na webinar premium
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-19/
Last updated: 2024-06-02T20:15:17.000Z
W dzisiejszym, 19-tym odcinku newsletteru premium FLTR kontynuujemy serię analiz segmentacji - tym razem koncentrujemy się na [rynku domów jednorodzinnych i "bliźniaków"](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/), który rósł szybciej niż rynek mieszkań w ostatniej dekadzie. Uzyskaliśmy 6 wniosków strategicznych, które powinny zainteresować każdego przedsiębiorcę działającego w sektorze rynku nieruchomości. Dodatkowo przeanalizowaliśmy najnowszy raport AMRON, a więc pokazujemy szczegółowe zmiany strukturalne na rynku sprzedaży kredytów, dane o cenach, czy trendy w zakresie czynszów najmu. Przejrzeliśmy też programy mieszkaniowe poszczególnych partii opozycyjnych. Zapraszamy wreszcie na drugi webinar premium, który odbędzie się już za tydzień.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja rynku: Jak zachowuje się rynek domów jednorodzinnych i bliźniaków (część 3)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-3-rynek-domow/
Last updated: 2026-10-05T14:41:18.000Z
Mniejszym wolumenowo, ale szybciej rosnącym rynkiem nieruchomości mieszkalnych jest rynek domów. Jest on mniej zbadany, ale ze względu na swoją dynamikę i bardziej zrównoważony zakres geograficzny (tj. dostępny dla szerszej grupy podmiotów) warto poznać go bliżej. Kontynuujemy niniejszym serię o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), w której dokonaliśmy już przegląd rynku ([część 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)) oraz *deep-dive* w lokale mieszkalne ([część 2A](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/) i [część 2B](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)).
Niniejszy artykuł stanowi *deep-dive* w rynek domów, próbując odpowiedzieć na pytania:
> Kiedy rynek domów zaczął rosnąć i jakie miał fazy rozwoju?
> Od czego mogły zależeć różne fazy rozwoju rynku domów? Jakie mogły być źródła popytu?
> Czy szybciej rozwija się rynek domów jednolokalowych (tzw. jednorodzinnych), czy też dwulokalowych (tzw. "bliźniaków")?
> Czy istnieją istotne różnice pomiędzy regionami oraz województwami? Czy są województwa preferujące budynki wielorodzinne, "bliźniaki", czy też domy jednorodzinne?
> Jak rozmiarem różnią się domy i "bliźniaki" budowane komercyjnie i indywidualnie? Czy występują różnice rynkowe w rozmiarze takich domów?
> Co mówią dane kredytowe o popycie na domy?
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Porównanie rynku domów do rynku lokali mieszkalnych](#czesc-1)**
- **[2\. Jak zachowuje się rynek domów jednorodzinnych i bliźniaków](#czesc-2)**
- [2.A Obrót domami jednorodzinnymi](#czesc-2A)
- [2.B Aktywność pozwoleń na budowę domów 1 i 2-lokalowych](#czesc-2B)
- [2.C Obrót lokalami mieszkalnymi powyżej 80 m2](#czesc-2C)
- **[3\. Zidentyfikowane trendy i hipotezy](#czesc-3)**
- **[4\. Co dalej? Plan dalszej analizy](#czesc-4)**
Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:
[Segmentacja rynku: Wprowadzenie i jak rosła wartość polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych (część 1)Czym jest segmentacja i jak ją można stosować, z czego się składa i jak duży jest rynek nieruchomości, jak w ostatniej dekadzie rosła jego wartość i wolumen obrotuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)
[Segmentacja rynku: na które mieszkania jest największy popyt (część 2)Popyt na które mieszkania rośnie najszybciej - szczegółowe trendy popytu na mieszkania pod względem lokalizacji oraz rozmiaruFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/)
[Segmentacja rynku: najszybciej rosnące rynki mieszkaniowe (uzupełnienie części 2)Szczegółowy przegląd 371 miast i powiatów pod względem dynamiki sprzedaży w latach 2010-2021FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #18: Próba łapania równowagi, kiedy prezes Glapiński zacznie obniżać stopy procentowe i jaka jest sytuacja kredytobiorców
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-18/
Last updated: 2024-06-02T20:15:22.000Z
W 18-tym numerze newsletteru FLTR prezentujemy szczegółową [**analizę danych cenowych opublikowanych przez NBP**](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nbp-q4-2022/). "Próba łapania równowagi" - tak można streścić jej wyniki. Optymistycznie - nie ma szerokiej zapaści cenowej, ale bardziej pesymistycznie - kilka rynków szczególnie silnie ucierpiało na trwającej stagnacji i odnotowało spektakularne spadki. W poszukiwaniu podpowiedzi na temat stóp procentowych przyglądamy się ostatnim wypowiedziom członków RPP, z prezesem NBP na czele i aktualizujemy nasze oczekiwania co do ścieżki stóp procentowych. Wreszcie analizujemy styczniowe wyniki sprzedaży kredytów oraz ich szkodowości opublikowane przez BIK. Tu też jest trochę zaskoczeń.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q4 2022
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nbp-q4-2022/
Last updated: 2024-05-31T10:55:08.000Z
> **"Próba łapania równowagi"**
Tak można streścić nowe dane z kwartalnego monitoringu cen mieszkań wg NBP za Q4 2022, które opublikowano w połowie lutego 2023\. Statystyki NBP stanowią podstawowe źródło oceny sytuacji cenowej na rynku nieruchomości ze względu na szczegółowe dane nt. cen transakcyjnych. Niniejszy artykuł analizuje dane cenowe za Q4 2022 wraz z kontekstem rynkowym.
Zapraszamy też do zapoznania się z artykułem omawiającym statystyki cenowe w poprzednim kwartale (dostępny bez subskrypcji):
[Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q3 2022Pogłębiony przegląd danych o cenach mieszkań w Q3 2022 opublikowanych przez NBPFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/przeglad-danych-cen-nieruchomosci-nbp/)
### **Spis treści**
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[1\. Źródło i uwagi metodologiczne](#czesc-1)**
- **[2\. Rynek pierwotny](#czesc-2)**
- [2.1 Ceny ofertowe](#czesc-2-1)
- [2.2 Ceny transakcyjne](#czesc-2-2)
- [2.3 Poziom dyskonta](#czesc-2-3)
- **[3\. Rynek wtórny](#czesc-3)**
- [3.1 Ceny ofertowe](#czesc-3-1)
- [3.2 Ceny transakcyjne](#czesc-3-2)
- [3.3 Indeks hedoniczny](#czesc-3-3)
- [3.4 Poziom dyskonta](#czesc-3-4)
- **[4\. Kluczowe wykresy](#czesc-4)**
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
💡
Dane NBP za Q4 potwierdzają zjawisko hamowania dynamiki cenowej na rynku wtórnym, którą obserwowaliśmy już w Q3 - z nasilającym się zjawiskiem spadków cen transakcyjnych oraz pogłębiającym się dyskontem cenowym. Novum jest to, że dane NBP pokazały na rynku pierwotnym cenowe stymulowanie sprzedaży przez deweloperów - w obliczu zapaści sprzedaży obniżki cen odnotowane w cenach transakcyjnych pokazują, że sektor ten musi reagować na słabą koniunkturę. Konieczny jest dalszy monitoring sytuacji w celu potwierdzenia lub zaprzeczenia zidentyfikowanych trendów - zwłaszcza w kontekście zapowiedzi programu "Bezpieczny Kredyt 2%" oraz przywrócenia dawnego poziomu buforu na ryzyko stopy procentowej.
- **[Rynek pierwotny:](#czesc-2)**
- **[Ceny ofertowe w Q4 2022:](#czesc-2-1)** Zauważalne jest spowolnienie i narastająca stagnacja cen ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków nieomal stanęły w miejscu (średnie przyrosty na poziomie ok. 1% kdk, w porównaniu do 2-5% kdk w Q3), zauważalne stało się też spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 14-19% rdr do 9-16% rdr). Większość rynków utrzymała dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, jednakże dynamika tego wzrostu cen wyhamowała - w 11 miastach tempo to było wolniejsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które przyspieszyło dynamikę cenową.
- **[Ceny transakcyjne w Q4 2022:](#czesc-2-2)** W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) spowolnienie z poprzedniego kwartału przerodziło się w stagnację i liczne nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, stanowiąc zmianę trendu z poprzednich kwartałów. W 7 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - w niektórych dużych miastach na spektakularnym poziomie 4-8% (Gdańsk, Kraków). Jednocześnie narastał spadek dynamiki cenowej - w 13 z 17 miast ceny spowolniły wobec kwartału poprzedniego. Potwierdza to tezę, że wzrost sprzedaży w Q4 2022 był okupiony istotnymi ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku.
- **[Rynek wtórny:](#czesc-3)**
- **[Ceny ofertowe w Q4 2022:](#czesc-3-1)** Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 nastąpiło nieznaczne odbicie cen ofertowych w części miast (średni wzrost wyniósł ok. od 0,0% do 0,8% kdk). Jednakże w skali szerokiego rynku i w ujęciu zmian rocznych Q4 2022 przyniósł stagnację - dynamika cenowa spowolniła do średnio 7% dla większości miast i do 1,4% dla Warszawy (wobec Q4 2021). Z pozytywnych tez stagnacja cen ofertowych po spadkach może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały. Wybrane miasta sygnalizują silną tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych - szczególnie może mieć to miejsce w Szczecinie, który historycznie odnotowywał jedne z najmocniejszych wzrostów - ceny transakcyjne nie potwierdzają jednakże jeszcze tego trendu
- **[Ceny transakcyjne w Q4 2022:](#czesc-3-2)** Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się i była bardziej istotna niż w obszarze cen ofertowych. Na 9 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak w Łodzi (-7%), Poznaniu (-5%), Gdyni (-4%), czy Wrocławiu (-1%). Warszawa pozostała przy tym w stagnacji przez kolejny kwartał, skutkując spowolnieniem rocznej dynamiki cenowej do zaledwie 1,6% wobec Q4 2021\. Wszystkie rynki pod względem dynamiki cenowej cofnęły się do mniej więcej 2016-2017 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (13 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)
- **[Indeks hedoniczny w Q4 2022:](#czesc-3-3)** Indeks hedoniczny potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych, w tym szerokość trendu spadku cen. Przede wszystkim za silnym spadkiem cen nominalnych w przypadku Łodzi i Białegostoku stoi istotnie przecena rynkowa, bez istotnego efektu struktury. W przypadku takich rynków jak Poznań i Wrocław może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek średniej ceny transakcyjnej.
## Ceny mieszkań wg NBP - Q4 2022
### FLTR rynku
## 1\. Źródło i uwagi metodologiczne
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
### Źródło
Dane cenowe NBP są publicznie dostępne. Zachęcamy do samodzielnego skorzystania z tego źródła - ze względu na ich dostępność nie analizujemy w niniejszym artykule wszystkich poszczególnych miast, gdyż jednocześnie artykuł byłby trudny w odbiorze.
[Strona źródłowa NBP](https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Statystyki NBP są jednocześnie jednymi z najbardziej wiarygodnych i kompleksowych źródeł danych o rynku lokali mieszkalnych w Polsce ze względu na długość prowadzenia badania (od ponad 10 lat), stabilność metodyki badania, zasięg (ograniczony efekt bazy) oraz niezależność instytucji (w konteście rynku nieruchomości). Jest to też kluczowe źródło o **cenach transakcyjnych**. Więcej podobnych źródeł danych omówiliśmy w poniższym artykule.
[Skąd pozyskiwać dane do analiz rynku nieruchomości (część 1)?Jakimi raportami i źródłami danych można się posługiwać do analizowania rynku nieruchomości i wspierania pracy dewelopera, agenta nieruchomości, pośrednika, czy firmy budowlanej? Część pierwsza będzie poświęcona danym o rynku nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-rynek-nieruchomosci-czesc-1/)
### Uwagi metodologiczne
👉
Narodowy Bank Polski w ramach monitoringu sytuacji na rynku nieruchomości, będącej elementem polityki ostrożnościowej w zakresie systemu bankowego (wyeksponowanego na ryzyko rynkowe w zakresie kredytów hipotecznych, deweloperskich czy obrotowych dla sektora nieruchomości) publikuje co 3 miesiące dane o **cenach ofertowych** i **transakcyjnych** na rynku **pierwotnym** i **wtórnym**
💡
Dane NBP są publikowane za kwartał uprzedni, z przesunięciem czasowym:
\- około maja za Q1 (grudzień roku ubiegłego, styczeń oraz luty roku bieżącego),
\- około sierpnia za Q2 (marzec, kwiecień oraz maj roku bieżącego),
\- około listopada za Q3 (czerwiec, lipiec oraz sierpień roku bieżącego)
\- około lutego roku następnego za Q4 roku bieżącego (wrzesień, październik i listopad roku bieżącego).
Dane te są następnie (po ok. miesiącu) uzupełniane dodatkowymi badaniami w postaci **raportu** który pogłębia dane cenowe m.in. o informacje wolumenowe oraz strukturę cenową
👉
**Ceny ofertowe** \- w przypadku **rynku pierwotnego** pochodzą one z ankiet zapytań kierowanych przez oddziały NBP do przedsiębiorstw deweloperskich, pośrednictwa nieruchomościowego oraz portali ogłoszeniowych. W przypadku **rynku wtórnego** wyłączają one przedsiębiorstwa deweloperskie
💡
Ze względu na metodologię raportowane **dane ofertowe mogą mieć efekt próby statystycznej** (w zależności od pokrycia i kompletności próby), w szczególności ich wyniki mogą się różnić od danych publikowanych przez inne instytucje ze względu na próbę (zwłaszcza wobec danych publikowanych przez poszczególne portale ogłoszeniowe, które mają mniejszą próbę niż NBP)
👉
**Ceny transakcyjne** \- w przypadku **rynku pierwotnego** są to płatne umowy deweloperskie, umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności (w przypadku, gdy nie miało miejsce zawarcie umowy deweloperskiej) oraz umowę wybudowania i przeniesienia własności domu jednorodzinnego (j.w.) - z wyłączeniem umów rezerwacyjnych. Dla **rynku wtórnego** są to odpowiednio umowy przedwstępne lub umowy przeniesienia własności (jeśli umowa przedwstępna nie miała miejsca). Dane transakcyjne zbierane są w oparciu o akty notarialne udostępniane poprzez Rejestry Cen i Wartości Nieruchomości oraz dane ankietowe od deweloperów (w przypadku rynku pierwotnego)
💡
Ze względu na charakter zbierania **danych transakcyjnych pokazują one dane o częściowo opóźnionym charakterze** (np. umowa rezerwacyjna mogła być zawarta kilka tygodni lub nawet miesięcy przed umową deweloperską na RP, podobnie na RW umowa przeniesienia własności mogła być zawarta w oparciu o cywilno-prawną umowę przedwstępną, a nie notarialną). Dodatkowo RCWiN mają opóźnienie w zbieraniu danych i nie zawsze ostatni dostępny kwartał zawiera komplet transakcji. Dlatego NBP przy kolejnych wydaniach statystyk cenowych aktualizuje także dane historyczne
👉
Dodatkowo dla **rynku wtórnego,** który cechuje się zróżnicowaniem standardu lokali (obejmuje zarówno lokale do remontu generalnego, jak i gotowe do wprowadzenia, niekiedy o wysokiej jakości), NBP stosuje tzw. **indeks hedoniczny**. Ma on na celu porównywanie zmian cen w "koszykach" porównywalnych mieszkań, prowadząc do oczyszczenia zmian cen z efektów zmian struktury. Więcej na ten temat znajdziesz w [TYM ARTYKULE](https://www.nbp.pl/publikacje/materialy%5Fi%5Fstudia/ms247.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
W prezentowanych analizach pokazujemy **poziom dyskonta,** t.j. **stosunek średniej ceny transakcyjnej z danego kwartału do średniej kroczącej cen ofertowych z ostatniego roku.** Jest on obliczany jako:
***C*** **ena transakcyjna T+0* dzielona przez*
**średnią cenę ofertową z okresu T-3 do T+0**
Wskaźnik ten pokazuje przeciętne odchylenie cen transakcyjnych od cen ofertowych i może być interpretowany jako miara "rozgrzania" danego rynku. Jednakże **nie jest to przeciętny upust cenowy** ponieważ nie śledzi transakcji *like-for-like*
## 2\. Rynek pierwotny
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
Przegląd danych rozpoczynamy od rynku pierwotnego, interpretowanego przez NBP jako dostawa nowobudowanych lokali mieszkalnych dostarczanych na rynek.
W interpretacji danych ofertowych i transakcyjnych warto zwrócić uwagę na charakterystykę rynkową 2022 roku. Okres ten cechował istotny spadek popytu na rynku pierwotnym we wszystkich miastach Polski, sięgającym od 43% w Krakowie do 52% w Łodzi(za JLL, dla dużych miast - w mniejszych miastach za PKO BP spadki prawdopodobnie przekraczały 50%). Za ten spadek odpowiadał przede wszystkim istotny spadek popytu kredytowego, zwłaszcza konsumenckiego wśród kupujących pierwsze mieszkanie. W strukturze popytu nastąpił wzrost udziału procentowego nabywców gotówkowych lub z przewagą gotówki z segmentu konsumenckiego o podwyższonym standardzie oraz segmentu inwestycyjnego (przykłady statystyk na ten temat publikowaliśmy m.in. w **[FLTR #15](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-15/#wykres)**). W okresie tym też wzrósł istotnie zapas niesprzedanych mieszkań - zwłaszcza gotowych do użytkowania, poziom nadpodaży przyrósł najbardziej w Gdańsku, Krakowie i Łodzi. Trzeba zwrócić uwagę, że Q4 2022 przyniósł wobec Q3 wzrost wolumenu sprzedaży na części dużych rynków, zwłaszcza w Krakowie (+55% kdk), Łodzi (+40% kdk) i Gdańsku (+30%). Jak zobaczymy w kolejnych podrozdziałach wzrost ten był okupiony aktywną polityką cenową deweloperów skutkującą spadkiem cen transakcyjnych.
Należy też przy interpretacji danych cenowych mieć świadomość możliwych efektów zmiany struktury (potencjalne zawyżanie średniej ceny przez transakcje mieszkań o wyższej średniej cenie za m2), które będą możliwe do pełnej interpretacji po publikacji pełnego raportu przez NBP za Q4.
### 2.1 Ceny ofertowe
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
💡
Zauważalne jest spowolnienie i narastająca stagnacja cen ofertowych na rynku pierwotnym. Średnie ceny ofertowe na większości rynków nieomal stanęły w miejscu (średnie przyrosty na poziomie ok. 1% kdk, w porównaniu do 2-5% kdk w Q3), zauważalne stało się też spowolnienie w ujęciu rocznym (spowolnienie z 14-19% rdr do 9-16% rdr). Większość rynków utrzymała dodatni wzrost nominalnych cen ofertowych, jednakże dynamika tego wzrostu cen wyhamowała - w 11 miastach tempo to było wolniejsze niż w poprzednim kwartale, wobec 6 miast które przyspieszyło dynamikę cenową.
Dynamika cenowa oferty na rynku pierwotnym cechowała się - w przeciwieństwie do Q3 2022 - spowolnieniem, a nawet zahamowaniem trendów wzrostowych. Nie są wprawdzie obserwowane istotne tendencje spadkowe - chociażby trudno tego oczekiwać przy utrzymanej silnej progresji kosztowej w 2022 roku - ale skala spowolnienia objęła większość miast.
Najwyższe ceny nominalne zostały odnotowane w Warszawie, osiągając pułap 13.009 PLN/m2 (wzrost o 0,8% vs. Q3 wobec wzrostu o 0,1% w Q3 vs. Q2), a najniższe niezmiennie w Zielonej Górze na poziomie 7.425 PLN/m2 (wzrost 0,5% wobec wzrostu o 0,7% w Q3 vs. Q2). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.905 PLN/m2 (wzrost o 1,1% wobec wzrostu o 2,0% w Q3 vs. Q2), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.267 PLN/m2 (wzrost o 0,9% co jest istotnym spowolnieniem wobec wzrostu o 5,5% w Q3 vs. Q2!).
Spowolnienie dynamiki cen ofertowych stało się szerokim trendem w Q4\. Dynamika w Warszawie pozostawała w stagnacji drugi kwartał z rzędu - choć jest to jeszcze krótki okres. Istotnemu spowolnieniu uległa średnia ważona cena ofertowa na największych rynkach (spadek do 1,1% kw/kw), a zwłaszcza na pozostałych rynkach wojewódzkich średnia ważona cena ofertowa dobitnie wyhamowała. Trzeba pamiętać, że ceny ofertowe raportowane przez NBP nie przenoszą pozacenowych elementów rabatowych (np. darmowe miejsca postojowe, elastyczne programy płatności, bonusy), które z doniesień prasowych i badań biur sprzedaży stały się częstszym elementem polityki cenowej w drugiej połowie 2022 roku.
W efekcie hamowania w ujęciu kwartalnym mamy do czynienia z bardziej zauważalnym spowolnieniem dynamiki cenowej kalkulowanej rok do roku. Szczyt tej dynamiki dla Warszawy wyniósł 14,1% rdr w Q1 2022, ale już w Q4 2022 wyniosła ona 10,1% rdr. Na 6 największych rynkach dynamika ta spadła ze szczytu na poziomie 15,8% rdr w Q4 2021 do 9,1% w Q4 2022\. W 10 mniejszych miastach wojewódzkich dynamika ta osiągnęła szczyt dopiero w Q3 2022 (18,9% rdr), a obecnie wynosi 15,9% rdr - tempo spadku dynamiki kwartalnej sugeruje, że w tym segmencie geograficznym zaobserwujemy podobne spowolnienie dynamiki rocznej w kolejnych kwartałach.
Porównując dynamikę cenową wobec ok. 15% rdr dynamiki cen produkcji budowlano-montażowej budynków w grudniu 2022 roku można postawić tezę, że sektor w obliczu spowolnienia sprzedaży zachowuje konserwatyzm cenowy przy wprowadzaniu do sprzedaży nowych obiektów. Częściowym wytłumaczeniem jest też wychodzenie z oferty lokali potencjalnie droższych - kupowanych przez Klientów gotówkowych, skutkując spadkiem średniej ceny mieszkań pozostałych w ofercie.
W zakresie struktury zmian cen nie nastąpiły w Q4 2022 istotne zmiany wobec Q3, choć poziomy spadków na niektórych rynkach stały się nieco bardziej zauważalne. W trzech miastach nastąpiły spadki średnich cen ofertowych (w Gdyni o 2,1% kdk, w Szczecinie 1,1% kdk oraz w Białymstoku o 0,1%), w 8 nastąpiły wzrosty cen - ale dynamika tych wzrostów istotnie zahamowała (Poznań, Zielona Góra, Kielce, Kraków, Rzeszów, Łódź, Katowice, Lublin). W 6 miastach wzrost cen przyspieszył (Wrocław, Bydgoszcz, Opole, Olsztyn, Warszawa, Gdańsk). Brak było jednakże spektakularnych wzrostów jak w Q3, które zawyżały niektóre agregaty. Najszybszy wzrost cen nastąpił w Olsztynie, Wrocławiu (+4% kdk), Kielcach (+3% kdk) i Opolu (+2% kdk).
Tym co cechowało Q4 2022 była skala hamowania dynamiki rynku pierwotnego. Spowolniła ona na aż 11 rynkach wojewódzkich, a przyspieszyła tylko na 6\. Szczególnie mocne wyhamowanie nastąpiło na mniejszych rynkach - w Szczecinie, Lublinie, Katowicach, czy Gdyni. Zjawisko to było obserwowane w pojedynczych kwartałach m.in. 2020 i 2021 roku, stąd trend ten wymaga obserwowania, ale nie jest on jeszcze w pełni alarmujący.
### 2.2 Ceny transakcyjne
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
💡
W cenach transakcyjnych (śledzących bardziej historyczne zachowania) spowolnienie z poprzedniego kwartału przerodziło się w stagnację i liczne nominalne spadki cen na rynku pierwotnym, stanowiąc zmianę trendu z poprzednich kwartałów. W 7 z 17 śledzonych rynkach pierwotnych średnie ceny w umowach deweloperskich uległy spadkowi - w niektórych dużych miastach na spektakularnym poziomie 4-8% (Gdańsk, Kraków). Jednocześnie narastał spadek dynamiki cenowej - w 13 z 17 miast ceny spowolniły wobec kwartału poprzedniego. Potwierdza to tezę, że wzrost sprzedaży w Q4 2022 był okupiony istotnymi ustępstwami cenowymi ze strony deweloperów. Kontynuacja tego trendu będzie istotnym sygnałem o trwającej konkurencji cenowej na rynku
Ceny transakcyjne w umowach deweloperskich zawieranych w Q4 2022 cechowały się odmienną dynamiką cenową niż w Q2 i Q3 - wzrost średnich cen zawieranych umów deweloperskich wyhamował, a na szeregu rynków zauważalne były spadki cen. Najwyższe ceny transakcyjne również zostały odnotowane w Gdyni (13.567 PLN/m2, wzrost o 13,9% vs. Q3), przebijając poziom cen w Warszawie (12.832 PLN/m2, wzrost tylko o 0,8% vs. Q3). Ta zaskakująca sytuacja wynika jednakże z płytkości rynku gdyńskiego i prawdopodobnego ograniczenia transakcji do bardziej premiowych obiektów. Najniższe odnotowano w Zielonej Górze na poziomie 7.468 PLN/m2 (wzrost o 0,1% kdk). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.392 PLN/m2 (spadek o 1,0% kdk), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 8.792 PLN/m2 (wzrost o 0,4% kdk).
Przeciętna dynamika cen transakcyjnych (pamiętając o jej "historycznym" charakterze wobec cen ofertowych i efekcie struktury) uległa istotnej zmianie w Q4\. Wszystkie trzy agregaty spowolniły w dynamice lub spadły. Dynamika w Warszawieuległa nieomal zatrzymaniu, podobnie jak w mniejszych miastach, w dużych miastach wojewódzkich nastąpił pierwszy od 2017 roku spadek nominalnych cen transakcyjnych.
W ujęciu rocznym hamowanie rynku pierwotnego było również zauważalne. Dynamika cen w ujęciu rdr w Warszawie spadła ze szczytu 16% (Q1 2022) do 10,4% rdr w Q4 2022, w 6 większych miastach wojewódzkich ze szczytu 18,3% (Q3 2022) do 10,3% rdr w Q4, a mniejsze miasta wojewódzkie z 20,3% (Q3 2022) do 13,5% rdr w Q4\. Spadki te są bardziej dynamiczne niż hamowanie cen ofertowych - biorąc pod uwagę wzrost sprzedaży w Q4 2022 wg JLL można postawić tezę, że był on okupiony istotniejszymi upustami cenowymi, niż stosowane wcześniej. Biorąc też pod uwagę stagnację cen ofertowych, można przypuszczać, że trend ten będzie się utrzymywać.
Powyższe tendencje był widoczne również w strukturze zmian cenowych - aż 7 rynków odnotowało spadek cen transakcyjnych, co było ostatnio odnotowane w Q2 2020 (pandemiczny lockdown). Na 6 rynkach utrzymane zostały wzrosty cen, ale dynamika tych wzrostów wyhamowała. Tylko 4 rynki odnotowały przyspieszenie wzrostu cen.
Wzrosty cen odnotowane zostały zwłaszcza we wspomnianej już Gdyni (+13,9%), Rzeszowie (+7,3%), Katowicach (+4,7%), Kielcach (+3,0%) oraz Olsztynie (+1,4%) - wszystkie te rynki cechują się niską głębokością transakcji (co sygnalizowało m.in. PKO BP), co może powodować pogorszoną reprezentatywność statystyk (np. ograniczenie transakcji do finansowanych gotówką i tylko do droższych obiektów powoduje wzrosty cen). W kolejnych 5 miastach (Warszawa, Łódź, Szczecin, Białystok, Zielona Góra) wzrosty cen transakcyjnych były minimalne (od 0,1% do 0,8%). Niewielkie spadki objęły 3 miasta - Poznań, Lublin i Wrocław (od -0,2% do 0,6%). W kolejnych 4 miastach spadki cen transakcyjnych były skokowe i alarmujące - Opole (-2,1%), Kraków (-3,6%), Bydgoszcz (-5,7%) oraz Gdańsk (rekordowe -7,7%). Zauważmy, że spadki te pokrywają się głównie z miastami o istotnej nadpodaży niesprzedanych mieszkań (zwłaszcza Gdańsk).
Kolejnym zauważalnym trendem było rozszerzenie skali spowolnienia cenowego na rynku - aż w 13 miastach dynamika cenowa uległa spowolnieniu, przy czym grupa ta objęła wszystkie duże rynki. Przyspieszenie dynamiki nastąpiło tylko w 4 miastach, które są rynkami o niskiej płynności i reprezentatywności (Gdynia, Katowice, Rzeszów, Olsztyn). Jeżeli ten trend utrzyma się w kolejnych kwartałach, zwłaszcza w otoczeniu utrzymywania lub wzrostu wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym, to będzie to potwierdzało aktywną politykę rabatowania i stymulowania sprzedaży ceną. Warto mieć to na względzie w trakcie monitorowania sytuacji rynkowej i napływających informacji z rynku.
### 2.3 Poziom dyskonta
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
Ostatnim wskaźnikiem badanym dla rynku pierwotnego jest poziom średniego dyskonta ceny transakcyjnej wobec średniej kroczącej cen ofertowych. W naszej ocenie potwierdza on negatywne otoczenie popytowe w Q4 2022\. Przy wzroście wolumenu sprzedaży w Q4 wobec Q3 przeciętne ceny transakcyjne były niższe od średnich cen ofertowych z ostatniego roku o średnio 1-2%, przy rozpoczęciu spadku tego wskaźnika. Może to potwierdzać o fakcie nasilania się akcji rabatowania w celu stymulacji zawierania transakcji. W uprzednich kwartałach mogło mieć też miejsce zjawisko ograniczenia się rynku do wybranych segmentów cenowych o podwyższonej średniej cenie (małe lokale, lokale w podwyższonym standardzie) - może to sugerować fakt, że wskaźnik ten utrzymywał się od drugiej połowy 2021 roku na poziomie powyżej 100% dla większości miast.
## 3\. Rynek wtórny
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
W drugiej kolejności analizujemy rynek wtórny, czyli obrót lokali po pierwszym zamieszkaniu. Dla rynku wtórnego wolumen obrotu nie jest śledzony na bieżąco z taką aktualnością co rynek pierwotny - jednakże z pojedynczych punktów danych (np. raportów PKO BP) wynika, że dotknęła go większa skala spadku obrotu, niż rynek pierwotny. Warto też zwrócić uwagę, że według danych GUS [**rynek wtórny był w ostatnich 10 latach wolumenowo i wartościowo większy, niż rynek pierwotny**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/).
### 3.1 Ceny ofertowe
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
💡
Na rynku wtórnym po wyraźnych spadkach cen w Q3 2022 nastąpiło nieznaczne odbicie cen ofertowych w części miast (średni wzrost wyniósł ok. od 0,0% do 0,8% kdk). Jednakże w skali szerokiego rynku i w ujęciu zmian rocznych Q4 2022 przyniósł stagnację - dynamika cenowa spowolniła do średnio 7% dla większości miast i do 1,4% dla Warszawy (wobec Q4 2021). Z pozytywnych tez stagnacja cen ofertowych po spadkach może być przesłanką o krótkoterminowości zapaści sprzedaży na rynku wtórnym, ale potwierdzą to dopiero kolejne kwartały. Wybrane miasta sygnalizują silną tendencję schładzania rynku na poziomie cen ofertowych - szczególnie może mieć to miejsce w Szczecinie, który historycznie odnotowywał jedne z najmocniejszych wzrostów - ceny transakcyjne nie potwierdzają jednakże jeszcze tego trendu
Ceny ofertowe na rynku wtórnym Q4 2022 cechowały się ograniczeniem negatywnych zmian, jakie przyniósł nam wcześniejszy kwartał. Przypomnijmy - Q3 2022 przyniósł istotne spowolnienie w obszarze cen ofertowych, a na kilku rynkach, zwłaszcza w Warszawie, nominalne spadki średnich cen w ofertach. Q4 2022 nie odwrócił tych wydarzeń, a raczej utwierdził stagnację cen w ofertach sprzedających.
Najwyższe ceny nominalne na rynku wtórnym zostały odnotowane w Warszawie, wynosząc 13.498 PLN/m2 (brak zmian vs. Q3, wobec spadku o 4,0% w Q3 vs. Q2), a najniższe w Kielcach na poziomie 6.883 PLN/m2 (spadek o 0,6% vs. Q3). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.352 PLN/m2 (nieznaczny wzrost o 0,8% vs. Q3), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.742 PLN/m2 (brak zmian vs. Q3).
Spowolnienie kwartalnej cen ofertowych nastąpiło we wszystkich geografiach i stanowi kontynuację tej sytuacji. Q4 był w efekcie pierwszym okresem od 2016 roku, kiedy kwartalny przyrost nominalnych cen nie przekroczył 1% kdk. Spowolnienie jest jeszcze łatwiejsze do odnotowania w przypadku indeksów rocznej zmiany cen. Dynamika nominalnych cen ofertowych w Warszawie spowolniła do 1,4% wobec Q4 2021 (ze szczytu 12,8% rdr w Q2 2022), dynamika w 6 największych miastach wojewódzkich spowolniła do 7,2% rdr (wobec szczytu 18,4% rdr w Q1 2022), a w 10 mniejszych do 7,7% rdr (wobec szczytu 16,6% w Q2 2022). Spadek tej dynamiki jest znacznie silniejszy i wyraźny niż hamowanie w roku 2020.
Rozbijając strukturę spadków na miasta, to pozytywnym w pewnym sensie sygnałem jest zmniejszenie liczby miast, w których trwał spadek cen ofertowych. Nominalne spadki objęły 5 miast (wobec 8 kwartał wcześniej), a aż 12 rynków cechował wzrost cen ofertowych (z czego aż 10 zwiększyło to tempo). Obecnie trudno jednoznacznie ocenić czy jest to potwierdzenie przejściowości tego trendu (jak w Q2-Q3 2020) - np. ze względu na perspektywy wprowadzenia programu "Bezpieczny Kredyt 2%", czy to tylko przejściowa sytuacja. Niezbędny jest dalszy monitoring tego wskaźnika. Trzeba też pamiętać, że średnie wzrosty były nieznaczne w porównaniu do dynamiki poprzednich lat.
Wśród 12 wzrostowych najmocniejsze wzrosty cen nastąpiły w Gdyni (+3,0% kdk), Krakowie (+2,7% kdk), Gdańsku (+2,4% kdk), Rzeszowie (+1,6% kdk), Katowicach (+1,3% kdk) i Poznaniu (+1,1% kdk) - pozostałe miasta (Wrocław, Zielona Góra, Białystok, Łódź, Lublin, Warszawa) odnotowały wzrosty poniżej 1% kdk. Trzeba też zwrócić uwagę, że cześć miast mimo wzrostów w Q4 pozostaje poniżej poziomu cen z Q2 (Warszawa, Lublin, Białystok, Zielona Góra). Wśród 5 miast ze spadkiem cen cztery (Bydgoszcz, Olsztyn, Opole, Kielce) odnotowały nieznaczne tylko spadki (-0,1% do -0,4%), a zauważalny spadek cen trwający już drugi kwartał nastąpił w Szczecinie (-2,2% kdk, a od Q2 2022 już -2,9%). Na poziomie agregatów miast ceny były w stagnacji. Powyższe dane podtrzymują nadal tezę o szerokim zahamowaniu rynku wtórnego, które również sygnalizowały inne źródła i wskaźniki (np. średni czas ekspozycji oferty OtoDom).
Zróżnicowana jest zmienność dynamiki cenowej - 10 miast odnotowało przyspieszenie dynamiki cen, 7 odnotowało spowolnienie, ale na poziomie agregatów rynek był w stagnacji. Największe przyspieszenie cen nastąpiło w Gdyni, Gdańsku i Warszawie (ale po spadkach tej dynamiki w Q3). Najbardziej dynamika spowolniła w Opolu, Łodzi i Bydgoszczy.
### 3.2 Ceny transakcyjne
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
💡
Na rynku wtórnym skala spadków cen na aktach notarialnych pogłębiła się i była bardziej istotna niż w obszarze cen ofertowych. Na 9 rynkach nastąpiły nominalne spadki cen, przy czym odnotowano silne obniżki w największych miastach wojewódzkich jak w Łodzi (-7%), Poznaniu (-5%), Gdyni (-4%), czy Wrocławiu (-1%). Warszawa pozostała przy tym w stagnacji przez kolejny kwartał, skutkując spowolnieniem rocznej dynamiki cenowej do zaledwie 1,6% wobec Q4 2021\. Wszystkie rynki pod względem dynamiki cenowej cofnęły się do mniej więcej 2016-2017 roku. Szerokie było też zjawisko hamowania dynamiki (13 rynków miało niższą dynamikę niż kwartał wcześniej)
W kolejnej kategorii analitycznej - cenach transakcyjnych na rynku wtórnym (śledzących umowy przeniesienia własności lub umowy przedwstępne notarialne) - nastąpiło w Q4 2022 oczekiwane przez nas spadki cen transakcyjnych, będące naturalną konsekwencją spadków cen ofertowych w Q3\. Skala spadków była jednak nadal nieznaczna.
Najwyższe ceny transakcyjne w aktach notarialnych występowały w Warszawie, osiągając pułap 12.032 PLN/m2 (wzrost o 1,1% vs. Q3 według indeksu nominalnego - **UWAGA**: dane w tym akapicie nie odnoszą się do indeksu hedonicznego), a najniższe w Katowicach na poziomie 6.232 PLN/m2 (wzrost o 0,9% po spadku o -1,8%). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 9.323 PLN/m2 (spadek o 2,1% po wzroście o 3,6%), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.171 PLN/m2 (wzrost o 0,7% po stagnacji w Q3).
Na poziomie agregatów cenowych spowolnienie dynamiki cenowej na największych rynkach jest bardziej zauważalne - w Warszawie dynamika cenowa wynosiła ok. 1% kdk, najmniej od 2016 roku (z wyjątkiem Q2 2022), w 6 największych miastach wojewódzkich była po raz pierwszy ujemna od 2015 roku, w 10 pozostałych miastach wojewódzkich była również najniżej od 2016 roku.
Spowolnienie jest również widoczne w statystykach rocznych. Nominalne ceny w aktach notarialnych w Warszawie były nieomal na poziomie sprzed roku (+1,6% rdr wobec szczytu 12,6% Q1 2022). Ceny w największych miastach wojewódzkich były wyższe o 8,5% rdr (wobec szczytu 14,5% w Q3 2022, co pokazuje tempo hamowania), a ceny w mniejszych miastach wojewódzkich były wyższe o 10,5% rdr (wobec szczytu 16,9% rdr w Q1 2022).
Zjawisko hamowania cen transakcyjnych było jeszcze szersze, niż w przypadku cen ofertowych w Q3\. W 9 miastach odnotowano spadki nominalnych cen transakcyjnych, większy niż w 2020 roku. 8 miast zachowało dodatnią dynamikę cen, przy czym tylko 4 miasta ją przyspieszyły - aż 13 rynków wyhamowało dynamikę cenową.
Q4 2022 przyniósł też spektakularne spadki cen, zwłaszcza na największych rynkach. W Łodzi spadek nominalnych cen wyniósł zawrotne -7,3%, w Poznaniu -5,2%, Gdyni -4,0%, w Białymstoku -3,6%, Rzeszowie -3,4% i Bydgoszcz -1,8% (pozostałe miasta cechowały słabsze spadki). Z kolei w 8 miastach indeks nominalny był dodatni, ale ulegał hamowaniu (Białystok, Kielce, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Warszawa, Zielona Góra). Miastami w których dodatnia dynamika cenowa była szczególnie wysoka były mniejsze rynki: Szczecin (+5,8% kdk, ale po spadku o -4,5% w Q3, dając 1,0% łącznego wzrostu od Q2), Lublin (+6,3% analogicznie po spadku w Q3, dając 1,5% łącznego wzrostu od Q2), Opole (+2,7% po wzroście o 5,8% w Q3) i Zielona Góra (+1,8%) - Warszawa utrzymała tylko nieznaczny wzrost, Katowice wzrosły mniej niż spadek w Q3, a Gdańsk i Kraków pozostawały w stagnacji.
Istotna była też szerokość zjawiska hamowania dynamiki cenowej. W aż 13 miastach dynamika ta spowolniła (najmocniej w Łodzi, Gdyni, Poznaniu, Wrocławiu, Białymstoku, Gdańsku i Krakowie), w Warszawie pozostawała bez zmian, a tylko na trzech mniejszych rynkach nastąpiło przyspieszenie. Na poziomie agregacji w największych miastach mamy do czynienia z silnym hamowaniem dynamiki cenowej, a w mniejszych miastach tylko z nieznacznym odbiciem po dwóch kwartałach hamowania. Sugeruje to podtrzymanie tezy o hamowaniu rynku wtórnego, zwłaszcza jeśli Q1 2023 potwierdzi te obserwacje.
### 3.3 Indeks hedoniczny
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
💡
Indeks hedoniczny potwierdza część z obserwacji na poziomie cen transakcyjnych, w tym szerokość trendu spadku cen. Przede wszystkim za silnym spadkiem cen nominalnych w przypadku Łodzi i Białegostoku stoi istotnie przecena rynkowa, bez istotnego efektu struktury. W przypadku takich rynków jak Poznań i Wrocław może mieć miejsce efekt struktury (więcej dużych mieszkań o niższej cenie jednostkowej), który powoduje spadek średniej ceny transakcyjnej.
Na poziomie indeksu hedonicznego (czyli z uwzględnieniem różnicy w rozmiarze i standardzie mieszkań) spowolnienie dynamiki oraz spadki cen transakcyjnych zostało potwierdzone - a wręcz jest bardziej wyraźne i bardziej negatywne dla mniejszych miast. W 10 mniejszych miastach indeks ten był ujemny, oznaczając spadek cen, w większych miastach wojewódzkich spadł on do poziomu stagnacji. Pozwala to postawić tezę, że większy poziom rabatowania i spadku sprzedaży ma miejsce na najmniejszych rynkach.
W ujęciu rocznym także obserwowalne jest potwierdzenie wymienionych trendów, przy czym poziom spowolnienia w Warszawie jest mniejszy, aniżeli w indeksie nominalnym, podczas gdy dynamika najmniejszych miast ucierpiała najbardziej.
Zjawisko hamowania indeksu hedonicznego było szersze, niż w przypadku nominalnych cen transakcyjnych. Aż w 10 miastach odnotowano spadki indeksu hedonicznego, a tylko w 6 nastąpił jego wzrost.
Odwrotna niż w przypadku dynamiki cen transakcyjnych jest czołówka rynków ze wzrostem indeksu hedonicznego - prym wzrostów wiedze Wrocław, Szczecin (choć po spadku w Q3) oraz Poznań. Może to wskazywać, że za spadkiem cen w ujęciu nominalnym w tych miastach stoi silna zmiana struktury sprzedaży w kierunku większych mieszkań (o niższej średniej cenie). Największe spadki indeksu odnotowano w Łodzi, Białymstoku, Lublinie i Zielonej Górze. Dwa ostatnie z tych miast rosły w ujęciu cen transakcyjnych - może to wskazywać na efekty struktury (więcej sprzedaży małych mieszkań o wyższej cenie jednostkowej). Natomiast dwa pierwsze - zwłaszcza Łódź - pokazały silną negatywną dynamikę tak w indeksie hedonicznym, jak w nominalnych cenach transakcyjnych. Wskazuje to, że trend spadku cen na tych rynkach jest jednoznaczny.
### 3.4 Poziom dyskonta
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
Na koniec, średnie dyskonto ceny transakcyjnej (nominalnej) w Q4 2022 wobec średniej kroczącej cen ofertowych w 2022 pokazało pogłębianie się trendu wzrostu dyskonta. Najmocniej pogłębiło się ono w dużych miastach wojewódzkich, do poziomu sprzed 2020 roku. W Warszawie wskaźnik ten utrzymuje się już 3 kwartał na niskim poziomie odnotowywanym ostatnio w 2016 roku. Dyskonto wzrosło też w mniejszych miastach wojewódzkich, spadając poniżej poziomu sprzed 2018 roku.
---
*Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższy artykuł lub zadać pytania na temat tej analizy - to zapraszamy do kontaktu na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
## 4\. Kluczowe wykresy
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
Poniżej zawarliśmy wszystkie kluczowe wykresy z niniejszej analizy.
*[Wróć do spisu treści](#menu)*
### FLTR #17: Top wzrostowe rynki mieszkaniowe, źródła danych o ekonomii, opinia rzecznika TSUE i nowe ceny mieszkań wg NBP
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-17/
Last updated: 2024-06-02T21:09:44.000Z
W tym tygodniu - dużo mniejszych tematów, ale o dużym znaczeniu! W ramach [**cyklu o segmentacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/) dzielimy się krótką, acz szczegółową analizą 371 miast i powiatów w Polsce - w poszukiwaniu tych, które najszybciej rosną pod względem obrotu mieszkaniami. Kontynuujemy też serię o [**narzędziach i procesach**](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-ekonomia-czesc-2/)drugim odcinkiem poświęconym źródłom danych - tym razem o gospodarce, demografii i rynku pracy. FLTRujemy też potencjalne skutki wydanej w tym tygodniu opinii rzecznika TSUE ws. "uznawania umowy kredytu hipotecznego za nieważny" oraz prezentujemy pierwsze wykresy z nowej statystyki nt. cen mieszkań NBP. Na koniec - przegląd wiadomości w nieco zmienionym wydaniu.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja rynku: najszybciej rosnące rynki mieszkaniowe (uzupełnienie części 2)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2b-najszybciej-rosnace-rynki-mieszkaniowe/
Last updated: 2024-06-02T21:11:27.000Z
W poprzedniej, drugiej części serii o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/), przeprowadziliśmy strategiczną analizę sprzedaży lokali mieszkalnych w dwóch głównych ujęciach: geografii i typów mieszkań w celu identyfikacji szerokich trendów rynkowych. Ze względu na duży rozmiar tamtej analizy wyłączyliśmy z niej detaliczny przegląd najszybciej rosnących rynków lokali mieszkalnych w Polsce.
Niniejszy artykuł uzupełnia część 2 o *deep-dive* odpowiadający na pytania:
> Jakie województwa i miasta wojewódzkie są największymi rynkami? Które rosną najszybciej
> Które miasta powiatowe rosły najszybciej pod względem liczby sprzedanych mieszkań?
> W których powiatach podmiejskie najszybciej rośnie sprzedaż mieszkań?
> W których powiatach ziemskich rozwija się rynek mieszkaniowy?
Ta analiza w skrócie powinna odpowiedzieć na pytanie:
> **Gdzie ukierunkować swój biznes mieszkaniowy**
### Spis treści:
- **[0\. Wprowadzenie metodologiczne i dane źródłowe](#czesc-0)**
- **[1\. Województwa i miasta wojewódzkie](#czesc-1)**
- **[2\. Miasta powiatowe](#czesc-2)**
- **[3\. Powiaty podmiejskie](#czesc-3)**
- **[4\. Powiaty pozostałe](#czesc-4)**
- **[5\. Kluczowe wykresy](#czesc-5)**
Zapraszamy też do lektury poprzednich części serii:
[Segmentacja rynku: Wprowadzenie i jak rosła wartość polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych (część 1)Czym jest segmentacja i jak ją można stosować, z czego się składa i jak duży jest rynek nieruchomości, jak w ostatniej dekadzie rosła jego wartość i wolumen obrotuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)
[Segmentacja rynku: na które mieszkania jest największy popyt (część 2)Popyt na które mieszkania rośnie najszybciej - szczegółowe trendy popytu na mieszkania pod względem lokalizacji oraz rozmiaruFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Skąd pozyskiwać dane do analiz rynku nieruchomości (część 2)?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-ekonomia-czesc-2/
Last updated: 2024-06-02T21:11:30.000Z
Niniejsza analiza jest drugą z obszaru tematycznego poświęconego [**narzędziom, procesom i koncepcjom organizacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/narzedzia/) wspierającym działanie przedsiębiorstw z ekosystemu rynku nieruchomości do rozwoju konkurencyjności, umiejętności i możliwości analitycznych. W części drugiej dzielimy się źródłami danych i raportami poświęconymi gospodarce i ekonomii - tj. czynnikom, które mają bezpośredni i pośredni wpływ na popyt na nieruchomości, koszty kredytów, czy też nastroje konsumentów.
Zapraszamy też do zapoznania się z pierwszą częścią poświęconą raportom i źródłom danych o rynku nieruchomości:
[Skąd pozyskiwać dane do analiz rynku nieruchomości (część 1)?Jakimi raportami i źródłami danych można się posługiwać do analizowania rynku nieruchomości i wspierania pracy dewelopera, agenta nieruchomości, pośrednika, czy firmy budowlanej? Część pierwsza będzie poświęcona danym o rynku nieruchomościFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-rynek-nieruchomosci-czesc-1/)
### **Spis treści**
- **[0\. Streszczenie menedżerskie](#czesc-0)**
- **[1\. Podstawowe źródła danych i raportów o rynku nieruchomości](#czesc-1)**
- [1.1 Statystyki ekonomiczno-gospodarcze](#czesc-1-1)
- [1.2 Analizy, raporty i projekcje ekonomiczno-gospodarcze](#czesc-1-2)
- [1.3 Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [1.4 Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [1.5 Demografia i migracje](#czesc-1-5)
- **[2\. Co dalej? Use-cases wykorzystania danych](#czesc-2)**
### Streszczenie menedżerskie:
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 3 minut.*
- Niniejszy artykuł przedstawia **listę 26 wiarygodnych oraz ogólnodostępnych źródeł danych na temat ekonomii, gospodarki, demografii, czy rynku pracy**, z których my sami korzystamy, wraz z naszą oceną charakterystyki oraz zalet i wad poszczególnych źródeł. Prezentujemy te źródła **w pięciu kategoriach**:
- [Statystyki ekonomiczno-gospodarcze](#czesc-1-1)
- [Analizy, raporty i projekcje ekonomiczno-gospodarcze](#czesc-1-2)
- [Stopy procentowe](#czesc-1-3)
- [Rynek pracy](#czesc-1-4)
- [Demografia i migracje](#czesc-1-5)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #16: Na które mieszkania jest największy popyt, co dało obniżenie buforu KNF oraz ile sprzedano mieszkań w Q4 2022
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-16/
Last updated: 2024-06-02T21:11:33.000Z
W najnowszym numerze FLTR - druga część ważnej strategicznie analizy [**segmentacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/). Weszliśmy znacznie głębiej w temat sprzedaży lokali mieszkalnych - zbadaliśmy które rynki rosły najszybciej, gdzie zaczynał się cykl popytowy, jakiego rozmiaru mieszkania sprzedają się w największych ilościach, w którą stronę zmierza popyt. Efektem jest **7 trendów i hipotez strategicznych**, które w kolejnych odcinkach będziemy pogłębiać. Zbadaliśmy też jak wzrosną zdolności kredytowe dzięki ogłoszonemu w tym tygodniu obniżeniu buforu na ryzyko stopy procentowej. Na koniec - wyniki sprzedaży deweloperów w ostatnim kwartale 2022 roku.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja rynku: na które mieszkania jest największy popyt (część 2)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-2-na-ktore-mieszkania-jest-najwiekszy-popyt/
Last updated: 2026-10-05T14:40:15.000Z
Druga część serii o [**segmentacji rynku**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/)wchodzi głębiej w analizę **rynku lokali mieszkalnych**, który jest największą kategorią **rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce** (odpowiadają one za 80% transakcji i 75% wartości rynku bezpośredniego). Trudno myśleć o strategii biznesu na rynku nieruchomości abstrahując od tej kategorii.
W tej części podjęliśmy się próby odpowiedzi na szereg **strategicznych pytań** dla deweloperów, fliperów, czy też podmiotów inwestujących w wynajem w segmencie lokali mieszkalnych:
> *Czy popyt na mieszkania rośnie szybciej w dużych miastach wojewódzkich, w obszarach podmiejskich, w miastach na prawach powiatów, a może* poza miastami?
> *Jaka jest struktura popytu w poszczególnych województwach i kluczowych miastach*?
> Czy popyt rośnie równomiernie, czy niektóre rynki reagują z wyprzedzeniem lub opóźnieniem na wzrost popytu?
> Które rynki są największe? Jaka jest struktura popytu na tych rynkach?
> Które rynki są liderami dynamiki wzrostu popytu? Jaka jest struktura popytu na najszybciej rosnących rynkach?
> *Czy popyt rośnie szybciej na małe, średnie, czy duże mieszkania?*
> *Czy w istotny sposób zmienia się struktura powierzchniowa sprzedawanych mieszkań?*
> Jak silny może być trend zabudowy "bliźniaczej" i "szeregowej" oraz kupna "second homes"?
> Czy pandemia i okres "zerowych" stóp procentowych zmienił zidentyfikowane trendy?
W tym celu przeprowadziliśmy przegląd danych o sprzedaży na rynku mieszkaniowym w okresie ostatnich kilkunastu lat - oczywiście nie po to, by oddawać się analizie historii, ale po to, by zgodnie z zasadami należytej staranności zidentyfikować trendy, zrozumieć ich źródła, a następnie ocenić szanse na ich kontynuację lub zmianę w przyszłości. Historia z reguły się nie powtarza, ale często się "rymuje".
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Struktura geograficzna popytu](#czesc-1)**
- [1.1 Analiza na poziomie krajowym](#czesc-1-1)
- [1.1A Podział administracyjny](#czesc-1-1A)
- [1.1B Podział rynkowy](#czesc-1-1B)
- [1.1C Podział miasto / pod miastem](#czesc-1-1C)
- [1.2 Deep-dive w poszczególne województwa](#czesc-1-2)
- **[2\. Struktura rozmiarowa popytu](#czesc-2)**
- [2.1 Analiza popytu na poszczególne rozmiary mieszkań](#czesc-2-1)
- [2.1A Podział wg liczby izb](#czesc-2-1A)
- [2.1B Podział wg grup powierzchni](#czesc-2-1B)
- [2.2 Deep-dive w poszczególne grupy powierzchni](#czesc-2-2)
- [2.3 Deep-dive w poszczególne kategorie geograficzno-rozmiarowe](#czesc-2-3)
- **[3\. Zidentyfikowane trendy i hipotezy](#czesc-3)**
- **[4\. Co dalej? Plan dalszej analizy](#czesc-4)**
Zapraszamy też do lektury poprzedniej części serii:
[Segmentacja rynku: Wprowadzenie i jak rosła wartość polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych (część 1)Czym jest segmentacja i jak ją można stosować, z czego się składa i jak duży jest rynek nieruchomości, jak w ostatniej dekadzie rosła jego wartość i wolumen obrotuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #15: Nagranie webinaru, nowe statystyki z rynku kredytów, najmu i sprzedaży oraz jakie są nowe szczegóły Bezpiecznego Kredytu 2%?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-15/
Last updated: 2024-06-02T21:11:42.000Z
W dzisiejszym newsletterze FLTR nowość - nagranie pierwszego webinaru skierowanego wyłącznie do subskrybentów premium. Na spotkaniu omówiliśmy najważniejsze analizy z ostatnich 2 miesięcy i odpowiedzieliśmy też pytania dotyczące np. nowych podatków i regulacji, ryzyka nadpodaży na rynku pierwotnym i sposobów monitorowania lokalnego rynku, czy przyszłości najmu pracowniczego oraz studenckiego. Dzielimy się też danymi o popycie na kredyty mieszkaniowe w styczniu 2023, które sygnalizują nieznaczny wzrost aktywności na rynku. Nowe dane od pośredników potwierdzają, że z rynku coraz bardziej znikają konsumenci mieszkań, a dane portali wskazują, że jest coraz więcej ofert najmu. I wreszcie - mamy projekt ustawy o "Bezpiecznym kredycie 2%"!
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #14: Jak duży jest rynek nieruchomości mieszkalnych, które kategorie rosną najszybciej i czy rząd przygotowuje się do problemów kredytobiorców
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-14/
Last updated: 2024-06-02T21:11:47.000Z
Dzisiejszy newsletter premium FLTR rozpoczyna serię analiz poświęconych segmentacji. Wyjaśniliśmy w niej po co i jak wykonuje się segmentację, ale przede wszystkim dokonaliśmy (chyba pierwszego w Polsce) zwymiarowania rynku nieruchomości mieszkalnych. Łączne obroty w roku 2021 opiewały na 320 tys. nieruchomości mieszkalnych o wartości 115 mld PLN. Liczby te robią wrażenie, ale ważniejsze pytanie na które znajdziecie odpowiedź w naszej analizie to:
> **"Where is the money?"**
A poza tym przyglądamy się podsumowaniu roku 2022 w sektorze kredytowym i mało znanej analizie NBP na temat ryzyka *defaultów* w kredytach hipotecznych w kontekście zapowiedzi wydłużenia wakacji kredytowych.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Segmentacja rynku: Wprowadzenie i jak rosła wartość polskiego rynku nieruchomości mieszkalnych (część 1)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/segmentacja-1-jak-rosl-rynek/
Last updated: 2026-10-05T14:39:35.000Z
2022 rok był jednym z trudniejszych lat dla ekosystemu rynku nieruchomości w ostatniej dekadzie i zasygnalizował niewątpliwy koniec cyklu. Choć rok 2023 nie zapowiada się na istotnie lepszy - przede wszystkim ze względu na restrykcyjną politykę pieniężną i wysoką inflację - to na horyzoncie zaczynają pojawiać się perspektywy na poprawę koniunktury w kolejnych latach. Bieżący rok będzie okazją do przygotowania swojej działalności na rynku nieruchomości do możliwości płynących z nadchodzącego nowego cyklu. Żeby to zrobić, trzeba sobie jednak odpowiedzieć na pytanie:
> które segmenty rynku mają największy potencjał do stania się **"driverem"** wzrostu rynku po 2023 roku.
Temu pytaniu poświęciliśmy całą serię analiz poświęconych [**segmentacji**](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/segmentacja/). Niniejsza analiza to pierwsza część, w której wyjaśniamy czym jest segmentacja i jak ją można stosować. Zbudujemy także "scenę" dla kolejnych, bardziej szczegółowych analiz. Zdefiniujemy rynek nieruchomości i pokażemy jak w ostatniej dekadzie rosła jego wartość i wolumen obrotu - odpowiemy więc, które kategorie "produktów" nieruchomościowych najszybciej rosły. Dopiero z tego punktu startowego można wyrokować więcej na przyszłej atrakcyjności poszczególnych segmentów rynku - zwłaszcza, że pandemia Covid i lata 2020-21 dużo pozmieniały na tym rynku.
### Spis treści:
- **[0\. Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski](#czesc-0)**
- **[📊 Omówienie analizy w formie prezentacji](#videoaudio)**
- **[1\. Segmentacja - co to jest i do czego służy](#czesc-1)**
- [1.1 Zastosowania segmentacji](#czesc-1-1)
- [1.2 Podejście do segmentacji](#czesc-1-1)
- [1.3 Rodzaje segmentacji](#czesc-1-3)
- **[2\. Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce](#czesc-2)**
- [2.1 Wartość rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce w latach 2010-2021](#czesc-2-1)
- [2.2 Wolumen rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce w latach 2010-2021](#czesc-2-2)
- [2.3 Średnie ceny na rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce w latach 2010-2021](#czesc-2-3)
- [2.4 Rok 2022 - szacunkowe zmiany wolumenu rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce](#czesc-2-4)
- **[3\. Co dalej? Plan analizy i ankieta](#czesc-3)**
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### FLTR #13: Co spowoduje WIRON, nastroje konsumentów poprawiają się, rząd uderza w hurtowe zakupy mieszkań, a my ruszamy z segmentacją!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-13/
Last updated: 2024-06-02T21:11:53.000Z
Nastroje konsumentów - obok wysokich wynagrodzeń i zdolności kredytowej - to jeden z niezbędnych składników dobrej koniunktury na rynku nieruchomości. Właśnie ten czynnik wzrósł po raz trzeci w najnowszych badaniach GUS, a dno pesymizmu być może jest już za nami! Nie można tego powiedzieć o nastrojach podmiotów nabywających lokale mieszkalne w większych ilościach, gdyż w ten segment uderza najnowsza zapowiedź legislacyjno-podatkowa MRiT. My w ramach naszych analiz pochyliliśmy nad wpływem reformy wskaźników referencyjnych, w ramach której WIRON zastąpi działający od lat 90-tych WIBOR. Ruszamy także z nową serią analiz - segmentacją rynku mieszkaniowego, która odpowie na podstawowe pytanie:
> **Na których segmentach rynku mieszkaniowego warto skupić działania strategiczne i dlaczego?**
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### WIRON - analiza wpływu na rynek kredytów i nieruchomości
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/wiron-analiza-wplywu-na-rynek-kredytow-nieruchomosci/
Last updated: 2025-04-07T10:58:01.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
💡
Wprowadzenie wskaźnika WIRON jako wskaźnika referencyjnego najprawdopodobniej nie będzie mieć istotnego wpływu na poprawę dostępności i kosztów kredytów hipotecznych w nadchodzących latach - z wyjątkiem możliwej (ale wcale nie pewnej) sytuacji konkurencyjnej w okresie wdrażania w 2023 i 2024 roku pomiędzy produktami WIBOR i WIRON
- [**Wprowadzenie do WIRON**](#czesc-1)
- [Czym jest WIRON i dlaczego jest wprowadzany:](#czesc-1-1) WIRON jest wskaźnikiem referencyjnym mającym odzwierciedlać koszt finansowania zbliżony do stóp procentowych NBP, jako punkt odniesienia m.in. dla kredytów hipotecznych. WIRON zastąpi WIBOR w ramach reformy wskaźników, zapoczątkowanej przez Unię Europejską Rozporządzeniem BMR z 2016 roku, ale realną decyzją o jego wprowadzeniu podjęto w 2022 roku na krajowym szczeblu politycznym
- [Jak jest liczony WIRON:](#czesc-1-2) WIRON przybliża średnie oprocentowanie depozytów na 1 dobę (overnight), obliczane przez administratora wskaźnika GPW Benchmark. Do stosowania m.in. w kredytach będą jednak stosowane indeksy terminowe WIRON, stanowiące składaną stopę procentową w danym okresie, np. 1M w okresie 30 dni (w uproszczeniu jest to średnia z tego okresu)
- [Czym WIRON różni się od WIBOR:](#czesc-1-3) Zasadniczą różnicą między indeksem terminowym WIRON i WIBOR-em jest taka, że indeks terminowy WIRON reprezentuje przeszłość wskaźnika WIRON, a WIBOR pokazuje transakcje lub oczekiwania wybiegające w przyszłość. Różny jest też poziom indeksów ze względu na ich charakter ekonomiczny (depozyty overnight vs. transakcje terminowe). Jednakże w długoterminowej perspektywie kredytu hipotecznego oba wskaźniki będą dawały analogiczny efekt ekonomiczny (co najwyżej przesunięty o kilka miesięcy)
- [Jaka jest mapa drogowa wprowadzenia WIRON:](#czesc-1-4) Nowe kredyty oparte o WIRON będą mogły być oferowane już od bieżącego (2023) roku, a najpóźniej do końca 2024 roku produkty oparte o WIBOR znikną z oferty banków. Od 2025 roku wszystkie nowe produkty oraz istniejące kredyty powinny być oparte o WIRON, a umowy oparte o WIBOR zostaną skonwertowane na WIRON z uwzględnieniem spreadu korygującego. Innymi słowy tempo wdrożenia WIRON zadecydowane aktywnością banków w okresie 2023-24
- [**Wpływ WIRON na koszty i dostępność kredytów**](#czesc-2)
- [Kredyty "stare":](#czesc-2-1) Wprowadzenie WIRON powinno być neutralne dla "starych" kredytów opartych o WIBOR. Istniejące kredyty denominowane w złotych, dla których WIBOR jest wskaźnikiem referencyjnym, do 2025 roku zostaną skonwertowane na nowy wskaźnik WIRON. W ramach konwersji klauzule odsetkowe obejmą WIRON powiększony o spread korygujący. Rolą spreadu korygującego jest doprowadzenie do sytuacji, w której wartość ekonomiczna umów ma pozostać neutralna dla obu ich stron - czyli koszt finansowy ma pozostać niezmieniony. W rzeczywistości poziom spreadu nie będzie idealnie neutralny, ale różnice pomiędzy starym i nowym oprocentowaniem najpewniej będą niewielkie lub pomijalne w długim okresie czasu
- [Kredyty "nowe":](#czesc-2-2) W przypadku "nowych" kredytów ewentualny wpływ wprowadzenia WIRON na spadek kosztów odsetkowych będzie zależał od tempa wdrożenia oferty WIRON w bankach - może być neutralny lub niewielki. W scenariuszu "szybkim", w którym w fazie wprowadzania (2023) większość czołowych banków szybko wycofa ze swojej oferty kredyty oparte na WIBOR i w ofercie pozostaną przede wszystkim kredyty WIRON, to najprawdopodobniej kredyty oparte o WIRON będą miały te same koszty co kredyty WIBOR, a wyrównanie niższego poziomu wskaźnika nastąpi poprzez wyższe marże kredytowe WIRON. Jeżeli nastąpi jednak scenariusz "wolny", w którym na rynku przez dłuższy czas będą funkcjonowały równolegle kredyty WIBOR i WIRON w większości czołowych banków, to marże na kredytach WIRON mogą być bliższe marżom na kredytach WIBOR - a w efekcie łączne koszty kredytowe byłyby niższe dla kredytów WIRON.
- [Podsumowanie wpływu WIRON na rynek kredytów i nieruchomości:](#czesc-2-3) Reasumując, wprowadzenie WIRON jako zamiennika wskaźnika referencyjnego jest istotną reformą w obszarze wskaźników referencyjnych, sposobu rozliczania kredytów hipotecznych i innych produktów oraz instrumentów finansowych - z pewnością stanowi dużą zmianę dla sektora finansowego, a zwłaszcza bankowego, w wypełnieniu Rozporządzenia BMR. Jednakże z perspektywy ekonomiki kredytów hipotecznych w szczególności (ich ceny, a więc też i osiągalnej zdolności kredytowej) oraz rynku nieruchomości wpływ przejścia z WIBOR na WIRON w kredytach hipotecznych będzie najpewniej neutralny.
- Wyjątkiem, kiedy efekt mógłby być pozytywny (wyższa zdolność kredytowa i wyższy popyt), byłaby sytuacja w której część czołowych banków pozostanie przy kredytach WIBOR (zwłaszcza Santander i mBank) wywołując konkurencję między produktami WIBOR i WIRON w okresie 2023-2024\. Doprowadziłaby ona do ewentualnego spadku łącznego kosztu kredytowania o ok. 0,5-1,0 p.p. Nie obniżyłoby to radykalnie kosztów kredytów, ani nie zwiększy istotnie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców korzystających z kredytów opartych o zmienne oprocentowanie - ale w połączeniu z ewentualnymi obniżkami stóp procentowych, które mogłyby się rozpocząć właśnie na przełomie 2023-2024 (patrz poniższy artykuł) efekt ten byłby nadal korzystny. Jednakże ze względu na konstrukcję WIRON (patrzenie wstecz) byłby on zapewne nieznacznie opóźniony w czasie. Należy też pamiętać, że sprzedaż nowych kredyty o zmiennym oprocentowaniu stanowi obecnie w sprzedaży ok. 40% (na Q3 2022 wg AMRON). Stąd też ewentualny niższy poziom marż WIRON miałby ograniczony efekt rynkowy.
## Jakie skutki rynkowe wywoła WIRON
### FLTR rynku
Zapowiedziane w 2022 roku przyspieszenie reforma wskaźników referencyjnych wykorzystywanych m.in. w umowach o kredyty dla Klientów detalicznych, zwłaszcza o kredyt hipoteczny, wzbudziła szereg nadziei, ale też potencjalnie mylnych informacji w przestrzeni medialnej. W niniejszej analizie badamy i oceniamy główne oczekiwane skutki wprowadzenia wskaźnika WIRON na rynek kredytów hipotecznych z perspektywy ekonomiki rynku nieruchomości - tj. kosztów i dostępności kredytu, a więc potencjalnej stymulacji popytu kredytowego na nieruchomości.
*W tym artykule przeczytasz o:*
- [**Wprowadzenie do WIRON**](#czesc-1)
- [Czym jest WIRON i dlaczego jest wprowadzany](#czesc-1-1)
- [Jak jest liczony WIRON](#czesc-1-2)
- [Czym WIRON różni się od WIBOR](#czesc-1-3)
- [Jaka jest mapa drogowa wprowadzenia WIRON](#czesc-1-4)
- [**Wpływ WIRON na koszty i dostępność kredytów**](#czesc-2)
- [Kredyty "stare"](#czesc-2-1)
- [Kredyty "nowe"](#czesc-2-2)
- [Podsumowanie wpływu WIRON na rynek kredytów i nieruchomości](#czesc-2-3)
- [**Źródła**](#czesc-3)
- [**Co dalej?**](#czesc-4)
## Wprowadzenie do WIRON
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W pierwszym kroku wyjaśnijmy:
- czym jest WIRON?
- dlaczego jest wprowadzany?
- czym WIRON różni się od WIBOR?
- kiedy WIRON zacznie obowiązywać?
Podkreślamy w tym miejscu, że FLTR koncentruje się na doradztwie dla sektora nieruchomościowego (a w mniejszym stopniu dla sektora finansowego, a zwłaszcza bankowego) - z tego względu stosowane przez nas opisy i poziom szczegółów będzie utrzymany na poziomie niezbędnym dla naszego odbiorcy z ekosystemu nieruchomościowego - z koncentracją na celu artykułu. W szczególności nie będziemy analizować innych aspektów reform wynikających z reformy BMR (np. kwestii aneksów BMR jako nieistotnych z punktu widzenia ekonomiki rynku nieruchomości).
Osoby chcące sięgnąć po zaawansowane źródła i literaturę nt. reformy wskaźników referencyjnych kierujemy do rozdziału "[Źródła](#czesc-3)".
### Czym jest WIRON i dlaczego jest wprowadzany
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
WIRON jest wskaźnikiem referencyjnym mającym odzwierciedlać koszt finansowania zbliżony do stóp procentowych NBP, jako punkt odniesienia m.in. dla kredytów hipotecznych. WIRON zastąpi WIBOR w ramach reformy wskaźników, zapoczątkowanej przez Unię Europejską Rozporządzeniem BMR z 2016 roku, ale realną decyzją o jego wprowadzeniu podjęto w 2022 roku na krajowym szczeblu politycznym
**WIRON** (Warsaw Interest Rate Overnight) jest nowym wskaźnikiem referencyjnym, który w ramach reformy wskaźników referencyjnych rozpoczętej w 2022 roku [został wybrany przez Narodową Grupę Roboczą](https://www.knf.gov.pl/dla%5Frynku/Wskazniki%5Freferencyjne/aktualnosci?articleId=79459&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl) (NGR)[ ds. reformy wskaźników referencyjnych jako **wskaźnik alternatywny z**](https://www.knf.gov.pl/dla%5Frynku/Wskazniki%5Freferencyjne/aktualnosci?articleId=79459&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl)**astępujący** [**WIBOR**](https://www.knf.gov.pl/dla%5Frynku/Wskazniki%5Freferencyjne/aktualnosci?articleId=79459&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl), a docelowo także jako wskaźnik dla szerszego katalogu produktów i instrumentów finansowych. Jego główną cechą jest oparcie na transakcjach ***overnight*** w przeciwieństwie do **transakcji terminowych**, które są podstawą WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate).
Zadaniem **wskaźnika referencyjnego** jest prezentowanie rynkowej ceny pieniądza lub kosztu finansowania, który jest możliwie zbliżony do tzw. stopy wolnej od ryzyka. Stopą wolną od ryzyka w praktyce jest oprocentowanie obligacji Skarbu Państwa lub stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego - opisywaliśmy to w [części 1 serii artykułów poświęconych stopom procentowym](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-jakie-przekladaja-sie-na-otoczenie-rynku-nieruchomosci/#czesc-2).
Innymi słowy wskaźnik referencyjny mówi jaki jest koszt udostępniania finansowania m.in. kredytów w sytuacji gdyby abstrahować od ryzyka czy wynagrodzenia kredytodawcy - za ryzyko oraz zysk odpowiada **marża**. Stąd typowa konstrukcja np. kredytu o zmiennej stopie procentowej obejmuje **wskaźnik + marża**.
**Dotychczasowym wskaźnikiem** obowiązującym w Polsce dla kredytów denominowanych w złotych (jak i dla szeregu innych instrumentów - leasingów, obligacji etc.) **był wskaźnik WIBOR**. Jednakże dwa powody doprowadziły do uruchomienia reformy wskaźników referencyjnych:
- **Unijna reforma wskaźników referencyjnych w 2016 roku** \- w okresie w trakcie i po tzw. Wielkim Kryzysie Finansowym okresu 2007-2009 nastąpiło [ujawnienie nadużyć w ustalaniu innego wskaźnika referencyjnego, jaką była stopa LIBOR](https://en.wikipedia.org/wiki/Libor%5Fscandal?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Skandal ten w szeregu krajów uruchomił procesy reform tego obszaru, które w Unii Europejskiej zostały skonkludowane w 2016 roku Rozporządzeniem BMR (Benchmark Market Resolution), wchodzącym w życie 1 stycznia 2018 roku. Wprowadził on regulacje m.in. instytucji administratora wskaźnika (w Polsce jest nim [GPW Benchmark](https://gpwbenchmark.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) administrujący m.in. WIBOR i WIRON oraz [Instytut Rynku Finansowego](https://www.irf.org.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) administrujący WKF stosowany przez część banków spółdzielczych) oraz wprowadził jednolite zasady funkcjonowania wskaźników referencyjnych. [**Zgodnie z tą reformą WIBOR pozostał wiążącym i zgodnym kluczowym wskaźnikiem referencyjnym w Polsce**](https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Stanowisko%5FUKNF%5F%20WIBOR%5F66559.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)**.** Doprowadził on jednak do zmiany wskaźnika LIBOR CHF (dla kredytów opartych o szwajcarskiego franka) na tzw. SARON, jak i wymusił stworzenie tzw. wskaźników alternatywnych na sytuacje awaryjne (np. zaprzestanie publikacji WIBOR) - i takim wskaźnikiem pierwotnie był WIRD (poprzednia nazwa WIRON).
- **Polityczna decyzja w 2022 roku** \- w kwietniu 2022 roku - w obliczu wzrostu kosztów kredytów hipotecznych - [polski rząd zapowiedział pakiet rozwiązań](https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/rzad-chce-skonczyc-z-wibor-em-co-to-jest-i-jak-dziala-tlumaczymy/t0vsmqq?ref=insight.rynekpierwotny.pl) mających zredukować koszty kredytobiorców. W szczególności zapowiedziano tzw. "wakacje kredytowe", ale także zastąpienie wskaźnika WIBOR innym wskaźnikiem, który byłby oparty o transakcje *overnight* (ówcześnie nie zostało zdefiniowane jaki wskaźnik alternatywny zastąpi WIRON - to właśnie określiła NGR na bazie wcześniejszych prac GPW Benchmark). Powodem tej decyzji politycznej był szybszy wzrost wskaźnika WIBOR niż wzrost stóp procentowych ([tę właściwość WIBOR-u wyjaśnimy poniżej](#czesc-1-3)) oraz chęć zapewnienia niższych kosztów kredytów - wychodząc z założenia, że wskaźniki *overnight* przyjmują niższe poziomy od wskaźników opartych o transakcje terminowe.
### Jak jest liczony WIRON i czym jest indeks terminowy WIRON
💡
WIRON przybliża średnie oprocentowanie depozytów na 1 dobę (**overnight*), obliczane przez administratora wskaźnika GPW Benchmark. Do stosowania m.in. w kredytach będą jednak stosowane indeksy terminowe WIRON, stanowiące składaną stopę procentową w danym okresie, np. 1M w okresie 30 dni (w uproszczeniu jest to średnia z tego okresu)
Jak wspominaliśmy wcześniej, WIRON jest wskaźnikiem opartym o transakcje depozytowe *overnight* \- tj. obejmują transakcje depozytowe (zdeponowania) czyli ulokowanie środków za wynagrodzeniem odsetkowym na okres jednej doby. W efekcie ma on prezentować bieżący koszt finansowania zbliżony do stopy wolnej od ryzyka.
WIRON obliczany jest jako średnia stopa procentowa zakwalifikowanych transakcji depozytowych, przy czym średnia jest ważona wolumenem (wartością transakcji). Dane do obliczenia tychże transakcji są dostarczane do GPW Benchmark przez 9 podmiotów przekazujących dane od innych instytucji kredytowych, instytucji finansowych i dużych przedsiębiorstw.
Jakie warunki (m.in.) muszą spełnić takie transakcje? Wartość depozytu w ramach transakcji musi wynosić powyżej 1 mln PLN (poniżej są odrzucane) i poniżej 2 mld PLN (limit w 2022 roku, powyżej tej kwoty transakcja jest uwzględniania ale z modyfikacją wartości).
Jednocześnie żeby dane pozyskane w danym dniu były wiarygodne, jest on brany pod uwagę jeżeli:
- Łączny wolumen transakcji wyniesie co najmniej 1 mld PLN
- Co najmniej 3 podmioty przekażą dane
- Udział 1 podmiotu w dziennym wolumenie zakwalifikowanych transakcji nie przekroczy 75% łącznego wolumenu.
Jeżeli powyższe kryteria nie będą łącznie spełnione, następuje procedura *fallback*, czyli przybliżenie wskaźnika w oparciu o stopę referencyjną NBP (obiektywny i publicznie znany wskaźnik) oraz przeciętny spread stopy referencyjnej i WIRON z 5 ostatnich dni roboczych.
W praktyce przebieg WIRON w ostatnich 4 latach kiedy był kalkulowany przebiega w stopniu podobnym co stopa depozytowa (czyli wynagrodzenie dla instytucji finansowej składającej jednodniowy depozyt w Narodowym Banku Polski), a zwłaszcza od 2020 roku. WIRON jest też zbliżony do przeciętnego oprocentowania depozytów gospodarstw domowych, choć z oczywistych względów w trakcie wzrostu stóp procentowych ta relacja ulega przejściowemu osłabieniu ze względu na czas niezbędny na dostosowanie oferty rynkowej lokat i depozytów do zmian stóp procentowych.
Ponieważ WIRON jest wskaźnikiem dla którego dane wejściowe pochodzą z transakcji *overnight*, a w praktyce rynkowej jako wskaźnik referencyjny stosuje się stopy terminowe ([obecnie głównie 3-miesięczną i 6-miesięczną](https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Dane%5Fsektora%5Fbankowego%5Fi%5FSKOK.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale dla [WIRON rekomendowana jest stawka 1-miesięczna](https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Projekt%5Frekomendacji%5FNGR%5Fprodukty%5Fbankowe%5F80862.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Z tego powodu dodatkowo obliczana jest stopa składana z indeksów jednodniowych z odpowiedniego okresu wstecz (jest to tzw. indeks terminowy WIRON, podobnie jak SARON Compound - w dużym uproszczeniu można powiedzieć, że jest to średnia stopa WIRON w danym okresie, ale w rzeczywistości jest to procent składany).
Przebieg indeksu terminowego WIRON odzwierciedla więc historię WIRON-u - odpowiednio 1M (który jest rekomendowanym wskaźnikiem dla nowych umów) obejmuje stawki WIRON z ostatnich 30 dni, 3M (który zastąpiłby WIBOR 3M) obejmuje stawki WIRON z ostatnich 90 dni, a 6M z ostatnich 180 dni (który zastąpiłby WIBOR 6M). Jak widzimy na poniższym wykresie zależność ta ma pewien skutek - kiedy stopy procentowe zostają obniżone, WIRON reaguje nieomal natychmiast (marzec 2020), ale WIRON 1M, 3M i 6M ma odpowiednio kilka miesięcy opóźnienia. Analogicznie kiedy stopy procentowe zaczynają iść w górę (październik 2021) WIRON natychmiastowo rośnie, ale terminowe stopy reagują z opóźnieniem.
### Czym indeks terminowy WIRON różni się od WIBOR
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Zasadniczą różnicą między indeksem terminowym WIRON i WIBOR-em jest taka, że indeks terminowy WIRON reprezentuje przeszłość wskaźnika WIRON, a WIBOR pokazuje transakcje lub oczekiwania wybiegające w przyszłość. Różny jest też poziom indeksów ze względu na ich charakter ekonomiczny (depozyty **overnight* vs. transakcje terminowe). Jednakże w długoterminowej perspektywie kredytu hipotecznego oba wskaźniki będą dawały analogiczny efekt ekonomiczny (co najwyżej przesunięty o kilka miesięcy)
W tym miejscu docieramy do zasadniczych różnic pomiędzy WIBOR-em a WIRON-em. Upraszczając WIBOR jest wskaźnikiem referencyjny o transakcje terminowe, tj. wybiegające naprzód. Z założenia WIBOR ma odzwierciedlać koszt po jakim banki pożyczają pomiędzy sobą środki na ustalony okres, np. 3M na okres 3 miesięcy, a 6M na okres 6 miesięcy etc. Ustalanie stawek opiera się na transakcjach pomiędzy bankami, ale jeżeli te nie nastąpią, to alternatywnie jest ustalana na poziomie deklaratywnych ofert banków po których są gotowe takie transakcje zawrzeć.
W skrócie:
- WIBOR patrzy wyprzedzająco w przyszłość, odzwierciedlając oczekiwania wobec zmiany stóp procentowych - WIRON odzwierciedla przeszłość, pokazując faktyczny poziom stóp procentowych zbliżonych do stopy wolnej od ryzyka
- WIBOR opiera się na transakcjach terminowych (na odpowiedni okres) - WIRON na transakcjach *overnight*, które dopiero w drugiej kolejności są składane do indeksu terminowego WIRON
- WIBOR może być oparty o deklaracje w przypadku *fallback* \- WIRON sięga do stopy referencyjnej NBP skorygowanej o stały spread
- WIBOR uwzględnia transakcje między bankami i instytucjami finansowymi - WIRON uwzględnia również m.in. duże przedsiębiorstwa
Powyższe różnice, w szczególności charakter terminowy, widać na poniższym wykresie porównującym przebieg WIBOR 3M i indeksu terminowego WIRON 3M. WIBOR szybciej reaguje na wzrost lub spadek stóp procentowych (lub wręcz oczekiwania tego wzrostu/spadku), podczas gdy WIRON reaguje z opóźnieniem na ten zmiany. Oznacza to, że w żaden sposób WIRON nie preferuje kredytobiorców pod względem niższych kosztów w trakcie zmian stóp procentowych wobec WIBOR. Korzystają oni w trakcie wzrostu stóp z niższego oprocentowania, ale w okresie spadku stóp - płacą więcej niż kredytobiorcy wykorzystujący WIBOR. Biorąc pod uwagę, że typowy kredyt hipoteczny ma 20-30 lat okresu spłaty, to zmienność stóp procentowych (wzrosty i spadki) w tym okresie wyrównają koszty odsetek w obu mechanizmach.
### Jaka jest mapa drogowa wprowadzenia WIRON
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Nowe kredyty oparte o WIRON będą mogły być oferowane już od bieżącego (2023) roku, a najpóźniej do końca 2024 roku produkty oparte o WIBOR znikną z oferty banków. Od 2025 roku wszystkie nowe produkty oraz istniejące kredyty powinny być oparte o WIRON, a umowy oparte o WIBOR zostaną skonwertowane na WIRON z uwzględnieniem spreadu korygującego. Innymi słowy tempo wdrożenia WIRON zadecydowane aktywnością banków w okresie 2023-24
Na koniec przyjrzyjmy się przyjętej przez NGR [mapie drogowej wdrożenia WIRON](https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/mapa%5Fdrogowa%5Fprocesu%5Fzastapienia%5Fwskaznikow%5Freferencyjnych%5F79725.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Zakłada ona 4 zasadnicze okresy wdrożenia, w czasie których najważniejsze z perspektywy rynku nieruchomości są:
- **2022 - Faza przygotowawcza**: oznaczająca budowę podstaw metodologicznych i narzędziowych wdrożenia WIRON od 2023 roku (zakończona)
- **2023 - Faza wprowadzania (WIRON)**: WIRON może być stosowany w umowach kredytowych równolegle do WIBOR (wg ostatnich rekomendacji głównie w oparciu o WIRON 1M). Być może osiągana jest też gotowość do wyznaczenia WIRON jako zamiennika WIBOR i nastąpi określenie tzw. spreadu korygującego ([o nim więcej poniżej](#czesc-2-1)).
- **2024 - Faza wyprowadzania (WIBOR)**: osiągana jest gotowość do usunięcia WIBOR z funkcjonujących obecnie umów, jak i z oferty produktowej instytucji finansowych.
- **2025 - Faza finalizacji**: osiągana jest gotowość do zaprzestania publikacji WIBOR, WIRON staje się kluczowym wskaźnikiem referencyjnym, a WIBOR zostaje zastąpiony WIRON powiększony o spread korygujący.
W szczególności kluczowe dla analizy wpływu WIRON na ekonomikę kredytów jest to, jak w rzeczywistości rynek bankowy zareaguje na wdrożenie WIRON w okresie 2023-2024\. [Omawiamy to w szczególności w podrozdziale poświęconym "nowym" kredytom.](#czesc-2-2)
## Wpływ WIRON na ekonomikę kredytów hipotecznych
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Znając specyfikę i plany wobec WIRON-u możemy teraz przystąpić do analizy jego wpływu na rynek nieruchomości - a zwłaszcza na ekonomikę kredytów hipotecznych, ich koszty oraz dostępność cenową. Z tej perspektywy osobno przeanalizujemy:
- **Kredyty "stare"** \- tj. jak wprowadzenie WIRON wpłynie na koszty kredytów złotowych dla których WIBOR jest wskaźnikiem referencyjnym (obejmuje to zarówno kredyty o zmiennym oprocentowaniu, jak i kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu, dla których WIBOR jest wskaźnikiem referencyjnym dla oprocentowania po zakończeniu okresu stałego oprocentowania)
- **Kredyty "nowe"** \- tj. czy i jak wprowadzenie WIRON wpłynie na oferowane koszty nowej sprzedaży kredytów. Koszty te będą wprost przekładały się na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców, a więc i ich dostępność. Czynniki te w kolejnym rzędzie wpływają na potencjalny popyt na kredyty mieszkaniowe oraz efekty wtórne na rynku nieruchomości ([całe zagadnienie wpływu stóp procentowych i kosztów kredytów na rynek nieruchomości omówiliśmy w niniejszej analizie](https://insight.rynekpierwotny.pl/jak-stopy-wplywaja-rynek-re/)).
*Poniższa analiza jest oparta na stanie wiedzy z połowy stycznia 2023 roku. Będziemy okresowo monitorować zachowania rynku i kierunek reformy wskaźników referencyjnych.*
### Kredyty "stare"
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
****Wprowadzenie WIRON powinno być neutralne dla "starych" kredytów opartych o WIBOR.** Istniejące kredyty denominowane w złotych, dla których WIBOR jest wskaźnikiem referencyjnym, do 2025 roku zostaną skonwertowane na nowy wskaźnik WIRON. W ramach konwersji klauzule odsetkowe obejmą WIRON powiększony o spread korygujący. Rolą spreadu korygującego jest doprowadzenie do sytuacji, w której wartość ekonomiczna umów ma pozostać neutralna dla obu ich stron - ****czyli koszt finansowy ma pozostać niezmieniony**. W rzeczywistości poziom spreadu nie będzie idealnie neutralny, ale różnice pomiędzy starym i nowym oprocentowaniem najpewniej będą niewielkie lub pomijalne w długim okresie czasu
Tak jak opisywaliśmy to przy okazji mapy drogowej wdrażania WIRON, w ramach umów i instrumentów finansowych opartych dotychczas o WIBOR w roku 2025 nastąpi konwersja na WIRON. W ramach konwersji, zgodnie z [rozporządzeniem BMR](https://gpwbenchmark.pl/Rozporzadzenie%5FBMR?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (ust. 23b) nie tylko zmianie podlega wskaźnik, ale również dodawany jest tzw. korekta spreadu (lub spread korygujący). Innymi słowy oprocentowanie ulegnie zmianie poprzez wzór:
> **WIBOR 3M/6M + marża =>**
> **indeks składany WIRON 3M/6M + spread korygujący + marża**
Rolą tego spreadu jest doprowadzenie do sytuacji, w której wartość ekonomiczna umowy przed i po konwersji pozostanie niezmieniona dla obu stron - kredytobiorcy i kredytodawcy. Ponieważ w ramach konwersji zmianie nie ulegną marże kredytowe, oznacza to, że dla zachowania równoważności umów spread korygujący będzie musiał być różnicą pomiędzy WIBOR-em a indeksem składanym WIRON w okresie przed wdrożeniem - w dużym skrócie spread ma przybliżać historyczny przebieg WIBOR (oczywiście z uwzględnieniem stóp procentowych). Jak widzimy na poniższych wykresach różnica ta wynosiła przeciętnie od 2019 roku 0,5 p.p., ale też ulegała zmianie w czasie, zwłaszcza w okresach zmiany stóp procentowych. Obecnie na początku 2023 r. spread wynosi ok. 1 p.p. i zapewne do 2023 roku przeciętny spread wzrośnie do ok. 0,6-0,8 p.p.
Docelowy poziom spreadu korygującego będzie ustalany w rozporządzeniu Ministerstwa Finansów, które pojawi się w 2023 lub 2024 roku. Na dzień dzisiejszy nie można stwierdzić jaki poziom spreadu zostanie ustalony. Należy zakładać, że dla zachowania wiarygodności na rynkach finansowych spread będzie ustalony w sposób przejrzysty, wiarygodny, a przede wszystkim neutralny dla stron - biorąc pod uwagę, że spread ten będzie między innymi wpływał na instrumenty finansowe, w tym niektóre obligacje Skarbu Państwa, czy instytucji państwowych (np. BGK, PFR).
Jaki będzie skutek włączenia spreadu? Przy zastosowaniu spreadu na obecnym poziomie 0,5 p.p kredytobiorcy uzyskaliby o ok. 0,3 p.p. niższe oprocentowanie, niż przy pozostaniu na WIBOR (licząc dla okresu 2019-2022). Jeśli jednak do momentu wyznaczenia spreadu wzrośnie on do 1,0 p.p. byliby oni stratni o 0,2 p.p. Najpewniej efekt będzie neutralny.
W efekcie koszty odsetkowe "starych" kredytów po konwersji na WIRON będą zbliżone do przeciętnego poziomu WIBOR. W okresach zmian stóp procentowych mogą powstawać różnice (choćby ze względu na "przyszłościowy" charakter WIBOR i "historyczny" charakter WIRON), ale w odpowiednio długim okresie, w którym będą naprzemiennie następowały podwyżki i obniżki stóp procentowych różnice te powinny zbiegać do zera.
Co więcej konwersja ta wpłynie też np. na oprocentowanie listów zastawnych, będących jednym ze źródeł finansowania kredytów hipotecznych - jeżeli ich oprocentowanie jest dzisiaj oparte o stawkę WIBOR powiększoną o marżę (typowo ok. 1 p.p.), to docelowo zostaną one zastąpione przez stopę składaną WIRON powiększony o ową marżę ale też o spread korygujący.
Powyższa konwersja nie jest oderwana od rzeczywistości. [Zmiana taka miała miejsce na przełomie 2021 i 2022 roku przy konwersji z LIBOR CHF na SARON](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32021R1847&ref=insight.rynekpierwotny.pl). W efekcie tej konwersji ustalono przeciętny spread jako medianę pomiędzy stopą LIBOR CHF o danym poziomie zapadalności a stopą składaną SARON w okresie 5 lat przed konwersją. Zamienniki dla stopy CHF LIBOR wyznaczono zgodnie z poniższą tabelą:
| LIBOR | TERMIN ZAPADALNOŚCI (w miesiącach, M) | Zamiennik | Wartość spreadu korygującego (%) |
| ----- | ------------------------------------- | ----------------------------------------------------------- | -------------------------------- |
| CHF | 1 M | 1-miesięczna stopa składana SARON (SAR1MC)ISIN CH0477123886 | \-0,0571 |
| CHF | 3 M | 3-miesięczna stopa składana SARON (SAR3MC)ISIN CH0477123902 | 0,0031 |
| CHF | 6 M | 3-miesięczna stopa składana SARON (SAR3MC)ISIN CH0477123902 | 0,0741 |
| CHF | 12 M | 3-miesięczna stopa składana SARON (SAR3MC)ISIN CH0477123902 | 0,2048 |
Oznacza to, że w kredytach w których wskaźnikiem referencyjnym był dotychczas LIBOR CHF 3M po konwersji wskaźnikiem referencyjnym będzie 3-miesięczna stopa składana SARON (SAR3MC) powiększona o 0,31%, a dla LIBOR CHF 6M będzie 3-miesięczna stopa składana SARON (SAR3MC) powiększona o 0,741% (przyjęto jeden 3-miesięczny zamiennik dla terminów 3, 6 i 12 miesięcy). Proces ten tłumaczy w większych szczegółach poniższy wykres i [strona](https://zandersgroup.com/en/latest-insights/fallback-provisions-as-safety-net/?ref=insight.rynekpierwotny.pl):
[Źródło: Zanders Group](https://zandersgroup.com/en/latest-insights/fallback-provisions-as-safety-net/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Oczywiście w sferze medialnej i prawnej pojawiają się inne wątpliwości - np. pytania "co jeśli Klient nie zaakceptuje zmienionego wskaźnika?". Takie przypadki są oczywiście możliwe, jednakże zakładamy - podobnie jak przy konwersji LIBOR CHF na SARON - że nie będą występowały, gdyż skutkowałyby one rozwiązaniem umowy i wymagałyby one niezwłocznego zwrotu przedmiotu umowy przez kredytobiorcę (tj. spłaty pozostałego kapitału).
### Kredyty "nowe"
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
****W przypadku "nowych" kredytów ewentualny wpływ wprowadzenia WIRON na spadek kosztów odsetkowych będzie zależał od tempa wdrożenia oferty WIRON w bankach - może być neutralny lub niewielki**. W scenariuszu "szybkim", w którym w fazie wprowadzania (2023) większość czołowych banków szybko wycofa ze swojej oferty kredyty oparte na WIBOR i w ofercie pozostaną przede wszystkim kredyty WIRON, to najprawdopodobniej kredyty oparte o WIRON będą miały te same koszty co kredyty WIBOR, a wyrównanie niższego poziomu wskaźnika nastąpi poprzez wyższe marże kredytowe WIRON. Jeżeli nastąpi jednak scenariusz "wolny", w którym na rynku przez dłuższy czas będą funkcjonowały równolegle kredyty WIBOR i WIRON w większości czołowych banków, to marże na kredytach WIRON mogą być bliższe marżom na kredytach WIBOR - a w efekcie łączne koszty kredytowe byłyby niższe dla kredytów WIRON.
Odmienna sytuacja ekonomiczna będzie miała miejsce w przypadku sprzedaży nowych kredytów w okresie 2023 oraz później. Ponieważ polityka cenowa banków nie jest regulowana, a sektor bankowy jest konkurencyjny, to dynamika rynkowa zadecyduje o poziomie cenowym nowych kredytów opartych o WIRON. O cenie kredytów (tj. marżach kredytowych ponad wskaźnik referencyjny) przy nowej sprzedaży decyduje konkurencja - nie podlega ona w żaden sposób regulacji rozporządzeniami.
W oparciu o wywiady z ekspertami bankowymi, jak i analizę wypowiedzi przedstawicieli sektora bankowego naszym punktem wyjścia dla oceny owej polityki cenowej banków będzie niezbędny do uzyskania przez bank **zysk ponad koszt finansowania**. Podkreślamy tutaj zagadnienie kosztu finansowania. Koszt finansowania nie jest definiowany przez WIBOR (bo to tylko stawka referencyjna), nie będzie też definiowany przez WIRON (j.w. jest to stawka referencyjna, tylko o innym poziomie odniesienia i danych wejściowych) - **koszt ten definiują stopy procentowe** (zwłaszcza stopa depozytowa jako koszt alternatywny nieudzielenia kredytu) i **sytuacja na rynkach finansowych**, a w efekcie realne koszty depozytowe banków (jako koszt pozyskania finansowania z rynku detalicznego, który jest podstawowym źródłem finansowania kredytów hipotecznych) lub ew. oprocentowanie listów zastawnych (jako finansowanie z rynku dłużnego).
Koszt finansowania nie jest definiowany wprost dla sektora (choć można go oszacować na bazie raportów finansowych banków czy sektora), nie mniej dynamika konkurencyjna rynku kredytów hipotecznych sprowadziła do ustalenia przeciętnych marż kredytów hipotecznych na poziomie ok. 2 punktów procentowych (oczywiście w szczegółach marże się różnią - w zależności od poziomu LTV, tenoru kredytu, czy oceny kredytowej kredytobiorcy). A skoro więc w danym momencie zyskiem satysfakcjonującym banki oraz zapewniającym równowagę na rynku kredytowych w obliczu konkurencji oraz zwłaszcza obecnie niskiego popytu jest określona marża, to **przejście na inny wskaźnik referencyjny** (który nie zmieni kosztu finansowania dla banków) **nie powinno mieć wpływu na zmianę łącznego kosztu kredytu**.
W efekcie teorii poniższa zależność powinna mieć miejsce ([wskazujemy tutaj WIRON 1M jako rekomendowany przez NGR](https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Projekt%5Frekomendacji%5FNGR%5Fprodukty%5Fbankowe%5F80862.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)):
> **WIBOR 3M/6M + marża na WIBOR =**
> **indeks składany 1M WIRON + marża na WIRON**
W pierwszym rozdziale pokazaliśmy, że w praktyce miejsce ma poniższa zależność:
> **WIRON 3M/6M < indeks składany 1M WIRON**
> (a dokładniej o spread korygujący)
To równoważnie rynek powinien naturalnie doprowadzić do wyrównania cen poprzez wyższe marże na kredytach WIRON, tj. doprowadzić do sytuacji:
> **marża WIRON > marża WIBOR**
> (a dokładniej o spread korygujący)
**W praktyce** będziemy mieli do czynienia z bardziej skomplikowaną sytuacją, gdyż przez okres 2023-2024 równolegle na rynku mogą występować kredyty zarówno oparte o WIBOR i WIRON - wprawdzie część banków zapowiedziała już pod koniec 2022 roku wycofanie kredytów opartych WIBOR i niezwłoczne wprowadzenie do sprzedaży kredyty wykorzystujące WIRON, ale część banków takiego ruchu nie wykonała i należy się spodziewać, że jeszcze w 2023 i być może w 2024 roku będą takie kredyty nadal oferować. Gdyby zakładać w pełni racjonalne zachowanie oparte o rachunek ekonomiczny, to poszczególne banki utrzymywałyby ceny (marże) tak, aby utrzymać dotychczasowy poziom cen.
Jednakże dostrzegamy jeden problem w takim scenariuszu - mianowicie zauważalnie wyższe marże WIRON mogłyby zniechęcać cześć Klientów od korzystania z tych ofert na rzecz starej oferty WIBOR. Wprawdzie finansowo oba produkty miałyby nieomal identyczne koszty, ale z perspektywy promocji i komunikacji ceny - nie jest to pożądane. W szczególności byłby możliwy scenariusz, w którym ze względu na dużą konkurencję kredytów WIBOR banki oferujące kredyty WIRON proponowałyby niższe marże - być może zbliżone do tych na WIBOR. Wówczas faktycznie mógłby być osiągalny efekt spadku łącznego kosztu finansowania dla kredytobiorcy.
**Czy jest możliwy scenariusz z niższymi marżami WIRON?** Naszym zdaniem ów poziom cen kredytów hipotecznych opartych o WIRON będzie zależał od tempa wdrażania produktów opartych o WIRON na rynku. Jeżeli rynek "szybko" wdroży produkty WIRON - a zwłaszcza banki o największym udziale w rynku - to zjawisko niższych marż WIRON raczej nie wystąpi - i koszty kredytów pozostaną bez zmian. "Szybkiemu" scenariuszowi może sprzyjać medialność nowego produktu, jak i wytyczenie trendu przez największe banki, zwłaszcza będące pod kontrolą Skarbu Państwa.
Jeżeli jednak większość dominujących banków wstrzyma się przed szybkim wdrożeniem kredytów opartych o WIRON (tj. nastąpi scenariusz "wolnego" wdrożenia) to konkurencja między produktami WIBOR i WIRON może doprowadzić do konwergencji marż na kredytach WIRON w kierunku marż WIBOR (tj. ich spadek poniżej neutralnego poziomu kosztu).
Sprawdźmy zatem na koniec jaki jest status banków w zakresie wdrażania lub komunikacji wdrażania kredytów opartych o WIRON i na jaki scenariusz z perspektywy stycznia 2023 może się zanosić. Do obecnej chwili największe banki reprezentujące niemal 80% udziału w sprzedaży kredytów hipotecznych (wg danych na Q1 2022) stwierdziły, że prowadzą prace nad wprowadzeniem kredytów WIRON zgodnie z mapą drogową NGR. Banki reprezentujące 40% sprzedaży rynkowej (ING, PKO BP, BNP Paribas) wskazały, że produkty hipoteczne wykorzystujące WIRON wejdą do sprzedaży w 2023 roku, choć raczej w 2\. połowie. ING (odpowiada za ok. 16% sprzedaży) wycofał już kredyty oparte o WIBOR ze sprzedaży.
Można więc powiedzieć, że rynek tylko częściowo wdraża produkty WIRON i do końca 2023 roku może mieć miejsce sytuacja konkurencji między kredytami WIBOR (będącymi w ofercie Santander, Alior, być może nadal Millenium, mBank i Pekao SA) i kredytami WIRON (ING, PKO BP, BNP Paribas) prowadząc do konkurencji cenowej i niższych marż WIRON (nie ok. 3 p.p., a raczej 2,0-2,5 p.p., a więc skutkując przeciętnie niższym łącznym kosztem dla kredytobiorcy) na przełomie 2023 i 2024 roku.
Należy obserwować postęp innych banków (zwłaszcza Santander i mBank) we wdrażaniu kredytów WIRON - gdyby te dwa banki również przyspieszyły ich wdrożenie, to możemy jednak mówić o scenariuszu "szybkim" i utrzymaniu wysokich marż na kredytach WIRON (w okolicach 3 p.p.).
**Aktualizacja na początek marca 2023:** o wycofaniu kredytów opartych o WIBOR zdecydowały również Bank Millenium oraz BNP Paribas, jednocześnie Pekao zapowiedziało gotowość do wprowadzenia kredytów opartych o WIRON od 2\. połowy 2023 roku, wycofując wówczas kredyty WIBOR. Efektywnie zwiększa to pokrycie rynku przez banki z zapowiadające wprowadzenie kredytów WIRON do ponad 60%. Zwiększa to prawdopodobieństwo realizacji scenariusza "szybkiego" wdrożenia kredytów opartych o WIRON, a więc i braku wpływu na poziom łącznych kosztów odsetkowych kredytów.
**Aktualizacja na początek czerwca 2023:** pierwszy konkretny produkt hipoteczny oparty WIRON ma zostać wdrożony przez ING 26\. czerwca 2023 roku. Produkt o zmiennym oprocentowaniu zastąpi wycofane już kredyty zmiennoprocentowe oparte o WIBOR. Do czerwca do grona banków, które zapowiedziały wprowadzenie takich kredytów dołączył Alior (w 2\. połowie 2023) - w efekcie przesuwając pokrycie rynku banków komercyjnych tym produktem do 2/3 rynku. Jednakże PKO BP odłożyło wprowadzenie kredytów opartych o WIRON na 4\. kwartał 2023 roku. Jeszcze bardziej zwiększa to prawdopodobieństwo realizacji scenariusza "szybkiego" wdrożenia kredytów opartych o WIRON, a więc i braku wpływu na poziom łącznych kosztów odsetkowych kredytów. Sugerować to może również podniesienie marż przez niektóre banki w maju 2023 (np. Bank Millenium).
[Kredyty hipoteczne oparte o WIRON w ING – wznowienie oferowania hipotek ze zmiennych oprocentowaniemING Bank Śląski wznawia sprzedaż kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Kredyty będą oparte o wskaźnik referencyjny WIRON 1M Stopa Składana. Oferta obowiązuje dla wniosków kredytowych składanych od 26 czerwca 2023 r. Klienci, którzy zawnioskują o kredyt hipoteczny w ING Banku Śląskim od…ING BANK ŚLĄSKI](https://media.ing.pl/informacje-prasowe/926/pr/809332/kredyty-hipoteczne-oparte-o-wiron-w-ing-wznowienie-oferowania-hipotek-ze-zmiennych-oprocentowaniem?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
### Podsumowanie wpływu WIRON na rynek kredytów i nieruchomości
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Reasumując, wprowadzenie WIRON jako zamiennika wskaźnika referencyjnego jest istotną reformą w obszarze wskaźników referencyjnych, sposobu rozliczania kredytów hipotecznych i innych produktów oraz instrumentów finansowych - z pewnością stanowi dużą zmianę dla sektora finansowego, a zwłaszcza bankowego, w wypełnieniu Rozporządzenia BMR. Jednakże z perspektywy ekonomiki kredytów hipotecznych w szczególności (ich ceny, a więc też i osiągalnej zdolności kredytowej) oraz rynku nieruchomości wpływ przejścia z WIBOR na WIRON w kredytach hipotecznych będzie najpewniej neutralny.
Wyjątkiem, kiedy efekt mógłby być pozytywny (wyższa zdolność kredytowa i wyższy popyt), byłaby sytuacja w której część czołowych banków pozostanie przy kredytach WIBOR (zwłaszcza Santander i mBank) wywołując konkurencję między produktami WIBOR i WIRON w okresie 2023-2024\. Doprowadziłaby ona do ewentualnego spadku łącznego kosztu kredytowania o ok. 0,5-1,0 p.p. Nie obniżyłoby to radykalnie kosztów kredytów, ani nie zwiększy istotnie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców korzystających z kredytów opartych o zmienne oprocentowanie - ale w połączeniu z ewentualnymi obniżkami stóp procentowych, które mogłyby się rozpocząć właśnie na przełomie 2023-2024 (patrz poniższy artykuł) efekt ten byłby nadal korzystny. Jednakże ze względu na konstrukcję WIRON (patrzenie wstecz) byłby on zapewne nieznacznie opóźniony w czasie. Należy też pamiętać, że sprzedaż nowych kredyty o zmiennym oprocentowaniu stanowi obecnie w sprzedaży ok. 40% (na Q3 2022 wg AMRON). Stąd też ewentualny niższy poziom marż WIRON miałby ograniczony efekt rynkowy.
[Stopy procentowe: Scenariusze ewolucji stóp procentowych do 2025+Czwarty odcinek serii analiz o stopach procentowych bada i opisuje najbardziej prawdopodobne scenariusze stóp procentowych na lata 2023-2025FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze/)
## Źródła
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
W opracowaniu niniejszej analizy korzystaliśmy między innymi z poniższych źródeł:
- **Materiały podstawowe:**
- [**Komisja Nadzoru Finansowego**, reforma wskaźników referencyjnych](https://www.knf.gov.pl/dla%5Frynku/Wskazniki%5Freferencyjne?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- **GPW Benchmark**:
- [Opis WIBOR](https://gpwbenchmark.pl/dokumentacja-stawek-referencyjnych?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Opis WIRON, dane historyczne](https://gpwbenchmark.pl/opisy%5Findeksow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Materiały dodatkowe](https://gpwbenchmark.pl/materialy?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- **Akty prawne Unii Europejskiej**:
- [Rozporządzenie BMR](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX%3A02016R1011-20220101&ref=insight.rynekpierwotny.pl#B-9)
- [Rozporządzenie wykonawcze wprowadzające SARON zamiast LIBOR CHF](https://eur-lex.europa.eu/legal-content/PL/TXT/?uri=CELEX:32021R1847&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [**Instytut Rynku Finansowego**, wskaźnik WKF](https://www.irf.org.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- **Pozostałe analizy i źródła:**
- [Deloitte, reforma BMR do 2021 roku](https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/pl/Documents/Prezentacje-webinary/pl%5Fwebinar%5F08%5F02%5F2021%5FReforma%5FIBOR-konsekwencje%5Fprawne.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Portal informacyjny Związku Banków Polskich, WIBOR vs. WIRON](https://www.bankiwpolsce.pl/wibor-wiron/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyjaśnienie metodyki tworzenia spreadu korygującego w przypadku reformy SARON](https://zandersgroup.com/en/latest-insights/fallback-provisions-as-safety-net/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Krajowy Związek Banków Spółdzielczych, "Co dalej z WIBOR-em, czyli reforma wskaźników referencyjnych"](https://www.kzbs.pl/%5Fzostanwdomuzgbs-Co-dalej-z-WIBOR-em%5F-czyli-reforma-wskaznikow-referencyjnych.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Spółdzielcza Grupa Bankowa: SARON Compoound](https://www.sgb.pl/saron-compound-3m-zamiast-wskaznika-referencyjnego-libor-chf/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- **Artykuły i wypowiedzi nt. WIRON:**
- [Bank.pl: status wdrażania WIRON w bankach](https://bank.pl/wiron-w-umowach-kredytowych-jeszcze-nie-teraz-ale-prace-w-bankach-trwaja/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bank.pl: wywiad z członkiem ZBP i GPW Benchmark nt. charakterystki WIRON](https://bank.pl/czy-wiron-moze-byc-wyzszy-niz-wibor-i-co-z-tego-wynika?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bank.pl: wywiad z przewodniczącym Komitetu Sterującego Narodowej Grupy Roboczej ds. reformy wskaźników referencyjnych](https://bank.pl/bankowcy-o-sprawnej-zamianie-wibor-u-na-wiron/?id=437363&catid=18916&smclient=04709c67-a5d8-11ec-9448-3cfdfeb6ee14&utm%5Fsource=salesmanago&utm%5Fmedium=email&utm%5Fcampaign=default)
- [Gazeta Prawna: wywiad z prezesem GPW](https://www.gazetaprawna.pl/wiadomosci/kraj/artykuly/8419218,wird-zamiast-wibor-nowy-wskaznik-bedzie-szybko-reagowal-na-zmiany-stop-nbp.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Business Insider: analiza efektów wdrożenia WIRON](https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/oto-nastepca-stawek-wibor-pokazujemy-czy-jest-szansa-na-nizsze-raty-kredytow/pdl5ycr?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Parkiet: prezes PFR o WIRON (dawniej WIRD)](https://www.parkiet.com/banki/art36995721-wird-zastapi-wibor-co-ta-zmiana-oznacza-dla-kredytobiorcow?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Money.pl: różnice między WIBOR a WIRON](https://www.money.pl/banki/wiron-zastapi-wibor-czym-sie-roznia-oba-wskazniki-6841773315828288a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [INN Poland: analiza Marka Zubera nt. kredytów WIRON](https://innpoland.pl/188386,wiron-zastapi-wibor-czy-kredyty-beda-tansze-ekonomista-wyjasnia?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Interia.pl: przedstawiciel Związku Banków Polskich o WIRON](https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-wiron-zastapi-wibor-kredytobiorcy-wcale-nie-zaplaca-mniejszy,nId,6497750?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bank.pl: BNP Paribas o wdrożeniu WIRON](https://bank.pl/bankowosc-i-finanse-wskazniki-referencyjne-kredyt-nie-bedzie-tanszy-niz-chce-tego-bank-centralny/?id=437121&catid=42620&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Business Insider: pierwsza transakcja typu interest rate swap w oparciu o WIRON](https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/rewolucja-w-kredytach-coraz-blizej-pierwsze-banki-juz-podpisaly-umowy-na-wiron/1qckfgh?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## Co dalej?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Poniższa analiza jest oparta na stanie wiedzy z połowy stycznia 2023 roku. Będziemy okresowo monitorować zachowania rynku i kierunek reformy wskaźników referencyjnych, a w szczególności poziom penetracji rynku kredytami WIRON.
*Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższy artykuł lub zadać pytania na jego temat - to zapraszamy do kontaktu na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #12: Ponad 30 źródeł danych i raportów o rynku nieruchomości, gdzie powstają oferty pracy i jak rosną czynsze najmu
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-12/
Last updated: 2024-06-02T21:11:59.000Z
"Dane to nowa ropa" - ten slogan dotyczy też rynku nieruchomości. W dzisiejszej analizie *premium* przedstawimy ponad 30 źródeł danych statystycznych, analiz jakościowych, raportów, czy narzędzi którymi posługujemy się na co dzień przy tworzeniu analiz i rekomendacji strategicznych dla naszych subskrybentów. Są to narzędzia, które przydadzą się każdemu agentowi nieruchomości, deweloperowi, inwestorowi, firmie budowlanej, czy też analitykowi rynku nieruchomości. A poza tym przyglądamy się najnowszym badaniom rynku pracy, a zwłaszcza temu w jakich sektorach są tworzone nowe oferty pracy, a gdzie tych ofert ubywa. I wreszcie - analizujemy jak czynsze najmu zmieniają się wobec inflacji CPI.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Skąd pozyskiwać dane do analiz rynku nieruchomości (część 1)?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/dane-rynek-nieruchomosci-czesc-1/
Last updated: 2024-06-02T21:12:01.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
💡
Dostęp do danych, ale przede wszystkim umiejętność ich użycia do tworzenia informacji i wniosków, stanowi dzisiaj źródło przewagi konkurencyjnej w nowoczesnej gospodarce - także na rynku nieruchomości. Budowa przewagi konkurencyjnej może rozpocząć się od poznania dostępnych źródeł danych
- Na początku 2023 roku trudno wyobrazić sobie nowoczesne przedsiębiorstwo, które nie wykorzystuje danych do doskonalenia swoich produktów, planowania rozwoju biznesu, lepszego kierowania działań marketingowych, czy optymalizacji wewnętrznych procesów. Czy "[dane są nową walutą](https://www.weforum.org/agenda/2015/08/is-data-the-new-currency/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)"? Na pewno nie. Choć już ponad 15 lat temu niektórzy nazywali dane "[nową ropą](https://ana.blogs.com/maestros/2006/11/data%5Fis%5Fthe%5Fnew.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)" - to tak jak surowa ropa jest bezużyteczna, tak i surowe dane nic nie mówią - potrzebne są informacje i wnioski. Budując biznes wykorzystujący dane (*data-driven growth*) od czegoś trzeba zacząć. I tym początkiem jest świadomość tego, co oferują publiczne i ogólnodostępne źródła danych.
- **Dane** to obiektywne fakty w formie ilościowej lub jakościowej, będące podstawowym materiałem budowlanym gospodarki opartej o wiedzę. **Informacje** to subiektywne stwierdzenia wynikające z danych interpretowanych w określonym kontekście ich użytkownika. **Wnioski** to użyteczne i możliwe do wykorzystania przez użytkownika rekomendacje płynące z informacji.
- Niniejszy artykuł przedstawia **listę ponad 30 wiarygodnych oraz ogólnodostępnych źródeł danych**, z których my sami korzystamy, wraz z naszą oceną charakterystyki oraz zalet i wad poszczególnych źródeł. Prezentujemy te źródła **w dziewięciu kategoriach**:
- [Dane i raporty statystyczne o rynku obrotu nieruchomościami (wolumenowo-cenowe)](#czesc-2-1)
- [Dane portali nieruchomości](#czesc-2-2)
- [Rynek pośrednictwa](#czesc-2-3)
- [Rynek kredytowy](#czesc-2-4)
- [Rynek deweloperski](#czesc-2-5)
- [Rynek budowlano-materiałowy](#czesc-2-6)
- [Dane zagraniczne](#czesc-2-7)
- [Zaawansowane narzędzia](#czesc-2-8)
- [Pozostałe cykliczne raporty tematyczne i przekrojowe](#czesc-2-9)
_This post is for subscribers on the BIG DATA Insight tier only._
### Rok 2023: Perspektywy i scenariusze
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rok-2023-perspektywy-i-scenariusze/
Last updated: 2026-10-05T14:38:19.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
- **[2022 rok: jak nam poszło?:](#czesc-2)** Nasze prognozy gospodarcze i nieruchomościowe na rok 2022 w większości się sprawdziły - w szczególności dotyczyło to skutków rynkowych zaostrzenia polityki pieniężnej i spadku zdolności kredytowej. Wyjątkiem były kwestie związane z dalszymi losami pandemii Covid, jak i kwestie polityczne
- **[2023 rok - nasze prognozy:](#czesc-3)** Rok 2023 upłynie przede wszystkim pod znakiem niepewności i zmienności w poszczególnych obszarach gospodarki i rynku nieruchomości - choć trendy z 2022 roku będą raczej kontynuowane, niż ulegną istotnej zmianie kierunku. Nie oznacza to, że nie należy rozwijać biznesu, czy nie inwestować, ale też nie oznacza, że "business as usual wystarczy"! Sugeruje to odpowiednie przygotowanie do nieoczekiwanych zmian lub pogłębienia się pewnych zjawisk
- [Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - na osi gospodarki, inflacji i polityki pieniężnej:](#czesc-3-1) 2023 rok najpewniej upłynie pod znakiem utrzymania restrykcyjnej polityki pieniężnej nieomal do końca roku mimo spowalniającej gospodarki, większego "zaciskania pasa" i hamującej inflacji. Ryzyka sprzyjają "szaremu nosorożcowi" w postaci inflacji wyższej od oczekiwań, a więc utrzymaniu lub nawet większemu "zacieśnieniu" polityki pieniężnej. "Czarnym łabędziem" może okazać się silna recesja, która mimo negatywnych efektów pozwoliłaby na znaczne złagodzenie polityki pieniężnej.
- [Pewniaki - rynek nieruchomości:](#czesc-3-2) W 2023 roku spodziewamy się utrzymania bardzo niskiego obrotu na rynku nieruchomości i kredytów rzutującego na cały kształt rynku. Aktywność na rynku najmu będzie również mniejsza, nie mniej niska podaż ofert najmu powinna zapewnić stabilizację czynszów. Oczekujemy też istotnego wzrostu znaczenia imigrantów na rynku obrotu nieruchomości
- [Szare nosorożce - rynek nieruchomości:](#czesc-3-3) Wśród "szarych nosorożców" rynku nieruchomości upatrujemy takie procesy jak: wyraźny spadek cen w części segmentów rynku wtórnego, spadek kosztów budowy poniżej poziomów z 2022 r., pogłębienie opodatkowania i regulacji sektora nieruchomości, pogłębienie fali upadłości, ale i też akwizycji w sektorze, rozwój długoterminowych alternatyw do posiadania mieszkania, rozwój alternatywnych klas inwestycji, pogłębienie mikro-segmentacji przez konkurencję na rynku i kolejne zmiany rynkowe płynące z ewolucji wojny w Ukrainie
- [Czarne łabędzie:](#czesc-3-4) Sześć "czarnych łabędzi" obejmuje: nowe szoki cenowe, masowe problemy z płatnościami czynszów, uchwalenie ustawy o REITach, przełom w technologii tanich pasywnych domów, polityczne "trzęsienie ziemi" w Polsce oraz wybuch kolejnej wojny
- [Jak się przygotować?](#czesc-3-5) Przedsiębiorca i inwestor przygotowując się na 2023 rok powinien: przygotować się na wystąpienie zarówno negatywnych dla niego scenariuszy, jak i wykorzystanie tych pozytywnych, przeprowadzić rightsizing organizacji, zwiększyć opcjonalność, elastyczność i zwinność swojego biznesu oraz pogłębić segmentację i dywersyfikację swojej działalności
## 2023: Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie
### Czego spodziewamy się w nadchodzącym roku?
W rok 2022 rynek nieruchomości wchodził w pełnej nadziei po wyjątkowo dobrym 2021 roku - w końcu następowała normalizacja po pandemii Covid, sprzedaż nieruchomości biła rekordy, a rynek najmu coraz bardziej się rozgrzewał - my z pewną dozą sceptycyzmu przestrzegaliśmy, że 2022 rok zaskoczy uczestników rynku w wielu obszarach. Niestety, ale NIE pomyliliśmy się. Prognozy na 2023 rok są jednak znacznie trudniejsze ze względu na poziom zmienności, jakiej wszyscy oczekujemy. Zobacz jak poradziliśmy sobie z tym zadaniem.
*W tym artykule przeczytasz o:*
- **[Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?](#czesc-1)**
- **[2022 rok: jak nam poszło?](#czesc-2)**
- **[2023 rok - nasze prognozy](#czesc-3)**
- [Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - na osi gospodarki, inflacji i polityki pieniężnej](#czesc-3-1)
- [Pewniaki - rynek nieruchomości](#czesc-3-2)
- [Szare nosorożce - rynek nieruchomości](#czesc-3-3)
- [Czarne łabędzie](#czesc-3-4)
- [Jak się przygotować?](#czesc-3-5)
*Część zagadnień w niniejszym artykule omawiamy na wysokim poziomie ogólności. Zostały one pogłębione w poprzednich analizach FLTR skierowanych do subskrybentów premium, do których linki znajdziesz w treści. Jeśli nie jesteś jeszcze subskrybentem to możesz* [*przetestować subskrypcję premium za darmo przez 8 dni!*](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup)
---
### 📊 Omówienie analizy w formie prezentacji:
[*Przejdź do spisu treści*](#menu)
W poniższej prezentacji zawarliśmy wszystkie wykresy z niniejszej analizy.
[Prezentacja](https://my.decklinks.com/big-data-rynek-pierwotny/shared/Bo1OyhxgX8jm?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - czym są?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
Zanim zaczniemy z meritum prognoz, wyjaśnijmy w jaki sposób przedstawiamy nasze prognozy roczne. Nie mają one na celu wskazanie konkretnego wydarzenia, czy wskaźnika ekonomicznego ("w mieście X ceny mieszkań wzrosną do Y", czy "inflacja osiągnie poziom Z") - z powodów o których pisaliśmy w poniższym felietonie.
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
Nasze przewidywania roczne mają za zadanie oddać ducha czasu, czy wskazać procesy i trendy, które mogą zachodzić - gdyż to one często mają większe znaczenie, niż punktowe prognozy. Dla praktyczności dzielimy te wydarzenia na trzy kategorie:
- **"Pewniaki"**: zdarzenia wysoce prawdopodobne, ale też znane i akceptowane publicznie, a więc pojawiające się w działaniach i strategiach innych
- **"Szare nosorożce"**: są to również prawdopodobne zdarzenia - często stanowią naturalną konsekwencję "pewniaków" - ale są zbywane i umniejszane. W efekcie nie zawsze pojawiają się w strategiach szerszego rynku
- **"Czarne łabędzie"**: to mało prawdopodobne zdarzenia, które w razie wystąpienia miałyby bardzo istotny wpływ na nasz biznes i inwestycje (tym się odróżniają od "szumu", który pokazałby nam całe spektrum różnych wydarzeń).
**Ważna uwaga**: "czarny łabędź" w naszym rozumieniu jest mimo wszystko bardziej prawdopodobny jego książkowych definicji zdarzeń "niemożliwych do przewidzenia". Kierujemy się tu praktycznością, niż rygorem definicji.
## 2022 rok: jak nam poszło?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Nasze prognozy gospodarcze i nieruchomościowe na rok 2022 w większości się sprawdziły - w szczególności dotyczyło to skutków rynkowych zaostrzenia polityki pieniężnej i spadku zdolności kredytowej. Wyjątkiem były kwestie związane z dalszymi losami pandemii Covid, jak i kwestie polityczne
Rok 2022 był dla wielu pełen zaskoczeń i zmienności, choć jak zawsze wielu po fakcie powie, że się spodziewało takiego obrotu spraw (giełdowi klasycy mówią "analiza wsteczna zawsze skuteczna"). Ponieważ to druga nasza edycja prognoz, to możemy się odnieść do naszych oczekiwań sprzed roku. Ich opis znajdziesz w poniższym artykule:
[Rynek: Perspektywy i scenariusze na 2022 rok (2022.01.02)Zobacz czego oczekiwaliśmy dla rynku nieruchomości na 2022 rok, który do normalnych zapewne należeć nie należy… Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzieFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/2022-perspektywy-i-scenariusze/)
Jak nam poszły prognozy na 2022? Uważamy, że całkiem dobrze patrząc po ogólnym bilansie ile prognoz sprawdziło się w pełni lub częściowo, a ile rozminęło się z rzeczywistością.
Wszystkie "**pewniaki**"okazały się przez nas trafione - rosnąca inflacja (nawet przed wybuchem wojny w Ukrainie), spowolnienie PKB, wzrost stóp procentowych i pogorszenie nastrojów konsumentów faktycznie miały miejsce. Zwłaszcza w obszarze stóp procentowych było dla niektórych zaskakujące. Nie będziemy ich komentować w szczegółach.
Ważniejsze było otoczenie **"szarych nosorożców"**, bo to one miały istotniejszy wpływ na wydarzenia i charakter roku 2022 oraz sposób prowadzenia biznesu i inwestowania. Wśród nich mieliśmy pełną rację w przypadku 5 z 10 "okazów" - rynek obrotu nieruchomościami istotnie wyhamował (co było dość dużym zaskoczeniem dla większości branży), najem święcił sukcesy w 2022 roku (i pewnie miałoby to miejsce bez napływu wojennych migrantów, co pokazywał Q4 2021 i Q1 2022), zaczęły się pojawiać liczne obietnice wyborcze (wraz z wprowadzeniem "wakacji kredytowych", czy ostatnio zapowiedzianym [programem Pierwsze Mieszkanie](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/) na czele), gospodarczo Chiny okazały się dużym hamulcowym wraz z polityką "zero-Covid", wreszcie kluczowe gospodarki zaczęły zacieśnienie polityki pieniężnej skutkując zmianami w wycenie różnorakich aktywów (taniejące akcje, obligacje, nieruchomości). Część z nich wymienialiśmy w ostatnich kwartalnych podsumowaniach FLTR rynku:
[Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-skrot-sytuacji-w-ekonomii-i-na-rynku-nieruchomosci-q3-2022/)
W 4 przypadkach oceniamy że częściowo mieliśmy rację:
- Narodowy Spis Powszechny potwierdził, że liczba rezydentów Polski spadła do 37 milionów i potwierdziły się obawy demograficzne, ale nie wystąpił związany z tym istotny szok wyprzedaży czy strukturalnych zmian na rynku (być może to efekt napływu ponad 1 mln imigrantów i uchodźców w 2022 roku),
- przez cały 2022 rok słyszeliśmy o różnorakich pomysłach w zakresie podatków w sektorze nieruchomości (od nadmiernego obrotu, od dużej liczby mieszkań w portfelu, o domiarze podatkowym dla PRS), ale poza wzrostami stawek podatku od nieruchomości oraz wejściem w życie zmian z "Polskiego Ładu" (ale zapowiedzianych już w 2021 roku) nic istotnego nie weszło w życie,
- Liczba upadłości i restrukturyzacji w szeroko pojętym sektorze nieruchomości wzrosła w 2022 roku w porównaniu do 2021 r. (por. [COIG](https://www.coig.com.pl/2022-upadlosci-firm%5Fgrudzien.php?ref=insight.rynekpierwotny.pl) \- ale nie w każdym segmencie identycznie), nie miały miejsca jednak żadne spektakularne *defaulty* "rozpoznawalnych" podmiotów (poza procesami ciągnącymi się już z lat ubiegłych) - ale już z początkiem 2023 [notowana na NewConnect spółka Berg Holding S.A. (spółka dominująca dla Śląskie Kamienice S.A.) złożyła wniosek o otwarcie postępowania sanacyjnego](https://biznes.pap.pl/pl/news/listings/info/3366009,berg-holding-sa-%281-2023%29-informacja-w-sprawie-zlozenia-wniosku-o-otwarcie-postepowania-sanacyjnego?ref=insight.rynekpierwotny.pl),
- Hamujące PKB i podwyżki stóp procentowych przy wysokiej inflacji wywołały spadek realnego wynagrodzenia, ale nadal nominalne płace szybko rosną (w tempie dwucyfrowym nieomal od początku 2022 roku), a bezrobocie nie uległo wzrostowi - odporność rynku pracy okazała się istotnie wysoka na zewnętrzne szoki.
Tylko z jednym "okazem" szarego nosorożca nie mieliśmy racji - mianowicie w naszej części świata można mówić o zakończeniu pandemii Covid w wydaniu jakie znamy z 2020 i 2021 roku - nie spełniły się obawy o gospodarcze skutki ograniczeń covidowych. Oczywiście oficjalnie pandemia się nie zakończyła, a zwłaszcza w Chinach nadal wpływa ona na aktywność gospodarczą, ale jednak ten czynnik w coraz mniejszym stopniu rzutuje na polskie PKB czy inflację.
Trafnie zidentyfikowaliśmy trzy z sześciu "**czarnych łabędzi**". To właśnie "pokonanie pandemii" okazało się trafionym oczekiwaniem. Niestety mieliśmy też rację co do nasilania się konfliktów w 2022 roku - uwidocznionym w "gorącym konflikcie" w postaci ataku Rosji na Ukrainę, ale też konfliktów, napięć granicznych i zamieszek (wymieniając tylko Kazachstan, Sri Lanka, Azerbejdżan-Górny Karabach, czy Serbia-Kosowo) nasilanych między innymi przez światową sytuację gospodarczą, ale zwłaszcza "zimnej wojny" Chin z USA. Pękła też bańka kryptowalutowa, skutkując upadkiem szeregu istotnych podmiotów w sektorze o niekoniecznie najlepszej wiarygodności, ale też przeceną czołowych tokenów o ponad 60% (BitCoin: -61%, Ethereum: -65%, nie wspominając o mniej istotnych tokenach). Częściowo miejsce miała też deflacja aktywów, która poza kryptowalutami miała też miejsce w akcjach na większości giełd, obligacjach stałokuponowych, części surowców (np. ropa, stal, drewno - mimo szoków cenowych po ataku Rosji), a także zaczęła mieć miejsce w nieruchomościach w szeregu krajów (np. Szwecja, Niemcy, Wielka Brytania, USA, a w Q3 i Q4 także w Polsce).
Nie spełniły się tylko dwa łabędzie - obecna koalicja rządząca, mimo wielu tarć i konfliktów pomiędzy koalicjantami nadal rządzi i przygotowuje się do wyborów. Nie mniej nie pomogło to w sukcesie programów mieszkaniowych (a "Mieszkanie bez wkładu własnego" okazało się fiaskiem w pierwszej edycji) i sytuacja mieszkaniowa w 2022 roku (drogie mieszkania, drogie kredyty, drogi i niedostępny najem) w soczewce ukazała problemy polityczne tego obszaru - choć na plus można wskazać przyrost aktywności w budownictwie komunalnym w 2022 roku pod względem liczba pozwoleń, jak i szereg zapowiedzi czy zmian wdrażanych 2022\. Nadal pozostała to kropla w morzu w porównaniu do potrzeb i skali sektora prywatnego.
## 2023 rok - nasze prognozy
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Rok 2023 upłynie przede wszystkim pod znakiem niepewności i zmienności w poszczególnych obszarach gospodarki i rynku nieruchomości - choć trendy z 2022 roku będą raczej kontynuowane, niż ulegną istotnej zmianie kierunku. Nie oznacza to, że nie należy rozwijać biznesu, czy nie inwestować, ale też nie oznacza, że "business as usual wystarczy"! Sugeruje to odpowiednie przygotowanie do nieoczekiwanych zmian lub pogłębienia się pewnych zjawisk
Czy po tak zaskakującym roku 2022, w którym jednak można było sporo przewidzieć, może być czegoś pewni? Naszym zdaniem TAK! Możemy być pewni **zmienności i niepewności**. Brzmi jak mało przydatny truizm - czy to oznacza, że nie ma sensu rozwijać biznesu, czy realizować nowych inwestycji, skoro nic nie jest pewne?
Zdecydowanie NIE! To okres dający zdecydowanie więcej szans niż "nudne czasy" (zresztą sami podjęliśmy się rozwijania FLTR w takim czasie w pełnej świadomości jego wyzwań), ale też i więcej ryzyk, wymagając od przedsiębiorców i inwestorów rozwoju umiejętności i wiedzy oraz efektywności działania. Świadomość **zmienności i niepewności** jest mimo wszystko użyteczna, bo poszerza spektrum naszej świadomości i pokory ("wiem jak dużo nie wiem"), nakłada na nasze działania więcej rygoru i pozwala lepiej się przygotować na nieoczekiwane scenariusze - ale daje też możliwość wykorzystania szans oraz okazji, i nie powinno nas wzbraniać przed działaniem! Więcej o tym w podrozdziale [**"2023 rok - jak się przygotować"**](#czesc-3-5).
Skąd w 2023 roku weźmie się owa zmienność i niepewność? Z co najmniej 6 źródeł: niepewności co do warunków makroekonomicznych (skutków walki z inflacją, decyzji polityki pieniężnej, rozwoju aktywności gospodarczej w trakcie spowolnienia), zmian społecznych (luka demograficzna vs. migracja), efektów walki wyborczej (2023 to rok wyborów w Polsce), ale też przyspieszonej wydarzeniami lat 2020-22 roku deglobalizacji, nasilania się konfliktów, czy też nieustannych zmian technologicznych i środowiskowych. Każdy z nich możecie zresztą wykorzystać do samodzielnej analizy otoczenia 2023 roku na Waszą działalność.
Po lekturze naszych przewidywań można też stwierdzić, że wiele "pewniaków", "szarych nosorożców" i "czarnych łabędzi" nie zmieniło się wobec edycji z 2022 roku. I to jest fakt - oczekujemy, że rok 2023 przyniesie raczej kontynuację lub podtrzymanie trendów które rozpoczęły się w 2021 i 2022 roku, aniżeli radykalnych zmian o 180 stopni. Ale w szczegółach wiele z nich zmieni swój charakter i uwarunkowanie. Czy oznacza to, że kontynuacja "business as usual" wystarczy w 2023 roku? Także niekoniecznie. Przekonajmy się dlaczego.
### Pewniaki, szare nosorożce, czarne łabędzie - na osi gospodarki, inflacji i polityki pieniężnej
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
2023 rok najpewniej upłynie pod znakiem utrzymania restrykcyjnej polityki pieniężnej nieomal do końca roku mimo spowalniającej gospodarki, większego "zaciskania pasa" i hamującej inflacji. Ryzyka sprzyjają "szaremu nosorożcowi" w postaci inflacji wyższej od oczekiwań, a więc utrzymaniu lub nawet większemu "zacieśnieniu" polityki pieniężnej. "Czarnym łabędziem" może okazać się silna recesja, która mimo negatywnych efektów pozwoliłaby na znaczne złagodzenie polityki pieniężnej.
Największym *game changerem*oraz zaskoczeniem dla większości uczestników rynku nieruchomości była skala, ale też i skutki zacieśnienia polityki pieniężnej, wywołane rosnącą już w 2021 roku inflacją (a tylko przyspieszoną i wzmocnioną przez wojnę w Ukrainie). Rynek nieruchomości dość boleśnie (lub korzystanie - z perspektywy rynku najmu) przekonał się w 2022 roku, że nie można ignorować otoczenia makroekonomicznego i jak duże znaczenie ma dostępność i koszt finansowania dłużnego.
Dlatego naszą projekcję na 2023 rok rozpoczynamy od obszaru makroekonomicznego - jeszcze bez odwołań do rynku nieruchomości. O tym w kolejnych podrozdziałach.
Oczekiwanym przez nas otoczeniem makro na ten rok jest następujący scenariusz:
- **Trwające spowolnienie gospodarcze, ale i spadająca inflacja** \- 2023 rok przyniesie nam istotne spowolnienie w krajowej i globalnej gospodarce. W połączeniu z niższymi cenami części surowców przyniesie to stopniowo spadającą inflację CPI (UWAGA: spadek inflacji nie oznacza niższych cen produktów i usług dla konsumentów - tylko wolniejszy wzrost cen), przy relatywnie dobrej sytuacji na rynku pracy
- **Rok wysokich stóp procentowych** \- mimo spowolnienia gospodarczego i spadku inflacji nie spodziewamy istotnego spadku kosztów finansowych i poprawy zdolności kredytowej w 2023 roku. Jeżeli nawet inflacja CPI spadnie poniżej dwucyfrowego poziomu dając RPP uzasadnienie do złagodzenia polityki pieniężnej, to do końca roku co najwyżej zobaczymy dopiero początek cyklu obniżek stóp lub nawet tylko jego zapowiedź
- **Rok "zaciskania pasa"** \- powyższe czynniki, wraz z wygasaniem części tarcz antyinflacyjnych, podtrzymają "oszczędnościowe" zachowanie administracji publicznej, przedsiębiorstw i gospodarstw domowych. Choć koniunktura gospodarcza i konsumencka ulegnie poprawie wobec 2022 roku, to nadal konsumpcja i inwestycje będą pod wpływem "oddłużania". Dla części kredytobiorców dodatkowym czynnikiem będzie zredukowany o połowę wpływ "wakacji kredytowych"
Powyższy opis wydaje się **"pewniakiem"** i [jest zbieżny z ocenami większości makroekonomistów](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/amakro/amakro.htm&ref=insight.rynekpierwotny.pl), jak i samego NBP.
[Analiza projekcji inflacji i PKB według NBP - listopad 2022Krótka synteza listopadowej projekcji inflacji i PKB autorstwa NBP oraz komentarz dotyczący obszarów ryzykaFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/projekcja-inflacji-pkb-nbp-11-2022/)
Jednakże mamy świadomość (wbrew życzeniom części analityków i nadziejom uczestników rynku), że istnieje więcej ryzyk dla utrzymania się podwyższonej inflacji, zwłaszcza inflacji bazowej, aniżeli jej szybkiego spadku. Ten scenariusz jest dlatego naszym **"szarym nosorożcem"**:
- **Podwyższona inflacja utrzymuje się przez 2023 rok** \- efekty "drugiej rundy", podtrzymywane przede wszystkim przez wzrost wynagrodzeń oraz rozgrzaną sytuację na rynku pracy, przy relatywnie płytkim spowolnieniu gospodarczym, spowodują podtrzymanie inflacji bazowej na dwucyfrowym poziomie, a w efekcie podtrzymają inflację CPI powyższej obecnego poziomu stóp procentowych. Być może dołączą do nich szoki inflacyjne płynące z innych wydarzeń (patrz dalej kolejne punkty, a zwłaszcza "czarne łabędzie").
- **Perspektywa obniżek stóp procentowych oddala się** \- ze względu na wyższą niż przewidywano inflację w roku 2023 nie następują ani obniżki stóp procentowych, ani nawet nie pojawia się perspektywa do szybkiego ich cięcia. Ze względu na pro-inflacyjne szoki RPP może być zmuszona do kolejnych podwyżek stóp procentowych na przestrzeni 2023.
- **Szybsza deglobalizacja zasila inflację** \- globalizacja była określana jako jedno z głównych źródeł niskiej inflacji w dekadzie 2010-2020 ([a także wcześniej](https://www.ecb.europa.eu/pub/economic-bulletin/articles/2021/html/ecb.ebart202104%5F01~ae13f7fe4c.en.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Następująca obecnie deglobalizacja (wywołana zarówno przez skracanie łańcuchów dostaw, jak i uniezależnianie się czołowych gospodarek od importu, zwłaszcza z takich krajów i regionów jak Chiny, Azja Południowo-Wschodnia, czy też Rosja) skutkuje przenoszeniem miejsc produkcji z powrotem do krajów rozwiniętych, stymulując ich gospodarki, ale też skutkując wyższymi kosztami tych produktów. Choć trend ten został niedawno zapoczątkowany, to zaskoczeniem 2023 roku może być tempo jego realizacji, a w efekcie wpływ na globalne procesy inflacyjne w produktach trwałych.
- **Globalne banki centralne zaostrzają politykę pieniężną bardziej niż przewidujemy** \- opisane wcześniej oczekiwania spowolnienia gospodarczego, ale też zasilanego tańszymi surowcami spadku inflacji nie są odosobnione dla Polski. Od kilku miesięcy rośnie oczekiwanie końca cyklu podwyżek stóp procentowych w tak kluczowych dla koniunktury Polski gospodarkach jak Strefa Euro, czy USA. Jednak opisane powyżej czynniki w podobnym stopniu są tożsame dla tych obszarów (zwłaszcza USA). Nasilenie tych czynników globalnie sprzyjałoby większej presji na podtrzymanie wysokich stóp procentowych w Polsce.
Oczywiście nie można wykluczyć scenariusza recesyjnego, choć na dzisiaj wydaje się on mało prawdopodobny - jest więc on naszym **"czarnym łabędziem"**, który w skali makro na pewno nie jest korzystny, ale w skali mikro może być bardzo atrakcyjny dla wybranych segmentów rynku nieruchomości (nie mniej "watch what You wish for"):
- **2023 rok przynosi recesję w gospodarce, wzrost bezrobocia i dynamiczny spadek inflacji** \- globalne spowolnienie gospodarcze okazuje się bardziej dotkliwe niż oczekiwali tego ekonomiści. Szkody gospodarcze i fala upadłości poczynione przez ograniczenia w dostępności surowców energetycznych wywołują recesję w Europie, a także w Polsce. Rosnące bezrobocie w skali nie widzianej od 2009 roku hamuje dynamikę wynagrodzeń i konsumpcji, szybko sprowadzając inflację do jednocyfrowego poziomu.
- **RPP szybko redukuje poziom stóp procentowych** \- w otoczeniu recesji i szybkiego spadku inflacji Rada Polityki Pieniężnej podejmuje realizacji drugiej części swojego mandatu, czyli wspierania polityki gospodarczej - następuje szybka seria cięć stóp procentowych już w Q3 2023 roku.
Powyższe ogólne scenariusze zostały w szczegółach zbadane i omówione w czwartym odcinku cyklu analiz poświęconych stopom procentowym:
[Stopy procentowe: Scenariusze ewolucji stóp procentowych do 2025+Czwarty odcinek serii analiz o stopach procentowych bada i opisuje najbardziej prawdopodobne scenariusze stóp procentowych na lata 2023-2025FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze/)
**Ponieważ okresowo monitorujemy nasze projekcje i rekomendacje, poniżej prezentujemy aktualizację naszych scenariuszy z kwietnia 2023:**
[Stopy procentowe: Aktualizacja scenariuszy do 2025+ z kwietnia 2023 (część 6)Szósty odcinek serii analiz o stopach procentowych aktualizuje najbardziej prawdopodobne scenariusze stóp procentowych na lata 2023-2025 wg stanu wiedzy na kwiecień 2023FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze-aktualizacja-kwiecien-2023/)
### Pewniaki - rynek nieruchomości
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
W 2023 roku spodziewamy utrzymania bardzo niskiego obrotu na rynku nieruchomości i kredytów rzutującego na cały kształt rynku. Aktywność na rynku najmu będzie również mniejsza, nie mniej niska podaż ofert najmu powinna zapewnić stabilizację czynszów. Oczekujemy też istotnego wzrostu znaczenia imigrantów na rynku obrotu nieruchomości
Skoro znamy "pewniaki" dla otoczenia gospodarczego jakiego powinniśmy się spodziewać w 2023 i możliwe odchylenia od nich, to możemy teraz ocenić najbardziej prawdopodobny przebieg tego roku dla rynku nieruchomości.
Widzimy tu **trzy "pewniaki"**, które warto przyjąć jako "base case" dla planowania 2023 roku:
- **Rok bardzo niskich obrotów na rynku nieruchomości i kredytów** \- obecne otoczenie makro *de facto* już "zaprogramowało" niski wolumen obrotów na rynku nieruchomości w 2023 roku. Niedostępne cenowo kredyty, niska płynność sprzedaży na rynku wtórnym (a więc i generowanie gotówki na kolejne zakupy), a nawet perspektywa programu "Bezpieczny Kredyt 2%" spowodują sumarycznie dno popytowe w pierwszej połowie 2023 roku. Druga połowa - choć ma szanse na poprawę otoczenia wobec 1H 2023 - nie dorówna w żadnym względzie latom ubiegłym. Nie przyniesie tego wprowadzenie kredytów opartych o WIRON (bo nie mają one wpływu na redukcję marż przez sektor bankowy), ani złagodzenie wymagań KNF w zakresie buforu na ryzyko stopy procentowej (bo w skali całego zacieśnienia polityki pieniężnej miało ono najmniejszy wpływ na spadek zdolności kredytowej), ani też program "BK2%" (przynajmniej nie w 2023 roku). Oczywiście nie znaczy to, że rynek zaniknie. Segmenty oparte na Klientach gotówkowych (inwestorzy, osoby zamożne, osoby odsprzedające inne nieruchomości) lub tylko w nieznacznym stopniu kredytujących zakup pozostaną w jakimś stopniu na rynku - choć czynniki psychologiczne mogą ich też zniechęcać do zawierania transakcji w 2023 roku. Jednakże spadek inflacji przy utrzymywanych stałych stopach procentowych może zmniejszać też popyt inwestycyjny - w końcu oznacza to wzrost realnych stóp procentowych.
- **Przejście najmu w tryb "uśpienia"** \- rynek najmu w 2023 roku będzie się cechował niższą dynamiką i obrotowością, niż 2021 i 2022 rok - głównie ze względu na szokowy wzrost czynszów, co w połączeniu z równie niedostępnymi kredytami hipotecznymi skutkuje efektywnie spowolnieniem kreacji gospodarstw domowych. Zapewne będziemy obserwować na rynku zmniejszony popyt ze strony rezydentów (tj. Polaków oraz imigrantów od dłuższego czasu zamieszkujących w Polsce) - przynajmniej w segmentach wrażliwych cenowo w dużych ośrodkach miejskich. Dominującą rolę popytową utrzymają migranci, choć w przypadku braku kolejnych fal uchodźczych z Ukrainy także ten kanał popytowy będzie mniejszy. Niższy popyt wystąpi jednak w otoczeniu niskiej podaży ofert - segment najmu po trudnym 2020 roku, w 2021 roku wszedł w cykl silnego ożywienia wraz z podwyżkami podwyżkami stóp procentowych, a szok 2022 roku doprowadził do jeszcze głębszego spadku dostępnej oferty rynkowej. Nie spodziewamy się kolejnych dynamicznych wzrostów czynszów netto (zwłaszcza przy presji kosztowej na ceny mediów i utrzymania nieruchomości), ale nie oczekujemy też drastycznych ich spadków.
- **Wzrost znaczenia migrantów na krajowym rynku obrotu nieruchomościami** \- choć segment migrantów od lat był widoczny w segmencie najmu, to o tyle w segmencie obrotu nieruchomościami ich udział był relatywnie niski (w 2021 roku obcokrajowcy nabyli ok. 4% lokali mieszkalnych, z czego najwięcej Ukraińcy ok. 1,6%). Spodziewamy się, że 2023 rok przyniesie przełomowy wzrost ich udziału w rynku zakupowym - zwłaszcza migracja uchodźcza osób zamożniejszych nie tylko z Ukrainy, ale też np. z Białorusi - która coraz trwalej zwiąże swoją obecność z Polską. Gdybyśmy mieli postawić na któryś segment Klientów, to zapewne byliby to "zamożni informatycy ze wschodu"
Wiele oczekiwań i nadziei rynku na dynamiczne i szerokie odbicie popytu w obrocie nieruchomościami jest pokładanych w złagodzeniu rekomendacji KNF i pojawieniu się programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Nasza szczegółowa analiza tego tematu przyniosła nieco inne wnioski pod względem czasu, skali i miejsca tych efektów:
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - analiza jakościowa i ilościowa (część 1)Analiza oczekiwanych efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek nieruchomości i rynek kredytów hipotecznych - odpowiadamy na pytanie jakie będą efekty finansowe programu, ile nowych kredytów i transakcji może zostać dzięki niemu wygenerowanych, kto je zaciągnie oraz na jaki rynek one trafiąFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/#czesc-3-3)
[Program “Bezpieczny Kredyt 2%” - wpływ na rynek kredytów, nieruchomości i gospodarkę (część 2)Ocena efektów programu “Bezpieczny Kredyt 2%” na rynek kredytowy, rynek nieruchomości oraz wybrane efekty gospodarcze - czego się spodziewać w poszczególnych obszarachFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-2/)
### Szare nosorożce - rynek nieruchomości
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Wśród "szarych nosorożców" rynku nieruchomości upatrujemy takie procesy jak: wyraźny spadek cen w części segmentów rynku wtórnego, spadek kosztów budowy poniżej poziomów z 2022 r., pogłębienie opodatkowania i regulacji sektora nieruchomości, pogłębienie fali upadłości, ale i też akwizycji w sektorze, rozwój długoterminowych alternatyw do posiadania mieszkania, rozwój alternatywnych klas inwestycji, pogłębienie mikro-segmentacji przez konkurencję na rynku i kolejne zmiany rynkowe płynące z ewolucji wojny w Ukrainie
Poznajmy teraz "szare nosorożce" - dość prawdopodobne tematy, których nie dostrzegamy z taką łatwością, czy wręcz odwracamy od nich wzrok i wypieramy je ze świadomości. Wynikają one najczęściej z "pewniaków", o których pisaliśmy w poprzednich podrozdziałach. To one mają większe znaczenie dla zaskoczeń uczestników rynku nieruchomości.
Naszym zdaniem **"szarymi nosorożcami"** 2023 roku mogą stać się:
- **Wyraźny spadek cen na rynku wtórnym** \- rok 2023 będzie oznaczać bardzo niską obrotowość na rynku, niedostępne kredytowanie, rosnące koszty utrzymania nieruchomości i ograniczenie "wakacji kredytowych" z 2 rat do 1 raty kwartalnie (można to poczytać jako wzrost stóp procentowych o 50% dla około połowy kredytobiorców złotówkowych) - zapewne także nieco mniejszy popyt na najem. Nie będzie też przesłanek do istotnej poprawy pozycji negocjacyjnej sprzedających (przynajmniej do czasu pełnego wejścia programu "BK2%" w życie, choć ten obejmie tylko podzbiór rynku). Nie powinno więc być zaskoczeniem, że oczekiwania ofertowe na rynku wtórnym będą podlegały erozji cenowej w ujęciu nominalnym. Proces ten będzie najpewniej rozłożony w czasie i dotyczący przede wszystkim sprzedaży wymuszonej, zwłaszcza w starszych nieruchomościach o niższej efektywności energetycznej, czy nieruchomościach o niższej atrakcyjności. Przy niższych oczekiwaniach cenowych będziemy z opóźnieniem obserwować również niższe ceny transakcyjne. Procesowi będzie sprzyjać spowolnienie inflacji i wzrost realnych stóp procentowych
- **Nowa budowa i nowe oferty na rynku pierwotnym tańsze niż w 2022 roku** \- przewidywane otoczenie gospodarcze i rynkowe będzie miało efekty drugiego rzędu, które mogą być dla wielu nieoczekiwane. Płynąca z globalnej i krajowej gospodarki dezinflacja, a zwłaszcza deflacja surowców spowoduje, że część materiałów będzie tańsza w 2023 roku, niż w szokowym roku 2022\. Przy niskich obrotach i ograniczaniu przez deweloperów oferty i liczby uruchamianych budów (oraz przy spadku inwestycji ogółem) sektor budownictwa będzie również pod większą presją konkurencyjną i cenową oraz koniecznością wykorzystania zdolności produkcyjnych. Wreszcie wyhamowanie popytu na rozbudowę banków ziemi i wzrost realnych stóp procentowych powinno wywołać urealistycznienie oczekiwań cenowych w segmencie gruntów. Wszystkie te czynniki naraz spowodują, że budowa domu w 2023 roku może okazać się tańsza od projektu realizowanego rok wcześniej, podobnie jak nowe projekty wielorodzinne wprowadzane do sprzedaży w drugiej połowie roku mogą być tańsze w realizacji, niż projekty uruchamiane w 2022 roku. Nie oczekujemy wprawdzie bardzo istotnej zmiany w polityce marżowej największych deweloperów w przypadku, gdy podaż na rynku pierwotnym zacznie ponownie spadać, nie mniej niższe koszty realizacji mogą przynieść oferty wprowadzane w niższych cenach, zwłaszcza na rynkach o rozproszonej strukturze konkurencyjnej.
- **Wzrost opodatkowania i regulacji rynku najmu i obrotu nieruchomościami** \- 2022 rok był pod względem pojawiania się nowych podatków i przepisów w sektorze nieruchomości dość umiarkowany, to 2023 rok najpewniej przyniesie kontynuację trendu, który rozpoczął się w 2021 roku wraz z programem "Polski Ład". Pomijając znane już zmiany wynikające z "PŁ" oraz wzrostu podatków od nieruchomości, spodziewamy się, że liczne zapowiedzi podatków przerodzą się w jakiejś formie na konkretne rozwiązania podatkowe w 2023 roku - do czasu wyborów przede wszystkim o charakterze podatków restrykcyjnych czy pro-socjalnych, choć niekoniecznie istotnych dla rynku (np. "podatek od flippingu", czy "podatek od funduszy"). Podobnych zmian oczekujemy w zakresie regulacji, co znalazło już odzwierciedlenie w postaci pakietu 7 zmian w ramach tzw. "walki z patodeweloperką" - i zapewne ujrzymy trend zmiany w obszarze obrotu czy wynajmu. Choć nie spodziewamy się rozwiązań o charakterze *stricte* podatku katastralnego, to ze względu na sytuację budżetową zwłaszcza administracji lokalnej możemy oczekiwać rozwiązań o zbliżonym efekcie ekonomicznym. Ale liczymy się też w otoczeniu wyborczym z pro-stymulacyjnymi rozwiązaniami dla inwestorów prywatnych, które - podobnie jak program "Bezpieczny Kredyt 2%" - miałyby wesprzeć osoby inwestujące w mieszkania na wynajem (choćby poprzez ulgę inwestycyjną). Per saldo jednak regulacja i opodatkowanie sektora raczej wzrośnie
- **Pogłębienie fali upadłości i konsolidacji** \- ponieważ obserwowany w 2022 roku odpływ finansowania z sektora nieruchomości w roku 2023 (zarówno dla kupujących, jak i przedsiębiorstw z sektora) najpewniej się pogłębi - tylko przy jeszcze niższym popycie i wyczerpaniu części zapasów płynnych środków finansowych - to należy oczekiwać kontynuacji trendu upadłości i restrukturyzacji w sektorze deweloperskim, budowlanym, czy obrotu nieruchomościami. Trend ten będzie dotykał nie tylko dotykał liczniejsze grono podmiotów niż w 2022 roku, ale obejmie coraz większe przedsiębiorstwa. Przypuszczalnie zobaczymy z tego powodu także proces konsolidacji branży - oczekujemy fuzji i przejęć podmiotów deweloperskich, z obszaru pośrednictwa nieruchomościowego, a może i nawet w obszarze online (np. portali ogłoszeniowych).
- **Rozwój długoterminowych alternatyw do posiadania mieszkania** \- 2022 rok doprowadził do ekstremalnej sytuacji na rynku nieruchomości mieszkalnych, skutkując restrykcyjnym poziomem cen zarówno w zakupie, jak i najmie. Oczekujemy, że sytuacja ta (zarówno z przyczyn politycznych, jak i stricte ewolucji biznesowej) będzie prowadziła do rozwoju i popularyzacji długoterminowych alternatyw posiadania mieszkania. Nie odpowiemy dzisiaj które z rozwiązań zyska najbardziej na znaczeniu: czy prywatne PRS stanie się preferowanym sposobem najmu, czy może złagodzeniu i poszerzeniu ulegnie oferta SIMów, czy też włodarze miast ruszą z szeroką falą uruchamiania SANów. Jest też prawdopodobne, że rynek wykształci nowe formy produktowe na rynku najmu - być może w postaci umów wieloletnich lub bezterminowych, w połączeniu z odpowiednimi zmianami prawnymi w obszarze regulacji najmu. A być może ujawnią się nowe formuły na kształt kooperatyw mieszkaniowych, które same w sobie zaczną funkcjonować w marcu 2023 roku. Popularyzacja wśród użytkowników rynku nieruchomości wszystkich tych elementów łącznie będzie prowadzić do stopniowego naruszania dotychczasowego *status quo* alternatywy "zakup na kredyt vs. wynajem na rok".
- **Rozwijają się alternatywne klasy inwestycji** \- przy wysokiej niepewności w skali całego rynku nieruchomości mieszkalnych, a zwłaszcza spadku obrotu i wzroście kosztów finansowych, powinniśmy także oczekiwać silniejszego (przynajmniej w ujęciu relatywnym do klasycznego sektora budownictwa mieszkaniowego) rozwoju alternatywnych klas inwestycji nieruchomościowych w segmencie około-mieszkalnym. Spodziewamy się tego trendu zwłaszcza wśród bardziej zwinnych i zdywersyfikowanych deweloperów oraz funduszy poszukujących okazji do zaangażowania kapitału o podwyższonym ryzyku, ale też i wyspecjalizowanych agencji nieruchomości (np. w zakresie pozyskania gruntów, czy obsługi wybranych procesów). Inwestycje będące dotychczas na marginesie - zwłaszcza domy senioralne oraz kwatery pracownicze - zapewne będą zyskiwać na atrakcyjności w 2023 r. ze względu na swój antycykliczny wobec stóp procentowych charakter oraz potencjalnie wyższe stopy zwrotu. W obszarze bardziej rozwiniętych w Polsce segmentów (PRS, akademiki) relatywny wzrost nie będzie tak dynamiczny - zwłaszcza segment PRS będzie borykać się z wysokimi kosztami finansowania, przy osłabieniu dynamiki czynszowej oraz potencjalnie niesprzyjającym otoczeniu politycznym, ale też oczekujemy dalszego jego wzrostu.
- **Konkurencja na rynku pogłębia trend mikro-segmentacji** \- trudne otoczenie rynkowe, zmiany w strukturze popytu, rozwój nowych segmentów Klientów z reguły prowadzą do wzrostu konkurencji, ale także do innowacji. Naszym zdaniem rok 2023 przyniesie nasiloną mikro-segmentację - czy to na rynku pierwotnym domów i mieszkań, w usługach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, doradztwa kredytowego, flippingu, czy też pozyskiwania inwestorów. Pospolita oferta skierowana do szerokiego grona Klientów nie będzie skuteczna w tym roku przy wzroście konkurencji przypadającej na jednego Klienta. Dla zapewnienia sukcesu konieczna będzie indywidualizacja zarówno ścieżki dotarcia do Klienta, jak i dostosowania komunikacji, produktu, czy nawet strategii cenowej. Spodziewamy się więc nowych innowacji produktowych oraz sprzedażowych, nowych technik dotarcia do Klienta, czy nowych sposobów wykorzystania dostępnych technologii - a więc i sukcesu tych podmiotów, które skutecznie przyjmą taką ścieżkę konkurencji.
- **Wojna w Ukrainie ewoluuje** \- choć wojna w Ukrainie była największym szokiem 2022 roku i miała też istotny wpływ dla krajowego rynku nieruchomości, to jej obecność spowszedniała, podobnie jak szokowy charakter. Nie powinniśmy jednak zapominać o jej istnieniu, jak i o tym, że wcześniej czy później wyewoluuje ona z obecnego kształtu wojny pozycyjnej. Nikt nie wie kiedy i do jakiej postaci przejdzie ten konflikt (zwłaszcza my, gdyż nie jest to nasz obszar ekspertyzy), ale jesteśmy pewni, że zmiana ta wprowadzi układ polskiego rynku nieruchomości w ponowny ruch - w zakresie migracji, nastrojów Klientów, kosztów działalności, czy dostępności siły roboczej. Musimy mieć na względzie uwagę, jakie ruch ten może mieć pozytywne i negatywne oddziaływanie na nasze położenie strategiczne, sytuację operacyjną oraz inwestycje.
Szczególnie kontrowersyjnym i najchętniej komentowanym (lub dezawuowanym) zagadnieniem od zawsze był wątek cenowy. Z naszej perspektywy dane z końca roku prezentowane dla rynku wtórnego zdają się już potwierdzać zmianę trendu. Pytanie więc, czy to kontrowersja, czy "szary nosorożec"?
[Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q3 2022Pogłębiony przegląd danych o cenach mieszkań w Q3 2022 opublikowanych przez NBPFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/przeglad-danych-cen-nieruchomosci-nbp/)
### Czarne łabędzie
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Sześć "czarnych łabędzi" obejmuje: nowe szoki cenowe, masowe problemy z płatnościami czynszów, uchwalenie ustawy o REITach, przełom w technologii tanich pasywnych domów, polityczne "trzęsienie ziemi" w Polsce oraz wybuch kolejnej wojny
Na koniec pochylamy się na "czarnymi łabędziami". Tak jak wcześniej wyjaśnialiśmy:
- są to scenariusze o **niskim prawdopodobieństwie** (na pewno nie postawilibyśmy na nie całego naszego majątku), ale nie są to zdarzenia zupełnie nieprawdopodobne (kierujemy się pragmatyzmem),
- w przypadku ich realizacji miałyby one potencjalnie **duży wpływ** na sytuację ekonomiczną i rynek nieruchomości (pozytywny lub negatywny),
- **nie wiemy kiedy** się wydarzą (niekoniecznie musi to być 2023 rok), ale proces który może nas do nich doprowadzić może już trwać.
- ich **celem nie jest przewidzenie konkretnych zdarzeń**,
- zadaniem "czarnych łabędzi" jest **wywołanie kreatywnego procesu myślowego u odbiorców** \- w szczególności przeanalizowania w jakim stopniu są oni gotowi na wystąpienie poszczególnych sytuacji.
W tym roku widzimy sześć "czarnych łabędzi" dla rynku nieruchomości i nie tylko:
- **Ceny mieszkań i czynsze ponownie skokowo rosną** \- w opinii analityków i uczestników rynku nieruchomości panuje konsensus, że 2023 rok nie przyniesienie dynamicznego wzrostu cen i czynszów, a raczej należy spodziewać się stagnacji po szoku 2021 roku. Gdyby jednak wystąpiły ponowne szoki popytowe i inflacyjne (zwłaszcza płynące z innych "czarnych łabędzi") to równie dobrze możemy zobaczyć kolejny skok cenowy w tym obszarze
- **Najemcy masowo nie płacą za najem** \- ostatnie lata dobrej koniunktury na rynku pracy sprzyjały niskiej szkodowości najmu i niskiej windykacji. Jednak 2022 rok przyniósł skokowy wzrost czynszów, a inflacja zmniejszyła rozporządzalne dochody najemców. Gdyby zderzyło się to z istotnym pogorszeniem sytuacji na krajowym rynku pracy ("czarny łabędź" z obszaru gospodarczego), to mógłby zrealizować się czarny sen każdego inwestora na rynku najmu nieruchomości - masowy wzrost zaległości płatniczych, windykacji oraz szkodowości.
- **Uchwalona zostaje ustawa o REITach** \- ustawa o szczególnych spółkach giełdowych najmu nieruchomości korzystających z preferencji podatkowych (REITy - Real Estate Investment Trust) co najmniej trzykrotnie nie dochodziła do skutku, to uważamy, że rok 2023 może być szczególny dla ponownego rozpoczęcia prac nad tym rozwiązaniem. Wprawdzie kalendarz wyborczy niekoniecznie musi wspierać tego typu inicjatywy, to sytuacja rynkowa i gospodarcza, czy kondycja rynku kapitałowego powinny zachęcać przynajmniej do powrotu tego tematu do prac
- **Technologia tanich pasywnych domów** \- okresy kryzysów i niepewności często sprzyjają przełomowym innowacjom. Obecny kryzys energetyczny i kryzys dostępności tanich nieruchomości, w połączeniu z potrzebą dekarbonizacji ściera się obecnie z rozwojem technologii indywidualnego ogrzewania i modularyzacji produkcji. Ten miks może przynieść przełom (lub początek przełomu) technologiczny i organizacyjny w zakresie pasywnego budownictwa indywidualnego - który doprowadzi do dalszego spadku kosztów takich rozwiąza lub i ich popularyzację na skalę masową.
- **Polityczne zmiany w Polsce** \- obecny kształt polityki gospodarczej, podatkowej, regulacyjnej i społecznej - także dla rynku nieruchomości - był budowany przez 8 lat rządów koalicji Zjednoczonej Prawicy, skutkując przyzwyczajeniem się do określonego *status quo*. Jesień 2023 przyniesie wybory parlamentarne w Polsce (lub też szybciej, jeśli napięcia w koalicji rządzącej dojdą wcześniej do skutku). Oczywiście nie przewidzimy wyników samych wyborów, tego czy ZP utraci władzę, czy też konfiguracji która obejmie władzę. Jednak sytuacja odsunięcia obecnej koalicji od władzy i "nastanie nowego" może mieć istotny wpływ na zmianę wielu trendów i procesów, które miały miejsce w ostatnich 8 latach
- **Wybuch kolejnej wojny** \- wreszcie najsmutniejszy "czarny łabędź", biorąc pod uwagę skutki ataku Rosji na Ukrainę. Globalne otoczenie wysokiej inflacji, prawdopodobnej recesji, deglobalizacji i zamykania się poszczególnych gospodarek będzie sprzyjało intensyfikacji konfliktów - historycznie takie otoczenie prowadziło do nowych starć na poziomie gospodarczym i dyplomatycznym, ale być może też w postaci "gorącej wojny". Każdy z tych czynników w mniejszym lub większym stopniu może być pro-inflacyjny i negatywnie wpływający na koniunkturę gospodarczą
### Jak się przygotować?
[*Wróć do spisu treści*](#menu)
💡
Przedsiębiorca i inwestor przygotowując się na 2023 rok powinien: przygotować się na wystąpienie zarówno negatywnych dla niego scenariuszy, jak i wykorzystanie tych pozytywnych, przeprowadzić **rightsizing* organizacji, zwiększyć opcjonalność, elastyczność i zwinność swojego biznesu oraz pogłębić segmentację i dywersyfikację swojej działalności
Po każdym takim rocznym podsumowaniu czy innej prognozie powstaje pytanie - co dalej? Jak mogę przygotować swoje przedsiębiorstwo, czy prywatne inwestycje do takich możliwych scenariuszy? W szczególności jak działać przy takiej niepewności i zmienności?
Przy okazji analizy scenariuszy stóp procentowych (które, choć są wycinkiem tylko naszych prognoz na 2023 rok, to dobrze oddają poziom niepewności i zmienności) zbudowaliśmy dla naszych subskrybentów pięć grup inicjatyw, jakie każdy samodzielnie powinien podjąć. Są to:
- **Przygotowanie na wystąpienie negatywnych scenariusz**, przede wszystkim w zakresie analizy *stress test*, oceny potrzeb finansowych i budowy planów naprawczych na wypadek realizacji negatywnego dla naszego biznes scenariusza
- **Przygotowanie na wzrost w przypadku realizacji pozytywnych scenariuszy**, a w szczególności wykorzystania nowych szans wzrostu organicznego i M&A oraz oceny potrzeb finansowych z nimi związanych
- **Przeprowadzenie *rightsizingu* organizacji** oraz redukcji dźwigni kosztów stałych w obszarze operacyjnym i finansowym
- **Wprowadzenie inicjatyw prowadzących do większej opcjonalności, elastyczności i zwinności** w zakresie finansowania i rozwoju biznesu
- **Pogłębienie segmentacji i dywersyfikacji biznesu** poprzez re-pozycjonowanie wybranych produktów i usług, dywersyfikację produktową, mikro-marketing i poszerzenie kanałów sprzedaży
W szczegółach zostały one opisane w poniższym artykule wraz z przykładami operacjonalizacji dla konkretnego biznesu nieruchomościowego.
[Stopy procentowe: Jak dopasować strategię biznesu do przyszłych warunkówOstatni odcinek serii o stopach procentowych, a w nim wnioski strategiczne i rekomendacje strategiczne FLTR zbudowane w oparciu o scenariusze zmian stóp procentowychFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-strategie/)
Poczucie wysokiej niepewności dotyka też Klientów - kupujących na rynku nieruchomości - którzy wahają się przed podjęciem decyzji zakupowej mimo możliwości finansowych. Także dla nich przygotowaliśmy 7 argumentów, które mogą pomóc w ich przekonaniu w 2023 roku.
[7 argumentów jak przekonać wahającego się Klienta i skutecznie zamykać transakcje w 2023 roku?Niepewność stóp procentowych, WIRON, przyszłe ceny spowodowały wahanie Klientów i brak zawierania transakcji - dzielimy się 7 pomysłami i taktykami jak szczerze i skutecznie rozmawiać z wahającym się Klientem, żeby odblokować transakcje i dobrze prosperować w 2023 rokuFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/7-argumentow-jak-przekonac-klienta/)
---
*Gdyby chcieli Państwo skomentować powyższą analizę lub zadać pytania na jej temat - to zapraszamy do kontaktu na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### FLTR #11: Ceny hamują, stopy procentowe bez zmian, walka z "patodeweloperką" oraz jakich zmian oczekiwać w "BK2%"
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-11/
Last updated: 2024-06-02T21:12:06.000Z
Początek 2023 roku, mimo krótszego tygodnia, okazał się dość bogaty w wydarzenia ze sceny gospodarczej i politycznej. Analitycy zostali zaskoczeni istotnym spowolnieniem inflacji, ale decyzja o braku zmian stóp procentowych nikogo już nie zaskoczyła. Na tym tle ciekawe może być zahamowanie cen na rynku wtórnym. Jednocześnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało założenia zmian w kluczowych regulacjach w ramach "walki z patodeweloperką". My natomiast kończymy naszą analizę programu "BK2%" - dokonaliśmy analizy jakie zmiany w założeniach programu mogą nastąpić, kiedy to może mieć miejsce i jaki będzie mieć to wpływ na skuteczność programu. Zweryfikowaliśmy też prawdopodobny harmonogram jego wdrożenia - także w kontekście nadchodzących wyborów - budżet oraz wpływ ewentualnych zmian stóp procentowych. A już w poniedziałek poznacie nasze prognozy na 2023 rok!
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Program "Bezpieczny Kredyt 2%" - możliwe zmiany w programie (część 3)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-mozliwe-zmiany-czesc-3/
Last updated: 2026-10-05T14:37:56.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
- Zakres najbardziej prawdopodobnych zmian w programie "BK2%" obejmie definicję "posiadania nieruchomości", metodykę kalkulacji poziomu dopłaty w zakresie marż oraz możliwość dołączania innych współkredytobiorców - zmiany w zakresie limitów (cenowych, metrażowych, dochodowych), czy ograniczeń dla najmu lub rynku wtórnego są mniej prawdopodobne. Prawdopodobne jest też niedotrzymanie harmonogramu wdrożenia programu - co może istotnie rzutować na jego kształt lub w ogóle wejście w życie ze względu na wybory w Q4 2023 roku
- Przed wyborami w Q4 2023 zmiany będą zapewne miały na celu rozszerzanie grona adresatów i zmniejszanie negatywnego odbioru programu, bez znaczącego wpływu na skalę i sukces programu. Po wyborach i w pierwszym okresie funkcjonowania należy spodziewać się dwóch odmiennych scenariuszy - zwiększenia pro-stymulacyjnego charakteru programu (złagodzenie ograniczeń zdolności kredytowej, wzrost budżetu) sprzyjającego realizacji scenariusza "szybkiego" lub ograniczania roli programu (dodatkowe limity i kryteria) poniżej scenariusza "wolnego". W przypadku gdyby program nie wszedł w życie przed wyborami parlamentarnymi w 2023 to zmiany na scenie politycznej mogą doprowadzić do głębszych zmian w kształcie programu, a nawet zupełnego wycofania z realizacji programu w tym kształcie.
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #10: W jakim stopniu "Bezpieczny Kredyt" wpłynie na rynek i jak zmieniły się nastroje polskich pośredników
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-10/
Last updated: 2024-06-02T21:12:11.000Z
W ostatnim newsletterze FLTR w 2022 roku dzielimy się drugą częścią analizy programu "Bezpieczny Kredyt 2%" - a konkretnie wpływem na poszczególne segmenty rynku nieruchomości. W naszej opinii program ten może pobudzić popyt kredytowy, a w efekcie zwiększy popyt w 2\. połowie 2023 i w całym 2024 roku. Jego skala może pomóc rynkowi pierwotnemu w utrzymaniu sprzedaży na poziomie z 2022 roku i wywoła presję na utrzymanie cen, jednakże nie uchroni on rynku wtórnego przed pogłębieniem spadków obrotu i zapewne także cen. Co więcej może on pogłębić zapaść popytu w 1 poł. 2023 oraz stworzyć ryzyko nadpodaży mieszkań po 2024 roku. Tłumaczymy również jego pro-inflacyjny charakter o istotnym znaczeniu dla szerokiego rynku. A dodatkowo pokazaliśmy jak radykalnie zmieniły się nastroje polskich agentów pośrednictwa nieruchomości w ostatnim roku - ale z dozą optymizmu!
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Program "Bezpieczny Kredyt 2%" - wpływ na rynek kredytów, nieruchomości i gospodarkę (część 2)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-2/
Last updated: 2026-10-05T14:37:16.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
💡
Program "BK2%" jest wprost programem zmniejszającym koszty finansowe kredytowania i zwiększającym atrakcyjność finansową zakupu nieruchomości - jak to oceniliśmy w [części 1 analizy](https://www.fltr.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). W efekcie będzie on działać w podobny sposób co złagodzenie polityki pieniężnej - choć z kilkoma różnicami lub niuansami. Te niuanse mają dość istotny wpływ na planowanie strategii w oparciu o oczekiwanie tego programu - zwłaszcza w kontekście [naszych rekomendacji strategicznych dla scenariuszy stóp procentowych](https://www.fltr.pl/stopy-procentowe-strategie/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Dlatego dla przejrzystości i kompletności analizy wpływu programu "BK2% na rynek nieruchomości posłużyliśmy się **frameworkiem*, który pierwszy raz przedstawiliśmy Państwu [w serii poświęconej stopom procentowym](https://www.fltr.pl/jak-stopy-wplywaja-rynek-re/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #9: Analizujemy ile kredytów przyniesie program "Bezpieczny Kredyt 2%" - oraz życzymy Wesołych Świąt od AI & FLTR!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-9/
Last updated: 2024-06-02T21:12:15.000Z
W dzisiejszym, przedświątecznym, newsletterze FLTR - prezentujemy wyniki szczegółowej analizy [ogłoszonego w zeszłym tygodniu](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-8/) programu "Bezpieczny Kredyt 2%". Zidentyfikowaliśmy i uporządkowaliśmy dla Was szereg niuansów związanych z "BK2%", porównaliśmy go pod względem atrakcyjności i dostępności z programem "RnS" i zbudowaliśmy dwa szczegółowe scenariusze jego wdrożenia - wszystko to z dokładnym wyliczeniem ile kredytów może dzięki niemu zostać wygenerowanych, kto je będzie zaciągać i w których segmentach rynku. Dodatkowo przyjrzeliśmy się danym o przeciętnym czasie eksponowania mieszkań w Polsce, nastrojach amerykańskich deweloperów oraz liczbie stałych mieszkańców w Polsce.
Zapraszamy do lektury!
## 🌠🎄🧑🎄🎀 Życzenia Bożonarodzeniowe od FLTR!
Przy tej okazji chcieliśmy złożyć Państwu najserdeczniejsze życzenia z okazji nadchodzących Świąt Bożego Narodzenia - aby ten czas był pełen ciepła i rodzinnego czasu - oraz życzyć samych sukcesów w 2023 roku - aby przyniósł on tylko pozytywne niespodzianki!
PS. Świąteczna kartka znajdująca się na okładce tego numeru została wygenerowana za pomocą AI (sztucznej inteligencji) programu [Dall-E 2](https://openai.com/dall-e-2/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) przy użyciu hasła "*xmas card house with tree and presents by Wilhelm Sasnal*".
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Program "Bezpieczny Kredyt 2%" - analiza jakościowa i ilościowa (część 1)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/ppm-analiza-potencjalnego-wplywu-czesc-1/
Last updated: 2026-10-05T14:36:37.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
*Przeczytanie streszczenia zajmie do 5 minut.*
- W dniu 16\. grudnia 2022 Minister Rozwoju i Technologii Waldemar Buda ogłosił "Program Pierwsze Mieszkanie" (PPM), w skład którego ma składać się z dwóch elementów - "Bezpieczny Kredyt 2%" i "Konto Mieszkaniowe" (dalej "BK2%" i "KM"). Ze względu na oczekiwany pro-stymulacyjny wpływ "PPM" na rynki odbiorców FLTR poświęciliśmy temu programowi - a dokładniej rozwiązaniu "Bezpieczny Kredyt 2%" - dedykowany cykl artykułów
- Niniejszy artykuł przedstawia analizę jakościową i ilościową programu "BK2%", w szczególności ocenia i kwantyfikuje możliwy wpływ "BK2%" na rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych (ile kredytów może on wygenerować, w jakich segmentach rynku, kiedy) - jest on wstępem do drugiej części, która w kolejnej edycji FLTR wysunie hipotezy na temat wpływu programu na poszczególne segmenty rynku oraz hipotezy w zakresie możliwych zmian, jakie mogą nastąpić w założeniach tego programu
- Nasze podejście analityczne programu "Bezpieczny Kredyt 2%" obejmuje cztery kroki – analizę jakościową programu, analizę ilościową programu, podsumowanie wpływu na rynek oraz identyfikację prawdopodobnych zmian w założeniach programu
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #8: Jak rozmawiać z wahającym się Klientem, jak działa program Bezpieczny Kredyt i co robią banki centralne na Świecie
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-8/
Last updated: 2024-06-02T21:12:20.000Z
W dzisiejszym newsletterze FLTR pochylamy się nad specyficznym segmentem Klientów kupujących - mają możliwości finansowe, mają potrzebę zakupu, ale "wahają się" przed podjęciem decyzji. Analizujemy ten specyficzny sub-segment i dzielimy się argumentacją, jaką każdy agent nieruchomości, doradca kredytowy, czy sprzedawca mieszkań może wykorzystać w rozwoju biznesu w 2023 roku. Streściliśmy też na gorąco ogłoszony dzisiaj program Bezpieczny Kredyt oraz zapowiedź zmian w buforze na ryzyko stopy procentowej i wyjaśniliśmy dlaczego kluczowe banki centralne nadal podnoszą stopy procentowe.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### 7 argumentów jak przekonać wahającego się Klienta i skutecznie zamykać transakcje w 2023 roku?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/7-argumentow-jak-przekonac-klienta/
Last updated: 2024-05-31T10:59:53.000Z
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Można szacować, że do końca 2022 roku nastąpi **spadek głównych kategorii obrotu nieruchomościami** (sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym, wtórnym, sprzedaż kredytów) **o ok. 40-60%**, a w kategorii aktywności indywidualnych inwestorów budujących domy o ok. 20-30%. Przyczyny tego spadku są zarówno **finansowe**, jak i **psychologiczne**.
- Ponieważ w 2023 roku nie spodziewamy się istotnej poprawy warunków finansowych dla większości Kupujących, to **dogłębne poznanie i skuteczne zaadresowanie przyczyn psychologicznych wśród Klientów o dobrej sytuacji finansowej może być kluczem do skutecznego prowadzenia biznesu nieruchomościowego w 2023 roku** \- temu tematowi poświęcono niniejszą analizę
- **Finansowe** przyczyny spadku obrotu obejmują przede wszystkim około 50-60% spadek zdolności kredytowej Klientów, spadek relatywnej atrakcyjności mieszkań na wynajem wobec lokat i innych inwestycji, jak i wzrostów kosztów realizacji budownictwa indywidualnego. Jednakże są segmenty Klientów, które utrzymały aktywność zakupową (w szczególności klasa średnia wyższa, zdefiniowana w szczegółach w poniższej analizie)
- **Względy psychologiczne** dotyczą osób posiadających odpowiednie warunki finansowe do realizacji zakupu i posiadające zazwyczaj uświadomioną potrzebę zakupu (typowe kryteria opisane zostały w szczegółach w poniższej analizie), ale dla których aspekty pozafinansowe, tj. psychologiczne wywołują odłożenie decyzji o transakcji
- **Psychologiczne** przyczyny spadku liczby transakcji obejmują zarówno oczekiwania dotyczące kwestii oczekiwań cenowych, obaw i oczekiwań w obszarze kredytów, rządowych programów mieszkaniowych, jak i kwestii oczekiwań spoza bezpośredniego obszaru mieszkaniowego
- W niniejszej analizie nie będziemy wymiarować skali poszczególnych przyczyn i segmentów Klientów. Zagadnieniu segmentacji rynku nieruchomości (jakie są segmenty Klientów kupujących na rynku, jak duże są te segmenty, jak się zmieniają w czasie, od czego zależy ta zmienność, jakimi kryteriami się kierują) - które jest istotnym narzędziem do optymalizacji strategii marketingowej - poświęcimy kolejną serię analiz premium
- **Większość z obaw i rozterek wahających się można zaadresować** poprzez uświadomienie obecnych scenariuszy stóp procentowych, ich konsekwencji dla rynku nieruchomości oraz kredytów i zaproponowania Klientowi odpowiedniej strategii zakupowej i finansowania - zwłaszcza opartej na odpowiednich produktach kredytowych. **Rekomendujemy 7 argumentów sprzedażowych** dopasowanych do poszczególnych obaw i kwestii psychologicznych - w szczegółach wyjaśniliśmy je w poniższym artykule:
- *Spadki nie są wcale pewne - zwłaszcza mogą ominąć segment lepszych mieszkań*
- *Chytry traci dwa razy - rynek może się odwrócić, zanim ustrzelisz rabat*
- *Sprawdź zdolność - to nic nie kosztuje, a teraz jest dobry moment dla kredytobiorców*
- *Wykorzystaj opcjonalność kredytów z okresowo stałą stopą i śpij spokojnie*
- *WIRON nic nie zmieni*
- *Nie licz na rząd, licz na siebie*
- *Wykorzystaj ubezpieczenie spłaty kredytu*
💡
Argumenty sprzedażowe mogą być wykorzystywane do rozwoju biznesu w 2023 roku m.in. jako toolbox dla sprzedawców, narzędzia marketingowego generowania leadów i call-to-action, narzędzia do targetowania Klientów oraz ich scopingu i priorytetyzacji
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR już działa!
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-juz-dziala/
Last updated: 2026-10-05T14:33:48.000Z
Nazywam się **Jan Dziekoński** i witam Cię serdecznie na łamach **FLTR!**
Jeśli czytasz te słowa, to zapewne znamy się już dotychczasowej współpracy na rynku nieruchomości, a może z mojego bloga, YouTube'a, podcastu, czy kanałów social media poświęconych nieruchomościom - ale może to nasze pierwsze spotkanie. Niezależnie jak tu trafił\_ś to mam nadzieję, że **FLTR** będzie ważnym miejscem dla Twoich inwestycji, biznesu nieruchomościowego, czy rozwoju zainteresowań i pasji.
Zapraszamy!
### FLTR w kilku zdaniach
**FLTR** to nowe miejsce na mapie mediów, instytucji badawczych, think-tanków i firm doradczych zajmujących się rynkiem nieruchomości. Dostępne dla każdego**,** choć **powstało z myślą o** **ekosystemie rynku nieruchomości**.
Na **FLTR** spotykają się nieruchomościowi przedsiębiorcy, duże korporacje, drobni inwestorzy, czy po prostu osoby zainteresowane tematyką nieruchomości mieszkaniowych. To jest ów **ekosystem**.
Z mojego doświadczenia uczestnikom naszego ekosystemu brakuje dostępu do obiektywnego spojrzenia na sytuację i przyszłość naszej branży. Dominuje szum i chaos marketingu oraz partykularnych interesów. **FLTR** ma to zmienić!
💡
**FLTR** to cotygodniowy, **subskrypcyjny newsletter**, którego rolą jest dzielenie się czystą i obiektywną wiedzą wynikającą z danych, analiz, czy konsensusu ekspertów - bez reklamy, PRu, naganiania, szkoleń i clickbaitów.
Dlaczego warto skorzystać z FLTR? Poza oszczędnością czasu poświęcanego na śledzenie rynku **FLTR** ma stanowić źródło pozytywnego i zdrowego impulsu do pielęgnowania i wzrostu Twojego biznesu, motywacji do odważnego działania, ale też jego ochrony przed nieoczekiwanymi zagrożeniami.
[Więcej o FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/o-fltr/)
### O czym piszemy na FLTR?
Publikacje na **FLTR** obejmują:
- **FLTR rynku** *\-* w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości,
- **FLTR trendów** \- w którym badamy i monitorujemy trendy makroekonomiczne, rynkowe i konsumenckie,
- **FLTR konkurencji** \- w którym analizujemy strategie i modele biznesowe liderów i nowych konkurentów na tym rynku*.*
FLTR tak naprawdę działa od miesiąca w formule *stealth*, dlatego pojawiło się na nim szereg artykułów.
[Obecne artykuły](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/all/)
Obecnie pracujemy przede wszystkim nad czterema tematami:
- **analiza scenariuszy stóp procentowych** \- stopy procentowe mają ogromny wpływ na cykliczność sektora nieruchomości. Jakiej spodziewać się ścieżki stóp procentowych, jakie są alternatywne scenariusze, kiedy mogą nastąpić i przede wszystkim - co to oznacza dla biznesu nieruchomościowego i jak się do tego przygotować!
- **rynek PRS** \- sektor *rynek private rented sector* jest jednym z dynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce, mimo trudności w innych sektorach - zwłaszcza deweloperskim. Czym jest i jak funkcjonuje rynek PRS, kim są kluczowi gracze oraz dominujące strategie, w jaki sposób dobierają nieruchomości i najważniejsze - w jaki sposób zaistnieć na tym rynku!
- **scenariusze rozwoju popytu na mieszkania** \- obecne zmiany struktury popytu, jak i nowe trendy zapowiadają, że przyszły cykl nieruchomościowy będzie inny niż poprzedni. Jak kształtował się popyt na mieszkania historycznie, kto i dlaczego kupował, jakie były segmenty klientów, które segmenty będą kupowały w przyszłości i dlaczego, jakiego produktu będą poszukiwały, jak wpłynie na to demografia i trendy konsumenckie oraz najważniejsze - jak dopasować do tego biznes nieruchomościowy!
- **trendy legislacyjne i fiskalne dla rynku nieruchomości** \- rynek nieruchomości w Polsce jest pod coraz większą presją legislacyjną i fiskalną. Dokąd może zmierzać polityka legislacyjna i fiskalna dla rynku nieruchomości? Jakich zmian regulacyjnych i podatkowych możemy się spodziewać, jak te zmiany wpłyną na warunki prowadzenia biznesu nieruchomościowego oraz najważniejsze - jak dostosować biznes nieruchomościowy do nadchodzących zmian?
Kompletną listę obecnych i nadchodzących publikacji znajdziesz poniżej:
Listę obecnych i nadchodzących publikacji znajdziesz poniżej:
[Nadchodzące publikacje](https://insight.rynekpierwotny.pl/analizy/)
### Jak skorzystać z FLTR?
FLTR jest skierowany tylko i wyłącznie do jego subskrybentów - w wersji **płatnej** lub **bezpłatnej**.
💡
Cotygodniowy **newsletter**, wszystkie publikacje **premium**, a w przyszłości społeczność, pogłębione analizy, dane, raporty, nagrania, spotkania online i face-to-face, będą dostępne tylko dla **subskrybentów wersji płatnej.** Możesz ją **testować za darmo przez 8 dni** i najwyżej zrezygnować!
#### Subskrypcja premium FLTR
Płatna subskrypcja FLTR daje dostęp do cotygodniowego newslettera oraz wszystkich treści premium
[Premium FTLR](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup/)
💡
Możesz też bezpłatnie dołączyć do listy mailingowej. Dzięki niej możesz przeczytać wybrane **archiwalne** treści, **pojedyncze** nowe artykuły, **wycinki** z artykułów **premium**, informacje o spotkaniach, czy wywiadach oraz nadal pozostać na bieżąco z informacjami o nowych publikacjach. W każdej chwili możesz się wypisać z takiego newsletteru, jak też przejść na wersję płatną.
#### Bezpłatny FLTR
Bezpłatny dostęp do FLTR daje możliwość przeczytania archiwalnych artykułów, jak i dostęp do pojedynczych treści premium
[Bezpłatny FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/#/portal/signup/free)
### FLTR #7: Jak przygotować biznes do różnych scenariuszy stóp procentowych i którzy klienci nadal kupują mieszkania?
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-7/
Last updated: 2024-06-02T21:12:25.000Z
Zeszły tydzień przyniósł spodziewaną przez nas decyzję - Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Wprawdzie z wystąpienia prezesa NBP, wypowiedzi członków RPP, czy prasowych komentarzy nie dowiemy się co będzie w przyszłości, ale my w poprzednim odcinku FLTR zbudowaliśmy możliwe scenariusze na ten temat. Dzisiaj dzielimy się naszymi wnioskami i rekomendacjami co zrobić w takiej niepewności - jak strategicznie przygotować się do tych bardziej pesymistycznych wariantów, ale też jak być gotowym na szybki wzrost i łapanie okazji jak już stopy procentowe spadną. A przy tym przyjrzeliśmy się temu jak zmieniła się struktura kupujących mieszkania w ostatnich 3 latach.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Stopy procentowe: Jak dopasować strategię biznesu do przyszłych warunków (część 5)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-strategie/
Last updated: 2024-06-02T21:12:28.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- W oparciu o zidentyfikowane scenariusze stóp procentowych (patrz [część 4 serii](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze/)) zbudowaliśmy pięc głównych grup wniosków i tez strategicznych oraz pięć grup głównych rekomendacji inicjatyw strategicznych do podjęcia na ich bazie - opisanych w szczegółach w niniejszym artykule. Na koniec pokazaliśmy przykład operacjonalizacji strategii (przełożenia rekomendacji na plan działań)
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #6: Kiedy stopy procentowe spadną, jak działa RPP i co mówi raport rynkowy AMRON
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-6/
Last updated: 2024-06-02T21:12:29.000Z
W ciągu ostatniego roku rynek nieruchomości w przyspieszonym tempie przeszedł praktyczny kurs z makroekonomii. Stopy procentowe i ich wpływ poprzez kredyty hipoteczne na rynek okazały się bardziej znaczącym czynnikiem dla popytu, niż jakikolwiek inny w ostatniej dekadzie. W dzisiejszym newsletterze przedstawiamy autorską analizę scenariuszy przyszłych zmian stóp procentowych - to [sedno naszego cyklu](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/) i ważna, strategiczna informacja dla każdego biznesu nieruchomościowego, oparta między innymi na głębszej analizie Rady Polityki Pieniężnej (ale nie tylko). A poza tym szybki przegląd najciekawszych danych z ostatniego raportu AMRON.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Stopy procentowe: Scenariusze ewolucji stóp procentowych do 2025+ (część 4)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-scenariusze/
Last updated: 2024-06-02T21:12:31.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Analiza scenariuszy została oparta na budowie scenariusza "base case" (najbardziej prawdopodobne zachowania RPP w oparciu o przebieg makro wg prognozy NBP - [opisane w poprzednich artykułach serii](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/)) oraz analizy najbardziej prawdopodobnych scenariuszy alternatywnych (prawdopodobne odchylenia od makro i możliwe odpowiedzi RPP)
- Zachowania RPP: Do końca 2025 roku, pomijając skrajne sytuacje, skład RPP będzie przeważnie "gołębi" (z perspektywy końca 2022 roku), sprzyjając decyzjom utrzymania "luźniejszej" polityki pieniężnej. Jednakże w przypadku napływu skrajnie pesymistycznych danych makroekonomicznych frakcja "jastrzębia" wraz z neutralnym członkiem RPP i prezesem NBP może doprowadzić do "zaostrzenia" polityki pieniężnej
- Poza ścieżką centralną opartą na obecnej projekcji NBP i strategii RPP ("base case"), najbardziej prawdopodobne są też 4 scenariusze alternatywne (2 "downside case" i 2 "upside case")
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #5: Stopy procentowe w skali makro, ceny mieszkań za Q3 2022 i sprzedaż kredytów w październiku
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-5/
Last updated: 2024-06-02T21:12:33.000Z
W dzisiejszym newsletterze FLTR kontynuujemy serię poświęconą kluczowemu zagadnieniu dla rynku nieruchomości - [stopom procentowym](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/). W trzecim odcinku tego cyklu wyjaśniamy konsekwencje gospodarcze zmian w stopach procentowych w skali makro oraz jak gospodarka działa zwrotnie na rynek nieruchomości. To ostatni krok w analizy scenariuszy przyszłego kształtu stóp procentowych. A do tego dogłębnie przeanalizowaliśmy najnowsze statystki cen mieszkań od NBP za Q3 2022 oraz dane o sprzedaży kredytów BIK w październiku 2022.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Stopy procentowe: Efekty polityki pieniężnej w skali makro (część 3)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-efekty-makro/
Last updated: 2024-06-02T21:12:37.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Gospodarka w skali makro danego kraju jest najczęściej objaśniana jako produkt krajowy brutto. Na PKB danego kraju składają się wydatki na: konsumpcję prywatną, inwestycje, wydatki publiczne oraz tzw. eksport netto
- Na poziom aktywności gospodarczej, poszczególne składowe PKB oraz takie wskaźniki gospodarcze jak zatrudnienie, dynamika płac i cen produktów oraz usług (potocznie inflacji) wpływa szereg zmiennych. Stopa procentowa jest jedną z najsilniejszych krótkoterminowych zmiennych, regulowaną przez politykę pieniężną banku centralnego. Polityka pieniężna banku centralnego ma na celu utrzymywać stabilność cen, a w niektórych krajach także do wspierania rynku pracy lub wspierania polityki gospodarczej rządu
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q3 2022
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/przeglad-danych-cen-nieruchomosci-nbp/
Last updated: 2024-05-31T10:59:00.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- W połowie listopada 2022 NBP opublikowało kwartalne dane monitoringu cen mieszkań za Q3 2022\. Statystyki NBP stanowią podstawowe źródło oceny sytuacji cenowej na rynku nieruchomości ze względu na szczegółowe dane nt. cen transakcyjnych. Niniejszy artykuł analizuje dane za Q3 2022.
- **Rynek pierwotny:**
- **Ceny ofertowe w Q3 2022:** utrzymanie ogólnej tendencji wzrostu cen ofertowych, przy wyhamowaniu wzrostów w Warszawie do zera, spowolnieniu w największych miastach wojewódzkich (zwłaszcza w Gdańsku) do ok. 2% i wysokiej dynamice mniejszych miast (5,5% kw/kw). Dwa miasta z dwucyfrową wysoką dynamiką cen (Lublin 12% kw/kw, Szczecin 11% kw/kw). Dane pod wpływem efektów statystycznych w wyniku wprowadzenia DFG (uzupełnianie oferty w czerwcu 2022, który w danych NBP zaliczany jest do Q3)
- **Ceny transakcyjne w Q3 2022:** utrzymanie bardzo wysokiej dynamiki cenowej na poziomie agregatów, przy ok. 5% kw/kw dynamiki cen na większości rynków. Dane pod wpływem silnej zmiany struktury popytu (spadek udziału klientów kredytowych, wzrost udziału klientów gotówkowych) oraz zróżnicowania pomiędzy miastami (silne, dwucyfrowe wzrosty w Opolu, Szczecinie, Kielcach mogące zaburzać statystyki - zauważalne spadki w Katowicach, Gdyni i Olsztynie)
- **Rynek wtórny:**
- **Ceny ofertowe w Q3 2022:** spadek cen ofertowych lub hamowanie dynamiki ich wzrostu zostało szeroko rozlane po rynku. W połowie miast nominalne spadki cen z Warszawą na czele (4% spadku cen kw/kw), a w 1/4 dynamika cenowa ulega hamowaniu - sygnalizując jeden z gorszych kwartałów w ostatnich 5 latach. Pozytywna sytuacja ofertowa zachowana praktycznie wyłącznie w Opolu, Łodzi i Krakowie, z utrzymaną wysoką i przyspieszającą dynamiką cenową
- **Ceny transakcyjne w Q3 2022:** spowolnienie cen transakcyjnych mierzonych indeksem hedonicznym było podobne do cen ofertowych, ale z mniejszym zasięgiem spadków. W 1/3 miast odnotowano spadki cen transakcyjnych, zwłaszcza na średnich i dużych rynkach, które były liderami wzrostów w poprzednich kwartałach (Rzeszów, Szczecin, Trójmiasto, Wrocław). Z wyjątkiem przyspieszającego Krakowa (lider wzrostów z dynamiką 6% kw/kw) i Lublina pozostałe rynki hamowały tempo wzrostów cen. Utrzymujące się lub nawet pogłębiające dyskonto cen transakcyjnych wobec ofertowych
💡
Dane NBP zdają się potwierdzać zjawisko hamowania dynamiki cenowej na rynku wtórnym - z nasilającym się zjawiskiem spadków cen ofertowych i transakcyjnych oraz pogłębiającym się dyskontem cenowym. Na rynku pierwotnym dane NBP pokazują relatywnie stabilną sytuację cenową w statystykach ofertowych i transakcyjnych, sygnalizując większą odporność tego segmentu na otoczenie - powyższa interpretacja może być jednakże pod silnym wpływem specyfiki danych w Q3 2022 (zmiana struktury popytu, wprowadzenie DFG, opóźnienia czasowe), stąd zalecane jest szczególnie dokładne ich monitorowanie dla potwierdzenia lub odrzucenia tezy o zmianie trendu cenowego
## Ceny mieszkań wg NBP - Q3 2022
### FLTR rynku
W połowie listopada 2022 NBP opublikowało kwartalne dane monitoringu cen mieszkań za Q3 2022\. Statystyki NBP stanowią podstawowe źródło oceny sytuacji cenowej na rynku nieruchomości ze względu na szczegółowe dane nt. cen transakcyjnych. Niniejszy artykuł analizuje dane za Q3 2022.
*W tym artykule przeczytasz o:*
- [Uwagi metodologiczne i źródło](#czesc-1)
- [Rynek pierwotny](#czesc-2)
- [Rynek wtórny](#czesc-3)
*Artykuł jest uzupełnieniem skrótu oceny sytuacji na rynku nieruchomości po Q3 z października 2022*
[Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-skrot-sytuacji-w-ekonomii-i-na-rynku-nieruchomosci-q3-2022/)
**UWAGA**: dostępny jest nowszy przegląd cen:
[Przegląd danych o cenach mieszkań wg NBP - Q4 2022Pogłębiony przegląd danych o cenach mieszkań w Q4 2022 opublikowanych przez NBPFLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/ceny-nbp-q4-2022/)
## Uwagi metodologiczne i źródło
**Źródło:**
Dane cenowe NBP są publicznie dostępne - ze względu na ich dostępność nie analizujemy w niniejszym artykule wszystkich poszczególnych miast.
[Strona źródłowa NBP](https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
**Uwagi metodologiczne:**
👉
Narodowy Bank Polski w ramach monitoringu sytuacji na rynku nieruchomości, będącej elementem polityki ostrożnościowej w zakresie systemu bankowego (wyeksponowanego na ryzyko rynkowe w zakresie kredytów hipotecznych, deweloperskich czy obrotowych dla sektora nieruchomości) publikuje co 3 miesiące dane o **cenach ofertowych** i **transakcyjnych** na rynku **pierwotnym** i **wtórnym**
💡
Dane NBP są publikowane za kwartał uprzedni, z przesunięciem czasowym:
\- około maja za Q1 (grudzień roku ubiegłego, styczeń oraz luty roku bieżącego),
\- około sierpnia za Q2 (marzec, kwiecień oraz maj roku bieżącego),
\- około listopada za Q3 (czerwiec, lipiec oraz sierpień roku bieżącego)
\- około lutego roku następnego za Q4 roku bieżącego (wrzesień, październik i listopad roku bieżącego).
Dane te są następnie (po ok. miesiącu) uzupełniane dodatkowymi badaniami w postaci **raportu** który pogłębia dane cenowe m.in. o informacje wolumenowe oraz strukturę cenową
👉
**Ceny ofertowe** \- w przypadku **rynku pierwotnego** pochodzą one z ankiet zapytań kierowanych przez oddziały NBP do przedsiębiorstw deweloperskich, pośrednictwa nieruchomościowego oraz portali ogłoszeniowych. W przypadku **rynku wtórnego** wyłączają one przedsiębiorstwa deweloperskie
💡
Ze względu na metodologię raportowane **dane ofertowe mogą mieć efekt próby statystycznej** (w zależności od pokrycia i kompletności próby), w szczególności ich wyniki mogą się różnić od danych publikowanych przez inne instytucje ze względu na próbę (zwłaszcza wobec danych publikowanych przez poszczególne portale ogłoszeniowe)
👉
**Ceny transakcyjne** \- w przypadku **rynku pierwotnego** są to płatne umowy deweloperskie, umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności (w przypadku, gdy nie miało miejsce zawarcie umowy deweloperskiej) oraz umowę wybudowania i przeniesienia własności domu jednorodzinnego (j.w.) - z wyłączeniem umów rezerwacyjnych. Dla **rynku wtórnego** są to odpowiednio umowy przedwstępne lub umowy przeniesienia własności (jeśli umowa przedwstępna nie miała miejsca). Dane transakcyjne zbierane są w oparciu o akty notarialne udostępniane poprzez Rejestry Cen i Wartości Nieruchomości oraz dane ankietowe od deweloperów (w przypadku rynku pierwotnego)
💡
Ze względu na charakter zbierania **danych transakcyjnych pokazują one dane o częściowo opóźnionym charakterze** (np. umowa rezerwacyjna mogła być zawarta kilka tygodni lub nawet miesięcy przed umową deweloperską na RP, podobnie na RW umowa przeniesienia własności mogła być zawarta w oparciu o cywilno-prawną umowę przedwstępną, a nie notarialną). Dodatkowo RCWiN mają opóźnienie w zbieraniu danych i nie zawsze ostatni dostępny kwartał zawiera komplet transakcji. Dlatego NBP przy kolejnych wydaniach statystyk cenowych aktualizuje także dane historyczne
👉
Dodatkowo dla **rynku wtórnego,** który cechuje się zróżnicowaniem standardu lokali (obejmuje zarówno lokale do remontu generalnego, jak i gotowe do wprowadzenia, niekiedy o wysokiej jakości), NBP stosuje tzw. **indeks hedoniczny**. Ma on na celu porównywanie zmian cen w "koszykach" porównywalnych mieszkań, prowadząc do oczyszczenia zmian cen z efektów zmian struktury. Więcej na ten temat znajdziesz w [TYM ARTYKULE](https://www.nbp.pl/publikacje/materialy%5Fi%5Fstudia/ms247.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
💡
W prezentowanych analizach pokazujemy m.in. **średni stosunek ceny transakcyjnej do średniej kroczącej cen ofertowych.** Jest on obliczany jako:
***C*** **ena transakcyjna T+0* dzielona przez*
**średnią cenę ofertową z okresu T-3 do T+0**
Wskaźnik ten pokazuje przeciętne odchylenie cen transakcyjnych od cen ofertowych i może być interpretowany jako miara "rozgrzania" danego rynku. Jednakże **nie jest to przeciętny upust cenowy** ponieważ nie śledzi transakcji *like-for-like*
## Rynek pierwotny
Przegląd danych rozpoczynamy od rynku pierwotnego, interpretowanego przez NBP jako dostawa nowobudowanych lokali mieszkalnych na rynek.
### Ceny ofertowe
W interpretacji danych ofertowych warto zwrócić uwagę na charakterystykę okresu Q3, który obejmuje również czerwiec 2022\. Był to ostatni miesiąc przed wejściem w życie zmiany przepisów *ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego \[...\],* wprowadzającej między innymi Deweloperski Fundusz gwarancyjny. Zgodnie z danymi z innych źródeł (np. JLL, RynekPierwotny.pl) część przedsiębiorstw deweloperskich zdecydowała się przyspieszyć wprowadzenie do sprzedaży części projektów, tak aby trafił one na rynek jeszcze w czerwcu 2022 - zapewniając sprzedaż zgodnie z poprzednim reżimem prawnym. Był to też okres następujący po skokowym wzroście kosztów budowy po wybuchu wojny w Ukrainie i utrzymującej się niepewności kosztowej. W efekcie dane ofertowe mogą być nieznacznie zniekształcone lub podlegać silniejszej rewizji.
Oferta na rynku pierwotnym cechowała się kontynuacją trendów wzrostowych w większości miast, bez obserwacji istotnych tendencji spadkowych, choć można było zauważyć spowolnienie w niektórych z miast. Najwyższe ceny nominalne zostały odnotowane w Warszawie, osiągając pułap 12.911 PLN/m2 (wzrost o 0,1% vs. Q2), a najniższe w Zielonej Górze na poziomie 7.390 PLN/m2 (wzrost 0,7%). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.796 PLN/m2 (wzrost o 2,1%), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 9.184 PLN/m2 (wzrost o 5,5%).
Spowolnienie dynamiki cen ofertowych nie jest szerokie, jednakże jest warte odnotowania i dalszej obserwacji. Dynamika w Warszawie, największym polskim rynku *de facto* uległa, zatrzymaniu - podobna sytuacja była już obserwowana w 2020 roku oraz w Q3 2021, ale nie przeszkodziła w kontynuacji wzrostów cen. Nieznacznemu spowolnieniu uległa średnia ważona cena ofertowa na największych rynkach (spadek do 2,1% kw/kw), ale na pozostałych rynkach wojewódzkich średnia ważona cena ofertowa utrzymywała szybką dynamikę wzrostową. Warto zwrócić uwagę, że ceny ofertowe raportowane przez NBP nie przenoszą pozacenowych elementów rabatowych (np. darmowe miejsca postojowe, elastyczne programy płatności, bonusy).
W skali struktury zmian cen nie nastąpiły w Q3 2022 istotne zmiany - w dwóch miastach nastąpiły pomijalne spadki średnich cen ofertowych (Gdańsk i Bydgoszcz o ok. 0,1-0,2%), w pozostałych miastach wzrosty cen były utrzymane - w sześciu miastach nastąpiły były one wolniejsze niż w Q2 (Białystok, Kielce, Opole, Rzeszów, Warszawa, Wrocław), a w kolejnych 9 była ona szybsza (Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Poznań, Szczecin, Zielona Góra). Zwłaszcza mniejsze miasta miały ponadprzeciętnie wysoką dynamiką cen (Lublin 12% kw/kw, Szczecin 11% kw/kw, Katowice 9% kw/kw) mogąc wpływać na zawyżanie ogólnych agregatów cenowych.
### Ceny transakcyjne
W interpretacji danych transakcyjnych warto zwrócić uwagę na charakterystykę rynkową pierwszej połowy 2022 roku. Okres ten cechował istotny spadek popytu na rynku pierwotnym we wszystkich miastach Polski, sięgającym od 43% w Krakowie do 81% w Białymstoku - za które odpowiadał przede wszystkim istotny spadek popytu kredytowego, zwłaszcza konsumenckiego wśród kupujących pierwsze mieszkanie. W strukturze popytu nastąpił wzrost udziału procentowego nabywców gotówkowych lub z przewagą gotówki z segmentu konsumenckiego o podwyższonym standardzie oraz segmentu inwestycyjnego (więcej informacji na ten publikowaliśmy [w skrócie rynkowym nt. Q3](https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-skrot-sytuacji-w-ekonomii-i-na-rynku-nieruchomosci-q3-2022/)). Należy przy interpretacji danych cenowych mieć świadomość możliwych efektów zmiany struktury (potencjalne zawyżanie średniej ceny przez transakcje mieszkań o wyższej średniej cenie za m2), które będą możliwe do pełnej interpretacji po publikacji pełnego raportu przez NBP.
Ceny transakcyjne w umowach deweloperskich zawieranych w Q3 2022 cechowały się zbliżoną dynamiką cenową co ceny ofertowe w Q2 i Q3 - miejsce miał dalszy wzrost średnich cen zawieranych umów deweloperskich, bez zauważalnego hamowania średnich. Najwyższe ceny transakcyjne również zostały odnotowane w Warszawie, osiągając pułap 12.742 PLN/m2 (wzrost o 3,0% vs. Q2), a najniższe w Olsztynie na poziomie 7.451 PLN/m2 (spadek 1,9%). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.511 PLN/m2 (wzrost o 3,8%), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 8.761 PLN/m2 (wzrost o 4,4%).
Przeciętna dynamika cen transakcyjnych (pamiętając o jej "historycznym" charakterze wobec cen ofertowych i efekcie struktury) nie uległa istotnej zmianie w Q3\. Dynamika w Warszawieprzyspieszyła po nieznacznym spadku cen transakcyjnych w Q2 2022\. Pozostałe rynki odnotowały utrzymanie średniego tempa wzrostu, jednakże z dość istotnym rozwarstwieniem dynamiki cenowej pomiędzy miastami.
Powyższe tendencje był widoczne również w strukturze zmian cenowych - trzy rynki odnotowały spadek cen transakcyjnych (Gdynia o 3,9%, Katowice o 2,3%, Olsztyn o 1,9%), pozostałe 14 rynków utrzymywało dodatnią dynamikę cenową. Siedem z nich spowalniało jednakże tempo wzrostu (Białystok, Kraków, Lublin, Poznań, Szczecin, Wrocław, Zielona Góra), siedem przyspieszało (Bydgoszcz, Gdańsk, Kielce, Łódź, Opole, Rzeszów, Warszawa). Przy interpretacji średnich warto zwrócić uwagę na skokowe przyspieszenie cenowe w Opolu (wzrost średnich cen transakcyjnych o 23% kw/kw), Kielcach (wzrost o 13% kw/kw), Szczecinie (wzrost o 9% kw/kw po wzroście o 12% w Q2) i Łodzi (wzrost o 7% kw/kw). Zwłaszcza pierwsze trzy z tych rynków cechuje się niską podażą oraz głębokością rynku (podobnie jak w miastach odnotowujących spadki), co może powodować pogorszoną reprezentatywność statystyk poza największymi miastami. Warto zwłaszcza porównać dane NBP ze wstępnymi danymi PKO BP, które sygnalizowały spadek cen transakcyjnych na rynku pierwotnym w mniejszych miastach.
Wskaźnik średniego dyskonta ceny transakcyjnej wobec średniej kroczącej cen ofertowych może potwierdzać otoczenie popytowe w Q3 2022\. Mimo istotnego spadku wolumenu sprzedaży przeciętne ceny transakcyjne przewyższały średnie ceny ofertowe z ostatniego roku o średnio 1-3%, przy utrzymaniu tendencji wzrostowej tego wskaźnika. Może to potwierdzać (przed poznaniem szczegółowych danych wolumenowych) o fakcie zawierania większości transakcji w wybranych segmentach cenowych o podwyższonej średniej cenie (małe lokale, lokale w podwyższonym standardzie. Wskaźnik ten utrzymuje się od drugiej połowy 2021 roku na poziomie powyżej 100%.
## Rynek wtórny
W drugiej kolejności analizujemy rynek wtórny, czyli obrót lokali po pierwszym zamieszkaniu. Warto zwrócić uwagę, że według danych GUS rynek wtórny był w ostatnich 10 latach wolumenowo i wartościowo większy, niż rynek pierwotny.
### Ceny ofertowe
Najbardziej zauważalną zmianą tendencji cenowych w Q3 2022 było istotne spowolnienie w obszarze cen ofertowych, co było również potwierdzane innymi źródłami - np. pochodzącymi z części portali ogłoszeń.
Najwyższe ceny nominalne na rynku wtórnym zostały odnotowane w Warszawie, wynosząc 13.496 PLN/m2 (spadek o 4,0% vs. Q2 z poziomu 14.061 PLN/m2), a najniższe w Kielcach na poziomie 6.921 PLN/m2 (wzrost 1,7%). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 10.269 PLN/m2 (nieznaczny wzrost o 0,4%), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.744 PLN/m2 (równie nieznaczny wzrost o 0,1%).
Spowolnienie cen ofertowych nastąpiło we wszystkich geografiach - w Warszawie oraz większych i mniejszych miastach wojewódzkich, chociaż z pewnymi wyjątkami. Ujemna dynamika w Warszawie była najniższą od przełomu 2008 i 2009 roku. W miastach wojewódzkich spadek dynamiki do zera ze wzrostów rzędu 5% kw/kw w 2021 r. jest silną korektą zbliżoną do efektów COVID w 2020, ale nie może jednakże być jeszcze potraktowany jako silną korektę spadkową.
Rozbijając strukturę spadków skokowo do 8 wzrosła liczba miast o negatywnej dynamice cen (Białystok, Lublin, Szczecin, Poznań, Gdynia, Gdańsk, Warszawa, Zielona Góra - ze spadkami od 1% do 4% kw/kw). Na pięciu rynkach - głównie mniejszych miastach - dynamika cenowa pozostała dodatnia, ale wyhamowała (Bydgoszcz, Kielce, Olsztyn, Rzeszów, Wrocław). Na czterech - ceny rosły szybciej niż w uprzednim kwartale (Łódź, Katowice, Kraków, Opole) - przy czym najwyższa dynamika wzrostu sięgnęła 4% kw/kw. Powyższe dane zdają się potwierdzać tezę o silnym i szerokim zahamowaniu rynku wtórnego, które również sygnalizowały inne źródła i wskaźniki (np. średni czas ekspozycji oferty OtoDom).
### Ceny transakcyjne
W ostatniej kategorii analitycznej - cenach transakcyjnych na rynku wtórnym (śledzących umowy przeniesienia własności lub umowy przedwstępne notarialne) również obserwowalne było spowolnienie, ale o mniejszej skali niż w obszarze ofertowym - co jest zrozumiałe ze specyfiki tej kategorii.
Najwyższe ceny transakcyjne w aktach notarialnych występowały w Warszawie, osiągając pułap 11.866 PLN/m2 (wzrost o 0,6% vs. Q2 według indeksu nominalnego - UWAGA: dane w tym akapicie nie odnoszą się do indeksu hedonicznego), a najniższe w Katowicach na poziomie 6.174 PLN/m2 (spadek 1,8%). Przeciętna dla 6 największych miast poza Warszawą wyniosła 9.391 PLN/m2 (wzrost o 2,7%), a średnia ważona dla pozostałych 10 mniejszych miast wyniosła 7.111 PLN/m2 (bez zmian kw/kw).
Na poziomie agregatów cenowych w ujęciu indeksu hedonicznego (czyli z uwzględnieniem różnicy w standardzie mieszkań) spowolnienie dynamiki cenowej nastąpiło na wszystkich trzech średnich - Warszawie, 6 największych miastach wojewódzkich i 10 pozostałych miastach wojewódzkich.
Zjawisko hamowania cen transakcyjnych było jeszcze szersze, niż w przypadku cen ofertowych. W 6 miastach odnotowano spadki indeksu hedonicznego (Bydgoszcz, Trójmiasto, Katowice, Rzeszów, Szczecin, Wrocław) - w szczególności spadki miały miejsce w większych miastach, które w ostatnim roku cieszyły się wysoką dynamiką cenową (np. Rzeszów -6% kw/kw, Szczecin -4% kw/kw, Trójmiasto -3% kw/kw). Z kolei w 8 miastach indeks hedoniczny był dodatni, ale ulegał hamowaniu (Białystok, Kielce, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Warszawa, Zielona Góra). Miastami w których dynamika cenowa była dodatnia i szybsza niż w Q2 były Kraków (z najszybszym wzrostem na poziomie 6% kw/kw) oraz Lublin (wzrost o 3% kw/kw).
Wreszcie, średnie dyskonto ceny transakcyjnej (nominalnej) wobec średniej kroczącej cen ofertowych utrzymało się na wysokim poziomie we wszystkich miastach. Najmocniej pogłębiło się ono w najmniejszych miastach, do poziomu zbliżonego do okresu 2020 roku. W Warszawie wskaźnik ten był na niskim poziomie odnotowywanym ostatnio w 2016 roku. Relatywnie najmniejsze dyskonto odnotowywano w większych miastach wojewódzkich.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### FLTR #4: Jak stopy procentowe wpływają na rynek nieruchomości i jaką inflację przewiduje NBP
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-4-jaka-inflacje-przewiduje-nbp-jak-to-wplywa-na-stopy-procentowe/
Last updated: 2024-06-02T21:12:46.000Z
W dzisiejszym newsletterze FLTR kontynuujemy serię poświęconą kluczowemu zagadnieniu dla rynku nieruchomości - [stopom procentowym](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/). W kolejnym odcinku tej serii wyjaśniamy praktyczne konsekwencje zmian stóp procentowych na różne obszary obrotu nieruchomości - popyt, podaż, koszty budowy, elastyczność cenową. To kolejny kamyczek w stronę analizy scenariuszowej przyszłego kształtu stóp procentowych. Po to też przeanalizowaliśmy najnowszą projekcję inflacji i PKB autorstwa NBP.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Analiza projekcji inflacji i PKB według NBP - listopad 2022
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/projekcja-inflacji-pkb-nbp-11-2022/
Last updated: 2024-05-31T10:59:01.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- **Założenia:** Projekcja NBP zakłada światowe spowolnienie gospodarcze, ale bez wystąpienia recesji, sprzyjające spadkom cen surowców energetycznych i żywności, a więc ograniczając ceny i wartość importu. Przy założeniu mniejszego spadku eksportu spowoduje to poprawienie bilansu płatniczego oraz dodatni wpływ eksportu netto na PKB. Mimo ograniczenia aktywności sektora prywatnego, inwestycje sektora publicznego mają wzrosnąć m.in. dzięki finansowaniu ze środków z KPO, łagodząc spowolnienie w 2023 roku
- **Wyniki prognoz:** Projekcja NBP zakłada tzw. miękkie lądowanie: silne spowolnienie gospodarcze Polski w 2023 roku, głównie ze względu na spadek inwestycji prywatnych i spowolnienie konsumpcji, ale bez recesji dzięki wzrostowi eksportu i inwestycji publicznych. Następnie zakładane jest odbicie gospodarki, napędzane od 2024 r. eksportem netto i konsumpcją, a w dalszej perspektywie inwestycjami prywatnymi. Na tym tle ma nastąpić nieznaczne zmniejszenie presji na rynku pracy z tylko niewielkim wzrostem bezrobocia i spowolnieniem dynamiki wynagrodzeń, przy łagodzeniu spadku dochodów netto przez transfery publiczne. Inflacja ma stopniowo spadać od Q2 2023 osiągając górną granicę celu w 2025\. Spadek inflacji ma jednakże nastąpić głównie w wyniku czynników zewnętrznych - spadku cen energii i żywności - a inflacja bazowa ma pozostawać na wysokim poziomie w okresie projekcji, napędzana m.in. wysoką dynamiką wynagrodzeń
- **Możliwa interpretacja przez RPP:** Decyzję RPP o braku podwyżek stóp procentowych w listopadzie 2022 i późniejszą komunikację NBP można interpretować jako scenariusz "utrzymujemy niższe stopy przez dłuższy okres czasu, czekając aż warunki zewnętrzne same je obniżą"
- **Obszary niepewności:** Projekcja NBP zakłada szereg obszarów niepewności. Kluczowym wnioskiem są jednak asymetrycznie niskie szanse na niską inflację w 2023 i 2024 roku, co zwiększa prawdopodobieństwo utrzymywania restrykcyjnej polityki monetarnej NBP co najmniej do 2024 roku
💡
Biorąc pod uwagę szerokość obszarów niepewności wskazanych w projekcji NBP dla biznesu nieruchomościowego kluczowe staje opracowanie scenariuszy możliwego przebiegu przyszłej polityki monetarnej - FLTR opublikuje je w kolejnych odcinkach newsletterach
## Co zakłada NBP i co myśli RPP?
### FLTR Trendów
14 listopada 2022 Narodowy Bank Polski (NBP) publikował tzw. **"Projekcję inflacji i wzrostu gospodarczego"**, którą co 4 miesiące aktualizuje Departament Analiz i Badań Ekonomicznych (DAiBE). Nie jest to jedna z wielu analiz i prognoz, jakie można znaleźć - jest o tyle szczególna, że w mniejszym czy większym stopniu jest podstawą opinii jaką Rada Polityki Pieniężnej (RPP) buduje o inflacji i gospodarce, a na podstawie której podejmuje decyzje dotyczące stóp procentowych (choć nie jest to wyłączne źródło, o czym też kiedyś napiszemy).
O roli RPP w kształtowaniu stóp procentowych napisaliśmy w [CZĘŚCI 1](https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-jakie-przekladaja-sie-na-otoczenie-rynku-nieruchomosci/) serii analiz o [stopach procentowych](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/stopy-procentowe/), a krytyczny wpływ stóp procentowych na rynek nieruchomości przeanalizowaliśmy w [CZĘŚCI 2](https://insight.rynekpierwotny.pl/jak-stopy-wplywaja-rynek-re/). W niniejszym artykule streścimy co zakłada w swojej projekcji NBP i co na bazie tego myśli RPP.
*W tym artykule przeczytasz o:*
- *[Założeniach prognostycznych NBP](#czesc-1)*
- *[Tym co wynika z prognozy - projekcja inflacji i PKB](#czesc-2)*
- *[Tym jak projekcję zinterpretowała RPP](#czesc-3)*
- *[Obszarach ryzyka - co może pójść inaczej](#czesc-4)*
- *[Źródłach i uzupełnieniach](#czesc-5)*
## Założenia prognostyczne NBP
Każda profesjonalna projekcja musi opierać się na zestawie założeń - warunków, jakie wedle najlepszej wiedzy muszą być spełnione, aby dany układ wyników ekonomicznych mógł nastąpić - w oparciu o profesjonalną obserwację mechanizmów gospodarczych i wiedzę ekonomiczną. Oczywiście DAiBE NBP nie zna przyszłości, ale dzieli się przyjętymi założeniami - zgodnie z najlepszą praktyką.
Znajomość założeń pozwala po pierwsze zrozumieć skąd tak naprawdę pochodzi dana projekcja - jaki scenariusz przyszłości przyjął analityk, a po drugie daje możliwość analizy "co by było gdyby dane założenie uległo zmianie". W naszym przeglądzie nie będziemy analizować racjonalności i prawdopodobieństwa założeń (bo nie mamy podstawy ufać, że nasze byłyby lepsze), czy też spójności założeń i modelu (zakładając profesjonalizm DAiBE). Przegląd ma na celu wyjaśnienie "skąd wzięła się taka prognoza", bez oceniania (quasi-ocenianie pojawi się w kolejnej części serii o stopach procentowych, zasygnalizowane w podrozdziale o obszarach ryzyka).
Tak więc kluczowymi założeniami są:
- Utrzymanie stóp procentowych w Polsce na ostatnim poziomie (6,75 p.p.) *\- to podstawowe założenie prognostyczne, bo rolą DAiBE nie jest podpowiadanie RPP jak ma zmieniać stopy procentowe, tylko jak zachowa się inflacja i PKB utrzymując stan bieżący. Dopiero na bazie tego - jeżeli wyniki projekcji odbiegają od celu RPP - dokonuje zmian w stopach procentowych.*
- Kontynuacja zacieśnienia monetarnego w kluczowych gospodarkach świata (USA, Strefa Euro etc.).
- Wywołane powyższym oraz kryzysem inflacyjnym z 2021-2022 roku istotne spowolnienie gospodarcze w USA i w Strefie Euro, ale bez wystąpienia recesji (lub wystąpienie tylko niewielkiej recesji np. w Niemczech)
- Stopniowe ustępowanie szoków i ograniczeń podażowych, prowadzące do spadku cen surowców energetycznych i rolnych - w połączeniu z globalnym spowolnieniem prowadzące do spadku globalnej inflacji.
- Wzrost eksportu netto w wyniku szybszego spadku importu (szybko spadające ceny importu) niż spowolnienia eksportu (wywołanego globalnym spowolnieniem) - w efekcie także poprawa bilansu płatniczego kraju.
- Utrzymanie wzrostu inwestycji publicznych dzięki wykorzystaniu środków Krajowego Planu Odbudowy (RFF - Recovery and Resilience Facility), zwłaszcza łągodzących spowolnienie w prywatnych inwestycjach (np. budownictwo, maszyny) i dołek gospodarczy w 2023 roku.
- Utrzymanie do końca 2022 roku tzw. tarcz antyinflacyjnych (obniżki części podatków i opłat związanych z paliwami, nośnikami energii, czy żywnością) oraz zniesienie w 2023 roku części tarcz antyinflacyjnych (np. do nośników energii). W tym miejscu pojawia się obszar niepewności, ponieważ część "tarcz" została zakwestionowana przez Komisję Europejską, natomiast konkretne zmiany przepisów nie zostały jeszcze ustalone przez rząd [(źródło: PAP)](https://www.pap.pl/aktualnosci/news%2C1477800%2Crzecznik-rzadu-ws-tarczy-antyinflacyjnej-zmieniamy-mechanizmy-wprowadzamy?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
**Uwaga metodologiczna:** Część z powyższych założeń tak naprawdę pochodzi zwrotnie z modelowej projekcji realnej lub monetarnej (np. wartość importu, czy poziom inwestycji prywatnych zależy poniekąd od aktywności gospodarczej w Polsce, co jest już wartością prognozowaną), ale dla łatwiejszej interpretacji ujmujemy je w spójne założenia. Brak też w publicznych założeniach NBP danych o założonym kursie walutowym PLN.
Skrótowo kluczowe założenia NBP można tak opisać:
💡
Projekcja NBP zakłada światowe spowolnienie gospodarcze, ale bez wystąpienia recesji, sprzyjające spadkom cen surowców energetycznych i żywności, a więc ograniczając ceny i wartość importu. Przy założeniu mniejszego spadku eksportu spowoduje to poprawienie bilansu płatniczego oraz dodatni wpływ eksportu netto na PKB. Mimo ograniczenia aktywności sektora prywatnego, inwestycje sektora publicznego mają wzrosnąć m.in. dzięki finansowaniu ze środków z KPO, łagodząc spowolnienie w 2023 roku
## Co wynika z prognozy - projekcja inflacji i PKB
Na bazie powyższych założeń DAiBE opracowuje za pomocą tzw. [modelu NECMOD](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/necmod.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl) prognozę gospodarki realnej (produkt krajowy, konsumpcja, bezrobocie, wynagrodzenia) i monetarnej (inflacja). Kluczowe wyniki prognozy to:
- Istotne spowolnienie dynamiki PKB w 2023 roku, przy czym Q1 2023 z ujemną dynamiką PKB, ale bez technicznej recesji, czyli ujemnej dynamiki przez dwa kwartały z rzędu.
- Głównymi powodami spowolnienia będzie spadek akumulacji (zwłaszcza zapasów, które "ciągnęły" PKB w Q4 2021 i Q1 2022, ale też inwestycji prywatnych wskutek przede wszystkim dotychczasowego zacieśnienia monetarnego) oraz spowolnienia konsumpcji prywatnej. Czynnikami łagodzącymi będą elementy tarcz antyinflacyjnych (redukujących spadek wydatków prywatnych), inwestycje publiczne oraz rosnący eksport netto.
- Odbicie gospodarki w 2024 roku ma być zasilane przede wszystkim odbudową konsumpcji i dalszego wzrostu eksportu, a w 2025 także odbudową inwestycji prywatnych.
- Wywołane spowolnienie gospodarcze – zwłaszcza w części sektorów takich jak budownictwo – ma wg prognozy sprzyjać spadkowi popytu i nieznacznemu wzrostowi bezrobocia (o ok. 2 punkty procentowe wg BAEL). Wyższe bezrobocie wraz z procesami demograficznymi mają spowodować spadek liczby pracujących, co ma być częściowo łagodzone przez migrację zarobkową m.in. z Ukrainy.
- Spadek popytu na pracę, przy łagodzeniu presji inflacyjnej (opisanej poniżej) ma sprzyjać łagodzeniu presji płacowej i stopniowemu spadkowi dynamiki wynagrodzeń. Przy tym prognoza przewiduje nadal utrzymywanie 6% wzrostu płac rdr w okresie projekcji ze względu na demograficzny niedobór siły roboczej.
- Wysoka inflacja CPI będzie w latach 2022-2023 powodowała (mimo utrzymania części tarcz antyinflacyjnych) spadek dochodów do dyspozycji, a więc potencjału konsumpcyjnego społeczeństwa - co znalazło odzwierciedlenie w niższej konsumpcji i ujemnej stopie oszczędności.
- W zakresie inflacji projekcja NBP zakłada jej szczyt w pierwszym kwartale 2023 r. (jest to później względem lipcowej projekcji) i stopniowe łagodzenie inflacji oraz zejście poniżej 10% inflacji w 2024 r. Powrót do górnej granicy celu RPP ma jednakże nastąpić dopiero w drugiej połowie 2025 r.
- Hamowanie inflacji ma głównie wynikać ze spadku dynamiki cen energii oraz żywności, tak jak w wyniku czynników zewnętrznych opisanych w założeniach, przy utrzymaniu wysokiej inflacji bazowej (cen pozostałych produktów oraz usług) w okresie projekcji - zasilanych m.in. zakładaną wysoką dynamiką wynagrodzeń.
Skrótowo wyniki modelu prognostycznego można tak opisać:
💡
Projekcja NBP zakłada tzw. miękkie lądowanie: silne spowolnienie gospodarcze Polski w 2023 roku, głównie ze względu na spadek inwestycji prywatnych i spowolnienie konsumpcji, ale bez recesji dzięki wzrostowi eksportu i inwestycji publicznych. Następnie zakładane jest odbicie gospodarki, napędzane od 2024 r. eksportem netto i konsumpcją, a w dalszej perspektywie inwestycjami prywatnymi. Na tym tle ma nastąpić nieznaczne zmniejszenie presji na rynku pracy z tylko niewielkim wzrostem bezrobocia i spowolnieniem dynamiki wynagrodzeń, przy łagodzeniu spadku dochodów netto przez transfery publiczne. Inflacja ma stopniowo spadać od Q2 2023 osiągając górną granicę celu w 2025\. Spadek inflacji ma jednakże nastąpić głównie w wyniku czynników zewnętrznych - spadku cen energii i żywności - a inflacja bazowa ma pozostawać na wysokim poziomie w okresie projekcji, napędzana m.in. wysoką dynamiką wynagrodzeń
## Jak projekcję zinterpretowała większość Rady Polityki Pieniężnej
Tak jak pisaliśmy w [#3 newslettera FLTR](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-3-jak-dzialaja-stopy-procentowe-rpp-jednak-czeka/), Rada Polityki Pieniężnej (ale zapewne tylko większość jej członków, jak wyjaśnialiśmy w [#2 newslettera](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-2-q3-podsumowane/)) na listopadowym posiedzeniu w trakcie którego uznała w obliczu nowej projekcji inflacji NBP o braku konieczności zmian stóp procentowych (przypomnijmy - stopa referencyjna od września 2022 wynosi 6,75%).
Przypomnijmy przyczyny, które opisaliśmy przed poznaniem szczegółów projekcji:
- *Komunikat RPP i wypowiedź prezesa NBP uzasadniały decyzję o braku zmiany stóp procentowych rosnącym ryzykiem wejścia polskiej gospodarki w recesję - zarówno ze względu na dotychczasową skalę zacieśnienia monetarnego w Polsce i na świecie, obserwowane w Q3 2022 spowolnienie krajowej koniunktury, jak i zwiastuny globalnej recesji, w szczególności kluczowych partnerów handlowych w Europie, oraz ustępowania szoków podażowych wpływających na wysokie ceny nośników energii i żywności, zasilające inflację CPI i bazową.*
- *Narracja RPP mocniej wskazywała na nieznaczne przesunięcie punktu ciężkości polityki pieniężnej z walki z inflacją (która oczywiście nadal pozostaje ważnym jej celem) na uniknięcie recesji - przy pewnym ochłodzeniu koniunktury na rynku pracy, chociaż z celem utrzymania miejsc pracy. Podkreślane było unikanie szokowego i radykalnego zacieśnienia polityki pieniężnej ze względu na wysokie koszty społeczne i gospodarcze takich decyzji.*
Poznawszy szczegóły projekcji możemy spróbować rozwinąć jej interpretację - oczywiście w formie domysłów:
- *Spodziewamy się, że restrykcyjna polityka monetarna na świecie wywoła tam spowolnienie - lub nawet recesję. Spodziewamy się też łagodzenia szoków podażowych, zwłaszcza w kompleksie energetycznym. Na bazie tego zakładamy, że inflacja "importowana" spadnie sama całkiem szybko. Gdyby abstrahować od sytuacji wewnętrznej nie widać potrzeby podnoszenia stóp, bo przy odpowiedniej cierpliwości podażowe czynniki inflacyjne same wygasną.*
- *Jednocześnie widzimy, że 2023 rok czeka silne hamowanie w Polsce i pewien wzrost bezrobocia. Co więcej osiągnięcie "tylko hamowania a nie recesji" jest obciążone szeregiem znaków zapytania - czy Polska nie straci jednak środków z KPO, czy światowa gospodarka nie wpadnie w recesję, czy budżetowi wystarczy środków na zasilanie konsumpcji poprzez tarcze antyinflacyjne i inne transfery, czy eksport faktycznie się utrzyma, czy szoki podażowe faktycznie ustąpią?*
- Biorąc pod uwagę powyższy bilans decyzyjny z perspektywy listopada 2022, RPP stanęła przed alternatywą:
- *Kończymy zacieśnianie polityki monetarnej (nominalnej, bo realnie stopy procentowe są ujemne), dążymy do uniknięcia bezrobocia i mocniejego spadku dochodów realnych, liczymy na to, że "czynniki zewnętrzne" rozwiążą problem inflacji, tylko w dłuższej niż rok perspektywie.*
- *Kontynuujemy zacieśnianie polityki monetarnej, nieomal na pewno doprowadzamy do recesji gospodarczej w kraju, wzrostu bezrobcia i dalszego spadku dochodów realnych - zapewne dusimy inflację bazową, ale nie rozwiązujemy problemu inflacji podażowej (bo jest ona od nas niezależna- przypis FLTR: z wyjątkiem kursu walutowego).*
- *Opcji luzowania polityki monetarnej wśród potencjalnych decyzji nie mamy i może mieć - z powodów mandatu RPP i wyników projekcji NBP.*
- Finalnie wybrana przez większość RPP została pierwsza alternatywa - "utrzymujemy niższe stopy przez dłuższy okres czasu, czekając aż warunki zewnętrzne same je obniżą"
💡
Decyzję RPP o braku podwyżek stóp procentowych w listopadzie 2022 i późniejszą komunikację NBP można interpretować jako scenariusz "utrzymujemy niższe stopy przez dłuższy okres czasu, czekając aż warunki zewnętrzne same je obniżą"
## Obszary ryzyka - co może pójść inaczej
Jak z każdą projekcją, tak i przy tej wyniki zależą od założeń - a te dotycząc przyszłości mogą się potoczyć odmiennie, mimo najlepszych starań DAiBE, o czym ona sama informuje w opisie projekcji. Również w wypowiedziach prezesa NBP oraz komunikacie RPP wybrzmiało, że jej decyzje mogą ulec w przyszłości zmianie, jeżeli warunki ekonomiczne ulegną zmianie - co jest dość racjonalne.
Powyższa interpretacja warunków najpewniej może być utrzymana do początku Q2 2023, kiedy nastąpi moment "prawdy" dla projekcji inflacji - czy faktycznie ceny importowe oraz inflacja bazowa zaczną spadać, a rynek zacznie reagować na zacieśnienie monetarne, czy też nie. Dalsze scenariusze opiszemy w kolejnym odcinku analizy dotyczącej [stóp procentowych](www.fltr.pl/tag/stopy-procentowe/).
Sam DAiBE zarysował następujące przedziały ufności (tj. prawdopodobne przedziały odchyleń prognozy) z oznaczeniem szacunkoweo prawdopodobieństwa odchyleń. I tak:
- W zakresie dynamiki PKB projekcja NBP dopuszcza co najmniej 25% ryzyko wystąpienia recesji w 2023 roku. Symetrycznie ponad 25% szans przypisane jest tzw. „miękkiemu lądowaniu” oznaczającemu spowolnienie dynamiki PKB w 2023 roku do "tylko" 1-2% rdr.
- W zakresie inflacji projekcja również dopuszcza ponad 25% ryzyka nieosiągnięcia górnego przedziału celu inflacyjnego do 2025 r. w wyniku przedłużającego się cyklu wysokiej inflacji podażowej, czy też lepszej koniunktury krajowej. Ryzyko to jest jednak asymetryczne - szanse na szybki spadek inflacji i osiągniecie górnego progu celu inflacyjnego już w 2023 lub 2024 r. jest szacowane na mniej niż 20%.
DAiBE wskazał też pozostałe obszary ryzyka (znając pozostałe założenia możemy też zauważyć kilka szczególnych punktów niepewności dopisanych *kursywą*):
- **Dalszy przebieg agresji zbrojnej Rosji na Ukrainę** \- rzutujący przede wszystkim na ceny w kompleksie energetycznym.
- **Szybsze tempo zacieśniania polityki monetarnej przez EBC i FED** \- rzutujące zarówno na aktywność gospodarczą w Polsce, *ale też (o czym NBP nie pisało) zwłaszcza na osłabienie PLN i potencjalne podtrzymanie wysokiej inflacji importowej w ujęciu PLN. Zwracamy też uwagę na asymetrię tego ryzyka sygnalizowaną przez NBP.*
- **Działania antyinflacyjne rządu** \- czyli długość i kształt tarcz antyinflacyjnych, *które zwłaszcza w sytuacji pogłębienia deficytu budżetowego mogłyby być szybciej wycofane, podtrzymując wysoką inflację.*
- **Transfery UE** \- w szczególności realizację transferów z Krajowego Planu Odbudowy*, ale także z Polityki Spójności co której również pojawiły się ryzyka.*
- **Dalszy przebieg pandemii COVID 19 na świecie** \- a zwłaszcza kształtu polityki anty-Covidowej w Chinach i wpływu jej na światową koniunkturę i inflację.
Z naszej strony sugerowalibyśmy przewidzieć kilka dodatkowych obszarów ryzyka:
- Możliwość wystąpienia innych, nieprzewidzianych zaburzeń podażowych w obszarze surowcowym (zarówno geopolitycznych, jak i naturalnych),
- Zwiększony efekt drugiej rundy inflacyjnej w 2023 i 2024 roku, która ze względu na wysoką dynamikę wynagrodzeń będzie utrzymywała podwyższoną inflację bazową mimo spadku cen energii i żywności (podobnie jak miało to miejsce np. w 2020 roku).
💡
Projekcja NBP zakłada szereg obszarów niepewności. Kluczowym wnioskiem są jednak asymetrycznie niskie szanse na niską inflację w 2023 i 2024 roku, co zwiększa prawdopodobieństwo utrzymywania restrykcyjnej polityki monetarnej NBP co najmniej do 2024 roku
## Źródła i uzupełnienia
- **Projekcja inflacji i PKB - listopad 2022**
- [Pełny raport](https://www.nbp.pl/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/raport%5Fo%5Finflacji/raport%5Flistopad%5F2022.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Prezentacja](https://www.nbp.pl/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/raport%5Fo%5Finflacji/necmod%5Flistopad%5F2022.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wideotransmisja konferencji prasowej NBP](https://www.youtube.com/watch?v=%5FIyaQ6QikHw&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Opis modelu NECMOD](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/necmod.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Puls Biznesu: Komentarz Wiceprezes NBP](https://www.pb.pl/wiceprezes-nbp-pod-koniec-2023-r-inflacja-ponizej-10-proc-jesli-nie-wydarzy-sie-niespodziewane-1169752?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Money.pl: Potencjalne czynniki łagodzące wpływ recesji na rynek pracy](https://www.money.pl/gospodarka/czekaja-nas-trudne-czasy-cztery-czynniki-jednak-zlagodza-zalamanie-6833188369242784a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Money.pl: Wstępne wyniki polskiej gospodarki za Q3 2022](https://www.money.pl/gospodarka/pkb-w-polsce-w-iii-kwartale-2022-r-szybki-szacunek-gus-6834180780210880a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Stopy procentowe: Jak w skali mikro wpływają na rynek nieruchomości (część 2)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/jak-stopy-wplywaja-rynek-re/
Last updated: 2024-06-02T21:12:53.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Stopy procentowe, poza wpływem na szeroką gospodarkę (skalę makro, która zostanie omówiona w kolejnej części serii) posiadają też mikroekonomiczne efekty wpływające na zachowania poszczególnych uczestników rynku - ich możliwości kredytowe, popyt, zachowania sprzedażowe, pozycję kosztową, czy elastyczność cenową.
- Mikroefekty zmiany stóp procentowych można podzielić na bezpośrednie i wtórne (wynikające z bezpośrednich efektów lub innych wtórnych efektów). Część efektów może być opóźniona czasowo, część efektów ma odwrotny na siebie wpływ. Efekty mogą być wywoływane przez nominalne lub realne stopy procentowe, jak i samo tempo zmian stóp procentowych.
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #3: Jak działają stopy procentowe i dlaczego RPP nadal czeka z podwyżkami
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-3-jak-dzialaja-stopy-procentowe-rpp-jednak-czeka/
Last updated: 2024-06-02T21:12:51.000Z
Wbrew wielu sygnałom Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy procentowe bez zmian na ostatnim posiedzeniu - przede wszystkim w oparciu o najnowszą prognozę inflacji. Prezes NBP pozostawił jednak otwartą furtkę do zmiany tej decyzji w 2023 - zarówno dla wzrostu, jak i obniżek stóp zależnie od warunków makroekonomicznych. Ponieważ jest to kluczowy dla rynku nieruchomości temat, wyjaśniliśmy czym są owe stopy procentowe i jak one funkcjonują.
Zapraszamy do lektury!
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### Stopy procentowe: Czym są i jak wpływają na cykliczność gospodarki i rynku nieruchomości (część 1)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/stopy-procentowe-jakie-przekladaja-sie-na-otoczenie-rynku-nieruchomosci/
Last updated: 2024-06-02T21:12:55.000Z
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
💡
****Prowadzenie działalności czy inwestowanie w sektorach cyklicznych** (np. rynek nieruchomości) ****lub powiązanych z takimi** (np. szerszy ekosystem rynku nieruchomości - usługi budowlane, materiały, pośrednictwo kredytowe obsługa rynku nieruchomości etc.) ****wymaga praktycznego zrozumienia mechanizmu stóp procentowych i świadomości scenariuszy ich zmian**
_This post is for subscribers on the Light and BIG DATA Insight tiers only._
### FLTR #2: Rynek Q3 podsumowany, podwyżka stóp na horyzoncie i ruszył obrót PRS
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-2-q3-podsumowane/
Last updated: 2024-05-31T10:59:16.000Z
Listopadowy FLTR zaczynamy od podsumowania otoczenia i sytuacji rynkowej w zakończonym niedawno trzecim kwartale roku. Z szeregu kluczowych statystyk rynkowych potwierdzają się dotychczasowe obawy - obrót mieszkaniami wszedł w korektę po zapaści na rynku kredytów, przy jednoczesnym silnie rozgrzanym rynku najmu. Kluczowe pozostaje pytanie o kształt polityki monetarnej - chociaż dane o inflacji sugerują dalsze jej zacieśnianie, to ryzyko recesji wskutek dotychczasowych decyzji RPP staje się coraz większym kontrargumentem. A do tego piszemy o kolejnych sygnałach rozwoju PRS mimo trudnej sytuacji na rynku nieruchomości.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- **[👉 Temat numeru: ](#artykul)**[Q3 2022 w ekonomii i na rynku nieruchomości](#artykul)
- [Polityka monetarna: w grze dalsze podwyżki stóp procentowych](#temat-1)
- [Sektor PRS: wbrew otoczeniu rynek się rozwija](#temat-2)
- **[📊 Wykres tygodnia:](#wykres)**[ sytuacja na rynku kredytowym](#wykres)
- [Pozostałe najciekawsze newsy](#pozostale)
---
## 👉 Temat numeru: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022
💡
Q3 2022 przyniósł kontynuację pogarszającej się sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w kraju - odzwierciedlonej w rosnącej inflacji, spadającej konsumpcji i spowalniającej gospodarce. Jednocześnie kwartał ten stanowił kontynuację hamowania wolumenu popytu na kredyty hipoteczne i nieruchomości mieszkalne, skutkując pierwszymi wyraźniejszymi efektami reakcji cenowej po stronie podażowej na rynku pierwotnym.
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Sytuacja w ekonomii - sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q3 2022 w szczególności obejmowała:
- Utrzymanie wysokiej dynamiki inflacji i utrwalania inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 17-18% rdr i 10-11% rdr, które przy dynamice wynagrodzeń na poziomie 14,5% rdr skutkuje spadkiem realnych dochodów konsumentów i rekordowym pogorszeniem ich nastrojów,
- Pogłębiające się pogarszanie koniunktury przedsiębiorstw wskutek narastającej inflacji kosztów producenckich (choć nieco zwalniającej) i spadającej konsumpcji, potwierdzone spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022\. Mimo utrzymującej się wysokiej liczby otwartych wakatów narasta potencjalna presja zwolnień i wzrostu bezrobocia,
- Wstrzymanie cyklu podwyżek stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75%, jednakże z wysoką presją na utrzymanie lub dalsze podwyżki po listopadowej projekcji inflacji NBP (patrz artykuł poniżej),
- Rynek nieruchomości - sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022 obejmowała:
- Spadek popytu kredytowego o ok. 70% rdr na poziomie zawartych umów, przy trwającym pogorszeniu jakości portfela kredytów mimo wprowadzenia wakacji kredytowych,
- Pogłębiający się spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym o ok. 40-70% (zależnie od miasta i segmentu rynku) i wydłużający się czas sprzedaży ofert,
- Spowolnienie aktywności budowlanej, w szczególności liczby uruchamianych nowych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań. Trend ten jednak jest jeszcze zbyt wolny w stosunku do spadku sprzedaży, aby przyniósł zbilansowanie rynku,
- Kontynuacja spadku cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB),
- Pogłębiające się spadki dynamiki cen nieruchomości mieszkalnych, z pierwszymi oznakami spadków cen nominalnych (np. o 5% kdk na rynku pierwotnym w 10 mniejszych miastach wojewódzkich wg PKO BP, jak i o 2-3% w największych miastach wojewódzkich wg AMRON),
- Kontynuacja skokowych wzrostów ofertowych czynszów o ok. 20-50%, powodujące przekroczenie dynamiki czynszowej powyżej linii trendu z lat 2015-2019, ale też generujące wyższe ryzyko wypłacalności najemców,
- Dalszy wzrost rentowności najmu do ok. 4,5-5,5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - poniżej rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu.
💡
Na podstawie przeglądu sytuacji gospodarczej i rynkowej w Q3 2022 oceniamy, że podstawowy scenariusz rynkowy, mówiący o wejściu w nasiloną korektę cenową, nakreślony w analizie rynku z **[lipca 2022](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-q2-2022-zwe/)**, staje się coraz bardziej prawdopodobny. Jednocześnie nadal negatywna perspektywa dla sytuacji ekonomiczno-gospodarczej kraju podtrzymuje nakreślony wówczas kierunek dla spowolnienia gospodarczego lub recesji.
**Pełny artykuł (UWAGA: więcej artykułów znajdziesz poniżej):**
[Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-skrot-sytuacji-w-ekonomii-i-na-rynku-nieruchomosci-q3-2022/)
---
## 💰 Polityka monetarna: w grze dalsze podwyżki stóp procentowych
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Dynamika zacieśniania polityki monetarnej przez Radę Polityki Pieniężnej istotnie osłabła w ostatnim kwartale. Po wakacyjnej przerwie wdrożono jedną podwyżkę o 25 pb we wrześniu, a w październiku RPP wstrzymała się od kolejnych podwyżek.
- Wytłumaczeniem pauzy dla podwyżek było z jednej strony osiągnięcie efektów w zakresie ograniczenia akcji kredytowej, zwłaszcza na rynku kredytów hipotecznych, powstającymi ryzykami dla zbyt ostrego zacieśnienia monetarnego dla krajowej gospodarki i rynku pracy, jak też oczekiwaniem na wyniki listopadowej aktualizacji projekcji inflacji NBP.
- Skutki wstrzymania podwyżek były obserwowalne w większym stopniu na rynkach finansowych, co odbywało się równolegle z pojawieniem się informacji o zagrożeniu wypłaty Funduszy Spójności na lata 2021-2027 oraz trwającym sporem o środki z Krajowego Planu Odbudowy.
- W efekcie przejściowemu osłabieniu uległa Polska waluta, taniały też obligacje Skarbu Państwa skutkując wzrostem ich rentowności przejściowo nawet do 9% ze względu na obawy rynków finansowych wobec poziomu deficytu Polski.
- Wbrew niektórym oczekiwaniom sytuacja oznacza prawdopodobnie dalszy ciąg podwyżek stóp procentowych. Konieczność działań w obszarze ograniczania podaży pieniądza pojawiają się nie tylko w wypowiedziach ekspertów ekonomicznych i opozycji, ale także w mediach zbliżonych do obozu rządzącego (przykład rozmowy Rafała Ziemkiewicza oraz Pawła Lisickiego), czy też kluczowych polityków - w tym Jarosława Kaczyńskiego.
- Głos zabrał w tej sprawie zabrał prezes PFR, mówiąc bezpośrednio o konieczności dalszych nieznacznych podwyżek stóp procentowych:
> RPP jeszcze trochę będzie musiała podnieść stopy, ale mniej to wynika z sytuacji inflacyjnej, a bardziej z sytuacji na świecie. Trzeba pilnować, aby złoty był stabilny. Być może będzie konieczne kilka podwyżek po 25 pb.
> **Paweł Borys, Prezes PFR (Źródło: AleBank)**
- Równolegle rząd na początku listopada rozpoczął prace nad wyłączeniem lub ograniczeniem podatku bankowego związanego z wartością obligacji gwarantowanych przez Skarb Państwa (BGK i PFR) lub będących w obrocie na rynku repo. W dużym uproszczeniu działanie to ma zwiększyć popyt krajowych banków na kolejną kategorię instrumentów finansujących politykę fiskalną. Może to sygnalizować oczekiwane przez Ministerstwo Finansów pogłębiające się problemy z finansowaniem deficytu Skarbu Państwa.
💡
Nadchodzące posiedzenie RPP najprawdopodobniej przyniesie kolejną podwyżkę stóp procentowych, podobnych ruchów można oczekiwać na kolejnych posiedzeniach. Jednakże dalszy zasięg, kształt i dynamika polityki monetarnej pozostanie pod wpływem szeregu zmiennych. Kluczowym obszarem do obserwacji będzie listopadowa projekcja inflacji NBP, podjęta na jej podstawie decyzja RPP oraz komentarz prezesa NBP - a w dalszej perspektywie zagadnienia makroekonomiczne.
*W kolejnych odcinkach FLTR przeanalizujemy nadchodzącą projekcję NBP i decyzję z 9 listopada 2022 oraz zbudujemy możliwe scenariusze polityki monetarnej, jak i wyjaśnimy w jaki sposób stopa procentowa przekłada się na rynek nieruchomości - nie tylko poprzez aktywność kredytową.*
**Więcej szczegółów znajdziesz:**
- [AleBank: Wywiad z prezesem PFR Pawłem Borysem](https://alebank.pl/prezes-pfr-rpp-bedzie-musiala-dokonac-kilku-podwyzek-stop-procentowych-po-25-pb/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [NBP: Październikowa konferencja prezesa NBP prof. Adama Glapińskiego](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci%5F2022/qa-20221006.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Euractiv: Informacja o wstrzymaniu wypłat funduszy dla Polski (j. angielski)](https://www.euractiv.com/section/all/short%5Fnews/european-commission-to-freeze-polands-cohesion-money/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [GazetaPrawna: Wywiad z Min. Sasinem ws. KPO i ograniczania wydatków](https://www.gazetaprawna.pl/wiadomosci/kraj/artykuly/8582282,sasin-kompromis-ke-kpo.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Polskie Radio: Trwające negocjacje ws. KPO](https://polskieradio24.pl/5/1222/artykul/3066446,kolejny-etap-negocjacji-z-ue-ws-kpo-w-tym-tygodniu-do-brukseli-poleci-minister-szynkowski-vel-sek?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [WPolityce: Wywiad z Jarosławem Kaczyńskim nt. inflacji i polityki monetarnej](https://wpolityce.pl/polityka/621026-jaroslaw-kaczynski-glapinski-nieco-sie-mylil?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Do Rzeczy: Rozmowa Rafała Ziemkiewicza i Pawła Lisickiego](https://dorzeczy.pl/plus/polska-do-rzeczy/362353/ziemkiewicz-i-lisicki-o-waloryzacji-emerytur-i-inflacji.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bankier.pl: Informacja o pracach nad zmianami w podatku bankowym](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Rzad-chce-wylaczyc-z-podatku-bankowego-obligacje-z-gwarancja-SP-i-SPW-w-repo-8434144.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Business Insider: Analiza ING nt. kontrproduktywności polityki fiskalnej i monetarnej](https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/dzialania-rzadu-pomagaja-dotknietym-przez-wzrost-inflacji-i-stop-ale-dolewaja-paliwa/cwvykq4?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 🏢 Sektor PRS: wbrew otoczeniu rynek się rozwija
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
👉
Ostatnie tygodnie przyniosły kilka interesujących informacji z sektora PRS (private rented sector - budynków dedykowanych pod wynajem mieszkaniowy). Większość stanowi kolejne przesłanki o atrakcyjnym charakterze tego sektora dla ekosystemu rynku nieruchomości, choć potwierdzają one też nadal wczesny etap rozwoju tego sektora powiązany z ryzykami, trudnością w finansowaniu inwestycji i potrzebą jego dalszej profesjonalizacji.
- Szczególnym wydarzeniem ostatnich tygodni było zbycie przez Catella funkcjonującego portfela składającego się z budynku mieszkalnego w Warszawie (Pereca 11) oraz kompleksu mixed-use w Krakowie (Trio składający się z dwóch budynków mieszkalnych oraz budynku akademiku) do inwestorów z Holandii oraz Austrii. Transakcja o łącznej wartości ok. 60 mln EUR (przy kosztach nabycia w latach 2015-2018 na poziomie ok. 45 mln EUR) za 484 jednostki najmu była **pierwszą w tej skali transakcją na rynku wtórnym w Polsce** \- dotychczasowe transakcje obejmowały nabycie dopiero budowanych obiektów. Catella planuje kontynuację poszukiwania podobnych możliwości inwestycyjnych, ale według wywiadu udzielonego przez Country Managera - poza Polską. Kluczowym powodem decyzji o *exicie* z polskiego rynku oraz skreśleniem jest wysoki koszt finansowania w polskim złotym (przy jednoczesnym wysokim koszcie ewentualnego zabezpieczenia kursu walutowego finansowania zagranicznego). Motywacją zaś nabywców było wejście na Polski rynek, dlatego też zakup został zrealizowany po relatywnie niskim *yieldzie*.
- Wyżej wymieniony budynek na Pereca 11 został sprzedany do Catelli przez Matexi - polski oddział belgijskiej grupy deweloperskiej obecny na krajowym rynku od 2010\. Poza klasyczną działalnością deweloperską ukierunkowaną na sprzedaż detaliczną spółka zrealizowała już dwa projekty dla segmentu PRS (Pereca 11 w okresie 2016-2018 oraz Puławska 186 w okresie 2020-2022, która została sprzedana do Aurec). Obecnie spółka kontynuuje realizację dedykowanej strategii dla sektora PRS, poszukując kupca na trzeci dedykowany do wynajmu projekt na warszawskiej Pradze-Północ.
> Decyzja o sprzedaży inwestycji w formule PRS podyktowana jest rosnącą atrakcyjnością rynku najmu instytucjonalnego. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie i coraz bardziej wyraźny w Polsce. Negatywne skutki oddziaływania różnorodnych czynników gospodarczych powodują odpływ klientów detalicznych z rynku – wysoki poziom inflacji, kolejne podwyżki stóp procentowych ograniczające zdolność kredytową nabywców to powody spowolnienia koniunktury na rynku mieszkaniowym w Polsce. Oznacza to, że w najbliższych kilku latach rynek nieruchomości w naszym kraju może zacząć upodabniać się do rynków zachodnich z dominującą rolą najmu. Już teraz mieszkania w formule najmu instytucjonalnego cieszą się dużą popularnością klientów, średni poziom wynajmu wynosi aż 99 proc.
> **Katarzyna Rytel-Navarro menedżerka ds. zakupów i rozwoju w Matexi Polska (Źródło: RP.pl)**
- Inną przesłanką rozwoju jest niedawna komunikacja ze strony LifeSpot - platformy mieszkań na wynajem tworzonej przez fundusz Griffin i Ares Capital Management, sygnalizujący ambicje dalszego rozwoju z obecnych 444 lokali do 10 tys. jednostek w ciągu kolejnych 3-4 lat, dołączając tym samym do grupy szeregu firm o tak dużych ambicjach (np. Resi4Rent, TAG, NREP czy Heimstaden).
- Według szacunków najnowszego raportu nt. PRS autorstwa firm Crido i Savills, z obecnych 8 tys. jednostek na wynajem liczba zrealizowanych jednostek wzrośnie 4-krotnie do 2025 roku i dwukrotnie więcej będących w trakcie realizacji. Jako kluczowe przyczyny wzrostu wskazywane są w szczególności wysoka niedostępność cenowa mieszkań własnościowych i strukturalny niedobór mieszkań na wynajem - oraz ich reperkusje dla rynku pierwotnego.
- Jednakże także sektor PRS mierzy się problemami - o ile w poprzednich latach były nimi głównie niedostępność odpowiednich projektów i ograniczona chęć deweloperów do współpracy, to obecnie barierą staje się zwłaszcza obszar finansowania. Ze względu na wysokie koszty finansowania dłużnego w Polsce (*o czym pisaliśmy również powyżej*), jak i wysoką zmienność polskiej waluty (a więc zwiększony koszt ryzyka dla kapitału zagranicznego) mimo fundamentalnego zapotrzebowania na produkt typu PRS. Było to jedną z prawdopodobnych powodów ograniczenia planów TAG wobec przejętego na początku Robyg - który wg doniesień prasowych ma utrzymać koncentrację na klasycznej działalności deweloperskiej w sektorze mieszkań na sprzedaż.
💡
Sektor PRS najprawdopodobniej będzie rósł w skali w najbliższych latach, dająć szansę i perspektywy dla ekosystemu rynku nieruchomości do rozwoju przychodów z nowego segmentu rynku. Jednakże sukces w tym segmencie wymaga wdrażania wieloletniej strategii skoncentrowanej na tym sektorze i dostosowania szeregu działań oraz procesów.
**Więcej szczegółów znajdziesz:**
- [RP.pl: Wywiad z Country Managerem Catella](https://www.youtube.com/watch?v=nztPahXNc5o&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [RP.pl: Catella sprzedała portfel nieruchomości na wynajem](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art37348791-catella-sprzedala-wynajete-budynki-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [RP.pl: Matexi uruchamia trzeci projekt ukierunkowany na PRS](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art37355821-matexi-znow-kusi-fundusze-prs?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Parkiet: Griffin rozkręca platformę PRS](https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art37203221-lifespot-ma-ambicje-byc-wsrod-czolowych-platform-prs-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Property News: Robyg rezygnuje z PRSu, będzie tylko sprzedawał](https://www.propertynews.pl/mieszkania/robyg-nie-bedzie-budowal-mieszkan-na-wynajem,109362.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyborcza: O deweloperach przesuwających działalność w kierunku PRS](https://poznan.wyborcza.pl/poznan/7,36001,29111715,rosna-ceny-mieszkan-i-koszty-kredytow-efekt-deweloperzy-mysla.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyborcza: Pierwotny zakup Pereca 11 przez Catella](https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,34862,20433695,fundusz-za-100-mln-zl-kupil-wszystkie-mieszkania-w-budowanym.html?disableRedirects=true&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [RP.pl: Start najmu w ramach projektu Pereca 11](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art1905151-catella-rusza-formalnie-z-pereca-11?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Crido & Savills: Rynek PRS w Polsce – aspekty biznesowe, prawne i podatkowe](https://crido.pl/report/rynek-prs-w-polsce-aspekty-biznesowe-prawne-i-podatkowe/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 📊 Wykres tygodnia
### Sytuacja na rynku kredytowym - wyniki ankiety przewodniczących komitetów kredytowych w Q4 2022
Opublikowany został cokwartalny wynik ankiet przewodniczących komitetów kredytowych w polskich bankach zbieranych przez NBP. Wyniki pokazały, że w trzecim kwartale większość banków utrzymała lub nawet nieznacznie złagodziła warunki kredytowania - co znalazło zresztą też potwierdzenie w stabilizacji wyników sprzedaży kredytów w Q3 2020\. Jednakże na Q4 2022 większość banków przewiduje zaostrzenie warunków kredytowania oraz dalszy spadek popytu.
> Po rocznym okresie zaostrzania kryteriów udzielania **kredytów mieszkaniowych**, w III kwartale 2022 r. większość banków nie dokonało zmian uwzględniając w swych decyzjach m.in. spadek popytu i wzrost konkurencji ze strony innych banków. Najczęściej wskazywanym przez banki powodem znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe było pogorszenie się sytuacji gospodarstw domowych i prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym.
> **NBP**
[Link do raportu](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci%5F2022/kredytowy2022%5F4.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Pozostałe najciekawsze newsy z ubiegłego tygodnia
- [Handelsblatt: Niemiecka Vonovia poprawia wyniki ale obniża prognozy (j. niemiecki)](https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-wohnkonzern-vonovia-steigert-gewinn-deutlich-und-sieht-wende-am-immobilienmarkt/28788318.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bankier: O niepowodzeniach rządowego programu taniego najmu w ramach SAN](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Mialy-byc-spoleczne-agencje-najmu-nie-ma-ani-jednen-Hamulcem-drastyczny-wzrost-czynszow-8431561.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [RP.pl: Wyniki przeglądu programów rabatowych wśród polskich deweloperów](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37320791-promocje-u-deweloperow-100-tysiecy-rabatu-i-talon-do-spa?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [CNBC: O hamowaniu wyników amerykańskich firm (j. angielski)](https://www.cnbc.com/2022/11/06/where-the-economy-is-showing-signs-of-a-slowdown-near-recession-levels.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [CNBC: *hard landing* dla amerykańskich deweloperów mieszkaniowych (j. angielski)](https://www.cnbc.com/2022/10/31/homebuilders-say-steeper-downturn-is-coming-as-buyers-pull-back.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Puls Biznesu: Wyniki ankiety Cenatorium za wrzesień 2022](https://www.pb.pl/ceny-mieszkan-raz-w-gore-raz-w-dol-1168668?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Parkiet: wywiad z prezesem Forte o zagrożeniach dla branży meblowej w 2023 roku](https://www.parkiet.com/firmy/art37336881-prezes-forte-po-zimie-zmieni-sie-wszystko-a-meblowa-branze-czeka-fala-upadlosci?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Money.pl: Negatywna rewizja prognoz popytu na stal na świecie i w UE](https://www.money.pl/gospodarka/stalowy-problem-swiata-to-przedsmak-tego-co-nas-czeka-6829747974695424a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
A w kolejnych odcinkach przeczytacie między innymi o:
- Stopa procentowa - na co wpływa i dlaczego nie tylko ma znaczenie dla kredytów?
- Scenariuszach stopy procentowej - kiedy spodziewać się obniżek
- Segmentacji rynku nieruchomości mieszkalnych - kto będzie kupować?
- Ewolucji rynku PRS w Polsce
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan-publikacji/)
**Dziękuję za uwagę!**
Jan Dziekoński & FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newslettera oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Rynek: Skrót sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości Q3 2022
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/rynek-skrot-sytuacji-w-ekonomii-i-na-rynku-nieruchomosci-q3-2022/
Last updated: 2023-11-26T19:04:03.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w październiku 2022 roku pod tytułem* [*"Rynek mieszkaniowy stanął w Q3 2022 – co robić dalej?"*](https://jandziekonski.pl/2022/10/21/rynek-mieszkaniowy-stanal-w-q3-2022-co-robic-dalej-webinar/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)*. Niniejszy przedruk prezentuje przykład monitoringu sytuacji rynkowej i śledzenia trendów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii* [***FLTR rynku***](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/fltr-rynku/)*, w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości.*
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
💡
Q3 2022 przyniósł kontynuację pogarszającej się sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w kraju - odzwierciedlonej w rosnącej inflacji, spadającej konsumpcji i spowalniającej gospodarce. Jednocześnie kwartał ten stanowił kontynuację hamowania wolumenu popytu na kredyty hipoteczne i nieruchomości mieszkalne, skutkując pierwszymi wyraźniejszymi efektami reakcji cenowej po stronie podażowej na rynku pierwotnym.
- **Sytuacja w ekonomii** \- sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q3 2022 w szczególności obejmowała:
- Utrzymanie wysokiej dynamiki inflacji i utrwalania inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 17-18% rdr i 10-11% rdr, które przy dynamice wynagrodzeń na poziomie 14,5% rdr skutkuje spadkiem realnych dochodów konsumentów i rekordowym pogorszeniem ich nastrojów,
- Pogłębiające się pogarszanie koniunktury przedsiębiorstw wskutek narastającej inflacji kosztów producenckich (choć nieco zwalniającej) i spadającej konsumpcji, potwierdzone spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022\. Mimo utrzymującej się wysokiej liczby otwartych wakatów narasta potencjalna presja zwolnień i wzrostu bezrobocia,
- Wstrzymanie cyklu podwyżek stopy referencyjnej NBP na poziomie 6,75%, jednakże z wysoką presją na utrzymanie lub dalsze podwyżki po listopadowej projekcji inflacji NBP,
- **Rynek nieruchomości** \- sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022 obejmowała:
- Spadek popytu kredytowego o ok. 70% rdr na poziomie zawartych umów, przy trwającym pogorszeniu jakości portfela kredytów mimo wprowadzenia wakacji kredytowych,
- Pogłębiający się spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym i wtórnym o ok. 40-70% (zależnie od miasta i segmentu rynku) i wydłużający się czas sprzedaży ofert,
- Spowolnienie aktywności budowlanej, w szczególności liczby uruchamianych nowych budów i wprowadzanych do oferty mieszkań. Trend ten jednak jest jeszcze zbyt wolny w stosunku do spadku sprzedaży, aby przyniósł zbilansowanie rynku,
- Kontynuacja spadku cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB),
- Pogłębiające się spadki dynamiki cen nieruchomości mieszkalnych, z pierwszymi oznakami spadków cen nominalnych (np. o 5% kdk na rynku pierwotnym w 10 mniejszych miastach wojewódzkich wg PKO BP, jak i o 2-3% w największych miastach wojewódzkich wg AMRON),
- Kontynuacja skokowych wzrostów ofertowych czynszów o ok. 20-50%, powodujące przekroczenie dynamiki czynszowej powyżej linii trendu z lat 2015-2019, ale też generujące wyższe ryzyko wypłacalności najemców,
- Dalszy wzrost rentowności najmu do ok. 4,5-5,5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - poniżej rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu.
💡
Na podstawie przeglądu sytuacji gospodarczej i rynkowej w Q3 2022 oceniamy, że podstawowy scenariusz rynkowy, mówiący o wejściu w nasiloną korektę cenową, nakreślony w analizie rynku z [****lipca 2022**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-q2-2022-zwe/), staje się coraz bardziej prawdopodobny. Jednocześnie nadal negatywna perspektywa dla sytuacji ekonomiczno-gospodarczej kraju podtrzymuje nakreślony wówczas kierunek dla spowolnienia gospodarczego lub recesji.
## Otoczenie i sytuacja na rynku w Q3 2022
### FLTR rynku
Trzeci kwartał 2022 - zwłaszcza okres powakacyjny - przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy w ekonomii i na rynku nieruchomości. Poznaj skalę ochłodzenia na rynku nieruchomości w Q3 2022.
*Co znajdziesz w tym artykule?*
- [*Sytuacja w ekonomii w Q3 2022*](#czesc-1)
- [*Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022*](#czesc-2)
## Sytuacja w ekonomii w Q3 2022
Okres powakacyjny przyniósł pogłębienie kilku kluczowych trendów, które obserwowaliśmy już od miesięcy:
### Inflacja
Wzrost cen dóbr i usług konsumpcyjnych osiągnął we wrześniu 2022 kolejny szczyt na poziomie 17,2% rok do roku i co więcej uległ przyspieszeniu (1,6% mdm). Wstępny odczyt za październik pokazał jeszcze wyższy pułap (17,9% rdr i 1,8% mdm). Głównymi *driverami* przyspieszenia inflacji były ceny nośników energii oraz ceny żywności – częściowo napędzane słabnącą złotówką (we wrześniu kursy USD i CHF przebiły 5 PLN, a EUR też się zbliżył do 4,9 PLN). Miało to miejsce mimo spadków cen paliw. Coraz wyższa była także inflacja bazowa po wyłączeniu powyższych (10,7% rdr i 1,4 mdm), potwierdzająca rozlewanie się presji cenowej na szeroką gospodarkę grożąc ryzykiem jej utrwalenia. Podobnie wysokie odczyty są odnotowywane w innych gospodarkach na świecie.
Nadchodzące miesiące nie będą zapewne lepsze, bo duża część podwyżek cen energii elektrycznej czy gazu jest rozłożona w czasie – mimo wprowadzenia ustawowych ograniczeń będziemy płacić jeszcze więcej za energię. Jedynym pozytywnym sygnałem w tym obszarze jest dalsze hamowanie dynamiki cen produkcyjnych, którego pochodną są np. spadki cen ropy i stali.
### Stopy procentowe
Mimo przyspieszania inflacji i słabnięcia złotówki Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się podnieść stopy tylko na wrześniowym posiedzeniu o kosmetyczne 25 pb do poziomu 6,75% i wstrzymując się w październiku od dalszych ruchów. Większość członków RPP z prezesem Glapińskim uznała bowiem, że taki poziom może być już destrukcyjny dla gospodarki i powinien wystarczyć do zbicia inflacji (co przynajmniej na rynku nieruchomości jest obserwowane) – czeka również na listopadową projekcję inflacji.
Rynki finansowe odmiennie oceniają tę perspektywę, co objawia tym że na koniec października WIBOR 3M był notowany na poziomie 7,5%, krzywe FRA i IRS podniosły się do ponad 8% a przewidywany okres utrzymywania podwyższonych stóp procentowych został wydłużony. Jednym z czynników wpływając na tę sytuację jest ryzyko braku wypłaty funduszy UE dla Polski, co powoduje również wzrosty rentowności polskich obligacji skarbowych do prawie 9%.
Można różnie oceniać i interpretować decyzję RPP (i wewnętrzny konflikt w Radzie), ale obiektywnie pokazuje to, że w grze mamy kilka scenariuszy dla stóp procentowych – nie mniej ten mówiący o szybkich obniżkach stóp staje się coraz mniej prawdopodobny. *Pracujemy obecnie nad przygotowaniem dokładniejszej analizy scenariuszy stopy procentowej dla subskrybentów premium FLTR.*
### Rynek pracy i koniunktura przedsiębiorstw
Wbrew obawom RPP o wywołanie recesji rynek pracy był w ostatnim kwartale w sytuacji rozgrzania – dynamika przeciętnych wynagrodzeń wyniosła 14,5% rdr (rekordowo dużo, choć poniżej inflacji), a zatrudnienie wzrosło o 2,3% rdr – podobnie liczba otwartych ofert pracy nadal utrzymuje wysoki poziom.
Nie mniej na horyzoncie pojawiają się już sygnały zwolnień pracowników lub ograniczania czasu pracy w związku ze spadkiem popytu, czy skokowym wzrostem kosztów produkcji – liczba zatrudnionych od dwóch miesięcy nieznacznie spada. Dotyczy to między innymi budownictwa, produkcji materiałów budowlanych, czy zakwaterowaniu i gastronomii – co widać w badaniach koniunktury firm oraz dynamice wynagrodzeń w tych segmentach. Pokrywa się to z lipcowymi prognozami NBP, które upatrywały wzrostu bezrobocia w nadchodzących miesiącach.
### Nastroje konsumentów
Nie jest zaskoczeniem, że w takich okolicznościach negatywne nastroje udzielają się Polakom. Wskaźnik koniunktury konsumentów osiągnął w październiku najniższy poziom w historii, gorszy niż w trakcie pandemii Covid, czy kryzysu finansowego z 2008 roku. Obawy obywateli dotyczą inflacji, bezpieczeństwa pracy, czy sytuacji geopolitycznej. Efektem są rekordowo niskie wskaźniki dotyczące również dokonywania ważnych zakupów – a tymi są między innymi nieruchomości. Spada także bieżąca sprzedaż detaliczna w ujęciu realnym, gasząc jeden z głównych motorów polskiej gospodarki, przekładając się na prawdopodobny spadek dynamiki PKB (czekamy na wyniki za Q3).
## Sytuacja na rynku nieruchomości w Q3 2022
Pogarszająca się koniunktura gospodarcza wraz z radykalnym zacieśnieniem polityki monetarnej przyniosło również ochłodzenie na rynku nieruchomości:
### Kredyty
W obszarze rynku kredytowego dość spodziewanie w okresie wakacyjnym zaliczone zostały kolejne poziomy spadku sprzedaży nowych kredytów do poziomów ostatnio notowanych w 2010 roku – wskutek wprowadzonych podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji KNF. W obszarze popytowym być może osiągnięte zostało dno, gdyż wrzesień przyniósł nieznaczny wzrost liczby wniosków wobec sierpnia 2022 – nie mniej były one na poziomie 32% popytu z września 2021 roku.
Sytuacja na rynku kredytowym (a więc i w obszarze popytu na nieruchomości – zwłaszcza z rynku pierwotnego) jest na tyle zła, że z inicjatywą obniżki buforów bezpieczeństwa ustalonych przez KNF wystąpił zarówno [Związek Banków Polskich](https://alebank.pl/zbp-sektor-bankowy-wnioskuje-do-knf-o-mozliwosc-zdjecia-bufora-5-proc-dla-kredytow-ze-stalym-oprocentowaniem/?id=426105&catid=30291&cat2id=22871&cat3id=18916&ref=insight.rynekpierwotny.pl), jak i [Polski Związek Firm Deweloperskich](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Branza-deweloperska-chce-przekonac-KNF-do-zmiany-rekomendacji-ws-zdolnosci-kredytowej-8424278.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). [KNF ostrożnie podchodzi do takich zmian](https://alebank.pl/uknf-banki-musza-nadal-zachowac-zwiekszona-ostroznosc-przy-ocenie-zdolnosci-kredytowej/?id=425561&catid=30291&cat2id=22871&cat3id=18916&ref=insight.rynekpierwotny.pl) i póki co pewnie nie ma co oczekiwać odsieczy z tej strony.
Jednocześnie wysoki poziom oprocentowania bieżących kredytów – mimo wakacji kredytowych – spowodował, że kredytobiorcy zaczęli nadpłacać posiadane kredyty (stan netto jest stabilny), nieznacznemu pogorszeniu ulega też jakość portfela kredytowego (głównie dotyczy to jednak kredytów denominowanych w CHF).
### Popyt na nieruchomości
Przy spadającej dostępności kredytów oraz pogarszającej się koniunkturze gospodarczej dość naturalnie spada popyt na nieruchomości – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jest to kontynuacja zresztą trendu, który podkreślaliśmy w Q2\. W zależności od źródła danych, rynku oraz miasta głębokość spadku liczby transakcji wyniosła od 40% do 70%, potwierdzając. Q3 przyniósł jednakże pewną stabilizację sprzedaży na rynku pierwotnym, która jednakże wiązała się z działaniami na poziomie cenowym, co odnotowaliśmy poniżej.
Aktywność popytowa jest jednoznacznie obniżona. Utrzymuje się też obniżony popyt w segmencie inwestycyjnym, a środki nadal szeroko trafiają do sektora bankowego (przy lokatach na poziomie 6-8%) oraz w mniejszym stopniu na detaliczne obligacje skarbowe (tutaj “górka” sprzedaży z Q2 po zmianie w ofercie MF powoli jednak przemija na rzecz popytu na lokaty).
### Podaż nieruchomości
Wskutek trwającego kolejny już kwartał spadków popytu, jak i spektakularnego wzrostu kosztów budowlanych, rynek pierwotny w Q3 2022 zareagował zmniejszeniem liczby uruchamianych budów (o 27% YTD) i wprowadzanych do oferty mieszkań (choć ta na koniec sierpnia 2022 jest wyższa od rok do roku o ok. 10%) – podobnie zresztą jak w obszarze aktywności budownictwa indywidualnego. Aktywność w obszarze uzyskiwania pozwoleń w ostatnich miesiącach spadła, ale w całym roku ogółem jest na poziomie 2021 roku – spada też popyt na grunty pod zabudowę. Statystyki dostępnych ofert pokazują jednak, że mimo obniżenia podaży łączna liczba ofert w obrocie utrzymuje się na rekordowych poziomach od czerwca.
Gorszym sygnałem jest zauważalne wydłużenie okresu zamieszczania ofert raportowany przez OtoDom do ponad 75 dni (z dotychczasowych 60 dni). Poza wymienionymi aspektami ograniczonej zdolności kredytowej sygnalizuje to być może zjawisko odkładania popytu, nawet wśród osób będących w stanie finansowo je zrealizować.
### Ceny nieruchomości
Trudne otoczenie rynkowe zaczęło – zgodnie z naszą prognozą z [lipca 2022](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-q2-2022-zwe/) – przynosić skutki po stronie cenowej. Tak jak przewidywaliśmy, ruchy cenowe zaczęły się odbijać się najpierw w stabilizacji cen transakcyjnych w Q2 2022 (opublikowanych po naszej projekcji), a obecnie także w spadkach nominalnych cen transakcyjnych na rynku pierwotnym – na rynku wtórnym proces ten wymaga więcej czasu na dostosowanie zachowań sprzedających do rzeczywistości.
Z pierwszych szacunków takich instytucji jak AMRON, czy PKO BP za Q3 2022 wyłania się obraz początku korekty. Wg danych PKO BP nominalne ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w 6 największych miastach wzrosły w Q3 o kosmetyczne 0,9% qdq – w pozostałych 10 miastach wojewódzkich spadły o 5%. Wg szacunków AMRON średnia cena mieszkań (RP i RW) wzrosła istotnie tylko we Wrocławiu (2,2% qdq) i Warszawie (0,9% qdq) – w Poznaniu pozostała niezmieniona, a w pozostałych dużych miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Katowice, Bydgoszcz) spadały o 2-3% – część tego efektu to niewątpliwie zmiana struktury sprzedaży, ale pełne dane za Q2 już pokazywały spadki w ramach segmentów rynku.
Hamowanie oczekiwań sprzedających potwierdzają też dane nt. cen ofertowych OtoDom i innych portali. Należy nadal oczekiwać, że sprzedający deweloperzy będą szybciej dostosowywać ceny do bieżących warunków rynkowych (ale też możliwości wynikających z kosztów budowlanych). Rynek wtórny będzie reagował z większą inercją na sytuację rynkową, choć przy obecnej negatywnej koniunkturze i otoczeniu trudno obecnie oczekiwać poprawy w tym segmencie. *Czekamy pod tym względem na kolejne kluczowe źródła danych (zwłaszcza monitoring NBP).*
### Segment najmu i czynsze
Jedynym segmentem rynku nieruchomości mieszkalnym o zauważalnie dobrej koniunkturze był segment najmu. Mimo trwającego od maja odpływu uchodźców z powrotem do Ukrainy (bilans wjazdów i wyjazdów ustabilizował się na poziomie 1,8 mln osób, a liczba osób w bazie PESEL po korekcie o wyjazdy spadła do 1,0 mln osób) liczba ofert najmu utrzymywała się w pobliżach minimów z końca 2021 roku, przy bardzo szybkim obrocie ofert oraz dużym wzroście ofertowych stawek czynszów – od 20% do 50% w zależności od miasta (choć słyszeliśmy anegdotyczne podwyżki o ponad 100%, oferty wynajmu pokoju za 2000 PLN lub kawalerki za 3000 PLN).
Mimo tak radykalny wzrostów czynszów potwierdziło się wysokie tempo najmu w “wysokim sezonie” 2022 i mocny spadek pustostanów do historycznych minimów – napędzany nie tylko sezonowym popytem studenckim, ale również niską dostępnością zakupową mieszkań. Dynamika czynszowa w tym obszarze pozwoliła na “nadrobienie” spadków z 2020 roku, jednakże dalsza progresja czynszów w takim tempie po Q3 2022 może być utrudniona przez ograniczenia finansowe najemców – w opinii ekspertów wskazywane jest ryzyko wzrostu zaległości płatniczych najemców “postawionych pod ścianą”. Jednocześnie mimo wzrostów czynszów rentowność najmu pozostaje na niskich poziomach poniżej oprocentowania kredytów, obligacji skarbowych i najlepszych lokat.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na* [*fltr@fltr.pl*](mailto:fltr@fltr.pl)
### Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmienności
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/
Last updated: 2024-05-31T10:59:15.000Z
💡
Niezależnie czy rozkręcasz start-up, jesteś niewielkim inwestorem, średnich rozmiarów przedsiębiorcą, czy zarządzającym znaczącą korporacją - narzędzia z kategorii *foresight* pozwalają na przygotowanie się na nadejście kryzysów i wykorzystanie punktów zwrotnych
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Polityka, gospodarka i otoczenie dla biznesu cechuje się cyklicznie naprzemiennymi okresami stabilności oraz zaburzeń i kryzysów. Dłuższe okresy względnej stabilności i wzrostu pozwalają na łatwe prowadzenie biznesu, prowadzą jednakże do zjawiska "uśpienia czujności".
- Powstające w okresach stabilności liniowe strategie oparte na ekstrapolacji trendów przestają się sprawdzać w momencie nieuchronnej zmiany trendu. Napotykają one pułapkę ekstrapolacji trendów, której przykładem jest obecna radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości.
- Racjonalnie zarządzany biznes czy portfel inwestycyjny jest nie tylko odporny na kryzysy i punkty zwrotne, ale wykorzystuje je do szybszego wzrostu, poprawy wyników oraz pozycji konkurencyjnej. Aby jednak to osiągnąć konieczne jest umiejętność rozpoznawania zmian trendów, kryzysów i punktów zwrotnych.
- *Foresight* jest kategorią narzędzi, które wspierają w tym zarządzających. W jej skład wchodzą takie narzędzia jak analiza trendów, analiza scenariuszowa, drzewa decyzyjne i macierze scenariuszy, symulacje, wywiady eksperckie, czy gry wojenne. Wszystkie mają na celu praktyczne przygotowanie biznesu i inwestycji na możliwą przyszłość, zamiast trwania w podejściu "jakoś to będzie".
## Jak sobie radzić w okresach zmienności?
### FLTR trendów
Trwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?
*W tym artykule przeczytasz o:*
- *[Uśpiona czujność](#czesc-1)*
- *[Liniowa strategia](#czesc-2)*
- *[Pułapka ekstrapolacji trendów](#czesc-3)*
- *[Jak przygotowywać biznes na okresy zmienności](#czesc-4)*
- *[Foresight - jakimi narzędziami możemy się przygotować na przyszłość](#czesc-5)*
## Uśpiona czujność
Dekada 2010-2020 mogła odzwyczaić konsumentów, inwestorów, startuperów oraz przedsiębiorców od zmienności i uśpić ich czujność. Można było wręcz zapomnieć o kryzysach i kolejce górskiej z pierwszej dekady XXI wieku. W tym czasie większość państw na świecie, w tym Polska, cieszyły się wręcz cieplarnianymi warunkami. Niskie stopy procentowe zasilały gospodarki i biznes tanim pieniądzem, spadające bezrobocie napędzało popyt, a rosnące dochody pozwalały na zwiększanie obrotów firm. Oczywiście zawsze można było znaleźć powody do narzekań - niestabilne prawo i przepisy podatkowe, biurokracja, braki pracowników - ale wnioskując po wynikach finansowych przedsiębiorstw na pewno był to okres dobrej koniunktury. Do czasu...
Kolejne 3 lata pokazały jak złudne jest poczucie stabilności. Pandemia, wywołane nią wstrząsy społeczne i zmiany w stylu życia, przyspieszona adopcja technologii, ale też konsekwencje gospodarcze walki z wirusem, a następnie agresja Rosji na Ukrainę przypomniały, że świat, gospodarka i biznes nie są linią prostą, która idzie tylko w górę, ale miewa też załamania, czy szybkie zmiany kierunku akcji. Dotyczy to także rynku nieruchomości, który w ekspresowym tempie doznaje właśnie zmiany struktury popytu i załamania sprzedaży w części segmentów rynku - niezależnie od tego czy jesteśmy małym inwestorem, pośrednikiem, czy też dużą korporacją deweloperską. W szczególności czas ten jest testem dla klasycznego podejścia do biznesu, czyli **liniowej strategii**.
## Liniowa strategia
Jednym z podstawowych narzędzi tworzenia i zarządzania przedsiębiorstwem, ale także inwestowania, jest strategia. Podręcznikowo na strukturę ("framework") strategii składają się takie elementy jak:
- **Misja** \- dlaczego dany podmiot powstał i istnieje, czym się zajmuje (a czym nie). Jaką rolę pełni w gospodarczym i społecznym ekosystemie. O co dbają jego właściciele i pracownicy oraz jakimi wartościami się kierują. Mówi ona wręcz "dlaczego wstajemy rano z łóżka i idziemy do pracy".
- **Wizja** \- dokąd zmierza dany podmiot. Jak wyobrażamy sobie stan, jaki chcemy osiągnąć w określonym momencie czasu, np. za 5 lat. Do czego obecnie zmierzamy, niezależnie od otaczających nas "pożarów" i okoliczności.
- **Cele strategiczne** \- co definiuje materializację naszej wizji. Jakie konkretne i wymierne wskaźniki chcemy osiągnąć - i kiedy to nastąpi. Jak mierzymy sukces naszego przedsięwzięcia i kto zań odpowiada.
Powyższe to zupełne podstawy, które wytyczają koncentrację dla zarządzających danym biznesem. W prostym biznesie często kryją się one wyłącznie w głowie jego założyciela płynąc niekiedy z przeczucia, w bardziej dojrzałych przedsiębiorstwach - dąży się do rygorystycznej analizy otoczenia, uporządkowania myśli i spisania strategii. W najbardziej zaawansowanych organizacjach - niezależnie czy są startupami, czy globalnych korporacjami - obudowuje się je w odpowiednie narzędzia - modne dzisiaj OKRy (czy modny kiedyś balanced scorecard) i KPI, jak również inicjatywy, metodyki zarządzania projektami i całą strukturę organizacyjną kaskadującą wdrożenie strategii. Ale to są tematy z obszaru "realizacji strategii".
Tym co cechuje strategię - nieco w odmienności codziennej pracy operacyjnej - jest ograniczona zmienność. Po to wytycza się strategię, żeby jak ów tankowiec płynąć naprzód do celu, niezależnie od tego skąd wieje i jaki huragan stawia mu czoła. Po to zapisuje się pewne zobowiązania na papierze, aby podejmować się trudnych i wieloletnich celów, a nie latać jak chorągiewka od jednego trendu, mody czy okazji do drugiej. Oczywiście im mniejsza firma tym większa jest elastyczność i łatwość zmian kierunku, ale żadna firma donikąd nie dopłynie, jeśli w każdym miesiącu będzie zmieniać swój profil. W końcu w wielu dużych organizacjach zaczyna stawiać się na zwinność (obecnie modny agile płynący z wdrożeń IT, czy empowerment pracowników), a w startupach wykorzystuje się pivotowanie biznesu po to, by w iteracyjnym procesie dojść do najlepszego wyniku - ale zawsze na horyzoncie jest określony cel do którego każdy pivot ma nas zbliżać. W efekcie ewentualne aktualizacje strategii dokonuje się co 3, 5, a czasem i więcej lat - i wówczas dokonywana jest również analiza strategiczna.
I tu docieramy do problemu liniowości tworzenia strategii - zwłaszcza na rynku nieruchomości.
## Pułapka ekstrapolacji trendów
Budowa strategii jest pracochłonnym i kosztownym przedsięwzięciem, wymaga dużych umiejętności analitycznych i planistycznych. Tak jak pisaliśmy - ponieważ nie buduje się strategii co tydzień, tylko raczej co kilka lat - trudno zbudować w tym zakresie kompetencje i praktykę. Dlatego zarówno mali przedsiębiorcy, jak i wielkie korporacje często używają uproszczonego podejścia - ekstrapolacji trendów.
Punktem startowym tworzenia lub aktualizacji strategii jest analiza strategiczna - analiza otoczenia i uwarunkowań zewnętrznych, jak i własnych możliwości (np. za pomocą szeroko znanej ale bardzo uproszczonej metody SWOT). Z reguły są w niej uchwytywane aktualne trendy biznesowe lub konsumenckie. Ekstrapolacja trendów polega wprost na zakładaniu, że bieżące trendy będą kontynuowane w przyszłości - co najwyżej z niewielkimi odchyleniami.
Na rynku nieruchomości ekstrapolacja trendów działa analogicznie - skoro od 3-4 lat dobrze sprzedają się domy 70-100 mkw, to będą równie dobrze będą się sprzedawały przez kolejne 3-4 lata. Jeżeli dzisiaj inwestorzy poszukują mikrokawalerek, to jutro też tak będzie. Skoro rentowność najmu spada od lat, to przez kolejne lata również będzie tak się działo. Skoro od lat preferencją Polaków jest posiadanie mieszkań, to przez kolejną dekadę będzie to miało miejsce.
Dlaczego ekstrapolacja trendów jest tak preferowana? Metoda ta skraca czas tworzenia strategii i upraszcza samą strategię. Poszukiwanie tak zwanych punktów zwrotnych, które świadczą o zmianie trendu jest zdecydowanie bardziej skomplikowane - a dostosowywanie działań firmy tym bardziej. Rzeczą prawie niemożliwą jest odgadnięcie momentu, kiedy nastąpi ów punkt zwrotny - czy będzie to za rok, czy może jednak za 10 lat? Równie kosztowne co przeoczenie trendu może być przecież zbyt wczesna koncentracja na nim.
Skutki tego podejścia mogą jednak być opłakane dla biznesu i inwestycji. Trendy z reguły mają swój kres ("drzewa nie rosną do nieba"), przemijają wraz ze zmianami w modzie, technologii, czy przepisać, lub w odpowiednio długim okresie wykazują się cyklicznością (podobnie jak gospodarka). Świat zresztą nie składa się tylko z trendów, ale także nagłych wydarzeń, które nagle zmieniają trend (Chińskie słowo *wei-ji* 危机 oznaczające kryzys składa się z dwóch wyrazów - *wei* 危 oznacza zagrożenie, a *ji* 机 tłumaczone jest jako punkt zwrotny).
Pułapką ekstrapolacji jest to, że biznesy i inwestycje oparte wyłącznie na ekstrapolacji trendów mają się bardzo dobrze - zwłaszcza jeśli są bardzo dobrze zoptymalizowane pod kątem tego trendu, a zarządzający biznesem są przekonani o niezmienności trendu lub swojej umiejętności do przewidzenia z wyprzedzeniem owej zmiany. Do czasu zmiany trendu. Okazuje się wówczas, że to co było źródłem przewagi lub ponadprzeciętnych wyników staje się kulą u nogi. Przykłady?
- **Logistyka just-in-time** (JIT) dostaw części i podzespołów z krajów o niskich kosztach produkcji pozwala na redukcję cen produktów finalnych i stanowiła jedną z głównych innowacji i źródeł niskiej inflacji w zglobalizowanym świecie końca XX i początku XXI wieku. Do czasu, gdy pandemia zburzyła podstawy JIT i "pozrywała łańcuchy dostaw", a narastające konflikty geopolityczne wprowadzają trend deglobalizacji. Obecnie firmy gorączkowo rozbudowują zapasy i przebudowują całe sieci logistyczne w dużym skrócie "odkręcając" lata poprzednich nakładów inwestycyjnych i budowania przewagi konkurencyjnej.
- Amerykański sektor finansowy oraz deweloperski w przededniu wybuchu **globalnego kryzysu finansowego** (GFC) w 2008 roku były świadome zagrożeń i kruchości trwającego trendu budowy domów finansowanych kredytem finansowanym długiem powiązanym z zaawansowanymi produktami hipotecznymi. Świadomość ta była znana publicznie, m.in. wraz ze znaną wypowiedzią prezesa CitiBanku z 2007 roku ("Kiedy muzyka się zatrzyma, w znaczeniu płynności, sprawy ulegną komplikacji. Ale tak długo jak muzyka gra, trzeba wstać i tańczyć. My nadal tańczymy" - [LINK](https://business.time.com/2007/07/10/citigroups%5Fchuck%5Fprince%5Fwants/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Kolejny rok pokazał jak wiele banków było nieprzygotowanych do sytuacji, co stało się jednym z zarzewi GFC. Jego skutki przyniosły dużą falę strat finansowych i upadłości firm z różnych sektorów - w tym nieruchomościowego, budowlanego i bankowego.
- Trwające obecnie **podwyżki stóp procentowych** odbywające się w rekordowym tempie, mają miejsce na całym świecie od 2021 roku, także w Polsce. Złożenie się kilku czynników naraz przerwało trend łatwego i taniego pieniądza. W praktyce przełożyło się to na szokowy spadek wolumenu sprzedaży mieszkań, a zwłaszcza domów - zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym. Co ważniejsze zmieniło to strukturę popytu na rynku, zachowania nabywców i sprzedających, a także zrewidowało strukturę kosztów biznesu deweloperskiego, czy też dostępność finansowania na realizację projektów. W efekcie mamy obecnie bardzo dynamiczne dostosowanie całego rynku nieruchomości, które dopiero nabiera rozpędu i którego pełne skutki negatywne - jak i powstające z niego nowe trendy - poznamy w nadchodzącej przyszłości.
W każdym z powyższych przykładów trudno byłoby wskazać jedno bardzo konkretne źródło zmiany, jak i dokładnie przewidzieć moment jego wystąpienia - zwłaszcza zanim one się wydarzyły. To praktycznie niemożliwe. Ale w każdym z tych przykładów można było przewidzieć samą możliwość zakończenia trendu (vide trwające obecnie podwyżki stóp - [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-rynku-dlaczego-2021-01/)) i poczynić przygotowania na jego ewentualne wystąpienie.
Zarządzający firm i inwestorzy, którzy dla uproszczenia swojej działalności (albo z zaniechania) opierają się wyłącznie na ekstrapolacji trwających trendów, prowadzą swoje biznesy jakby jutra nie było. Takie podejście przynosi bardzo dobre skutki dopóty dopóki trend zachowuje się zgodnie z oczekiwaniami - ale tylko do czasu. Prędzej czy później przychodzi mniej lub bardziej nagła zmiana, która zmiata ich z rynku lub generuje tak dotkliwe straty, które często przewyższają wiele lat zysków. Tylko jak unikać takich sytuacji, zwłaszcza znając ograniczenia prognozowania, ale też i ekstrapolacji trendów?
[](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-rynku-dlaczego-2021-01/)
[Przeczytaj poprzedni artykuł: Dlaczego stopy procentowe jednak mogą pójść do góry? (2021.01.17)](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-rynku-dlaczego-2021-01/)
## Jak przygotowywać biznes na okresy zmienności
Kryzysy i recesje często doprowadzają do upadku jednostek - nie tylko tych słabych firm, z wątłymi fundamentami, ale też pozornie całkiem silnych przedsiębiorstw, które okazały się niegotowe lub wręcz bardzo wrażliwe na duże zmiany. Co ciekawe gospodarka, poszczególne sektory oraz nowi liderzy wychodzą z kryzysów silniejsze (ta właściwość została nazwana przez Nassima Taleba "[antykruchością](https://en.wikipedia.org/wiki/Antifragile%5F%28book%29?ref=insight.rynekpierwotny.pl)").
Wspomniane wcześniej punkty zwrotne - czy to w postaci zmiany trendu, czy nagłego kryzysu - stanowią nie tylko zagrożenie, ale też niesamowity zbiór okazji (zresztą od Chińskiego słowa kryzys *wei-ji* 危机 pochodzi pierwsza część słowa *ji-hui* 机会 oznaczającego szansę. Ono znowu składa się z dwóch wyrazów - *ji* 机 oznacza punkt zwrotny, a *hui* 会 tłumaczone jest jako zgromadzenie).
Sednem do wykorzystania tych okazji do rozwoju i sukcesu przedsiębiorstwa lub portfela inwestycyjnego jest jednak:
- **być przygotowanym na nadejście punktów zwrotnych** \- tj. przeżyć ewentualny kryzys lub zmianę trendu i nie wypaść przy okazji z biznesu, co oznacza przygotowanie odpowiednich warunków finansowych i operacyjnych przedsiębiorstwa lub portfela inwestycyjnego do skrajnych warunków otoczenia i biznesu. Pomaga to nam choćby w ten sposób, że samo przeżycie kryzysu zapewnia nam mniejszą konkurencję (ponownie Chiński cytat przypisywany Sun Tzu przewrotnie mówi, że "jeśli odpowiednio długo będziemy czekać na brzegu rzeki, to ciała wrogów nią spłyną" - [LINK](https://www.goodreads.com/quotes/298483-if-you-wait-by-the-river-long-enough-the-bodies?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
- **być gotowym wejść na nowe tory dzięki punktom zwrotnym** \- czyli nie tylko przetrwać nadchodzące zmiany, ale też odpowiednio wcześnie je dostrzec i otworzyć się na nadchodzące okazje. Samo przeżycie kryzysu nie jest warunkiem wystarczającym do odniesienia takiego sukcesu, bo mimo wszystko konieczna jest otwartości na zmiany, elastyczność i swoboda myślenia, jak i odwaga do wdrożenia modyfikacji naszego biznesu, czy wreszcie swojego rodzaju pokora dla otoczenia.
O tym jak kształtować sam biznes, aby spełniał powyższe warunki, napiszemy w innym artykule, w tym skupmy się na samej kwestii uświadamiania sobie i rozpoznawania punktów zwrotnych. Mówiliśmy wcześniej, że nie da się wskazać z absolutną pewnością dokładnej ścieżki przyszłości - liniowej prognozy - zresztą potwierdza nawet rachunek prawdopodobieństwa (prawdopodobieństwo trafienia dokładnie w punkt zmiennej ciągłej, czyli np. ceny czy wolumenu popytu, wynosi zero). Praktyczną kategorią narzędzi, które przychodzi z pomocą, jest **foresight**.
## Foresight - jakimi narzędziami możemy się przygotować na przyszłość
[Foresight](https://www.parp.gov.pl/publications/publication/foresight-jako-narzedzie-zarzadzania-wiedza-i-innowacja?ref=insight.rynekpierwotny.pl), z angielskiego dalekowzroczność lub przezorność, to różne metody analizowania możliwej ewolucji przyszłości. Tym foresight odróżnia się od futurologii (potocznie "wróżenia z fusów" lub "czytania ze szklanej kuli"), że:
- jest oparty na ustrukturyzowanym, obiektywnym i przejrzystym procesie analizy,
- wykorzystuje określone metodyki prognozowania,
- z góry zakłada niedoskonałość i możliwe obszary niepewności,
- ma realizować konkretny i praktyczny cel (np. biznesowy, polityczny, militarny).
💡
Rolą foresightu nie jest odgadnięcie dokładnej ścieżki, a próba poznania spektrum możliwości przebiegu przyszłości
Foresight to próba zbadania co może stać przed nami w zakresie zmian technologicznych, ekonomicznych, społeczno-demograficznych, czy politycznych oraz przybliżenia jaka perspektywa czasowa. Celem foresightu nie jest odgadnięcie ceny produktu A w listopadzie 20XX roku, poziomu wskaźnika B za YYY dni od teraz, czy kosztu surowca C za ZZZ lat.
Czy w takim razie foresight jest zbędny? Cynik mógłby powiedzieć, że owszem, skoro nie daje tak precyzyjnych odpowiedzi - lepiej po prostu robić swoje. Ale w praktyce różne metody z kategorii foresightu są wykorzystywane przez:
- organizacje międzynarodowe i pozarządowe,
- rządy państw i administracje regionów,
- siły zbrojne i służby bezpieczeństwa,
- globalne korporacje i mniejsze przedsiębiorstwa,
- instytucje naukowo-badawcze,
- fundusze inwestycyjne i prywatnych inwestorów,
- firmy konsultingowe świadczące usługi na rzecz powyższych podmiotów.
W dużym skrócie foresight może być wykorzystywany przez każdego, kto wykazuje się odpowiednią otwartością, umiejętnościami i świadomością jego ograniczeń. Dlaczego? Dlatego, że zaniechanie analizowania przyszłości nie zwolni nikogo z tego, że przyszłość ta w pewnym momencie nastąpi - i może przynieść dotkliwe skutki (tak jak niechodzeniem do lekarza nie spowodujemy, że przewlekła choroba sama zniknie lub starość nie nadejdzie). Trzeba oczywiście przy korzystaniu z prognoz pamiętać o ich ograniczeniach - równie poważnym błędem co zaniechanie prognozowania jest potraktowanie jego wyników jako w 100% pewnych.
Jakimi narzędziami można podeprzeć się w prognozowaniu przyszłości? Kilka podstawowych to:
- **analiza trendów** \- polega na rygorystycznej identyfikacji przyczyn i źródeł (tzw. *driverów*) trwającego obecnie lub historycznie trendu, żeby zrozumieć prawdziwe przyczyny dlaczego ma on miejsce. Wykorzystanie mikroekonomii i narzędzi ekonometrycznych ma przynieść zrozumienie np. kiedy i dlaczego sprzedaż danego produktu rośnie lub maleje, próbując przybliżyć dane zjawisko matematycznie (tj. zbudować model). Dzięki takiemu podejściu można wyznaczyć potencjalne punkty zwrotne dla trendu - skoro wiemy co najprawdopodobniej spowodowało wzrost popytu w ostatnich latach, to wiemy na zmiany jakiego czynnika należy zwracać uwagę w przyszłości. Np. dla popytu na część nieruchomości w wielu krajach takim czynnikiem jest zdolność kredytowa, a *driverem* nominalna stopa procentowa. Jej zmiany ma najsilniejszy wpływ na zmiany trendu i monitorowanie ryzyka jej zmiany ma zapewne największy sens dla zarządzających.
- **analiza scenariuszowa** \- jest pogłębioną metodą analizy trendu, bo wybiega ona w przyszłość w oparciu o wykorzystanie znanych *driverów*. Skoro wiemy co napędza dane zjawisko, to możemy spróbować zbudować i skwantyfikować możliwe scenariusze jego ewolucji - np. utrzymanie się trendu, jego przyspieszenie lub jego odwrót. Chociaż analiza scenariuszowa wydaje się dość prostym narzędziem (do powyższych trzech scenariuszy nie trzeba przecież wielkich analiz), to w praktyce jest bardzo skomplikowana. Wiarygodne scenariusze wymagają dogłębnego przemyślenia, aby zachowywały spójność logiczną (np. z reguł trend nie może w nieskończoność przyspieszać lub spadać), uwzględniały efekty drugiego rzędu (np. silny wzrost cen wpływa na spadek sprzedaży, co może prowadzić do nasilenia konkurencji i upadłości w danym sektorze, co w pewnym momencie może doprowadzić do spadku cen), jak też były prawdopodobne i praktyczne (można wymyślić bardzo skrajne scenariusze, na które zarządzający nie mogą zareagować w racjonalny sposób) oraz zupełne (tj. pokrywające całe spektrum możliwych przyszłości). W praktyce dobra analiza scenariuszowa pozwala przetestować i przygotować biznes lub portfel inwestycyjny na wystąpienie prawdopodobnych parametrów otoczenia. Przykład analizy scenariuszowej: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-wplyw-inwazji-rosji-na-prognozy-i-otoczenie-rynku-nieruchomosci/#czesc-2).
- **drzewa decyzyjne i macierze scenariuszy** \- są jednym ze szczególnych sposobów analizy scenariuszowej. Ograniczeniem typowego podejścia do analizy scenariuszy, w których tworzone są dwa lub trzy odmienne scenariusze, jest to, że przyszłość z reguły jest znacznie bardziej skomplikowana pod względem możliwych zmiennych (cecha zupełności). W celu zwiększenia jakości pokrycia scenariuszy do analizy tworzy się albo drzewa decyzyjne, w których kolejne gałęzie pogłębiają analizę poprzednich odgałęzień (zwłaszcza ewolucji trendu w czasie) - lub buduje się macierz zmiennych, które nie są idealnie ze sobą skorelowane lub na ich wpływ ma czynnik zewnętrzny - np. decyzje polityczne (np. inflacja vs. stopy procentowe jak w tym [PRZYKŁADZIE](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-q2-2022-zwe/#czesc-3)).
- **symulacje (np. Monte Carlo)** \- w pewnych okolicznościach dane zagadnienie staje się na tyle skomplikowane pod względem liczby parametrów wejściowych, że do analizy przyszłości konieczne jest wykorzystanie algorytmów wspieranych przez komputer. Symulacja np. metodą Monte Carlo polega na tym, że daną analizę np. przebiegu drzewa decyzyjnego przeprowadza się setki lub tysiące razy z niewielkimi zmianami parametrów wejściowych, badając częstość osiągania określonych wyników końcowych. Dzięki temu możemy przybliżyć prawdopodobieństwo określonego kierunku rynku. Trzeba oczywiście przy tym pamiętać, że wyższe prawdopodobieństwo nie gwarantuje wystąpienia danego scenariusza.
- **wywiady eksperckie (np. metoda delficka)** \- ponieważ nie wszystko da się ująć w liczbach, czy po prostu jest to zbyt pracochłonne - często przy prognozowaniu sięga się do opinii ekspertów. Dotyczy to zwłaszcza trendów jakościowych, których nie da się w łatwy sposób wyrazić prostymi modelami ekonomicznymi (np. zmiany społeczne), czy też sytuacje wystąpienia zupełnie nowego czynnika (jak np. pandemia). W takich sytuacjach sięga się w sposób ustrukturyzowany (powtarzalne wywiady, ankiety etc.) po opinie ekspertów z danej dziedziny. Mogą one stanowić zastępstwo lub uzupełnienie dla analizy numerycznej, być jego interpretacją, ale też mogą być podstawowym wsadem założeń do modeli prognostycznych np. przyjęcia założeń co do ścieżki ewolucji poszczególnych wskaźników (np. jak zachowają się konsumenci w danym otoczeniu, jakie produkty będą wybierać, którzy konkurencji będą najlepiej sobie radzić).
- **gry wojenne** \- to jedna z najbardziej pracochłonnych i kosztownych metod foresightu, ale dająca możliwie najbardziej praktyczne wnioski dla zarządzających i decydentów. Gry wojenne to prowadzona pod nadzorem symulacja rynku i zachowań jego uczestników, w której gracze (np. wyższe kierownictwo danej firmy) odgrywają role kluczowych konkurentów - podejmują określone decyzje strategiczne (np. inwestycja, przejęcie konkurenta, zmiana cen) w reakcji na swoją sytuację oraz zachowania innych konkurentów i otoczenia (np. politycznego). Gry wojenne są najczęściej stosowane w otoczeniu oligopolu lub silnie skoncentrowanego rynku, gdzie decyzje jednego konkurenta nie pozostają bez wpływu innych graczy - służy zwłaszcza do testowania reakcji konkurencji na radykalną zmianę strategii lidera rynku lub pojawienia się nowego konkurenta.
Co jest punktem wspólnym powyższych metod? Wszystkie mają na celu praktyczne przygotowanie biznesu i inwestycji na możliwą przyszłość, zamiast trwania w podejściu "jakoś to będzie". Racjonalny decydent na ich bazie może wysnuć wnioski na temat zarządzanej przez siebie działalności i podjąć (lub też nie) kroki przygotowawcze.
---
**I tym się właśnie zajmujemy w FLTR!** Analizujemy dla Was trendy na rynku nieruchomości, analizujemy różne scenariusze, rozmawiamy z ekspertami i pomagamy przygotować Wasz biznes i inwestycje na kryzysy, ale też przyszłe okazje.
📣
**F**oresight **L**eads **T**o **R**esults - Dalekowzroczność prowadzi do wyników
### FLTR #1: Czym jest foresight, "nie" UKNF dla zmian w buforze i rosnące rozwarstwienie rynku
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-1-foresight-knf-rozwarstwienie/
Last updated: 2024-05-31T10:59:16.000Z
Dzień dobry!
Oddajemy w Państwa ręce pierwszy, inauguracyjny newsletter FLTR. Obserwujemy obecnie radykalne zmiany w strukturze popytu na rynku nieruchomości - odpływu z segmentu obrotu do najmu, wraz z ogromną presją na ceny. Prawdopodobnie są one zapowiedzią jeszcze większej zmienności w otoczeniu makroekonomicznym, preferencjach konsumentów, działaniach konkurencji, czy działaniach polityków. Czy Twój biznes jest na to gotowy? Na to pytanie może odpowiedzieć *foresight*.
Zapraszamy do lektury!
---
**W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:**
- **[👉 Temat numeru: ](#artykul)**[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmienności](#artykul)
- [UKNF nie zmieni podejścia ostrożnościowego do kredytów hipotecznych](#temat-1)
- [Narasta rozwarstwienie popytu na polskim rynku nieruchomości](#temat-2)
- **[📊 Wykres tygodnia:](#wykres)**[ bilans rynku pierwotnego wg JLL](#wykres)
- [Pozostałe najciekawsze newsy](#pozostale)
---
## 👉 Temat numeru: Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmienności
💡
Trwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Polityka, gospodarka i otoczenie dla biznesu cechuje się cyklicznie naprzemiennymi okresami stabilności oraz zaburzeń i kryzysów. Dłuższe okresy względnej stabilności i wzrostu pozwalają na łatwe prowadzenie biznesu, prowadzą jednakże do zjawiska "uśpienia czujności".
- Powstające w okresach stabilności liniowe strategie oparte na ekstrapolacji trendów przestają się sprawdzać w momencie nieuchronnej zmiany trendu. Napotykają one pułapkę ekstrapolacji trendów, której przykładem jest obecna radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości.
- Racjonalnie zarządzany biznes czy portfel inwestycyjny jest nie tylko odporny na kryzysy i punkty zwrotne, ale wykorzystuje je do szybszego wzrostu, poprawy wyników oraz pozycji konkurencyjnej. Aby jednak to osiągnąć konieczne jest umiejętność rozpoznawania zmian trendów, kryzysów i punktów zwrotnych.
- *Foresight* jest kategorią narzędzi, które wspierają w tym zarządzających. W jej skład wchodzą takie narzędzia jak analiza trendów, analiza scenariuszowa, drzewa decyzyjne i macierze scenariuszy, symulacje, wywiady eksperckie, czy gry wojenne. Wszystkie mają na celu praktyczne przygotowanie biznesu i inwestycji na możliwą przyszłość, zamiast trwania w podejściu "jakoś to będzie".
> Rolą foresightu nie jest odgadnięcie dokładnej ścieżki, a próba poznania spektrum możliwości przebiegu przyszłości
💡
Niezależnie czy rozkręcasz start-up, jesteś niewielkim inwestorem, średnich rozmiarów przedsiębiorcą, czy zarządzającym znaczącą korporacją - narzędzia z kategorii *foresight* pozwalają na przygotowanie się na nadejście kryzysów i wykorzystanie punktów zwrotnych
**Pełny artykuł (UWAGA: więcej artykułów znajdziesz poniżej):**
[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?FLTRJan Dziekoński](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/)
---
## UKNF nie zmieni podejścia ostrożnościowego do kredytów hipotecznych
**Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- 2022 rok przyniósł ok. 50% spadku sprzedaży na rynku pierwotnym oraz wtórnym, głównie ze względu na spadek sprzedaży w segmentach nieruchomości finansowanych kredytami - bezpośrednim powodem było ograniczenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych.
- Jedną z przyczyn załamania sprzedaży kredytów jest ponad 60% spadek przeciętnej zdolności kredytowej Polaków w ciągu ostatniego roku. Nastąpiło to wskutek wzrostu stóp procentowych oraz dwóch zmiany w Rekomendacji S wprowadzone przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF).
- W lipcu 2021 UKNF wprowadził wymóg obliczania zdolności kredytowej dla maksymalnie 25 lat (nawet jeśli wniosek kredytowy opiewa na dłuższy okres), w kwietniu 2022 podwyższono bufor bezpieczeństwa stosowany przy kalkulacji zdolności kredytowej z 2,5 p.p. do 5,0 p.p. i wprowadzono wymogi dochodów klientów (tzw. DSTI).
- Można szacować, że dwie zmiany w Rekomendacji S odpowiadają za ok. 20 punktów procentowych wspomnianego spadku zdolności kredytowej, pozostałe 40-45 p.p. to jednakże efekt zaostrzenia polityki monetarnej, czyli podwyżek stopy procentowej NBP.
- Skutki spadku zdolności kredytowej bezpośrednio dotknęły wyniki zarówno branży deweloperskiej, budowlanej i powiązanych, jak i sektora bankowego. Organizacje zrzeszające ich członków (PZFD, ZBP) wystąpiły do UKNF o poluzowanie powyższych kryteriów.
- 25\. października 2022 roku UKNF jednoznacznie odrzuciło możliwość wprowadzenia zmian zaleceń w zakresie kalkulacji zdolności kredytowej.
> Formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego (CHF), która odbyła się w 2006 r. przy próbie ograniczenia przez organ nadzoru ryzyka związanego z tymi produktami, za pomocą – na co warto zwrócić uwagę – zaleceń w ramach Rekomendacji S.
> **Komunikat UKNF**
💡
Należy przewidywać, że w segmencie sprzedaży nieruchomości finansowanej kredytami ewentualna poprawa w zakresie zdolności kredytowych (a więc i realnego popytu na nieruchomości) można oczekiwać dopiero w momencie (1) istotnego poluzowaniu polityki monetarnej, (2) interwencji fiskalnej (tj. wprowadzenie programów dofinansowujących, jak historycznie np. "Rodzina na Swoim"), (3) istotnego wzrostu dochodów netto kredytobiorców (tj. płac skorygowanych o koszty życia). Nie należy oczekiwać poprawy w tym zakresie ze strony UKNF.
**Więcej szczegółów znajdziesz poniżej:**
- [Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej](https://www.knf.gov.pl/komunikacja/komunikaty?articleId=80037&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bankier.pl: Apel Związku Banków Polskich do UKNF o zmniejszenie wymogów w zakresie kredytów o stałym oprocentowaniu](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sektor-bankowy-wnioskuje-do-KNF-o-zlagodzenie-kryteriow-ws-zdolnosci-kredytowej-8424811.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Bankier.pl: Działania Polskiego Związku Firm Deweloperskich w kierunku poluzowania kryteriów badania zdolności kredytowej](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Branza-deweloperska-chce-przekonac-KNF-do-zmiany-rekomendacji-ws-zdolnosci-kredytowej-8424278.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Raport BIK nt. ok. 70% spadku liczby i wartości zapytań o kredyty hipoteczne](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/770191/o-68-7-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-wrzesniowy-odczyt-bik-indeksu-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyniki sprzedaży kredytów do września 2022](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/774203/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-3-kw-2022-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyniki sprzedaży mieszkań w Polsce wg PKO BP](https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/rynek-mieszkaniowy-3q22-wolniejszy-wzrost-cen-coraz-mniej-transakcji/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Narasta rozwarstwienie popytu na polskim rynku nieruchomości
**Streszczenie menedżerskie**:
- Ruszył sezon publikacji wyników sprzedażowych i cenowych za 3\. kwartał 2022\. Pierwsze raporty analityczne, portali nieruchomości, czy wyników deweloperów pokazują narastanie trendów obserwowanych w poprzednich kwartałach.
- W segmencie sprzedaży, zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkań i domów, jak i w segmencie gruntów, utrzymuje się niska aktywność sprzedażowa (wolumen obrotu). Następuje też hamowanie dynamiki nominalnych cen w ujęciu rocznym, a w ujęciu krótkoterminowym (kwartalnym lub miesięcznym) sygnalizowane są spadki cen. Podkreślamy przy tym wstępny charakter danych opartych głównie na danych ofertowych (za wyjątkiem AMRON i PKO BP) i konieczność dalszego monitoringu rynku, który będziemy prowadzić - oczekujemy zwłaszcza na dane NBP za Q3 2022\.
- Na rynku najmu, mimo zakończenia wysokiego sezonu najmu po wrześniu, utrzymuje się niski stan ofert najmu w największych miastach. Przekłada się to na utrzymanie wysokiego poziomu stawek ofertowych czynszów najmu w październiku. Skrajnym sygnałem rozwarstwienia rynków jest wydłużenie czasu ekspozycji oferty sprzedaży do ok. 75 dni z dotychczasowych 60 dni w 2021 roku, przy skróceniu ekspozycji ofert najmu do 17 dni z 30-40 dni w 2021 roku (dane za OtoDom). W zakresie czynszów transakcyjnych nadchodzącym wydarzeniem będzie raport AMRON za Q3 2022.
- Badania ankietowe Polaków w zakresie polityki mieszkaniowej wskazują na niezadowolenie z sytuacji na rynku nieruchomości oraz oczekiwania na interwencję państwa na rynku. Z tej strony mimo pojawiających się "przecieków" i wypowiedzi testujących rynek (głównie w obszarze regulacji fiskalnej) brak jednak konkretnych rozwiązań. Obszar ten może być źródłem podwyższonej zmienności w najbliższych miesiącach ze względu na nadchodzące wybory.
> – \[Mimo lekkiej poprawy nastrojów w branży i wśród kupujących....\] nie spodziewamy się istotnej poprawy sytuacji w najbliższym czasie. Sporym wyzwaniem pozostaje brak realnej możliwości zaciągania kredytów hipotecznych przez większą część klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości, w szczególności tych młodych
> **Andrzej Oślizło, prezes zarządu spółki Develia.**
💡
Narastające skrajne warunki dla kupujących i najemców na rynku nieruchomości stanowią radykalną zmianę struktury popytu i dotychczasowych trendów. Ze względu na kalendarz wyborczy można oczekiwać pojawienia się interwencji rynkowej o nieznanym obecnie charakterze i skali. Jednocześnie utrzymywanie się ww. trendów będzie prowadziło do pogłębionej presji na uczestników rynku.
**Więcej szczegółów znajdziesz:**
- [Kwartalnik OtoDom i Polityka Insight](https://www.otodom.pl/wiadomosci/kupuje/sytuacja-na-rynku/rynek-nieruchomosci-w-iii-kwartale-2022-roku?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Dane cenowe Expander i Rentier.Io](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/mieszkania-tanieja-prawie-w-calej-polsce-jest-jednak-wyjatek/bqvemcs?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Dane cenowe OtoDom i Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8426816.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Dane cenowe GetHome.pl](https://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/178383,Ceny-mieszkan-na-rynku-wtornym-w-III-kw-2022-przestaly-rosnac,1,80,1.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Dane cenowe PKO BP](https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/monitoring-cen-mieszkan-w-3q22-najwieksze-miasta-trzymaly-cene-w-mniejszych-spadki/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Dane cenowe Metrohouse](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37310751-mieszkania-uzywane-zaczely-taniec-deweloperzy-nie-spuszczaja-z-tonu?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Wyniki sprzedaży deweloperów](https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8574256,rynek-mieszkaniowy-sprzedaz-trend-spadkowy-prognozy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Stawki ofertowe najmu w październiku 2022](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8428541.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Badania opinii co do sytuacji na rynku mieszkaniowym](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art37268081-polakow-nie-stac-na-zakup-i-wynajem-ceny-do-regulacji?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## 📊 Wykres tygodnia
### Bilans rynku pierwotnego wg JLL
Spadek sprzedaży na rynku pierwotnym w 2022 roku sięgnął 49% vs. średnia w 2021 roku. Wg kwartalnego monitoringu firmy doradczej JLL sprzedaż deweloperska (zawarte płatne umowy rezerwacyjne i deweloperskie) na 6 największych rynkach w Q3 2022 spadła do poziomu 6,6 tys. sztuk, najmniej w ostatniej dekadzie, poniżej Covidowego spadku z Q2 2020\. Wbrew wcześniejszym oczekiwaniom JLL, podaż nowych lokali (oraz anulowane rezerwacje) zwiększyła pulę dostępnych ofert do ponad 51 tys., porównywalnej do poziomu z lat 2016-2019 - kiedy jednak sprzedaż była ponad dwukrotnie wyższa.
Źródło: [JLL](https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badanie/rynek-mieszkaniowy-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
## Pozostałe najciekawsze newsy z ubiegłego tygodnia:
- [The Economist: Zacieśnienie sytuacji na rynkach nieruchomości jest globalnym trendem](https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Clean Energy: Rada Europejska za zeroemisyjnymi budynkami do 2030/2050](https://cleanerenergy.pl/2022/10/26/budynki-w-ue-maja-byc-zeroemisyjne-do-2050-r/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Strefa Inwestorów: WIBOR ponownie zaczyna rosnąć](https://strefainwestorow.pl/artykuly/gospodarka/20221025/stawka-wibor-najwyzej-od-20-lat?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Parkiet: Griffin rozkręca platformę PRS](https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art37203221-lifespot-ma-ambicje-byc-wsrod-czolowych-platform-prs-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Property News: Robyg rezygnuje z PRSu, będzie tylko sprzedawał](https://www.propertynews.pl/mieszkania/robyg-nie-bedzie-budowal-mieszkan-na-wynajem,109362.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [Puls Biznesu: Fiński deweloper YIT realokuje środki z rynku rosyjskiego do Polski](https://www.pb.pl/finowie-wyszli-z-rosji-kupuja-w-polsce-1167174?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
- [CNBC: Hamowanie indeksu Case-Shiller w USA nabiara tempa](https://www.cnbc.com/2022/10/25/home-prices-cooled-at-a-record-pace-in-august-sp-case-shiller-says.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
---
A w kolejnych odcinkach przeczytacie między innymi o:
- Scenariuszach stopy procentowej - kiedy spodziewać się obniżek
- Segmentacji rynku nieruchomości mieszkalnych - kto będzie kupować?
- Ewolucji rynku PRS w Polsce
Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan-publikacji/)
**Dziękuję za uwagę!**
Jan Dziekoński & FLTR
---
*PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newslettera oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Rynek: Podsumowanie Q2 2022 oraz aktualne scenariusze (2022.06.26)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-q2-2022-zwe/
Last updated: 2024-05-31T10:59:17.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w serii kilku odcinków w czerwcu i lipcu 2022 roku pod tytułem ["Nie jedź do przodu patrząc tylko we wsteczne lusterko – co mówią dane o cenach nieruchomości"](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii *[FLTR rynku](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/fltr-rynku/)*, w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości.*
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
💡
Q2 2022 przyniósł konsolidację trendów ekonomicznych i rynkowych trwających od połowy 2021 roku, które zostały skokowo wzmocnione przez rosyjską agresję na Ukrainę i gospodarcze skutki tejże agresji. W efekcie zostały pogłębione tendencje zmiany struktury popytu na nieruchomości mieszkalne, opisane w analizie trendów z [**marca 2022**](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-wplyw-inwazji-rosji-na-prognozy-i-otoczenie-rynku-nieruchomosci/).
- **Otoczenie gospodarcze rynku nieruchomości** \- sytuacja ekonomiczno-gospodarcza w Q2 2022 w szczególności obejmowała:
- Skokowy wzrost inflacji napędzanej zarówno skokami cen nośników energii i paliw, jak i bardziej trwałej inflacji bazowej do poziomów odpowiednio 14% rdr i 8% rdr,
- Podwyżkę stopy referencyjnej NBP do poziomu 6,5% i WIBOR do 7%, skutkując wraz z rekomendacjami S spadkiem przeciętnej zdolności kredytowej o ok. 60%,
- Spadek popytu kredytowego o ok. 40% rdr na poziomie zawartych umów i 60% rdr na poziomie wniosków, przy pogorszeniu jakości portfela kredytów - przede wszystkim walutowych,
- Objęcie konsumenckich kredytów złotówkowych wakacjami kredytowymi, redukującymi efektywne oprocentowanie kredytów zmiennych do ok. 3% równoważnego WIBOR,
- Istotne zwiększenie alokacji oszczędności gospodarstw domowych do segmentu lokat i obligacji skarbowych, które dotychczas mogły być alokowane m.in. na rynek nieruchomości,
- Pogorszenie koniunktury przedsiębiorstw i konsumentów wskutek narastającej inflacji kosztów, spowolenienia eksportu i konsumpcji, skutkujące prawdopodobnym spowolnieniem gospodarczym PKB w Q2 2022 - mimo braku wzrostu bezrobocia i przy wysokiej dynamice wynagrodzeń.
- **Lipcowe projekcje NBP** na 2\. połowę 2022 i 2023 rok zakładają między innymi:
- Osiągnięcie szczytu inflacji na przełomie 2022/23 na poziomie ok. 18% i spadku do poziomu 7% pod koniec 2023 roku, pod warunkiem likwidacji tarcz antyinflacyjnych, ale też przy założeniu spadku cen surowców energetycznych i żywności,
- Wzrost bezrobocia (o 2 p.p.) i spadek realnych wynagrodzeń (inflacja wyższa od dynamiki wynagrodzeń) skutkujące spadkiem realnej konsumpcji,
- Spadek dynamiki PKB i pojawienie się ryzyka recesji na przełomie 2022 i 2023 roku (głównie ze względu na ograniczenia dynamiki realnej konsumpcji i spadku akumulacji zapasów oraz inwestycji, przy łagodzącym wpływie wzrostu eksportu i wydatków publicznych),
- Na bazie powyższych projekcji zbudowaliśmy trzy scenariusze dla poziomu WIBOR na lata 2023-2025:
- **Prawdopodobny** \- z WIBOR utrzymującym się na poziomie ok. 6-9% (z perspektywą spadku pod koniec projekcji poniżej pułapu 6%)
- **Antyinflacyjny** \- z WIBOR na poziomie 9-12%
- **Recesyjny** \- z WIBOR na poziomie 4-6% lub mniej
- **Rynek nieruchomości** \- sytuacja na rynku nieruchomości w Q2 2022 obejmowała:
- Spadek wolumenu sprzedaży na rynku pierwotnym o ok. 50%, zarówno w mieszkaniach, jak i domach i gruntach,
- Mniejsze spadki popytu w segmentach inwestycyjnym, spekulacyjnym, flippingowym - w szczególności finansowanych gotówką,
- Wzrost podaży na rynku wtórnym, jak i oferty deweloperskiej do poziomów z okresu 2020 - dostosowania podaży nie nadążyły za spadkiem popytu,
- Spadek cen części podstawowych surowców i materiałów budowlanych (np. stal, OSB) ze szczytów wywołanych rosyjską agresją, ale tylko do pułapów z okresu 2020-2021 - ogólna inflacja tych kosztów pozostaje na poziomie ok. 50% vs. 2017 rok,
- Przeciętne marże deweloperów utrzymane mimo dotychczasowych problemów przy zmniejszonym popycie na lokale,
- Obserwowane jest pogorszenie koniunktury firm budowlanych,
- Skokowe wzrosty średnich czynszów o ok. 20-30% (czynsze ofertowe rosnące nawet o 50% zależnie od miast) powodujące powrót dynamiki czynszowej na linię trendu z lat 2015-2019,
- Wzrost rentowności najmu do ok. 4-5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miastach - tj. poniżej lub na poziomie rentowności lokat i obligacji skarbowych, istotnie poniżej kosztów kredytu, a więc ograniczający potencjalny napływ podaży do *stokcu* mieszkań na wynajem,
- Powolna odbudowa *stocku* mieszkań na wynajem z dołka w Q1 2022, choć nadal utrzymująca się na poziomie rekordowo niskim - czynnikiem sprzyjającym jest stopniowy spadek liczby uchodźców w Polsce.
- **Bieżąca projekcja i scenariusze wrażliwości** \- na bazie całościowej oceny sytuacji rynkowej, w szczególności uwarunkowań makroekonomicznych i sytuacji sektorowej, można wskazać najbardziej prawdopodobny kierunek dalszej ewolucji sytuacji na najbliższe kwartały:
- **Rynek wtórny**:
- Segment konsumencki - utrzymana zostanie istotnie zła koniunktura popytu w Q3-Q4 2022, przede wszystkim w segmencie ekonomicznym, opartym na bezpośrednim lub pośrednim finansowaniu kredytowym, która będzie wywierała presję na istotny spadek nominalnych cen nieruchomości (do ok. 20+% w perspektywie 2023-2024 przy obecnym trendzie) lub brak obrotu transakcyjnego,
- Segment najmu - popyt w segmencie mieszkań dedykowanych na wynajem w Q3-Q4 2022 będzie pod mniejszą presją spadkową dzięki oczekiwanemu utrzymaniu pozytywnej sytuacji na rynku najmu (wzrost czynszów wstutek niedostatecznej podaży), nie mniej segment będzie pod wpływem wysokiego oprocentowania alternatywnych inwestycji oraz rosnących kosztów utrzymania lokali - co może wywierać presję na korektę cen lokali na wynajem na poziomie ok. 10+%,
- **Rynek pierwotny** \- w Q3-Q4 2022 oczekiwane co najwyżej nieznaczne korekty transakcyjnego poziomu cen w trwających projektach na poziomie ok. 5-15% - w wyniku standardowych działań marketingowych. Dopiero w 2023-2024 możliwe istotniejsze skale przecen na nowych projektach pod warunkiem istotniejszych korekt w obszarze kosztowym (gruntów, materiałów, usług budowlanych) - które mogą mieć miejsce w przypadku pogłebienia się dekoniunktury w sektorze budownictwa. Przewidywane utrzymanie lub tylko niewielkie ograniczenie marż deweloperskich.
- **Kluczowe obszary ryzyka dla projekcji na nadchodzące kwartały** \- ze względu na stosowaną metodykę prognoz opartych na scenariuszach i foresightach realizacja warunków rynkowych może podlegać odchyleniom pod prognoz - w szczególności najbardziej krytyczny wpływ będą miały następujące obszary ryzyk:
- Skala recesji w Polsce i na świecie
- Wpływ recesji na bezrobocie, płace, ceny surowców, dostępność kredytów i kondycję banków
- Polityka stóp procentowych w Polsce i na świecie
- Rozwój wojny w Ukrainie i jej dalsze skutki
- Nawroty pandemii i ewentualne inne kataklizmy naturalne
- Wydarzenia konkurencyjne w samym sektorze nieruchomości
💡
W obecnym otoczeniu gospodarczym kluczowe dla perspektyw popytowych na rynku nieruchomości mieszkalnych (na zakup, na wynajem) pozostaje polityka stóp procentowych oraz dostępność finansowania, jak też konsekwencje koniunkturalne (bezrobocie, płace) wpływające na konsumentów. Utrzymanie lub zmiany w tych obszarach będą miały największy wpływ na nadchodzącą sytuację rynkową. Wokół tych wskaźników powinno być kształtowane planowanie strategiczne podmiotów działających na rynku nieruchomości mieszkalnych.
## Sytuacja na rynku w Q2 2022
*Co znajdziesz w tym artykule?*
- *[Sytuacja w ekonomii w Q2 2022](#czesc-1)*
- *[Sytuacja na rynku nieruchomości w Q2 2022](#czesc-2)*
- *[Scenariusze cenowe](#czesc-3)*
*\[... od autora:* *oryginalny artykuł obejmował też podsumowanie ewolucji cen nieruchomości w Q1-Q2 2022\]*
## **Sytuacja w ekonomii w Q2 2022**
### Co tak naprawdę determinuje cykle na rynku nieruchomości?
W tym miejscu, zanim ruszymy do patrzenia naprzód, mała garść historii (“**Ci, którzy nie pamiętają przeszłości, skazani są na jej powtarzanie.*“, George Santayana). Chciałbym zrobić małe przypomnienie jakie czynniki tak naprawdę determinują zmiany i cykle cen nieruchomości – zarówno w górę, jak i w dół. Opracowałem je już ponad rok temu na bazie analizy kilkunastu rynków nieruchomości w skali kilkudziesięciu (a nawet kilkuset) lat historii oraz lektury kilkunastu książek (no i pięciu lat studiów wyższych z zakresu analiz ekonomicznych oraz dziesięciu lat pracy w analizach rynkowych i prognozach strategicznych). To taki bonus ode mnie – szczególnie dla osób, które chciałyby te liczne czynniki jakoś uszeregować!
****UWAGA**: Poniżej znajdziecie skrót skrótów. Zainteresowanych długaśnymi analizami oraz szczegółami, jak i wersją wideo, odsyłam do lektury poniższego artykułu, jak i całej serii o [trendach cenowych](https://jandziekonski.pl/category/mechanizmy-rynkowe/trendy-cenowe/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
Z czego tak naprawdę składa się taki cykl cenowy? Z jednej strony mamy fundamentalny, długoterminowy trend wzrostu cen – a właściwie kosztów ich wytworzenia, które zwłaszcza w przypadku gruntów, ale też i płac, które w długich okresach czasu mają tendencję wzrostową. Te cykle są przeplatane przez średnioterminowe cykle cenowe, trwające od 20 do nawet 100 lat, na które składają się czynniki geopolityczne, demograficzne, socjo-społeczne, jak i tzw. długoterminowe cykle zadłużeniowe. Wreszcie dochodzą do skutku cykle krótkoterminowe, trwające z reguły od 5 do 10 lat, które są znacznie silniej sterowane kwestiami mikroekonomicznymi (bilans rynku nieruchomości, opłacalność zakupu nieruchomości, dostępność zakupu nieruchomości, zwłaszcza dostępność kredytów wskutek polityki monetarnej, bezrobocie i poziom wynagrodzeń, nastroje konsumenckie – ****zapamiętajcie je!**).
[](https://jandziekonski.pl/?attachment%5Fid=2732&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[](https://jandziekonski.pl/?attachment%5Fid=2734&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Co jest najważniejsze w sensownym odróżnieniu tych trzech czynników – odfiltrowaniu szumu od informacji? Zacytuję mój powyższy artykuł:
> **Warto mieć świadomość, że owe cykle mogą nachodzić na siebie (występować równocześnie) lub być działać w kontrze do siebie, przy czym *z reguły cykl krótkoterminowy jest silniejszy i bardziej dominujący od długoterminowego. Na przykład jakiś kraj może być na średnioterminowej fali wschodzącej (np. wstąpienie do UE, odkrycie złóż ropy), ale krótkoterminowy kryzys gospodarczy wprowadzi korektę cenową na rynku. Po jakimś czasie gospodarka i rynek powróci do wzrostu wynikającego z tejże akcesji do UE, ale korekta mimo wszystko ma miejsce. *Oznacza to, że o najbliższej przyszłości cen więcej powiedzą nam czynniki krótkoterminowe, niż średnio- i długoterminowe.**Czy ceny nieruchomości rosną w długim horyzoncie? Część 3 – kiedy ceny mogą spadać?
[](https://jandziekonski.pl/?attachment%5Fid=2733&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Co to oznacza po ludzku? W tak krótkiej perspektywie jak najbliższych kilku lat (czyli tej która Was najczęściej najbardziej interesuje) zupełnie nie ma znaczenia jak dobrą sytuację demograficzną, czy geopolityczną ma dany kraj lub jak dynamiczna jest sytuacja na rynku materiałowym – jeśli do jego gospodarki wkradnie się drogi kredyt, bezrobocie, pesymizm, czy nadpodaż nieruchomości. Po prostu nie ma na to mocnych – niezależnie jakie bardzo byśmy tego chcieli, to powyższe czynniki powodują kryzys i czystkę – po prostu mało kogo stać na zakup nieruchomości, a rynek ugina się pod ciężarem podaży (nawet jeśli jest ona fundamentalnie prawidłowo wyceniona).
W długiej perspektywie te negatywne warunki najpewniej znikną – jak historia pokazuje kryzysy przeradzają się w tańszą siłę roboczą i w pewnym momencie skutkują ekspansywną polityką monetarną, czyli cięciem stóp procentowych. Ale najpierw przychodzi okres “ekonomicznej kary”. Czy właśnie on jest przed nami? Zobaczmy.
### **Bieżąca sytuacja ekonomiczna**
Popatrzmy zatem na bieżącą sytuację gospodarczą – zwłaszcza na tle wychodzenia gospodarek z pandemii oraz skutków agresji Rosji na Ukrainę – i to, co najprawdopodobniej nas czeka w najbliższych kwartałach. Oprzemy się tutaj m.in. na najnowszym, bo [opublikowanym 12 lipca 2022 r., raporcie o inflacji NBP](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/raport%5Fo%5Finflacji.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl) (ale też raportach innych instytucji), który analizuje multum czynników makroekonomicznych – **de facto* jest bardziej obiektywną i mniej polityczną podstawą dla decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Co w skrócie mówi ten raport – jest niestety dość pesymistyczny i bardziej “jastrzębi” niż ostatnie wypowiedzi prezesa NBP.
### Inflacja
Zacznijmy od otoczenia makroekonomicznego, a konkretnie inflacji na koniec pierwszego półrocza. Inflacja konsumencka (czyli CPI) osiągnęła w czerwcu 2022 zawrotny poziom 15,6% wobec roku ubiegłego roku, najwięcej od 1997 roku! Inflacja cen produkcji sprzedanej przemysłu (czyli PPI) skoczyła w maju do 24% rdr, najwięcej od 1995 r. Od ostatniego webinaru “W górę czy w dół”, w ciągu jednego kwartału, ceny konsumpcyjne wzrosły o 5,3%! Tak silny wystrzał cen, podobnie jak już miało to miejsce kwartał temu, był przede wszystkim pochodną wojny Rosji w Ukrainie oraz sankcji krajów zachodnich wobec agresora oraz jego działań odwetowych – napędzały go w dużej mierze skok cen żywności (zwłaszcza pszenica i kukurydza), produktów importowanych ze wschodu (np. stal), jak i różnorakich surowców (np. pallad) oraz surowców energetycznych (gazu ziemnego i węgla energetycznego, w mniejszym stopniu ropy naftowej) – ale wynikał też z osłabienia złotówki, która obecnie zbliża się do poziomu 5 złotych za kluczowe waluty (USD, EUR, CHF).
[](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/nie%5Fpatrz%5Fw%5Flusterko%5Fczesc%5F2%5Fpic01-jpg/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/nie%5Fpatrz%5Fw%5Flusterko%5Fczesc%5F2%5Fpic02-jpg/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Inflacja bazowa, czyli CPI oczyszczone z efektów najbardziej zmiennych czynników jakimi są żywność i energia, sięgnęła ponad 8% (najwięcej w historii jej mierzenia), inflacja cen usług przebiła 10%, a wynagrodzenia – świadczy to o przelewaniu się tzw. importowanej inflacji na sferę lokalnych produktów i usług, tworząc tzw. spiralę płacowo-inflacyjną – wynagrodzenia nominalne w kwietniu i maju rosły odpowiednio o 14,1% oraz 13,5% względem danego miesiąca roku poprzedniego, przy bezrobociu BAEL na poziomie 3%.
[](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/nie%5Fpatrz%5Fw%5Flusterko%5Fczesc%5F2%5Fpic03-jpg/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/nie%5Fpatrz%5Fw%5Flusterko%5Fczesc%5F2%5Fpic04-jpg/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Warto jednak pamiętać, że to nie wojna była praprzyczyną wysokiej inflacji w Polsce. Jeszcze w styczniu 2022 roku CPI wyniosło 9,4%! Równie mocno do bieżącej inflacji dołożyło się wychodzenie z pandemicznej stagnacji, polityka zerowych stóp procentowych w okresie 2020-2021, niskich stóp procentowych we wcześniejszych latach (inflacja pod koniec 2019 roku przebiła 4%, a przez cały 2020-2021 inflacja bazowa przekraczała 4% – CPI przekroczyło 5% już w połowie 2021 roku), czy też bardzo niskie bezrobocie i szybki wzrost wynagrodzeń oraz ekspansja fiskalna Państwa. Po prostu dołożyli się do niej w równie dużej mierze polscy politycy walczący o popularność w sondażach. Na krótką metę jest to pewnie dobre, ale niestety na dłuższą jest to niezdrowe i zapowiada duże zmiany.
Teoria ekonomii twierdzi, że niewielka inflacja (w okolicach 1-3%, w Polsce celem inflacyjnym NBP jest 2,5% z dopuszczanym odchyleniem 1,5-3,5%) jest pożądana i zdrowa, bo pokazuje siłę gospodarki, dobrą koniunkturę przedsiębiorstw – jak badałem, skutkuje też dość zdrowym wzrostem cen nieruchomości. Podwyższona inflacja, np. 4-6% może świadczyć o przegrzewaniu się gospodarki i powstawaniu napięć strukturalnych. Jednakże tak wysoka inflacja jak obecnie jest destrukcyjna – obniża poziom życia gospodarstw domowych (zauważmy, że de facto płace nominalne zaczęły spadać), powoduje upadłości firm oraz ryzyko wzrostu bezrobocia, wprowadza ogólną niepewność gospodarczą, fiskalną i polityczną (mało który rząd wygrywał wybory przy takiej inflacji). Wbrew opowieściom pseudo-analityków, tak wysoka inflacja nie służy też rynkowi nieruchomości – w takim otoczeniu trudno planować i realizować projekty deweloperskie, klientom decydować się na zakup, a kredytobiorcom zaciągać kredyty – bo inflacja skutkuje też koniecznością podnoszenia stóp procentowych, które stanowią hamulec ręczny dla tego rynku.
### Stopy procentowe
O stopach procentowych nie będę się tak bardzo rozwodzić jak o inflacji – po szczegóły [zapraszam do obejrzenia dedykowanego nagrania w tym temacie](https://jandziekonski.pl/2022/06/29/czy-wibor-poleci-powyzej-7-stale-stopy-wakacje-kredytowe-a-moze-kredyty-bez-wkladu-wlasnego/embed/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#?secret=WliV1KPXrG). Nie mniej poniżej wymienię kluczowe wnioski.
Do początku lipca stopa referencyjna wzrosła do pułapu 6,5%, najwięcej od 2004 roku, przy największej w zasięgu w skali i najszybszej w historii skali podwyżek stóp procentowych. Raptem od ostatniego webinaru w kwartał stopy wzrosł o 2 punkty procentowe. Wszystko to w ramach próby walki z inflacją oraz deprecjacją złotówki, jak i próbą odzyskiwania wiarygodności przez NBP. A ta niestety bardzo ucierpiała wskutek błędnej komunikacji prezesa NBP (w tym wypowiedzi o “szkolnym błędzie” z września 2021). Kto był [realistą ten już na początku wiedział](https://jandziekonski.pl/2021/01/17/czy-bac-sie-wielkiej-stopy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), że podwyżki stóp procentowych są tuż przed nami.
W efekcie wzrostu stóp WIBOR, będący (jeszcze) podstawą m.in. oprocentowania kredytów hipotecznych, w rok skoczył z niemal 0% do 7%. Oznacza to skok rat kredytu o ok. 75% wobec poziomu z lat 2015-19 (a więc dla osób z “dłuższymi” kredytami) oraz ok. 120% wobec poziomu z 2020-21 roku (najbardziej szokujący dla “najświeższych” kredytobiorców)! Można powiedzieć, że inflacja to pikuś w porównaniu z kredytami, a możliwości konsumpcyjne ok. 15% gospodarstw domowych w Polsce zostaną istotnie ograniczone. Wprawdzie przegłosowana została ustawa o tzw. wakacjach kredytowych, która na najbliższe 2 lata ograniczałaby efekty tego skoku “tylko” do 40%, ale dla części kredytobiorców nawet taki skok w otoczeniu inflacji może być trudny do zniesienia.
Jeszcze silniejsze było załamanie zdolności kredytowej Polaków, bo poza stopami procentowymi uderzyły weń rekomendacje ostrożnościowe KNF, które łącznie obniżyły potencjalną zdolność kredytową “Kowalskiego” o ok. 60% wobec szczytu z początku 2021\. Przy takim spadku nie pomaga dynamiczny wzrost płac, bo przy obecnej inflacji dochód rozporządzalny niestety topnieje w oczach, a płaca “Kowalskiego” musiałby wzrosnąć o +1,5 raza (wzrost o +150%!), żeby ponownie mieć taką zdolność kredytową. Niewiele pomaga tu program “kredyt bez wkładu własnego”, bo jego beneficjenci musieliby wykazać się nie lada dochodami, żeby w ogóle zakwalifikowali się do kredytu. (**Na marginesie można zauważyć, że zmiany te wyleczyły patologie zerowych stóp procentowych – w 2021 roku wystarczyły dwie osoby z pensjami minimalnymi, żeby dostać kredyt na ok. pół miliona złotych – toż to polscy [NINJA](https://www.investopedia.com/terms/n/ninja-loan.asp?ref=insight.rynekpierwotny.pl)!. Przypuszczalnie właśnie ta sytuacja najbardziej napompowała ceny od 2020 roku i to ona może stać się zarzewiem nadchodzącego kryzysu na rynku nieruchomości*.)
Jakie są skutki powyższego? Po pierwsze, w bankach i u doradców kredytowych wiatr zaczął hulać, bo ze świecą szukać teraz osoby chcącej zaciągnąć kredyt, nie wspominając już o osobie ze zdolnością kredytową. W efekcie liczba i wartość udzielonych kredytów w maju 2022 (nie mamy jeszcze danych za lipiec) spadła o [40% wobec roku poprzedniego](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/752193/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-2022-06-23?ref=insight.rynekpierwotny.pl), do najniższego poziomu od czasów dołka Covidowego, a [liczba wniosków o nowe kredyty spadła o 60% rdr – najmniej od 2007 roku](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/754043/o-59-9-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-najnowszy-czerwcowy-odczyt-bik-indeksu-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe?ref=insight.rynekpierwotny.pl)! Oczywiście wpłynęło to na rynek nieruchomości, ale o tym później.
Po drugie, nieznacznie, ale zauważalnie, zaczęły się też pogarszać statystyki opóźnień w spłatach kredytów, co świadczy, że rosnące raty zaczynają doskwierać niektórym kredytobiorcom.
Po trzecie – dotychczasowo niemrawe zainteresowanie niskooprocentowanymi lokatami i obligacjami zastąpił potok środków płynących na te sposoby inwestowania – w oczywisty sposób odpłynęły one z giełdy, ale również z gotówkowych inwestycji w nieruchomości – zwłaszcza ostatnie miesiące pokazały istotny odpływ środków do depozytów i do obligacji oszczędnościowych (odpowiednio 50 i 14 mld PLN).
Po czwarte wreszcie – rosnące stopy procentowe uderzają też w koniunkturę i aktywność gospodarczą – mechanizm czego tłumaczyłem [w tym nagraniu](https://www.youtube.com/watch?v=6XeqvjmBDQ4&t=631s&ref=insight.rynekpierwotny.pl), a konsekwencje pokazuje kolejny podrozdział.
### Koniunktura i aktywność gospodarcza
I tu docieramy do kolejnego obszaru, który pozornie we wstecznym lusterku nie wygląda aż tak źle, jak inne wskaźniki. Dynamika polskiego PKB w Q1 2022 wyniosła zawrotne 8,5% w skali roku – najwięcej od 20 lat z wyjątkiem post-lockdown’owego Q2 2021 (ale tam był efekt bazy wobec bardzo słabego Q1 2020). Zagłębiając się jednak w strukturę tego wzrostu zobaczymy, że już trzeci kwartał z rzędu był on napędzany głównie przez przyrost zapasów produktów, czyli produkcję realizowaną na poczet przyszłego antycypowanego popytu. Z reguły jest to dobry sygnał, a tym razem braki zapasów były też wywołane problemami z łańcuchami dostaw, jakie Covid wywołał.
Problem jednak w tym, że czasami owe budowanie zapasów zderza się z pogorszeniem koniunktury zarówno wewnętrznej (spadające spożycie i inwestycje), jak i zagranicznej (spadek eksportu), przez co zaciemnia on obraz. I tu niestety te efekty właśnie się na siebie nałożyły. W maju nastąpił spadek sprzedaży detalicznej w Polsce (trochę po marcowej i kwietniowej górce wywołanej przez napływ uchodźców, ale także przez szalejącą inflację), gorsze były również wyniki eksportu ([spowolnienie innych gospodarek wskutek podobnych problemów](https://www.pb.pl/prognoza-gospodarcza-ke-najwyzsza-inflacja-w-historii-mniejszy-wzrost-pkb-1155920?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – np. w branży motoryzacyjnej), jak i nakłady na inwestycyjne (m.in. ze względu na pogarszającą się koniunkturę przedsiębiorstw).
Owa koniunktura i nastroje wyglądają obecnie jeszcze gorzej niż kwartał temu – a mówią one znacznie więcej o nadchodzącej przyszłości, niż historyczne wyniki. Jak się możecie domyślać, przy szalejącej za wschodnią granicą wojnie, rosnących ratach kredytów, silnej inflacji i słyszalnych z różnych strony symptomach nadchodzącej recesji i ryzyku braków podstawowych surowców (np. węgla opałowego dla indywidualnych kotłów) nastroje Polaków nie są optymistyczne – a właściwie są najbardziej pesymistyczne od czasów głębokiej pandemii a następnie dołków z 2009 i 2013 roku. Również nastroje przedsiębiorców uległy pogorszeniu w większości branż. Niestety powyższe wskaźniki zapowiadają, że spowolnienie konsumpcji, jak i ograniczenie inwestycji mogą przybrać na sile – a co gorsza może nastąpić pogorszenie sytuacji na rynku pracy. Ale o tym w projekcjach.
Na koniec – co z uchodźcami z Ukrainy? Tutaj niestety jesteśmy nadal w sytuacji pełnej wojny i trudno jeszcze dzisiaj mówić o realizacji któregoś ze [scenariuszy post-wojennych](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#scenariusze) (poza tym, że optymistyczny szybki koniec konfliktu nie nastąpił). Wedle danych Straży Granicznej od wybuchu wojny do Polski wjechało netto 1,9 mln Ukraińców (wjazdy 4,7 mln minus wyjazdy 2,8 mln), ale wiemy, że kilka setek tysięcy z nich pojechało dalej na zachód. Z danych z rejestru PESEL wynika jednak, że numer ten uzyskało 1,2 mln osób, co [zgadza się mniej więcej z moimi szacunkami z marca](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#skutki) (1,0-1,5 mln uchodźców w Polsce).
Trudno nam wyrokować który scenariusz ziści się po zakończeniu wojny (jaki będzie wynik, kiedy on nastąpi), choć prognoza powrotu większości uchodźców do Ukrainy po zakończeniu konfliktu może się oddalać z każdym miesiącem konfliktu, który skupił się obecnie w Donbasie. Z drugiej strony obecnie ma miejsce odpływ netto uchodźców, stąd prognoza długoterminowego napływu netto na poziomie ok. 0,5 mln osób może być nadal wiarygodna – ogromna liczba, ale jednak zbyt niska, żeby polską gospodarkę uratować. A jest przed czym!
### Projekcje i podsumowanie
Zobaczmy wreszcie na koniec jakie są obecne prognozy gospodarcze dla polskiej gospodarki oraz co z tego może wynikać dla rynku nieruchomości. Najnowsza prognoza NBP pod tym względem jest nieco bardziej pesymistyczna niż wypowiedzi prezesa NBP. Oczywiście przytoczona prognoza to nie prawda objawiona, a “tylko” najlepsze starania analityków NBP. Warto w tym miejscu podkreślić też kluczowe założenia tej prognozy – a właściwie miejsca, gdzie rzeczywistość może pójść innym torem.
Prognozy te w szczególności zakładają:
- ****Szczyt inflacji na przełomie 2022/23** – przewidywane jest osiągnięcie szczytu inflacji na poziomie ok. 18% na przełomie Q4 2022 i Q1 2023, z bardzo szerokim przedziałem ufności (analiza zakłada, że na 90% inflacja będzie się mieścić między 12% a 28% – dość szeroki przedział). Na rok 2023 przewidywany jest stopniowy spadek inflacji do ok. 7% (średniorocznie i tak 12%) oraz zbliżenie się do górnej granicy celu inflacyjnego dopiero pod koniec 2024\. W tym czasie inflacja bazowa miałaby osiągnąć szczyt ok. 10% w 2022 roku i stopniowo spadać do 4% pod koniec 2024 roku. Warto tu podkreślić, że ten szczyt wynika z przyjętego założenia o wygaśnięciu tarcz antyinflacyjnych w trakcie 2022 roku, ale prawdopodobnie zostaną one wydłużone, spłaszczając inflację w bieżącym roku, a podnosząc ją w roku 2023/24\. Założenia NBP przyjmują też powolny i stopniowy spadek cen nośników energii ([podczas gdy na początku 2023 r. czekają nas mocne podwyżki kosztów ogrzewania](https://energia.rp.pl/ceny-energii/art36647001-taryfy-na-cieplo-wzrastaja-o-kilkadziesiat-procent?ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale też opłat za [wodę i kanalizację](https://www.pb.pl/wodociagi-chca-podwyzszenia-taryf-1155976?ref=insight.rynekpierwotny.pl), czy też [gospodarkę odpadami](https://www.pb.pl/czas-zwaloryzowac-kontrakty-na-smieci-1155974?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), żywności i surowców począwszy od drugiej połowy 2022 roku (co faktycznie ma miejsce), brak nowych szoków podażowych (jak np. pełne embargo na rosyjską ropę), ale też odprężenie na krajowym rynku pracy oraz uspokojenie popytu. Skąd to ostatnie założenie?
- ****Wzrost bezrobocia i spadek realnych wynagrodzeń** – tu niestety nie ma dobrych wieści. Prognozy NBP wskazują po pierwsze na zatrzymanie się dynamiki wynagrodzeń na poziomie ok. 12% i jej spadek w 2023 i 2024 roku do ok. 6%. Oznacza to, przy powyższej prognozie zakładana jest erozja siły nabywczej Polaków i wpływ na spadek konsumpcji. Jak to ma być możliwe, skoro od lat wynagrodzenia rosną tylko szybciej (poza Covidem)? Niestety – wskutek wzrostu bezrobocia z obecnych 3% (BAEL) do 5% pod koniec 2024 roku, co miałoby skutkować wzrostem liczby bezrobotnych o ok. 400 tys. osób. A skąd to bezrobocie?
- ****Spadek dynamiki PKB i ryzyko recesji** – przewidywane jest radykalne spowolnienie gospodarcze ze spadkiem rocznej dynamiki PKB do zera w Q4 2022 i utrzymaniem jej na niskim, dwuprocentowym poziomie w kolejnych latach. Przyczynami tego spadku mają być ograniczenia w konsumpcji prywatnej (ze względu na powyższy spadek siły nabywczej i wzrost bezrobocia), jak i spadek inwestycji w dobra trwałe (w tym mieszkania, a więc sektor budownictwa), czy akumulację zapasów. Jedynymi motorami wzrostu mają pozostać eksport (m.in. wskutek przewagi eksportowej dzięki słabej złotówce) oraz wydatki publiczne (m.in. inwestycje). Jest to jednoznacznie zły scenariusz, ale warto zwrócić uwagę na możliwe, bardziej skrajne warianty. Po pierwsze model NBP przewiduje w ok. 25% ryzyko recesji trwającej od końca 2022 roku przez cały 2023 rok. Recesja ta może być pochodną niższego eksportu niż przewidywany, gdyż światowe spowolnienie może być głębsze niż zakłada to NBP (a recesję przewiduje się wszem i wobec już dla wszystkich dużych gospodarek, w tym krajów do których kierowany jest polski eksport), zwłaszcza w przypadku energetycznego odwetu Rosji, ale też wskutek podobnych czynników jak u nas (rosnące stopy procentowe, rosnące bezrobocie). Podobnie zresztą może ucierpieć konsumpcja w przypadku wyższej inflacji, czy też głębszego wzrostu bezrobocia. Jednakże z drugiej stony prognoza ma też potencjalne jasne strony – niespodziewane na dzisiaj, ale wyczekiwane zakończenie konfliktu na Ukrainie mogłoby doprowadzić do szybszego spadku cen surowców energetycznych, złagodzić inflację, zwiększyć popyt na usługi i produkty związane z odbudową Ukrainy, jak i poprawić optymizm firm i konsumentów. Jak będzie – tego oczywiście dzisiaj nie wiemy, nie mniej ten optymistyczny scenariusz jest na dzisiaj na pewno mniej prawdopodobny…
- ****Stopy procentowe** – wreszcie, to co kredytobiorcy lubią najbardziej! Tego elementu wprawdzie raport NBP nie prognozuje (bo oznaczałoby to odgadywanie decyzji samej RPP, która je podejmuje na bazie owego raportu – takie o “odwołanie kołowe” z Excela), ale [możemy się opierać na innych projekcjach banków komercyjnych, czy też rynków finansowych](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/stopy-procentowe-i-inflacja-co-sugeruje-nbp/lp7wbky?ref=insight.rynekpierwotny.pl). I tu bazowe oczekiwania na chwilę obecną raczej nie pozostawiają złudzeń, że stawka WIBOR (czy inna stopa będąca odniesieniem kosztów kredytowych) będzie najpewniej oscylowała na poziomie ok. 6-9% w perspektywie do 2025 roku (zapewne mniej pod koniec tego okresu). Warto jednak mieć świadomość zarówno scenariusza recesyjnego, który może nam przynieść niższy WIBOR (ale raczej 4-6%, podobny do projekcji inflacji bazowej, niż nie tak dawne 0-2%), a także scenariusz dalszego nakręcania się inflacji, który może wystrzelić WIBOR na 9% lub nawet dwucyfrowe poziomy (zwróćmy uwagę, że węgierski BUBOR przebił już 10%!). Jaki jest wniosek? Biorąc pod uwagę powyższe oraz dwie rekomendacje KNF, to dawne zdolności kredytowe jeszcze przez długi czas nie będą osiągalne dla kredytobiorców.
Gdyby to zreasumować na jednym, znanym Wam z poprzednich webinarów, obrazku – mamy znacznie więcej czynników **in minus* niż **in plus* dla popytu i aktywności na rynku nieruchomości. Co więcej, znaczna większość z nich uległa pogorszeniu w stosunku do marca 2022! (tak [jak zresztą wieściłem już na początku roku](https://jandziekonski.pl/2022/01/02/nieruchomosci-w-2022-roku-moga-cie-jeszcze-bardziej-zaskoczyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)…) Jest wprawdzie niewielka garść pozytywów – trwające od kilkunastu tygodni przeceny surowców i żywności mogą faktycznie zwiastować szczyt inflacji CPI i PPI, słaba waluta może napędzać gospodarczo eksport oraz popyt obcokrajowców na polskie nieruchomości, a potencjalne spowolnienie gospodarcze może też dawać podstawy do pewnych obniżek stóp w kolejnym roku, dając ulgę kredytobiorcom – o czym zresztą powoli zaczyna się spekulować.
****Ale będąc realistą, te elementy wydają się zbyt słabe,** żeby radykalnie odmienić obecną sytuację gospodarki i sytuację uczestników rynku nieruchomości, a zwłaszcza przywrócić nie tak dawne czasy boomu. Przynajmniej z perspektywy samej gospodarki rynek nieruchomości powinien być pod presją spadkową przez nadchodzące lata. Siła nabywcza nie ma szans zbyt szybko wzrosnąć, zdolność kredytowa nie tylko z czasów Covid, ale nawet z końcówki 2019 roku też szybko nie zostanie ujrzana, a lokaty i obligacje przy takich stopach procentowych w najbliższym czasie będą stanowiły atrakcyjną alternatywę dla inwestycji w wynajem, [podobnie jak zakup nieruchomości na kredyt będzie mniej atrakcyjny niż jej wynajem](https://jandziekonski.pl/2022/07/01/kupowac-czy-wynajmowac-mieszkanie-jak-to-policzyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Bez radykalnej zmiany trendu (nagły koniec wojny, bardzo silna, ale szybka recesja, nie wiem co jeszcze…) niestety [musimy przejść ten okres zaciskania pasa](https://www.pb.pl/czy-sa-skladniki-na-pelnowymiarowy-kryzys-finansowy-1155889?ref=insight.rynekpierwotny.pl), a nasza gospodarka ma niestety [zbyt mało rezerw](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/inflacja-w-polsce-prof-orlowski-przehulalismy-dobre-czasy/7k7ehlh?ref=insight.rynekpierwotny.pl) na przejście go z wysoką aktywnością gospodarczą.
Jeśli popatrzymy na czynniki, które wymieniłem wcześniej jako istotne dla cykli cenowych na rynku nieruchomości – to właśnie te najsilniejsze, krótkoterminowe świecą się na czerwono na naszym wykresie. Jedynym pozytywnym wskaźnikiem z perspektywy rynku nieruchomości wydaje się wspomniany przypływ uchodźców, którzy zasilili ruch migracyjny i podbili czynsze najmu (o tym w kolejnej części). Ale warto tu podkreślić, że to jest raczej czynnik, który w średnioterminowej perspektywie mógłby zmienić rynek nieruchomości – obecnie stanowi on co najwyżej szok dla rynku najmu, a wzrosty czynszów są niższe niż rat kredytów. Ale to na kolejny odcinek.
## **Sytuacja na rynku nieruchomości w Q2 2022**
Wreszcie – rynek nieruchomości. Zobaczmy jak czynniki o których wspominałem (zawirowania gospodarcze, spadek koniunktury, drożejący i mniej dostępny kredyt, ale też wysokie ceny nieruchomości oraz szok popytowy na rynku najmu) przełożyły się na ruch na rynku mieszkaniowym i co mówią nam o potencjalnej przyszłości.
### Popyt na zakup nieruchomości
Jeśli [sięgniecie pamięcią do poprzednich edycji “W górę czy w dół”](https://jandziekonski.pl/category/webinary-podcasty/w-gore-czy-w-dol/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), to poprzedni rok był rokiem boomu mieszkaniowego – nałożyły się na to zarówno odłożony popyt z pandemicznego 2020 roku i poprawiające się nastroje Polaków, ale przede wszystkim spowodowały to zerowe stopy procentowe – a właściwie [błędna wiara w ich trwałość](https://jandziekonski.pl/2021/01/17/czy-bac-sie-wielkiej-stopy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Zobaczmy co przyniosła pierwsza połowa 2022.
Warto przypomnieć strukturę zakupów nieruchomości w Polsce i sposobów ich finansowania. Na rynku pierwotnym konsumenci stanowią ok. 60% popytu i finansują się oni głównie kredytem (ok. 60-70%), pozostałe 40% stanowi bardziej gotówkowy popyt inwestorów w wynajem oraz spekulatorzy (“kupię i poczekam”) i fliperzy (“kupię, wyremontuję i sprzedam”), których w ogóle przybyło w 2021 roku – efektywnie kredyt stanowi ok. 50% źródła finansowania na rynku pierwotnym. Na rynku wtórnym udział konsumentów vs. inwestorzy & spekulatorzy jest bardziej wyrównany (ok. 55% konsumenci vs. 45% pozostali), a udział kredytu też w tych grupach jest nieco niższy. Z badań NBP można wywnioskować, że ok. 40-45% finansowania na rynku wtórnym to kredyt.
Tajemnicą poliszynela jest jednak to, że część popytu gotówkowego, zwłaszcza przy zakupach konsumpcyjnych, to tak naprawdę środki z odsprzedaży innej nieruchomości – która często została sprzedana do klienta kredytowego. Więc tak naprawdę ****bezpośredni i pośredni udział kredytu w krwioobiegu nieruchomościowym wynosi nieco ponad połowę**, niż pokazują oficjalne badania i statystyki. Niecała połowa to ****środki gotówkowe, finansujące** ****przede wszystkim inwestycje**.
Wspomniana wcześniej sytuacja ekonomiczna rzutuje na dostępność cenową mieszkań – a więc możliwości zakupowe Polaków – oraz ich popyt zakupowy. Celowo patrzę na ten czynnik, a nie na demografię, czy migrację, bo jak wspomniałem wcześniej – w krótkim okresie czasu to nie ma znaczenia. Jeśli nas nie stać na mieszkania to “choćby skały …” nie będziemy ich kupować na potęgę – bo za co? Będziemy się “ciaśniej” gnieździć, wyprowadzimy się dalej za miasto, a jeśli jesteśmy młodzi to może skorzystamy ze wspólnego wynajmu jednego mieszkania – nie przeskoczymy ekonomii (chyba, że politycy nagle coś nowego uruchomią – chociaż ostatnie pomysły typu “dom bez pozwolenia” czy “kredyt bez wkładu własnego” to raczej niewypały).
Owa dostępność cenowa niestety w ostatnich miesiącach doznała potrójnego ciosu. Po pierwsze w ciągu ostatniego roku i pierwszych miesięcy 2022 rosły oczekiwania cenowe sprzedających, po drugie szybka inflacja mimo wzrostu wynagrodzeń ograniczyła nasze oszczędności i skłonności zakupowe, po trzecie drastycznie spadła zdolność kredytowa ([przypomnienie z drugiej części artykułu](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#ekonomia)). Oczywiście mówię statystycznie, bo niektórym może być lepiej, ale większości jest zdecydowanie gorzej. Widać to też w poniższych analizach NBP.
Wszystkie trzy czynniki skumulowały się w pierwszych miesiącach roku, powodując spadek dostępności cenowej mieszkań, zwłaszcza na kredyt, co jak wcześniej pisałem, spowodowało spadek liczby udzielanych kredytów o ok. połowę w ciągu roku. A to w połączeniu z gorszymi nastrojami przyniosło **de facto* załamanie sprzedaży lokali do konsumentów – a więc przede wszystkim rynek pierwotny, nieco mniej rynek wtórny. Inaczej niż załamaniem nie można nazwać spadku sprzedaży w pierwszej połowie 2022 o 50% w porównaniu do średniej z 2021 roku, jak i wobec średniej sprzedaży z lat 2015-2019 (spadki dotknęły deweloperów giełdowych [w nieznacznie mniejszym stopniu](https://www.money.pl/gospodarka/tapniecie-na-rynku-mieszkan-tak-zmalala-sprzedaz-nowych-nieruchomosci-6789732992768736a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), niż mniejsze podmioty). Stąd obserwowane w pierwszych danych za 2\. kwartał 2022 wyhamowanie cen. A ponieważ sprzedaż też ma pewne opóźnienia wobec wydarzeń ekonomicznych, to już dziś z dużą pewnością można przyjąć, że 3\. kwartał będzie popytowo jeszcze słabszy, bo dojdą do tego wakacje, pełny efekt podwyżek stóp procentowych oraz jeszcze wyższej inflacji.
Ale to nie wszystko. Spadek popytu dotknął także innych segmentów, finansowanych w większym stopniu gotówką – choć ten spadek był zapewne nieco mniejszy. Dlaczego:
- ****segment inwestujących w wynajem** – ponieważ wraz ze wzrostem stóp procentowych zakup zwykłych mieszkań na wynajem na kredyt przestał się praktycznie opłacać. Jednocześnie za gotówkę można uzyskać czasem i lepsze stopy zwrotu z prostych i mało problematycznych lokat oraz obligacji skarbowych (oczywiście mają one swoje minusy, ale widać po powyższych statystykach, że jednak Polacy lubią je coraz bardziej). W takich warunkach mniej zagorzali fani inwestowania w wynajem dwa razy zastanawiają się przed kupnem kolejnego mieszkania. Więcej o tych rentownościach będzie poniżej.
- ****segment spekulacyjny** – ponieważ z coraz głośniejszymi i bardziej widocznymi oznakami załamania dynamiki na rynku nieruchomości oraz spadkami cen teza inwestycyjna o zarabianiu na aprecjacji cen nieruchomości przy wysokiej inflacji przestaje się po prostu spinać. Zwróćcie uwagę, że ten segment najbardziej urósł w 2021 roku, stąd też najbardziej może on ulec spadkowi w najbliższym czasie.
- ****segment flippingowy** – ponieważ widząc spowolnienie w transakcjach, odpływ klientów kredytowych, a także [spadki cen](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#amron) szybko okaże się, że jest znacznie trudniej wykrzesać w krótkim czasie atrakcyjną stopę zwrotu z flipa (nie mówię, że się nie da – na flipach zawsze da się zarabiać, pytanie tylko w jakiej skali oraz jak dużo). Kto potrafi liczyć może stwierdzić, że być może nie ma sensu kopać się z koniem na zatłoczonym rynku, skoro [inne sposoby inwestowania](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#oszczednosci), znacznie mniej pracochłonne, przynoszą podobne efekty ([doceniły to już Internetowe memy](https://twitter.com/JanDziekonski/status/1548286595903545347/photo/1?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
W nieco mniej przejrzystym stopniu spadek popytu dotknął domy i grunty – tutaj nie mamy wprost tak dokładnych danych sprzedażowych, ale obserwując wypowiedzi na forach i grupach FB dla deweloperów domów, rozmawiając z takimi osobami, czy obserwując liczbę ofert w Internecie i ich zachowania cenowe ([patrz wyżej](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#cenatorium)) również widać, że ten segment cierpi obecnie na spadek popytu, wywołany także wyższymi kosztami budowy, niż wiele osób planowało.
### Podaż nieruchomości
Drugą stroną rynkowego medalu jest podaż ofert – zarówno z rynku wtórnego (np. zmiana mieszkania na większe, przeprowadzka, sprzedaż spadku), jak i pierwotnego (aktywność sprzedażowa deweloperów). Rynek wtórny dość dobrze reaguje na sytuację ekonomiczną – np. rosną koszty utrzymania mieszkania po babci, to może je sprzedam. Może moja rata kredytu jest już za wysoka, więc też puszczę je na rynek. A może nie mam już szans na kredyt przy zmianie mieszkania, więc jednak zostanę w tym małym ciasnym i przeczekam – ponieważ mogą być różne motywacje decyzji to efekty zmian gospodarczych nie muszą być jednoznaczne.
Podaż na rynku pierwotnym bardziej odzwierciedla nastroje samych deweloperów (np. przekonanie o tym czy będzie dobrze, czy też nie – jak będzie szła sprzedaż, jaka będzie konkurencja), odczuwany przez nich popyt (jeśli “nie żre” to może wstrzymam kolejne projekty), przewidywane zyski (“przy tych kosztach budowy nie zarobię na tym projekcie – poczekam, może koszty spadną”) – ale też pokazują presję na uruchamianie kolejnych projektów dla utrzymania płynności, czy spieniężenia nakładów poniesionych na budowę banku ziemi i uzyskanie pozwoleń na budowę.
Zwłaszcza ostatni punkt jest dość niezrozumiały dla kanapowych analityków, którzy nigdy nie prowadzili firmy deweloperskiej – jeśli ma się kilkudziesięciu pracowników, koszty stałe lub długi i inwestorów do spłacenia, to nie można z dnia na dzień przestać uruchamiać nowe projekty – nawet jeśli jest słaba sprzedaż. Nie da się też szybko i w łatwy sposób powiesić kłódki na trwającej budowie, bo są zawarte kontrakty z wykonawcami, zamówione materiały, wiszące zadłużenie i czekający klienci. Stąd też podaż na rynku pierwotnym reaguje znacznie wolniej niż popyt – wytłumaczyłem zresztą [jak ten mechanizm zadziałał w 2008 roku](https://jandziekonski.pl/2021/04/19/czy-ceny-nieruchomosci-rosna-w-dlugim-horyzoncie-czesc-3-kiedy-ceny-moga-spadac/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#polska).
Efekty obu czynników są widoczne w statystykach rynkowych. Na dzień pisania tej części artykułu (15\. lipca 2022 r.) liczba ofert mieszkań w największym portalu OtoDom sięgnęła 156 tysięcy (najwięcej w okresie zbierania danych, nawet w perspektywie lockdown’owej górki z 2020 r.), a domów 54 tysięcy – o ok. 10-15% więcej niż na początku roku. To efekt zarówno szybkiego spadku sprzedaży, jak i przyrostu dostępnej oferty rynkowej.
Sam podzbiór oferty deweloperów w największych miastach pokazuje, że obecnie dostępna oferta wróciła do poziomu ok. 50 tys. sztuk, tj. poziomu z 2020 roku (UWAGA: jest tam efekt **front-loadingu* wywołanego przez zmianę “Ustawy deweloperskiej”, która weszła w życie 1\. lipca 2022 r., stąd liczba mieszkań wprowadzonych do oferty w Q3 może nie być tak wysoka, nie mniej zapas mieszkań deweloperskich do sprzedaży jest większy niż w ostatnim roku). Przyrost tej oferty jest dość mocno skorelowany z tym co się dzieje w sferze budowlanej – a tu aktywność w zakresie wydawanej liczby pozwoleń na budowę, zwłaszcza wśród deweloperów, szczególnie nie osłabła, a więc zapas mieszkań trafiających do oferty ma szansę rosnąć dalej. Dość mocno rymuje się to z sytuacją 2007 i 2008 roku.
Inną rzeczą jest to, że aktywność samego sektora wykonawczego, czyli jak dużo budynków było w budowie, systematycznie rosła od 2013 roku, osiągając apogeum w 2021 roku. Pytanie tylko w jakich cenach ta budowa może się odbywać?
### Koszty budowy
Bezsprzecznym i obiektywnym zjawiskiem ostatnich lat, zwłaszcza od wybuchu pandemii, a następnie wojny w Ukrainie, był wzrost kosztów budowy nowych budynków. Pierwszym ich źródłem był wspomniany wzrost aktywności budowlanej – branża wykonawstwa należała do jednej z szybciej rosnących pod względem liczby pracowników, co wywierało silną presję na wzrost płac w tym sektorze, jak i na wzrost cen materiałów – zwłaszcza w 2021 roku. Drugim były post-Covidowe trudności w dostawach części surowców i materiałów, skutkujące skokiem ich cen (np. stali, OSB, cementu – także wskutek wzrostu kosztów źródeł energii oraz CO2), wreszcie wojenny szok uderzył ponownie w już wysokie koszty budowlane – np. w zakresie kosztów stali.
Stąd faktycznie część wzrostu cen, zwłaszcza na rynku pierwotnym, od 2017 roku miała obiektywne powody do wzrostu! Ale tylko część. Jeśli prześledzimy poniższe wykresy, to zauważymy, że koszt netto materiału i robocizny dla posadowienia budynku skoczył o ok. 50%! Ale w ujęciu kwotowym wzrost ten wyniósł “tylko” ok. 1.600 PLN/m2, czyli z VAT 8% około 1.750 PLN/m2\. W tym czasie ceny na rynku pierwotnym wzrosły o 4.000 PLN/m2! W efekcie udział bezpośrednich kosztów budowy (materiał plus robocizna) spadł o ok. 10 punktów procentowych w skali ostatniej dekady.
Gdzie idzie pozostałe 2 tysiące złotych do metra? W dużym uproszczeniu – na nadmuchane popytem ceny gruntów – fikcją jest ich brak, grunty są, tylko niekoniecznie są łatwo i od ręki dostępne do zabudowy, stąd sztuczny wzrost ich cen – oraz rosnących zysków deweloperów. Poniższe wykresy to bardzo dobrze prezentują, zwłaszcza w perspektywie ostatnich kwartałów, gdy branża deweloperska odniosła rekordowe zyski. Przeciętne zwroty z kapitału projektów deweloperskich “przebiły” przeciętne poziomy z lat 2011-2019 i zwłaszcza wśród spółek giełdowych i dużych generował zawrotne zwroty na poziomie ok. 25% – nic dziwnego, że tak ochoczo uruchamiali oni nowe projekty w zeszłym roku. Ale czy to ma sens i uzasadnienie dla nas – kupujących? Niekoniecznie, bo kupowanie nieruchomości w okresie, kiedy ktoś na tym najwięcej zarabia raczej nie było rozsądne.
Ważniejsze pytanie, czy wysokie zyski deweloperów to trwałe zjawisko? Zdecydowanie nie. W szczycie poprzedniego cyklu, w 2007-2008 branża deweloperska również odnosiła rekordowe zyski, a ceny gruntów osiągnęły szczyty. Te czynniki jednak zostały zniwelowane przez kolejne 5 lat marazmu sprzedażowego – z tą tylko różnicą, że spadki sprzedaży w tamtym czasie nie były tak dynamiczne i głębokie jak teraz. Z reguły w tak rozproszonych branżach jak polski sektor deweloperski spadek sprzedaży o 50% musi oznaczać jakieś kompromisy w zakresie marż.
Czy ceny materiałów i wykonawstwa mogą spadać? Także mogą, a to dlatego, że dzisiejsze ceny to tzw. **all-time-high* i zwłaszcza w branżach surowcowych okresy szczytów nie są długotrwałe – zresztą pokazują to historyczne statystyki GUS i NBP, czy notowania kontraktów na surowce. Tutaj jednak spadków kosztów budowy do tych z sprzed 10 lat raczej nie ma co oczekiwać, raczej mogłyby to być spadki w wybranych kategoriach do poziomów sprzed pandemii. Ceny niektórych asortymentów stali (np. blacha HRC, pręty żebrowane) spadły już poniżej szczytów z 2021 roku, ale obecnie dynamika ta się zatrzymała. Płyta OSB (mimo spadków w 2020 oraz w 2022 roku), czy cement są jednak nadal w cenach o kilkadziesiąt procent wyższych niż przed pandemią. Dodatkowo wspominane wcześniej wzrosty kosztów energii elektrycznej, gazu, czy węgla będą wpływały w kolejnych miesiącach na wzrosty kosztów produkcji części z materiałów budowlanych. Stąd mimo sytuacji malejącego popytu na te materiały (budowa nowych budynków mniejsza niż w poprzednich latach) raczej możemy myśleć o mniejszych niż większych przecenach – przynajmniej dopóki energetyczna inflacja będzie z nami (choć po “Internetach” krążą już [memy o zaskakująco zmotywowanych sprzedawcach składów budowlanych](https://www.google.com/imgres?imgurl=https%3A%2F%2Fpaczaizm.pl%2Fcontent%2Fwp-content%2Fuploads%2Fobsluga-skladu-budowlanego-2021-czego-2022-slucham-pies-piesek.jpg&imgrefurl=https%3A%2F%2Fpaczaizm.pl%2Fmemy%2Fpiesek%2F&tbnid=Eyrxr6p79TK8zM&vet=12ahUKEwjXopGz%5Ff%5F4AhUhlYsKHQu6A8MQMygAegUIARC9AQ..i&docid=PxBWSLTr-6AnEM&w=735&h=500&q=mem%20budowlany%20pies&ved=2ahUKEwjXopGz%5Ff%5F4AhUhlYsKHQu6A8MQMygAegUIARC9AQ&ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Podobnie mogą ewoluować koszty usług wykonawczych w momencie, gdy popyt na usługi budownictwa kubaturowego istotnie się zmniejszy – czyli kiedy trwające budowy dobiegną końca, a nowych nie będzie już tak dużo – to raczej perspektywa przełomu 2022/23 i później. Można wtedy spodziewać się, że kosztotwórczy problem braku rąk do pracy przestanie tak doskwierać firmom budowlanym, co powoli zaczynają pokazywać już m.in. [statystyki GUS i Polskiego Związku Firm Budowlanych](https://pzpb.com.pl/wp-content/uploads/2022/06/PZPB-sektor-budownictwa-czerwiec-2022.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – ale ponownie raczej nie należy oczekiwać tu spadków rzędu 50%, a raczej tylko kosmetycznych przecen (jak to mówią ekonomiści – płace są lepkie i trudno je się obniża). Nie mniej budowlanka spodziewa się już spadku obrotów i [gorszej koniunktury](https://jandziekonski.pl/2022/06/26/nie-prowadz-patrzac-we-wsteczne-lusterko-co-mowia-dane-o-cenach-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#koniunktura), co typowo sprzyja większej elastyczności cenowej.
### Rynek wynajmu i opłacalność inwestycyjna
Ostatni z dużych “składników” przeglądu sytuacji na rynku nieruchomości – czynsze najmu. Tak jak już tłumaczyłem w “[Na rozstaju – dokąd doprowadzi nas wojna?](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)“, rynek najmu mieszkań doznał szoku popytowego w wyniku wybuchu wojny w Ukrainie. Wskutek tego, że rynek był już dość przetrzebionym po cechującym się wysokim popytem 2021 roku, napływ ponad miliona uchodźców spowodował zniknięcie ok. 60% ofert z rynku.
Jakie było przełożenie tego na czynsze? W samym tylko 1\. kwartale 2022 faktycznie zawierane czynsze wzrosły o 15-25% wobec uprzedniego roku (wg AMRON), a wzrosty utrzymywały się także w drugim kwartale (nie mamy jeszcze danych transakcyjnych, ale dane ofertowe pokazują wzrosty w niektórych segmentach mieszkań (szczególnie tych najtańszych i najmniejszych) o nawet 40% rdr. Wzrosty te są oczywiście bolesne dla najemców, a niektórzy właściciele poszli “grubo” z podwyżkami próbując wykorzystać sytuację – sam otrzymałem radosną propozycję wzrostu o +70%, którą jak się domyślacie odrzuciłem.
Warto zwrócić też uwagę, że od początku maja 2022 liczba ofert najmu powoli ale stabilnie zaczęła przyrastać, choć nadal jednak jest poniżej okresu przedwojennego – [z informacji rynkowych wynika, że dynamika czynszów wyhamowała na nowym, wysokim poziomie](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-czerwiec-2022-Raport-Bankier-pl-8362613.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Trzeba pamiętać, że rynek został tak mocno przetrzebiony w trakcie pandemii, że obecne czynsze po ostatnich wysokich podwyżkach są “raptem” 10-20% powyżej poziomu z pierwszego kwartału 2020\. W porównaniu do inflacji i wzrostów kosztów kredytów i cen mieszkań w tym czasie nie jest to tak wiele, co obecnie powoduje, że najem bardziej opłaca się finansowo, aniżeli zakup na kredyt (poniżej analiza NBP, a ja zapraszam do obejrzenia [mojego nagrania na ten temat](https://jandziekonski.pl/2022/07/01/kupowac-czy-wynajmowac-mieszkanie-jak-to-policzyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Czy czynsze mogą pójść jeszcze do góry? W krótkoterminowym horyzoncie najbliższego roku na pewno tak – właśnie ze względu na drogie kredyty i niedobór mieszkań – choć zapewne nie byłby to wzrost o 50%, raczej kolejne 10-15%. Co będzie dalej to trochę zależy – ale jestem zdania, że czynsze nie będą rosnąć w nieskończoność, bo już obecne raty kredytów i brak zdolności kredytowej pokazują, że Polacy nie są w stanie ponosić takich kosztów – i podobnie będzie z czynszami, szczególnie gdy wzrosną koszty mediów związane z mieszkaniami (ogrzewania, wody, gazu, prądu). Przy dalszej presji na wzrost czynszów oznaczałoby to kompromisy w postaci mniejszego mieszkania, czy gorszej lokalizacji – co zresztą praca zdalna wielu osobom umożliwia. Po drugie, jeśli moje oczekiwania co spadków cen mieszkań faktycznie się zmaterializują (wspominane przy poprzednich webinarach), to także czynsze mają możliwość nieznacznego spadania a przynajmniej braku wzrostu (podobnie jak miało to miejsce w latach 2009-2013). Póki co nie spodziewałbym się jednak korekty jak w pandemii, bo jednak wiele czynników sprzyja wysokim czynszom, a przynajmniej ich utrzymaniu.
A jak to się przekłada na rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem? Rentowności te w pandemii mocno spadły – nie tylko ze względu na spadek czynszów, ale też skok cen nieruchomości wywołany zerowymi stopami procentowymi (“skoro zarabiam 0% na odsetkach, to wolę 3-4% na mieszkaniu”). Obecne wzrosty czynszów oczywiście poprawiły rentowności, nie mniej poziom cen jest obecnie tak wysoki, że nadal trzeba się liczyć z ROI nowej inwestycji na poziomie ok. 4-5% w większych miastach i 6-7% w mniejszych miejscowościach wg danych Mzuri z ostatniego mailingu, co potwierdzają analizy NBP.
Zwróć uwagę, że wykresy zatrzymują się na 1\. kwartale 2022 – od tego czasu oprocentowanie lokat i obligacji wzrosło do ok. 5-7%
W ostatnich latach taki poziom nie byłby wcale nieatrakcyjny, zwłaszcza gdy stopy były utrzymywane na zerowym poziomie. Jednakże teraz, gdy na zabezpieczonej lokacie można uzyskać 5-7%, a na obligacjach skarbowych od 6% wzwyż, a ceny mieszkań przestały rosnąć, to takie rentowności są niewystarczające – przynajmniej dla rozsądnych inwestorów potrafiących liczyć. Na dłuższą metę, przy rentownościach obligacji rzędu 6%, mieszkania powinny dawać co najmniej rentowność najmu na poziomie 8-10% wzwyż. A to może nastąpić tylko gdy czynsze mocno wzrosną (ale nie ma co liczyć na wzrost x2) lub gdy ceny mieszkań spadną. Przy obecnych stopach kapitalizacji po prostu nie ma to do końca sensu. Tłumaczyłem trochę odwrotny mechanizm jak [stopy poszły w dół w tym artykule](https://jandziekonski.pl/2021/03/02/ceny-mieszkan-rosna-czynsze-najmu-spadaja-czy-to-ma-nadal-sens/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Zresztą pokazuje też zachowanie niektórych funduszy PRS czy deweloperów, które przy obecnych kosztach finansowania i alternatywnych inwestycjach potrafią projekty przeznaczone na wynajem jednak przekierować na rynek sprzedaży (mimo tak słabego otoczenia).
### Podsumowanie
Reasumując obecną sytuację na rynku nieruchomości na jednym obrazku – ponownie mamy więcej czynników **in minus* niż **in plus* dla samej sytuacji rynkowej. Sytuacja w sektorze w większości obszarów związanych z obrotem uległa pogorszeniu (ceny transakcyjne wyhamowały i gdzieniegdzie zaczęły spadać, sprzedaż mieszkań spadła na łeb na szyję, ofert jest rekordowo dużo, a koszty budowy już nie rosną tak szybko, a w niektórych materiałach mamy nawet spadki). Jednocześnie przy obecnych projekcjach ekonomicznych (utrzymanie się wysokiej inflacji przez co najmniej rok, spowolnienie gospodarze lub recesja, utrzymanie wysokich stóp procentowych w najbliższych latach, ryzyko wzrostu bezrobocia) nie widać skąd miałaby przyjść poprawa w krótkim i średnim terminie – ta pomoc mogłaby przyjść z istotnego obniżenia stóp procentowych, na co się do końca 2023 roku na razie nie zapowiada.
Ale nie można malować tego obrazka jednoznacznie na czarno – obszarem, który radzi sobie bardzo dobrze, jest najem ([zresztą był to jeden z “szarych nosorożców”, który przewidywałem w styczniu 2022](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#podsumowanie)). Trzeba tylko pamiętać, że najem sam w sobie też ma pewne ograniczenia (jest relatywnie mały w skali w porównaniu do całego rynku nieruchomości, czynsze nie mogą rosnąć w tempie przekraczającym i tak już wysoką inflację – bo po prostu nikogo nie będzie stać na wynajem, a przez podwyżki stóp procentowych nie jest on atrakcyjny wobec prostych lokat czy obligacji) i sam najem w tej odsłonie serialu nie zbawi rynku nieruchomości.
Przypominając obrazek z czynnikami wpływającymi na ceny nieruchomości – podobnie jak po analizie sytuacji ekonomicznej, znowu więcej mamy sygnałów na czerwono niż na zielono. Dlatego dalej podtrzymuję [moją prognozę jeszcze z lipca 2021](https://jandziekonski.pl/2021/06/27/webinar-w-gore-czy-w-dol-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q2-2021-live-01-07-2021/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wraz z jej [aktualizacją w marcu 2022](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#podsumowanie), mówiącą że czekają nas w najbliższych kwartałach spadki cen nieruchomości.
A o ile te spadki, kiedy nastąpią i gdzie będą najsilniejsze?
## **Scenariusze cenowe**
****UWAGA**: **poniższa analiza, scenariusze i prognozy odnoszą się do zachowania szerokiego rynku nieruchomości ogółem oraz w specyficznych segmentach. Choć podjąłem duży wysiłek, żeby uczynić je możliwie szczegółowymi i specyficznymi, nie powiedzą one jednakże jak się zmienią ceny lub popyt na poszczególne mieszkania z osobna. To jest kwestia tak indywidualna, jak każdy człowiek. Każde mieszkanie jest inne – może być zadłużone, może być brzydkie/piękne, może mieć słaby/doskonały widok z okna, może się nadawać do remontu/być gotowe do wprowadzenia – nawet w największym kryzysie unikatowe nieruchomości mogą być drogo sprzedane, a w okresie rozgrzanego rynku można znaleźć “perełki”. Podobnie jest z sytuacją samych sprzedających i kupujących – bo w kryzysie można spotkać osobę majętną z dużymi możliwościami zakupowymi, która zapłaci dowolną cenę, jak i w dobrej koniunkturze możemy napotkać sprzedającego, który ma problem finansowy i będzie zmotywowany do szybkiej sprzedaży z dużym upustem. Zapamiętaj to rozróżnienie w trakcie lektury.*
### Moje poprzednie prognozy – jaka była ewolucja
[Na początku lipca 2021 zarysowałem Wam 4 główne scenariusze](https://jandziekonski.pl/2021/06/27/webinar-w-gore-czy-w-dol-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q2-2021-live-01-07-2021/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) dotyczące rynku nieruchomości. Tym, którzy nie pamiętają, był to okres kiedy inflacja nie przekraczała 5% (ale już zaczęła się podnosić z poziomu 2-3%), główna stopa procentowa i WIBOR były bliskie zeru (a prezes NBP opowiadał bajki, że przez najbliższy rok nie pójdą do góry, co [jeszcze w styczniu 2021](https://jandziekonski.pl/2021/01/17/czy-bac-sie-wielkiej-stopy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) określiłem jako potencjalną “bzdurę”), a rynek nieruchomości i deweloperzy bili rekordy (i oczywiście opowiadali, że nieruchomości tylko **“up, up, up”*).
Podkreślałem wówczas, że przyszłość rynku (a zwłaszcza cen) w tamtym okresie zależy tak naprawdę od dwóch czynników – inflacji i stóp procentowych. Stąd powstały poniższe cztery scenariusze (więcej szczegółów i wyjaśnień znajdziecie [TUTAJ](https://jandziekonski.pl/2021/06/27/webinar-w-gore-czy-w-dol-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q2-2021-live-01-07-2021/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#scenariusze)), przy czym obstawiałem jako najbardziej prawdopodobny scenariusz A lub D, bo było dla mnie najbardziej logiczne, że inflacja pójdzie do góry, a w ślad za nią pójdą stopy procentowe – zagadką było tylko to, jak szybko RPP będzie podnosiła stopy procentowe.
Nie pomyliłem się. W kolejnych odsłonach analiz [“W górę czy w dół?”](https://jandziekonski.pl/category/webinary-podcasty/w-gore-czy-w-dol/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) i innych moich artykułów śledziliśmy skokowy wzrost inflacji i zaskakującą dla większości ekonomistów, analityków i “Kowalskich” zmianę polityki monetarnej w kierunku podnoszenia stóp procentowych. [W grudniu](https://jandziekonski.pl/2021/12/12/live-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q4-2021-jak-sie-rozwija-moja-strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) było widać, że bardziej zmierzamy w kierunku scenariusza A (szybki wzrost stóp) niż D (utrzymywanie niskich stóp mimo wysokiej inflacji), co podkreśliłem w [noworocznej prognozie](https://jandziekonski.pl/2022/01/02/nieruchomosci-w-2022-roku-moga-cie-jeszcze-bardziej-zaskoczyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), która rozważała między innymi “czarnego łabędzia” w postaci wojny.
Wreszcie [po agresji Rosji](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) zrealizowały się wcześniejsze założenia scenariusza A, czyli mocny wystrzał inflacji i presja na RPP do bardzo drastycznego podniesienia stóp procentowych. Kiedy scenariusz A stał się dla wszystkich oczywisty, my nakreśliliśmy już dalszą ścieżkę prognoz – szczyt inflacji w II połowie 2022 roku, powolny jej spadek w I poł. 2023 roku oraz majaczące na koniec 2023 roku obniżki stóp procentowych – a po drodze spadki cen nieruchomości do sytuacji uspokojenia sytuacji rynkowej i zbudowania podstaw pod kolejny cykl. Omawiał to poprzedni webinar [“W górę czy w dół?”](https://jandziekonski.pl/2022/04/02/gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q1-2022-dokad-doprowadzi-nas-wojna/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
### Najnowsza prognoza na lata 2022-2025
Przyszedł teraz czas na kolejną rozbudowę tej prognozy – skoro bowiem uważam, że ceny nieruchomości spadną, to często pojawiały się Wasze pytanie “o ile i jak szybko”? Przedstawiłem te prognozy w najnowszym, [lipcowym odcinku “W górę czy w dół?”](https://jandziekonski.pl/2022/07/25/gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q2-2022-ceny-mieszkan-spadna-nawet-o-40-nagranie/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (wraz z moją strategią na ten czas) z bardzo clickbaitowym tytułem “Ceny mieszkań spadną nawet o 40%”. Czas na dokładne wyjaśnienie skąd takie pesymistyczne prognozy.
Po pierwsze – otoczenie i ścieżka scenariuszy, których perspektywę wydłużyliśmy do 2025 roku. Podtrzymuję w tym miejscu założenie, że czekają nas jeszcze dalsze podwyżki stóp w 2022 roku, choć już w umiarkowanym stopniu oraz ewentualne pierwsze obniżki stóp w połowie 2023 roku (typowo cykl obniżek zaczynał się od 8 do 18 miesięcy po ostatniej podwyżce stóp) jeżeli inflacja bazowa odpuści (inflację cen paliw i energii mamy prawie “murowaną”, bo prędzej czy później skończą się obniżki akcyzy i VAT, a skokowe wzrosty taryf są już faktem) i zacznie spadać w kierunku umiarkowanego poziomu i celu NBP. Cykl obniżek stóp procentowych będzie trwać co najmniej do 2024 (raczej nie ma co liczyć na strzał w kwartał jak na początku pandemii – raczej będzie to 8-12 miesięcy), kiedy możliwe jest osiągnięcie przez stopy poziomu zbliżonego do przed-covidowego.
Wszystko powyższe oznacza, że przez półtora roku, co najmniej do 2024 roku, rynek nieruchomości będzie w stanie korekty – obserwowane obecnie schłodzenie rynku doprowadzi do zatrzymania wzrostu cen, a nawet spadków realnych (czyli po uwzględnieniu inflacji) lub nawet nominalnych cen (czyli w wartościach absolutnych). Korekta będzie oznaczała spadki cen, co do których jestem pewien – zresztą już widzimy w danych (choć niektórzy nadal nie chcą w nią uwierzyć). Dopiero od 2024 roku można spodziewać się przejścia rynek w stagnację, a nawet powolne wzrosty w wybranych segmentach rynku, która na szerszą skalę rozpocznie się w 2025 roku, bo efekt obniżek stóp procentowych wymaga trochę czasu na przełożenie się na sferę realną, jak wzrosty zatrudnienia i impulsy proinflacyjne (zresztą podobnie było w latach 2009-2011, czy 2013-2015).
### Rynek wtórny
Skala wspomnianych spadków zależy od segmentu rynku – na pewno nie będzie ona jednorodna. Przede wszystkim większych i szybszych spadków spodziewam się na ****rynku wtórnym**, a zwłaszcza w segmencie ****mieszkań konsumenckich** (większe lokale dedykowane zwłaszcza dla par oraz większych rodzin, które w wynajmie nie przynoszą wysokich stóp zwrotu – czyli 2-3 lub więcej pokoi o metrażu 50-60 m2 lub więcej). Przewiduję, że spadki w tym segmencie mogą sięgnąć owych zawrotnych ****20-40%**. Będzie to pochodną przede wszystkim bardzo istotnego spadku zdolności kredytowej (pamiętajmy, że w tym segmencie mieszkań kupujący na kredyt stanowią większość finansowania) oraz inflacji, nawet mimo wzrostów nominalnych wynagrodzeń oraz przyszłego spadku stóp.
Policzmy – od szczytu ****zdolności kredytowej** w połowie 2021 roku do jej dna spadła ona o ok. 60% – ale po drodze mamy wzrost wynagrodzeń, który do grudnia 2024 może wynieść ok. 30% (wg prognoz NBP), w tym czasie WIBOR może spaść z obecnych 7% do ok. 4% (przyjmując prawdopodobną ścieżkę obniżek stóp). Składając to razem, “Kowalski” który miałby w czerwcu 2021 roku zdolność kredytową na poziomie 500 tys. PLN efektywnie na koniec 2024 miałby zdolność kredytową na poziomie ok. 380 tys. PLN (o 24% mniej). ALE! Po drodze mamy niestety dość wysoką inflację, która ów wzrost nominalnego wynagrodzenia będzie realnie ograniczał. Wg obecnej wiedzy i najbliższych prognoz NBP należy liczyć, że skumulowana inflacja do grudnia 2024 może wynieść ok. 35%, a przynajmniej o tyle średnio mogą wzrosną koszty życia. I niestety ten element też jest brany pod uwagę przez banki w liczeniu zdolności kredytowej – jeśli ją uwzględnimy to spadek zdolności kredytowej sięgnąłby 44% (do 280 tys. PLN).
Tyle sugerują liczby. Oczywiście może być tak, że sprzedający nie będą w aż tak wielkiej potrzebie i presji do obniżania swoich oczekiwań cenowych, a konsumenci kredytowi nie dostając kredytów przy tak wysokich cenach po prostu nie będą kupowali – i będziemy mieli dalszy spadek liczby transakcji ograniczający się do klientów gotówkowych. Nie wierzę jednak w taką skrajność, bo wysokie stopy procentowe dotkną wszystkich (mimo wakacji kredytowych), drogie waluty uderzą w kredytobiorców walutowych, a szczególnie rosnące koszty utrzymania mieszkań będą niektórych motywowały do ich sprzedaży.
W ****segmencie najmu** (mniejsze mieszkania typowo przynoszące wysoki zwrot z najmu – (mikro)kawalerki, małe dwa pokoje, ew. duże mieszkania z potencjałem na najem na pokoje) też spodziewam się spadków cen, mimo zakładanego przeze mnie wzrostu czynszów o ok. 50% (do grudnia 2024 wobec czerwca 2021 roku – UWAGA: zakładam wyższy wzrost czynszów niż inflację, konkretnie o 15 punktów procentowych) – choć spadki te byłyby mniejsze niż w mieszkaniach konsumenckich. Ich pochodną będzie wzrost oczekiwań inwestorów co do zwrotu z inwestycji w takie mieszkanie, zwłaszcza w obliczu braku perspektyw dla dalszego szybkiego wzrostu cen.
Benchmarkiem dla większości inwestorów (nie wszystkich) są inne bezpieczne inwestycje – lokaty, obligacje – których rentowność jest związana z poziomem stóp procentowych. Jeżeli można na nich dzisiaj dostać 6-7%, to po co inwestować w mieszkanie dające 4-5%? Co tu dużo mówić – popyt inwestorów na mieszkania na wynajem już spadł, a przynajmniej takie głosy słyszę od osób, które na codzień zajmują się pozyskiwaniem takich mieszkań. Przyjmuję tutaj (z prawie 10-letniego doświadczenia) typowe poziomy rentowności, jakie akceptują inwestorzy – dla dużych miast to typowo premia ok. 4 punktów procentowych ponad WIBOR, w mniejszych miastach jest to raczej ok. 6 punktów ze względu na wyższe ryzyko.
Jeżeli więc rok temu na lokacie mieliśmy 0%, to w dużych miastach akceptowano rentowności ok. 4% (**plus minus* pokrywa się to poziomem cen i czynszów), a mniejszych ok. 6%. Zakładając, że WIBOR do końca 2024 spadnie do 4% to wartości te przesuwają się do 8-10% – co przy stałych cenach mieszkań wymagałoby wzrostu czynszów o ok. 75% (małe miasta)-100% (duże miasta) w dwa lata. Jest to moim zdaniem mało prawdopodobne, zarówno biorąc pod uwagę historię tego rynku, rosnące koszty utrzymania mieszkań (które **de facto* pomniejszają dochody z najmu), jak i spadające dochody rozporządzalne najemców wskutek inflacji – jeśli przyjmiemy bardziej realny wzrost czynszów netto o nadal zawrotne 50%, to dla utrzymania opłacalności inwestycji w takie mieszkania ich ceny musiałyby spaść o ok. 10-20% (mniej w mniejszych miastach, więcej w dużych miastach – a to z powodu relatywnie wyższego wzrostu oczekiwań co do zwrotu. Tyle liczby, bo w praktyce oczywiście znajdziemy zelotów wynajmu, którzy nigdy nie ulokują środków na lokacie, czy obligacjach (znam paru takich), dla których więc odniesienie do nich nie ma znaczenia – ale uwierzcie, że stanowią oni znakomitą mniejszość tego rynku.
Przejściowo, zwłaszcza na początku 2023, spodziewałbym się potencjalnie największego wysypu okazji na rynku wtórnym (a przynajmniej to sugeruje ta analiza) – a to dlatego, że inflacja kosztów utrzymania mieszkań będzie zapewne miała swój szczyt (nowe taryfy za ciepło, wodę i kanalizację, śmieci, prąd, gaz), a stopy procentowe jeszcze nie będą obniżane. Nie sądzę, że rynek wtedy tąpnie pełną szerokością, w końcu nieruchomości mają to do siebie, że dość długo dostosowują się do otoczenia – ale będzie to świetny moment do wyjmowania pojedynczych złotych strzałów. Docelowo jednak spadki będą widoczne w statystykach raczej w dalszej części 2023 roku (choćby i przez metodykę tworzenia takich statystyk).
### Rynek pierwotny
Na ****rynku pierwotnym** nie oczekuję tak głębokich przecen co na rynku ****wtórnym** – a przynajmniej w najbliższych miesiącach. Rynek pierwotny wprawdzie potrafi reagować znacznie szybciej na sytuację, podnosząc ceny lub oferując rabaty, ale ze względu na bardziej skoncentrowaną i profesjonalną specyfikę tego segmentu (“zimna krew”) i większe uzależnienie od kosztów wytworzenia w początkowym okresie nie spodziewałbym się rewolucji.
W najbliższych statystykach (przełom I i II poł. 2022) zobaczymy stagnację cen ofertowych i być może transakcyjnych, zarówno ze względu na spadek popytu na mieszkania deweloperskie (głównie przecież kredytowane), jak i na ustabilizowanie się, a nawet i punktowe spadki kosztów materiałów i wykonawstwa – w trwających już projektach obserwujemy już pojawiające się [rabaty](https://www.money.pl/gospodarka/rabaty-i-vouchery-deweloperzy-kusza-polakow-bonusami-6799802425555936a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), a nowe oferty niekoniecznie będą wprowadzane na rynek ze znacznie wyższym pułapem cen niż te z początku roku.
Dopiero w drugiej połowie 2022 roku i na początku 2023 moglibyśmy się spodziewać szerszych spadków cen mieszkań i domów w segmencie ekonomicznym (tania i średnia półka cenowa, gorsze lokalizacje, dominacja klienta kredytującego się nieomal na maxa) o ok. 5-15% (przeciętna skala rabatowania), jednakże w segmencie wyższym, gdzie dominuje typowo klient gotówkowy (albo ten z dużą zdolnością kredytową) skala przecen może być symboliczna. Dopiero w 2023 i 2024 roku moglibyśmy się spodziewać istotniejszych przecen rzędu 15-25% pod warunkiem wystąpienia co najmniej jednej lub kilku z poniższych przesłanek:
- spadek cen materiałów (dalsze spadki cen stali, spadki cen cementu, materiałów instalacyjnych, materiałów izolacyjnych, stolarki etc. na skutek spadków cen surowców, energii i spadku ogólnego popytu),
- spadek cen wykonawstwa (na skutek zapaści popytu na usługi firm budowlanych wskutek redukcji liczby budowanych mieszkań, co będzie odczuwalne najwcześniej w 2023 roku),
- spadek cen gruntów (na skutek spadku popytu na nowe grunty wywołany tym, że deweloperzy zmniejszają obecnie liczbę uruchamianych nowych projektów do minimum).
O ile w gruntach można byłoby się spodziewać szybkich spadków, o tyle ze względu na “lepkość”\* cen materiałów (np. choćby ze względu na wysoki udział kosztów energii w ich cenach, które najpewniej tak szybko nie spadną) i usług budowlanych (przynajmniej do czasu kompletnej zapaści budowlanej), ceny na rynku pierwotnym przez najbliższe kwartały będą raczej spadać wolniej oraz i pogłębiać premię cenową wobec rynku wtórnego. W ekstremalnej sytuacji może to doprowadzić – przynajmniej przejściowo – do sytuacji, w której rynek pierwotny stanie się ekskluzywny i wykluczający, bo będzie znacznie droższy od większości rynku wtórnego, a dominować na nim będzie najbardziej zamożny klient. Klient z segmentu ekonomicznego i **mainstreamowego* będzie musiał ograniczyć się do rynku wtórnego, który będzie tańszy. W Polsce może się to wydawać dziwne, bo jeszcze rok temu nawet osoba z minimalnym wynagrodzeniem mogła kupić “kwadrat” u dewelopera (dzisiaj średnie wynagrodzenie może nie wystarczyć), ale na Zachodzie jest to typowy trend od lat. A jak będzie to zobaczymy.
\* **mniejszą skłonność cen spadków aniżeli do wzrostów, szczególnie obserwowalna w przypadku płac.*
### Obszary ryzyka prognozy
Byłbym oszustem – lub co najmniej idiotą – gdybym utrzymywał, że moja prognoza jest najlepsza i jedyna prawidłowa na świecie. Ci z Was, którzy znają rachunek prawdopodobieństwa wiedzą, że szanse trafienia z punktową prognozą w cel jest równe 0\. A ekonomia i rynki – także nieruchomości – są tak skomplikowane (zwłaszcza z wojną na głowie), że tym bardziej nie można być 100% pewnym tego, co się wydedukowało – mimo najszczerszych chęci. Ale wiele lat pracy zawodowej w budowie prognoz i analiz nauczyło mnie rozwiązywania tego problemu poprzez budowę alternatywnych scenariuszy i znajomość ewentualnych obszarów ryzyka – wystąpienia innych parametrów niż zakładałem.
Oczywiście wszystko może pójść kompletnie inaczej myśleliśmy, ale spróbujmy wymienić najistotniejsze parametry lub zmienne, które warto obserwować i analizować. Są to:
- ****Skala recesji w Polsce i na świecie** – wiele prognoz, w tym moja, zakłada nadchodzącą łagodną recesję. Co by było, gdyby skala hamowania gospodarki była większa niż myśleliśmy i czeka nas prawdziwy kryzys (a nie taki mini, jak w 2009)? Co by było, gdyby jednak udał się tzw. **soft landing* i podwyżki stóp procentowych oraz wojna nie wywołały recesji?
- ****Wpływ recesji na bezrobocie, płace, ceny surowców, dostępność kredytów i kondycję banków** – jeśli będzie jednak recesja, to jak wysokie bezrobocie nas czeka? Czy tylko wspomniane przez NBP 5%, czy może wrócimy do dawnych czasów dwucyfrowego bezrobocia? Co na to płace? A co na to ceny surowców, czy kondycja banków – ile wtedy kredytów będą udzielały? Czy wreszcie inflacja spadnie, czy czeka nas tzw. efekt drugiej rundy?
- ****Polityka stóp procentowych w Polsce i na świecie** – skoro możemy wejść w recesję i bezrobocie, to jak zareagują na to banki centralne? Czy faktycznie koniec podwyżek jest “tuż, tuż”, czy jednak wysoka inflacja będzie wiodła prym w tych decyzjach? A w efekcie jak się będą kształtowały zdolności kredytowe?
- ****Rozwój wojny w Ukrainie i jej dalsze skutki** – jak długo i z jakimi skutkami będzie się toczyła wojna i jakie będzie miała skutki ekonomiczne? Ilu Ukraińców wróci do kraju, a ilu przyjedzie do Polski?
- ****Pandemia i inne kataklizmy** – czy czekają nas kolejne lockdowny i obostrzenia wpływające na gospodarkę? Czy nie zaskoczą nas kolejne kataklizmy – krótkoterminowo wprawdzie to trudne do gdybania, ale w można się zastanawiać jak trwające globalne ocieplenie, które skutkuje różnymi ekstremami pogodowymi, będzie średnioterminowo na nas wpływać?
- ****Wydarzenia w samym sektorze nieruchomości** – jak te wszystkie zmienne wpłyną na rynek nieruchomości? Czy wraz np. z nadchodzącymi wyborami nie pojawią się jakieś nowe programy rządowe lub ulgi? Czy może jakiś duży i znany deweloper lub inwestor upadnie i wywoła panikę? Czy czynsze będą rosły tak szybko, jak założyłem? A może rynek najmu ugnie się pod ciężarem kosztów?
Oczywiście uzyskanie jednoznacznej odpowiedzi na wszystkie te możliwe scenariusze graniczy z cudem – lub jest równie skomplikowane jak najtrudniejsze sudoku. Nie mniej warto się pobawić w takie analizy “co by było gdyby” bo daje to nam – inteligentnym inwestorom – lepszą wiedzę co nas może czekać w przyszłości.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Trendy: Wpływ inwazji Rosji na prognozy i otoczenie rynku nieruchomości (2022.03.26)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-trendow-wplyw-inwazji-rosji-na-prognozy-i-otoczenie-rynku-nieruchomosci/
Last updated: 2024-05-31T10:59:15.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w *marcu 2022 roku* pod tytułem ["Na rozstaju – Dokąd wojna doprowadzi rynek nieruchomości?"](https://jandziekonski.pl/2022/03/26/na-rozstaju-dokad-wojna-doprowadzi-rynek-nieruchomosci/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii *[FLTR trendów](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/fltr-trendow/)*, w którym badamy i monitorujemy trendy makroekonomiczne, rynkowe i konsumenckie.*
### **Streszczenie** menedżerskie i kluczowe wnioski:
- Inwazja Rosji na Ukrainę nastąpiła w bardzo specyficznym dla polskiego rynku nieruchomości okresie, tj. w otoczeniu:
- rekordowo wysokiego poziomu cen mieszkań i wysokiej dynamiki ich wzrostu – napędzanego kredytem oraz rosnącą inflacją,
- wysokiej inflacja cen konsumenckich - skutkującej szybkim cyklem podwyżek stóp procentowych przez RPP,
- wypychaniu kupujących na kredyt z rynku ze względu na szybki wzrost WIBOR i rekomendację S z 2021 roku,
- powoli słabnący obrotu nieruchomościami – przede wszystkim odczuwalny w przypadku mieszkań deweloperskich,
- odżywającego rynku najmu - niskiej liczby dostępnych mieszkań i powolnej odbudowie poziomu czynszów
- Wybuch wojny 24 lutego 2022 roku dodał do tego otoczenia następujące zjawiska:
- **Napływ uchodźców** \- w skali ok. 1,5 mln osób netto z uwzględnieniem migracji wtórnych i ruchu wewnątrzwspólnotowego, głównie kobiet i nieletnich, generujących impulsy popytowe na krajowym rynku,
- **Pogorszenie warunków finansowych i inflacyjnych w kraju** \- Risk-off na polskich aktywach finansowych i spadki notowań instrumentów finansowych, osłabienie krajowej waluty, wzrost cen surowców i paliw, wzrost oczekiwań co do stopy procentowej, zacieśnienie warunków udzielania kredytów (kolejna rekomendacja S),
- **Skokowy wzrost cen materiałów, w tym budowlanych** \- spadek dostępności części towarów importowych (węgiel, stal, gaz, etc.) oraz skoki cen nośników energii wywołały istotną inflację cen producenckich, w tym wzrost kosztów budownictwa mieszkaniowego,
- **Spadek popytu na zakup nieruchomości i wzrost podaży ofert** \- wywołany zarówno wzrostem niepewności konsumentów, ale także zacieśnieniem warunków finansowania kredytowego,
- **Nowy szok popytowy na najem** \- generowany przez ww. uchodźców, skutkując skokowym spadkiem liczby ofert mieszkań na wynajem do rekordowego niżu i skokowym wzrostem oczekiwań czynszowych wynajmujących
- Z perspektywy marca 2022 prawdopodobne są następujące scenariusze ewolucji konfliktu, które mogą mieć istotne przełożenie dla dalszej sytuacji na rynku nieruchomości:
- **Pesymistyczne** \- w tym takie subscenariusze jak: atak Rosji na Polskę lub inne kraje regionu, Użycie broni masowego rażenia w ramach konfliktu w Ukrainie, Zajęcie całej Ukrainy po granicę z Polską, Zajęcie wschodniej i centralnej Ukrainy, pozostawienie zachodniej Ukrainy pod “protektoratem mocarstw”
- **Zrównoważone i najbardziej prawdopodobne** \- powiązane ze stagnacją konfliktu i ewolucją w subscenariuszy: wojny na wyniszczenie Ukrainy skutkujące bardzo wysokimi zniszczeniami w infrastrukturze i gospodarce mieszkaniowej, narastającą presją sankcji ekonomicznych na Rosję, ewentualnie rozejm prowadzący do uznania mniejszej lub większej części zdobyczy terytorialnych Rosji w Ukrainie oraz ustępstw wobec Rosji
- **Optymistyczne** \- mniej prawdopodobne wypchnięcie Rosji ze zdobyczy na terenie Ukrainy, czy odsunięcie W. Putina od władzy przez jego otoczenie
- Średnioterminowy bilans demograficzny Polski zostanie najprawdopodobniej zasilony liczbą 1,0-1,5 mln osób w pesymistycznych dla Ukrainy uwarunkowaniach konfliktu lub też liczbą ok. 200 tys. osób w przypadku optymistycznego dla Ukrainy finału konkfliktu.
- Strategicznie należy zakładać wzmocnienie **czterech globalnych trendów makroekonomicznych**, które będą kształtowały warunki prowadzenia biznesu i wzmacniać krajowe trendy:
- deglobalizacja,
- militaryzacja i zmiany geopolityczne,
- trwale wyższa inflacja,
- trwale wyższe stopy procentowe.
- **Krótkoterminowo** wojna najprawdopodobniej wprowadzi następujące **zmiany ekonomiczno-gospodarcze** w kraju:
- pogorszenie koniunktury gospodarstw domowych i przedsiębiorstw - prowadząc do wzrostu oszczędności i ograniczenia inwestycji,
- wzrost lokalnej presji inflacyjnej,
- wzrost lokalnych stóp procentowych - przy czym w ramach analizy zakładany jest najbardziej prawdopodobny scenariusz osiągnięcia poziomu nie mniejszego niż ponad 5% do drugiej połowie 2022 roku i utrzymania tego stanu co najmniej do połowy 2023 roku,
- częściowa relokacja zakładów produkcyjnych do Polski,
- impuls popytu konsumpcyjnego uchodźców
- Na **rynku nieruchomości** otoczenie wojenne wprowadzi najpewnie następujące **czynniki krótko- i średnioterminowe**:
- Dalszy spadek zdolności kredytowych i popytu na kredyty hipoteczne,
- Spadek popytu przede wszystkim kredytowego, a w mniejszym stopniu gotówkowego,
- Stopniowe ograniczenie nowej podaży deweloperskiej, zwłaszcza w segmencie konsumenckim (w mniejszym stopniu w PRS/BTR),
- Spadek popytu w branżach powiązanych z rynkiem deweloperskim (usługi budowlane, usługi projektowe, materiały budowlane i wykończeniowe) etc.
- Zachowania co do poziomu cen nieruchomości i marż będą uwarunkowane tempem powyższych dostosowań (popytu, podaży, kosztów budowy, stóp procentowych) - najprawdopodobniej będą jednak prowadziły do szybkiego osiągnięcia szczytu i mniejszej lub większej korekty cen nominalnych,
- Utrzymania niskiej dostępności mieszkań na wynajem i dalszego wzrostu czynszów co najmniej do 2023 roku - z wyjątkiem scenariusza istotnego odpływu uchodźców.
💡
Wybuch wojny i jej konsekwencje ekonomiczne będą sprzyjały zmianom w strukturze konsumpcji nieruchomości mieszkalnych - osłabnięciu popytu na posiadanie, wraz ze wzrostem popytu na wynajem. Zmiana ta może przynieść dotkliwe konsekwencje (niezrealizowana sprzedaż, wzrost zapasów, wzrost zapotrzebowania na kapitał, trudności w refinansowaniu projektów, problemy płynnościowe) dla tych uczestników rynku, którzy nie dostosują biznesu do nowych uwarunkowań
💡
Elastyczne i zwinne biznesy będą w stanie wykorzystać zmianę paradygmatu rynku do poprawy pozycji konkurencyjnej, np.:
\> Agenci / brokerzy nieruchomości wprowadzający dedykowaną obsługę klienta-kupującego (z dotychczasowego *focusu* na klienta-sprzedającego)
\> Sprzedający wprowadzający elastyczne warunki płatności lub oferty finansowania dla kupujących
\> Deweloperzy zmieniający przeznaczenie obiektów pod przeznaczenie na wynajem, kierując je do podmiotów z branży PRS I / LUB wprowadzający detaliczny produkt na wynajem
\> Deweloperzy zwiększający kompetencje pozyskania finansowania i delewarujący bilans w celu przyszłego rozwoju banku ziemi
\> Fliperzy przesuwający się do segmentu gotowców inwestycyjnych
## Na rozstaju – Dokąd wojna doprowadzi rynek?
Analizy ekonomiczne to coś czym zajmuje się zawodowo od 15 lat. Jeśli dotychczas próby przewidywania przyszłości rynku nieruchomości było skomplikowane, to teraz to zadanie stało się wręcz karkołomne. Nowe wymiary komplikacji nadeszły wraz z rzeką uchodźców, czy niepewnymi konsekwencjami ekonomiczno-gospodarczymi. Ale nie ma co się poddawać – oto moja pierwsza analiza, dyskusja ze spekulacjami i pierwsze hipotezy na temat możliwych scenariuszy dla rynku nieruchomości w trakcie i po wojnie!
*Co znajdziesz w tej analizie?*
- *[Skutki wojny na otoczenie rynku nieruchomości](#czesc-1)*
- *[Scenariusze post-wojenne](#czesc-2)*
- *[Podsumowanie i scenariusze cen](#czesc-3)*
*\[... od autora:* *oryginalny artykuł obejmował też podsumowanie sytuacji rynku nieruchomości w Q1 2022\]*
## **Skutki wojny na otoczenie rynku nieruchomości**
Podsumujmy czym zaczęły się pierwsze miesiące 2022 roku dla polskiego rynku nieruchomości:
- rekordowo wysoki poziom cen mieszkań i utrzymująca się wysoka dynamika cen na rynku pierwotnym, przy zauważalnie niższej dynamice na rynku wtórnym – napędzane przede wszystkim tanim kredytem oraz rosnącą inflacją,
- wysoka inflacja cen konsumenckich wpływająca na szybki cykl podwyżek stóp procentowych przez RPP, a w efekcie szybko rosnący WIBOR i drożejące kredyty i następujące wypychanie kupujących na kredyt z rynku,
- powoli słabnący w czwartym kwartale i zwłaszcza na początku 2022 roku rynek obrotu nieruchomościami – przede wszystkim odczuwalny w przypadku mieszkań deweloperskich,
- po drugiej stronie szali odżywający rynek najmu skutkujący spadkiem dostępnej liczby mieszkań do niskich poziomów i powolnej odbudowy poziomu czynszów (ale nadal w większości na poziomach z 2019/2020 r.).
Od kilku lat śledzę zachowania rynku nieruchomości – od lipca 2021 lipca zwłaszcza pod względem interesującego wszystkich wskaźnika cen, w ujęciu scenariuszy – bo przecież nikt nie ma szklanej kuli - i raczej możemy budować nasze oczekiwania pod takim względem. Kluczowymi dla mnie wskaźnikami pod tym względem były inflacja i stopy procentowe, jako czynniki napędzające lub spowalniające dynamikę rynku. W ostatnim nagraniu [“W górę czy w dół”](https://jandziekonski.pl/2021/12/12/live-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q4-2021-jak-sie-rozwija-moja-strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) omawiałem gdzie byliśmy pod tym względem w grudniu 2021, dlatego nie będę za długo się tutaj rozwodził – byliśmy pomiędzy spodziewaną korektą w części segmentów rynku (****Scenariusz A: Spodziewana korekta**, którą też można nazwać przemeblowaniem), a radykalnym skokiem cen zakończonym pęknięciem bańki cenowej (****Scenariusz D: Przyczajony tygrys**), wykluczyliśmy natomiast spokojniejsze scenariusze B i C. Zainteresowanych szczegółami i wyjaśnieniami zapraszam po prostu do obejrzenia poprzedniego odcinka i lektury poniższych wykresów!
Scenariusze dla cen na rynku mieszkań – grudzień 2021
Scenariusze dla cen na rynku mieszkań – grudzień 2021
Zobaczmy w takim razie co spowodował wojenny szok w otoczeniu i na samym rynku nieruchomości.
### **Uchodźcy**
Pierwszym efektem rosyjskiej agresji na Ukrainę, o którym wspomniałem już na wstępie tego postu, był napływ do Polski ponad 2 milionów ludzi z Ukrainy, stanowiąc największy ruch migracyjny [od czasów wojny w Syrii ](https://en.wikipedia.org/wiki/Refugees%5Fof%5Fthe%5FSyrian%5Fcivil%5Fwar?ref=insight.rynekpierwotny.pl)(dla kontrastu do ponad 3 mln Ukraińców opuszczających Ukrainę, z Syrii wyjechało 6,7 mln osób, z czego ponad 3 miliony trafiło do Turcji, a 1 milion do mikroskopijnego Libanu).
Największa fala migracyjna miała miejsce w drugim tygodniu konfliktu, kiedy dziennie wjeżdżało średnio do Polski ponad 100 tys. osób. Tempo to jednak systematycznie słabnie od 13 marca i w ostatnich dniach liczba wjeżdżających była na poziomie ok. 30 tys. osób.
Nie umniejszając tragedii i skali tej migracji, warto jednak spróbować przyjrzeć się kilku szczegółom, które mają znaczenie dla naszej oceny “co dalej”. Wielu obserwatorów rynku nieruchomości przyjmuje, że 2 mln osób = 2 miliony nowych kupujących lub najemców. Nie do końca. A mianowicie:
- jeszcze przed wybuchem wojny (co najmniej od stycznia 2022) z Polski do Ukrainy powróciło według różnych ocen co najmniej kilkadziesiąt tysięcy do nawet stu tysięcy mężczyzn na wezwanie Ukraińskiej armii lub po prostu z poczucia patriotycznego obowiązku – osłabiając m.in. potencjał produkcyjny krajowego budownictwa). Kolejne osoby wyjechały na Ukrainę po wybuchu konfliktu albo żeby zaopiekować się rodziną, albo dołączyć do sił obrony terytorialnej. Ta liczba zmniejsza liczbę netto napływu migracyjnego.
- nieznaczna (i nieznana) część z tych osób wjeżdżających z Ukrainy do Polski… mieszkała przed wojną w Polsce. Z tego co donoszą sami Ukraińcy, niektóre osoby po wybuchu wojny wróciły na Ukrainę i od razu powróciły do Polski, żeby uzyskać stempel wjazdu po 24 lutego, co miało daawać szczególne uprawnienia pobytowe. Co ciekawe spadek liczby wjeżdżających osób ma miejsce [od wejścia w życie specustawy pomocowej 12 marca](https://www.gov.pl/web/udsc/weszla-w-zycie-ustawa-o-pomocy-obywatelom-ukrainy-w-zwiazku-z-konfliktem-zbrojnym-na-terytorium-tego-panstwa?ref=insight.rynekpierwotny.pl), która m.in. przedłuża prawa pobytu Ukraińcom będącym przed wojną w Polsce do końca 2022 roku (chociaż wjeżdżającym po 24 lutego daje 18 miesięcy prawa pobytu!). Nie wiemy jak wiele należy odjąć od oficjalnych, ale powinniśmy być świadomi tego procederu i efektu w liczbach.
- z pozostałych obiektywnie osób znowuż nieokreślona liczba osób wyjechała już z Polski dalej. Osobiście udzieliłem schronienia kilku osobom w ramach pierwszej fali ucieczek – wszystkie już wyjechały do rodziny do Niemiec, Czech, czy do Izraela. Z jednej strony to nie dziwi – gdyby Polska miała być następna w kolejce do putinowskiej agresji, to po traumie wojennej lepiej być dalej niż bliżej granic. Ale to też daje do myślenia, że diaspora Ukraińska jest bardzo szeroka na całym świecie i niekoniecznie Polska jest wymarzonym krajem pobytu (jednak zachód jest nadal bogatszy od Polski). Jedna z opinii jaką usłyszałem to, że wyjechało ok. 25% uchodźców.
Jaka może więc być skala? Według oficjalnych danych [Straży Granicznej](https://twitter.com/Straz%5FGraniczna?ref=insight.rynekpierwotny.pl) do 25\. marca ****wjechało z Ukrainy do Polski 2,26 mln osób – równocześnie z** Polski do Ukrainy ****wyjechało ponad 300 tys. osób** (zarówno żeby tam pozostać lub wrócić niezwłocznie do Polski). Do tego należy doliczyć Ukraińców wyjeżdżających przed wybuchem wojny na Ukrainę w celach “militarnych” oraz osoby, które po ucieczce do Polski skierowały się dalej na zachód.
Dlatego na potrzeby dalszej analizy raczej powinniśmy przyjmować, że ****obecnie mamy do czynienia z ok. 1,0-1,5 miliona osób netto** przybywających do Polski, co i tak jest gigantyczną liczbą. Warto też przeanalizować kto wjechał do Polski – i tu znowu mamy pełny przegląd sytuacyjny:
****Wiekowo-demograficzny** (istotny z perspektywy rynku pracy i potencjalnego zasilania rynku nieruchomości):
- wg różnych ocen i głosów (np. [ten wywiad Wall Street Journal](https://open.spotify.com/episode/3m0mlG9tsHsq0fMWTEhZ6u?si=QvVlw1xxQ2eLcTFH-P6TuQ&utm%5Fsource=copy-link&nd=1)) ok. połowy (40-60%) przyjeżdżających to dzieci i nastolatkowie,
- jakąś część osób stanowią emeryci, osoby niepełnosprawne lub przewlekle chore, ewakuowane w pierwszej kolejności z bombardowanych szpitali,
- pozostałe osoby (niecała połowa) to przede wszystkim kobiety (ze względu na wprowadzony zakaz wyjazdu z Ukrainy mężczyzn w wieku 18-60 lat), często obarczone koniecznością opieki nad ww. grupami osób (czyli ostrożnościowo nie należy przyjmować 100% tej grupy jako zasilającej wprost rynek pracy).
****Majątkowy** (również istotny z powyższej perspektywy):
- są to zarówno osoby ekstremalnie majętne, bo wystarczy się przejść po ulicach Warszawy i policzyć ilość Mercedesów G-Klasse na blachach z UA, które stać na wynajem, czy nawet zakup nieruchomości,
- osoby z klasy średniej, np. pracownicy międzynarodowych korporacji, ewakuowani przez swoje centrale, które szybko odnajdą się na rynku pracy,
- jak i osoby najbiedniejsze, które obecnie są w najtrudniejszym położeniu (brak znajomości języka polskiego czy angielskiego – zwłaszcza, jeżeli byli ewakuowani ze wschodniej Ukrainy, brak poszukiwanych na rynku pracy umiejętności, brak oszczędności),
- osobną grupą są ewakuowani pacjenci i podopieczni ze szpitali, domów opieki, etc., czyli osoby wymagające opieki.
W dużym skrócie, obrazek niektórych “analityków” (oraz ruskich trolli, bo też szerzą taki scenariusz) pod tytułem “przyjadą bogaci Ukraińcy z dolarami i wykupią nasze miasta” to raczej fikcja – podobnie jak druga skrajność, że Polska zasiliła się o grupę osób które trzeba będzie utrzymywać. Po prostu mamy niejednoznaczny mix. Przynajmniej z perspektywy na dzisiaj. Można tylko domniemywać, że zwłaszcza w pierwszej fali uchodźczej była nadreprezentacja osób bardziej majętnych i “bardziej ogarniętych”, bo po prostu byli lepiej przygotowani do ucieczki. Ale to już tylko domysły.
### **Ekonomia, gospodarka, rynki finansowe**
Ostatnie trzy tygodnie pokazały także bardzo szerokie skutki ekonomiczne wojny dla polskiej gospodarki i krajowych oraz światowych rynków finansowych – przede wszystkim związane z trzema efektami:
- ****wzrost awersji do ryzyka** – czyli odpływ instytucji finansowych i biznesu z różnych sektorów rynków (rynki akcyjne i dłużne, rynek walutowy, inwestycje bezpośrednie) – zwłaszcza rynków wschodzących, a jeszcze bardziej tych eksponowanych na potencjalne dalsze rozlanie się konfliktu wojennego. A tu Polska jest niestety stawiana w pierwszym rzędzie razem z krajami nadbałtyckimi jako kandydat na dalszą agresję Rosji.
- ****obiektywne i spekulacyjne skutki wprowadzonych sankcji na FR** – czyli ograniczenia w prowadzeniu biznesu w Rosji lub z firmami o rosyjskim kapitale, ograniczenia w obrocie produktami eksportowymi z Rosji (zwłaszcza surowcami – chociaż nie zostały w Europie i w Polsce wprowadzone sankcje na import rosyjskiej ropy naftowej i gazu ziemnego).
- ****obiektywne i spekulacyjne skutki fizycznych skutków wojny** – czyli fizyczne zniszczenia w Ukrainie, które ograniczają możliwości prowadzenia działalności gospodarczej (np. sklepów i placówek, magazynów, zakładów produkcyjnych – a pamiętajmy, że w Ukrainie działa mnóstwo dużych polskich firm – PKO BP, PZU, LPP, CCC etc.), jak i wpływających na obecne i przyszłe ceny surowców (Ukraina jest liczącym się eksporterem różnych zbóż, nawozów do produkcji rolnej, czy też stali, a nawet neonu). Wg. [BIG InfoMonitor](https://media.big.pl/informacje-prasowe/733212/wojna-obciela-obroty-co-piatej-firmie?ref=insight.rynekpierwotny.pl) 20% polskich firm odnotował spadek obrotów w wyniku wybuchu konfliktu.
Jakie były bezpośrednie skutki przekładając to życie codzienne (pomijając paniczne kolejki do dystrybutorów paliw i bankomatów przez kilka dni)? Dość łatwo zauważalne prawie dla każdego mieszkańca Polski:
- ****duży “risk-off” na polskich aktywach** – polska giełda tąpnęła o 18% tuż po wybuchu wojny, podobnie jak notowania polskich obligacji skarbowych. O ile giełda odbudowała dość istotnie notowania (jest obecnie tylko 5% poniżej poziomu przedwojennego), to obligacje są mocno przecenione (o tym niżej).
- ****osłabienie polskiej złotówki** – przez moment sięgająca do rekordowego poziomu 5 PLN za 1 EUR (długookresowy kurs EURPLN wynosi ok. 4,0, przed pandemią było to bardziej 4,3, a bezpośrednio przed wybuchem wojny to ok. 4,5-4,6\. Obecnie kurs krąży na poziomie 4,7-4,8) i 4,6 PLN za 1 USD (przed pandemią to było ok. 3,8, a bezpośrednio przed wybuchem wojny to ok. 4,0\. Obecnie kurs fluktuuje na poziomie ok. 4,3-4,4), pośrednio zwiększając nacisk na wzrost inflacji dóbr importowanych. UWAGA: warto wykonać sobie w pamięci obliczenie ile w ujęciu EUR lub USD zyskały lub straciły nieruchomości w Polsce.
- ****skok cen paliw do pojazdów** – przez moment ceny benzyny E95 sięgały 7,0 PLN/l, a ON 8,0 PLN/l (dyferencjał wynika z tego, że diesel jest głównie importowany do Polski ze wschodu), a więc bezpośredni i pośredni nacisk na wzrost inflacji w połączeniu ze słabnącą złotówką (ropa Brent wykonała skok z niecałych 100 USD/bbl do prawie 130 USD/bbl, obecnie stoi na ok. 115 USD/bbl).
- ****wzrost WIBOR i oczekiwań co do przyszłych stóp procentowych** – w okresie od 24 lutego do 7 marca (dzień przed posiedzeniem RPP) zarówno bieżący WIBOR oraz stawki terminowe FRA skoczyły o ok. 30 pb (potocznie 0,3%) w górę, zwiększając koszty finansowania i zmniejszając wyceny obligacji stałokuponowych, w tym obligacji skarbowych notowanych na rynku giełdowym.
Mniej zauważalne stały się kwestie dostępności produktów dla przemysłu – stali budowlanej (importowanej w dużej mierze ze wschodu, z tego co słyszałem nastąpiły skoki o 50% – mniej czy bardziej spekulacyjne, bo nie nastąpiło formalne ograniczenia importu stali), nawozów, gazu ziemnego, niklu, czy szeregu innych produktów, które pochodziły z Ukrainy, Białorusi lub Rosji. Powstało też trochę zawirowań związanych z dostępnością niektórych produktów ze względu na fakt, że część ich produkcji była realizowana na wschodzie (np. w IKEA pojawiają się przejściowe braki wybranych kategorii mebli – nie, że wszystko zniknęło, bardziej, że zniknęły w danym tygodniu blaty, czy szafki 60tki). Nie bez przyczyny na początku marca ocena i prognozy nt. koniunktury gospodarczej przedsiębiorstw odnotowały spadek ([LINK DO INFOGRAFIKI GUS](https://stat.gov.pl/infografiki-widzety/infografiki/infografika-koniunktura-gospodarcza-w-marcu-2022-r-,38,69.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [KOMENTARZ](https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/koniunktura-w-przemysle-w-dol-gus-podal-dane-za-marzec-2022-r/65y498j?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Wszystko to pogrzebało między innymi spodziewane efekty tzw. tarczy antyinflacyjnej. Chociaż [inflacja](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-lutym-2022-roku,2,124.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w lutym 2022 była niższa niż w styczniu (“jedyne” 8,5% rdr), to przekroczyła ona oczekiwania, a głównym czynnikiem spadku był efekt tarczy w paliwach. W efekcie oczekiwania na kolejne miesiące nie są ([LINK DO KOMENATRZY EKONOMISTÓW](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Inflacja-w-Polsce-w-lutym-2022-komentarze-8298446.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). W efekcie nastąpił też w lutym [wolniejszy od spodziewanego wzrost sprzedaży detalicznej](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/handel/dynamika-sprzedazy-detalicznej-w-lutym-2022-roku,14,87.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), potwierdzając, że inflacja wymusza ograniczenia realnej konsumpcji mimo [szybkiego wzrostu wynagrodzeń nominalnych](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/rynek-pracy/pracujacy-zatrudnieni-wynagrodzenia-koszty-pracy/przecietne-zatrudnienie-i-wynagrodzenie-w-sektorze-przedsiebiorstw-w-lutym-2022-roku,3,123.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Co dalej w kolejnym rozdziale.
Presja na osłabienie złotówki, szok podażowy w obszarze paliw i konieczność ogólnego odbudowania spowodowały też, że [Rada Polityki Pieniężnej podniosła 8 marca stopę referencyjną o 75 pb](https://www.money.pl/gospodarka/stopy-procentowe-w-gore-takiej-decyzji-malo-kto-sie-spodziewal-6745046005414464a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) do 3,5%, najwięcej w obecnym cyklu podwyżek (skrótowy opis wpływu na rynek kredytowy autorstwa BIK – [LINK](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/730298/najbardziej-dotknieci-podwyzka-stop-procentowych?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Obecnie (25 marca 2022) WIBOR 3M wynosi już 4,6%, a 6M 4,9%. Kolejnym krokiem ze względu na zwiększoną niepewność makroekonomiczną i prawdopodobne zwiększenie wzrostu stóp procentowych było zwiększenie przez KNF wymogów w zakresie sprawdzania zdolności kredytowej – od 1\. kwietnia do liczenia zdolności będzie przyjmowany bieżący WIBOR + 5 p.p. zamiast dotychczasowych 2,5% ([LINK](https://www.knf.gov.pl/aktualnosci?articleId=77388&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl)) i ustalenia maksymalnego DstI na 50% (normalne dochody) lub 40% (niskie dochody). Nie dziwi więc, że prezes NBP mówi już wprost o tym, że celem działań RPP jest m.in. ukrócenie udzielania kredytów, bo są one jedną z pośrednich przyczyną presji inflacyjnej ([LINK DO KOMENTARZA](https://www.money.pl/banki/szef-nbp-dzialamy-tak-zeby-ukrocic-udzielanie-kredytow-hipotecznych-6745519116192352a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
W efekcie, jak obdzwoniłem w ostatnich dniach znajomych kredytowców, to mówili oni, że miejsce ma kilka zjawisk naraz. Z jednej strony o ile do wybuchu wojny generalnie miał miejsce spadek zainteresowania ([TU DANE BIK](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/729073/o-29-2-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-lutowy-odczyt-bik-indeksu-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), to w dniach tuż po jej wybuchu miejsce miało kompletne załamanie (przy tak dużej niepewności trudno myśleć o zadłużaniu się na 30 lat), ale w ostatnich dniach powrócił spory ruch kredytowy – ale nie jest to standardowy popyt. Po pierwsze banki są zasypane wnioskami o przejście na stałą ratę kredytu (trochę późno, nudzę o tym od dawna), po drugie osoby na granicy zdolności rzucają się teraz do robienia wniosków, bo zakładają (i słusznie), że od 1\. kwietnia 2022 nie mają już żadnych szans na kredyty.
### **Obrót nieruchomościami**
Przejdźmy teraz do rynku obrotu nieruchomościami. Ponieważ nie mamy zbyt dobrych źródeł danych o transakcjach “na żywo”, to postanowiłem wykonać szereg telefonów do zaprzyjaźnionych agentów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, sprzedawców mieszkań deweloperskich, fliperów, agentów kredytowych, ale też pracowników portali internetowych. Nie jest to oczywiście statystycznie istotna próba, ale na bezrybiu i rak ryba, a grupa ekspertów zawsze lepsza niż tylko moja głowa. Co usłyszałem:
- W pierwszym tygodniu od wybuchu wojny ruch zakupowy zamarł wraz z emocjami, w kolejnych tygodniach powoli się odbudował, ale jest na poziomie poniżej “przedwojennego” – ewidentnie zauważalny też jest spadek nastrojów w temacie rynku nieruchomości (pierwsze dane z OBIDO znajdziecie tutaj [LINK](https://www.linkedin.com/posts/katarzyna-kuniewicz-679404116%5Frozpala-ducha-i-gasi-popyt-wczoraj-rano-activity-6906489991099498496-RGx5/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Osłabło też zainteresowanie przetargami.
- Wśród poszukujących, którzy pozostali na rynku, pojawia się więcej osób decydujących się na mniejsze/ tańsze mieszkanie – ze względu na coraz mniejszą dostępność kredytu kupujący muszą się decydować na skromniejsze lokum i większy udział gotówki (UWAGA: to proces obserwowany już od kilku miesięcy i trudno wprost ująć tu tylko efektu wojny).
- Wśród klientów stricte kredytowych (tych na styk) nastąpił bardzo silny odpływ zapytań, pomijając osoby które chcą się załapać przed owym 1\. kwietnia. Wśród klientów gotówkowych tak silnego odpływu jednak się nie odnotowuje (poza innymi opisanymi czynnikami).
- Odpływ miał natomiast nastąpić w dość specyficznym segmencie – Polaków mieszkających zagranicą (np. w Wielkiej Brytanii), którzy planowali powrót do kraju (obecnie te plany trafiły na półkę), czy inwestorów tezauryzujących oszczędności (ci skierowali się raczej na zakupy do Hiszpanii).
- Gdzieniegdzie nastąpił też spadek zapytań o działki (np. w lutym w Poznaniu i w okolicy był on niższy niż w zwyczajowo słabym grudniu i styczniu) – co może być pochodną nie tylko sytuacji kredytowej.
- Niejednoznaczne są natomiast dane co do liczby ofert. Z niektórych źródeł mowa jest o ubytkach w liczbie ofert (część sprzedających wycofuje się ze sprzedaży, bo planowała kupno czegoś większego – a teraz stało się to nieosiągalne kredytowo), a inne pokazują ich wzrost – zapewne jest to przemeblowanie między segmentami.
- Równie niejednoznacznie wygląda sytuacja cenowa – z odsłuchu wywiadowczego raczej wybrzmiewa przewaga obniżek cen lub większej skłonności do akceptowania rabatów (ale bez przesady – nie rzędu 15%).
- Podobno nastąpiło pewne przebudzenie klientów inwestycyjnych, bardziej myślących o wynajmie (o napływie najemców w kolejnym podrozdziale).
- Wśród deweloperów natomiast sytuacja jest bliższa “business-as-usual” z początku lutego. Nowe oferty trafiają na rynek z wyższymi cenami, świadcząc o dobrych nastrojach deweloperów (zresztą potwierdzają to doniesienia o ruchu w gruntach – [LINK](https://forsal.pl/nieruchomosci/aktualnosci/artykuly/8377003,grunty-w-polsce-sa-rozchwytywane-popyt-przewyzsza-podaz.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), ale ruch sprzedażowy nie jest zbyt wielki, a na gorzej obsługiwanych projektach – ma miejsce odpływ (widzę to pośrednio poprzez zapytania deweloperów o współpracę mediową – którą oczywiście ze względu na moje [Dlaczego, jak, co](https://jandziekonski.pl/2021/03/06/dlaczego-prowadze-ten-blog/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) grzecznie odrzucam).
- Większym problemem deweloperów staje się w ogóle zakontraktowanie wykonawstwa w przewidywalnych kosztach, co faktycznie może prowadzić do spowolnienia startu nowych budów – a głosy mówią też o wstrzymywaniu czy zawieszaniu projektów.
Jakimś wskaźnikiem tego, co się mogło wydarzyć, są krótkoterminowe wskaźniki pokazujące liczbę i zmiany cenowe ofert (przykładowo pokazuje to portal “Za Metr” – [LINK DO STATYSTYK W WARSZAWIE](https://zametr.pl/statystyki/warszawa?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [ZESTAWIENIE OFERT](https://zametr.pl/oferty/mieszkania/warszawa?city=warszawa&market=any&maxArea=any&minArea=any&minAreaPrice=any&maxAreaPrice=any&minFloor=any&maxFloor=any&maxPrice=any&minPrice=any&maxRooms=any&minRooms=any&maxYear=any&minYear=any&page=1&ref=insight.rynekpierwotny.pl)), czy też średnie wyliczane przez portale typu OtoDom. Wynika z nich raczej tendencja do obniżania cen sprzedaży lub przynajmniej ich zatrzymanie w miejscu – z wyjątkiem może najbardziej prestiżowych lokali (zapewne w oczekiwaniu na owego mitycznego Ukraińca w G-Klasse z walizką dolarów). Poniższy wykres prezentuje też, jak od wybuchu konfliktu zmieniała się liczba ofert na OtoDom – mamy tu ewidentny przyrost w ostatnim miesiącu (konkretnie o około 7 tys. ofert, czyli 5% oferty więcej).
W dużym skrócie – następuje duże przemeblowanie rynku z różnymi kierunkami wpływu na wolumen i ceny, ale raczej z nieznacznie negatywnym bilansem. Nieznaczenie – bo rynek znalazł się znowu w zawieszeniu, trochę podobnie do pierwszego lock-down’u w marcu-maju 2020, chociaż z opinii uczestników – o znacznie mniejszym efekcie (widać to też na powyższym wykresie).
### **Rynek najmu**
Wreszcie na koniec – rynek najmu. Tutaj bezsprzecznie nastąpiła rewolucja, a właściwie gigantyczny szok popytowy. Niezależnie od tego ilu realnie uchodźców z Ukrainy napłynęło do Polski i jak są oni majętni oraz jak długo planują oni w Polsce pozostać, obiektywnie obecnie fala ta wymiotła ogromną liczbę ofert z rynku – część oczywiście zniknęła też dlatego, że właściciele udostępniają je nieodpłatnie. W efekcie mamy do czynienia z rekordowym spadkiem liczby ofert najmu ([LINK](https://www.pb.pl/analiza-oferta-mieszkan-na-wynajem-zmniejszyla-sie-o-kilkadziesiat-procent-1144453?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), przede wszystkim w segmentach ekonomicznym i standardowym ([LINK](https://www.rmf24.pl/raporty/raport-wojna-z-rosja/news-ekspert-rynku-nieruchomosci-z-taka-sytuacja-mamy-do-czynieni,nId,5908125?ref=insight.rynekpierwotny.pl#crp%5Fstate=1)), ale już niekoniecznie w podwyższonym lub luksusowym (chociaż w centrum Warszawy też jest zauważalny efekt). Poniższe dane z OLX nie pozwalają na jakiekolwiek złudzenia (pomijając złudzenie wynikające ze skali – liczba ofert spadła o 65%, a nie o 95%).
We wspomnianym na początku Mzuri jest obecnie około 140 ofert, z czego większość to “wkrótce dostępne”, co przekłada się na wskaźnik pustostanu w pobliżu 0,5% – rekordowo mało. Za wynajmowanie mieszkań wzięły się między innymi firmy relokujące swoich pracowników do Polski. W Warszawie liczba ofert na dominujących portalach spadła do ok. 2000 sztuk, a w mniejszych miastach do kilku setek.
W oczywisty sposób spowodowało to wzrost cen najmu. Patrząc na krótkoterminowe wskaźniki takie jak ceny ofertowe najmu, to mamy do czynienia ze wzrostem czynszów w części typów mieszkań o 10-30% lub nawet i więcej. Warto pamiętać, że część tego wzrostu to zniknięcie z rynku najtańszych mieszkań (w efekcie średnia rośnie, nawet gdyby właściciele nie zmieniali cen), ale i tak realny efekt rynkowy w segmencie mieszkań ekonomicznych to obecnie od plus 5 do plus 15% ([LINK](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-najem-mieszkan-coraz-drozszy-oferty-szybko-znikaja,nId,5914192?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Sporo, chociaż jeśli sobie przypomnimy gdzie były czynsze pod koniec 2021 roku, to skok ten raczej tylko zamknął lukę czynszową do poziomów z 2020 roku (od kiedy same ceny mieszkań odjechały o średnio 10-15%), niż od razu przyniósł eldorado w postaci atrakcyjnych stóp zwrotu w porównaniu do bieżących stóp procentowych.
Z jednej strony jesteśmy dopiero w 4\. tygodniu od wybuchu wojny, więc efekt ten jest bardzo szybki, z drugiej strony warto pamiętać, że przełom lutego i marca to typowo okres niskiego sezonu na rynku najmu, kiedy i tak większość mieszkań jest wynajęta, dostępność ofert jest niska, a zainteresowanie najemców równie mizerne. Stąd obecna sytuacja jest szokiem popytowym, ale musimy dać sobie jeszcze chwilę na dostosowanie się rynku do owej sytuacji – najbliższą okazją byłby ku temu sezon wakacyjny (o tym później).
## **Scenariusze post-wojenne**
Wiemy już, że na krajowym rynku nieruchomości, poza segmentem najmu, nie było zbyt różowo przede wszystkim z powodu szybko rosnących stóp procentowych, przeciętnych nastrojów konsumenckich, jak i inflacji, która pomniejszała dochód rozporządzalny (o tych czynnikach mówiłem więcej na poprzednim [webinarze](https://jandziekonski.pl/2021/12/12/live-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q4-2021-jak-sie-rozwija-moja-strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Wojna na Ukrainie dolała oliwy do ognia – wywołała z jednej strony nagły szok popytowy na mieszkania na wynajem (i częściowy spadek podaży – lokali przekierowanych na potrzeby pomocy uchodźcom) pogłębiając niedobór takich lokali, z drugiej strony jeszcze bardziej pogorszyła warunki do nabywania lokali (szybsza dynamika stóp procentowych, zaostrzenie warunków kredytowych, szokowo wyższa inflacja, pogorszenie nastrojów konsumenckich, pogorszenie perspektyw wzrostu PKB), czy też ich budowy (wzrost kosztów materiałów, pogorszenie dostępności pracowników budownictwa).
Dobrnęliśmy wreszcie do najciekawszej i najtrudniejszej części – co będzie dalej? Jak długo potrwa wojna, z jakim wynikiem się skończy, jak to się przełoży na nas wszystkich. Napisałem “scenariusze post-wojenne”, bo mam żywą nadzieję, że lada moment cały ten konflikt się zakończy – ale niestety to tylko nadzieje. Przede wszystkim nie wiemy jak się potoczą losy wojny i raczej możemy tylko budować scenariusze możliwej ewolucji i finału konfliktu oraz tego, co będzie to oznaczało dla poszczególnych elementów układanki rynku nieruchomości w Polsce.
Polecam w tym zakresie śledzenie wartościowych analiz np. [“Raportu o stanie świata”](https://open.spotify.com/episode/50kDCng8mUKosKMLGjVeyD?si=0eK002MMTu2xMvp4If71DQ&ref=insight.rynekpierwotny.pl), czy analiz [Polityki Insight](https://open.spotify.com/episode/3CR0U3jis1WMmywukeoWXm?si=PBIzLIY%5FSI-xXHHvVq5%5FfA&ref=insight.rynekpierwotny.pl), [Ośrodka Studiów Wschodnich](https://www.osw.waw.pl/pl?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub [Polskiego Instytutu Spraw Międzynarodowych](https://www.pism.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Warto też śledzić wypowiedzi różnych analityków śledzących od lat poczynania prezydenta Rosji (np. [LINK 1](https://www.spiegel.de/international/world/ivan-krastev-on-russia-s-invasion-of-ukraine-putin-lives-in-historic-analogies-and-metaphors-a-1d043090-1111-4829-be90-c20fd5786288?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub [LINK 2](https://www.akweb.de/politik/putin-war-in-ukraine-a-fascist-regime-looms-in-russia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), **z podziękowaniami dla Maurycego za ich przesłanie*).
Jakie możemy zbudować bazowe scenariusze wojny? Posłużyłbym się tu analogią tego, jak daleko stanie granica wpływów Rosji (możemy ją sobie wyobrazić jako linia przesuwająca się na mapie):
****Pesymistyczne (wymienione od najbardziej skrajnych i mało prawdopodobnych):**
- Atak Rosji na Polskę lub inne kraje regionu (obecnie mało prawdopodobne, ale może to tylko nasze pobożne życzenia… [LINK](https://wiadomosci.dziennik.pl/swiat/artykuly/8390003,michail-chodorkowski-rosja-wladimir-putin-ukraina-nato-polska.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl))
- Użycie broni masowego rażenia w ramach konfliktu w Ukrainie
- Zajęcie całej Ukrainy po granicę z Polską
- Zajęcie wschodniej i centralnej Ukrainy, pozostawienie zachodniej Ukrainy pod “protektoratem mocarstw” (w obu przypadkach powiązane z aktywnością podziemia Ukraińskiego i walki na wyniszczenie okupanta)
****Zrównoważone (i dość prawdopodobne):**
- Stagnacja konfliktu (“mielenie”), która to doprowadzi do ewolucji w kierunku któregoś z pozostałych scenariuszy, przynosząc po drodze:
- Wojnę na wyniszczenie Ukrainy skutkujące bardzo wysokimi zniszczeniami w infrastrukturze i gospodarce mieszkaniowej
- Narastającą presję sankcji ekonomicznych na Rosję (i wewnętrznych konfliktów w FR) i zapewne ich dalsze zaostrzanie
- Ewentualnie rozejm prowadzący do uznania mniejszej lub większej części zdobyczy terytorialnych Rosji w Ukrainie oraz ustępstw wobec Rosji
****Optymistyczne (sięgające po najbardziej skrajnie optymistycznie i niestety pewnie mało prawdopodobne – ale trzymamy za nie kciuki!):**
- Wypchnięcie Rosji ze zdobyczy na terenie Ukrainy (części z obecnego konfliktu lub nawet odbicie ŁRL i DRL oraz Krymu)
- Odsunięcie Putina od władzy przez jego otoczenie (lub wręcz nadzianie go na pal, czego szczerze mu życzę).
Jak widzicie, przestrzeń do gdybania jest bardzo szeroka i z samego tego faktu jeszcze bardziej skomplikowane będzie wnioskowanie nt. możliwych scenariuszy dla ekonomii, gospodarki, czy rynku nieruchomości. Ale spróbujmy wykonać to ćwiczenie myślowe!
Omówienie tego slajdu było na webinarze 29 marca 2022
### **Uchodźcy i ich przyszły wpływ na bilans demograficzny**
Drugie zasadnicze dla rynku nieruchomości pytanie jest takie, ****“jak wielu uchodźców z Ukrainy pozostanie w Polsce w średnim i długim terminie”** (powyżej roku), bardziej trwale wiążąc swoje plany życiowe z Polską – a nie ile wjechało i pozostanie w krótkim terminie. Dlaczego? Nawet jeśli do Polski wjedzie 5 czy 10 milionów osób, ale następnie wyjedzie z niej po 3 czy 6 miesiącach, to nie będzie to miało trwałego i długotrwałego wpływu na polski rynek. Nastąpi niewątpliwie szok i te 3 czy 6 miesięcy byłyby ciężkie dla krajowego rynku nieruchomości (zresztą chyba żaden kraj nie poradziłby sobie z takim napływem “bez mrugnięcia oka” i bez skutków dla rynku nieruchomości – zresztą przykład Turcji w 2014 pokazał też kosmiczne wzrosty w miastach przygranicznych [LINK](https://www.hurriyetdailynews.com/syrian-refugee-inflow-doubles-house-prices-in-turkish-border-cities-63204?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), ale później, po wyjeździe uchodźców, sytuacja zaczęłaby powracać do stanu mniej czy bardziej poprzedniego zbliżonego do tego przed ich wjazdem.
W takim krótkim czasie nie da się uruchomić nowych projektów deweloperskich, czy istotnej przebudowy istniejących budynków (ba, trudno nawet myśleć o remoncie mieszkania do generalki w tym krótszym czasie), żeby trwale wpłynąć na podaż nieruchomości – jednocześnie krajowy popyt “wytrzyma” takie zawirowania, przecież można się w “ciasnym” mieszkaniu przechować tych kilka miesięcy dłużej (na marginesie dzisiaj to w ogóle jesteśmy do luksusów przyzwyczajeni oraz tego, że zawsze wszystko ma być od ręki – ehh, krótka pamięć ludzka…).
### Nowe wjazdy do Polski
Ilu Ukraińców może jeszcze wjechać do Polski (ponad obecne brutto 2,2 mln i netto ok 1,0-1,5 mln)? Pewne prognozy mówiły o nawet 3, 5, a nawet 10 milionów uchodźców z Ukrainy – ale pewnie to tylko w przypadku realizacji scenariuszy pesymistycznych. Tak naprawdę ci ludzie już opuścili domy, bo wg ONZ [miejsce zamieszkania opuściło 10 mln osób](https://www.pb.pl/onz-z-powodu-wojny-na-ukrainie-10-mln-ludzi-musialo-opuscic-swoje-domy-1144804?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (drugi [LINK](https://www.wsj.com/articles/russias-halting-progress-in-attack-on-ukraine-puts-focus-on-resupply-efforts-11647775418?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) , ale “tylko” 1/3 przekroczyła granice kraju. Z tego co ja słyszałem, duża liczba osób “utknęło” blisko granicy z Polską (gdzie bomby nie spadają tak często i łatwiej o zaopatrzenie), obserwując postępy konfliktu. Zapewne gdyby rosyjscy agresorzy zajęli Kijów, czy Odessę i ruszyli na Lwów to wjechaliby od razu do Polski, podbijając liczbę wjeżdżających do wspomnianych wyżej zawrotnych liczb.
Ale gdyby szala miała przeważyć na stronę ukraińską, to niekoniecznie mieliby imperatyw uciekania z Ukrainy i mogliby pozostać na Ukrainie – choć niekoniecznie w miejscu dawnego zamieszkania. Widać to zresztą w przytoczonych już danych Straży Granicznej, wg których dzienna liczba osób wjeżdżających ustabilizowała się na poziomie 30 tys. osób brutto (bez wyjazdów).
Nie można wykluczyć jednak, że nawet w przypadku optymistycznego sukcesu militarnego Ukrainy, poziom destrukcji infrastruktury i mieszkań będzie tak wielki, że i tak obecni uchodźcy przebywający jeszcze na Ukrainie zdecydują się na emigrację, zasilając drugą falę uchodźctwa.
Możemy oczywiście mieć też do czynienia z masową emigracją co bardziej świadomych osób z Białorusi i Rosji – chociaż obecnie jest to zarówno utrudniane przez lokalne władze, jak i niekoniecznie chętnie akceptowane przez nasze władze. Trudno więc jeszcze w tym zakresie wyrokować.
Nie mniej na chwilę obecną (stagnacja konfliktu, a nawet sukcesy Ukraińców w środkowej Ukrainie) trzeba liczyć się z tym, że liczba uchodźców netto wjeżdżających do Polski osiągnie poziom ok. 1,5-2,0 mln osób (ok. 4% nowych mieszkańców Polski). Popatrzmy jednak na drugą stronę równania, a mianowicie wyjazdy z Polski.
### Wyjazdy z Polski
Tak jak już przytoczyłem już wcześniej, mimo 2,2 mln wjazdów do Polski z Ukrainy od wybuchu odnotowano ponad 300 tys. wyjazdów z Polski z powrotem do Ukrainy (trwale lub tymczasowo). Przy pesymistycznych scenariuszach trudno oczekiwać, że liczba ta miałaby istotnie wzrosnąć, a mieszkańcy Ukrainy raczej będą starali się ją opuścić.
Zakładam jednak, że w przypadku realizacji bardziej optymistycznych scenariuszy (w tym także w przypadku akceptowalnego dla Ukrainy rozejmu, a na razie sytuacja wojenna zaczyna się przechylać w tę stronę) liczba osób powracających z Polski do Ukrainy wzrośnie. W końcu przecież będą chcieli odbudować swój kraj, a nie tkwić na uchodźctwie, mieszkając w ścisku w biurowcu. Dlaczego tak uważam? Ano dlatego, że ten kto z Ukrainy chciał wyemigrować za lepszym życiem do Polski to już dawno to zrobił (przecież do Polski w ostatniej dekadzie już imigrowało ok. 1 mln osób z Ukrainy) – obecni migranci są zmuszeni do tego wojną, a nie wolą lepszego życia. Postawmy się zresztą na ich miejscu – jak wielu z Was uciekając z Polski przed wojną nie chciałoby do niej wrócić i ją odbudowywać po wygranej wojnie (przypomnijmy sobie też historię Polski po II WŚ, choć tam można nawet polemizować z “wygraną”)? Skala i tempo tych powrotów będzie oczywiście zależne od finału całej wojny i poziomu zniszczeń – ale tutaj już jest pewnym, że w przypadku sukcesu Ukrainy popłynie do niej strumień pieniędzy na odbudowę w postaci nowego “Planu Marshalla”. W skrajnie optymistycznym dla Ukrainy scenariuszu może nawet mieć miejsce za kilka lat fala powrotów Ukraińców emigrujących za pracą jeszcze przed 2022 rokiem.
Kolejna sprawa jest taka, że nawet jeśli mimo wygranej Ukrainy i rzeki eurodolarów ktoś stwierdzi “ok, chrzanię to,, to porzucam Ukrainę, mieszkam na zachodzie” to niekoniecznie musi wybrać na trwałe Polskę (zwłaszcza póki Putin żyje). Nie oszukujmy się – nadal standard życia i siła nabywcza pracujących w Polsce (zwłaszcza w ostatniej sytuacji inflacji i braku mieszkań na wynajem) jest mizerna w porównaniu do krajów “Starej Unii”, które zostały zobowiązane do zapewnienia prawa pobytu, opieki zdrowotnej i edukacji ([LINK](https://ecre.org/european-ukraine-response-refugee-arrivals-continue-across-europe/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Zresztą ruch wyjazdu do innych krajów poza Europą jest też aktywny – Ukraińcy m.in. przekraczają granicę USA poprzez Meksyk ([LINK](https://www.wsj.com/articles/ukrainian-migrants-find-easier-path-to-enter-u-s-at-the-mexican-border-11648200602?mod=mhp&ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Jednocześnie kraje z liczną diasporą Ukraińską organizują programy mające na celu ściągnięcie uchodźców do siebie (np. [Izrael](https://wyborcza.pl/7,75399,28211541,izrael-szykuje-masowa-ewakuacje-ukrainskich-zydow-z-polski.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), czy [Kanada](https://www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/news/2022/03/canada-to-welcome-those-fleeing-the-war-in-ukraine.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), a same [USA](https://www.wsj.com/articles/u-s-will-welcome-100-000-refugees-fleeing-ukraine-white-house-says-11648128669?mod=mhp&ref=insight.rynekpierwotny.pl) chcą ściągnąć do 100 tys. osób).
Dość kluczowa jest także postawa polskich władz i nas samych wobec. Obecnie jest oczywiście pospolite ruszenie Polaków do pomagania na różne różnorakie sposoby, ale ta pomoc to maraton. Oczywiście możemy sobie dużo historii opowiadać o polskiej gościnności czy bliskości kulturowej. Trzeba też pamiętać, że nie zawsze będzie Ukraińcom “wygodnie” w Polsce ([LINK](https://www.rp.pl/cudzoziemcy/art35969691-trudna-droga-ukraincow-po-obiecane-swiadczenia-wszystko-przez-pesel?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Przyjazd tak wielkiej ilości nie pozostanie bez wpływu na jakość życia w kraju – pogorszona dostępność i tak kiepskiej już służby zdrowia, edukacji ([LINK](https://www.rp.pl/edukacja/art35969441-samorzady-czekaja-na-przelewy-w-szkolach-robi-sie-ciasno?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), czy rynku najmu mieszkań, jak i trudności w pozyskaniu pracy (pamiętajmy, że mimo niskiego bezrobocia rynek nie wchłonie wszystkich przyjeżdżających – choćby ze względu na prawdopodobne strukturalne niedopasowanie obecnego popytu na pracę do podaży pracy oferowanej przez uchodźców – nie potrzebujemy 500 tys. sprzątaczek czy kelnerek w dużych miastach, tylko przede wszystkim osób branżach IT, budownictwie, jak też produkcji i logistyce poza dużymi miastami). Będzie to wywoływać mniej czy bardziej racjonalne napięcia, pogarszając klimat dla tak dużej liczby imigrantów ([LINK 1](https://www.wsj.com/articles/flood-of-refugees-from-ukraine-war-tests-europes-capacity-to-welcome-them-11647967874?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://www.cnbc.com/2022/03/16/russia-ukraine-war-refugees-flee-to-poland-with-economic-political-impact.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Może się okazać, że Zachodnia Europa czy Ameryka Północna będą bardziej atrakcyjne ekonomicznie i socjalnie (wystarczy zapytać Polaków emigrujących do Niemiec, czy Wielkiej Brytanii), jak i bezpieczniejsza geopolitycznie.
Oczywiście pojawią się głosy “ale przecież powinniśmy ich tu wszystkich zatrzymać, rozwiążemy tym nasze problemy demograficzne”. Myślenie takie po pierwsze jest niesamowicie krótkowzroczne, bo będzie zakładało osłabienie samej Ukrainy – ponad 100 lat temu Józef Piłsudski powiedział “Nie ma wolnej Polski bez wolnej Ukrainy” – stąd nam samym powinno zależeć na tym, żeby jak najwięcej Ukraińców wróciło do siebie i odbudowywało i wzmacniało swój kraj. Po drugie, pamiętając, że przeważającą część uchodźców stanowią nieletni, to być może rozwiązalibyśmy nawet jakieś elementy problemów demograficznych, ale dopiero za kilkanaście lat i to pod warunkiem odpowiedniej polityki państwa. Polecam w tym miejscu wyważony głos Prof. Macieja Duszczyka, eksperta polityki migracyjnej z Uniwersytetu Warszawskiego ([LINK](https://wiadomosci.wp.pl/nie-robmy-z-nich-na-sile-polakow-6744318702647904a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Część ludzi nie dostrzega jeszcze innego problemu związanego z bilansem demograficznym Polski po wybuchu wojny – mianowicie nastąpiło wstrzymanie powrotów do kraju polskich emigrantów np. z Wielkiej Brytanii, który to proces był dość istotnym źródłem uśmierzania problemów demograficznych Polski i zasilania rynku nieruchomości ([LINK](https://www.money.pl/gospodarka/wojna-zatrzymala-czesc-polakow-na-wyspach-plany-powrotu-odlozone-6747613823261440a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Niektórzy co bardziej zapobiegliwi Polacy zaczęli też rozważać scenariusze emigracji na zachód.
### Ilu więc Ukraińców pozostanie?
Oczywiście nie wiemy który ze scenariuszy przeważy – ale próbując dążyć do pewnych uproszczeń, możemy przyjąć, że w scenariuszach optymistycznych w Polsce bilans trwale pozostających osób może sięgnąć do pół miliona (ale jak pisaliśmy, bilans ten może też być ujemny, więc bezpieczniej jest przyjąć powrót do stanu przedwojennego +/- 200 tys. osób). Część z tych osób znalazłoby też zatrudnienie w Polsce, na co wiele branż już czeka ([LINK](https://www.pb.pl/biznes-chetnie-zatrudni-uchodzcow-1145923?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
W scenariuszach pesymistycznych powinniśmy przyjąć co najmniej 1 milion nowych mieszkańców kraju, pamiętając o tym, że będą to nie tylko osoby zasilające rynek pracy (w takim przypadku prawdopodobnie generując bezrobocie), ale też obciążających system społeczny (edukacja, służba zdrowia, mieszkalnictwo komunalne) – jednocześnie to będzie zdecydowanie pesymistyczny scenariusz dla polskiej pozycji międzynarodowej i gospodarki – o tym niżej.
### **Ekonomia, gospodarka, rynki finansowe**
Zanim ruszymy do czytania, to zacznijmy od kilku długoterminowych efektów, które są już wręcz pewnikiem, bo zaczęły się realizować już przed wojną, a które jej wybuch dość jednoznacznie wzmocnił – należy więc przyjąć je za podstawę naszych prognoz na przyszłość. Jakie one są?
#### Zmiany długoterminowe
- ****Deglobalizacja** – Doświadczenia skutków pandemii COVID pokazały jak wrażliwe na zawirowania i nagłe zmiany popytu oraz podaży są łańcuchy dostaw, a w efekcie dostępność i koszty dóbr importowanych. Pandemia, “wojna” handlowa USA z Chinami, a teraz konflikt zbrojny na Ukrainie i sankcje nałożone na Rosję (i vice versa) jednoznacznie powodują odchodzenie od paradygmatu rządzącego od lat 90tych XX wieku, a mianowicie globalizacji produkcji. Obecnie wajcha jest przekładana w stronę nearshoringu (lokowania fabryk blisko źródeł popytu) lub wręcz lokowania ich w krajach popytu w celu zapewnienia samowystarczalności, jak i inwestowanie w redundancję sieci dostaw ([LINK](https://www.wsj.com/articles/how-sanctions-on-russia-war-in-ukraine-and-covid-in-china-are-transforming-global-supply-chains-11648267248?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
- ****Militaryzacja i zmiany geopolityczne** – wybuch konfliktu na Ukrainie otrzeźwił również chyba wszystkich pacyfistów i jednoznacznie przekonał wiele rządów do zwiększenia nakładów na wydatki obronne, czy zwiększenie swoich armii – nie ominęło to też Polski. Skutkiem pobocznym zwiększonej militaryzacji będą zwiększone wydatki rządowe na ich sfinansowanie i wyższe potrzeby dochodów (z podatków, długu lub ograniczenia innych wydatków). W tle jednak postępować będą jeszcze bardziej szerokie zmiany geopolityczne – dalszy rozwój roli Chin (i potencjalnie kolejny konflikt w basenie Pacyfiku), prawdopodobne osłabienie Rosji, a w jej miejsce pojawienie się nowych mniej czy bardziej lokalnych mocarstw – generując po drodze inne konflikty (i znowu historia tu się lubi powtarzać).
- ****Trwale wyższa inflacja** – trend globalizacji skutkował między innymi trzema dekadami niskiej inflacji ([LINK](https://www.ecb.europa.eu/pub/economic-bulletin/articles/2021/html/ecb.ebart202104%5F01~ae13f7fe4c.en.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) – dobra trwałe, importowane z Chin i innych krajów Azji Południowo-Wschodniej, ale też u nas lokalnie z takich krajów jak Ukraina, Białoruś, czy Rosja, taniały, zamiast drożeć, jak miało to miejsce przed 1990 rokiem. Wspomniana deglobalizacja odwróci ten trend, prowadząc do podwyższonej przeciętnej inflacji w perspektywie co najmniej kolejnej dekady (podwyższonej w porównaniu do lat 2010-2020, a nie 2021, inaczej skonamy). Na dokładkę dojdzie dość spore przetasowanie w zakresie źródeł pozyskiwania ropy i gazu ziemnego, które w przypadku konsekwentnego zaostrzania sankcji wobec Rosji mogą po prostu być jeszcze droższe niż obecnie. Przejściowo należy też zakładać wyższych cen nawozów i innych surowców, a zwłaszcza żywności. Wreszcie wydatki na zbrojenia to nic innego jak luźniejsza polityka fiskalna (wydatki na tzw. popyt rządowy), generująca presję na wyższą inflację. Więcej na temat historii przeczytacie w [TEJ](https://economicprinciples.org/downloads/Paradigm-Shifts.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) analizie Raya Dalio.
- ****Trwale wyższe stopy procentowe** – wyższa inflacja w długim okresie oznacza wyższe stopy procentowe, dla zbilansowania popytu na środki płatnicze (krzywa IS-LM oraz prawo Fishera kłania się ekonomistom) i uniknięcia scenariuszy hiperinflacji. Zwłaszcza przy luźniejszej polityce fiskalnej w długim terminie nie ma praktycznie innego wyjścia dla polityki monetarnej. Dlatego też należy raczej zapomnieć na kolejne lata o powrocie do niskich stóp procentowych w okolicy niecałych 2%, którymi cieszyliśmy się przez wiele lat – nawet jeśli przyjdzie nam przejściowo walczyć z recesją (o czym później).
#### Efekty w krótszym terminie
W krótszym terminie niewiadomych jest więcej, bo w dużej mierze zależą one od wyniku samego konfliktu – tego jak optymistyczny lub pesymistyczny będzie jego finał i jak się potoczą losy uchodźców i migrantów z Ukrainy.
Tym co jest obecnie dość oczywiste, to pogorszenie nastrojów lub optymizmu na przyszłość – bo pomijając ten optymistyczny scenariusz z nabijaniem palem, to większość rezultatów wojny będzie rodziła mniejsze lub większe obawy o bezpieczeństwo Polski ([LINK 1](https://wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/7,114883,28205630,wojna-w-ukrainie-czy-polacy-obawiaja-sie-ze-wojna-przeniesie.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://wiadomosci.wp.pl/nowy-sondaz-wp-obawy-przed-rosja-polacy-o-ruchach-putina-6749710624983808a?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Wpływ tego jest dwojaki. Mamy najgorszą od czasu pierwszych lockdownów koniunkturę konsumencką ([LINK](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/koniunktura/koniunktura/koniunktura-konsumencka-marzec-2022-roku,1,109.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), trudno bowiem myśleć np. o rodzeniu dzieci, czy budowie domu z kredytem na 30 lat, jeśli lada moment wariat może przysłać do nas rakiety. Podobnie, choć nieco mniej emocjonalnie, kalkulują zagraniczne firmy. O ile Polska była jednym z preferowanych miejsc do lokowania zakładów produkcyjnych lub centrów usług wspólnych (podobnie zresztą jak Ukraina), to obrazki z Ukrainy spowodowały nie tylko spadek koniunktury gospodarczej firm ([LINK 1](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/koniunktura/koniunktura/koniunktura-w-przetworstwie-przemyslowym-budownictwie-handlu-i-uslugach-2000-2022-marzec-2022,4,59.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://stat.gov.pl/infografiki-widzety/infografiki/infografika-koniunktura-gospodarcza-w-marcu-2022-r-,38,69.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), ale też gotowości zagranicznych korporacji do lokowania u nas nowych inwestycji ([LINK](https://think.ing.com/snaps/poland-strong-gdp-in-4q21-but-downside-risks-loom-amid-war-in-ukraine?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Tutaj większym problemem niestety jest to, że dopóki w Rosji rządzić będzie Putin, to nawet połowiczny sukces Ukraińców nie rozwiąże tej kwestii (konflikt może przecież powrócić za kilka lat), więc to może być bardziej trwały problem dla Polskiej gospodarki, perspektywy jej ryzyka i nastrojów wpływających na aktywność gospodarczą w Polsce.
Plusikiem dodatnim może jednak być fakt, że sporo zakładów jest obecnie relokowanych z Ukrainy, ale też z Białorusi czy Rosji, więc być może – niestety łyżka dziegciu jest taka, że nie są to najbardziej zaawansowane technologie, z jakimi wolelibyśmy wiązać naszą przyszłość (jeden taki “utracony” projekt to fabryka Intela, która finalnie będzie zlokalizowana w [Niemczech](https://www.komputerswiat.pl/aktualnosci/wydarzenia/intel-zbuduje-nowe-fabryki-w-niemczech-i-zwiekszy-inwestycje-w-polskie-centrum-badan/svh6wck?ref=insight.rynekpierwotny.pl), gdzie choć klamka zapadła pewnie jeszcze przed wojną, to jednak coś to spowodowało). Z drugiej strony powinniśmy trzymać kciuki, że w ramach budowania przeciwwagi dla Rosji Polska załapie się na duże wsparcie finansowe, w ślad za funduszami które zapewne popłyną na Ukrainę.
Innym efektem, który zapewne w najbliższym czasie będzie działał “in minus” dla Polski będzie podwyższona inflacja, zwłaszcza ze strony surowców energetycznych i cen żywności – a nawet ich dostępności. Tutaj Polska jest zdecydowanie stawiana w szeregu krajów, które bardziej niż mniej gospodarczo odczują skutki konfliktu ([LINK](https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-goldman-sachs-polska-ucierpi-z-powodu-wojny-w-ukrainie,nId,5901693?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Na szczęście jesteśmy mimo wszystko lepiej przygotowani do wprowadzenia embarga na rosyjską ropę i gaz ziemny (wprowadzony przez zachód lub jako kontr-sankcja ze strony Rosji), nie mniej taki scenariusz na pewno nie odbiłby się na nas bez uszczerbku na inflacji i PKB, jeśli cały świat popadłby w recesję ([LINK](https://strefainwestorow.pl/artykuly/surowce/20220325/rosja-sankcje-kryzys-recesja?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Tutaj niestety w krótkim terminie wzrost cen żywności jest wręcz pewny, bo część Ukraińskich rolników najnormalniej w świecie nie będzie wysiewała pól pod bombami ([LINK](https://www.pb.pl/spadek-arealu-zasiewow-pszenicy-w-ukrainie-o-polowe-1145161?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), a są oni liczącymi się eksporterami żywności – w efekcie skutkując ponownie wyższą globalną inflacją w najbliższym roku ([LINK 1](https://www.wsj.com/articles/russia-ukraine-war-adds-pressure-to-already-high-food-prices-threatening-food-security-for-millions-11647691202?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://www.rp.pl/spoleczenstwo/art35896461-onz-ostrzega-przed-masowym-glodem-na-swiecie-z-powodu-wojny-na-ukrainie?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). I choć w Polsce dzięki rodzimemu rolnictwu pewnie żywności nie zabraknie, to na pewno ona zdrożeje, także pośrednio przez wysokie ceny paliw i nawozów, niezależnie od wyników wojny.
Z drugiej strony trzeba zwrócić uwagę, że imigranci z Ukrainy będą stanowili “booster” dla krajowej konsumpcji, skutkując nieco poprawioną koniunkturą niektórych branż (np. handel detaliczny). Pozytywny efekt gospodarczy większej liczby mieszkańców stoi jednak pod znakiem zapytania i jest to na pewno dłuższa perspektywa – ilu będzie uchodźców, ilu z nich będzie dopasowanych do krajowego rynku pracy, jak dużo biznes będzie chciał inwestować – w efekcie czy będziemy mieli więcej pracujących osób (co napędza PKB), czy więcej osób na utrzymaniu podatników. Ciekawa pod tym względem jest analiza Ignacego Morawskiego z Pulsu Biznesu, który trafnie zaznaczył, że obecna migracja będzie na początku proinflacyjna i generująca większe wydatki fiskalne – w przeciwieństwie do migracji zarobkowej z lat 2014-2020, która działała deflacyjnie i prorozwojowo ([LINK](https://www.pb.pl/makroekonomiczne-efekty-naplywu-uchodzcow-1144212?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Tutaj wiele zależy od polityki rządzących, jak i finału konfliktu. Tym co może przynajmniej częściowo uśmierzyć problemy w skali fiskalnej byłoby wsparcie finansowe ze strony UE czy USA – ale nie rozwiąże to problemu impulsu inflacyjnego.
Niestety – w tym miejscu w sukurs przychodzi kolejne gmeranie przy obniżce podatków dla osób najmniej i przeciętnie zarabiających w postaci zapowiadanej zmiany do nieszczęsnego Polskiego Ładu, przynoszącej nieznacznie wyższe dochody netto w najniższych decylach zarobkowych ([LINK](https://grantthornton.pl/publikacja/obnizka-pit-z-17-do-12-osoby-na-skali-podatkowej-zaplaca-nizsze-podatki/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Niestety luzowanie fiskalne, bo tym jest ten ruch, będzie raczej wiązało się również z kolejnym impulsem proinflacyjnym, a w efekcie perspektywą jeszcze wyższych stóp procentowych ([LINK 1](https://www.pb.pl/nizsze-podatki-to-wyzsze-stopy-procentowe-1145755?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://www.rp.pl/budzet-i-podatki/art35969461-kreta-droga-od-ciecia-pit-do-wzrostu-cen?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Nic dziwnego więc, że projekcje dotyczące wzrostu stóp procentowych znowu poszły do górę – od czasu mojego nagrania z lutego notowania FRA dla [WIBOR 3M](https://www.patria.cz/currenciesrates/PLN/6x9/fra/chart.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wzrosły do ponad 6,2%, a [WIBOR 6M](https://www.patria.cz/currenciesrates/PLN/6x12/fra/chart.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) do ponad 6,5% w ciągu 6 miesięcy. Obecnie analitycy prześcigają się w projekcjach jaki obecnie może być górny pułap podwyżek stopy referencyjnej – ING Banku Śląskie zakłada szeroki przedział od 5 do 10% ([LINK 1](https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-stopy-procentowe-wzrosna-w-tym-roku-by-spasc-w-przyszlym,nId,5890394?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/stopy-procentowe-ekonomisci-mowia-juz-nawet-o-75-proc/3jlep9x?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) – niezależnie ile to będzie, będzie to na pewno więcej niż 99% kredytobiorców w Polsce przypuszczało jeszcze parę miesięcy temu.
Szerokie przedziały prognoz staną się niestety dość częstym zjawiskiem. Zachęcam do zapoznania się z projekcjami NBP, które choć często nie trafiały w punkt, to jednak teraz oddają pewną tendencję zwyżkową ([LINK](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka%5Fpieniezna/dokumenty/projekcja%5Finflacji.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)). I tu niestety martwi mocno pesymizm naszego banku centralnego, ponieważ podniósł on punktową prognozę inflacji do 11% w 2022 r. z poprzedniej projekcji 5,8% (środek przedziału 9-12%) i 9% w 2023 r. z poprzedniej 3,6% (środek przedziału 7-11%) przy utrzymaniu obecnego poziomu stóp procentowych. Innymi słowy trzeba zakładać, jak wcześniej przytaczany prezes Glapiński wspominał, dalszego szybkiego wzrostu stóp procentowych w celu zbicia tej inflacji, na co RPP jest gotowa. Oczywiście pojawią się głosy “ale przecież politycy nie odważą się na taki ruch przed wyborami” – odpowiadam im, że kredytobiorców w Polsce jest tylko 15% w porównaniu do 60% osób, które skorzystają na kolejnej obniżce najniższej stawki podatku dochodowego.
**Aktualizacja z 1\. kwietnia:* opublikowany 1\. kwietnia [szybki szacunek inflacji GUS](https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/szybki-szacunek-wskaznika-cen-towarow-i-uslug-konsumpcyjnych-w-marcu-2022-roku,8,69.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) pokazał dynamikę cen na zawrotnym poziomie 10,9% r-d-r i 3,2% m-d-m. Potwierdza to bardzo silne uderzenie inflacyjne mimo funkcjonowania tarczy antyinflacyjnej.
**Projekcje inflacji i PKB NBP z marca 2022**
Gorsze jest to, że te podwyżki doprowadzą do dalszego spowolnienia gospodarczego w Polsce poniżej obecnych prognoz wzrostu PKB Polski autorstwa NBP. A te zostały już mocno obniżone – do 3% w 2022 r. z poprzedniej projekcji 4,9% oraz 2,7% w 2023 r. również z 4,9%, zwiększając ryzyko wpadnięcia w recesję ([LINK](https://www.pb.pl/koniunktura-w-reklamie-sugeruje-recesje-w-gospodarce-1146041?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) i rosnące bezrobocie przy dodatkowych, nie przewidzianych dzisiaj przez nas szokach gospodarczych ([LINK](https://www.cnbc.com/2022/03/28/polands-economy-standing-strong-but-ukraine-war-sparks-gdp-fears.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Dostrzegają to także zagraniczne instytucje ([LINK](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/sandp-obniza-prognozy-dla-polski-wysokie-stopy-procentowe-przez-trzy-lata/61smht3?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Z perspektywy globalnej obecny konflikt ma oczywiście mniej dobitne skutki w zakresie uchodźczym, ale wywołał on bardzo podobne fale inflacyjne, co w Polsce. Główną krótkoterminową zagadką dla naszej gospodarki i polityki monetarnej oraz ryzyka recesji jest to, jak inne banki centralne w innych krajach będą reagowały na wysoką inflację – no i tutaj też nie mam dobrych wieści, bo amerykański FED już dość zdecydowanie postawił sobie za cel zbicie inflacji dużym zaostrzeniem polityki monetarnej ([LINK ](https://www.wsj.com/articles/powell-says-fed-will-consider-more-aggressive-interest-rate-increases-to-reduce-inflation-11647880218?mod=mhp&ref=insight.rynekpierwotny.pl)[1](https://www.wsj.com/articles/powell-says-fed-will-consider-more-aggressive-interest-rate-increases-to-reduce-inflation-11647880218?mod=mhp&ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://www.cnbc.com/2022/03/21/powell-says-inflation-is-much-too-high-and-the-fed-will-take-necessary-steps-to-address.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), co może uplasować stopę główną FED na poziomie 3-4% w 2023 roku – co wyznaczy absolutne minimum dla krajowej stopy referencyjnej, ale też potencjalnie może wepchnąć USA w recesję ([LINK](https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2022-03-29/is-a-recession-coming-the-fed-has-made-it-inevitable?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
Krótkoterminowo więc wysoka inflacja i spowolnienie gospodarcze lub wręcz recesja ([LINK](https://finance.yahoo.com/news/recession-risks-piling-investors-ready-073042241.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) niestety najpewniej doprowadzą nas do scenariusza ****[stagflacji](https://jandziekonski.pl/2021/10/23/stagflacja-co-to-jest-politycy-uspokajaja-wiec-chyba-trzeba-sie-juz-bac/embed/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#?secret=vwP7vTuMdh)**, przed którym przestrzegałem pół roku temu…
### **Obrót nieruchomościami**
No więc tak – mamy niepewne scenariusze co do przyszłości wojny, liczby uchodźców w Polsce i sytuacji makroekonomicznej. W dużym skrócie – jak tu wyciągać jakieś wnioski? Wypowiedzi analityków są bardzo rozbieżne (od huraoptymizmu, bo wieszczenie zagłady przez permabears – [LINK 1](https://www.pb.pl/kolejny-rok-mieszkaniowej-hossy-1144511?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [LINK 2](https://biznes.newseria.pl/news/wojna-w-ukrainie-mocno,p310565775?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [LINK 3](https://biznes.interia.pl/nieruchomosci/news-spodziewany-spadek-popytu-na-mieszkania-co-z-cenami,nId,5901254?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [LINK 4](https://dnarynkow.pl/co-dalej-z-cenami-mieszkan-czy-w-2022-roku-bedzie-taniej/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [LINK 5](https://subiektywnieofinansach.pl/wojna-strach-rynek-nieruchomosci-i-uchodzcy-co-z-cenami-sprawdzam/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Moim zdaniem jednak kilka wniosków da się wysnuć, ale kilka znaków zapytania pozostanie bez odpowiedz.
****Po pierwsze, kredyty:** ogólna niepewność (i wizja spadających bomb) i negatywne nastroje konsumentów, ryzyko recesji, wysokie stopy procentowe i dodatkowo zaostrzone kryteria kredytowe przez KNF – można śmiało przyjąć założenie, że w latach 2022-2023 i być może również w 2024 roku aktywność na rynku kredytów hipotecznych, a więc i ilość pieniędzy trafiająca na rynek nieruchomości będzie znacząco niższa niż w rekordowym 2021 roku – zarówno ze względu na radykalne zmniejszenie zdolności kredytowej konsumentów (można obecnie śmiało przyjąć, że będzie ona o co najmniej 50-60% niższa vs. połowa 2021 roku), wysoki koszt posiadania mieszkania na kredyt (nawet w stosunku do podwyższonych czynszów najmu), jak i pogorszoną lub nawet ujemną opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem z użyciem kredytu (polecam [TEN RAPORT NBP](https://www.nbp.pl/publikacje/rynek%5Fnieruchomosci/ceny%5Fmieszkan%5F12%5F2021.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl), wykres 15 oraz 81 i 82). Podobnie też koszt alternatywny pieniądza (czyli właśnie stopa procentowa – oprocentowanie depozytów, czy obligacji) istotnie wzrośnie, znacząco wyżej stawiając poprzeczkę co do oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem (skoro “na bezpiecznej obligacji skarbowej mogę mieć 6-8%, to na mieszkaniu oczekuję więcej”).
Przekładając to na praktykę – raty kredytów (nowych, jaki już zaciągniętych ze stopą zmienną) pod koniec 2022 roku mogą być o około 100% wyższe niż w czerwcu 2021\. Zdolność kredytowa tego samego Kowalskiego będzie natomiast o około 60% niższa niż w w połowie 2021\. Te dwa elementy jeszcze bardziej pogłębią spadki w sprzedaży kredytów hipotecznych. Kropka. Nie ma co tu budować scenariuszy, poza tym, czy spadki aktywności kredytowej wyniosą 30%, 50%, czy 70%. Niektórzy powiedzą “ale przecież zaraz będą kredyty z gwarancją wkładu”. Super! Ale mało kto z planowanych beneficjentów (osoby bez nieruchomości ergo nie zarabiające za wiele) go otrzyma – bo załatwi ich zdolność kredytowa. Nie ma co zaklinać rzeczywistości, będzie mniej pieniędzy. Spowolnienie udzielania kredytów nie jest niczym odosobnionym na świecie – to samo dzieje się teraz w USA, choć tam podwyżki stóp procentowych dopiero ruszyły, a już to wpływa na spadek aktywności kredytowej ([LINK](https://www.cnbc.com/2022/03/23/mortgage-refinance-demand-plunges-14percent-as-interest-rates-spike-higher.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) i stagnacji na rynku sprzedaży domów ([LINK](https://www.pb.pl/usa-sprzedaz-nowych-domow-nadal-spada-1145215?ref=insight.rynekpierwotny.pl)).
****Po drugie, popyt:** Jakie będą skutki jeszcze szybszej niż dotychczas erozji rynku kredytowego? To już bardziej złożone, ale raczej nie będzie to pozytywne dla popytu. Kredyty stanowią około połowy finansowania zakupów nieruchomości – ok. 70% zakupów konsumenckich (na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – stanowią one też większość zakupów mieszkań w Polsce), ok. 40% w przypadku zakupów na wynajem i około 20% w przypadku flipów i zakupów tezauryzacyjnych. Innymi słowy, jeżeli spadnie o 50% wartość udzielanych kredytów, to do sprzedających mieszkania deweloperów, fliperów, czy osób prywatnych popłynie o 25% mniej pieniędzy (o 35% mniej w przypadku mieszkań bardziej konsumenckich, o ok. 20% mniej w przypadku mieszkań bardziej pod wynajem).
Dodać należy do tego częściowy spadek popytu w zakupach gotówkowych – wstrzymanie części zakupów inwestorów, bo mieszkania stały się jeszcze mniej atrakcyjne wobec rosnących stóp procentowych i alternatywnych sposobów inwestowania (i nie tylko – ostatnie dane portalu Nieruchomości-Online.pl pokazały spadki we wszystkich kategoriach – [LINK](https://www.nieruchomosci-online.pl/centrum-prasowe/raport-cen-po-i-kwartale-2022-mieszkania-domy-i-dzialki-797.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Nawet po ostatnich wzrostach czynszów nie dają one atrakcyjnych zwrotów biorąc pod uwagę niską płynność i mobilność kapitału, co przy ryzyku wojny zaczyna mieć pewne znaczenie. Na pewno do czasu jednoznacznego rozstrzygnięcia wojny trudno też oczekiwać, że nawet zamożne osoby posiadające gotówkę będą w ciemno kupować nieruchomości, jeśli po prostu czują się niepewnie – zwłaszcza, jeśli jakaś rosyjska rakieta zapędzi się nad Polskę…
Powyższe oczekiwania spadku popytu mogą być prawdziwe “przeciętnie”, ale niekoniecznie muszą być prawdziwe na przestrzeni wszystkich segmentów rynku. Nieco słabszym (relatywnie) spadkiem popytu mogą się cieszyć np. nieruchomości nadające się na kwatery pracownicze i duże mieszkania na wynajem (dla zatwardziałych amatorów wynajmu jednak obecna sytuacja na pewno nieco poprawiła perspektywy inwestycji), tańsze nieruchomości w mniejszych miejscowościach lub na przedmieściach, stanowiące finansowy kompromis dla osób wypchniętych z rynku dużych miast przez zdolność kredytową (a praca zdalna jak najbardziej to umożliwia), czy też nieruchomości poza metropoliami, a najlepiej na wsi (osobiście mieszkam 100 metrów od MSZu w Warszawie i czuję się momentami nieswojo słysząc nuklearne pogróżki, ale w górach czy na wsi jakoś mnie by to w ogóle nie stresowało). Można też liczyć na wyższy popyt (i pewnie presję cenową) w miejscowościach położonych przy granicy z Ukrainą – ale to jest bardziej gdybanie czy popyt ten przekształci się realizację zakupów.
****Kolejnym elementem jest podaż:** Tym co jednak może oddziaływać łagodząco na spadek popytu jest spowolnienie aktywności deweloperskiej. Nie da się zamknąć dużej budowy z dnia na dzień, bo deweloperzy mają liczne zobowiązania wobec kupujących, wykonawców oraz finansujących – stąd obecne projekty będą zapewne pod presją nie tylko ze strony rosnących kosztów budowy, ale też i spadku popytu. Nie mniej należy oczekiwać, że z każdym miesiącem do sprzedaży może trafiać coraz mniejsza liczby nowych projektów wskutek tego, że wysokie i nieprzewidywalne koszty budowy, jak i ryzyka popytowe po prostu “nie spinają Excela”. Część nowej podaży przejdzie też na potrzeby rynku najmu – albo na sprzedaż do funduszy PRS (które też będą teraz bardziej ostrożne i wymagające wobec polskiego rynku – oczekując wyższych stóp zwrotu), albo w ramach własnych projektów BTR (ale to już będzie dotyczyć tylko największych deweloperów).
Trzeba też pamiętać o bardziej średnioterminowym aspekcie spadku podaży deweloperów. Owe dostosowanie podaży deweloperskiej w dół ([LINK](https://biznes.interia.pl/raporty/raport-mieszkaniometr-interii/aktualnosci/news-prognoza-nowych-mieszkan-bedzie-duzo-mniej,nId,5910238?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) będzie w dłuższej perspektywie uderzało w rynek budowlany i kondycję firm budowlanych, można więc obawiać się rosnącej liczby ich upadłości ([LINK](https://www.pb.pl/bez-wojennej-specustawy-budowy-stana-1145102?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) – przed czym już przestrzega PZPB ([LINK](https://pzpb.com.pl/pzpb-analiza-sytuacji-polskiego-budownictwa-po-ataku-rosji-na-ukraine/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). O ile w ostatnich kilku laty rynek budowlany miał non-stop problemy z pozyskaniem pracowników, a ceny materiałów szybowały w górę także ze względu na wysoki popyt, to takie takie przeczyszczenie sektora budowlano-materiałowego powinno w średniej perspektywie przynieść spadki kosztów prac budowlano-montażowych (podobnie jak miało to miejsce w latach 2008-2013 – tam się przy okazji do tego przyczyniło EURO 2012).
****Wreszcie, ceny:** Na typowych rynkach dóbr konsumpcyjnych czy usług oznaczało by to bardzo grubą wojnę cenową – zwłaszcza w obliczu rosnącej obecnie podaży ofert na portalach, co może sygnalizować przyspieszone wychodzenie inwestorów z inwestycji mieszkaniowych, czy też większą podaż mieszkań deweloperskich. W przypadku nieruchomości jednak takie zderzenie spadku popytu z wolniej reagującą podażą jest mniej oczywiste. 2020 rok pokazał, że niekoniecznie musi to się spotkać z załamaniem cen – ale wówczas na ratunek przyszły zerowe stopy procentowe, które teraz działają pro-spadkowo.
To czy owe spadki nadążą za spadkiem popytu, czy nie, przeważy o tym, czy ceny nominalne spadną, utrzymają się na stałym poziomie (a więc realnie też spadną), czy jeszcze utrzymają impet wzrostowy (broniąc przed inflacją – choć w otoczeniu tak wysokiej inflacji jest to mało prawdopodobne – mówiłem o tym m.in. [W TYM NAGRANIU](https://jandziekonski.pl/2021/03/25/czy-ceny-nieruchomosci-rosna-w-dlugim-horyzoncie-czesc-2-co-mowi-historia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) – chociaż bardzo wątpię w ten ostatni scenariusz, może za wyjątkiem niektórych projektów deweloperskich. Na rynku pierwotnym na koniec dnia deweloper do cennika przyjmuje bieżące (a więc obecnie wysokie) koszty budowy – jeśli te rosną, to oczywiście cennikowe ceny będą rosły. Ale jak będą się zachowywały ceny transakcyjne, to już bardziej kwestia gotowości finansowej deweloperów (zapas gotówki) do przetrwania okresu niższego popytu, czy też konieczności do stosowania rabatów, żeby pozbyć się mieszkań i uregulować koszty stałe i koszty finansowania. Bo mimo rosnących kosztów deweloperzy mają przestrzeń do opuszczania ceny, bo jest przecież poza kosztami marża brutto – całkiem niemała, bo przeciętnie od 20 do 30% ceny mieszkań. W razie naprawdę dużego spadku popytu mało który biznes będzie walczyć o utrzymanie marż, jeśli stawką będzie utrzymanie płynności.
****A może jednak liczba uchodźców zrobi swoje?** Pojawia się też pytanie, jaki będzie wpływ na rynek obrotu nieruchomościami, jeśli jednak zrealizuje się ten pesymistyczny dla Ukrainy scenariusz wojenny, który będzie skutkować pozostaniem w Polsce dużej liczby uchodźców. Słyszałem ostatnio wiele spekulacji, że w takim przypadku ceny nieruchomości wystrzelą w kosmos, wieszczą bardzo duży popyt zakupowy ze strony uchodźców z Ukrainy, którzy w ten sposób będą zaspokajali swoje potrzeby mieszkaniowe, gdyż trudno im będzie cokolwiek godnego wynająć. Tutaj niestety nie jestem optymistą. O ile jakaś część Ukraińców, którzy uciekli przed wojną do Polski i którzy postanowią w Polsce zostać (jak pamiętamy, liczba ta będzie zależała od wielu czynników), to raczej mało którego z nich będzie w ogóle stać na taki zakup, skoro widzimy, że Polaków już za bardzo nie stać na takie zakupy. Pomijając pracowników korporacji i sektora IT przeciętne dochody na Ukrainie są 4-krotnie niższe niż w Polsce – w Kijowie są niższe o jedną trzecią niż w Warszawie. Nawet jeśli ktoś spieniężył nieruchomość na Ukrainie przed wojną (dwa pokoje w Kijowie to jakieś 300 tys. złotych) i przewiózł wszystkie środki do Polski to i tak będzie mieć pod górkę – ceny nieruchomości w Kijowie są 3 razy niższe niż w Warszawie, wiec musiałby mieć niemałe oszczędności albo zdecydować się na najtańsze lokum w tańszej miejscowości (kilka statystyk na ten temat [TUTAJ](https://www.numbeo.com/cost-of-living/compare%5Fcities.jsp?country1=Ukraine&city1=Kiev+%28Kyiv%29&country2=Poland&city2=Warsaw&displayCurrency=PLN&ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz oferty z Kijowa [TUTAJ](https://www.otodom.ua/prodazha/kvartira/ko/kyio/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Więc ten element raczej nie zadziała na ratunek popytowi i cenom. Prędzej spodziewałbym się, że lukę potrzeb dostarczenia nieruchomości socjalnych dla uchodźców będzie wreszcie musiało na siebie wziąć Państwo, korzystając z pomocy międzynarodowej, a nie rynek.
Warto też w kontekście dużej liczby uchodźców przyjrzeć się ich wpływowi na ceny i atrakcyjność lokalnych rynków nieruchomości. Badania naukowe prowadzone na ten temat w Szwecji (przyjęła ona podobną do nas procentowo liczbę uchodźców np. z Afryki i Bliskiego Wschodu) wykazały brak wpływu uchodźców na wzrost lub spadek cen – natomiast wcześniejsze badania z USA, Wielkiej Brytanii, czy Włoch pokazywały, że napływ migrantów i uchodźców skutkował spadkami cen w wyniku pogorszenia się oceny i percepcji danej okolicy ([LINK DO BADANIA](https://conpol.org/wp-content/uploads/2019/12/RefugeeHousing.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Badania z Turcji, obciążonej mocno emigracją z Syrii, pokazały inne efekty, a mianowicie niewielkie, 3-5% wzrosty czynszów najmu nieruchomości ([LINK](https://ftp.iza.org/dp11611.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), przy czym badanie wykazało przede wszystkim wzrost czynszów droższych mieszkań. Wytłumaczeniem było to, że migranci głównie wynajmowali lokale o niskich czynszach, jednocześnie generując napięcia w sąsiedztwie – wypychając lokalnych mieszkańców do droższych nieruchomości i prowadząc do narastania nierówności i problemów.
\* \* \*
Na koniec tego rozdziału, dla czytelników myślących, że nieruchomości “zawsze rosną w cenie” i te analizy nie są nic warte, chciałem przypomnieć, że nie ma “świętych krów”. W Chinach, największym rynku nieruchomościowym na świecie, przy równie rosnących kosztach materiałów, gdzie “od zawsze” wierzono w taką regułę rynek nieruchomości stanął obecnie w miejscu na skutek między innymi gigantycznych problemów deweloperów oraz ograniczeń w finansowaniu kredytami ([LINK](https://www.wsj.com/articles/china-says-housing-prices-are-stable-but-developers-see-significant-declines-11647768602?ref=insight.rynekpierwotny.pl)) – i lada moment przejdzie przez dość sporą czystkę. Więcej takich przykładów wyjaśniłem w [tym nagraniu i artykule](https://jandziekonski.pl/2021/04/19/czy-ceny-nieruchomosci-rosna-w-dlugim-horyzoncie-czesc-3-kiedy-ceny-moga-spadac/embed/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#?secret=AdHYARK0An).
### **Rynek najmu**
Ostatnim elementem układanki jest rynek najmu, który jak wiemy zareagował na sytuację migracyjną dynamicznym wzrostem czynszów – dość oczywista reakcja w obliczu skoku popytu i wysyconej, nieelastycznej podaży. Tu kierunek w perspektywie krótkoterminowej wydaje się dość oczywisty, tj. należy spodziewać się co najmniej do wakacji utrzymania bardzo niskiej dostępności okazyjnych cenowo ofert najmu, skutkując podwyższonymi cenami najmu w segmencie ekonomicznym i standardowym. Niekoniecznie będzie to oznaczało ruch cenowy w najdroższych apartamentach na wynajem w tak krótkim czasie. Co więcej, część właścicieli mieszkań na wynajem celowo i świadomie nie dopuszcza możliwości wynajmowania ich obcokrajowcom, a zwłaszcza uchodźcom lub stawia ponadprzeciętne warunki wynajmu (np. potrójna kaucja, płatność z góry etc.) wprowadzając pewną segregację i częściowo ograniczając wpływ wyższego popytu na 100% rynku. Może to też prowadzić do mocniejszego rozwarstwienia na rynku nieruchomości niż ten już obecny.
Pytanie co będzie w dłuższej perspektywie. Obecnie jak wiemy napływ uchodźców mocno wyhamował, więc być może odnotowany obecnie wzrost popytu się zatrzyma. Pierwszym typowym momentem sprawdzam jest okres lipiec-wrzesień, zwany wysokim sezonem, który standardowo przynosi przetasowania na rynku związane ze zwalnianiem się mieszkań, zwłaszcza studenckich i dostosowaniem popytu do podaży, wraz z największymi ruchami cenowymi.
Jeżeli do tego czasu scenariusz wojenny nie doprowadzi do napływu nowych uchodźców, ani do ich wyjazdu, to należy spodziewać się zamrożenia obecnej sytuacji podwyższonych czynszów (i zapewne jeszcze bardziej rosnących), braku wysokiego sezonu i utrzymania niskiej dostępności najmu co najmniej do jesieni (to m.in. opinia Hirka Krysty, Dyrektora Najmu w Mzuri, któremu serdecznie dziękuję za opinie wykorzystane do przygotowania tego artykułu). Później można oczekiwać, że na rynku stopniowo pojawi się coraz więcej nowej podaży na wynajem – zarówno w postaci znajdujących się już w budowie mieszkań (zarówno osób prywatnych, jak i funduszy PRS), jak i uruchomionych remontów (wyższe czynsze być zdopingowały niektórych do uruchomienia pustostanów wymagających remontu – poza tym samorządy lokalne też ruszyły do remontowania komunalnych pustostanów) i stopniowego łagodzenia się sytuacji czynszowej – być może i delikatnych spadków lub stagnacji w 2023 roku, ale po dalszych wzrostach trwających w 2022 r. Zwłaszcza może to mieć miejsce, jeśli skutki spadku popytu na rynku obrotu doprowadzi do pojawienia się większej liczby okazyjnych mieszkań do zakupu, co skrzętnie wykorzystają gotówkowi inwestorzy.
Jeśli jednak ruch uchodźców wrzuci wsteczny bieg wskutek większych sukcesów Ukrainy, to pewnie można liczyć, że w trakcie wysokiego sezonu nastąpi powrót podaży najmu i zahamowanie wzrostu czynszów – ale spodziewałbym się mimo wszystko utrzymania się ich na obecnych, podwyższonych poziomach, choć bez dalszych wzrostów. Wątpię w istotne spadki poniżej obecnych poziomów – a to dlatego, że jeszcze przed wojną popyt na najem był silny, alternatywa zakupu jest bardzo droga, a czynsze w 2021 były poniżej wieloletnich trendów cenowych, stąd ostatni wzrost właściwie tylko przywrócił poprzedni trend – przecenę w takim wariancie mogłaby przynieść tylko radykalna przecena cen mieszkań, ale tak szybko ona też nie nadejdzie.
Jeśli natomiast szala wojenna doprowadzi do napływu kolejnego miliona migrantów, to szczerze… będzie katastrofa humanitarna i ciągła presja na wysokie czynsze najmu (choć niekoniecznie już na ceny – pamiętajmy rozdział o uchodźcach). Ale to już trochę opisałem powyżej, że w takim scenariuszu możemy mieć znacznie więcej problemów na głowie (np. rosyjską armię przy polskiej granicy…). Wówczas też rozwiązanie problemu nie będzie mogło pozostać tylko i wyłącznie w rękach prywatnych, a zaangażowanie w jego rozwiązanie musi przyjść ze stron władzy i być może instytucji międzynarodowych.
## **Podsumowanie i scenariusze cen**
Wybuch wojny wprowadził niewątpliwie szereg zjawisko szokowych dla naszej psychiki, ale też gospodarki i rynku nieruchomości. Inflacja przebiła najbardziej pesymistyczne oczekiwania, dostając dodatkowego “paliwa” na skutek skoku cen surowców i osłabienia złotówki, akcje i obligacje przecen wskutek awersji do ryzyka, rynek obrotu nieruchomościami i kredytów “zamarł”, a na rynek najmu uderzył szok popytowy ze strony ogromnej rzeczy uchodźców.
Ale jak z większością tego typu szoków, ich skutki powoli ustępują – napływ uchodźców się zatrzymał, a przypuszczalnie nawet zaczął się odwracać. Spadek liczby ofert najmu zatrzymał się, podobnie jak powoli zatrzymuje się “wysyp” ofert sprzedaży nieruchomości. Nawet notowania akcji, cen paliw i walut wracają powoli w stronę sytuacji sprzed wojny (no może na trochę wyższych pułapach). Oczywiście są wyjątki związane ze specyfiką objętej sankcjami Rosji i bombardowanej Ukrainy – ceny pszenicy, kukurydzy, czy stali osiągnęły rekordowe poziomy i raczej nie opuszczą ich w krótkim czasie. Innymi słowy – wracamy powoli na dawne tory, ale prawdopodobnie będziemy mieli do czynienia z wyższą inflacją – ale też i wyższymi stopami procentowymi (co już zaobserwowaliśmy w bardziej jastrzębich działaniach RPP) i wręcz na pewno mniejszą dostępnością kredytów.
W efekcie, miniony kwartał, pod przykrywką tego wojennego zawirowania, przyniósł dalszą – wręcz nawet jeszcze szybszą – realizację scenariusza “A: spodziewana korekta”, który został zarysowany w [lipcu 2021](https://jandziekonski.pl/2021/06/27/webinar-w-gore-czy-w-dol-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q2-2021-live-01-07-2021/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) i utrzymany [grudniu 2021](https://jandziekonski.pl/2021/12/12/live-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q4-2021-jak-sie-rozwija-moja-strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Wysoka inflacja (do lutego na poziomie 8-9%, w marcu skok na 11% i pewnie utrzymanie się na dwucyfrowym wyniku do końca drugiego kwartału) oraz rosnące stopy procentowe (do lutego stopa referencyjna na 2,75%, w marcu skok do 3,5%, w kwietniu zapewne skok na 4,0-4,5%, zmierzając do poziomu ponad 5% do końca drugiego kwartału) przesuwają nas nieuchronnie w prawy górny kwadrant naszej macierzy scenariuszy.
****Przyspieszenie inflacji i podnoszenia stóp procentowych spowodował, że powinniśmy wręcz zrewidować znaczenie naszych scenariuszy, zwłaszcza B i C** (obecnie nierealne ze względu na rekordowo wysoką inflację przez co najmniej najbliższy rok). I tak przyjmujemy na najbliższe pół roku do roku nową nomenklaturę scenariuszy:
- ****A. Spodziewana korekta** – zakładający ****walkę RPP z inflacją poprzez podnoszenie stóp procentowych** co najmniej do poziomu ponad 5%, skutkującą dalszym schłodzeniem rynku kredytowego i rynku obrotu nieruchomościami. Przyniesie to zahamowanie wzrostów cen nominalnych (czyli przy takiej inflacji wręcz korektę cen realnych) lub nawet ****korektę cen nominalnych** w części segmentów. Głównym obarczonym tym scenariuszem spadków cen będzie ****zwłaszcza segment kredytowy**, czyli typowych mieszkań konsumenckich, zwłaszcza na rynku pierwotnym – i to raczej w dużych miastach, gdzie bez kredytu dla większości ludzi nie ma szans na zakup, nawet jeśli dobrze zarabiamy. Spadkom lub stagnacji mogą być poddane też np. grunty (koszty budowy i możliwości ich finansowania stały się dość nieosiągalne dla wielu z nas) lub część segmentu premium lub lokali wakacyjnych (ze względu na “odjechane” ceny względem cen ich najmu, jak i po prostu na awersję do ryzyka). W tym scenariuszu jednak mieszkania typowo wynajmowe (kawalerki, mieszkania na pokoje) mogą być mniej poddane temu wpływowi ze względu na podwyższony popyt na rynku najmu (nie tylko ze strony uchodźców, a głównie ze strony osób wypchniętych z rynku zakupowego). Także małe i średnie miejscowości mogą być pod mniejszą presją, jeżeli nie nastąpił tam drastyczny wzrost cen w ostatnich latach (choć taki Szczecin czy Rzeszów może przeżyć korektę). W cenie mogą pozostać też grunty i domy na przedmieściach dużych aglomeracji, bo będą nadal stanowiły ekonomiczną alternatywę dla mieszkań (dom 100 m2 pod Warszawą kosztuje +/- tyle co 50m2 w Warszawie). Nie mniej przy wysokich stopach procentowych inwestycja w mieszkanie na wynajem nie będzie specjalnie atrakcyjna pod względem rentowności i też nie należy się spodziewać ogromnego napływu inwestycji.
- ****B. Uspokojenie sytuacji** – zakładający ****w bliżej nieokreślonej przyszłości** (nie wcześniej niż w 2023 roku) zbicie inflacji za pomocą mieszkanki spowalniającej gospodarki wskutek wysokich stóp procentowych (także na świecie) i/ lub zaniku czynników proinflacyjnych na świecie (wojna, łańcuchy dostaw) – zakłada on też pośrednio, że RPP nie dostosuje wyprzedzająco stóp procentowych (tak jak nie zaczęła ich podnosić odpowiednio wcześnie w 2021 roku). Scenariusz ten, następujący najpewniej po scenariuszu A., doprowadziły do silniejszego spowolnienia dynamiki rynku, prowadząc do spadku nominalnych cen nieruchomości!
- ****C. Ukryty smok** – zakładający ****obniżanie stóp procentowych** w ślad za spadkiem inflacji w 2023 roku lub później. Dostosowanie stóp procentowych przyniosłoby obudzenie nowej siły napędowej dla przyszłych wzrostów cen nominalnych i realnych, ale nie wcześniej niż w 2024 lub późniejszym roku (pamiętajmy, że od obniżki stóp procentowych do realnych efektów rynkowych trzeba czekać co najmniej 3-6 miesięcy, a same obniżki nie zostaną wdrożone w jeden dzień). Efektywnie ten scenariusz prowadziłby do rozpoczęcia nowego cyklu na rynku nieruchomości. W teorii dojście do tego scenariusza może nastąpić z każdego innego (zarówno z A, jak i z D), nie mniej perspektywy dla wysokiej inflacji w następnych latach są raczej mroczne i scenariusz ten wystąpi dopiero po realizacji scenariusza A lub B.
- ****D. Przyczajony tygrys** – zakładający, że RPP odpuści dalsze podwyżki stóp procentowych lub będą one “mizerne”. W efekcie bardzo wysoka inflacja będzie dalej napędzała wzrost wynagrodzeń, jak i szybkie wzrosty nominalnych cen nieruchomości – nawet mimo tego, że większość społeczeństwa popadnie de facto w biedę. Ten kto będzie mieć gotówkę, może starać się ją ulokować właśnie w tym sektorze – choć tych osób będzie niewiele. Problem tego scenariusza jest taki, że nie jest on do utrzymania na dłuższą metę, ani nie powinien być przez nas preferowany. Po pierwsze, realne ceny nieruchomości nie będą rosły ze względu na wyśrubowaną inflację (vide lata 1974-75 w USA, gdzie mimo wysokiej inflacji i szybkich wzrostów cen mieszkań, ich realna wartość spadała) – nieruchomości lubią inflację, ale umiarkowaną ([polecam to nagranie](https://jandziekonski.pl/2021/03/25/czy-ceny-nieruchomosci-rosna-w-dlugim-horyzoncie-czesc-2-co-mowi-historia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Po drugie, wysoka inflacja przy niskich stopach procentowych będzie powodowała deprecjację złotówki. Co z tego, że wszyscy będziemy milionerami, jeżeli te złotówki za granicą nie będą nic warte. Zakładam też, że na dłuższą metę politycy nie pozostawią takiej sytuacji i prędzej czy później stopy procentowe zostaną dostosowane. Rzeczony problem w tym, że im dłużej trwałby scenariusz D., tym wyżej musiałyby zostać podniesione owe stopy – skutkując tym większym krachem.
Osobiście nie wiem który scenariusz zostanie zrealizowany – najpewniej będziemy w 2022 roku gdzieś pomiędzy scenariuszem A i D. Jedynie to, jak bardzo RPP będzie walczyć z inflacją, zdefiniuje przyszłą dynamikę cen. Zakładam jednak, że politycy przed wyborami (to już w 2023 roku, a może i wcześniej…) preferują niską inflację (bo dotyczy ona 100% wyborców), a nie niskie stopy procentowe (bo dotyczą one raptem 15% z nich) i raczej będziemy kierować się w stronę scenariusza A w drugiej połowie 2022 roku. Należy też mieć nadzieję i przypuszczać, że inflacja stopniowo będzie odpuszczała, zwłaszcza w 1\. połowie 2023 (pod warunkiem uspokojenia się geopolityki) prowadząc nas w stronę scenariusza B. To może przynieść możliwość obniżenia stóp procentowych w drugiej połowie 2023 roku. Nie łudziłbym się jednak, że obniżki te będą bardzo szybkie – zapewne staną one w okolicy 3%. Jeżeli niżej, to przejdziemy w kierunku scenariusza C. Jednakże nadal scenariusz D. zamiast A. jest możliwy – ale trzeba pamiętać, że jego realizacja doprowadzi do napompowania bańki, która przerodzi się krach skutkujący dobitnymi spadkami cen oraz biedą i kryzysem ekonomicznym w Polsce. W perspektywie lat 2023-24 mielibyśmy wówczas do czynienia z deflacją, nawet poniżej tego, co można byłoby oczekiwać ze scenariuszy A lub B. Po prostu nie chcielibyśmy scenariusza D.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Rynek: Perspektywy i scenariusze na 2022 rok (2022.01.02)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/2022-perspektywy-i-scenariusze/
Last updated: 2024-05-31T10:59:18.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w *styczniu 2022 roku* pod tytułem ["Nieruchomości w 2022 roku mogą Cię jeszcze bardziej zaskoczyć"](https://jandziekonski.pl/2022/01/02/nieruchomosci-w-2022-roku-moga-cie-jeszcze-bardziej-zaskoczyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii *[FLTR rynku](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/fltr-rynku/)*, w którym omawiamy syntetycznie wydarzenia w otoczeniu rynkowego, gospodarczego i prawnego dla rynku nieruchomości.*
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
Przygotowując inwestycje, prowadząc rewizje strategii, uruchamiając nowe kierunki działań operacyjnych, tworząc budżet, czy przygotowując plany zarządzania ryzykami warto wziąć pod uwagę trzy kategorie zdarzeń, które w 2022 roku mogą objąć:
- **"Pewniaki"** \- zjawiska o bardzo wysokim prawdopodobieństwie realizacji oraz wysokiej istotności dla prowadzenia biznesu na rynku nieruchomości. Ze względu na "pewność" powinny być wykorzystywane jako *baseline* dla biznesu i budżetowania. W nadchodzącym roku 2022 kluczowymi zjawiskami z tego obszaru będą:
- inflacyjne zaciskania pasa i hamujące PKB Polski
- dalszy wzrost stóp procentowych w Polsce
- pogarszanie się nastrojów konsumenckich w Polsce
- **"Szare nosorożce"** \- zjawiska o dość wysokim prawdopodobieństwie materializacji, a jednocześnie stanowiących istotną zmianę trendu dla naszego biznesu. Jednocześnie z powodu "istotności zmiany" często bywają celowo ignorowane przez zarządzających. Ze względu na charakterystykę i istotność powinny być uwzględniane nie tylko w planach zarządzania ryzykiem, ale też w planowanych działaniach strategicznych, inwestycyjnych i reorganizacyjnych - powinny być mieć pokrycie w realnych działaniach wyprzedzających. W nadchodzącym roku 2022 kluczowymi zjawiskami z tego obszaru będą:
- wyhamowanie dynamiki na rynku nieruchomości w Polsce
- zacieśnienie polityki monetarnej w kluczowych gospodarkach, USA i Strefie Euro
- hamowanie chińskiej gospodarki
- szok demograficzno-spadkowy będący pochodną Covid
- zwiększenie obciążeń podatkowych w Polsce
- wtórne i pogłębione hamowanie dynamiki PKB, spadek dynamiki wynagrodzeń, a być może i wzrost bezrobocia w Polsce
- przeciągające się trwanie pandemii
- oddziaływanie kampanii wyborczej na sferę realną
- ponowna popularyzacja wynajmu mieszkań
- fala upadłości w branży nieruchomości
- **"Czarne łabędzie"** \- zjawiska o bardzo niskim prawdopodobieństwie materializacji, ale o bardzo dużym wpływie na trajektorię i warunki prowadzenia biznesu. Ze względu na brak pewności co do ich wystąpienia, a jednocześnie krytyczne znaczenie dla sukcesu przedsiębiorstwa i / lub inwestycji powinny być badane na poziomie stress testów, uwzględniane w planach zarządzania ryzykiem oraz uwzględniane w charakterystyce biznesu (wartości, kultura, struktura biznesu, dywersyfikacja, hedging). W nadchodzącym roku 2022 (lub w jego konsekwencji) kluczowymi zjawiskami z tego obszaru mogą w szczególności stać się:
- pokonanie pandemii Covid i zanik części trendów nią wywołanych
- nagła i nieoczekiwana deflacja cen aktywów połączona z recesją
- zwiększenie intensywności zamieszek społecznych oraz wybuchy konfliktów zbrojnych
- sukces mieszkaniowych inicjatyw rządu zmieniających strukturę rynku
- rozpad koalicji rządzącej i przyspieszone wybory
- pęknięcie bańki kryptowalutowej
💡
Planowanie i prowadzenie biznesu, także nieruchomościowego, w warunkach podwyższonej zmienności i niepewności wywołanej konsekwencjami pandemii Covid, rosnącej presji inflacyjnej i deglobalizacji sugerują podejście scenariuszowe oparte o foresight. Dopuszcza ono możliwość pojawienia się zróżnicowanych i współwystępujących scenariuszy, aniżeli opiera się na prognozie punktowej wyznaczającej jeden konkretny przebieg przyszłości
## 2022 rok może Cię jeszcze bardziej zaskoczyć
Budzisz się rano, jest 1 stycznia 2022\. Jesteś na kacu lub wręcz przeciwnie – tryskasz energią (ja idę na saunę). W mniej lub bardziej szampańskich nastrojach wchodzisz w nowy rok. Z reguły wiedzieliśmy czego się spodziewać – karnet na siłownię, rzucanie palenia i takie tam. Ale od zeszłego roku wiemy, jak mało wiemy o nawet najbliższej przyszłości. Ale możemy się domyślać. Zobacz czego ja się domyślam dla rynku nieruchomości na 2022 rok, który do normalnych zapewne należeć nie będzie…
**W tym artykule dowiesz się:*
****Czego możemy się (nie)spodziewać w 2022 roku**
- [“Pewniaki”](https://jandziekonski.pl/2022/01/02/nieruchomosci-w-2022-roku-moga-cie-jeszcze-bardziej-zaskoczyc/?ref=insight.rynekpierwotny.pl#pewniaki)
- [“Szare nosorożce”](#czesc-2)
- [“Czarne łabędzie”](#czesc-3)
*\[... od autora:* *oryginalny artykuł obejmował też podsumowanie roku 2021\]*
## **Czego możemy się (nie)spodziewać w 2022 roku**
Wiemy co przyniósł nam 2021 rok – zwłaszcza jak wiele historii nas zaskoczyło – ewidentnie zadziałało owe chińskie przekleństwo “obyś żył w ciekawych czasach”. Zobaczmy w takim razie co najpewniej może nam przynieść 2022 rok, a co wypieramy z naszej świadomości – lub też co może pójść nie tak?
### “Pewniaki”
Zacznijmy od “pewniaków” – są to tematy, co do których chyba mało kto będzie miał jeszcze złudzenia, że nie nastąpią i pewnie każdy prędzej czy później zacznie wliczać je w swoje zachowania. Co moim zdaniem jest w dużej mierze pewniakiem na 2022?
- ****rok inflacyjnego zaciskania pasa i hamującego PKB** – jeszcze w listopadzie bazowa prognoza NBP wskazywała, że w styczniu 2022 odnotujemy szczyt inflacji, a później będzie już tylko lepiej – średnia inflacja miała wynieść 5,8%. Ta prognoza niestety szybko się zdeaktualizowała, bo w grudniu zostały zaakceptowane pierwsze podwyżki [cen energii elektrycznej](https://www.ure.gov.pl/pl/urzad/informacje-ogolne/aktualnosci/9963,Od-stycznia-za-prad-zaplacimy-o-21-zl-wiecej.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [gazu ziemnego](https://www.ure.gov.pl/pl/urzad/informacje-ogolne/aktualnosci/9964,Od-stycznia-ok-9-zlotych-wiecej-na-rachunkach-kuchenkowiczow.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) na 2022 rok – odpowiednio ponad +20% i +50% (lub dla firm +500%), które w oczywisty sposób przełożą się na wzrosty kosztów nie tylko życia, ale też poszczególnych produktów konsumenckich – niezależnie od wdrażanych tarcz antyinflacyjnych, czy cięć podatków (które nota bene będą w dłuższym terminie proinflacyjne, podobnie jak podwyżka cen gazu rozłożona na 3 lata). Raptem kilka dni temu prezes NBP prof. Adam Glapiński w dość zaskakujący medialnie sposób opublikował nowe prognozy inflacji – [NBP podniósł swoją ****prognozę inflacji do 7,6%**](https://www.rp.pl/banki/art19242281-prezes-nbp-adam-glapinski-w-przyszlym-roku-inflacja-bedzie-jeszcze-wyzsza?ref=insight.rynekpierwotny.pl) **w 2022 roku**. Ale wszyscy wiemy, że realnie odczuwalna inflacja może być wyższa… Jeśli dodamy do tego fakt, że dotychczasowe wzrosty stóp procentowych i WIBOR spowodują ****wzrost rat kredytów o 33%**, jak i rosnące podatki dla zamożniejszej części społeczeństwa, to praktycznie każdy niezależnie ile będzie zarabiać, [w 2022 roku będzie musiał zacisnąć pasa](https://www.pb.pl/gospodarka-zwolni-inflacja-przyspieszy-1137666?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Wiadomo też, że nawet wzrost płacy minimalnej nie rozwiąże problemu – od stycznia 2022 wzrosła ona do 3010 złotych, w porównaniu z płacą minimalną 2800 zł w 2021 roku (+7,5%), a to ona była głównym motorem wzrostu płac w Polsce – [istnieje konkretne ryzyko spowolnienia konsumpcji](https://www.pb.pl/w-prognozach-gospodarka-wyglada-jak-czolg-1137640?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
- ****rok dalszego wzrostu stóp procentowych** – kolejnym “pewnikiem” jest to, że ****RPP w kolejnych posiedzeniach ponownie podniesie stopy procentowe** (**aktualizacja:* [na posiedzeniu 4 stycznia 2022 wszystkie główne stopy zostały podniesione o 50 punktów bazowych, w tym stopa referencyjna została podniesiona do 225 pb](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci%5F2021/rpp%5F2022%5F01%5F04.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)). [Prezes Glapiński w komentarzu z 9 grudnia](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci%5F2021/qa-20211209.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl) jasno dawał do zrozumienia, że jeżeli inflacja będzie miała nadal progresję rosnącą, to będzie rekomendował takie rozwiązanie. Rynki finansowe już **de facto* wyceniają taki scenariusz, ponieważ skoro przy stopie referencyjnej 1,75% rynkowe stawki [WIBOR 3M / 6M wynosiły na 30 grudnia 2021](https://www.bankier.pl/mieszkaniowe/stopy-procentowe/wibor?ref=insight.rynekpierwotny.pl) odpowiednio 2,5% oraz 2,8%. Stawki terminowe FRA (jak rynek wycenia WIBOR w przyszłości) na ten sam dzień pokazują oczekiwania, że już ****[w połowie 2022 roku WIBOR 3M sięgnie poziomu 4%](https://www.patria.cz/currenciesrates/PLN/6x9/fra/chart.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl)**. Przypuszczam, że mało który z zaciągających kredyty w ciągu ostatnich kilku lat dopuszczał w ogóle taki scenariusz w tak krótkim czasie – nawet ja w moich materiałach po pierwszej podwyżce pokazywałem WIBOR 3M na poziomie 4% jako skrajnie wysoki scenariusz (trzeba będzie aktualizować…) Teraz nikt nie wie [jak daleko RPP pójdzie z kolejnymi podwyżkami](https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/sebastian-buczek-o-stopach-procentowych-rado-nie-panikuj-opinia/85pxnhn?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Ta nowa rzeczywistość podniesie koszty życia posiadaczy kredytów hipotecznych (ok. 15% Polaków mieszka w nieruchomościach na które zaciągnęli kredyt!), ale też koszty osób, które posiłkowały się kredytem na zakup nieruchomości inwestycyjnych – często “jadąc po bandzie”. Co więcej, ten scenariusz wykluczy ogromną liczbę osób posiłkujących się kredytem z rynku nieruchomości, gdyż ****taki poziom WIBOR w połączeniu z rekomendacją S zmniejsza maksymalną zdolność kredytową o 40% wobec połowy 2021 roku**! Jednocześnie na wartości zaczną zyskiwać mniej czy bardziej ryzykowne aktywa finansowe powiązane z WIBORem – w tym część obligacji Skarbu Państwa, większość obligacji korporacyjnych i komunalnych, jak i po prostu lokaty i rachunki oszczędnościowe. Obecnie można znaleźć rentowności od ****2-4% na lokatach i dość bezpiecznych obligacjach**, do nawet 8-10% na tzw. śmieciówkach, czyli obligacjach o podwyższonym ryzyku) – wzrost WIBOR do 4% przesunie te poziomy odpowiednio wyżej (czyli ****4-6%** powinno być osiągalne w dość bezpiecznych produktach, co daje większy zwrot niż na przeciętnych mieszkaniach od dewelopera w dużych miastach).
- ****rok pogarszających się nastrojów konsumentów** – o ile pół roku temu, ba, nawet 3 miesiące temu mogliśmy się łudzić, że najbliższy rok będzie łatwy i przyjemny, to chyba (piszę to z bólem!) u próg 2022 roku trudno o szeroki i pełny przekonania optymizm. Inflacja wszystkiego jest faktem, koniec taniego kredytu także, wygrana z pandemią została odłożona na niewiadomo kiedy, a na dokładkę mamy dość niepewną sytuację geopolityczną (konflikty z UE, Rosją, Białorusią, jak i wewnątrzkrajowe rodeo). Prognozę tę potwierdzają badania GUS, które [w grudniu 2021 pokazały kolejny w ostatnim kwartale spadek bieżącej i przyszłej ufności konsumenckiej](https://stat.gov.pl/download/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/5516/1/106/1/koniunktura%5Fkonsumencka-grudzien%5F2021.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (nie zaskoczę Was pisząc, że wskaźnik ten był wysoko w połowie roku, wtedy kiedy rynek nieruchomości szalał). A bez ufności i pewności co przyszłości trudno myśleć o konsumenckim i inwestycyjnym. Czytam obecnie książkę dwóch noblistów, [George’a Akerlofa oraz Roberta Shillera pt. “Zwierzęce instynkty”](https://www.goodreads.com/book/show/6167162-animal-spirits?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (wydanej po raz pierwszy tuż po początku kryzysu 2008), w której uzupełniają neoklasyczną teorię ekonomiczną o racjonalnych uczestnikach rynku o elementy związane z psychologią i ekonomią behawioralną – i cóż tu się dziwić. Większość ludzi nigdy nie kończyła żadnych kursów z ekonomii, ale posługuje się bardzo prostymi odruchami – jak jest dobry nastrój i otoczenie to inwestuje i wydaje pieniądze, a jak jest odwrotnie – to oszczędza.
### “Szare nosorożce”
Do “pewniaków” dodałbym jednak “szare nosorożce” – są to zdarzenia, które są, zwłaszcza z perspektywy czasu, bardzo prawdopodobne, czasem wręcz oczywiste, które jednak są przez uczestników życia wykluczane i zbywane jako nieprawdopodobne (z reguły życzeniowo) – a zderzenie z takowym nosorożcem jest bardzo bolesne. Skąd biorą się “szare nosorożce”? Często są to skutki “pewników” – o których jednak już nie chcieliśmy myśleć.
Takim “szarym nosorożcem” był w 2008 roku kryzys na rynku nieruchomości i wywołany przezeń globalny kryzys finansowy połączony z upadkiem szeregu banków i instytucji finansowych w USA i nie tylko. Dlaczego był “szarym nosorożcem”? Ogromna część branży finansowej miała świadomość, że cała konstrukcja na której oparty był spektakularny wzrost cen nieruchomości finansowanych hipotekami jest wręcz niezdrowy – pomnikowym tego dowodem była słynna wypowiedź prezesa CitiBanku, że [“Dopóki gra muzyka, trzeba tańczyć. I my tańczymy”.](https://dealbook.nytimes.com/2007/07/10/citi-chief-on-buyout-loans-were-still-dancing/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
[](https://jandziekonski.pl/?attachment%5Fid=2071&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
****W 2021 roku głównym szarym nosorożcem był wzrost inflacji i stóp procentowych** – nawet pierwszoroczny student ekonomii mógł się tego prędzej czy później spodziewać, że inflacja pójdzie do góry wraz z odmrażaniem gospodarki, tylko żaden z ekonomistów nie był w stanie powiedzieć kiedy to nastąpi. Nawet jak ta inflacja się już pojawiła, naiwnością albo myśleniem życzeniowym była ślepa wiara w opowieści banku centralnego, że mimo jej wzrostu stóp procentowych nie podniesienie w najbliższym terminie.
****W 2022 moim zdaniem będą nimi:**
- ****wyhamowanie dynamiki na rynku nieruchomości** – konsekwencją wszystkich trzech “pewników” – mniejszego dochodu rozporządzalnego wskutek inflacji, spadającej dostępności kredytu i rosnącej atrakcyjności produktów finansowych, wreszcie pogorszenia nastrojów konsumentów – będzie kontynuacja hamowania na rynku nieruchomości (bo już IV kwartał 2021 ją pokazał). Niezależnie ilu deweloperów i agentów nieruchomości, szkoleniowców z flippingu, deweloperki, czy wynajmu, dziennikarzy, czy też gadających głów z YouTube’a będzie zaklinało rzeczywistość, to nie odwrócimy faktu, że popyt na zakup na rynku nieruchomości (na grunty, domy, mieszkania etc.) w 2022 roku będzie mniejszy niż w 2021 roku. Jeżeli to nastąpi, to będziemy zapewne mierzyć się też w drugiej połowie roku ze spowolnieniem sektora deweloperskiego i budowlanego – bo zorientują się one w powadze sytuacji. Czy spotka się to ze spadkami cen w 2022 roku? To trochę zależy – przede wszystkim od konkretnych decyzji RPP. Może najbliższe podwyżki będą już tylko symboliczne i korekcie ulegną tylko rozgrzane “centra bogactwa” (owe 20-30 tysięcy za metr na Powiślu), czy też będzie wyprzedaż mieszkań ogrzewanych gazem i prądem, gdzie trudniej przerzucić te koszty na najemców (np. mini-akademiki w kamienicach) – coś co w moim [webinarze](https://jandziekonski.pl/2021/12/12/live-gdzie-jest-dzisiaj-rynek-nieruchomosci-q4-2021-jak-sie-rozwija-moja-strategia/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) określiłem jako ****scenariusz “spodziewanej korekty”**. A może wskutek niesamowitej inflacji RPP pojedzie ostro z podwyżkami i ruszy wyprzedaż zakupów z ostatnich kilku lat, tam gdzie raty przygniotą ich posiadaczy – prowadząc do scenariusza ****“przyczajonego tygrysa”** (w którym ostatni skok cen zakończy się bolesnym upadkiem). Tego do końca nie wiadomo (chociaż nadchodzący rok 2022 będzie wg chińskiego horoskopu rokiem Tygrysa…). Nie mniej eldorado raczej już się skończyło. Kropka. I tu dwie uwagi:
1. relatywnie bezpiecznym segmentem obrotu na rynku nieruchomości mogą okazać [tanie mieszkania ekonomiczne w części miast](https://forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/8274241,kredyt-bez-wkladu-wlasnego-limity-czy-warto-zaczekac-analiza.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), gdzie możliwe w ogóle jest zmieszczenie się w ramach limitów dla gwarantowanego wkładu własnego. Wszystko to oczywiście pod warunkiem, że jego potencjalni beneficjenci (nieposiadający nieruchomości – poza rodzinami wielodzietnymi) będą w ogóle mieli zdolność kredytową po tak wielu podwyżkach stóp procentowych (program ma wejść w życie w maju 2022, kiedy to [WIBOR 3M może wynieść ponad 4%](https://www.patria.cz/currenciesrates/PLN/6x9/fra/chart.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
2. dodatkowo przy takich rentownościach aktywów finansowych i rosnących kosztach kapitału może się okazać (i poniekąd to już się dzieje), że część nowych inwestycji funduszy PRS także ulegnie zahamowaniu – bo po co przy tak atrakcyjnych alternatywach na rynkach finansowych i wysokim koszcie kapitału pakować się w nieruchomości na niskiej stopie zwrotu (4-5% przy takich inwestycjach) jak dzisiejsze polskie mieszkania na wynajem?
- ****zacieśnienie polityki monetarnej w kluczowych gospodarkach, USA i Strefie Euro** – kolejny nosorożec, który może na nas biec, to zacieśnienie polityki monetarnej w USA i Strefie Euro. Jeszcze do niedawna (konkretnie do listopada i grudnia 2021) zarówno amerykański FED, jak i europejski EBC, stosowały narrację o przejściowości inflacji i koniecznym wspieraniu zatrudnienia (podobnie jak w polski NBP). Przyklaskiwali im w tym inwestorzy, pompując wyceny aktywów na amerykańskich i europejskich giełdach, jak też ceny nieruchomości. Jednak pod koniec listopada 2021 Jerome Powell, przewodniczący FED, porzucił historię o przejściowej inflacji (amerykańskie CPI osiągnęło wtedy poziom 6,8%), a bezrobocie powróciło praktycznie do poziomu sprzed pandemii. W grudniu FED zapowiedział przyspieszenie tzw. [taperingu](https://www.investopedia.com/terms/t/tapering.asp?ref=insight.rynekpierwotny.pl) (wycofywanie banku centralnego z interwencyjnego skupu aktywów finansowych – w skrócie sztucznie podbijających ich wyceny oraz pewność na rynku). Teraz ma on zakończyć się w marcu 2022, otwierając drogę do podwyżek stóp w USA – które również zapowiedział. Jednak jeśli popatrzycie dokładniej w zachowania rynków finansowych i komentarze amerykańskich ekonomistów (polecam podcasty WSJ i Bloomberg)[, to usłyszycie, że rynek mimo tej świadomości nie uwzględnia ich jeszcze w swoich wycenach oraz zakłada tylko najbardziej optymistyczne, powolne tempo podwyżek](https://www.wsj.com/articles/fed-minutes-reflect-growing-unease-over-high-inflation-11641409628?ref=insight.rynekpierwotny.pl). My już jednak wiemy, że jednak można się na tym niemiło przejechać, zwłaszcza jeśli inflacja będzie nadal zaskakiwała na plus… A trzeba pamiętać, że jeżeli FED podnosi stopy procentowe, to skutki odczuwa cały świat – [wówczas EBC też może jeszcze bardziej przyspieszyć swoje zacieśnienie polityki pieniężnej](https://www.wsj.com/articles/eurozone-inflation-hits-new-record-further-pressuring-ecb-11641554526?mod=mhp&ref=insight.rynekpierwotny.pl). A to z kolei doprowadzi do ponownego osłabienia polskiej złotówki, a w efekcie presji na dalsze podnoszenie stóp procentowych. Wówczas zamiast oczekiwanego dzisiaj WIBORu 4% na koniec 2022 roku możemy zobaczyć 5% lub 6% – ponownie dobijając kredytobiorców i przedsiębiorstwa, jak i zwiększając koszty długu publicznego. Na marginesie warto pamiętać, że taki scenariusz nie będzie sprzyjał wysokim wycenom na rynkach giełdowych, podobnie jak inne “nosorożce”.
- ****hamowanie chińskiej gospodarki** – Chińska Republika Ludowa odpowiadała za ogromną część światowego rozwoju gospodarczego od początku tego tysiąclecia, rosnąc 13-krotnie w swoim rozmiarze i 8-krotnie zwiększając dochód na obywatela (którego jak wiemy jest najwięcej na świecie). W efekcie z pozycji #6 i udziału ok. 5% w światowym PKB w 2000 roku przeskoczyły one na #2 i udział 18% w roku 2020 – przeganiając wszystkie gospodarki za wyjątkiem USA (24% udział w światowym PKB). Rozwój Chin napędzał rynki surowcowe, sprzedaż dóbr luksusowych, jak i zapewniał tanią produkcję dla Świata. Ale ten wzrost nie może trwać wiecznie i jest już dość oczywiste dla ekonomistów, że [2022 rok przyniesie spowolnienie w Chinach](https://www.aljazeera.com/economy/2021/12/6/china-think-tank-warns-of-economic-slowdown?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Przyczyną, której już się nie da odkręcić, będzie hamowanie chińskiego sektora budownictwa, który odpowiada za 25% chińskiego PKB (a więc 4% światowego PKB) i 35% chińskiego zużycia stali (a więc ok. 18% światowego zużycia – Chiny zużywają nieco ponad 50% stali na Świecie). A to hamowanie wynika z trwającej obecnie korekty na chińskim rynku mieszkaniowym wraz z bankructwem szeregu deweloperów z Evergrande na czele i spadku liczby uruchamianych budów. Rynki stali i surowców do jej produkcji odczuły już tego efekty wraz ze spadkami cen. Nakłada się na to progresja wariantu Omikron, który dla Chin może być o tyle trudny, że tamtejszy rząd stosuje zasadę [“Zero-Covid”](https://edition.cnn.com/2021/12/15/economy/china-omicron-economy-intl-hnk/index.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – jeden przypadek skutkuje zamknięciem całych miast. Generalnie chińska gospodarka to jeden wielki “nosorożec”, bo o większym spowolnieniu w Chinach mówi się od lat – nikt nie był w stanie poprawnie wskazać momentu przesilenia, ale co do jego nieuchronności jest coraz mniej znaków zapytania. Niestety dla nas, kichnięcie w Chinach może się skończyć grypą w Europie (zresztą poniekąd już tak się stało…).
- ****szok demograficzno-spadkowy** – jednym z wydarzeń 2021 roku był Narodowy Spis Powszechny. Już w styczniu 2022 poznamy jego wstępne wyniki. Czego możemy się spodziewać? Niestety najpewniej [pełnej skali zapaści demograficznej Polski](https://twitter.com/RafalMundry/status/1473947651251085317/photo/1?ref=insight.rynekpierwotny.pl), do jakiej doprowadziła pandemia. W ciągu ostatniego roku w Polsce zmarło najwięcej osób od Drugiej Wojny Światowej (ponad 500 tys., wobec przeciętnej na poziomie ok. 380 tys. w ostatnich dekadach) – i to jest fakt. Jednocześnie urodziło się najmniej dzieci od IIWŚ. Dodając do tego skutki emigracji, NSP może po raz pierwszy pokazać, że mieszkańców Polski (mimo licznych imigrantów) jest mniej niż 38 milionów osób. A to może otworzyć oczy nie tylko w zakresie sensowności pewnych inwestycji mieszkaniowych, ale przede wszystkim może wywołać (wskutek rosnących kosztów utrzymania i pierwszych oznak stagnacji cen nieruchomości) wzrost podaży mieszkań, które w dwóch ubiegłych utraciły właścicieli i mieszkańców. Nie wspominam tu już o tym, co będzie miało miejsce w drugiej połowie dekady (spadek liczebności głównych grup wiekowych kupujących pierwsze mieszkania – 25-35 lat).
- ****kolejne podatki** – bilans wypadkowej tak wielu czynników jest trudny do oszacowania. Nie mniej wydaje się dość możliwym taki scenariusz, w którym w ślad za spowolnieniem polskiej gospodarki oraz konsumpcji, za wzrostem kosztów nowego zadłużenia, jak i spadkiem liczby podatników (choć głównie emerytów) może się okazać, że zmiany podatkowe płynące z Polskiego Ładu będą niewystarczające do sfinansowania deficytu w 2022 roku. Wprawdzie 2021 rok budżet Polski [ma się zamknąć z mniejszym deficytem niż planowano](https://forsal.pl/gospodarka/finanse-publiczne/artykuly/8313675,koscinski-deficyt-w-budzecie-na-koniec-2021-r-wyniesie-20-mld-zl.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl), a wysoka inflacja sprzyja wyższym wpływom z podatku VAT. Nie mniej kierunek jaki rząd obrał w walce z inflacją (obniżka stawek VAT i akcyzy). W efekcie mogą pojawić nowe zakusy podatkowe mające budżet uzdrowić (jak już [wspominany przez polityków podatek](https://jandziekonski.pl/2021/11/07/stopy-procentowe-w-gore-polski-lad-nadchodzi-flipping-pod-gorke/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) od pustostanów czy flippingu) – zwłaszcza jeśli konflikt z UE doprowadzi do [wstrzymania wydatków z tytułu KPO](https://www.pb.pl/budowlancy-rusza-na-drogi-1137655?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
- ****dalsze hamowanie dynamiki PKB, spadek dynamiki wynagrodzeń, a być może i wzrost bezrobocia** – konsekwencją “pewników”, jak powyższych “szarych nosorożców” i efektów z nimi związanych (hamowanie na rynku nieruchomości, wzrost kosztów zadłużenia, szok demograficzny, nowe podatki) będzie z pewnością wolniejsza dynamika PKB Polski – co pokazują [rewizje prognoz dla naszej gospodarki](https://www.money.pl/gospodarka/inflacja-wyhamuje-ale-zostanie-z-nami-na-caly-2022-rok-oto-co-sie-zmieni-w-polskiej-gospodarce-6717246051601248a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Nie wiemy jeszcze jaka będzie skala tego hamowania. Przy bardzo niesprzyjających wiatrach (bardzo wysoka inflacja, szybki wzrost stóp procentowych na świecie, szybkie spowolnienie krajowego budownictwa i konsumpcji) może ono być bolesne. Na tyle, że dynamika wynagrodzeń (już teraz zbliżona do inflacji) wyhamuje, skutkując realną utratą wynagrodzeń Polaków, a nawet wzrostem bezrobocia. Zresztą wiele przedsiębiorstw stara się inwestować w automatyzację i robotyzację miejsc pracy ze względu na dotychczasowy szybki wzrost kosztów i braki pracowników, co mogłoby ten wariant wzmagać. Scenariusz ten oznaczałby ni mniej, ni więcej jak [stagflację – trudne zjawisko, o którym nagrałem odrębny film](https://jandziekonski.pl/2021/10/23/stagflacja-co-to-jest-politycy-uspokajaja-wiec-chyba-trzeba-sie-juz-bac/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
- ****nadal ciągnąca się pandemia** – wariant Omikron pokazał swoją moc w grudniu 2021, bijąc rekordy nowych zakażeń na całym świecie. W Polsce nadal dominującym wariantem jest najpewniej bardziej zjadliwa Delta, który wywołał IV falę pandemii. Obserwując wydarzenia w USA i na zachodzie Europy można być pewnym tego, że pierwsze półrocze 2022 będzie stało pod znakiem V fali – zwłaszcza przy obecnym poziomie wyszczepienia populacji – a więc i dalszego paraliżu służby zdrowia oraz licznych zgonów. Nie można też obstawiać na wielki przełom, jakim w 2021 roku miała być szczepionka – bo cóż jeszcze by to miało być? Pewniejsze wydają się kolejne warianty, które być może będą przechodzić do [bardziej endemicznego i sezonowego charakteru](https://www.cnbc.com/2021/12/15/what-living-with-endemic-covid-will-look-like-in-2022-and-future.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Jednakże nawet jeśli polski rząd będzie lekceważąco podchodzić do walki z pandemią i jej konsekwencjami, to utrzymywanie się pandemii będzie nadal globalnie zasilało czynniki proinflacyjne – ograniczenia w podaży i logistyce, jak i dostępności siły roboczej – a więc stanowiące presję na dalszy wzrost stóp procentowych także w Polsce (a co to oznacza, już wiemy).
- ****przedwyborcze zawirowania** – w opozycji do powyższych, pesymistycznych niestety, nosorożców mogą stanąć zaplanowane na 2023 rok wybory parlamentarne. Nikt chyba nie ma złudzeń, że po tak trudnym okresie pandemii, rekordowej inflacji i problemach wewnątrzkrajowych rządząca koalicja wytoczy najcięższe wozy z kiełbasą wyborczą. I tu moja wyobraźnia nie ma już takich możliwości, żeby dokładnie wskazać jakie nowe (oczywiście niskie – jak w tym memie) ulgi podatkowe i programy pomocowe mogą zostać ogłoszone w 2022 roku (ze skutkiem głównie na rok 2023, ale też plany obywateli RP). Wiem natomiast, że po Polskim Ładzie kierunek transferu jest dość oczywisty – od średnio i bardzo zamożnych w kierunku uboższych. Dlatego nie spodziewałbym się – zwłaszcza w obliczu potencjalnie napiętego budżetu 2023 – że sytuacja posiadaczy nieruchomości lub głównych segmentów klientów na rynku nieruchomości (klasa średnia wzwyż) ulegnie poprawie. Prędzej uwierzę w dokręcanie śruby podatkowej o której pisałem powyżej, chociaż możemy być zaskoczeni. Jednakże czy w ogóle rząd będzie mieć okazję dotrwać do wyborów w 2023? – to też jest dobre pytanie.
- ****ponowna popularyzacja wynajmu mieszkań** – drugi pozytywny nosorożec, to dynamiczne odrodzenie się najmu mieszkań jako sposobu na życie i wzrostu popytu na wynajem. Przy rosnących stopach procentowych i nadal wysokich cenach nieruchomości, choć pewnie już nierosnących w 2022 roku, atrakcyjność finansowa najmu wobec zakupu własnego M. będzie bardzo wysoka. Już dzisiaj dla poszukujących w centrach dużych miast rachunek finansowy (rata odsetkowa vs. czynsz najmu netto) przemawia na rzecz wynajmowania, a perspektywa kolejnych podwyżek stóp procentowych i możliwych przecen nieruchomości ją tylko wzmaga – a rosnąca niepewność ekonomiczna i geopolityczna zniechęca do długoterminowych zobowiązań. Myślę, że w 2022 roku wielu chcących zmienić swoje lokum znacznie łaskawszym okiem popatrzy na ofertę wynajmu mieszkań – zwłaszcza w dużych miastach, w których pojawiły się fundusze PRS z profesjonalną ofertą. Może to także dotyczyć osób zaskoczonych wzrostem kosztów kredytów hipotecznych. Czy doprowadzi to do skokowego wzrostu czynszów najmu (mam na myśli tzw. odstępnego czy komornego, więc tylko części należnej właścicielom)? Chyba może być na to trochę za wcześnie, nawet mimo rekordowo niskich pustostanów – po pierwsze 2021 rok przyniósł rekordową liczbę oddanych przez deweloperów mieszkań, które w 2022 roku wejdą do użytkowania. Lata 2022-23 mają być równie intensywne pod tym kątem, zasilając rynek nowymi ofertami najmu. Po drugie zawirowania rynkowe – niepewność ekonomiczna i wysoka inflacja mogą ograniczać skłonność najemców do akceptowania dowolnie wysokich czynszów – zwłaszcza w sytuacji ultra-wysokich kosztów utrzymania mieszkań. Właściciele też mogą być skłonni przy rosnącej konkurencji nowych mieszkań, do większej elastyczności cenowej, byle tylko mieć z głowy koszty mieszkań. Nie mniej oczekuję progresji w górę, która powoli będzie odbudowywać zabawnie niską rentowność inwestycji w wynajem (****OSTRZEGAM** biegnących po zakup kolejnego mieszkania na wynajem przed “nosorożcem” w postaci hamującej dynamiki na rynku obrotu nieruchomościami! Co z tego jeśli czynsze wzrosną, skoro ceny mieszkań mogą spaść? Co więcej, przy dynamicznych spadkach cen mieszkań czynsze również mogą zawrócić “na południe”).
- ****upadłości w branży nieruchomości** – i na koniec najmniej chyba spodziewany dzisiaj “nosorożec”, który może dolać oliwy do ognia w krajowej gospodarce i na rynku nieruchomości. W tak jednoznacznie negatywnym otoczeniu gospodarczym dla rynku nieruchomości – rosnących stopach procentowych i kosztach kredytów, rekordowej inflacji konsumenckiej i utracie siły nabywczej, na hamujących rynku nieruchomości (mniej sprzedaży, może też spadki cen) etc. – trudno oczekiwać, że wszystkie działające na tym rynku podmioty bez żadnego problemu poradzą sobie ze spadkiem popytu i wzrostem kosztów. To jedna z podstawowych obserwacji historii ekonomii, że w takim otoczeniu ktoś musi sobie nie poradzić i wypaść z rynku. Kto to będzie? Nie wiem. Ale to może być zarówno duży deweloper, który jest przelewarowany i zbyt wyeksponowany na kredytowych konsumentów, jak i szereg mikro-deweloperków budujących 4 domy na krzyż. To mogą być firmy budowlane, zgniecione spadkiem rynku i wzrostem kosztów. To może być duża firma zajmująca się najmem na pokoje, która potknie się o skok kosztów gazu i prądu, jak i pojedynczy inwestorzy w mieszkania na wynajem, których rozjedzie walec stóp procentowych. To może być fliper który pożyczał pieniądze na flipy na pierwotnym, jak i spółka inwestowania grupowego, która utknie na jakimś problemie. To może być wreszcie mniejszy bank, może spółdzielczy, który bez odpowiednich zabezpieczeń udzielał finansowania podmiotom wymienionym powyżej. Brzmię jak Doktor Zagłada? Być może, ale chowanie głowy w piasek na pewno nie spowoduje, że w razie “W” będziecie bezpieczni.
Warto w swoich decyzjach inwestycyjnych na 2022 rok pamiętać o podwyższonym ryzyku.
### “Czarne łabędzie”
A teraz czas bardziej popuścić wodze fantazji. Poniższe punkty to mało prawdopodobne scenariusze, których ja osobiście nie wykluczam, ale też nie traktuję jako specjalnie prawdopodobne. Nie mniej życie lubi zaskakiwać i dobrze wiedzieć co by było gdyby? I choć ich szanse są niskie, to skutki mogą być potężne, dlatego nie ma powodu żeby je wykluczać – podobnie jak istnienia “czarnego łabędzia”.
[](https://jandziekonski.pl/?attachment%5Fid=2077&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Jakie historie mogą nas zaskoczyć w 2022 roku?
- ****pokonanie pandemii** – na dziś rychłe i jednoznaczne pokonanie pandemii wydaje się jak bajka – raczej bazowym scenariuszem są coroczne szczepienia, odporność stadna i rozwleczenie choróbska podobnie jak grypy hiszpanki. Ale co by było, gdyby jutro jakiś koncern farmaceutyczny wyskoczyłby z ultra-skutecznym i ultra-bezpiecznym lekiem likwidującym COVID od ręki. Z jednej strony super, bo wrócimy do normalności, z drugiej strony jakie będą konsekwencje – czy praca zdalna zniknie? Czy wyjdziemy z tego poczucia tymczasowości? Co na to gospodarka?
- ****deflacja** – pokonanie pandemii, odblokowanie wszystkich problemów produkcyjno-logistycznych, kryzys w Chinach a może po prostu efekt zacieśnienia polityki monetarnej na całym świecie – te czynniki mogą w ekstremalnych warunkach (np. gdyby wszystkie nastąpiły naraz) doprowadzić do zaskakującej deflacji cen wszystkiego. Często zapominamy, że gospodarka – w tym ceny, zwłaszcza surowców – jest cykliczna i być może właśnie wejdziemy w cykl deflacji. Z jednej strony to dobrze, bo odetchniemy z ulgą w sklepach, z drugiej strony byłby to okres smuty i bezrobocia. Jak bardzie jesteś na to gotowy?
- ****sukces mieszkaniowych inicjatyw rządu** – wielu “wiesza psy” na wszystkich kolejnych rządach i ich pomysłach (lub ich wykonaniu) na nieruchomości, i ja nie jestem pod tym względem inny. Ale pomyślmy co by było, gdyby mimo wszystkich przeciwności losu program gwarancji wkładu własnego (uwaga – z dopłatą za dziecko!), SIMy, SANy, Mieszkania +, czy inne pomysły ostatnich lat jednak akurat w 2022 roku zażarły niesione sukcesem jakiegoś niezwykle zdolnego wiceministra. Brzmi jak fikcja, ale…
- ****zamieszki oraz konflikty** – może nie jest to “czarny łabędź” **per se*, bo zawieruchy obserwujemy niestety non-stop, ale może nim być skala i miejsce. [Nie wiemy czy i jak wyeskaluje konflikt Rosja-Ukraina-NATO. Nie wiemy, czy Chiny nie uderzą na Tajwan lub Izrael na Iran, a nawet nasza “przygoda” z Białorusi](https://open.spotify.com/episode/3Z6xa433KQQL3eO7CX3p4a?si=fPsy81KcTeSYZPlFj4-Kww&ref=insight.rynekpierwotny.pl)ą. Nie wiemy, czy gdzieś do władzy nie dojdzie wariat. Nie wiemy, czy jakieś zubożone społeczeństwo nie postanowi obalić jakiegoś rządu. Natomiast wiemy, że okresy inflacji obfitowały w tego typu historie.
- ****rozpad koalicji rządzącej** – obecna koalicja okazała się wyjątkowo i zadziwiająco odporna na różnorakie zawirowania ekonomiczne i społeczne, zapewne wskutek nauk przewodniczącego z lat 2005-2007\. Nic tego nie wróży, ale jednakże może się okazać, że poziom napięć wewnątrzkrajowych, spadek poparcia, a może zaginione podsłuchy – coś doprowadzi do upadku rządu i przedterminowych wyborów. Jakie plany i programy PiS nie zostaną wdrożone? Kto wygra? Jakie będą jej lub jego pierwsze decyzje? Jak poradzi sobie z pandemią i kryzysem inflacyjnym? Które zmiany prawne odkręci? Nic z tego nie wiadomo, ale w styczniu 2007 też nikt nie spodziewał się, że w październiku 2007 do władzy dojdzie PO.
- ****pęknięcie bańki kryptowalutowej** – wreszcie ultra-zaskoczeniem dla wielu może się okazać to, że wyceny kryptowalut jednak były bańką, która uległa pęknięciu. Możemy książki pisać o zaletach i wadach blockchainu i tokenizacji, czy też o wartości kryptowalut, ale nikt nie ma PEWNOŚCI, czy obecna wartość kluczowych kryptowalut jest uzasadniona (ja mam swoje zdanie na ten temat, podobnie jak [Nassim Taleb](https://jandziekonski.pl/2021/06/26/nassim-taleb-fooled-by-randomness/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale to nie o tym). [Złoto także miało uzasadnioną wartość, zwłaszcza po zniesieniu złotego standardu w 1971, nie uchroniło go to przed ekspresową bańką w 1980 roku, która była wynikiem spekulacji](https://arxiv.org/pdf/2106.14204.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Nie będę też opowiadał o tulipanach czy innych historycznych bańkach. Po prostu nie ma mądrego, który powie czy i kiedy ceny kryptowalut mogłyby drastycznie spaść. Ale nie ma też mądrego, który dowiódłby że tak się nie stanie.
A powodów może być szereg. Począwszy od wzrostu stóp procentowych (zachęcam do prześledzenia zachowań BTC vs. koszt kapitału), przez jakąś przypadkową upadłość wywołującą efekt domina, aż po [delegalizację krypto](https://news.bitcoin.com/billionaire-ray-dalio-governments-could-outlaw-bitcoin/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Ciekawsze są skutki. Czy pieniądz z krypto ruszy w kierunku innych aktywów? Czy też ruszy fala upadłości instytucji finansowych i ETFów na krypto (a potem i klasycznych), które zostały umoczone w krypto? Ciekawe…
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Konkurencja: Czym jest PropTech (2021.04.03)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-konkurencji/
Last updated: 2024-05-31T10:59:15.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w *kwietniu 2021 roku* pod tytułem ["PropTech 3.0 - co to jest i czym to się je?"](https://jandziekonski.pl/2021/04/03/proptech-3-0-co-to-jest-i-czym-to-sie-je/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii *[FLTR konkurencji](https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-konkurencji/)*, w którym analizujemy strategie i modele biznesowe liderów i nowych konkurentów na tym rynku .*
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- PropTech to kategoria startupów technologicznych koncentrujących się na innowacyjnej dysrupcji dotychczasowych modeli biznesowych, łańcuchów wartości, czy optymalizacji produktów i usług w obszarze rynku nieruchomości
- Obecnie mamy do czynienia z trzecią generacją PropTechu, trwającą od ok. 2015 roku, charakteryzują się szerszym wykorzystaniem dużych ilości danych napływających w czasie rzeczywistym, sztucznej inteligencji, czy wirtualnej rzeczywistości
- Verticale PropTechowe można podzielić na następujące obszary:
- Transakcyjny, w tym: iBuying, Tech-enabled brokerage, iRenting, usługi wspierające
- Finansowy
- Budowlany
- Operacyjny
- PropTech najpewniej przyniesie najwięcej korzyści konsumentom oraz pojedynczym startupom i funduszom, które odniosą sukces - zdecydowana większość w tej konkurencji będzie musiała się liczyć ze stratami
- W przeważającej mierze stworzy on zagrożenia konkurencyjne i konieczność strategicznej adaptacji dla szeregu uczestników ekosystemu rynku nieruchomości:
- pośredników
- fliperów
- firm zarządzacjących
- deweloperów
- sektory wspierający powiązane (np. banki, agentów kredytowych, ubezpieczycieli, rzeczoznawców etc.)
- Szereg charakterystyk rynku nieruchomości powoduje, że głeboka digitalizacja sektora może być niemożliwa lub bardzo ograniczona czasowo. Obejmuje to:
- Emocje powiązane z produktami i usługami z sektora
- Istotność relacji i zaufania w konkurencyjności na tym rynku
- Niską ekonomikę substytucji czynnika ludzkiego
## PropTech 3.0 - co to jest i czym to się je?
PropTech, iBuying, ConTech, BigData, ekonomia współdzielenia, inteligentne domy. Dużo modnych słów (**buzzwords*) w jednym miejscu, ale o co właściwie chodzi? Jak zwykły “Kowalski” lub bardziej zaawansowany inwestor nieruchomościowy ma się w tym poruszać? I czy technologia i sztuczna inteligencja odmienią sposób, w jaki będziemy korzystali z nieruchomości, czy to tylko kolejna “moda”, która równie szybko przeminie, jak [popularność “BlackBerry”](https://trends.google.com/trends/explore?date=all&q=blackberry&ref=insight.rynekpierwotny.pl)? Mój dzisiejszy artykuł “z innej beczki” spróbuje na to odpowiedzieć.
**W tym artykule dowiesz się:*
- **[PropTech? Co to w ogóle jest?](#czesc-1)*
- **[Historia proptech](#czesc-2)*
- **[Przykłady proptechowych verticali i biznesów](#czesc-3)*
- **[Co proptech może odmienić na rynku nieruchomości?](#czesc-4)*
- **[Kto może przegrać na proptechu?](#czesc-5)*
- **[A co zapewne będzie po staremu?](#czesc-6)*
- **[Proptech w Polsce](#czesc-7)*
## PropTech? Co to w ogóle jest?
Proptech to skrót od “property technology” (fintech to “financial technology”, są też insurtech, wealthtech, regtech, legaltech i inne techy). W dużym uproszczeniu jest to jeden z wielu obszarów naszego świata, w którym startupy (oraz aniołowie biznesu, czy fundusze inwestycyjne VC/PE) próbują zbić majątek – tym razem koncentrując się na zmianie tradycyjnych modeli biznesowych (tzw. **disruptions*) w nieruchomościach, zazwyczaj z wykorzystaniem nowoczesnych technologii. Niektórzy nawet stwierdzają, że proptech to nowy fintech, ale to już chyba dociera tylko do ludzi “z branży”…
Pierwszy raz z tym terminem spotkałem się na dobre w styczniu 2020 roku na konferencji [Inman Connect](https://www.inman.com/event/connect/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w Nowym Jorku (nota bene to szokujące, jak od tamtego czasu zmienił się świat…). Na tym bodaj największym w USA (a więc pewnie i na całym globie ziemskim) spotkaniu dla agentów nieruchomości, deweloperów, czy firm obsługujących ten rynek, były trzy trendy – zmiany w systemach brokersko-agencyjnych (temat bardzo specyficzny dla USA), marketing w social media (gdzie ludzie zastanawiali się czy TikTok w ogóle ma przyszłość poza gimnazjum) oraz ****proptech**, a zwłaszcza ****iBuying**. Firmy takie jak Zillow, Opendoor, Compass czy Redfin często gościły na panelach dyskusyjnych i miały największe standy. Normalnie szał.
Co tu się zresztą dziwić, IPO firmy iBuyingowej [Opendoor](https://therealdeal.com/national/2020/12/21/opendoor-value-soars-to-18b-ahead-of-ipo/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) poprzez tzw. [SPAC](https://therealdeal.com/national/2020/12/21/opendoor-value-soars-to-18b-ahead-of-ipo/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) wyceniło ją na 18 mld USD (to więcej niż PKN Orlen i PKO BP lub CD Projekt i Allegro razem wzięte), a jego pierwowzór [Zillow](https://www.zillow.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) jest obecnie wyceniany na amerykańskiej giełdzie na 31 mld USD (czyli prawie tyle, co 4 powyższe firmy razem wzięte). Nic zaskakującego w tym, że firmy wzorowane na amerykańskich sukcesach (i nie tylko) powstają jak grzyby po deszczu.
## **Historia proptechu**
Zaskakująca jest ludzka (albo nawet biznesowa) tendencja do nazywania różnych zjawisk. Okazuje się, że obecnie jesteśmy już w trzeciej generacji proptechu, tzw. 3.0 – tego terminu używa nawet [World Economic Forum](https://www.weforum.org/agenda/2018/01/proptech-drones-data-ai-property-sector/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) i [Uniwersytet Oxfordu](https://www.sbs.ox.ac.uk/sites/default/files/2018-07/PropTech3.0.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl)!!! Wprawdzie [Google dowiedział się o tym terminie dopiero w 2016 roku](https://trends.google.com/trends/explore?date=all&q=proptech&ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale co tam – użyjmy tego porównania:
- ****Proptech 1.0 (lata 1980-2000)** – to okres popularyzacji komputerów osobistych PC, wraz z którymi pojawiały się różnorakie programy służące do np. projektowania budynków (Autodesk AutoCAD etc.), kosztorysowania budowy, zarządzania projektami etc. – czyli zastosowań ewidentnie biznesowych dla sektora nieruchomości komercyjnych, czy też deweloperów. Można ten okres określić też wiekami ciemnymi jeśli chodzi o komunikację, bo praktycznie wszystko było offline, a Internet dopiero raczkował – ten okres zakończył się zresztą spektakularną bańką dotcomów, która unaoczniła, że jeszcze daleko do generowania dochodów z Internetu.
- ****Proptech 2.0 (lata 2000 – ok. 2015)** – to okres rozwoju wszechobecnej dostępności Internetu oraz urządzeń mobilnych (laptopów, smartfonów, tabletów), a także mediów społecznościowych, czy e-commerce’u, dzięki którym rozwiązania dotyczące nieruchomości zaczęły trafiać pod strzechy. To wtedy zaczęły rozwijać się popularne do dziś portale z nieruchomościami, strony do rezerwowania wakacji, czy też pierwsze aplikacje np. do zarządzania nieruchomościami, a każdy liczący się deweloper czy pośrednik ma najzwyklejszą stronę internetową i profil w social media. Być może był to mniej spektakularny okres pod kątem wielkich wzlotów i upadków znanych spółek, ale pokazał praktyczne i realne modele biznesowe oparte o technologię. De facto trudno dzisiaj sobie wyobrazić korzystanie z nieruchomości bez “owoców” tego okresu.
- ****Proptech 3.0 (od ok. 2015 roku do teraz)** – to okres, kiedy znaczna część aplikacji przeniosła się już do chmury, popularyzacji uległy kryptowaluty i tokeny, drony i robo-odkurzacze stały się standardowym wyposażeniem domu, a dzięki sieciom 4/5G dostęp do Internetu uzyskał nasz pies, samochód, czy też lodówka. To także okres rozwoju tzw. otwartych rozwiązań big data (pozyskiwania i analizowania dużych ilości danych) i sztucznej inteligencji. Wreszcie, tani pieniądz i nowa fala inwestowania w spółki wzrostowe (zazwyczaj technologiczne) stały się dominującymi charakterystykami rynków kapitałowych. Wszystko to złożyło się na trwający obecnie boom firm proptechowych – w szczególności iBuyingu. Pytanie czy powtórzą one “flopa” z okresu bańki dotcomów, czy też odmienią sposób korzystania z nieruchomości tak jak portale z ofertami – zobaczymy.
Ten artykuł głównie opowie Wam o proptech 3.0, bo to tak naprawdę jest nowość.
## **Przykłady proptechowych verticali i biznesów**
Poszczególne podsektory “techów” są nazywane verticalami. Są różne ich definicje (np. [TAKA](https://www.sbs.ox.ac.uk/sites/default/files/2018-07/PropTech3.0.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) lub [TAKA](https://www.housers.com/blog/en/proptech-new-fintech/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale także [TAKA KTÓREJ MI NAJBLIŻEJ](https://proptechzone.com/verticals/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), więc spróbuję je wyjaśnić “po swojemu” na bazie tego, co już można.
Źródło: Housers/Immo2.pro, https://www.housers.com/blog/en/proptech-new-fintech/
Ja osobiście proptech dzielę na:
**1\. Transakcyjny** – dotyczący zawierania transakcji kupna/sprzedaży (obrotu) lub wynajmu nieruchomości, czyli tego co stanowi “mięso” tej branży. Kluczowymi hasłami w tym obszarze są prekursorzy i liderzy proptechu 3.0, czyli ****iBuyerzy**, ale jest tego więcej:
- ****iBuying** – Model biznesowy jest ultra-prosty, mianowicie firmy kupują nieruchomości, z reguły je remontują i sprzedają z zyskiem. To co je odróżnia od zwykłych flipperów, to metoda pozyskania nieruchomości – większość trafia do nich w ten sposób, że sam sprzedający podaje jej dane np. w celu wyceny nieruchomości, a firmy te wykorzystując ogromne bazy danych o transakcjach na rynku są w stanie taką wycenę przedstawić – i co więcej same złożyć ofertę jej zakupu. Przykłady takich firm to np. wspominane już [Zillow](https://www.zillow.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [Redfin](https://www.redfin.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [Compass](https://www.compass.co/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), [Opendoor](https://www.opendoor.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), ale też polskie [SonarHome](http://sonarhome.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), czy funkcjonujący w Polsce fiński [Kodit.io](https://kodit.io/pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl).
- ****Tech-enabled broker** – to zwykły broker nieruchomościowy (broker, czyli duża sieć zrzeszająca agentów nieruchomości), która wykorzystuje technologię dla budowania przewagi nad innymi firmami. Czy to poprzez lepsze CRMy, spacery 3D, pozysk klientów jak w przypadku iBuyingu. Z reguły iBuyerzy mają od razu wbudowane opcje brokerskie.
- ****iRenting** – To wariacja na temat iBuyingu, gdyż obejmuje wynajem – nieruchomości nabytych przez iBuyera, czy też na zlecenie klientów posiadających nieruchomości. Z reguły uzupełniony o różne technologiczne opcje wspierające, np. dojścia do własności przez najemcę (czyli mix z obszarem finansowym), weryfikacja najemcy online, elektroniczne podpisywanie umów, wirtualne spacery etc. Obejmuje to też wynajem np. nieruchomości wakacyjnych, gdzie konkurencja dla znanego bodaj wszystkim AirBnB zaczyna coraz częściej używać różnego rodzaju wyróżniki.
- ****Narzędzia wspierające** – powyższe usługi (flipy, pośrednictwo, wynajem) nie brzmi jak rocket-science. Ale może już takie być po użyciu odpowiedniej technologii. I może ona dotyczyć wspominanych już wirtualnych spacerów (które dzisiaj są wykonywane pokracznymi aparatami na statywach, a w przyszłości każdy taki przygotuje swoją komórką), wirtualnej rzeczywistości (czyli oglądania ww. spaceru w okularach 3d), zdalnej weryfikacji lub zawierania transakcji (np. z użyciem podpisu elektronicznego, a może i nawet blockchainu), czy też obsługi poprzez boty.
**2\. Finansowy** – (określany też jako **real estate fintech*) dotyczący finansowania tychże transakcji oraz wspierania takich inwestycji. Są tu rozwiązania obejmujące zarówno znane chyba wszystkim equity i debt crowdfunding, inwestowanie i ubezpieczanie na odległość, czy udzielanie alternatywnego finansowania, jak też i tokenizację nieruchomości, czy zdalną wycenę nieruchomości – może też obejmować aplikacje wspierające ocenę atrakcyjności nieruchomości m.in. w oparciu o dane z systemów GIS. Z ciekawych rozwiązań, które można napotkać, mamy np.:
- [Divvy Homes](https://www.divvyhomes.com/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), które umożliwia osobie bez zdolności kredytowej lub niepewnej danego mieszkania czy domu wynajęcie go, a następnie po jakimś czasie jej zakup (lub odstąpienie i odzyskanie wpłacanego sukcesywnie wkładu własnego). To takie trochę iMieszkanie+
- [DigiShares](https://digishares.io/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), które umożliwia tokenizację nieruchomości, czyli w dużym uproszczeniu podzielenie jej na udziały (tokeny), a następnie obrót nimi na wirtualnej giełdzie. Niby to samo, co zakup nieruchomości na udziały (możliwe od setek lat), ale w praktyce można w ten sposób inwestować niewielkie kwoty w mieszkania czy bloki na wynajem, czy też projekty deweloperskie.
- [Linus Finance](https://en.linus-finance.com/about-us?ref=insight.rynekpierwotny.pl), **digital marketplace*, który umożliwia inwestorom udzielanie finansowania na projekty deweloperskie, a deweloperom pozyskiwanie takowego finansowania.
- [Cogress](https://www.cogress.co.uk/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), pozwalający na inwestowanie w modelu crowdfundingu lub **mezzanine* w hotele, projekty deweloperskie, czy też pojedyncze nieruchomości.
**3\. Budowlany** – (określany też jako **contech*) dotyczący projektowania i planowania nieruchomości oraz realizacji jej budowy (lub remontu). Poza klasycznymi aplikacjami w wersji cloudowej (np. Autodesk Viewer) ta kategoria obejmuje np. usługi i narzędzia do prowadzenia inspekcji i nadzoru nad budową z pomocą np. kamer i dronów, narzędzia do projektowania i realizacji budynków w technologii prefabrykacji, urządzenia i aplikacje do inteligentnego zarządzania budynkami (HVAC, ochrona, etc.), autonomiczne dźwigi, czy nawet drukowanie domów w 3D. Chociaż brzmi to jak narzędzia dla firm, to narzędzia AR/VR (augmented / virtual reality) są już dzisiaj wykorzystywane do projektowania mieszkań.
**4\. Operacyjny** – dotyczący utrzymania i zarządzania istniejącymi nieruchomościami oraz tym co jest z nimi powiązane (w skrócie – naszym życiem i biznesem). Obszar ten dotyczy tak aplikacji do zarządzania nieruchomościami wspólnymi i pojedynczymi mieszkaniami (czyli służące do automatyzacji zarządzania umowami, fakturami, płatnościami, windykacją, naprawami i przeglądami okresowymi etc.), ale też umożliwiającymi wirtualny onboarding najemcy, sterowanie zużyciem mediów w mieszkaniu (energii elektrycznej, wody, ogrzewania, mocy klimatyzacji etc.), zarządzającymi paczkomatami, czy realizującymi usługi concierge z pomocą appki, śledzenia zwierząt i dzieci, albo umożliwiającymi przeniesienie biznesu z online do offline.
## **Co proptech może odmienić na rynku nieruchomości?**
Znając przykłady takich firm, które odmieniły codzienne życie wielu z nas w ostatniej dekadzie (Uber, Netflix, Spotify, czy nawet Revolut), czy nawet tego jak dzisiaj szuka się nieruchomości wakacyjnych (AirBnB, Booking) i tych konsumenckich (wszelakie portale) trudno byłoby powiedzieć, że proptech to “bzdura”. Ogrom dostępnych danych do wykorzystania w biznesie, przyspieszenie zawierania transakcji, dodanie do wszystkiego “on-demand” czy “X-as-a-service”, większa “zdalność” biznesu – wszystko to może wpłynąć na sposób w jaki konsumujemy nieruchomości, czy też jak biznesy w nich działają.
## Kto będzie głównym beneficjentem rozwoju proptechu?
Moim zdaniem – przede wszystkim konsumenci. Dlaczego tak uważam? Bo z reguły na rozwoju technologicznym “na koniec dnia” korzystają użytkownicy – pomyślcie ile kosztowały telefony komórkowe, czy dostęp do Internetu 20 lat temu. Tak samo większość nowych aplikacji proptechu ma pozwolić nam:
- łatwiej poznawać wartość nieruchomości,
- szybciej zawierać transakcje,
- łatwiej znajdować nowe nieruchomości,
- łatwiej finansować zakupy,
- łatwiej zarządzać nieruchomościami,
- ograniczyć koszty transakcyjne,
- …
- i robić to wszystko z drugiej półkuli!
Przykładowo, za 10 lat inwestowanie w nieruchomości może wyglądać w ten sposób, że naszą dawną inwestycję w fizyczne mieszkanie sprzedamy kilkoma kliknięciami, uwiarygadniając transakcję blockchainem, przyjmując płatność w kryptowalucie, którą następnie zreinwestujemy w szereg udziałów w różnych nieruchomościach i spółkach inwestycyjnych w kilku krajach naraz. W ciągu jednego dnia i przy minimalnych kosztach.
Albo może tuż po studiach będziemy chcieli przeprowadzić się do nowego miasta za nową pracą – nie będziemy mieli jeszcze zdolności kredytowej, ani nawet pewności, czy tak praca i miasto to będzie to. Wynajmiemy mieszkanie, które będzie nam długoterminowo odpowiadało do życia – ale jeszcze nie jesteśmy pewni na pełną deklarację, czy chcemy je kupić. W ramach najmu przez pierwsze 2-3 lata będziemy budowali naszą zdolność kredytową i wkład własny. A później – zobaczymy. Zostaniemy w tym miejscu – to kupimy to mieszkanie dla siebie, zamieniając najem w kredyt. Zechcemy przenieść się do innego miasta, albo może nawet powiększymy rodzinę – to zakończymy najem i przeniesiemy się gdzieś indziej, zachowując wkład własny.
W drugiej kolejności sukces proptechu przyniesie zyski właścicielom i inwestorom tych firm, które wdrożą i rozwiną najbardziej skuteczne i dochodowe rozwiązania biznesowe. Jednakże jest to już znacznie mniej pewne, czy te sukcesy będą tak łatwe. Niestety domeną startupów jest to, że bardzo trudno na nich zarabiać, bo większość (90% i więcej) nie wychodzi nawet poza etap designu, a w dobie Internetu i tzw. gospodarki informacyjnej szanse na niebywały sukces są jeszcze mniejsze, niż 2-3 dekady temu. Niestety, na jednego jednorożca (spółkę o wycenie powyżej 1 mld USD) przypada zapewne tysiące klap.
Więc ten obszar sukcesów będzie znacznie bardziej ograniczony do pojedynczych firm, a przynajmniej tych, które zdążą się załapać na giełdę. Bycie liderem nie wystarcza do “koszenia zysków” (bylibyście zresztą zaskoczeni, jak wiele znanych brandów jest na stracie). Np. Facebook przez wiele lat generował straty, Uber [dotychczas nie wypracował zysków](https://s23.q4cdn.com/407969754/files/doc%5Ffinancials/2020/q4/Quarterly-Earnings-Report-Q42020%5FFINAL.pdf?ref=insight.rynekpierwotny.pl), a wspomniane już jednorożce [Zillow](https://investors.zillowgroup.com/investors/financials/quarterly-results/default.aspx?ref=insight.rynekpierwotny.pl) czy [Opendoor](https://investor.opendoor.com/news-releases/news-release-details/opendoor-announces-fourth-quarter-and-full-year-2020-results?ref=insight.rynekpierwotny.pl) mimo wielomiliardowych przychodów do dzisiaj “trzepią stratę”.
W tym miejscu trzeba pamiętać o konsekwencjach proptechu opartego o dane i duże firmy – są nimi między innymi bezpieczeństwo i prywatność danych (case Facebooka), jak też ograniczenia siły monopolistycznej podmiotów (case wszystkich firm FANG – Facebook, Amazon, Netflix, Google).
## Kto może być natomiast głównym “przegranym”?
Jak z każdym rozwojem – są zwycięzcy i przegrani. Tak jak konie zostały wyparte przez samochody (chociaż pasjonatów jeździectwa nadal jest mnóstwo), czy telefony stacjonarne przez komórkowe. Tak samo może być z różnymi zastosowaniami proptechu. I tak pod presją ze strony bardziej zaawansowanych technologicznie będzie praktycznie cała branża:
- ****pośrednicy** – bo ich miejsce mogą zająć zwinne, technologiczne i nieobciążone negatywnym odium “polskiego agenta nieruchomości” firmy – powodując utratę klientów czy erozję marż;
- ****fliperzy** – bo najsmaczniejsze kąski i okazje trafią bezpośrednio do iBuyerów, a wzrost konkurencji również wywoła erozję marżowości;
- ****firmy zarządzające** – bo klienci będą w stanie dużą część procesów zautomatyzować, a konieczność osobistej interwencji zostanie ograniczona tylko do kilku procesów;
- ****deweloperzy** – bo oferty dostępne na rynku wtórnym staną się lepiej zweryfikowane, bardziej dostępne, porównywalne, “wizualnie” atrakcyjne i mniej problemowe;
- …
- ****I tak można by długo wymieniać** – proptech może uderzyć w banki, agentów kredytowych, ubezpieczycieli, rzeczoznawców etc.
Oczywiście są obszary, które funkcjonują w podobny sposób od dziesiątek lat i zdecydowanie są impregnowane na rozwój – księgi wieczyste, notariat, urzędy, czy sądy – choć i tu widać przyspieszenie w covidowym czasie. Tu nie spodziewałbym się radykalnego przyspieszenia, jeżeli technologia nie będzie zapewniała 99% bezpieczeństwa (i szczerze nam też na tym powinno zależeć), a rządzący dostrzegą w tym korzyść dla siebie.
## **A co zapewne będzie po staremu?**
Mimo tak wielkiego potencjału, kilka rzeczy chyba jednak nadal może pozostać bez zmian. W końcu z nieruchomościami mamy do czynienia od tysięcy lat i jednak co do zasady – nie uległy one jakiejś radykalnej odmianie i technologia może tego nie zmienić – i jest to obecność człowieka.
Po pierwsze, nieruchomości dla wielu z nas to emocje, zwłaszcza w zakresie domów czy mieszkań które konsumujemy. Chcemy móc obejrzeć na żywo (a nie na “wizce”) nasz wymarzony taras, chcemy poznać sąsiadów, obejrzeć okolicę. Czasem potrzebujemy kopa w tyłek, żeby podjąć decyzję. A czasem trzeba nas potrzymać za rękę. I w wielu tych elementach człowiek będzie nadal jeszcze nieodzowny.
Po drugie, nieruchomości w obszarze biznesowym są nadal mocno oparte o relacje i zaufanie. Dotyczy to zwłaszcza obszaru inwestycyjnego. To ludzkie decyzje, relacje i emocje wpływają na to, z kim podzielimy się okazją, z kim zawrzemy joint-venture, czy komu zlecimy usługę – a niekoniecznie algorytm i cyferki.
Po trzecie, w wielu obszarach usługowych pierwiastka ludzkiego długo jeszcze nie zastąpi maszyna. Wprawdzie mamy już roboty czyszczące baseny, czy inteligentne systemy ogrzewania, ale nadal ktoś będzie musiał dokręcić wężyk od umywalki, czy naprawić spłuczkę. Pewnych rzeczy długo jeszcze nie przeskoczymy – przynajmniej do czasu powstania odpowiednich robotów.
A tak w ogóle, jak łatwo dostrzeżecie w opisanych przeze mnie powyżej biznesach, duża część z opisanych rozwiązań proptechowych jest tak naprawdę mało technologiczna. Bo czy crowdfunding, kupno nieruchomości na udziały lub broker nieruchomościowy korzystający z Google Drive i Zooma to jakiś przełom? Nie – to tak naprawdę bardziej sprawne i konkurencyjne firmy. I tutaj widać, że tak naprawdę pierwotny zamysł biznesowy iBuyerów (flipping) został szybko uzupełniony o działalność brokersko-agencyjną, kredyty, czy narzędzia do zarządzania najmem. I widać to też po tym, że tempo rozprzestrzeniania się firm proptechowych jest znacznie wolniejsze, niż innych – znacznie łatwiej wejść takiemu Netflixowi, czy Uberowi na polski rynek, niż firmie nieruchomościowej, która potrzebuje lokalnych agentów.
W skrócie – uważam, że nie osiągnie się dużego sukcesu w proptechu, jeżeli technologia nie będzie uzupełniona o najważniejsze składniki (wręcz ingrediencje) najlepszych graczy na tym rynku:
- umiejętność budowania długoterminowej relacji i zaufania u Klientów,
- umiejętność budowania zgranego, zmotywowanego i równie długoterminowego teamu pracowników,
- umiejętność budowania długoterminowych relacji rynkowych z innymi graczami,
- umiejętność budowania dogłębnej analityki i budowania case’ów inwestycyjnych nie tylko w oparciu o liczby, ale też investment story.
## **Proptech w Polsce**
Jak wygląda więc scena proptechowa w Polsce? Jak się pewnie już zorientowaliście z lektury – relatywnie blado w porównaniu do innych obszarów gospodarki, bo nie mamy w niej jeszcze takich sukcesów jak np. na scenie gier komputerowych. Może wynikać to z relatywnie małej skali polskiego rynku nieruchomości (chociażby 3 razy rzadziej zmieniamy miejsce zamieszkania niż Amerykanie – [LINK](https://strefabiznesu.pl/dlaczego-i-jak-czesto-sie-przeprowadzamy/ar/c3-11719258?ref=insight.rynekpierwotny.pl)), czy też większych możliwości klasycznego zarabiania na nieruchomościach.
Inna sprawa jest też taka, że geneza iBuyingu w USA wynikała z odmiennej od polskiej struktury rynku. W USA dominuje obrót poprzez brokerów i agentów, a samo zawieranie transakcji to wielostopniowy proces, z wyższymi kosztami transakcyjnymi niż polskie stawki agentów. Dość powiedzieć, że samą sprzedaż nieruchomości (zamknięcie transakcji) w Polsce można przeprowadzić bez kredytu w godzinkę (pod warunkiem, że macie notariusza pod ręką), podczas gdy w USA jest większość nieruchomości jest zakredytowana, a sam zakup też jest na kredyt. Przewagą iBuyerów nad resztą rynku w USA jest to, że transakcja jest szybsza i pewniejsza – zarówno jak sprzedajemy, jak i kupujemy. W Polsce te bariery są znacznie niższe, a samo przekonanie uczestników rynku nieruchomości do podmiotów trzecich – nadal znacznie mniejsze, niż w innych krajach. Mówiąc konsultingowo – business case i budowanie przewagi konkurencyjnej firmy iBuyingowej w Polsce powinno być oparte o inne USP, niż takiej w USA.
Nie mniej na rynku działa już sporo firm próbujących wykorzystać technologię do rozwoju. Są to wymienione wcześniej, Sonarhome.pl, Kodit.io, ale też wspierająca wynajem [simpl.rent](https://simpl.rent/?ref=insight.rynekpierwotny.pl), aplikacje do flipowania FlipERP, do zarządzania najmem Rentumi i SON, a także do zarządzania agencją nieruchomości Asari.
Istnieje też fundacja wspierania proptechu – [Proptech Foundation](https://www.proptechfoundation.pl/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Nie mniej patrząc po jej składzie firm wspierających (głównie duże, globalne firmy doradcze i zarządzające nieruchomościami komercyjnymi oraz deweloperzy biur, galerii i magazynów) to raczej nadal pomija ona biznesy skierowane do segmentu B2C.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*
### Trendy: Dlaczego stopy procentowe jednak mogą pójść do góry? (2021.01.17)
URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-rynku-dlaczego-2021-01/
Last updated: 2024-05-31T10:59:16.000Z
*Poniższy artykuł ukazał się na blogu autora w *styczniu 2021 roku* pod tytułem ["Czy bać się wielkiej stopy?"](https://jandziekonski.pl/2021/01/17/czy-bac-sie-wielkiej-stopy/?ref=insight.rynekpierwotny.pl). Naszym subskrybentom przypominamy, że ukazał się on na długo przed pierwszymi podwyżkami stóp procentowych. Niniejszy przedruk prezentuje przykład analiz i foresightów, które będą publikowane na FLTR. Artykuł należy do kategorii *[FLTR trendów](https://insight.rynekpierwotny.pl/tag/archive/)*, w którym badamy i monitorujemy trendy makroekonomiczne, rynkowe i konsumenckie.*
### **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:**
- Racjonalny foresight sugeruje dopuszczenie scenariusza wzrostu stóp procentowych i kosztów finansowania z "zerowego" poziomu - nawet wbrew komunikacji NBP. Co może wywołać ten wzrost?
- Szybki skok inflacji - zarówno napędzanej cenami surowców, jak i inflacją bazową (np. płaca minimalna)
- Presja innych banków centralnych - wpływające na osłabienie PLN i dalszy wzrost inflacji
- Problemy finansowe banków - ograniczające akcję kredytową
- "Zerowe" stopy procentowe wprowadzają nierównowagę w dotychczasowych relacjach ekoenomicznych, a zwłaszcza zaburzają równowagę na rynku nieruchomości w Polsce:
- Skokowo obniżają ceny kredytów i zwiększają zdolność kredytową względem poprzednich lat (wzrost popytu kredytowego i pochodnego)
- Wywołują presję na szybkie ulokowanie oszczędności (wzrost popytu gotówkowego)
- Zmieniają zachowania sprzedających (zmiana dostępności i elastyczności cenowej podaży)
- W efekcie zaburzają wyceny nieruchomości mogąc prowadzić do nieoptymalnych decyzji inwestycyjny i skokowego wzrostu cen.
- Szybki zanik "zerowych" stóp procentowych może doprowadzić m.in. do załamania finansowania dla sektora nieruchomości i szybkiego odwrócenia powyższych nierównowag, tworząc zagrożenie, ale też szansę dla biznesu nieruchomościowego
💡
**Dobrze zarządzany biznes i racjonalny inwestor powinien w ramach swoich planów uwzględnić następujące działania w perspektywie kolejnych kwartałów:**
\> Zwiększenie ostrożności w zakresie dopuszczanego poziomu i kosztu finansowania
\> Zwiększenie wymagań wobec akceptowanej stopy zwrotu z inwestycji o stałej lub okresowo stałej stopie zwrotu
\> Zwiększenie pozycji gotówkowej na potrzeby inwestycyjne
## Czy bać się wielkiej stopy?
“Wielka Stopa” to mityczne zwierzę zamieszkujące Góry Skaliste w Ameryce Północnej (wg [Wikipedii](https://pl.wikipedia.org/wiki/Wielka%5FStopa%5F%28zwierz%C4%99%29?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). Wielkie, groźne, wszystkożerne. Przez rdzennych Indian zwany Sasquatchem, przez Nepalczyków “[Yeti](https://pl.wikipedia.org/wiki/Yeti?ref=insight.rynekpierwotny.pl)“, Tybetańczyków “Kanguli”, a Mongołów “Ałmas”. Równie mitycznym zwierzęciem w ostatnim czasie stały się wysokie (wielkie?) stopy procentowe. Zapomnieliśmy jak to było, gdy na lokacie zarabiało się 5% rocznie – ba, 2% sprzed roku brzmi jak fikcja, analogicznie z kosztami kredytu. A szkoda, bo ten czynnik nagle może stać się bardzo realny.
**W tym artykule dowiesz się:*
- **[Że “przecież stopy procentowe nie wzrosną”,](#czesc-1)*
- **[Czy istnieją argumenty, że stopy jednak mogą pójść do góry?](#czesc-2)*
- **[A może zerowe stopy procentowe to “nowa normalność”?](#czesc-3)*
- **[Dlaczego stopy procentowe są tak istotne?](#czesc-4)*
- **[Jakie wnioski z tego płyną dla Ciebie?](#czesc-5)*
## **“No tak, ale stopy nie wzrosną”**
To najczęściej usłyszymy rozpoczynając dyskusję na temat stóp procentowych. “Przecież prezes NBP prof. Glapiński zapowiedział, że za jego kadencji stopy nie wzrosną, a nawet mogą zostać obniżone” ([LINK 1](https://www.money.pl/gielda/glapinski-dopuszczam-ujemne-stopy-procentowe-6597543217195137a.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) oraz [LINK 2](https://businessinsider.com.pl/finanse/makroekonomia/obnizka-stop-procentowych-w-2021-r-prezes-glapinski-uderza-w-banki-w-polsce/zx8kl32?ref=insight.rynekpierwotny.pl)). **Obvious, you stupid!*
Oczywiście, że tak musi mówić, gdyż na tym polega polityka (również monetarna)! A to co będzie się robić, to już kompletnie inna para kaloszy.
Prowadząc jakąkolwiek politykę trzeba z pełną dozą przekonania twierdzić, jaka ona będzie, gdyż inaczej rynki, wyborcy, pracownicy nam nie uwierzą – (**nomen omen* o tym prof. Glapiński m.in. mówił na wykładach z Historii Myśli Ekonomicznej w SGH, na które uczęszczałem). “Strasząc” utrzymaniem niskiej (lub jeszcze niższej) stopy procentowej prezesi banków centralnych mówią do nas “bierzcie kredyty, rozwiązujcie lokaty, wydawajcie pieniądze, bo stopa będzie niska”. I to robimy – wydajemy pieniądze, realizując cele tychże banków centralnych.
Dokładnie takie są cele polityki monetarnej banków centralnych, aby dwoma dźwigniami – “drukowaniem” pieniędzy oraz poziomem stopy procentowej – kształtować inflację, a pośrednio również poziom aktywności gospodarczej. Gdybyśmy im nie ufali, myśląc “hej, to ściema, ja wezmę kredyt, a oni stopy zaraz podniosą stopy i będę w lesie”, to nie zrealizujemy tego, do czego nas banki zachęcają. Proste.
To na co nie zwracamy uwagi, to to, że banki centralne mogą zachować się zupełnie inaczej niż zapowiadają.
## **Czy na pewno powinniśmy zakładać, że stopy procentowe nie wzrosną?**
Sam prezes NBP przyznaje, że utrzymanie lub obniżenie stóp procentowych zależy od realizacji określonych uwarunkowań ekonomicznych. Czyli odpowiedni “układ gwiazd” może doprowadzić do sytuacji przeciwnej. Jakie to mogą być układy?
- ****Bardzo wysoki poziom inflacji** – przekraczający istotnie i trwale cel inflacyjny NBP (górna granica to 3,5%) stymulowany kolejnym wzrostem płacy minimalnej (w styczniu wzrosła ona do 2800 PLN brutto, co stanowi wzrost o 7,7%); utrzymujący się dynamiczny wzrost cen surowców, zwłaszcza paliw, od ich dołka w 2 kwartale 2020 ([LINK](https://www.wnp.pl/nafta/ceny%5Fpaliw/?&rodzaj[on]=on&rodzaj[pb95]=on&rodzaj[pb98]=off&rodzaj[lpg]=on&okres=0&ref=insight.rynekpierwotny.pl)); kilkanaście nowych podatków i quasi-podatków, od małpek, po energię elektryczną; słabnący kurs złotówki, który zwiększa ceny wszystkich importowanych dóbr i koszt spłacania zadłużenia zagranicznego; czy wreszcie po prostu wysoki popyt wskutek odłożonych oszczędności, dobra sytuacja gospodarcza i niskie bezrobocie stymulujące wzrost cen (inflację). Wprawdzie ostatni [odczyt inflacji CPI](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/bazowa/bazowa.htm&ref=insight.rynekpierwotny.pl) był niski, ale jedna jaskółka wiosny nie czyni, po drugie inflacja bazowa i jej składowe mają się niestety gorzej, a perspektywy inflacji niestety są nadal negatywne;
- ****Wzrost stóp procentowych** ****w kluczowych gospodarkach świata** – wyższe stopy w innych krajach (podniesione z podobnych względów o których tu piszemy – np. wysoka inflacja) względem Polski oznacza odpływ kapitału z polskiego rynku i dalszy spadek notowań złotówki. Jeszcze bardziej stymulowałoby to punkt o inflacji powyżej, a na zachowanie tychże banków już prezes NBP nie ma wpływu;
- ****Słabość finansowa polskich banków** – wyniki finansowe banków silnie zależą od poziomu stóp procentowych i tzw. wyniku odsetkowego, jakie banki generują. Przy niskich / spadających stopach procentowych wyniki te spadają – a w ślad za nimi wyniki finansowe banków (i ich notowania – [PATRZ TU](https://stooq.pl/q/?s=wig%5Fbanki&c=5y&t=l&a=lg&b=0&ref=insight.rynekpierwotny.pl)). To dlatego banki podnoszą opłaty i prowizje, żeby zrekompensować swoje straty. Jeżeli do niskich stóp procentowych pojawi się jakiś dodatkowy czynnik – np. pogarszające się wskaźniki niespłacanych kredytów; koszty systemowe upadłości kolejnych banków (przejęcie Idei można potraktować jako “pół-upadłość”, a kolejny w kolejce do golenia jest Getin), to może się okazać, że banki będą musiały przykręcić kurki z kredytami – a wtedy będzie już nieciekawie…;
- ****Prezes NBP może przestać być prezesem NBP**, a na jego miejsce powołana zostanie osoba o odmiennym podejściu do polityki monetarnej;
- ****Wreszcie, miną dwa lata, straszak NBP dojdzie do końca i być możne po prostu nadejdzie czas odejścia od polityki zerowych stóp procentowych**…
Wykres inflacji CPI oraz inflacji bazowej – [LINK](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/wskazniki/wykresy.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
## ****A może zerowe stopy procentowe to “nowa normalność”?**
Ok, wiemy, że gospodarka i różne mechanizmy nie działają jak nas kiedyś uczono a wiele dawnych prawideł świata na chwilę jest zawieszonych – począwszy od wymuszonej pracy zdalnej, bo zachwianie typowych wskaźników ekonomicznych. W efekcie mamy zerowe stopy procentowe – najniższe w polskiej historii. Może to w takim razie “nowa normalność?
Wykres stopy referencyjnej NBP – [LINK](https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/wskazniki/wykresy.html&ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Być może, ale jeśli zapomnimy na chwilę o tym, że Polska jest najważniejszym pępkiem świata i rozejrzymy się dookoła, to ujrzymy fakt, że zerowe lub bliskie im stopy procentowe to nie **novum.* Najdłuższe szeregi czasowe, jak zwykle, znajdziemy dla Stanów Zjednoczonych. I co one nam mówią? W latach 40-tych stopa rezerwy federalnej wynosiła ok. 2% i była pokłosiem zarówno Wielkiego Kryzysu lat 30-tych, jak i później II Wojny Światowej. Co było później (i wcześniej) – zobacz poniżej.
Wykres stopy rezerwy federalnej USA – [LINK](http://www.capitalspectator.com/the-long-long-term-view-of-interest-rates/?ref=insight.rynekpierwotny.pl)
Niestety fakty są takie, że w ostatnich ponad 200 latach okresów ze stopami procentowymi w USA poniżej 3% było może 15 lat (mniej niż 10%). Nasuwa się pytanie – czy ostatnia dekada to “nowa normalność”, czy tylko chwilowa przerwa od dawnych reguł?
## **A dlaczego te stopy są takie ważne?**
Być może przekonałem Ciebie do zaakceptowania możliwości – nawet niewielkiej – że stopy procentowe (a więc i oprocentowanie depozytów i kredytów) wrócą do dawnych poziomów 2, 3, 5 i więcej procent. **So what* zapytasz, co to ma wspólnego z cenami mieszkań? Ano bardzo dużo i śmiem twierdzić, że nie odczuliśmy spadków cen nieruchomości w COVIDowym 2020 roku w przeważającej mierze za sprawą stóp procentowych.
Stopy procentowe mają nie tylko bezpośredni (pierwszego rzędu) wpływ na rynek nieruchomości – poprzez regulowanie kosztu kredytu hipotecznego. Efekt ten jest znacznie silniejszy i obejmuje tzw. efekty drugiego i trzeciego rzędu (pośrednio wpływające na rynek, wzmacniające efekty bezpośrednie). Dlaczego?
- ****Taniość kredytów.** Pierwszym i bardzo bezpośrednim efektem niskich stóp procentowych jest spadek kosztów kredytów. Odczułem to bardzo mocno na własnej skórze, gdyż oprocentowanie mojego kredytu hipotecznego oraz leasingu spadły o ponad 1,5 punkta procentowego, a w kieszeni zostało ponad tysiąc złotych więcej na potencjalne zakupy! Jednocześnie to samo mieszkanie z dnia na dzień stało się “tańsze” – gdyż kupujący kredytujący zakup może się cieszyć niższą stopą referencyjną WIBOR. Wszystko jest piękne, niestety nowi kredytobiorcy nie zawsze pamiętają o tym, że w ślad za spadkiem stóp procentowych wzrosły marże kredytów (wspomniane wyniki banków miały na to istotny wpływ), a dominująca część kredytów hipotecznych w Polsce ma stopę zmienną – i po wzroście stóp procentowych ich koszty z łatwością wzrosną;
- ****Oszczędności szukają nowych inwestycji.** Ponieważ stopy wpływają na rentowność (lub jej brak) lokat i większości obligacji, regulują między innymi naszą skłonność do utrzymywania środków w bankach. Obecnie niskie stopy procentowe na świecie i Polsce “wygoniły” kapitał z bezpiecznych [przystani](https://biznes.wprost.pl/gospodarka/10402100/polacy-kochaja-gotowke-rekordowa-ilosc-papierowego-pieniadza-w-obiegu.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w poszukiwaniu jakiejkolwiek zadawalającej rentowności. Część trafiła na rynek akcji, sztuki, Bitcoinów, czy czego tam jeszcze – w tym cześć na rynek nieruchomości wraz z tańszym niż uprzednio finansowaniem kredytowym. Wszystkie te sektory poczuły “wiatr w żagle” dzięki dodatkowemu popytowi, choć nie zawsze z [uzasadnieniem](https://businessinsider.com.pl/gielda/wiadomosci/wskaznik-warrena-buffetta-w-2021-r-poziom-z-kryzysu-finansowego-z-2008-r/27wfywf?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – generując potencjalne bańki cenowe;
- ****Usztywnienie sprzedających.** Niska rentowność lokat i obligacji to także inny aspekt – posiadacze aktywów (zwłaszcza nieruchomości) nie są specjalnie zmotywowani do ich sprzedawania, gdyż pojawia się proste pytanie: “sprzedam i co dalej zrobię z gotówką?” W obecnym otoczeniu sprzedający nie ma, poza sytuacjami noża na gardle, potrzeby szybkiego sprzedawania, a więc potencjalnie może to obniżać podaż (ale temat psychologii cen będzie na innego posta);
- ****Zachwianie wycenami mieszkań.** Po trzecie, specyficznie w obszarze mieszkań na wynajem (które w ostatnich latach stanowią znaczą część popytu rynkowego w Polsce) wpływ stóp procentowych ma kolosalne znaczenie dla atrakcyjności cen mieszkań przy określonych poziomach czynszu i stóp procentowych. W dużym skrócie spadek czynszów jaki nastąpił (w niektórych miastach nawet o 5-15%) został z nawiązką zrekompensowany spadkiem oczekiwań co do stopy zwrotu (wyniósł on z reguły ok. 20-25%) – w efekcie mamy wzrost cen o około 5-10%. [Ten artykuł](https://forsal.pl/nieruchomosci/mieszkania/artykuly/8066749,ceny-mieszkan-stawki-najmu-2021-warszawa-krakow-gdansk-wroclaw-poznan-raport.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) w piękny sposób ukazuje jak moment lock-down’u obniżał czynsze, a mimo to ceny mieszkań rosły (w tle warto przypomnieć sobie, że obniżki stóp nastąpiły na przestrzeni marca i maja 2020 roku). Efekt ten jest widoczny również na rynkach akcji, gdzie akceptowalne wskaźniki P/E poszybowały do góry, a co jest wprost wynikową mechanizmów wyceny spółek.
Oczywiście to niejedyne stymulanty wzrostu cen nieruchomości w obecnej chwili (są to m.in. także wzrosty kosztów budowy nowych budynków, czy słabość polskiej złotówki oraz jeszcze niższe stopy procentowe za granicą ściągająca zagraniczny kapitał do Polski). Jednakże wszystkie powyższe mogą zniknąć jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki.
Pomyśl teraz co by się stało, gdyby stopy procentowe zostały nagle zwiększone? Dlaczego i kiedy mogłoby to nastąpić? Gdyby inflacja była [nieakceptowalnie wyższa](https://businessinsider.com.pl/rynek-gra-w-powrot-inflacji-fed-zaczyna-wspominac-o-zmianach/fg4t5q3?ref=insight.rynekpierwotny.pl) – bo do kolejnego wzrostu pensji minimalnych i nowych podatków dojdą drożejące surowce? A może gdyby inne kraje podniosły stopy, wywołując presję na kurs złotówki i odpływ kapitału? Jeden lub kilka czynników niestety bardzo prawdopodobnie uruchomiłoby domino spadków cen nieruchomości oraz innych aktywów.
## **Wnioski dla Ciebie**
Obrazek który narysowałem jest dość smutny. Jeżeli dopuszczasz do siebie, że stopy procentowe mogą dość szybko wrócić na dawne poziomy, a ich wpływ na poziom cen nieruchomości jest tak istotny, jak ja to oceniam, to spadek cen mieszkań, i to dość istotny, jest niestety bardzo prawdopodobny (a nie jest to jedyne możliwe źródło ich spadku!). Co w takim razie robić?:
- ****Bądź ostrożniejszy przy zadłużaniu się.** Jeszcze ostrożniej niż zwykle korzystaj z finansowania dłużnego ze zmienną stopą procentową – nie tylko w przypadku zakupu mieszkań w celu wynajmu, ale także dla flippingu czy projektów deweloperskich. Choć rata kredytu może dzisiaj wydawać się niższa niż jeszcze rok temu, to marże są wyższe. Jeśli stopy pójdą do góry to Twoje koszty znacząco wzrosną;
- ****Nie rzucaj się na ochłapy.** Nie akceptuj niskich stóp (3-4%) zwrotu z mieszkań i innych aktywów “bo i tak to wyżej niż inflacja / depozyt”, nadal bądź wymagającym wobec tego co kupujemy i szukaj okazji rynkowych istotnie poniżej cen rynkowych (wiem, że to trudne, ale jak nie ma – to nie kupować!);
- ****Bądź sceptyczny w swoich inwestycjach.** Ostrożnie wchodzić w ryzykowne / długoterminowe inwestycje o stałej stopie procentowej (pożyczki, obligacje prywatne, np. na flipy lub inwestycje deweloperskie, czy obligacje śmieciowe). Można znaleźć obecnie oferty pożyczek na 6-7% (kiedyś były na 10%), które mogą wydawać się atrakcyjne – ale tych kilka punktów nie jest warte podwyższonego ryzyka, a jeśli stopy procentowe wzrosną, to te inwestycje będą mizerne;
- ****Bądź gotowy do działania.** Rozważ odłożenie spekulacyjnej gotówki, którą szybko możesz uruchomić, jeżeli rynki zaczną spadać – a nuż mam rację.
---
*Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tej analizy oraz przedstawionych scenariuszy i poznamy Twoje pomysły na kolejną analizę - zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*