> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://insight.rynekpierwotny.pl/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # FLTR #1: Czym jest foresight, "nie" UKNF dla zmian w buforze i rosnące rozwarstwienie rynku - URL: https://insight.rynekpierwotny.pl/fltr-1-foresight-knf-rozwarstwienie/ - Published: 2022-10-28T07:00:00.000Z - Updated: 2024-05-31T10:59:16.000Z - Description: Czy Twój biznes jest gotowy na zmienność otoczenia? - Author: Jan Dziekoński - Tags: Newslettery, Analizy & newslettery Dzień dobry! Oddajemy w Państwa ręce pierwszy, inauguracyjny newsletter FLTR. Obserwujemy obecnie radykalne zmiany w strukturze popytu na rynku nieruchomości - odpływu z segmentu obrotu do najmu, wraz z ogromną presją na ceny. Prawdopodobnie są one zapowiedzią jeszcze większej zmienności w otoczeniu makroekonomicznym, preferencjach konsumentów, działaniach konkurencji, czy działaniach polityków. Czy Twój biznes jest na to gotowy? Na to pytanie może odpowiedzieć *foresight*. Zapraszamy do lektury! --- **W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:** - **[👉 Temat numeru: ](#artykul)**[Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmienności](#artykul) - [UKNF nie zmieni podejścia ostrożnościowego do kredytów hipotecznych](#temat-1) - [Narasta rozwarstwienie popytu na polskim rynku nieruchomości](#temat-2) - **[📊 Wykres tygodnia:](#wykres)**[ bilans rynku pierwotnego wg JLL](#wykres) - [Pozostałe najciekawsze newsy](#pozostale) --- ## 👉 Temat numeru: Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmienności 💡 Trwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości? **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:** - Polityka, gospodarka i otoczenie dla biznesu cechuje się cyklicznie naprzemiennymi okresami stabilności oraz zaburzeń i kryzysów. Dłuższe okresy względnej stabilności i wzrostu pozwalają na łatwe prowadzenie biznesu, prowadzą jednakże do zjawiska "uśpienia czujności". - Powstające w okresach stabilności liniowe strategie oparte na ekstrapolacji trendów przestają się sprawdzać w momencie nieuchronnej zmiany trendu. Napotykają one pułapkę ekstrapolacji trendów, której przykładem jest obecna radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości. - Racjonalnie zarządzany biznes czy portfel inwestycyjny jest nie tylko odporny na kryzysy i punkty zwrotne, ale wykorzystuje je do szybszego wzrostu, poprawy wyników oraz pozycji konkurencyjnej. Aby jednak to osiągnąć konieczne jest umiejętność rozpoznawania zmian trendów, kryzysów i punktów zwrotnych. - *Foresight* jest kategorią narzędzi, które wspierają w tym zarządzających. W jej skład wchodzą takie narzędzia jak analiza trendów, analiza scenariuszowa, drzewa decyzyjne i macierze scenariuszy, symulacje, wywiady eksperckie, czy gry wojenne. Wszystkie mają na celu praktyczne przygotowanie biznesu i inwestycji na możliwą przyszłość, zamiast trwania w podejściu "jakoś to będzie". ![](https://storage.ghost.io/c/db/29/db292fe5-7ba8-4884-bbff-f4c414a65dcf/content/images/2022/11/FLTR_1_Wykres_Foresight-2.jpg) > Rolą foresightu nie jest odgadnięcie dokładnej ścieżki, a próba poznania spektrum możliwości przebiegu przyszłości 💡 Niezależnie czy rozkręcasz start-up, jesteś niewielkim inwestorem, średnich rozmiarów przedsiębiorcą, czy zarządzającym znaczącą korporacją - narzędzia z kategorii *foresight* pozwalają na przygotowanie się na nadejście kryzysów i wykorzystanie punktów zwrotnych **Pełny artykuł (UWAGA: więcej artykułów znajdziesz poniżej):** [Foresight - zarządzanie biznesem nieruchomościowym w okresach zmiennościTrwająca obecnie radykalna zmiana struktury popytu na rynku nieruchomości zastała wiele nieprzygotowanych firm i inwestorów. Jak można zaradzić takim sytuacjom w przyszłości?![](https://storage.ghost.io/c/db/29/db292fe5-7ba8-4884-bbff-f4c414a65dcf/content/images/size/w256h256/format/png/2022/09/F.gif)FLTRJan Dziekoński![](https://images.unsplash.com/photo-1522542550221-31fd19575a2d?crop=entropy&cs=tinysrgb&fit=max&fm=jpg&ixid=MnwxMTc3M3wwfDF8c2VhcmNofDQ0fHxzdHJhdGVneXxlbnwwfHx8fDE2NjY2OTQ2MTM&ixlib=rb-4.0.3&q=80&w=2000)](https://insight.rynekpierwotny.pl/foresight-zarzadzanie-biznesem/) --- ## UKNF nie zmieni podejścia ostrożnościowego do kredytów hipotecznych **Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:** - 2022 rok przyniósł ok. 50% spadku sprzedaży na rynku pierwotnym oraz wtórnym, głównie ze względu na spadek sprzedaży w segmentach nieruchomości finansowanych kredytami - bezpośrednim powodem było ograniczenie liczby udzielanych kredytów hipotecznych. - Jedną z przyczyn załamania sprzedaży kredytów jest ponad 60% spadek przeciętnej zdolności kredytowej Polaków w ciągu ostatniego roku. Nastąpiło to wskutek wzrostu stóp procentowych oraz dwóch zmiany w Rekomendacji S wprowadzone przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF). - W lipcu 2021 UKNF wprowadził wymóg obliczania zdolności kredytowej dla maksymalnie 25 lat (nawet jeśli wniosek kredytowy opiewa na dłuższy okres), w kwietniu 2022 podwyższono bufor bezpieczeństwa stosowany przy kalkulacji zdolności kredytowej z 2,5 p.p. do 5,0 p.p. i wprowadzono wymogi dochodów klientów (tzw. DSTI). - Można szacować, że dwie zmiany w Rekomendacji S odpowiadają za ok. 20 punktów procentowych wspomnianego spadku zdolności kredytowej, pozostałe 40-45 p.p. to jednakże efekt zaostrzenia polityki monetarnej, czyli podwyżek stopy procentowej NBP. - Skutki spadku zdolności kredytowej bezpośrednio dotknęły wyniki zarówno branży deweloperskiej, budowlanej i powiązanych, jak i sektora bankowego. Organizacje zrzeszające ich członków (PZFD, ZBP) wystąpiły do UKNF o poluzowanie powyższych kryteriów. - 25\. października 2022 roku UKNF jednoznacznie odrzuciło możliwość wprowadzenia zmian zaleceń w zakresie kalkulacji zdolności kredytowej. > Formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego (CHF), która odbyła się w 2006 r. przy próbie ograniczenia przez organ nadzoru ryzyka związanego z tymi produktami, za pomocą – na co warto zwrócić uwagę – zaleceń w ramach Rekomendacji S. > **Komunikat UKNF** 💡 Należy przewidywać, że w segmencie sprzedaży nieruchomości finansowanej kredytami ewentualna poprawa w zakresie zdolności kredytowych (a więc i realnego popytu na nieruchomości) można oczekiwać dopiero w momencie (1) istotnego poluzowaniu polityki monetarnej, (2) interwencji fiskalnej (tj. wprowadzenie programów dofinansowujących, jak historycznie np. "Rodzina na Swoim"), (3) istotnego wzrostu dochodów netto kredytobiorców (tj. płac skorygowanych o koszty życia). Nie należy oczekiwać poprawy w tym zakresie ze strony UKNF. **Więcej szczegółów znajdziesz poniżej:** - [Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej](https://www.knf.gov.pl/komunikacja/komunikaty?articleId=80037&p%5Fid=18&ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Bankier.pl: Apel Związku Banków Polskich do UKNF o zmniejszenie wymogów w zakresie kredytów o stałym oprocentowaniu](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Sektor-bankowy-wnioskuje-do-KNF-o-zlagodzenie-kryteriow-ws-zdolnosci-kredytowej-8424811.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Bankier.pl: Działania Polskiego Związku Firm Deweloperskich w kierunku poluzowania kryteriów badania zdolności kredytowej](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Branza-deweloperska-chce-przekonac-KNF-do-zmiany-rekomendacji-ws-zdolnosci-kredytowej-8424278.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Raport BIK nt. ok. 70% spadku liczby i wartości zapytań o kredyty hipoteczne](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/770191/o-68-7-spadla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-wrzesniowy-odczyt-bik-indeksu-popytu-na-kredyty-mieszkaniowe?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Wyniki sprzedaży kredytów do września 2022](https://media.bik.pl/informacje-prasowe/774203/najnowsze-dane-o-sprzedazy-kredytow-w-polsce-newsletter-kredytowy-bik-3-kw-2022-r?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Wyniki sprzedaży mieszkań w Polsce wg PKO BP](https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/rynek-mieszkaniowy-3q22-wolniejszy-wzrost-cen-coraz-mniej-transakcji/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) --- ## Narasta rozwarstwienie popytu na polskim rynku nieruchomości **Streszczenie menedżerskie**: - Ruszył sezon publikacji wyników sprzedażowych i cenowych za 3\. kwartał 2022\. Pierwsze raporty analityczne, portali nieruchomości, czy wyników deweloperów pokazują narastanie trendów obserwowanych w poprzednich kwartałach. - W segmencie sprzedaży, zarówno na rynku pierwotnym i wtórnym mieszkań i domów, jak i w segmencie gruntów, utrzymuje się niska aktywność sprzedażowa (wolumen obrotu). Następuje też hamowanie dynamiki nominalnych cen w ujęciu rocznym, a w ujęciu krótkoterminowym (kwartalnym lub miesięcznym) sygnalizowane są spadki cen. Podkreślamy przy tym wstępny charakter danych opartych głównie na danych ofertowych (za wyjątkiem AMRON i PKO BP) i konieczność dalszego monitoringu rynku, który będziemy prowadzić - oczekujemy zwłaszcza na dane NBP za Q3 2022\. - Na rynku najmu, mimo zakończenia wysokiego sezonu najmu po wrześniu, utrzymuje się niski stan ofert najmu w największych miastach. Przekłada się to na utrzymanie wysokiego poziomu stawek ofertowych czynszów najmu w październiku. Skrajnym sygnałem rozwarstwienia rynków jest wydłużenie czasu ekspozycji oferty sprzedaży do ok. 75 dni z dotychczasowych 60 dni w 2021 roku, przy skróceniu ekspozycji ofert najmu do 17 dni z 30-40 dni w 2021 roku (dane za OtoDom). W zakresie czynszów transakcyjnych nadchodzącym wydarzeniem będzie raport AMRON za Q3 2022. - Badania ankietowe Polaków w zakresie polityki mieszkaniowej wskazują na niezadowolenie z sytuacji na rynku nieruchomości oraz oczekiwania na interwencję państwa na rynku. Z tej strony mimo pojawiających się "przecieków" i wypowiedzi testujących rynek (głównie w obszarze regulacji fiskalnej) brak jednak konkretnych rozwiązań. Obszar ten może być źródłem podwyższonej zmienności w najbliższych miesiącach ze względu na nadchodzące wybory. > – \[Mimo lekkiej poprawy nastrojów w branży i wśród kupujących....\] nie spodziewamy się istotnej poprawy sytuacji w najbliższym czasie. Sporym wyzwaniem pozostaje brak realnej możliwości zaciągania kredytów hipotecznych przez większą część klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości, w szczególności tych młodych > **Andrzej Oślizło, prezes zarządu spółki Develia.** 💡 Narastające skrajne warunki dla kupujących i najemców na rynku nieruchomości stanowią radykalną zmianę struktury popytu i dotychczasowych trendów. Ze względu na kalendarz wyborczy można oczekiwać pojawienia się interwencji rynkowej o nieznanym obecnie charakterze i skali. Jednocześnie utrzymywanie się ww. trendów będzie prowadziło do pogłębionej presji na uczestników rynku. **Więcej szczegółów znajdziesz:** - [Kwartalnik OtoDom i Polityka Insight](https://www.otodom.pl/wiadomosci/kupuje/sytuacja-na-rynku/rynek-nieruchomosci-w-iii-kwartale-2022-roku?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Dane cenowe Expander i Rentier.Io](https://businessinsider.com.pl/gospodarka/mieszkania-tanieja-prawie-w-calej-polsce-jest-jednak-wyjatek/bqvemcs?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Dane cenowe OtoDom i Bankier.pl](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8426816.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Dane cenowe GetHome.pl](https://www.nieruchomosci.egospodarka.pl/178383,Ceny-mieszkan-na-rynku-wtornym-w-III-kw-2022-przestaly-rosnac,1,80,1.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Dane cenowe PKO BP](https://www.pkobp.pl/centrum-analiz/nieruchomosci/nieruchomosci-mieszkaniowe/monitoring-cen-mieszkan-w-3q22-najwieksze-miasta-trzymaly-cene-w-mniejszych-spadki/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Dane cenowe Metrohouse](https://www.rp.pl/nieruchomosci/art37310751-mieszkania-uzywane-zaczely-taniec-deweloperzy-nie-spuszczaja-z-tonu?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Wyniki sprzedaży deweloperów](https://forsal.pl/nieruchomosci/artykuly/8574256,rynek-mieszkaniowy-sprzedaz-trend-spadkowy-prognozy.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Stawki ofertowe najmu w październiku 2022](https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-pazdziernik-2022-Raport-Bankier-pl-8428541.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Badania opinii co do sytuacji na rynku mieszkaniowym](https://www.rp.pl/nieruchomosci-mieszkaniowe/art37268081-polakow-nie-stac-na-zakup-i-wynajem-ceny-do-regulacji?ref=insight.rynekpierwotny.pl) --- ## 📊 Wykres tygodnia ### Bilans rynku pierwotnego wg JLL Spadek sprzedaży na rynku pierwotnym w 2022 roku sięgnął 49% vs. średnia w 2021 roku. Wg kwartalnego monitoringu firmy doradczej JLL sprzedaż deweloperska (zawarte płatne umowy rezerwacyjne i deweloperskie) na 6 największych rynkach w Q3 2022 spadła do poziomu 6,6 tys. sztuk, najmniej w ostatniej dekadzie, poniżej Covidowego spadku z Q2 2020\. Wbrew wcześniejszym oczekiwaniom JLL, podaż nowych lokali (oraz anulowane rezerwacje) zwiększyła pulę dostępnych ofert do ponad 51 tys., porównywalnej do poziomu z lat 2016-2019 - kiedy jednak sprzedaż była ponad dwukrotnie wyższa. ![](https://storage.ghost.io/c/db/29/db292fe5-7ba8-4884-bbff-f4c414a65dcf/content/images/2022/10/FLTR_1_Wykres.jpg) Źródło: [JLL](https://www.jll.pl/pl/trendy-i-analizy/badanie/rynek-mieszkaniowy-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl) --- ## Pozostałe najciekawsze newsy z ubiegłego tygodnia: - [The Economist: Zacieśnienie sytuacji na rynkach nieruchomości jest globalnym trendem](https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Clean Energy: Rada Europejska za zeroemisyjnymi budynkami do 2030/2050](https://cleanerenergy.pl/2022/10/26/budynki-w-ue-maja-byc-zeroemisyjne-do-2050-r/?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Strefa Inwestorów: WIBOR ponownie zaczyna rosnąć](https://strefainwestorow.pl/artykuly/gospodarka/20221025/stawka-wibor-najwyzej-od-20-lat?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Parkiet: Griffin rozkręca platformę PRS](https://www.parkiet.com/nieruchomosci/art37203221-lifespot-ma-ambicje-byc-wsrod-czolowych-platform-prs-w-polsce?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Property News: Robyg rezygnuje z PRSu, będzie tylko sprzedawał](https://www.propertynews.pl/mieszkania/robyg-nie-bedzie-budowal-mieszkan-na-wynajem,109362.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [Puls Biznesu: Fiński deweloper YIT realokuje środki z rynku rosyjskiego do Polski](https://www.pb.pl/finowie-wyszli-z-rosji-kupuja-w-polsce-1167174?ref=insight.rynekpierwotny.pl) - [CNBC: Hamowanie indeksu Case-Shiller w USA nabiara tempa](https://www.cnbc.com/2022/10/25/home-prices-cooled-at-a-record-pace-in-august-sp-case-shiller-says.html?ref=insight.rynekpierwotny.pl) --- A w kolejnych odcinkach przeczytacie między innymi o: - Scenariuszach stopy procentowej - kiedy spodziewać się obniżek - Segmentacji rynku nieruchomości mieszkalnych - kto będzie kupować? - Ewolucji rynku PRS w Polsce Nasz plan publikacji znajdziesz tutaj: [LINK](https://insight.rynekpierwotny.pl/plan-publikacji/) **Dziękuję za uwagę!** Jan Dziekoński & FLTR --- *PS. Z przyjemnością poznamy Twój feedback na temat tego newslettera oraz zapraszamy do przesyłania uwag i pytań na [fltr@fltr.pl](mailto:fltr@fltr.pl)*